Obvodní soud pro Prahu 3 · Rozsudek

11 C 34/2017

č. j. 11 C 34/2017-458

V PLATNOSTI

Rozhodnuto 2021-08-12 · ZAMITNUTI · ECLI:CZ:OSPH03:2021:11.C.34.2017.5

Citované zákony (24)

Občanský soudní řád, 99/1963 Sb. — § 127 § 132 § 142 § 148 § 160
o ochraně spotřebitele, 634/1992 Sb. — § 19
Vyhláška o technických požadavcích na stavby, 268/2009 Sb. — § 40
občanský zákoník, 89/2012 Sb. — § 121 § 133 § 513 § 544 § 545 § 588 § 596 § 612 § 616 § 617 § 619 § 620 +5 dalších

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobce oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro 620 742 Kč s příslušenstvím, smluvní pokuta ve výši 74 973 Kč a o uložení povinnosti k odstranění vad nemovité věci,

I. Žalovaný je povinen zajistit na svůj náklad řádné odstranění vad jednotky [číslo] situované v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], obec Hřebeč dle specifikace reklamace žalobce ze dne 2. 3. 2015 a 31. 8. 2015, znaleckého posudku [číslo] [titul]. [jméno] [příjmení], [IČO] ze dne 10. 8. 2015 a zprávy o mimořádné revizi elektrické instalace [právnická osoba] spol. s r.o., [IČO], revizního technika [jméno] [příjmení] evidenční [číslo] ze dne 21. 10. 2014, konkrétně tyto vady: Umístění v jednotce: [příjmení]: Článek znaleckého posudku: 1.;

I. NP – zádveří; dlažby; [číslo] znaleckého posudku 2.;

I. NP – koupelna; dlažby, obkladů, zárubně dveří, těsnění sprch. koutu, klik dveří ; [číslo] znaleckého posudku 3.; 1. NP – technická místnost; povrchu (rozvody topení), klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 4.;

I. NP – obývací pokoj s kuchyňským koutem; dlažby, obkladů, omítky, zásuvek, rozvodů TV a datových kabelů, zárubně dveří, klik dveří ; [číslo] znaleckého posudku 5.; 2. NP – hala; Podlahy- boční pásky, chybějící střešní výlez ; [číslo] znaleckého posudku 6.; 2. NP – koupelna; obkladů, zárubně dveří, klik dveří; [číslo] znaleckého posudku 7.; 2. NP – pokoj 1; omítky, zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 8.; 2. NP – pokoj 2; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 9.; 2. NP – pokoj 3; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 10.; 2. NP – pokoj 4; zárubně dveří, klik dveří; 4.2.10 znaleckého posudku 11.; severozápadní fasáda budovy; fasády, venkovního stupně, deskového obkladu; 4.2.12 znaleckého posudku 12.; oplocení pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec]; výška, podezdívka; 4.2.13 znaleckého posudku to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do požadavku žalobců na odstranění vady stranou žalovanou specifikované ve výroku I. žalobního petitu pod bodem 13 - vady celé jednotky- regulace topení včetně chybějící dokumentace a vady specifikované ve výroku I. žalobního petitu pod bodem 4 -- vada skla v 1. nadzemním podlaží – obývací pokoj s kuchyňským koutem dle čl. 4 [číslo] znaleckého posudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 620 742 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 9. 4. 2016 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na nákladech spojených s uplatněním nároku dle výroku I. a III. tohoto rozsudku částku 12 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 74 973 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 265 386 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátky.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši 2 905,19 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se žalobou ze dne 20. 1. 2017 doplněnou podáními ze dne 21. 8. 2017, ze dne 4. 3. 2019 a změněnou podáním ze dne 21. 5. 2021 domáhali na žalovaném opravy vad jednotky [číslo] byt o podlahové ploše 104,20 m2 situované v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 620 742 Kč a smluvní pokuty ve výši 74 973 Kč. K odůvodnění žaloby uvedli, že jsou nepodnikající fyzickými osobami; žalovaný je právnickou osobou – podnikatelem s předmětem podnikání projektová činnost ve výstavbě, koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, provádění jednoduchých a drobných staveb, jejich změn a odstraňování, realitní kancelář, správa nemovitostí a poradenská činnost v oblasti obchodu a služeb. Žalovaný jako prodávající uzavřel se žalobci jako kupujícími dne 19.12.2013 kupní smlouvu (dále jen "kupní smlouva"), kde předmětem koupě je jednotka [číslo] byt (dále jen "předmětná jednotka nebo jednotka") o podlahové ploše 104,20 m2, situovaná v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] dále spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy, vše v k.ú. [obec], obec Hřebeč, a to za kupní cenu ve výši 2 728 709 Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/3 na přiléhajícím pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec], obec Hřebeč (dále jen„ pozemek“); plná výše kupní ceny byla žalobci uhrazena ve prospěch žalovaného. V článku VIII. odst. 1. kupní smlouvy žalovaný poskytl žalobci záruku na stavbu jednotky v délce 36 měsíců, strany současně upravily postup pro vyřízení reklamací vad jednotky včetně stanovení 30-ti denní lhůty. Během záruční doby vyšla postupně najevo celá řada vad jednotky, z nichž všechny žalobci u žalovaného řádně reklamovali dle kupní smlouvy písemnou reklamací vad jednotky datovanou 5.2.2014, 30.5.2014, 17.12.2014, 2.3.2015, 31.8.2015 a 4.9.2015; žalovaný většinu reklamací nevyřídil ve sjednané lhůtě, resp. ani ke dni podání žaloby. Za účelem řešení výše specifikované situace byli žalobci nuceni nechat na své náklady zpracovat podklady, o které opírají žalovaný nárok a současně též uplatňují nárok na náhradu nákladů na jejich pořízení: a) mimořádnou revizi elektrické instalace v jednotce, uskutečněnou dne 16.10.2014 [právnická osoba] spol. s r.o., [IČO], revizním technikem [jméno] [příjmení], ev. [číslo], jejímž výstupem byla Zpráva o mimořádné revizi elektrické instalace ze dne 21.10.2014 a dále b) znalecký posudek [číslo] pro posouzení vad a poruch v rodinném domě (jednotce) ze dne 10.8.2015, vypracovaný soudním znalcem v oboru stavebnictví [titul]. [jméno] [příjmení], [IČO]. Vady zjištěné revizní zprávou a znaleckým posudkem žalobci reklamovali k rukám žalovaného reklamacemi ze dne 17.12.2014 a 31.8.2015; a dále c) ocenění vad jednotky označené jako„ Ocenění - [obec], zpracované [titul]. [jméno] [příjmení] dne 3.2.2016, které vyčísluje předpokládané náklady na řešení části odstranitelných vad jednotky a přiměřenou výši kompenzace za neodstranitelné vady jednotky. Stěžejní byla reklamace vad ze dne 2.3.2015, která shrnuje dříve reklamované (reklamacemi ze dne 5.2.2014, 30.5.2014, 17.12.2014) vady včetně důvodů, proč byly žalovaným neoprávněně neuznány, resp. nevyřízeny, a dále reklamace vad ze dne 31.8.2015, která naposledy uplatňuje nové vady jednotky, jak vyplynuly ze znaleckého posudku, takto: Umístění:; Vada:; Článek znaleckého posudku: 1.; 1.NP – zádveří; dlažby; [číslo]. Znaleckého posudku, 2.; 1.NP – koupelna; dlažby, obkladů, zárubně dveří, těsnění sprch.koutu, klik dveří; [číslo]. Znaleckého posudku, 3.; 1.NP – technická místnost; povrchu (rozvody topení), klik dveří,; [číslo]. Znaleckého posudku, 4.; 1.NP – obývací pokoj s KK; dlažby, obkladů, omítky, skla, zásuvek, rozvodů TV a datových kabelů, zárubně dveří, klik dveří; [číslo]. Znaleckého posudku, 5.; 2.NP – hala; podlahy, rovinnost, boční pásky, chybějící střešní výlez; [číslo]. Znaleckého posudku, 6.; 2.NP – koupelna; obkladů, odvětrávání, zárubně dveří, klik dveří; [číslo]. Znaleckého posudku, 7.; 2. NP – pokoj 1; podlahy, rovinnost, omítky, zárubně dveří, klik dveří, světlé výšky místnosti; [číslo]. Znaleckého posudku, 8.; 2. NP – pokoj 2; podlahy, rovinnost, zárubně dveří, klik dveří, světlé výšky místnosti; [číslo]. Znaleckého posudku, Reklamace výše uvedených vad a reklamace vad ze dne 2. 3. 2015 nebyla žalovaným nijak vyřízena (když žalovaný na tuto reklamaci nijak nereagoval). Shora popsaným postupem žalovaného došlo k vícečetnému porušení ust. § 622 zákona č. 40/1964 Sb., obč.zák. a současně ujednání čl. VIII. odst. 1. kupní smlouvy, když přes provedené reklamace vad vykazuje jednotka ke dni podání žaloby stále v ní specifikované vady mající značný dopad na její estetické i funkční využití a které nebyly žalovaným odstraněny či kompenzovány. Žalobci se proto domáhají přiměřené slevy z kupní ceny u vad neodstranitelných, konkrétně přiměřené slevy za následující vady: a) 2 NP hala – nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy – sleva 15 000 Kč, b)

2. NP koupelna-vadné odvětrávání - sleva 5 000 Kč, c) 2 NP –pokoj 1 - nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy – sleva 15 000 Kč, d)

2. NP-pokoj 2 - nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy – sleva 15 000 Kč, e)

2. NP – pokoj 3 - nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy – sleva 15 000 Kč, f) jihovýchodní fasáda –jiná struktura fasády kolem vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky-sleva 10 000 Kč, g) jednotka jako celek vady elektroinstalace + nedodržení světlé výšky místností [číslo] dle projektové dokumentace a normy – sleva 20 % z kupní ceny, tedy 545 741,80 Kč, celkem sleva ve výši 620 742 Kč. Žalobci se domáhají odstranění následujících vad: I. NP – zádveří; dlažby; [číslo] znaleckého posudku I. NP – koupelna; dlažby, obkladů, zárubně dveří, těsnění sprch. koutu, klik dveří ; [číslo] znaleckého posudku 1. NP – technická místnost; povrchu (rozvody topení), klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku I. NP – obývací pokoj s kuchyňským koutem; dlažby, obkladů, omítky, zásuvek, rozvodů TV a datových kabelů, zárubně dveří, klik dveří ; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – hala; podlahy- boční pásky, chybějící střešní výlez ; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – koupelna; obkladů, zárubně dveří, klik dveří; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – pokoj 1; omítky, zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – pokoj 2; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – pokoj 3; zárubně dveří, klik dveří,; [číslo] znaleckého posudku 2. NP – pokoj 4; zárubně dveří, klik dveří; 4.2.10 znaleckého posudku severozápadní fasáda budovy; fasády, venkovního stupně, deskového obkladu; 4.2.12 znaleckého posudku oplocení pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec]; výška, podezdívka; 4.2.13 znaleckého posudku 2. Žalobci dále uplatňují nárok na náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky dle ust. § 513 o.z., konkrétně nákladů na znalecký posudek ve výši 12 000 Kč a nároku na zaplacení smluvní pokuty dle ujednání článku XII. druhého nečíslovaného odstavce kupní smlouvy pro porušení kupní smlouvy, spočívající v : 1) nevyřízení reklamace vad, tj. neposkytnutí jakékoliv odpovědi či řešení vad v 30-ti denní lhůtě, ze dne 2.3.2015, 31.8.2015, 4.9.2015, a 2) neodstranění výše uvedených vad jednotky dle reklamací vad vždy v 30-ti denní lhůtě od jejich uplatnění. K neodstranitelné vadě minimální světlé výšky místností ve 2. NP jednotky žalobci dále specifikovali, že vyhláška 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby v ust. § 40 odst. 2. stanoví minimální světlou výšku obytných místností v rodinném domě [číslo] mm; [číslo] mm je dle téhož ustanovení přípustná pouze pro podkroví; alternativně dle ust. § 10 odst. 5. vyhlášky bude činit minimální světlá výška místností ve 2. NP dokonce [číslo] mm (písm. a); [číslo] mm je i dle tohoto ustanovení přípustná minimální výška pouze pro podkroví (písm. b) téhož ustanovení); předmětné prostory jsou projektovou dokumentací i kupní smlouvou vymezeny jakožto 2. NP, nikoliv podkroví; současně ani dle relevantní normy (ČSN 73 [číslo] – obytné budovy a norma ČSN ISO [číslo], 73 [číslo] - pozemní a inženýrské stavby – terminologie – část 1: obecné termíny) podkrovím věcně nejsou, jak vyhodnotil i znalec v žalobci doloženém znaleckém posudku; úprava týkající se podkroví tudíž není aplikovatelná a nemovitost je tak stižena vadou, když ve 2. NP nedosahuje ani minimální světlé výšky obytných místností. Dle názoru žalobců stavební úřad ve stavebním řízení detailně neposuzuje, zda projektová dokumentace vyhovuje ve všech náležitostech právním předpisům, když pouze zjišťuje, zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu (§ 111 odst. 1. písm. b) zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona); uvedené dle názoru žalobců vyplývá z ustanovení stavebního zákona i z obsahu souhlasu s užíváním stavby ze dne 11.12.2013, č.j. OV/5140/13-7, které se věcným obsahem doložených podkladů nijak podrobně nezabývá; za kvalitu jím prodávané nemovitosti odpovídá kupujícímu prodávající (tj. žalovaný); za řádné provedení projektové dokumentace odpovídá projektant (§ 159 odst. 1., 2. stavebního zákona), tj. zde jednatel a jediný společník žalovaného, ing. Arch. [příjmení]; žalovaný měl při výstavbě na podkladě jím zajištěné projektové dokumentace postupovat s odpovídající odbornou péčí, tzn. identifikovat vadu projektové dokumentace, resp. stavby a zajistit nápravu z vlastní iniciativy, nejpozději však v návaznosti na předmětné reklamace žalobců jako kupujícího; žalobci si tudíž neumí představit důvod, pro který by se žalovaný mohl zprostit výše uvedené odpovědnosti za řádné provedení jím zhotovené a prodané nemovitosti odkazem na skutečnost, že vadná projektová dokumentace„ prošla“ přes stavební úřad. Žalobci dále uvedli, že předávací protokol ze dne 15.11.2013 sepsal jednatel žalovaného ex post; k němu přiložený soupis vad dle názoru žalobců není srozumitelný a tedy ani řádně přezkoumatelný.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že uzavřel dne 19.12.2013 s žalobci kupní smlouvu, podle které žalobci nabyli do svého vlastnictví jako SJM předmětnou jednotku. Je pravdou, že v rámci kupní smlouvy byla ze strany žalovaného jako strany prodávající poskytnuta záruka v délce trvání 36 měsíců ode dne převzetí jednotky stranou kupující. Mezi smluvními stranami byla sjednána smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 18.12.2012 ve znění dodatku [číslo] ze dne 1.3.2013. V rámci této smlouvy budoucí čl. I. odst. ve znění dodatku [číslo] bylo sjednáno, v jakém stavu bude jednotka ze strany žalovaného jako strany budoucí prodávající [číslo] do vlastnictví žalobců převedena. Bylo ujednáno, že jednotka bude převedena do vlastnictví žalobců ve fázi kompletního dokončení stavby tak, že bude provedena kompletní stavba, krov, střecha, zateplení fasády, okna, vstupní dveře, venkovní parapety, hromosvod, budou přivedeny přípojky inženýrských sítí do budovy a k jednotce bude provedeno parkovací stání před budovou, budou provedeny terénní úpravy pozemku par. [číslo] v k.ú. [obec] v části určené k výlučnému užívání vlastníka převáděné jednotky, bude provedeno oplocení zahrady s přípravou na výsadbu trávníku, budou provedeny vnitřní příčky, stěny včetně omítek, podlahy, veškeré rozvody elektro-silnoproudu a slaboproudu, v místnostech budou osazeny instalační krabice pro zásuvky, vypínače, vývody pro osvětlení, kompletní rozvody ZTI, kompletní podlahové vytápění, budou provedeny nášlapné vrstvy podlah, obklady a dlažby, osazeny koncové elektroinstalační prvky (zásuvky, vypínače), bude osazen zdroj tepla a teplé vody, podlahy, obklady a dlažby s tím, že nebude provedeno osazení svítidel, otopných žebříků a kuchyňské linky, které nejsou předmětem plnění ze strany budoucí prodávající [číslo] (žalovaného) s tím, že stavba bude kolaudována. V tomto stavu též byla následně jednotka převedena do vlastnictví strany kupující (žalobců) kupní smlouvou ze dne 19.12.2013 ve znění dodatku [číslo] ze dne 19.12.2013. K předání a převzetí jednotky došlo po dohodě smluvních stran před uzavřením vlastní kupní smlouvy dne 15.11.2013, kdy byl sepsán mezi žalobci a žalovaným předávací protokol, byl sepsán soupis vad a nedodělků ze dne 15.11.2013 a byl předán ze strany žalovaného žalobcům (M. [celé jméno žalobce]) návod na užívání stavby a podmínky záruky ze dne 15.11.2013. Vzhledem k tomu, že k datu uzavření kupní smlouvy nedošlo k odstranění vad a nedodělků v plném rozsahu, jak vyplývá z předávacího protokolu a soupisu vad a nedodělků ze dne 15.11.2013, byl uzavřen ke kupní smlouvě též dodatek [číslo] o poskytnutí finanční náhrady, ve své podstatě slevy z kupní ceny za neodstraněné vady a nedodělky, která byla následně vyčíslena na 53 640 Kč za vady a nedodělky. Po vzájemných zápočtech další finančních nároků mezi smluvními stranami pak žalovaný uhradil za vyskytující se vady a nedodělky straně žalující částku 51 052 Kč. Tuto částku strana žalující na vypořádání přijala a tato byla vzájemně odsouhlasena. Tímto byly vypořádány podle názoru žalované strany veškeré zjevné vady. Žalovaný dále uvedl, že a) vada podlahové krytiny - vzhledem k tomu, že žalovaný prováděl v době od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní do doby uzavření kupní smlouvy o převodu jednotky pro žalobce též stavební práce v předmětu převodu dle jeho požadavků, upozornil před pokládkou podlah žalobce, kteří si dodali samostatně plovoucí podlahu, na nevhodnost montáže podlahy bez provedení dilatace a na nevhodnost montáže soklových lišt jejich přitlačením k povrchu plovoucí podlahy. Následně při šetření reklamace bylo zjištěno, že topný systém pod podlahou nebyl provozován ve stanoveném režimu maximálního povoleného tepelného zatížení, které činí 28 st.C. Z výše uvedených důvodů došlo ke vzniku vady, vzedmutí podlahy a poškození zámků podlahy. Žalovaný reklamovanou vadu neuznává, neboť za ni nenese odpovědnost; b) vada obložky - řešeno v rámci předávacího protokolu ze dne 15.11.2013 v soupisu vad a nedodělků a dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013 s následnou finanční kompenzací, žalovaný tento nárok žalobců na odstranění vady neuznává; c) vady elektroinstalace - před zahájením provozu nechal žalovaný zpracovat výchozí elektro revizi ze dne 6.11.2013 pod č. EZ [číslo], revize konstatuje, že elektroinstalace je schopná bezpečného provozu. Následně byly provedeny úpravy elektroinstalace, které si zajistili sami žalobci, na tyto úpravy byla ze strany žalovaného žalobcům poskytnuta finanční kompenzace ve výši 6 000 Kč dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013 a tato částka byla žalobcům ze strany žalovaného uhrazena v rámci uhrazené částky 51 052 Kč dne 11.2.2014. Rozsah zásahů do elektroinstalace nebyl žalovanému sdělen ani u nich nebyl přítomen. Je tedy zřejmé, že následné zásahy do elektroinstalace byly prováděny stranou žalující a žalovaná strana tak nemůže odpovídat za vzniklé změny v rámci elektroinstalace a nemůže tak odpovídat ani za případné vady. Kompenzace byla poskytnuta též za chybějící přípojku a jistič pro myčku a připojovací kabel pro sporák nebyl součástí plnění ze strany žalovaného. Revizní zpráva vyhotovená pro žalovaného byla též podkladem pro vydání souhlasu s užíváním stavby; d) vady dlažby - žalovaný poukazuje na tu skutečnost, že v rámci přejímajícího řízení jednotky ze dne 15.11.2013 nebyly ze strany žalobce žádné námitky ve vztahu k provedení pokládky dlažeb, šířka spár, průběžnost spár vzneseny. Žádná bližší specifikace podmínek pokládky dlažby a jejího provedení nebyla mezi žalobci a žalovaným sjednána, žalobci si zajistili a dodali dlažby sami. Jedná se o dlažbu rustikální, tedy dodržení pravidelných spár nebylo technicky možné, nejedná se o tzv. kalibrovanou dlažbu pro přesnou pokládku. Nároky vznesené žalobci na odstranění vad dlažeb žalovaný odmítá; e) vada - skleněné výplně 1.NP - prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že se jedná o poškození skla pravděpodobně od žhavé jiskry. Při přejímacím řízení nebyla tato závada uplatněna v rámci soupisu vad a nedodělků ke dni 15.11.2013. Při předání jednotky takové poškození skla nebylo. Žalovaný odmítá nést za tuto vadu odpovědnost, která mohla vzniknout i v rámci běžného užívání věci ze strany žalobců; f) vada - oplocení pozemku, podezdívky - provedení oplocení a podezdívek odpovídá běžnému standardu, tvar plotu včetně jeho provedení podezdívek nebylo žalobci při převzetí jednotky nijak rozporováno. Oplocení a ani podezdívka oplocení nejsou v rozporu s žádným právním či technickým předpisem. V rámci předávacího řízení byl toliko vznesen požadavek na doplnění plotu a provedení otvoru v podezdívce, což bylo provedeno [číslo] 14.12.2013. Podle názoru žalovaného oplocení nevykazuje žádnou vadu; g) vada - regulace topení - návod byl předán straně žalující dne 24.11.2013 viz. bod 38) soupisu vad a nedodělků ze dne 15.11.2013; h) vady - koupelny 1.NP a 2. NP - žalobci uplatňovali v rámci převzetí jednotky v rámci přejímacího řízení ze dne 15.11.2013 tyto vady a nedodělky, které jsou popsány v soupisu vad a nedodělků pod. poř. [číslo] zasilikonování odtokového kanálku, poř. [číslo] zasilikonování dveří sprchového koutu, poř. [číslo] zasilikonování sprchového koutu, poř. [číslo] oprava spár, poř. [číslo] vymalování stropu v koupelně, poř. [číslo] vymalovat vnitřek okna, poř. [číslo] dodat zrcadlo, poř. [číslo] vyměnit WC, poř. [číslo] osadit rohové a koutové lišty obkladu, poř. [číslo] opravit strop, poř. [číslo] osadit revizní dvířka na vanu, poř. [číslo] dospárovat obklady, poř. [číslo] zasilikonovat rohy kolem vany, poř. [číslo] vyměnit WC, poř. [číslo] vyměnit zárubeň v koupelně 2NP, poř. [číslo] předělat dlažbu - sprchový kout v koupelně 1. NP. Z výše uvedených vad a nedodělků byly vady a nedodělky pod poř. [číslo] fakticky odstraněny žalovaným; zbývající část vad a nedodělků pak byla vypořádána dohodou smluvních stran, a to slevou (kompenzací), když v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013 byla na vady a nedodělky poskytnuta žalovaným částka 11 725 Kč + 6 000 Kč výměna WC a tato byla žalovaným žalobcům uhrazena v rámci částky 51 052 Kč dne 11.02.2014; ch) vada - trhliny v omítce - žalovaný poukazuje v této věci na návod k užívání stavby a záruční podmínky ze dne 15.11.2013, které vydal žalovaný a se kterými se žalobci seznámili s poukazem na ustanovení, že vznik trhlin do šířky 1,5mm není důvodem pro reklamaci; i) vady u zásuvek, instalace rozvodů TV a datových rozdvodů - jedná se o sestavu zásuvek elektro, TV, data. [příjmení] byla reklamovaná v rámci předání ze dne 15.11.2013 (poř. [číslo]) s tím, že tato vada bud odstraněna žalobci, za to jim byla poskytnuta finanční kompenzace v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013, viz. částka elektroinstalace 6 000 Kč; j) vady - rovinnost nášlapné vrstvy podlah - v rozsahu uvedené námitky žalovaného v části„ [příjmení] - podlahové krytiny“ je žalovaný toho názoru, že v důsledku nedodržení podmínek užívání laminátové podlahy ze strany žalobců došlo ke změnám v rovinnosti podlah. Za tento stav s ohledem na příčinu vzniku spočívající v nedodržení podmínek pro užívání laminátové podlahy (viz teplota) nemůže žalovaný nést odpovědnost za vzniklou vadu; K) vady - podlahové lišty - vada byla reklamovaná při převzetí jednotky dne 15.11.2013 s tím, že po dohodě stran bude tato vada odstraněna žalobci při současné finanční kompenzaci podle uzavřeného dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013, když tato finanční kompenzace je v položce„ doplnění lišt“ v částce 550 Kč. Tato částka byla žalobcům vyplacena v rámci plnění ze strany žalovaného na účet žalobců ze dne 11.2.2014; l) vada - nedodržení světlé výšky místností [číslo] dle projektové dokumentace - k tomu žalovaný uvádí, že podle projektové dokumentace, která byla schválena k výstavbě budovy, je světlá výška místnosti v posledním podlaží budovy stanovena na 2 300 mm. Podle názoru žalovaného není světlá výška 2 300 mm v rozporu s ust. § 40 odst. 2 vyhl. č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích stavby a příslušným stavebním úřadem byla schválena. Nemůže se tedy jednat o vadu neodstranitelnou a žalobci nemohou žádat z tohoto titulu po straně žalované slevu z kupní ceny; m) vada kliky dveří - žalovaný odkazuje na montážní list - pokyny k montáži, z něhož vyplývá běžný způsob uchycení na 2 až 3 vruty, pokud se nejedná o nadstandardní zátěž (viz návod) s tím, že u rodinných domů je standardní montáž za použití 3 vrutů. Tedy montáž klik je dle názoru žalovaného podle technického návodu výrobce a bez vad; n) vada – fasády - žalovaný poukazuje na to, že se jedná o vadu fasády pod venkovní zásuvkou, když tato vada byla reklamována při předání stavby (poř. [číslo]) s tím, že následně bylo domluveno v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013, že si žalobci vadu odstraní sami za sjednanou finanční kompenzaci. [příjmení] fasády v místě venkovního svítidla do ulice - tento nedodělek byl uveden pod poř. [číslo] soupisu vad a nedodělků z [číslo] 2013 s tím, že v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013 bylo sjednáno, že tento nedodělek si odstraní žalobci sami a byla jim poskytnuta finanční kompenzace. Celková kompenzace za fasády a osazení venkovního světla a dodání venkovního světla byla poskytnuta ve výši 2 815 Kč; o) vada - střešní výlez - střešní výlez do prostoru krovu je proveden standardním způsobem za pomoci systémového výrobku - revizních dvířek, kdy prostor krovu není navržen jako běžně přístupný. To, že součástí revizních dvířek není žebřík, není závadou. Toto provedení neodporuje právním předpisům. Po dohodě stran pak žalovaný kompenzoval neexistenci těchto schodů k výlezu do prostoru krovu finanční slevou ve výši 5 700 Kč, jak vyplývá z dodatku [číslo] ke kupní smlouvě ze dne 19.12.2013. Tato částka byla žalobcům vyplacena žalovaným v rámci kompenzace v částce 51 052 Kč dne 11.2.2014; p) vada - vadné větrání - z předložených dokladů nelze rozeznat stopy po zátoku ani k možné příčině vzniku zátoku (kondenzátu), pokud takový je. Žalovaný dále uvádí, že původně byla mezi žalobci jako stranou kupující a žalovaným jako stranou prodávající ve vztahu k bytové jednotce uzavřena smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy podle ust. § 50 zák.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Podle této smlouvy měl žalovaný jako budoucí prodávající [číslo] převést na žalobce jednotku ve fázi rozestavěnosti tak, že bude provedena kompletní hrubá stavba tak, jak je definováno v čl. I. odst. 6 smlouvy budoucí ze dne 18.12.2012. Následně byl mezi smluvními stranami uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě budoucí kupní ze dne 1.3.2013 s tím, že prodávající provede výstavbu jednotky do stavu kompletního dokončení stavby podle čl. I. odst. 6 dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Souhlas s užíváním stavby byl vydán dne 28.11.2013 odborem výstavby Magistrátu města Kladna pro stavebníka [celé jméno žalobce] č.j. OV/5140/13-5 sp.zn. Výst. / [číslo]. Podle uzavřené kupní smlouvy ze dne 19.12.2013 ve znění jejího dodatku pak vyplývá, že žalobci si před uzavřením kupní smlouvy řádně a úplně prohlédli předmět převodu, že technický stav předmětu převodu jim byl znám stejně tak jako právní stav. K tomu přistupuje ta skutečnost, že žalobkyně [příjmení] [celé jméno žalobce] byla osobou, která žádala o uvedení stavby do užívání. Tedy je zřejmé, že žalobci byli detailně seznámeni s technickým stavem jednotky, ostatně o tom svědčí i zápis z předání a převzetí jednotky ze dne 15.11.2013 se soupisem vad a nedodělků. Žalovaný je toho názoru, že vady uváděné žalobci v rámci žalobního návrhu jsou vadami, které byly zjevné při předání jednotky. Tedy jedná se o vady zjevné. Pokud se týká určení vady zjevné ve smyslu právní úpravy podle zák.č. 40/1964 Sb., pak vadu zjevnou je možno charakterizovat jako vadu, která existuje v době předání a převzetí věci, je zjistitelná a viditelná bez větších obtíží při vynaložení obvyklé péče a není nutno provádět prohlídku specializovanou či nejsou kladeny zvláštní nároky odbornosti k jejímu zjištění. Ty vady, které jsou uváděny k odstranění v petitu (i) žaloby jsou vady a) zjevné, které žalobci měli zjistit v rámci předání a převzetí věci. Pokud další vady nad rámec těch, které jsou uvedeny v protokolu o předání a soupisu vad a nedodělků, neshledali či je do soupisu neuvedli, pak nutně ztratili právo tyto následně v záruční lhůtě uplatňova, jako vady vůči žalovanému, nebo b) jsou vadami, které byly již reklamovány v rámci soupisu vad a nedodělků při převzetí a předání věci (15.11.2013) a byly buď odstraněny plněním ze strany žalovaného nebo kompenzovány finanční náhradou v rámci dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, který byl sjednán mezi účastníky za tím účelem nebo c) jsou vadami, které vznikly v rámci činnosti žalobců a jejich zásahů do stavby (např. oprava zásuvky, montáž vnějšího světla v režii žalobců). Podle reklamačních podmínek je zásah do fasády samostatně upraven v části„ Fasádní plášť“, ze kterých vyplývá, že při zásahu do fasády musí být přizván zhotovitel. Stejné platí taktéž u vady rovinnosti podlah (viz stanovisko žalovaného výše) a zásahy žalobců do elektroinstalace. Pokud se týká (ii) petitu žaloby ve vztahu k nároku na zaplacení é částky 620 742 Kč jako uplatnění nároku na slevu z kupní ceny za vady, které uvádí žalobci jako neodstranitelné, pak u vytčené vady nedodržení světlosti místností [číslo] se nejedná o vadu, u vady nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlah se nejedná o vadu, za kterou by nesl odpovědnost žalovaný, u vady fasády nejedná se o vady fasády, za kterou by byl odpovědný žalovaný, jde o změny v místech, kde prováděla činnost sama strana žalující a nebyl dodržen postup podmínek užívání a reklamace ze dne 15.11.2013. Pokud se týká (iii) petitu žaloby stran uplatněného nároku na zaplacení částky 12 000 Kč, žalovaný tento nárok odmítl v souvislosti s odmítnutím nároků žalobců podle (i) a (ii) žalobního petitu. Pokud se týká předloženého důkazu v podobě znaleckého posudku pro posouzení vad a poruch v rodinném domě ze dne 10.8.2015 (znalec [titul]. [jméno] [příjmení]), pak závěry tohoto posudku žalovaný neuznal. Pokud se týká uplatněného nároku ze strany žalobců na zaplacení smluvní pokuty ve výši 74 973 Kč, žalovaný poukázal na tu skutečnost, že podmínky pro vznik nároku žalující strany na smluvní pokutu vůči žalovanému jim ve smyslu sjednaných podmínek nevznikl. K reklamaci ze dne 11.3.2014 se vyjádřil žalovaný dopisem ze dne 11.4.2014, k reklamaci žalobců ze dne 17.12.2014 se vyjádřil žalovaný dne 7.1.2015, k reklamaci ze dne 24.3.2016 se vyjádřil dne 8.4.2016 Tyto reklamace považuje žalovaný za podstatné, v ostatních případech se jedná v zásadě o totožné reklamace či výzvy.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z výpisu z obchodního rejstříku (č.l. 21, 50) soud zjistil, že žalovaný je obchodní korporací, jejímž předmětem podnikání je mimo jiné projektová činnost ve výstavbě, provádění jednoduchých a drobných staveb, jejich změna a odstraňování, realitní kancelář, správa nemovitostí, koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej.

6. Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 18. 12. 2012 (č.l. 72) a z dodatku [číslo] k této smlouvě ze dne 1. 3. 2013 (č.l. 81) soud zjistil, že 18. 12. 2012 účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byl závazek žalovaného jako budoucího prodávajícího [číslo] žalobců jako budoucích kupujících uzavřít kupní smlouvu mimo jiné k rozestavěné bytové jednotce v rozestavěné budově na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [číslo] z celku na společných částech rozestavěné budovy na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec]. Dle čl. I odst. 6 bude jednotka převedena ve fázi rozestavěnosti. Dodatkem [číslo] sjednal žalovaný jako budoucí prodávající [číslo] žalobci jako budoucí kupující, že jednotka bude převedena do vlastnictví budoucí strany kupující ve fázi dokončení [číslo] tj. kompletního dokončení stavby tak, že bude provedena kompletní stavba, krov, střecha, zateplení fasád, fasády, okna, vstupní dveře, venkovní parapety, hromosvod, budou přivedeny přípojky inženýrských sítí do budovy a k jednotce, bude provedeno parkovací stání před budovou, terénní úpravy pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], oplocení zahrady, s přípravou na výsadbu trávníku, vnitřní příčky, stěny včetně omítek, podlahy, veškeré rozvody elektro - silnoproudů a slaboproudů, v místnostech budou osazeny instalační krabice pro zásuvky, vypínače, vývody pro osvětlení, kompletní rozvody ZTI, kompletní podlahové vytápění, budou provedeny nášlapné vrstvy podlah, obklady a dlažby, osazeny koncové elektroinstalační prvky (zásuvky, vypínače), osazen zdroj tepla a teplé vody, podlahy, obklady a dlažby s tím, že nebude provedeno osazení svítidel, otopných žebříků, kuchyňské linky, které nejsou předmětem plnění ze strany prodávající [číslo]. Dle čl. I odst. 6 budoucí strana prodávající [číslo] (žalovaný) byl povinen k dokončení stavby ve fázi [číslo] k provedení kolaudace v termínu nejpozději do šesti měsíců od podpisu této smlouvy. Smlouva byla podepsána 1. 3. 2013 (termín kolaudace a dokončení jednotky ve fázi [číslo] tak měl nastat 1. 9. 2013).

7. Z předávacího protokolu ze dne 15. 11. 2013 (č.l. 90) včetně přílohy – soupis vad a nedodělků ze dne 15. 11. 2013 soud zjistil, že dne 15. 11. 2013 byl podepsán předávací protokol, ve kterém je uvedeno, že předmětem předání je jednotka [číslo] v rozestavěné budově na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], společné části rozestavěné budovy na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] včetně připojení inženýrských sítí, ideální část pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], přičemž je zde uvedeno, že jednotka je dokončena do fáze III, jsou dokončeny nosné konstrukce stěn, stropu, schodiště, krov a střecha, jsou osazeny výplně otvorů v obvodových stěnách, je provedeno zateplení objektu fasáda a klempířské prvky, jsou provedeny přípojky inženýrských sítí, do objektu jsou přivedeny domovní rozvody inženýrských sítí, jsou provedeny terénní úpravy, zpevněné plochy a oplocení zahrad. Jsou provedeny vnitřní příčky, stěny včetně omítek, podlahy připravené pro pokládku finálního povrchu, hotové veškeré rozvody elektro - silnoproudu a slaboproudu, v místnostech instalační krabice pro zásuvky, vypínače, vývody pro osvětlení (bez osvětlovacích těles), kompletní rozvody ZTI-ukončeno, vývody, kompletní podlahové vytápění (bez zdroje tepla, ohřevu TUV a otopných žebříků. Dále jsou provedeny nášlapné vrstvy podlah, obklady a dlažby, osazeny koncové elektroinstalační prvky (zásuvky, vypínače), je osazen zdroj tepla a teplé vody, jednotka je provedena bez svítidel, otopných žebříků, kuchyňské linky, všechny konstrukce jsou nové, nepoškozené. Jednotka je předána vyčištěná a uklizená. Dále je v protokolu uvedeno, že přebírající převzal návod k užívání stavby a záruční podmínky. Jako předávající je označen In. [právnická osoba] a jako přebírající manželé [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobce]. Přílohou předávacího protokolu byl obsáhlý soupis vad a nedodělků ze dne 15. 11. 2013. V tomto soupisu je specifikováno 45 vad, z nich některé, které jsou vytknuty žalobou; je zde uvedeno pod bodem 4)„ opravit fasádu pod zásuvkou (zahrada) – je zde dopsáno„ [jméno]“ a datum 24. 11., pod bodem 5)„ opravit vstupní schod“ - přední vchod – dle možností, v přízemí jsou specifikovány mimo jiné vady 13) zasilikonovat obvodový kanálek sprchového koutu – NE, 14) zasilikonovat dveře sprchového koutu –ANO, 15) zasilikonovat obložky dveří – [jméno], [číslo]., 16) zasililikonovat rohy sprchového koutu –NE, 17) opravit spáry v koupelně (chybí spárovací hmota) - [jméno], 18) vymalovat a začistit strop v koupelně - [jméno] [číslo], ve 2. NP. Jsou uvedeny vady 24) začistit obložky dveří – [jméno] 24. 11., 30) doplnit soklové lišty podlahy a začistit stěny –ANO [číslo], 31) dodat a osadit protipožární žebřík – podle dodávky, cca konec 2013, 34) dospárovat obklady – [jméno] [číslo]., 35) zasilikonovat všechny rohy vany – NE, 37) zasilikonovat obložky dveří-ANO [číslo]., 38) dodat veškeré návody na zařízení (kotel, bojler) [jméno] [číslo]., 41) zápis o topné zkoušce topení viz kolaudace, 42) zárubeň v koupelně 2. NP-vyměnit ANO-dle dodávky cca 2013, 43) předělat dlažbu sprcha 1. NP (do spádu) [jméno] [číslo]., 44) doplnit plot v zahradě, 45) zvednout ECT zásuvky (díry) -obývák [číslo]. Závěrem soupisu vad je uvedeno, že v případě nedodržení termínů má přebírající právo provést uvedené práce samostatně. Tyto práce budou odpočteny od celkové sumy. Sepis předávacího protokolu rovněž účastníci učinili nesporným. Není seznatelné, co znamená [jméno] a jaký význam má OK uvedené u některých položek.

8. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem ze dne 19. 12. 2013 (č.l. 100) a z výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 13) soud zjistil, že mezi účastníky byla dne 19. 12. 2013 uzavřena kupní smlouva, jako kupující jsou uvedeni žalobci, jako prodávající žalovaný, předmětem koupě je jednotka [číslo] o celkové podlahové ploše 104,20 m2 nacházející se v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální [číslo] na společných částech budovy; jednotka [číslo] sestává z místností popsaných v příloze [číslo] kupní smlouvy. Dle čl. II. odst. 3 smlouvy smluvní strany prohlásily, že jednotka je převáděna do vlastnictví strany kupující ve fázi kompletního dokončení stavby v souladu s čl. I odst. 6 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 18. 12. 2012 ve znění dodatku [číslo] ze dne 1. 3. 2013, a to za celkovou kupní cenu 2 728 709 Kč (viz čl. III. smlouvy). Dle čl. V. strana kupující prohlásila, že si předmět převodu dle této kupní smlouvy před podpisem smlouvy řádně a úplně prohlédla, že technický stav převodu je jí znám; prodávající prohlásil, že prodává jednotku ve stavu dle čl. II. odst. 3 smlouvy a nejsou mu známy žádné vady jednotky, na něž by měl stranu kupující zvláště upozornit. Dle čl. VIII. prodávající poskytl straně kupující záruku na stavbu jednotky v délce 36 měsíců. Běh záruční doby počíná dnem převzetí jednotky stranou kupující, přičemž vzniklé vady je strana kupující povinna reklamovat bez zbytečného odkladu u prodávajícího v písemné formě. Prodávající je povinen ve lhůtě do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává. Dle čl. XII pro případ, že některá ze smluvních stran poruší některou svou povinnost uloženou jí touto kupní smlouvou a ve sjednané či obvyklé lhůtě po písemném vyzvání druhou smluvní stranou porušení této kupní smlouvy či zjištěnou vadu neodstraní, je ta smluvní strana, která takové porušení této kupní smlouvy svou činností či nečinností způsobila, povinna zaplatit druhé straně smluvní pokutu ve výši 74 973 Kč. Na základě této kupní smlouvy se stali žalobci vlastníky (ve společném jmění manželů) jednotky [číslo] byt vymezené v budově [adresa], rodinný dům na parcele parc. [číslo] podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo] a dále pozemku parc. [číslo].

9. Z dodatku ke kupní smlouvě ze dne 19. 12. 2013 (č.l. 112) včetně přílohy (č.l. 113) soud zjistil, že žalovaný jako prodávající a žalobci jako kupující dne 19. 12. 2013 ke kupní smlouvě uzavřeli dodatek, ve kterém specifikovali, že jednotka je zkolaudovaná a dokončená, ke dni dokončení jednotky chybí ke kompletnímu dokončení nedodělky specifikované v příloze. Dle čl. II dodatku strana kupující nepožaduje po prodávajícím úplné dokončení jednotky spočívající v provedení uvedených nedodělků s tím, že tyto nedodělky provede strana kupující vlastními silami resp. třetími osobami ve vlastní režii. V čl. III. dodatku je dále uvedeno, že za provedení jednotlivých nedodělků náleží straně kupující od strany prodávající náhrada. Náhradu uhradí prodávající kupujícímu po provedení jednotlivých nedodělků formou úhrady faktury od strany kupující, splatnost faktury je 26 dnů. Dle čl. IV. je výše náhrad za provedení jednotlivých nedodělků uvedená níže. Položky s náhradou, která dosud není vyčíslena, budou uhrazeny stranou prodávající dle účelně vynaložených skutečných nákladů. Tyto náklady budou odsouhlaseny oběma stranami před provedením. V příloze jsou specifikovány následující nedodělky: malování (částka 8 400 Kč), osazení světla (částka 365 Kč), dodávka světla (900 Kč), oprava fasády (1 550 Kč), vyčištění prahu (100 Kč), výměna WC (6 700 Kč), začištění obložek (1 700 Kč), doplnění lišt (550 Kč), půdní schody (5 500 Kč), výměna zárubně – dodávka včetně montáže (3 500 Kč), vyčištění ELT zásuvky (200 Kč), úprava rozvodů elektro (6 000 Kč), úklid (2 500 Kč), oprava koupelen (11 725 Kč), zateplení půdního výlezu (500 Kč), instalace zásuvek internet/TV (1 750 Kč), zasekání TV kabelu-nad schody (1 500 Kč), oprava podlah (dle skutečnosti), spuštění topení (dle skutečnosti). Účastníci učinili nesporným, že ze strany žalovaného došlo k zaplacení částky 51 052 Kč představující kompenzaci za vady a nedodělky specifikované v příloze dodatku ke kupní smlouvě. Tato skutečnost je doložena rovněž výpisem z účtu žalovaného u [právnická osoba] za období únor 2014 (č.l. 114).

10. Účastníci učinili nesporným, že žalobci pstupně reklamovali vady jednotky dopisem ze dne 5. 2. 2014, 30. 5. 2014, 17. 12. 2014, 2. 3. 2015, 31. 8. 2015 a 4. 9. 2015, doručení těchto reklamací žalovaný nečinil sporným.

11. Z reklamace ze dne 5. 2. 2014 včetně podacího lístku (č.l.40, [číslo]) soud zjistil, že dne 5.2.2014, tedy krátce po podpisu kupní smlouvy, žalobci provedli prvou reklamaci vad jednotky, konkrétně vady podlahy s tím, že podlaha se v místnostech hala, pracovna, ložnice 1, ložnice 2, ložnice 3 zvedla, což způsobuje drhnutí dveří, dále v pravé zadní ložnici vznikly mezi prkny škvíry a některá prkna jsou výše než ostatní, což způsobuje nerovnost podlahy. Žalobci žádali opravu této vady nejpozději ve lhůtě 30 dnů. Žalobci dále uplatnili vadu podlahového topení v koupelně v 1. NP, neboť topení není schopné místnost vytopit na požadovanou teplotu.

12. Na základě této reklamace proběhlo místní šetření v jednotce za účasti technika, dodavatele podlah dne 14. 3. 2014 a na jejím základě žalovaný zaslal žalobcům dopis ze dne 11. 4. 2014. Z tohoto dopisu ze dne 11. 4. 2014 nazvaného„ Vyrozumění o vyřízení reklamace“ (č.l. 98) soud zjistil, že žalovaný zamítl reklamaci podlahy jednotky, uvedl, že„ na místním šetření dle 14. 3. 2014 bylo zjištěno, že podlaha byla natápěna plným výkonem podlahového topení, což je v rozporu se záručními podmínkami a podmínkami pro údržbu laminátových podlah [příjmení], když maximální teplota topné vody může být maximálně 28 C°. Natápění nad tuto hodnotu má za následek nadměrné roztažení podlahy, kdy se podlaha opře o stěny a následně dojde ke zvednutí v zámcích. To také bylo na místě zjištěno. Při následném vypnutí topení dochází ke smršťování podlahy, při kterém může docházet naopak místy až ke vzniku mezer mezi jednotlivými lamelami. K tomuto jevu přispívá i provedení Vašeho výslovného požadavku, kdy krycí lišty obvodových dilatací byly natlačeny natvrdo na podlahu, což dále snižuje její schopnost odolávat objemovým změnám.“ 13. Z reklamace ze dne 30. 5. 2014 včetně podacího lístku (43, [číslo]) a emailu ze dne 2. 6. 2014 soud zjistil, že žalobci uplatnili další reklamaci, konkrétně neprovedené dilatace u podlahové krytiny, poškození jednotlivých zámků na podlahové krytině z důvodu vadné instalace, poškození obložek dveří, mezera o velikosti 0,5 cm nad obložkou dveří v obou koupelnách, rozpory mezi revizní zprávou elektrorozvodu a skutečným stavem elektroinstalace, připojovací kabel pro kuchyňskou varnou desku je jištěn jističem 13A a v revizní zprávě je uveden jištěný jističem 3x16A, uvolněné dveřní kování u dveří v kuchyni, nedostatečné ukotvení dveřních kování v celé bytové jednotce, vadné ukotvení okrasné dřevěné desky u vchodu, poškozená skleněná výplň balkonových dveří. Žalobci žádali neprodlenou opravu ve lhůtě 30 dnů. Na tuto reklamaci ze strany žalovaného nebylo reagováno.

14. Z reklamace ze dne 17. 12. 2014 včetně podacího lístku (čl.l 41, [číslo]) soud zjistil, že dne 17.12.2014 opět žalobci vytkli vady, sdělili, že na reklamaci ze dne 30.5.2014 bylo ze strany žalovaného reagováno pouze tak (a ne v 30-ti denní lhůtě), že byla opravena zpráva o revizi elektrické instalace a byly zhotoveny vývody pro topné žebříky v koupelnách bez náležitého zajištění. Kromě výše citovaných vad byly v průběhu užívání jednotky žalobci zjištěny další vady: a) chybí otopný žebřík, b) je vadně provedená úprava podezdívky a plotu objednaná jako vícepráce, c) problémy s regulací topení, kdy nebyl dodán žádný návod k obsluze a není k dispozici ani schéma rozvodů a regulace je možná pouze na kotli, někdy topení nefunguje vůbec. Žalobci znovu zopakovali reklamaci ze dne 30.5.2014.

15. Na tuto reklamaci reagoval žalovaný dopisem ze dne 7. 1. 2015 (č.l. 120), ze kterého soud zjistil, že žalovaný sdělil, že a) k vadám podlahové krytiny, že tato již byla řešena, po skončení topné sezony dodavatel podlahy provedl u žalobců prohlídku podlah a na podlaze nebyly zjištěny žádné závady, o výsledku reklamace byla žalobkyně informována; b) vady obložek dveří - žalovaný má za to, že náklady na odstranění mezer u zárubní v koupelnách i na výměnu poškozené zárubně již byly odečteny z ceny domu, domluvená částka již byla uhrazena; c) vady dveřního kování – dveřní kování je předmětem každodenního užívání a dotahování uvolněného kování je záležitostí běžné provozní údržby; d) chybějící vývody pro otopné žebříky – k těm uvedl, že žalobkyně je informovala, že otopné žebříky nebude instalovat a vývody proto nepožaduje. Přesto jí je dodali. Otopné žebříky nejsou předmětem dodávky; e) oprava elektroinstalace, f) chybějící přípojka pro myčku a g) připojovací kabel pro varnou desku – na rozvody elektroinstalace dodal žalovaný opravenou revizi. Dle této revizní zprávy byla elektroinstalace při předání domu v pořádku a způsobilá provozu. Dále uvedl, že úprava elektroinstalačních rozvodů byla odečtena z celkové ceny domu s tím, že si je žalobkyně zajistí sama. Část elektroinstalací, které si následně žalobkyně prováděla ve své režii, není předmětem dodané revize a za jakékoliv další zásahy do elektroinstalace nemůže nést žalovaný odpovědnost; h) kotvení fasádní desky – oprava fasády a desek na fasádách byla předmětem odečtu z celkové ceny domu; i) skleněná výplň balkonových dveří – tato závada nebyla při předání bytu evidována, není tedy zřejmé, kdy a jak k poškození skla došlo, žalovaný tedy tuto reklamaci odmítá; j) podezdívka plotu – tuto dodávku žalovaný neeviduje, jednalo se o vícepráce objednané přímo s dodavatelem, žalovaný žádá o upřesnění, zda žádají opravu či finanční náhradu; k ) topení – návod k obsluze - při předání jednotky byla žalobkyně o ovládání systému řádně poučena jak žalovaným, tak přímo dodavatelem podlahového topení. Dle záznamů žalovaného žalobkyně převzala veškeré dokumenty včetně návodů při přebírání domu. Co se týče podlahy, upřesnil žalovaný, že pokládku provedli dle výslovných pokynů žalobkyně, dle jejích výslovných instrukcí provedli obvodové dilatační lišty tak, že neumožňují dodatečné rozpínání podlahy (i rozpínání podlahy v závislosti na teplotě je přirozenou vlastností podlahy) – nejedná se o vadu. Za případné důsledky nemůže nést žalovaný odpovědnost.

16. Z reklamace ze dne 2. 3. 2015 včetně podacího lístku ( (č.l. 28, [číslo]) soud zjistil, že žalobci nesouhlasí se způsobem vyřízení reklamace žalovaným, poukazují na zprávu společnosti [právnická osoba] ze dne 14.3.2014 a Woodcote ze dne 23.4.2014, z nichž vyplývá, že podlaha byla instalována v rozporu s návodem k pokládce, když nebyla použita parozábrana, nebyly provedeny dilatace, v důsledku čehož došlo k poškození jednotlivých zámků; vady byly způsobeny vadnou instalací; vady jsou neopravitelné a je nutná deinstalace stávající podlahy a pokládka nové podlahy. K vadám obložek uvedli žalobci, že je pravdou, že byla poskytnuta ze strany žalovaného sleva-odpočet za nedodělky, tato se však týkala pouze výměny 1 obložky v koupelně v 1. patře a začištění; reklamace v dopise se však týkala dalších 5 ks dveří. K vadám elektroinstalace žalobci uvedli, že odečtená část (sleva) ve výši 6 000 Kč není předmětem reklamace; žalobci poukázali na rozpor mezi stavem elektroinstalace a stavem uvedeným v původní revizi, dále předložili zprávu o mimořádné revizi ze dne 16.10.2014, ve které veškerá pochybení a závady jsou popsány. Ke kotvení fasádní desky uvedli, že zaplacená kompenzace ve výši 1 550 Kč se netýkala této vady; skleněná výplň balkonových dveří je vada, která nebyla zjištěna při předání jednotky a z toho důvodu vyšla najevo v záruční době. K podezdívce plotu bylo uvedeno, že byla objednána v rámci klientských změn jako vícepráce, byla žalobci řádně zaplacena ve výši 6 319 Kč; k návodu na obsluhu topení uvádí žalobci, že k předání návodů nedošlo a k žádnému proškolení nedošlo; k pokládce podlah došlo v rozporu s návodem. Na tuto reklamaci žalovaný nereagoval.

17. Z reklamace ze dne 31. 8. 2015 (č.l. 45, [číslo]) soud zjistil, že další reklamace proběhla dne 31.8.2015, žalobci odkázali na znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem a uvedli, že v návaznosti na tento znalecký posudek reklamují další vady jednotky a) vady dlažby v 1. NP zádveří proměnlivá šířka spár od 2 do 4 mm, šířka spár je nepravidelná, místy chybí spárovací hmota, spáry nejsou průběžné. Jedná se o vady funkční a estetické ([číslo] posudku), b) vady v koupelně v 1. NP – vady dlažby, vady obkladů, vada zárubně dveří, vada těsnění, vada u klik dveří ([číslo] posudku), c) vady v technické místnosti - vady povrchu, vada u klik dveří ([číslo] posudku), d) vady v obývacím pokoji s KK – vada a porucha dlažby, vada obkladů, vada a porucha omítky, vada skla, vady u zásuvek, vadné umístění rozvodů TV a datových kabelů, vada u zárubně do obývacího pokoje, vada u zárubně z obývacího pokoje do spíže, vada a porucha u klik dveří ([číslo] posudku), e) vady v hale v 2. NP – vada podlahy, rovinnost, vada podlahy - boční pásky u přechodu podlaha stěna chybí nebo nejsou mechanicky přichyceny, chybějící střešní výlez - střešní výlez z haly do prostoru půdy je bez žebříku ([číslo] posudku), f) vady v koupelně v 1. NP – vady obkladů, nepřijatelné kladečské schéma, vadné provedení odvětrání, vady zárubně dveří, vada u klik dveří ([číslo] posudku), g) vady v pokoji 1 v 2. NP - vada podlahy, rovinnost, vada a porucha omítky, vady zárubně dveří, vada u klik dveří, vada ve světlé výšce místnosti ([číslo] posudku), h) vady v pokoji 2 v 2. NP – vada podlahy, rovinnost, vada zárubně dveří, vada u klik dveří, vada ve světlé výšce místnosti ([číslo] posudku), ch) vady v pokoji 3 – vada podlahy, rovinnost, vada zárubně dveří, vada u klik dveří, vada ve světlé výšce místností ([číslo] posudku) i) vady v pokoji 4 – vada zárubně dveří, vada u klik dveří, vada ve světlé výšce místností ([číslo] posudku), j) vady na jihovýchodní fasádě posuzovaného bytu – vady na fasádě – povrch fasády v okolí vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky má jinou strukturu a povrch, vada venkovního stupně - povrch venkovního stupně u balkonových dveří se odlupuje a praská, k ) na severozápadní fasádě posuzovaného bytu – vady venkovního stupně, vady na fasádě – povrch fasády v okolí osvětlení je narušený a umožňuje zatékání do fasády; vada deskového obkladu – není řádně upevněn, l) vady oplocení – vada ve výšce oplocení – má výškovou odchylku, vada podezdívky – podezdívka nemá střížku nad podezdívkou, m) vady elektrické instalace – mimořádná revize popsala vady a neshody s platnými normami a způsob odstranění. Žalovaný byl vyzván k odstranění vad reklamace a předchozích vad ve lhůtě 30 dnů. Na tuto reklamaci žalovaný nereagoval.

18. Z reklamace ze dne 4. 9. 2015 včetně podacího lístku (č.l. 30, [číslo]) soud zjistil, že žalobci provedli dne 4.9.2015 reklamaci, kterou znovu vyzvali k odstranění vad v této reklamaci uvedených, požádali o vyřízení reklamace ve lhůtě 30 dnů, tato reklamace zcela odkázala na vypracovaný znalecký posudek, přílohou byly fotografie vad. Na tuto reklamaci žalovaný nereagoval.

19. Z předžalobní upomínky ze dne 24. 3. 2016 (č.l. 26) soud zjistil, že tehdejší právní zástupce žalobců vyzval žalovaného k zaplacení přiměřené slevy z díla za vady odstranitelné i neodstranitelné, celkem slevu ve výši 866 720 Kč a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 36 160 Kč.

20. Z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 8. 4. 2016 (č.l. 118) soud zjistil, že žalovaný v reakci na předžalobní výzvu napsal, že již opakovaně řešili reklamaci s žalobkyní a jejími právními zástupci, způsob řešení byl dohodnut s žalobkyní a dle této dohody bylo postupováno, odmítl tedy nároky žalobců, odmítl požadavek na slevu z kupní ceny.

21. Z emailu ze dne 17.1.2017 od právní zástupkyně žalobců jednateli žalovaného (č.l. 22) včetně odpovědi jednatele žalovaného ze dne 15.1.2017 (č.l. 22) soud zjistil, že žalobci opakovaně trvali na vyřízení reklamace, upozornili na možnost podání žaloby a uplatnili smluvní pokutu ve výši 74 973 Kč za nevyřízení reklamace resp. neposkytnutí žádné odpovědi na reklamaci či řešení vad ve lhůtě 30-ti dnů, a to reklamace ze dne 2.3.2015, 31.8.2015, 4.9.2015 a neodstranění vad jednotky ve lhůtě 30 dnů od jejich uplatnění, a to ani v dodatečné přiměřené lhůtě stanovené předžalobní výzvou. Na tuto výzvu k zaplacení smluvní pokuty odpověděl jednatel žalovaného, že na veškeré kroky předchozích právních zástupců adekvátně reagovali a navrhli způsob vyřízení. K porušení kupní smlouvy a vzniku nároku na smluvní pokutu tak nedošlo.

22. Z návodu na používání stavby včetně záručních podmínek ze dne 15. 11. 2014 (č.l. 95) soud zjistil, že záruční doba činila 36 měsíců od převzetí stavby, u fasádního pláště prodávající upozornil, že působením UV záření a povětrnostních vlivů může dojít k vyblednutí odstínu či ke vzniku vlasových trhlin, změna odstínu a vznik trhlin do šířky 1,5 mm není důvodem k reklamaci. U výplně otvorů je uvedeno, že záruka se nevztahuje na vady, způsobené přírodním živlem, neodbornou nebo násilnou manipulací, nevhodným použitím, neautorizovanou opravou, znečištěním, mechanickým poškozením, popálením profilů, nebo skel. V části„ užívání, provoz“ je uvedeno, že teplota topné vody podlahového topení nesmí přesáhnout hodnoty udávané výrobcem podlahy - tj. 28 C. Uživatel musí pravidelně kontrolovat topný systém. Kupující podpisem potvrzuje, že se seznámil s tímto návodem na údržbu a se záručními podmínkami. Protokol byl podepsán dne 15. 11. 2013 paní žalobkyní [celé jméno žalobce].

23. Ze zprávy o revizi elektrické instalace – výchozí zpracované [jméno] [příjmení] (č.l. 107) a z výslechu zpracovatele [jméno] [příjmení] (č.l. 323) soud zjistil, že revize byla provedena dne 6. 11. 2013, vypracována byla 7. 11. 2013, revidovaným zařízením byla elektrická instalace rodinného domu se závěrem, že revidovaná elektrická instalace je schopna bezpečného provozu. Z výslechu revizního technika soud zjistil, že si na daný případ vzpomíná, že neví, kolikrát byl v bytě paní [celé jméno žalobce]. Odkázal na jím zpracovanou revizní zprávu. Ke zprávě o mimořádní revizi, se kterou byl při výslechu konfrontován, uvedl svědek, že svodič přepětí nemusí být osazován, to záleží na tom, jak se stavba domluví s majitelem stavby, je však pravdou, že dnes už se svodiče přepětí montují skoro všude. To, že v rozvaděči není 25 % volného místa modulu, to je doporučení, aby v rozvaděči vždycky byla nechaná třetina místa, je to doporučení v normě. Co se týká označení vodiče, je to hodně dlouho, možná že se tam i s tím elektrikářem i domlouval, ať tam ten proužek dává a neví, jestli tam byl nebo nebyl. Ten, kdo dělá elektroinstalaci, bere od svého dodavatele prohlášení o shodě. K závadám, které jsou vyjmenovány v odstavci 6 mimořádné revize uvedl, že výrobní štítek, označení jsou odstranitelné, je tam neodstranitelné - to se musí vyměnit, aby bylo těch 25 % místa ve stavebním rozvaděči. Svědek hodnotil stav, v jakém to bylo, když dělal výchozí revizi. Není si jist, zda štítek na rozvaděči na místě v době revize byl. Když prováděl revizní zprávu, tak tam nebyl žádný spotřebič, proto tam je vývod.

24. Ze zprávy o mimořádné revizi elektrické instalace ze dne 16. 10. 2014 zpracované [jméno] [příjmení] a z výslechu zpracovatele [jméno] [příjmení] (č.l. 324 verte) soud zjistil, že tato revize byla provedena dle ČSN 33 2000 ([číslo]), a to revize elektroinstalace provedené v bytových prostorách bytového domu na žádost provozovatele po jeho zjištění, že ne všechny údaje uvedené ve zprávě o výchozí revizi provedené 6.11.2013 jsou ve shodě se skutečným provedením elektroinstalace, v bodě 6 byly zjištěny neshody s ČSN – mimo jiné a) nebyla předložena dokumentace skutečného provedení elektroinstalace, [příjmení] prohlášení o shodě, b) v rozvaděči není 25 % volného místa (modulů), přívod na bytové rozvodnice je proveden kabelem CYKY –J 4x+mm2, v rozvodnici není osazen svodič přepětí, v rozvaděči není provedeno uzemnění bodu rozdělení vodiče PPN a další závady vyjmenované v bodě 6 mimořádné revize, jejíž závěr zní, že revidovaná elektroinstalace vykazuje neshody s platnými ČSN, provedení výchozí revize se závěrem, že elektroinstalace je z hlediska bezpečnosti schopná provozu, je podmíněna odstraněním uvedených závad, výsledkem fyzické prohlídky je, že zařízení nevyhovuje, nebyla provedená veškerá předepsaní měření. Zpracovatel revizní zprávy u svého výslechu jako svědek uvedl, že odkazuje na svou zprávu o mimořádné revizi, která zachycuje stav, který na místě zjistil, závady popisované v mimořádné revizi ohrožují spíše spotřebiče jako takové. Sporák nešel asi zapnout na plný výkon, když tam je jenom třináctka jistič, to by„ vylítlo“. To, že v rozvaděči není 25 % volného místa, to znamená, že když je rozvaděč plný jističů a není tam žádné místo a je tam zapnutý celý dům, všechny spotřebiče nějakou chvíli, je tam souběh, tak se ohřívají i jističe a jsou tam tepelné ztráty a pak může dojít k ovlivnění jističů, že některý jistič se může přehřívat a vypadne. Oprava této části elektroinstalace by stála třeba deset, patnáct tisíc, ale to je odhad. Popsané závady nejsou charakteru přímého ohrožení bezpečnosti osob, nepřímo však mohou ohrožovat i takové závady bezpečnost osob, pokud je tam např.„ šestka“ vodič, byl předepsaný minimální vodič„ desítka“, když je tam šestka, takto bylo proti předpisům a může dojít k nějaké závadě. Pokud to není závada přímo ohrožující život, tak se to jen konstatuje. Dvacet let už platí, že pokud se použije k instalaci vodič [příjmení], tak musí mít minimální průřez 10 mm, anebo 16 mm hliník. To je přesně takhle stanovené. V rozporu s tehdy platnými ČSN je průřez, velikost místa rozvaděče, to je norma na rozvaděče. Musí se dodržet to, co je v normě. [příjmení] [celé jméno žalobce] nezná. Bez odstranění uvedených závad není dům schopen bezpečného provozu, když je to podmíněno.

25. Z kopie zápisu – montáž podlahy (č.l. 97) soud zjistil, že bylo ručně sepsáno, že„ dne 3. 11. 2013 vydala paní [celé jméno žalobce] pokyn zhotoviteli plovoucí podlahy k položení bez dilatace pod dveřmi. Poté vydala pokyn přitlačit soklové lišty pevně na plovoucí podlahu. Upozorňujeme, že tyto úpravy nejsou pro plovoucí podlahu vhodné. Pro správnou funkci musí podlaha volně dilatovat“. Je zde uvedeno, že zápis zapsal jednatel pan [příjmení], a dále je zde podpis paní [celé jméno žalobce].

26. Ze zprávy [právnická osoba] stavební centrum ze dne 23. 4. 2014 (čl. 99) soud zjistil, že se tato společnost vyjádřila k reklamaci podlahy [příjmení] M1 classic 31 MF [číslo], z níž vyplynulo, že podlaha byla instalována v rozporu s návodem k pokládce, a to tak, že nebyla provedena dilatace, není použita parozábrana a podlahové vytápění bylo po pokládce puštěno na maximální výkon, z těchto důvodů došlo k poškození jednotlivých zámků, nikoliv z důvodu výrobní vady v podlaze. Reklamace se tedy zamítá.

27. Ze znaleckého posudku [číslo] (č.l. 247) a z výslechu zpracovatele posudku [titul]. [příjmení] (č.l. 288) soud zjistil, že tento zpracoval [titul]. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], číslo bytové jednotky [číslo], [ulice a číslo], [obec], byl zpracován dne 10.8.2015, dne 23. 7. 2015 bylo provedeno místní šetření v posuzovaném objektu za přítomnosti objednatele posudku. Při místním šetření byl prohlédnut posuzovaný objekt a bylo provedeno měření a zdokumentování vad a poruch. Z místního šetření byly získány následující podklady fotografie zaměření. Dále byla objednatelem posudku poskytnuta částečná projektová dokumentace a zpráva o mimořádné revizi elektrické instalace. Při místním šetření byly zkoumány vady a poruchy uvnitř posuzovaného objektu, na fasádě posuzovaného objektu a vady a poruchy na oplocení. Znalec dospěl k následujícím vadám jednotky: 1) [číslo]

1. NP, místnost [číslo] – zádveří, soupis vad: Vady dlažby - proměnlivá šířka spár od 2 do 4 mm, šířka spár je nepravidelná, místy chybí spárovací hmota, spáry nejsou průběžné, 2) [číslo]

1. NP, místnost [číslo] – koupelna, soupis vad: [příjmení] dlažby – ve sprchovém koutě u podlahové vpusti (kanálek) vystupují ostré řezané hrany dlažby nad úroveň podlahy (foto [číslo]). Vady obkladů – nepřijatelné kladecké schéma, obklady jsou náhodně rozmístěné (foto [číslo]). Spárovací hmota není řádně začištěná, místy je znečištěn i parapet a lišty (foto [číslo]). [příjmení] zárubně dveří – jednotlivé části obložkové zárubně dveří nelícují, šířka spáry v levém horním rohu je 3 mm (foto [číslo]). [příjmení] těsnění – těsnící hmota mezi rámem sprchového koutu a podlahou není řádně začištěna (foto [číslo]). [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]), v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]).), [číslo]

1. NP, místnost [číslo] technická místnost, soupis vad: [příjmení] povrchu – u rozvodů topení v prostupu stěnou není provedené zednické začištění a stabilizace rozvodů (foto [číslo]). [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo] v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]). 4) [číslo]

1. NP, místnost [číslo] obývací pokoj s kuchyňským koutem, soupis vad a poruch: [příjmení] a porucha dlažby – částečně chybí spárovací hmota v přechodovém místě podlaha – stěna a spáry nejsou průběžné, tyto vady a poruchy jsou po celém obvodě místnosti (foto [číslo]). [příjmení] u obkladů – boční strana u obkladů na viditelném místě není dokončená (foto [číslo]). [příjmení] a porucha omítky – pod parapetem u balkónových dveří jsou trhliny v omítce (foto [číslo]). [příjmení] skla – sklo balkónových dveří má lokálně mechanicky poškozený povrch (foto [číslo]). Vady u zásuvek – u dvou zásuvek je viditelný stavební otvor v omítce (foto [číslo]). Vadné umístění rozvodů TV a datových kabelů – rozvody jsou instalovány pod omítku bez chrániček a zásuvek (foto [číslo]). [příjmení] u zárubně do obývacího pokoje – obložková zárubeň u vchodových dveří do obývacího pokoje na viditelném místě nepřiléhá ke stěně (foto [číslo]), mezera je 4 mm. u zárubně z obývacího pokoje do spíže – u zárubně je viditelný stavební otvor v omítce (foto [číslo]). [příjmení] a porucha u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]). To se projevilo poruchou u dveří z obývacího pokoje do spíže, klika odpadla (foto [číslo]); 5) [číslo]

2. NP, místnost [číslo] – hala, soupis vad: [příjmení] podlahy, rovinnost – mezní odchylka místní rovinnosti nášlapné vrstvy, měřeno příměrnou latí dlouhou 2000 mm, je 3 mm (foto [číslo]). [příjmení] podlahy, boční pásky – boční pásky u přechodu podlaha – stěna chybí, nebo nejsou mechanicky přichyceny (foto [číslo]). Chybějící střešní výlez – střešní výlez z haly do prostoru půdy je bez žebříku (foto [číslo]). 6) [číslo]

2. NP, místnost [číslo] – koupelna, soupis vad: Vady obkladů – nepřijatelné kladecké schéma, obklady v zalomení v rozích, na viditelně nejvíce exponovaných místech nenavazují (foto [číslo]). V důsledku vadně zvoleného kladeckého schématu chybí kousky obkladů a místa jsou vyplněna spárovací hmotou, spárovací hmota není řádně začištěna, místy chybí, šířky spár jsou různé (foto [číslo]). Dále nad WC vystupují ostré řezané hrany obkladů, hrozí poranění. Vadně provedené odvětrání – v okolí ventilátoru jsou viditelné mapy po smáčení od zkondenzované vody, případně od zatékání (foto [číslo]). Vady zárubně dveří – obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně. Obklad není zakončen pod obložkou, mezi obkladem a zárubní je viditelná mezera 5 mm (foto [číslo]). [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo] v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]); 7) [číslo]

2. NP, místnost [číslo] pokoj 1, soupis vad: [příjmení] podlahy, rovinnost – mezní odchylka místní rovinnosti nášlapné vrstvy, měřeno příměrnou latí dlouhou 2000 mm, je 3 mm. [příjmení] a porucha omítky – pod parapetem u okna jsou trhliny v omítce (foto [číslo]). Vady zárubně dveří – obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně. Montážní otvor na zárubni není zakrytý (foto [číslo]) .Vada u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]), v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]). [příjmení] ve světlé výšce místnosti - světlá výška místnosti je [číslo] mm; 8) [číslo]

2. NP, místnost [číslo] pokoj 2, soupis vad: [příjmení] podlahy, rovinnost – mezní odchylka místní rovinnosti nášlapné vrstvy, měřeno příměrnou latí dlouhou 2000 mm, je 3 mm. Vady zárubně dveří – obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvená ke stěně. Montážní otvor na zárubni není zakrytý (foto [číslo]). [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]), v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]). [příjmení] ve světlé výšce místnosti - světlá výška místnosti je [číslo] mm.; 9) [číslo]

2. NP, místnost [číslo] pokoj 3 Soupis vad: [příjmení] podlahy, rovinnost – mezní odchylka místní rovinnosti nášlapné vrstvy, měřeno příměrnou latí dlouhou 2000 mm, je 3 mm. Vady zárubně dveří – obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně. Montážní otvor na zárubni není zakrytý, zárubeň je znečištěna od lepidla (foto [číslo]). [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]), v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]). [příjmení] ve světlé výšce místnosti - světlá výška místnosti je [číslo] mm. 10) 4.2.10 2. NP, místnost [číslo] pokoj 4, soupis vad: [příjmení] zárubně dveří – obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvená ke stěně. [příjmení] u klik dveří – kliky u dveří jsou uchyceny jen třemi vruty, má jich být pět (foto [číslo]), v důsledku toho může klika odpadnout (foto [číslo]). [příjmení] ve světlé výšce místnosti - světlá výška místnosti je [číslo] mm. 11) 4.2.

11. Jihovýchodní fasáda posuzovaného bytu, soupis vad: Vady na fasádě – povrch fasády v okolí vodovodní kohoutku (foto [číslo]) a elektrické zásuvky (foto [číslo]) má vždy v rozsahu cca 20 cm * 20 cm jinou strukturu a jiný povrch, je z jiného materiálu. Tento použitý materiál, oproti ostatní fasádě, je vodě neodolný a při dotyku špiní a práší. Vady venkovního stupně – povrch venkovního stupně u balkónových dveří se odlupuje a praská (foto [číslo]); 12) 4.2.12 Severozápadní fasáda posuzovaného bytu, soupis vad: Vady venkovního stupně – povrch venkovního stupně u vchodových dveří se odlupuje a praská (foto [číslo]). Vady na fasádě – povrch fasády v okolí osvětlení (foto [číslo]) je narušené a umožňuje zatékání do fasády. [příjmení] deskového obkladu – deskový obklad není řádně upevněn, chybí pět kotevních prvků (foto [číslo]), 13) 4.2.

13. Oplocení, soupis vad: [příjmení] ve výšce oplocení – oplocení má výškovou odchylku cca 20 cm (foto [číslo]). [příjmení] podezdívky oplocení – podezdívka oplocení nemá na cca 50 % plochy střížku nad podezdívkou (ztraceným bedněním). [příjmení] je jen na dvou polích plotu blíže k posuzovanému objektu (foto [číslo]). 14) 4.2.

14. Elektrické instalace Na elektrické instalaci byla provedena mimořádná revize (viz. [číslo] posudku) a vydána revizním technikem Zpráva o mimořádné revizi elektrické instalace. V této zprávě jsou popsány vady a neshody s platnými normami a způsob odstranění.

28. Z výslechu znalce [titul]. [jméno] [příjmení] k obsahu a vysvětlení jeho posudku soud zjistil, že při zpracování znaleckého posudku projektovou dokumentaci neměl k dispozici. Zjevná vada je vada, kterou dokáže identifikovat naprostý laik, v tomhle smyslu by mohli žalobci identifikovat vady obkladů a dlažeb, tzn. spárořez, kladení, estetickou stránku, která tam byla, to by asi poznat mohli. Už obtížnější pro žalobce dle znalce bude rozpoznání vady v šířce spár u dlažby, tam většinou lidé řeknou, že se jim to nelíbí, nebo že to vypadá nějak divně, ale nedokážou přímo poukázat na vadu. Vady typu vypadávající spárovací hmota, to je zjevná vada, ale až v okamžiku, kdy spárovací hmota vypadne. Deformace zárubní, případně jejich mechanická nestabilita, to je totéž, jestli to je důsledek nějakých objemových změn, za druhé je velice obtížné identifikovat tuto vadu pro běžného spotřebitele. Na světlou výšku nemohli přijít. Na vadu v rovinnosti podlah také nemohli žalobci přijít, leda když pak už byt užívají v nějaké fázi, zabydlí ho, tak jim přijde asi problematické zařízení, že nefunguje tak, jak si představovali. Kliky u dveří je skrytá vada, vznikla užíváním, tzn. mechanické ukotvení těch klik bylo slabé, neodpovídající a užíváním vznikl problém. [jméno] výšku na první pohled nepoznal ani znalec, musel si to přeměřit, měl pocit stísněnosti v místnosti, že je malá, že to není vzdušná místnost, jak by měla být, tak si říkal, že strop asi neodpovídá tomu, čemu by měl, protože ony ty místnosti jsou i půdorysně poměrně malé a v součtu s nízkým stropem to opravdu působí dost nekomfortně pro bydlení. Co se týče vad na fasádě typu odlupování, praskání, narušení, deskový obklad neupevněn a podobné věci plus oplocení, v okamžiku, kdy tyto vady vznikly, tak jsou asi zjevné, je to estetická věc, opticky viditelná, pokud vypadly vruty nebo kotvící prostředky, od toho okamžiku také, a trhliny od okamžiku jejich vzniku, tak je taky zjevná vada. Co se týče elektrické instalace, podle revizní zprávy stav byl nevyhovující. Jedna z nejzávažnějších vad, která bránila užívání, byla vada světlé výšky, která neodpovídá závazným normám, je to závazný předpis, který musí být splněný. Pokud je někde předepsaný nějaký minimální parametr, tak ten musí být splněný, pokud je to závazný parametr, splněný musí být a tam odchylka neexistuje. Projektant musí pracovat takovým způsobem, aby ji dodržel, zejména pokud je to novostavba, kde samozřejmě prostor je jednoznačný, u novostavby, tam by neměla být žádná tolerance. Je to tak, když je někdo trošku citlivější, takto samozřejmě může vnímat víc, světlá výška je nižší, důvody pro regulaci minimální světlé výšky místnosti obecně závazným právním předpisem jsou to, aby byla splněna kubatura toho prostoru, čili jsou dané minimální půdorysné rozměry místnosti a minimální výška, je to kvůli tomu, aby tam byly splněny hygienické předpisy, aby osoby se tam mohly běžně pohybovat, dýchat, zařídit si to, atd., čili toto všechno je limitované, minimální rozměr místnosti, minimální výška, aby v součtu ta místnost měla základní úplně minimální komfort pro užívání a splňovala hygienické požadavky. Kladecké schéma obkladů či dlažby tak, jak lze vidět v posuzovaném případě, to byla otázka zejména těch koupelen, pokud se dělá tento typ obkladů a dlažby, tak samozřejmě materiál není úplně hladký, je záměr udělat nějakou mozaiku, něco, co je esteticky zajímavého, a proto se vychází z nějakých principů, které jsou dané, to, co je ve výšce očí, to, co je na první pohled viditelné, musí být takové, aby to bylo esteticky přijatelné, to, co je někde v rohu, kde je nějaký zařizovací předmět, bojler, roh za dveřmi, kde se dveřní křídla otevřou, tam může být třeba nějaký kompromis, že se„ ta kladečská schémata“ někde sbíhají, ovšem tak, jak to je vidět na fotografiích, je zřejmé, že ve viditelně exponovaných místech je to náhodně rozmístěno, není tam žádná vazba spár a je to esteticky velice problematické, nebylo to vůbec rozměřené. Na fotografii [číslo] [číslo] je viditelné, kde to není začištěné u oken, jsou tam zbytky spárovací hmoty, zase poměrně viditelně exponovaná záležitost. Na fotografii [číslo] tam je to úplně„ ujeté“ a na fotografii [číslo] v té vazbě chybí kousíček v rohu obkladačky, totéž je na fotografii [číslo] čili takto v žádném případě, tam měl rovnou obkladač říci, že to jde nebo to nejde. Na fotografii [číslo] je vidět, jak obkladač začal u obložkových zárubní, začal poměrně dobře, ale takhle měl začít v rohu, aby se mu ty polovičky obkladů sbíhaly a navazovaly spárami, čili pravá strana na fotografii [číslo] se zdá být v pořádku, pokud by stejným způsobem navazovala levá strana, která by vlastně měla začínat taky půlkou obkladačky a ty rohy by měly být v jednom bodě a průběžné spáry přes obě stěny, tam chybí kousíček obkladačky a je tam velký kus spárovací hmoty, řádově třeba centimetr a víc, spárovací hmota má limity na maximální šířku hmoty, tzn. že pak se to chová různě a samozřejmě teoreticky to může výhledově užíváním vypadnout, při údržbě tam budou zůstávat zbytky čehokoliv, mýdla nebo udržovacích saponátů, může to měnit barvu atd., je to samozřejmě vada, ale zejména v té estetické rovině, případně užitné vlastnosti jsou sníženy, ale není to nebezpečné. Každý materiál, který se použije ve stavbě, musí mít osvědčení, aby se ve stavbě mohl používat. Tolerance by samozřejmě měly být v nějaké vazbě na to, jak se používají, čili rozdíl spár u dlažby, v chodbě, tam byly linie spár úplně odskočené a šířka spár byla různá, to samozřejmě nepředpokládá, že to může být chybou materiálu, ale teoreticky samozřejmě může být ten materiál vadný, obkladač si to musí vyřešit předtím, než ho umístí. Pokud má pochybnost, tak si to rozloží na podlahu v „ rastru“, který chce umístit nebo nechat na podlaze, ať je to dlažba nebo obklad, a podívat se, jestli mu to sedí a„ lícuje“, pokud ne, takto musí řešit, ale na to by měl přijít, protože když to pokládá, tak si tam musí dát křížky, vodováhu, to je proces jasně daný, jak dělat dlažby, obklady, takže tam by měl na všechno přijít. Vadné provedení odvětrání a jeho vada spočívala v tom, že byl lokální ventilátor v koupelně a kolem něj byly vlhkostní mapy (fotografie [číslo]), kolem ventilátoru byla skutečně mapa od uschlé vody a vada spočívá zejména v tom, že se tam někde„ pere“ voda, buď ventilátor přisává nebo je tam chladno, kondenzuje tam voda, která je odvětrávána na stěnách ventilátoru, čili není zaizolovaný, nebo se tam dostává voda z exteriéru, případně něco dalšího, zejména kombinace těch důvodů. V každém případě funkčnost a důsledek s vodou je vadný. Cesta ventilátoru, utěsnění ventilátoru a spojení interiéru s exteriérem skrz ventilátor, tam je někde zásadní chyba, protože se tam tvoří voda nebo se přisává voda nebo kondenzuje voda, čili stačilo by to celé rozebrat a opravit. Kliky jsou na vícero dveřích stejného typu a v době místního šetření byly nestabilní, tzn. někde byly vyloženě odpadlé, nedržely mechanicky, některé byly uvolněné a šlo s nimi pohybovat více, než by mělo být. Z obrázku [číslo] je vidět, že kotvících otvorů je pět, první, co se nabízí, že je použito méně vrutů, než by mělo být (tři), kdyby jich bylo pět, takto kotvení mechanické je lepší. Samozřejmě to nemusí být kotveno tímto způsobem, můžou být použity i jiné vruty, třeba delší vruty, v menším počtu, nicméně ta klika musí být ukotvena tak, aby byla mechanicky stabilní, aby to bylo uživatelsky běžné a aby snesla tolik cyklů, kolik se předpokládá, řádově desetiletí užívání. Samozřejmě mohl ji někdo úmyslně utrhnout, ale další kliky byly uvolněné a podle názoru znalce časem dopadnou stejně. Při místním šetření znalec zaznamenal více volnějších klik, jedna byla upadlá a ostatní byly mechanicky nestabilní. K nedodržení mezní odchylky místní rovinnosti znalec uvedl, že existuje norma, která je nezávazná na podlahy, na geometrické vlastnosti konstrukcí a ta uvádí rovinnost plus mínus dva milimetry na dva metry, jak u stěn, tak u stropů, tak u podlah. Je nezávazná, nicméně je to běžný standard, který se považuje za vlastnosti obvyklé a vždycky to bylo akceptováno v tomto smyslu. U stěn se může diskutovat, jestli to vadí nebo nevadí, ale u podlah je to zásadní, protože když si uživatel zařídí nábytkem, tzn. když tam dá stůl, židle, tak potřebuje, aby nábytek fungoval tak, jak má fungovat a nepodkládal třeba jednu nohu, aby se stůl nehýbal, to samé židle atd., to je zejména důvod, proč je tento parametr důležitý a brán jako běžný a obvyklý. Limit je dva milimetry, čili tři milimetry, ono se zdá, že je to rozdíl o milimetr, ale je to v podstatě o padesát procent překročení, lze vidět položenou příměrnou lať na obr. 30, že je tam mezera. [obec] výška ve vztahu k půdorysu je nevyhovující. Co se týká trhlin v omítce pod parapetem v pokoji [číslo] to byla vada zjevná v okamžiku, když tam znalec byl. Zpravidla není tato vada při převzetí, ale po dostavbě trvá nějaký čas, než se tyto vady projeví, řádově to můžou být třeba i roky, jeden nebo dva roky. Je to smršťovací trhlina, která souvisí s technologickým postupem, objemovými změnami materiálu, vysychání atd., na osluněné straně ten průběh bude rychlejší, na neosluněné bude pomalejší, záleží na vnitřní vlhkosti, jaká je to místnost, jak se užívá, takže to jsou vady, které vzniknou v užívání, ale po vzniku samozřejmě je to zjevná vada. Obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně, montážní otvor na zárubni není zakrytý, je to odstranitelná vada, v každé místnosti je napsáno, jestli ty dveře zárubní jsou vadné, někde dokonce ani nepřiléhaly ke stěně, to je tím, že nejsou mechanicky ukotveny. Jedná se o vadu funkční i estetickou. Co může být příčinou vzniku odchylky v rovinatosti podlah v druhém nadzemním podlaží, uvedl znalec, že je to technologická nekázeň při provádění. Konstrukci musí provádějící nějakým způsobem srovnat, má nějaké geometrické parametry a na té konstrukci nosné se dělá vesměs kročejová izolace, případně když je to v přízemí, tak v kombinaci s tepelnou izolací, tu si musí srovnat a následuje roznášecí vrstva, a to je to nejzásadnější při tom provádění. Roznášecí vrstva musí mít nějakou rovinnost takovou, aby byl pak splněn v nášlapné vrstvě, což je keramický obklad, dřevěná podlaha, atd. Pokud by došlo ke vzedmutí podlahy, tak se zpravidla poruší i spáry, je to vidět na spárách, a nevrátí se to úplně do původního stavu. Ale není fyzikálně možné, aby se tam vytvořil dolík, protože řeší se dolíky, tam chyběla nějaká hmota pod tím. Znalec vyloučil tu skutečnost, že vlivem vzedmutí podlahy a jejím vrácením zpátky do původní polohy mohlo dojít ke vzniku nerovnosti, nebyla tam žádná další související zjištění, která by tomu napovídala, to by bylo dramatičtější, tam by byly různé poruchy i jiného typu na podlaze. Znalec dále uvedl, že když dělá posudek, tak posuzuje stav ve srovnání s nějakými parametry; buď jsou dané závazné normy nebo nezávazné normy, které jsou dané jako závazné v tom případě, protože si je někdo nasmlouvá; pokud nic takového není a věc, kterou posuzuje, nemá závaznou normu, pak je posuzuje dle tzv. vlastností obvyklých. A tady by to řekl zjednodušeně, že např. kliky nemají vlastnosti obvyklé, a to, jestli jsou tam tři vruty, dva nebo pět, dlouhý vrut dva centimetry, centimetr, je vedlejší, je to provedeno špatně, nemá to vlastnosti obvyklé; i když to bude podle návodu a nebude to fungovat, tak je tam něco špatně, a to je to provedení, čili nemá to vlastnosti obvyklé. Klika v běžném objektu musí být ukotvena tak, aby vydržela desetiletí užívání, není normální, že vypadne klika tímto způsobem. Výšku plotu hodnotil jako estetickou vadu, plot nedosahoval výšky, které měl, nebyla zde linie, stejná výška v linii plotu, nebyla průběžná výška plotu stejná (uskočený plot), najednou tam bylo nižší pletivo. Znalec vyloučil, že by to bylo z důvodu, že terén je klesající, s klesajícím terénem se musí nějak vypořádat ta horní hrana plotu, dle znalce to tak nebylo, tam nebyl zub v terénu takhle velký, je to vidět z fotografie. [obec] výška v podkroví je asi 2,3 m, je nižší než to, co se v daném případě řeší. Co se týče kubatury prostoru, ta řeší úplně něco jiného, než je světlá výška místnosti, to s tím nesouvisí. U spárořezu v koupelnách u obkladů je provedení esteticky problematické a jedná se o vadu. Kladečské schéma je provedeno úplně esteticky nepřijatelně. Pokud se jedná o obklady, je tam vypadávající spárovací hmota v podlaze a pak u obkladů, ne kladečské schéma, ale místa, kde je kumulovaná spárovací hmota v malých trojúhelníčcích, a to už je i funkční vada. Znalec dále uvedl, že je závazný požadavek„ zákonný“ na světlou výšku, pak jsou technické normy, které začínají např. ČSN, a ty jsou závazné, nezávazné, a některé nezávazné jsou používány jako běžné standardy. Takže pokud se jedná o vlastnosti obvyklé, co by měla každá stavba splňovat, aby byla uživatelsky normální, přijatelná a fungovala tak, jak objednatel nebo uživatel předpokládá, to jsou vlastnosti obvyklé, a znalec si může pomoci technickou normou, i když je nezávazná. A ze zkušenosti znalce je toto bráno jako standard, takže odchylka plus, mínus dva milimetry, je dlouhodobě brána ve všech parametrech jako standard, na podlahách si myslí, že to zásadní je. Ale může tu být jiný znalec a může na to mít jiný pohled a spíše ostřejší. Vady„ kryty rozvodu nezakrývají celý stavební otvor ve stěně“, je vada estetická, samozřejmě trošku funkční vada, může se tam prášit, je to nepříjemné, odstranitelné to je a poměrně jednoduchým způsobem, je to jedna z vad, která jde jednoduše odstranit. To je zjevná vada, ale uživateli - spotřebiteli toto nemusí dojít, že to takto nemá být, jim se to může nelíbit, ale nedokáže identifikovat, jestli je to vada nebo ne. A co se týče podlahy v obývacím pokoji u fota [číslo] na str. 11, tam jde o to, že obkladové pásky jsou skoro opřené o vodorovnou podlahu, proužek je na stěně a má tam být mezera mezi proužkem a podlahou řádově tak, aby to šlo zaspárovat, resp. toto se nemá spárovat, ale má se tam dát nějaký pružný tmel nebo hmota, která je v barvě spárovací hmoty, ale nemá to být přímo spárovací hmota, protože tam musí docházet k pohybu podlahy a hmota musí být tvárná. V tomto případě to bylo zaspárováno normální spárovací hmotou a nebylo to provedeno ani pořádně, tzn. ta spára, velikost spáry byla příliš úzká, hmota se do toho nedostala. Je to z důvodu, když se vytírá mokrou cestou, v tom případě, v jakém to je, se nemůže použít tolik vody, protože by tam natekla, dostane se do podlahy se všemi důsledky pro stavební konstrukci i stěny, takže je to funkční a estetická vada. Trhliny pod parapetem vedle balkonových dveří je odstranitelná vada.

29. Ze zálohové faktury č. Z [číslo] ze dne 23.7.2015 (č.l. 155) soud zjistil, že žalobci zaplatili na vypracování znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] částku 6 000 Kč jako zálohu na znalečné k posouzení vad a poruch v rodinném domě, tuto částku zpracovatel od žalobců převzal dne 23.7.2015, což stvrdil na faktuře svým podpisem.

30. Z faktury [číslo] vystavené [jméno] [příjmení] ze dne 10.8.2015 (č.l. 394) soud zjistil, že žalobcům byla vystavena faktura na doplatek znalečného na částku 6 000 Kč, celkově žalobci za vypracování znaleckého posudku zaplatili znalci částku 12 000 Kč.

31. Z ocenění ElektroVolt spol. s r.o., [IČO] (č.l. 395) soud zjistil, že tato společnost dne 23.10.2014 provedla na základě zprávy o mimořádné revizi nacenění příslušných prací, které by měly na elektroinstalaci v jednotce být k opravě vad provedeny, na částku 42 004 Kč; tato částka je včetně položkového rozpočtu.

32. Z kopie projektové dokumentace„ Novostavba rodinných domů“ [obec] pozemek [adresa], část B - rodinný dům B s razítkem Magistrátu města Kladna, odboru výstavby (č.l. 115) a ze spisu Statutárního města Kladno, Magistrát města Kladna, č.j OV/4199/17-2 a ze souhlasu s užíváním stavby ze dne 28.11.2013 vydaného Magistrátem města Kladna, odbor výstavby-oddělení stavebně-správní (č.l. 116) soud zjistil, že světlá výška místností nacházejících se v předmětné jednotce v 2. NP činí 2 300 mm, takto byla projektová dokumentace schválena odborem výstavby. Ze sdělení Magistrátu, odboru výstavby ze dne 25.10.2017 soud zjistil, že dne 28.11.2013 byl vydán souhlas s užíváním stavby v rodinném domě [adresa] [obec], na místě stavby byla provedena kontrolní prohlídka, ze které byl pořízen protokol, světlá výška ve 2. NP (podkroví) dle projektové dokumentace je 2 300 mm; tato výška je v souladu s § 40 odst. 2 vyhlášky č. 268/2009 Sb.

33. Z rozhodnutí o vydání stavebního povolení Magistrátu města Kladna ze dne 5.8.2010 (č.l 150) a ze sdělení ze dne 9.9.2010 (č.l. 153) soud zjistil, že bylo vydáno stavební povolení na stavbu [obec] – dva rodinné domy, stavba obsahuje podrobný popis, užívané termíny v souladu s projektovou dokumentací jsou 1. nadzemní podlaží a 2. nadzemní podlaží v souladu s kupní smlouvou.

34. Z výpisu z webových stránek [příjmení] (čl. 117) soud zjistil, že se jedná o montážní list ke klikám a popisuje způsob jejich uchycení.

35. Z ocenění [obec] vypracovaného [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 3. 2. 2016 (č.l. 14) a z výslechu [titul]. [jméno] [příjmení] (č.l. 422) soud zjistil, že neodstranitelné vady spočívající v nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy v hale a ve 2. NP v pokoji 1-3 ocenil na částku 15 000 Kč; za neodstranitelnou vadu spočívající v nedodržení světlé výšky místností pokojů 1-4 ve 2. NP dle projektové dokumentace a normy ocenil přiměřenou slevu na 20 % z celkové kupní ceny. Dále závažné vady elektroinstalace označil za vadu neodstranitelnou, ocenil přiměřenou slevu za ni na 20 % z kupní ceny. [titul]. [příjmení] jako vadu označil ve shodě se znaleckým posudkem [titul]. [příjmení] rovněž vadu odvětrání ve 2. NP v koupelně, tuto vadu označil za neopravitelnou a slevu za ni nacenil na částku 5 000 Kč. Jako neopravitelnou vadu označil dále chybějící střešní žebřík a nacenil jej na 15 000 Kč [titul]. [příjmení] dále specifikoval jím nalezené vady jednotky následovně: vadu na jihovýchodní fasádě – jiná struktura fasády kolem vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky jako neopravitelnou vadu, slevu na ni nacenil 10 000 Kč, vadu oplocení – vada doplnění podezdívky nacenil opravu na částku 4 000 Kč, a vadu výškového rozdílu popsal tak, že by se musela provést demontáž a opětovná montáž sloupků a pletiva pro vyrovnání výškového rozdílu, tuto opravu nacenil na částku 8 000 Kč. Dále popsal vadu na severovýchodní fasádě – konkrétně výměnu schodišťového stupně nacenil za 11 000 Kč, opravu fasády kolem osvětlení nacenil na částku 1 200 Kč a doplnění šroubů kolem deskového obložení nacenil na 200 Kč [titul]. [příjmení] dále popsal vady v 1. NP – místnosti [číslo] technické místnosti-zednické začištění kolem rozvodu a malbu, které vyčíslil na částku 300 Kč, a popsal vady v 1. NP místnosti [číslo] – obývací pokoj s kuchyňským koutem, které popsal oprava spárování vydrolené spárovací hmoty trvale pružným tmelem (oprava za 1 200 Kč), dokončení pohledové strany obkladu (500 Kč), oprava trhliny ve zdivu pod parapetem (580 Kč), výměna skla s estetickou vadou u balkonových dveří (4 800 Kč), zapravení mezery mezi omítkou a krytem zásuvky (140 Kč). [titul]. [příjmení] při svém výslechu uvedl, že toto ocenění zpracoval, aby bylo zřejmé, kolik by stála oprava vad jednotky. Zná paní [celé jméno žalobce] a jejího otce. Oslovil jej otec žalobkyně s tím, že s nimi spolupracoval na jiných projektech, takže se znali pracovně a oslovil jej s tím, aby vypracoval ocenění k jednání se žalobcem o náhradu škody. Byl asi dvakrát na místě podívat se s panem [celé jméno žalobce] a s paní [celé jméno žalobce], ten objekt prošli a zpracoval vyjádření na základě nějaké zkušenosti, jelikož dělá přes dvacet let ve stavebnictví. Má vlastní stavební firmu a je i zaměstnancem. Když byl na obhlídce domu, nevycházel ze žádného znaleckého posudku, který by vady popisoval. Vady, které oceňoval, i sám vyhodnotil, že se jedná o vady. V podstatě každá vada je opravitelná, každá vada se dá opravit, ale je to otázka nákladů, jestli se ty dvě strany domluví, jestli ji chtějí opravdu opravit, pak nese nějaké náklady. Například u podlah objekt se musí vystěhovat, obyvatelé se musí někam přestěhovat a pak se musí rozebrat veškerá nášlapná vrstva, podkladní vrstva se musí zbrousit nebo znova dovyrovnat a znovu podlahy položit a demontovat zpět jak vestavený, tak volně stojící mobiliář. Takže většinou se tady u toho dává sleva z díla, aby investor poskytl slevu z díla. U vad, které jsou opravitelné, dospěl k těm částkám z ceníkových položek, které se ve stavebnictví pohybují, vychází z různých nabídek nebo kalkulací jednotlivých firem, kolik metr čtvereční nebo běžný téhle činnosti na stavebním trhu stojí. Nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy ocenil na částku 15 000 Kč, vycházel z toho, že tady zrovna u téhle vady by stačilo rozebrat stávající plovoucí podlahu, což se rozebrat dá s tím, že se vymění třeba dvě lamely, které se poškodí a podlaha se zbrousí a znovu položí, takže tam to v podstatě jde opravit. [příjmení] 15 000 Kč vychází z ceny demontáže podlahy, opětovné montáže a přebroušení té plochy.Pokud se týká vad jako trhliny ve zdi pod parapetem atd., to jsou vady, které jsou opravitelné a jsou opět oceněny podle toho, kolik by stála oprava, tam se zkalkuluje, že se musí zakrýt prostor, trhlina se proškrábne, zatmelí, přebrousí a přemaluje a udělá se úklid. Vadně provedené odvětrání v koupelně v 2. nadzemním podlaží už si nevybavil. Při ocenění prošel celý objekt, vyzkoušel elektroinstalaci, vyzkoušel rovinnost, změřil světlou výšku místností a sepsal vady, které ocenil pro jednání. Dokument zpracoval 3. 2. 2016, na místním šetření byl asi týden předtím. Vadu jihovýchodní fasády – jinou strukturu fasády okolo vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky vyhodnotil a popsal tak, že tam byla hotová fasáda, zateplovací systém s finální strukturovanou omítkou a u kohoutu to bylo porušeno, struktura byla jinak, byl tam„ flek na té fasádě“, který měl úplně jinou strukturu než omítka v ploše. To se dá opravit tak, že se musí přetáhnout celá fasáda znovu do lepidla a znovu udělat celá fasáda, aby se to sjednotilo. Za částku 10 000 Kč se to dá udělat. K vadě na severozápadní fasádě uvedl, že to byl stejný případ jako u kohoutu, fasáda byla špatně začištěná kolem osvětlení, u deskového obložení chyběly šrouby. Co se týče oplocení, bylo namontováno křivě, tam šlo o to, že by se to muselo snížit a srovnat do roviny, byly tam výškové nuance. [příjmení] za opravu tady této vady vyčíslil zhruba na 8 000 Kč. K nedodržení světlé výšky místností u čtyřech místností ve 2. nadzemním podlaží podle projektové dokumentace – to byla viditelná vada, podhled v místnosti byl evidentně nízko, než jak požaduje norma, takže přeměřili světlou výšku místnosti, zjistili, že to je víc jak deset centimetrů rozdíl oproti normě, u novostavby světlá výška musí být 2,6 m a tady to bylo míň než 2,5 m a je to neopravitelná vada z toho důvodu, že by se musel rozebrat celý podhled, zvednout střecha, udělat znovu podhled. Co se týče nákladů na takovou opravu, jde o to, aby byli schopni dodržet světlou výšku místnosti podle normy, protože tam byly rozpory v projektu, na kterém se asi nedohodli, a ani to nejde, protože u novostaveb je normou dané, že světlá výška místnosti musí být 2,6 m. Takže by to znamenalo to, že se rozebere stávající podhled, krytina, krov, celé se to musí zvednout dalšími prvky, udělá se znovu krytina a podhled ve správné výšce, je to třeba záležitost za půl miliónu. Náklady by byly tak vysoké, že to se nevyplatí opravovat. Elektroinstalace pro kuchyňskou linku byla provedena s tím, že přívodní kabel pro varnou desku byl napojen na více okruhů, což je proti normě i proti revizi, ta revize na to byla vydaná, ale neví, jakým způsobem, protože tohle je proti všem normám a je to i životu nebezpečné a pro varnou desku jištění musí mít samostatný jistič a nemůžou na to být napojené další spotřebiče, jako např. lednice a další věci. Takže ty rozvody byly vedeny v podlaze, to by znamenalo, aby se to dalo do původního stavu, vybourat veškerou dlažbu v obývacím pokoji až ke kuchyňské lince, natáhnout z domovního rozvaděče nový kabel a celé to předělat, proto to označil jako neopravitelnou vadu. Tato oprava by stála zhruba 100 000 Kč. Revizní zprávu viděl. Varná deska v době, kdy tam byl, nebyla nainstalovaná, byla tam příprava pro kuchyň a paní [celé jméno žalobce] si objednávala kuchyň a řešila právě s elektrikářem, aby jí rozvedl rozvody, tam, kam přesně potřebuje a narazili na ten problém. V revizi bylo uvedeno, že to to má samostatné jištění, ale nebylo to tak, nebylo to tak, jak to bylo popsáno. Stav, který tam byl, byl v rozporu s revizní zprávou. Upozornil na to a říkal žalobcům, že je to vada, která brání užívání. Svědek viděl na jednotce i jiné vady, byly tam viditelné vady na obkladech a dlažbách, byly tam drobné uražené růžky a bylo to špatně zaspárované, někde chyběla spárovací hmota, nebylo to udělané úplně ideálně. Jednalo se spíš o estetické vady, spočívalo to v tom, že vizuálně chyběla spárovací hmota, nebyla tam, nebo měla jiný odstín než v celé ploše a některé růžky u obkladů byly uraženy. Pokud se jedná o světlou výšku místností, na místnostech jej zarazilo opticky, že místnosti jsou nižší než obvykle, jak se pohybuje ve stavebnictví, tak si toho všiml hned, že podhled je níž, než by měl být. Je tam následně horší proudění vzduchu, z estetického hlediska je to zvláštní, ta místnost je nižší, když je zavěšené svítidlo, tak je nízko, svědkovi by to vadilo i uživatelsky. K ocenění uvedl, že existují ceníky [příjmení], ze kterých se vychází při oceňování staveb, ale jelikož některé tyto vady byly drobného charakteru a ty se necení podle [příjmení], protože je to vada, na kterou se musí dopočítat ještě doprava a všechny tyto věci, necení se to v „ urzových položkách“, cení se to v „ r položkách“. Při ocenění těchto vad nevycházel z [příjmení], protože to nejde. Ke světlé výšce místnosti uvedl, že by se dala nacenit podle [příjmení], předělání do finálního stavu, to by se asi dalo podle [příjmení] ocenit, protože to je už velká kapitola. K výši přiměřené slevy 20 % uvedl, že si spočítal, kolik oprava cca bude stát a odhadl, kolik může stát nemovitost a z toho důvodu napsal slevu 20 %. Otázkou snížení obestavěného prostoru, když tam není dodržená světlá výška, kolik by mohla činit ta hodnota snížení obestavěnosti oproti normálu, tím se nezaobíral, je to otázka toho, jestli by ta strana žalující přistoupila, jestli samozřejmě dostanou slevu, že mají snížený obestavěný prostor, jestli je to pro ně dostačující kompenzace, ale to už byla otázka na manžele [celé jméno žalobce] a tu firmu. Ve vztahu k elektroinstalaci, pro případ, že by tam nedošlo k napojení varné desky, tak ta elektroinstalace v tom stavu, v jakém byla, byla provozuschopná, ale jelikož vývod byl označen, že je pro varnou desku a s varnou deskou se tam počítalo, tak v tom případě to bylo špatně, bylo to i označeno na jističi, že je pro varnou desku. [příjmení] na opravu světlé výšky by byla určitě půl milionu, protože jsou tam i další náklady s tím, že by žalující strana musela zaplatit i jiné náklady (na jiné bydlení), protože to se nedá udělat s tím, že tam lidé budou bydlet; částka 500 000 Kč kalkuluje s tím, že by se materiál dal použít, krov by se dal použít, i krytina by se asi dala použít, takže nemuselo by se tam kupovat 100 % nového materiálu, dal by se použít ten stávající, šlo o demontáž, zpětnou montáž, vystěhování a zabezpečení, aby se nezničily další prostory, které už jsou hotovy, musela by se tam udělat ještě jedna konstrukce proti zatečení, provizorní, aby objekt neprotekl.

36. Z výslechu žalobkyně [jméno] [celé jméno žalobce] (č.l. 267) soud zjistil, že subdodavatel žalovaného, který prováděl„ vnitřky“, byl pan [příjmení], soused, měl řadovku vedle, dodělával současně i svůj dům. To v nich vzbudilo důvěru, že to byl soused. Do věci ani nijak nezasahovali, jediné, co museli vybrat, byl design interiéru a problémy začaly až v tu dobu, kdy měl být dům v srpnu dostaven a vlastně se vůbec nic nedělo. Měli občasnou schůzku s panem [příjmení]. Řekli, že bude v srpnu dům dostaven, žalobci se museli vystěhovat z bytu v [obec]. [příjmení] si tam ještě měsíc až do září, protože si dělali vlastní kuchyň. V září se museli vystěhovat z bytu v [obec], protože už přišli noví nájemníci. Byl srpen a dům absolutně v nedohlednu, vůbec to nebylo dodělané, absolutně to nebylo připravené k nastěhování, což začali už řešit. Začali žalovanému telefonovat, že už se s tím musí něco dít. Nastěhovali se v polovině listopadu, což byli nuceni, v té době ještě nebyl dům úplně připravený k nastěhování. Ale museli se nastěhovat, protože od konce září bydleli v kanceláři otce, protože oba pracovali v [obec], a takhle bydleli až do poloviny listopadu, až to už nevydrželi, a když ten dům byl už jakžtakž, že se tam dalo bydlet, tak se tam museli nastěhovat. Žalovaný říkal, že to ještě není připravené. Takže to byl první problém, kdy dům nebyl hotový a nikdo nic neřešil. Kdykoli jela okolo, tak tam nikdy nikdo nebyl,„ tam se nedělalo“. Kdykoliv se bavila s nějakým dělníkem, že tam třeba na někoho narazila, když tam měli schůzku, tak dělníci ani neznali pana [příjmení] a sháněli vše na poslední chvíli. Na to, že dům měl být hotov za čtyři měsíce poté, co ho koupili, tak si myslela, že všechny práce budou„ nalajnované“ dopředu, čtyři měsíce není zase taková doba, ještě se ptali, jestli jsou si jistí čtyřmi měsíci, odpověděli, že ano, že to jsou jenom„ vnitřky“, ale absolutně nebylo nic připraveného a dělníci se sháněli na poslední chvíli. Na jednotce panoval chaos. K žalobcům jezdili dělníci„ kladenský“, kteří nikdy pana [příjmení] v životě předtím neviděli, takže podle toho asi odvedli práci. Vždy přijeli, dali tam čtyři dlaždičky a už zase museli někam jinam, protože na to absolutně neměli čas, protože je vlastně prosil, aby to tam přišli dodělat, protože neměl nikoho, kdo by to tam dodělal a takhle to bylo se vším. [jméno] nikdo nebyl nasmlouvaný dopředu. [obec] si prošli, to bylo hrozné. Měla dost telefonátů, táhlo se to docela dlouho, bušili jim na dveře, bylo to takové docela ošklivé, hodně stresu. Co se týče pokládky podlahy, tak bylo řečeno, ať si vyberou design podlahy a jediné, co dostali jako instruktáž, bylo, protože mají podlahové topení, tak jaký typ podlahy to musí být. Vybrala jeden design, poslala panu [příjmení] design, který chce a pak už to všechno řešil on. Objednal to a neví, kdo to pokládal, jestli někdo od něj. Co se týká pokynu, aby byly soklové lišty pevně přitlačeny na plovoucí podlahu, tak musí říct, že to nechápe, jsou absolutní laici, neví, proč by od nich„ bral“ někdo nějaké pokyny. Ale jestliže se přijde do nového domu a zakopne o podlahu, která se o centimetr zvýšila, tak pak se tam asi něco řešit musí. Ptala se, co by se s tím dalo udělat, aby se podlaha nezvedala, měl to řešit pan [příjmení]. Pan Wild tam moc nefiguroval a řekl, že na starosti má všechno pan [příjmení] Pan Wild má všude podpis a ten má všechno kontrolovat, ale s ním se tam moc věci neřešily. To, že se podlaha zvedla, zjistila, když už tam bydleli. Řekli, že to bylo proto, že měli topení na plno. To jí trošku„ kápli do noty“, protože řekla panu [příjmení], že je ráda, že to říkají, protože když tam přijela přivést nějaký nábytek, tak v tom domě se absolutně nedalo dýchat, tam bylo 35 °C. Všechno bylo naplno a pan [příjmení] řekl, že se vysouší podlahy, a to už to bylo položeno. Ale když jsem tam přišla dát nábytek, tak podlahové topení„ jelo“ naplno. Neví, jestli to udělal pan [příjmení], třeba to udělal ten pokladač, ale ptala se, proč je tam takové vedro, měli otevřená okna, dveře, všechno a řekli, že vlastně oni, jak byli pozadu, tak podlaha pořádně nevyschla a museli topit, aby to bylo pořádně vyschlé, takže to dali naplno. Topení je„ rozhašené“ dodneška. Pan Buriánek určitě není vyučený stavař. [příjmení] když se nastěhovali, tak obložky na dveře byly vysekané moc, oni tam dali obložku a nechali dvoucentimetrovou díru nad obložkou. Nebo když se první den nastěhovali a zapnula sprchu, tak pánové udělali spád místo dovnitř, ven, takže takovéhle absolutně školácké chyby. Žalobci zaplatili na jejich poměry spoustu peněz, zaplatili v termínu, musela dočerpat hypotéku, vše uhradili včas a čekali v podstatě dům na klíč, že se nastěhují a bude to. Obložka se rozklížila po měsíci bydlení, škvíry byly v obou rozích a žalovaný přišel a obložku sundal. Dodnes jsou všechny obložky rozklížené. A pak tam jsou další věci. Elektrika je asi největší problém v domě. Nejsou schopni zapnout všechny spotřebiče najednou, okamžitě vypadává celý dům. Např. dítě bylo ve vaně, žalobkyně si rozložila žehlení, aby na něj viděla, zapnula žehličku, celý dům vypadl, byl večer, absolutní tma, dítě ve vaně, musela jít ven a„ nahodit“ celý dům. To je takový docela normální, že celý dům vypadne, u nové jednotky, za kterou zaplatili tři milióny, jí to nepřijde úplně korektní. U podlah si zavolali z firmy, která to prodala, pána, ten říkal, že tahle podlaha absolutně není vhodná na to, aby se takto pokládala, položili z jednoho pokoje až do druhého jeden plát a neudělali přechodové lišty. Pan Buriánek tam byl a říkal, jak to chtějí, jestli to chtějí bez přechodových lišt, což je hezčí, tak říkala, že by se jí to určitě bez nich líbilo. Ještě ji vzal k němu domů, aby se podívala, jak on to tam má, tak mu říkala, ať to taky takhle udělají. Ptal se, jestli tam ty lišty chce nebo ne, ale laika, když se někdo zeptá, tak určitě řekne tak, jak je to hezčí. Takže řekla, ať to udělají bez těch lišt, jestli to jde a pak vlastně ten pán z firmy mu řekl, že ta podlaha vůbec není vhodná na to, aby se takto pokládala a proto se hlavně zvedla. Tak poté přišli a udělali lišty, ale to už byla zvedlá. Pan Buriánek jí vysvětlil hlavní princip topení, vysvětlil termostat, který do dneška absolutně nekomunikuje s kotlem, ten termostat mohou vyhodit. Jediné, co vysvětloval, bylo, jak se zapne kotel, vypne kotel, jak pracovat s termostatem, nastavit teplotu domu a to bylo všechno. A když to nefungovalo, např. dole bylo vedro, nahoře byla zima, takto začala řešit, že to takhle nejde. Pak si zavolala svého topenáře a ten řekl, že to není nastavitelné. A to nebyl jeden topenář, měli dva nebo tři a všichni řekli, že bez jakékoliv dokumentace, aby věděli, kolik topení je namotáno, tak nejsou schopni dům jakkoli tepelně upravit, aby stejné teploty byly ve všech místnostech, tak, jak by to mělo být. Neví, jestli ji upozorňoval pan [příjmení] na to, kolik stupňů má maximálně do topení jít. Ví, že když předával dům, určitě to neřekl a pak se to řešilo, až když přišel pán z Woodcotu, tak se na to ptal, kolik stupňů tam pouští, což absolutně nevěděla a ten to řešil, ale pan [příjmení] jí to určitě při přebírání domu neřekl. Žádnou dokumentaci k vytápění nepředal, mají dokumentaci ke kotli, ale návod k samému topení neví, jestli vůbec existuje. Co se týče elektroinstalace, poprvé to zjistila, když zapnula v kuchyni všechny spotřebiče najednou, což se nemůže. Zapnula pračku se sušičkou, takže to odchází celý dům. Vlastně úplně první problém byl ten, že když instalovali kuchyň, tak zjistili, že je ze země vyveden špatný drát pro indukci. A když vyndali elektrorevizi, protože řešili kuchyňskou indukci, tak byl psaný správný kabel, ale v zemi byl špatný kabel. Takže řekla panu [příjmení], že revize je špatně, že tam asi nikdo nebyl, aby se na to fyzicky podíval. Pan Wild do pár týdnů poslal revizi zpátky opravenou emailem, bez toho, že by se někdo fyzicky podíval. Žalobci žádné zásahy do elektroinstalace nedělali, nechtěli se do toho moc míchat, protože myslí, že by to měl udělat pan [příjmení]. Položení dlažeb v koupelnách, to je průšvih, žalobkyni jako laikovi byl poslaný návrh, řekla, že chce normální koupelnu bílá, černá dlažba nakoso na zem, střídavě bílá, černá, neviděla v tom žádný problém. Byl jí poslaný návrh, jak by to asi vypadalo. Pak když to položili, tak samozřejmě jim to absolutně nevycházelo. Koupelna je prostě průšvih. Už když viděla ty lidi, co to dělali, tak si říkala, že to nedopadne dobře, ti vůbec nevěděli, co dělat, rozbili zrcadlo. Koupelna byl problém od samého začátku a podle toho taky vypadá. Co se týče fasád, to zjistili až po delší době, co tam bydleli, protože je tam okrasná deska na domě, zjistili, že postupem času z ní odpadávají všechny šroubky; pan [příjmení] řekl, že už dal kompenzaci, ale to bylo za něco úplně jiného a hlavně v tom domě v té době, kdy jim byla placena kompenzace, bydleli úplně krátce. A když se začne užívat dům, tak se zjistí, co všechno se valí a už je to unavovalo. To bylo každý den, jenom se řešily problémy, člověk každý měsíc platí hypotéku a jsou tam stále nějaké problémy. Ty vady, které si uvědomovali, ještě než se nastěhovali, sepsali, a pak vlastně začaly ještě ve větším rozsahu, když už tam bydleli. Když kupovali dům, tak si mohli vybrat ze tří variant, buď hrubá stavba, nebo dodělané příčky a vnitřky, anebo vlastně dům na klíč, což bylo všechno kromě kuchyně, tu si museli udělat sami. A protože jsou neznalci a žalobkyně ani manžel tomu nerozumí, tak vybrali třetí variantu, která stála nejvíc, kterou zaplatili, a dům měl být připraven k nastěhování bez kuchyně. Ostatní si ho dodělávali sami, takže problémy nemají. Když se stěhovali, tak už věděli o spoustě nedodělků, proto udělali seznam. Byli nuceni se tam nastěhovat, a potom, co se nastěhovali, tak„ vylítli ostatní kostlivci ze skříně“. Žalobkyně si myslela, že dům na klíč je, že přijde do čistého domu, dají jí klíč, vysvětlí věci ohledně topení, jističů, elektriky a jak celý dům funguje. Ale oni přišli, tam byla ještě malta úplně všude, takže místo zážitku, že se stěhuje do nového bytu, tak ještě museli uklízet. Nechtěla do ničeho zasahovat, protože tomu nerozumí, ale když dům v srpnu nebyl předán, tak jí nezbylo nic jiného, než začít trošku zasahovat. Její jediná práce byla dům zaplatit. Kuchyň si koupili, kterou nemohli instalovat, protože nebyly položené podlahy, takže tu si museli taky někam uložit a platit za ní.„ Prostě spousta problémů a dva měsíce absolutního pekla, a pak ještě většího pekla po nastěhování“. Už si myslela, když se nastěhovali, že teda dobrý, dům předán, ale nebylo to tak, není to hotové dodneška, táhne se to pět let a už jsou z toho„ takový ztrpklý“. O projektovou dokumentaci si zažádali a pan [příjmení] ji poslal emailem, ta, která je na stavebním úřadě, nebyla nikdy předložena. První dva měsíce to bylo takové, že pořád chodili dělníci, protože tam měli věci a materiál, žalobci už tam bydleli a pořád tam někdo klepal, všude byly věci, byli jako na staveništi. Ta kompenzace byla za ty menší vady, jenomže potom, když zjistili, v jakém stavu je elektrika, tak už žalobkyně dala zákaz, že se tam nic dělat nebude, protože to by stálo víc jak padesát tisíc. Vůbec v kompenzaci nejsou obložky, podlahy. Když se nastěhovali, tak tam byla jedna obložka špatná a pak za půl roku se rozklížily všechny, je jich devět; zkrátka je to dost věcí, které padesát tisíc vůbec nepokryje. Nemyslí si, že je korektní, proč by si měla zvykat na něco, co nefunguje. Dům se neprodá tady s těmito vadami, protože žalobkyně nemá srdce to někomu neříct. Jsou to skryté vady, ty peníze, které za to dali, by už v životě za to nedostali. Přijde jí to jako hyenismus, že svoje zaplatila a někdo neodvedl takovou práci, jakou měl. Vlastně protože neměl žalovaný nikoho nasmlouvaného, všechno se dělalo na poslední chvíli, ten mohl jenom týden, ten mohl dva týdny, takže to tahle různě„ splácával“ dohromady a podle toho to taky dopadlo, nemůžou jednu práci dělat tři různé firmy. Když to převezmou,„ ti nadávali na toho prvního, ti zase nadávali na toho předtím“. Když v domě zrovna nejsou, protože se dostali do tísnivé situace a žalobce musel odjet do Anglie za prací, tak dům pronajímají a jsou to víkendové pronájmy od roku 2018.

37. Z výslechu [titul]. Arch. [jméno] [příjmení] (č.l. 271 verte) soud zjistil, že je architekt a v [obec] stavěli šest domů. Kompletní přípravu smluv a všech dalších věcí, inzerce, reklamy, úvodní jednání s klienty zajišťovala realitní kancelář Evropa; původně byli domluveni tak, že paní [celé jméno žalobce] budou prodávat dům ve stadiu hrubé stavby s tím, že si může vnitřky dodělat sama. Potom došlo k dodatku smlouvy a ten řešil to, že si to paní [celé jméno žalobce] rozmyslela, že by to chtěla od nich všechno na klíč. Byli domluveni, že to pro paní [celé jméno žalobce] budou dělat oni. Neví přesně, myslí si, že to asi mělo být dřív, než 15. listopadu, to si myslí, že je pravda, nepamatuje si, jestli to byl srpen, ale faktem je, že nějaké zpoždění asi měli. Vnitřky prováděli prostřednictvím subdodavatele pana [příjmení]. Při předání evidentně jednotka nebyla prosta závad, závady tam evidentně byly, byly tam závady a nedodělky. Snažili se body zachytit konkrétně, že jsou nedodělané, nebo že jsou udělané špatně, domluvili se, jak jednotlivé body vypořádají. U některých věcí se snažili věci s panem [příjmení] dokončit. Ale zjistili, že nejsou ve všech bodech schopni paní [celé jméno žalobce] vyhovět tak, aby nakonec byla spokojena, tak se domluvili, že ostatní věci už nebudou mít ambici dokončovat, ale že se domluví na finančním odškodnění. To je poslední dodatek ke kupní smlouvě, který řeší to, za co peníze jsou a jak se vyrovnají s vadami a nedodělky. Co se týče poznámek OK v soupisu vad a nedodělků, to dopisovali oni, [jméno] znamená, že s tou vadou souhlasí, resp. že se domluvili, že je to vada nebo nedodělek, NE, tzn. že se nedomluvili, že je to vada nebo nedodělek, že to z toho seznamu vyškrtli, pokud je u nějakého bodu termín, takto znamená, do kdy mají tu věc opravit, a pokud tam je OK, tzn. tak že tu věc skutečně opravili. Poznámky OK tam dopisovali dodatečně, později než toho 15. 11., poté, když některé vady odstranili, některé se nepodařilo odstranit, domluvili se na finančním odškodnění a poté, co zaplatili, tak měli pocit, že tato část je mezi nimi vyrovnána. Samozřejmě netýká se to vad skrytých, které se třeba mohly objevit, ale týká se to vad zjevných, které samozřejmě oni mohli vidět. [příjmení] [příjmení] upozorňoval, že smluvní vztah mají s paní [celé jméno žalobce] a že je potřeba mít důležitá rozhodnutí zachycená, protože by se mohlo stát, že ona mu dá nějaký příkaz, nebo že se na něčem domluví a žalovaný o tom nebude vědět. A tomu se snažil předejít. Proto následně sepsal ten zápis o instrukci pokládky podlahy, protože to byla důležitá věc. Takže u těch podlah to bylo tak, že pan [příjmení] položil podlahu, přišla paní [celé jméno žalobce] s panem [celé jméno žalobce] a začali vytýkat, že jsou škvíry mezi podlahou a soklovou lištou, která kryje dořez, co má být ke zdi, aby podlaha mohla plavat. Tak se snažili dávat ty lišty níž a níž. Další instrukce byla o tom, že chtěli tu podlahu položit bez dilatací pod dveřmi. Ta podlaha se musí samozřejmě roztahovat a když je dlouhá přes tři místnosti, tak se pak roztáhne o to víc, takže se většinou dělá pod dveřmi dilatace, aby ta podlaha neměla tak velké roztahování. Po dokončení rozvodů byla provedena elektrorevize, stala se tam chyba, protože technik se přepsal a v revizi u jednoho kabelu napsal jinou hodnotu, jinou tloušťku, než kabel fyzicky měl. Poté, co na to byli upozorněni, tak revizní technik řekl, že je to pravda a opravil tuto písemnou chybu a tuto revizi již bez dalšího poslali paní [celé jméno žalobce]. Co se týče světlé výšky místnosti, nic neřešili se stavebním úřadem, nikde nežádali o povolení výjimky, nic takového si nevybavuje. Kliky uchytili tak, jak to bylo v montážním návodu a může se stát, že samozřejmě se některé věci začnou hýbat nebo něco, utáhnutí šroubku je běžná údržba. Nikdy nebylo vytýkáno, že by klika upadla, bylo vytýkáno, že některé šroubky jsou povolené, že je jich tam málo. To, že je jich tam málo, nepovažuje za chybu, protože to je v souladu s návodem a jestli byly některé šroubky povolené, takto je součást běžné údržby, některé věci nejsou záruční vadou. Všechny reklamované vady zamítli, nevybavuje si to přesně, ale myslí si, že nic neuznali. Co se týče znaleckého posudku, ten obdrželi, není si jistý, jestli konkrétně na tento posudek odpovídali. Když dávali pokyn k zatlučení lišt a neprovedení dilatačních spár, u toho nebyl. Pokud jde o nějaké instrukce, jako že si přeje zásuvku tři cm od zdi nebo deset, tak tyto pokyny přijímal pan [příjmení] nebo stavitel od budoucího klienta paní kupující, tzn. že v principu to není žádná velká věda. Samozřejmě pak mohou být některé pokyny, které jsou zásadní, jako např. toto a protože zjistil, že se toto stalo, tak následně sepsal dodatečně tento zápis. Žalovaný nedával žádnou kompenzaci za zpoždění.

38. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] (č.l. 198 verte) soud zjistil, že dělal„ pod In. Pointem“ panu [příjmení]. Živnostenské oprávnění měl, v té době vlastnil firmu na dodělávání, rekonstrukce, obklady, dlažby, podlahy, dveře a ostatní věci, které se dodělávají. Byla to vždycky smlouva o části provedení, protože na určité věci se najímaly dodavatelské firmy. Manželé [celé jméno žalobce] znal jako sousedy, bylo to od začátku od té hrubé stavby, co stála, takto kompletně dodělával. [ulice] dozor si dělal pan [příjmení] sám, protože je architekt, takže vždycky přišel, zkontroloval a tím se to přebíralo. Materiály si vybírala paní [celé jméno žalobce] vždycky sama, podlahu pokládali; pan [celé jméno žalobce] si přála, aby udělali věci, které se standardně nedělají. Chtěl, aby přitloukli lišty k zemi, což se nedělá, aby plovoucí podlaha mohla fungovat, bylo mu to vysvětlováno, ale chtěl to tak, aby tam nebyly milimetrové mezery, tak se to udělalo podle nich. Potom vznikl problém s tím, že topili na nesprávnou teplotu. Když předával dům, tak jim vysvětloval, že mají termostat a tím si regulují teplotu ve všech pokojích. [příjmení] je nastaven na 40°C, což může jít maximálně do podlahového topení, které mají v celém bytě. Při předání bytu se sepisovaly různé drobné vady, které se měly odstranit a stavy elektroměru, vodoměru, takže u toho byl přítomen, pak už to šlo všechno přes pana [příjmení]. Bylo tam nějaké seřízení dveří, takové maličkosti, byl tam udělaný soupis, byla tam podepsaná paní [celé jméno žalobce], že to přebírá s těmi vadami a že budou odstraněny do určitého data. Vady odstraňoval svědek, tak určitě odstraněny byly. [jméno], kde bylo OK, to znamená, že to bylo osazené a bylo to už uděláno s předstihem, kde bylo NE nebo DATUM, tak potom to mělo být do toho data uděláno. Všechno bylo nakonec odstraněno. Paní [celé jméno žalobce] nechtěla dilatační spáry mezi dveřmi, jelikož je to na deseti metrech, takto tak lze dělat, ale musí se dodržovat nějaké věci, což je vstup do podlahového topení, určitá teplota, která je stanovena na 40°C maximálně. Dilatační spáry tam nechtěla z estetického důvodu. Není to problém, když podlaha je na to stavěná a dodržují se věci jako je vstup vody do podlahového topení, každých 5°C navíc s podlahou dělá něco jiného, tady šlo až o 50°C navíc, takže ta podlaha začala fungovat úplně jinak a navíc, když byla přibitá těmi lištami, tak ani pracovat nemohla, takže vznikly ty boule a někde se zapíchla i do stěny a vylítaly i hřebíky, kterými se to přibilo. Ten pokyn o přibití chtěl pan [celé jméno žalobce] (otec žalobkyně). Poučovali ho o tom, že takhle se to nedělá, že lišty musí být lepeny nebo jsou přibité ke stěně, ne k podlaze, ale on tvrdil, že to má doma takhle udělané, že mu to funguje, bylo to jeho přání. [jméno] byl problém v tom, že to byl levný výrobek z Polska a firma, která to prodala, to prodala a myslela si, že nevznikne žádný problém a krytina měla jinou nosnost na teplo, než se prodává tady standardně, což žalobkyně vědět nemohla. Svědek se potom dočetl, když potom našel kus podlahy a našel český návod k použití, že to je na 20 °C až 22 °C, což jej zarazilo, tak do firmy volal a ty se s ním vůbec nebavili. Myslí, že ještě říkali paní [celé jméno žalobce], ať si to jde ona reklamovat do podlahářské firmy, co jí to prodala, protože správně by to oni měli vzít zpátky. Nebyl přítomen tomu, když paní [celé jméno žalobce] listinu o pokynu podepisovala panu [příjmení]. Ten pokyn k tomu přibití dal otec paní [příjmení], má nějakou firmu stroje, zařízení, ale vždy přišel suverénně, všemu rozumí, všechno zná, s takovým člověkem se svědek nechtěl hádat, když si myslí, že je to dobře, tak se to udělá. Ten problém vznikl jenom v horním patře, protože ve spodním patře byla dlažba, ta odolala, a v horním patře kromě koupelny měli všude plovoucí podlahu. [příjmení] si kupovala paní [celé jméno žalobce] sama, takže věděla, co si kupuje a bojler si také kupovali sami, takže k tomu měli návody a svědek jim dával návod na termostat, ten je i nalepený přímo na termostatu. Elektroinstalaci dělali a jediný problém, co tam byl, bylo, že k přívodu varné desky udělal elektrikář špatný kabel na 220V. Problém s přetápěním podlahy vznikl až po pokládce podlahy, až po nastěhování paní [celé jméno žalobce], když předávali dům, topilo se, vše bylo v pořádku. Paní [celé jméno žalobce] se nastěhovala, začala si regulovat sama teplotu v domě a začaly problémy. Poučení o tom, že termostat, resp. kotel má být nastaven maximálně na 40°C pro podlahové vytápění, dal svědek při předávce. Elektrorevizi u všech domků dělal stejný elektrikář pana [příjmení]. Není to žádný problém v užívání, je to technický problém z toho důvodu, že byl natažený jiný kabel a ten se potom tak, jak má, vyvedl odněkud jinud, aby fungovala varná deska. Není to životu nebezpečné, není to ničemu nebezpečné. [příjmení] se nemuselo kopat, když už byly všude dlažby, omítky, aby se nemusel kopat znovu nový kabel, tak se to dá vyřešit tím, že je to natažené z technické místnosti, to je zeď za kuchyní a jednoduše je to vyvedené okolo zdi k varné desce. Regulace kotle je na záručním listu kotle, další návod na regulaci topení je na samotném termostatu. Výška podezdívky je v pořádku, je standardně stejná, jako byla původní, jenom se to protáhlo a pozemek se srovnal, takže tam není nic špatně, spíš je to pro ni lepší k žití, že má rovný pozemek, než aby ho měla z kopce do kopce.

39. Z nabídky domu na [webová adresa] včetně recenzí (č.l. 408) soud zjistil, že předmětná jednotka je nyní žalobci nabízena ke krátkodobým pronájmům s velmi dobrým hodnocením uživatelů, 40. Z emailové komunikace a zálohové faktury ze dne 5.9.2013 včetně cenové nabídky (č.l. 412, 413) soud zjistil, že žalovaný s žalobci domlouval způsob provedení kompenzace.

41. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

42. Žalobci a žalovaný uzavřeli dne 19.12.2013 kupní smlouvu ve znění dodatku ze dne 19.12.2013 a přílohy, na jejímž základě žalobci jako kupující nabyli do svého vlastnictví předmětnou jednotku. Jednotka měla být předána do vlastnictví žalobců do šesti měsíců od podpisu dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, tedy konkrétně měla být dokončena ve fázi [číslo] ke dni 1.9.2013. Jednotka nebyla řádně a včas převedena na žalobce a nebyla hotova ještě dne 15.11.2013, žalobci již v tuto dobu neměli kde bydlet, platili hypotéku, a z toho důvodu akceptovali, že převezmou jednotku ve stavu popsaném v předávacím protokolu ze dne 15.11.2013 a v kupní smlouvě ze dne 19.12.2013 ve znění dodatku včetně přílohy. Dne 15.11.2013 byl podepsán soupis vad a nedodělků obsahující 46 položek, které byly postupně prostřednictvím subdodavatele žalovaného odstraňován. Některé vady byly odstraněny, některé vady nebyly odstraněny a žalovaný zaplatil žalobcům za tyto nedodělky kompenzaci ve výši 51 052 Kč. V průběhu užívání jednotky žalobci postupně reklamovali vady jednotky, a to reklamacemi ze dne ze dne 5. 2. 2014, 30. 5. 2014, 17. 12. 2014, 2. 3. 2015, 31. 8. 2015 a 4. 9. 2015. Jako zásadní považovali žalobci zejména reklamaci ze dne 2.3.2015 a 31.8.2015. Na tyto reklamace žalovaný nikterak nereagoval, zejména nereagoval ve lhůtě 30 dnů. Reklamace ze dne 31.8.2015 obsahovala odkaz na znalecký posudek a ve znaleckém posudku zafixované vady jednotky. Žalobci následně uplatnili nárok z odpovědnosti za vady odstranitelné jejich odstraněním a za vady neodstranitelné resp. subjektivně neodstranitelné spočívající ve vadě světlé výšky, nedodržení rovinnosti podlah, vady elektroinstalace, vady vadného odvětrávání, vada na jihovýchodní fasádě celkovou slevu z kupní ceny ve výši 620 742 Kč. Žalovaný neuznal jako oprávněnou v řízení (ani ve fázi reklamačním před podáním žaloby) jedinou z reklamovaných vad.

43. Ve svém závěru o skutkovém stavu soud čerpal především z listinných důkazů, z výslechu žalobkyně jako účastnice řízení, z výslechu znalce [titul]. [jméno] [příjmení], z výslechu svědka [titul]. [jméno] [příjmení], z výslechu svědka [titul], [jméno] [příjmení]. Co se týče výslechu svědka [příjmení], soud jej hodnotil jako spíše věrohodného, nicméně vedeného snahou ve sporu pomoci straně žalované; v některých tvrzeních si svědek při svém výslechu odporoval (například při popisu, jakým způsobem přijímal pokyn od otce žalobkyně; na jedné straně uvedl, že pokyn dostal na místě, ihned jej provedl, následně si vyžádal souhlas jednatele žalovaného. V jiné části výslechu uvedl, že zásadní otázky, jako je například tato, předem konzultoval s jednatelem žalovaného. Jednatel žalovaného si nevzpomněl, zda„ písemný pokyn“ o pokládce podlahy zafixoval až poté, co byl proveden; v této části výpovědi tedy soud uvěřil žalobkyni, která velmi podrobně popsala, jak celá záležitost proběhla, a v této části rozporné výpovědi je třeba uzavřít, že svědek [příjmení] případný pokyn realizoval ihned na místě a teprve poté o tom uvědomil jednatele žalovaného, který následně sepsal příslušný dokument s paní žalobkyní. Soud ve svém skutkovém závěru rovněž vyšel při rozporech dvou revizních zpráv ze zprávy o mimořádné revizi svědka [jméno] [příjmení], který nebyl veden snahou nikomu ve sporu pomoci, působil na soud věrohodně, na příliš věcí si již nevzpomínal s ohledem na délku času, který od jejího vypracování uplynul, a na jiné osobní starosti; působil také věrohodně v tom, že odkázal zcela na jím vypracovanou zprávu a popis vad, které na provedené elektroinstalaci zachytil. Naopak svědek [příjmení] na soud zcela věrohodně nepůsobil, když na okolnosti revizní zprávy vypracované v roce 2013 si vzpomínal přesně, což je s podivem právě s ohledem na uplynulý čas; nevěrohodně působil i v tom, že jako normu ČSN„ neplatící“ ještě v době, kdy vypracovával revizní zprávu, označil normu, která dle svědka [příjmení] platí již 20 let. A konečně nevěrohodně působí tato revizní zpráva, když věci v ní označené byly shledány jako neodpovídající skutečnému stavu na místě, jak uvedl jak [titul]. [příjmení], tak [jméno] [příjmení] ve své zprávě o mimořádné revizi. Žalobkyně, byť mající na věci zájem, na soud působila zcela věrohodně, zejména ve způsobu popisu své frustrace ze způsobu nastěhování se do jednotky a postupném výskytu vad. Soud proto posoudil její výslech jako věrohodný. Stejně tak na soud působil věrohodně svědek [titul]. [jméno] [příjmení], přestože dle žalovaného je spolupracovníkem otce žalobkyně. Svědek zcela věcně popsal vady, které v jednotce objevil při místním šetření, kdy popis jím zjištěných vad jako odborníka ve stavebnictví odpovídal a do značné míry se překrýval s popisem vad znalcem ve znaleckém posudku. Námitku žalovaného, že hodnota jeho výslechu a jím zpracovaného ocenění vad (či ceny oprav vad) by snad měla být ovlivněna, soud tak posoudil jako nedůvodnou.

44. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

45. Dle ust. § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

46. Dle ust. § 3028 odst. 3 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

47. Jelikož kupní smlouva byla uzavřená mezi účastníky dne 19. 12. 2013, řídí se dle výše citovaných ust. o.z. právní vztah mezi účastníky vzniklý z této kupní smlouvy zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ obč. zák.“).

48. Dle ust. § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

49. Dle ust. § 596 odst. 1 obč. zák. má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit.

50. Dle ust. § 612 odst. 1 obč. zák. jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen "prodávající") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení § 613 až 627.

51. Dle ust. § 612 odst. 2 obč. zák. ustanovení tohoto oddílu se použijí i pro spotřebitelskou smlouvu o zhotovení věci na zakázku.

52. Dle ust. § 616 odst. 1 obč. zák. prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad.

53. Dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. nestanoví-li tento zákon jinak, shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé, že odpovídá požadavkům právních předpisů, je v tomu odpovídajícím množství, míře nebo hmotnosti a odpovídá účelu, který prodávající pro použití věci uvádí nebo pro který se věc obvykle používá. U potravin musí být vyznačeno datum minimální trvanlivosti, a jde-li o potraviny podléhající rychlé zkáze, datum použitelnosti. Připouští-li to povaha věci, má kupující právo, aby byla věc před ním překontrolována nebo aby její činnost mu byla předvedena.

54. Dle ust. § 616 odst. 3 obč. zák. v případě, že věc při převzetí kupujícím není ve shodě s kupní smlouvou (dále jen "rozpor s kupní smlouvou"), má kupující právo na to, aby prodávající bezplatně a bez zbytečného odkladu věc uvedl do stavu odpovídajícího kupní smlouvě, a to podle požadavku kupujícího buď výměnou věci, nebo její opravou; není-li takový postup možný, může kupující požadovat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. To neplatí, pokud kupující před převzetím věci o rozporu s kupní smlouvou věděl nebo rozpor s kupní smlouvou sám způsobil.

55. Dle ust. § 616 odst. 4 obč. zák. rozpor s kupní smlouvou, který se projeví během šesti měsíců ode dne převzetí věci, se považuje za rozpor existující již při jejím převzetí, pokud to neodporuje povaze věci nebo pokud se neprokáže opak.

56. Dle ust. § 617 obč. zák. je-li třeba, aby při užívání věci byla zachována zvláštní pravidla, zejména řídí-li se užívání návodem nebo je upraveno technickou normou, je prodávající povinen kupujícího s nimi seznámit, ledaže jde o pravidla obecně známá. Nesplní-li prodávající tuto povinnost, je povinen nahradit kupujícímu škodu z toho vzniklou.

57. Dle ust. § 619 odst. 1 obč. zák. nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité, odpovídá prodávající za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (záruka).

58. Dle ust. § 619 odst. 2 obč. zák. záruka se nevztahuje na opotřebení věci způsobené jejím obvyklým užíváním. U věcí prodávaných za nižší cenu se záruka nevztahuje na vady, pro které byla nižší cena sjednána.

59. Dle ust. § 619 odst. 3 obč. zák. jde-li o věci použité, neodpovídá prodávající za vady odpovídající míře používání nebo opotřebení, které měla věc při převzetí kupujícím.

60. Dle ust. § 622 odst. 1 obč. zák. jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit.

61. Dle ust. § 622 odst. 2 obč. zák. jde-li o vadu, kterou nelze odstranit a která brání tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo na výměnu věci nebo má právo od smlouvy odstoupit. Táž práva přísluší kupujícímu, jde-li sice o vady odstranitelné, jestliže však kupující nemůže pro opětovné vyskytnutí vady po opravě nebo pro větší počet vad věc řádně užívat.

62. Dle ust. § 622 odst. 3 obč. zák. jde-li o jiné vady neodstranitelné a nepožaduje-li výměnu věci, má kupující právo na přiměřenou slevu z ceny věci nebo může od smlouvy odstoupit.

63. Dle ust. § 623 obč. zák. vada, která vznikla neodbornou montáží nebo jiným neodborným uvedením věci do provozu, bude považována za vadu věci, pokud tato montáž nebo uvedení do provozu byly sjednány v kupní smlouvě a byly provedeny prodávajícím nebo jinou osobou na odpovědnost prodávajícího. To platí rovněž v případě, kdy montáž nebo jiné uvedení věci do provozu provedl kupující a vada vznikla na základě nesprávných pokynů uvedených v návodu k montáži nebo k uvedení věci do provozu.

64. Dle ust. § 626 odst. 1 obč. zák. práva z odpovědnosti za vady věci, pro které platí záruční doba, zaniknou, nebyla-li uplatněna v záruční době.

65. Dle ust. § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda.

66. Dle ust. § 544 odst. 2 obč. zák. smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.

67. Dle ust. § 544 odst. 3 obč. zák. ustanovení o smluvní pokutě se použijí i na pokutu stanovenou pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (penále).

68. Dle ust. § 545 odst. 1 obč. zák. nevyplývá-li z ujednání o smluvní pokutě něco jiného, je dlužník zavázán plnit povinnost, jejíž splnění bylo zajištěno smluvní pokutou, i po jejím zaplacení.

69. Dle ust. § 545 odst. 2 obč. zák. věřitel není oprávněn požadovat náhradu škody způsobené porušením povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta, jestliže z ujednání účastníků o smluvní pokutě nevyplývá něco jiného. Věřitel je oprávněn domáhat se náhrady škody přesahující smluvní pokutu, jen když to je mezi účastníky dohodnuto.

70. Dle ust. § 545 odst. 3 obč. zák. nevyplývá-li z dohody něco jiného, není dlužník povinen smluvní pokutu zaplatit, jestliže porušení povinnosti nezavinil.

71. Dle ust. § 40 odst. 2 vyhlášky 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby (dále jen„ vyhláška č. 268/2009 Sb.“) světlá výška obytných místností v rodinném domě a pobytových místností ve stavbě pro rodinnou rekreaci musí být nejméně 2 500 mm, v podkroví 2 300 mm. V obytných a pobytových místnostech se šikmým stropem musí být nejmenší světlá výška dosažena alespoň nad polovinou podlahové plochy místnosti.

72. Dle ust. § 111 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen„ stavební zákon“) stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené podklady z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a ověří zejména, zda a) projektová dokumentace je zpracována v souladu s územním rozhodnutím nebo regulačním plánem nebo veřejnoprávní smlouvou územní rozhodnutí nahrazující anebo územním souhlasem, a v případě stavebních úprav podmiňujících změnu v užívání stavby její soulad s územně plánovací dokumentací, b) projektová dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu, c) je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem, d) předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány.

73. Dle ust. § 19 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, v platném znění (dále jen„ zákon o ochraně spotřebitele“) s výjimkou případů, kdy je k provedení opravy určena jiná osoba, je prodávající povinen přijmout reklamaci v kterékoli provozovně, v níž je přijetí reklamace možné s ohledem na sortiment prodávaných výrobků nebo poskytovaných služeb, případně i v sídle nebo místě podnikání. Prodávající je povinen spotřebiteli vydat písemné potvrzení o tom, kdy spotřebitel právo uplatnil, co je obsahem reklamace a jaký způsob vyřízení reklamace spotřebitel požaduje; a dále potvrzení o datu a způsobu vyřízení reklamace, včetně potvrzení o provedení opravy a době jejího trvání, případně písemné odůvodnění zamítnutí reklamace. Tato povinnost se vztahuje i na jiné osoby určené k provedení opravy.

74. Dle ust. § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodne o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. Marné uplynutí této lhůty se považuje za podstatné porušení smlouvy.

75. V rámci záruční odpovědnosti za vady má kupující podle § 622 odst. 1 po novele OZ primárně právo na odstranění vady. Právo na odstranění vady je jedním ze základních a nejčastěji kupujícím uplatňovaných práv z odpovědnosti prodávajícího za vady věcí prodaných v obchodě. Toto právo je kupujícímu dáno vždy, vyskytne-li se na prodané věci při jejím převzetí (zákonná odpovědnost za vady) nebo v průběhu záruční doby (záruční odpovědnost za vady) vada, kterou lze odstranit. V takovém případě je povinností prodávajícího na základě reklamace kupujícího a uplatnění práva na odstranění vady vadu bezplatně, včas a řádně odstranit (§ 616 odst. 3 a § 622 odst. 1 po novele OZ).

76. Soud na danou věc aplikoval ustanovení o prodeji zboží v obchodě dle ust. § 612 a násl. obč. zák. v souladu s rozsudkem NS ČR ze dne 29. 6. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2881/2012, z jehož závěrů plyne následující:„ Jak bylo výše vyloženo, řídí se práva a povinnosti ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ustanoveními § 612 a násl. obč. zák., neboť žalovaná vystupovala na straně prodávající jako právnická osoba podnikající v oboru realitní činnost. Zákonodárce v § 612 obč. zák. zcela přesně vymezil, na které smluvní typy se zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě (a tedy i úprava odpovědnosti za vady prodané věci obsažená v § 619 a násl. obč. zák.) vztahuje. Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou. Podle § 621 věty první obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. § 133 obč. zák.). Znění § 621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Žalobcům nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Do té doby totiž předmětnou bytovou jednotku vlastnila žalovaná a žalobci by tak vytýkali vady věci jejímu vlastníkovi. Jestliže by záruční doba mohla začít běžet dříve, než věc převezme osoba v postavení kupujícího (a stane se tak jejím vlastníkem), došlo by k popření smyslu ustanovení o odpovědnosti za vady prodané věci. Osobě, která by nebyla v postavení kupujícího (a převzetím věci nenabyla vlastnické právo), by přesto svědčilo právo z odpovědnosti za vady věci, které by uplatňovala u vlastníka této věci; osobou povinnou z odpovědnosti za vady věci by tak byl sám její vlastník. Smyslem úpravy odpovědnosti za vady prodané věci je ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil. Uplatnění práva z odpovědnosti za vady předpokládá platně uzavřenou kupní smlouvu; nebyla-li smlouva platně uzavřena, nemůže kupující uplatnit u prodávajícího právo z odpovědnosti za vady. Nikdo se proto nemůže domáhat odstranění vad věci ve smyslu § 619 a násl. obč. zák. (případně jiného nároku z titulu odpovědnosti za vady, např. výměnu či opravu věci, slevu z ceny či od smlouvy odstoupit) dříve, než ji převezme jako kupující. Na tom nemůže nic změnit ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. Ustanovení § 619 a násl. obč. zák. jsou speciální a kogentní úpravou odpovědnosti za vady prodané věci a nelze se od nich odchýlit. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě účastníci nemohli platně změnit běh zákonné záruční doby tak, že by počala běžet dříve, než žalobci coby kupující převzali bytovou jednotku (formou zápisu do katastru nemovitostí). Důsledkem ujednání o záruce obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě bylo nepřípustné krácení záruční doby. Záruční doby podle § 620 odst. 1 obč. zák. jako doby stanovené zákonem přitom nemůžou být ani dohodou účastníků zkráceny; lze je jen prodloužit. Umožnila-li žalovaná žalobcům dne 20. 9. 2005, aby se do předmětné bytové jednotky nastěhovali (aby ji začali užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě), nedošlo tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu ustanovení § 621 věty první obč. zák.; žalobci v této době nebyli v postavení kupujících. Podpisem předávacího protokolu, ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci, neboť převzetím nemovité věci, jíž bytová jednotka bezesporu je, je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Před uzavřením kupní smlouvy, resp. dřív než se podle ní stali vlastníky bytové jednotky, nemohli žalobci z pozice kupujících uplatnit svá práva z odpovědnosti za její vady. Až uzavřením kupní smlouvy, resp. smlouvy o převodu bytové jednotky dne 9. 6. 2006, se žalobci dostali do postavení kupujících a následným předáním věci jim začalo svědčit oprávnění z odpovědnosti za vady prodané věci.“ 77. V souladu s tímto judikátem soud na věc aplikoval ust. § 612 a násl. obč. zák. a uzavřel, že žaloba je z převážné části důvodná. Soud posuzoval u každé jednotlivé žalobci vytýkané vady, zda se jedná o vadu, zda byla řádně a včas uplatněna práva z odpovědnosti za vady (v záruční době), o jakou vadu se jedná, jak na vytknuté vady reagoval žalovaný, zda za vadu odpovídá žalovaný, zda žalobcům svědčí právo z odpovědnosti za vady, kterou uplatnilo. 78. Odůvodnění výroku I. - vady odstranitelné, které žalobci žádají odstranit 79. 1) Vady dlažby v zádveří 1. NP charakterizovaná v [číslo] znaleckého posudku: Dle znaleckého posudku byla vada charakterizována tak, že se jedná o vadu dlažby spočívající v proměnlivé šířce spár od 2 do 4 mm, šířka spár je nepravidelná, místy chybí spárovací hmota, spáry nejsou průběžné, dle znalce se jedná o vady funkční a estetické. Znalec dále specifikoval svým výslechem, že u této vady dlažby jsou obtížněji na první pohled seznatelné pro laika a spotřebitele vady v šířce spár, při převzetí jednotky se tedy tato vada žalobcům nemusela na první pohled jevit jako vada. Žalobci tyto vady reklamovali dne 31. 8. 2015 bez zbytečného odkladu poté, co na tuto vadu upozornil znalec ve svém znaleckém posudku ze dne 10. 8. 2015; tedy tuto vadu uplatnili v záruční době běžící od převzetí jednotky dne 15. 11. 2013, resp. od převodu vlastnického práva na ně v souladu s výše citovaným judikátem; znalec upřesnil, že tyto vady jsou odstranitelné. Jedná se tedy o vadu, která se vyskytla v záruční době, byla řádně a včas vytčena bez zbytečného odkladu po jejím zjištění, např. po vypadnutí spárovací hmoty. Žalobci uplatnili vadu v záruční době v souladu s ust. § 619 odst. 1-3 obč. zák. Žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k vyjádření k reklamacím uplatněných dne 31. 8. 2015 a 4. 9. 2015. Jelikož žalovaný vady dopisem ze dne 8. 4. 2016 odmítl, žalobci uplatnili následně žalobou ze dne 10. 1. 2017 právo z odpovědnosti této vady spočívající v jejím odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, estetickou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII. kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady – právo na odstranění vady dle ust. § 622 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. 80. 2) Vady v koupelně v 1. NP 81. 2a) vady dlažby popsané v [číslo] znaleckého posudku: Dle znaleckého posudku byla vada popsaná tak, že ve sprchovém koutě u podlahové vpusti (kanálek) vystupují ostré řezané hrany dlažby nad úroveň podlahy, žalobci tyto vady zjistili a zanesli již do protokolu o předání stavby, vzhledem k rozsáhlým vadám koupelen nebyla vada zhojena kompenzací ve výši 11 725 Kč, jak je uvedeno v příloze dodatku kupní smlouvy (vady koupelen navíc zde velmi nespecificky označeny jako„ oprava koupelen)“; následně byla tato vada vytknuta žalovanému dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce strany žalované, že tato vada byla již kompenzována, uvádí soud, že v rámci kompenzace nebylo řádně specifikováno, co vše se pod položkou„ oprava koupelen“ skrývá a soud se shoduje s žalobci, že tato kompenzace je vzhledem k množství vad zjištěných v koupelnách nedostačující; podstatné však je, že v seznamu nedodělků je uvedena pod bodem 43 specifikována vada – předělat dlažbu, sprcha 1. NP (do spádu), kdy je zřejmé, že tato vada je jiného charakteru než vada vytýkaná žalobci v záruční době. 82. 2b) vady zárubně dveří: Dle znaleckého posudku vada popsána tak, že jednotlivé obložkové zárubně dveří nelícují, šířka spáry v levém horním rohu je 3mm; jedná se o jinou vadu zárubně, než byla kompenzována dle přílohy dodatku ke kupní smlouvě (tam se jednalo o vadu zárubně v 2. NP řešenou kompenzací v ceně 3 500 Kč za dodávku nové zárubně včetně montáže). Žalobci tuto vadu zárubně v 1. NP. reklamovali dopisem ze den 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k vyjádření reklamacím uplatněných dne 31. 8. 2015 a 4. 9. 2015. Jelikož žalovaný vady dopisem ze dne 8. 4. 2016 odmítl, žalobci uplatnili následně žalobou ze dne 10. 1. 2017 právo z odpovědnosti za tuto vadu spočívající v jejím odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, estetickou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady - na odstranění této vady dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. Námitka strany žalované, že by se snad mohlo jednat o vadu zjevnou, uvádí soud, že tato námitka je vyvrácena výslechem strany žalující a rovněž výslechem znalce, který uvedl, že vada obložky jsou vadou, která se mohla projevit až postupem času během užívání jednotky, neoznačil ji jako vadu zjevnou, žalobkyně navíc uvedla, že do soupisu vad byly zaneseny pouze vady zárubně v koupelně v 2. NP, které byly zjevné, vady ostatních zárubní se projevily až postupně. Námitku strany žalované tak soud nepovažuje za důvodnou. 83. 2c) vada těsnění sprchového koutu: Dle znaleckého posudku těsnicí hmota mezi rámem sprchového koutu a podlahou není řádně začištěna; tato vada nebyla zachycena v předávacím protokolu a nebyla ani kompenzována v příloze dadatku [číslo] kupní smlouvy; žalobci byla vada reklamována dne 31. 8. 2015, žalovaný reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. [jméno] v tomto případě nemůže obstát případná námitka žalovaného, že se jedná o vadu zjevnou, když znalec ji jako takovou nepopsal, označil ji až ve svém znaleckém posudku a ihned poté ji žalobci jako spotřebitelé reklamovali. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. a žalobci mají právo na její odstranění. 84. 2d) vada klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 85. 3) vady v technické místnosti v 1. NP – dle [číslo] znaleckého posudku 86. 3a) vada rozvodů topení: Znalec tuto vadu popsal v posudku tak, že u rozvodu topení v prostupu stěnou není provedené zednické začištění na stabilizaci rozvodů. Žalobci tuto vadu poté, co ji popsal ve znaleckém posudku znalec, vytkli dopisem ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady-její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 87. 3b) vada klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 88. 4) vada v obývacím pokoji s kuchyňským koutem v 1. NP. dle [číslo] znaleckého posudku 89. 4a) vada dlažby: Znalec tuto vadu popsal tak, že částečně chybí spárovací hmota v přechodovém místě podlaha-stěna a spáry nejsou průběžné, tyto vady a poruchy jsou po celém obvodu místnosti. Tyto vady byly popsány ve znaleckém posudku, žalobci je řádně poté uplatnili reklamací ze den 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. V řízení bylo prokázáno, že tato vada dílem byla již v době předání jednotky a částečně se projevila v záruční době, kdy se spárovací hmota začala drolit a vypadávat. Znalec navíc uvedl, že chybějící spárovací hmota je vada, která se mohla projevit až během užívání (hmota vypadla), skutečnost, že spáry nejsou průběžné, je vada, kterou si laik nemusí uvědomit, ale jedná se o vadu estetickou. K námitce strany žalované, že dlažba je rustikální, kde nelze dodržet princip průběžných spár, soud uvádí, že rovněž k této otázce se znalec vyjadřoval při svém výslechu, že každý materiál, který se použije ve stavbě, musí mít nějaké osvědčení, aby se ve stavbě mohl používat. Tolerance by samozřejmě měly být v nějaké vazbě na to, jak se používají, rozdíl spár, linie spár, když byly úplně odskočené a šířka spár byla různá, takto nemůže být chybou materiálu, obkladač si to musí vyřešit předtím, než ho umístí. Znalec se rovněž vyjádřil k tomu, že na povahu těchto vad spotřebitel laik nemusí přijít sám. Námitku žalovaného tak soud posoudil ve světle vysvětlení znalce jako nedůvodnou. 90. 4b) vada obkladů: Znalec vadu ve znaleckém posudku popsal tak, že boční stěna obkladů na viditelném místě není dokončená. Tyto vady byly popsány ve znaleckém posudku, žalobci je řádně poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný le ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 91. 4c) vada omítky: Znalec vadu popsal ve znaleckém posudku tak, že pod parapetem u balkonových dveří jsou trhliny v omítce. Tato vada byla řádně popsána ve znaleckém posudku, žalobci je řádně poté uplatnili reklamací ze den 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady-její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. a je povinen ji odstranit. K námitce žalovaného, že se na tuto vadu vztahuje výjimka, neboť se jedná o milimetrové trhlinky, uvádí soud, že tato námitka byla vyvrácena výslechem znalce ke zpracovanému znaleckému posudku, když je tato„ trhlinka“ zjevně širší než 1,5 mm (toto je viditelné na fotografii [číslo] znaleckého posudku na č.l. 252) a nepodléhá tak výjimce popsané v návodu na užívání stavby (článek 3 návodu na užívání stavby); soud proto posoudil námitku strany žalované jako nedůvodnou. 92. 4d) vada zásuvek: Znalec vadu popsal ve znaleckém posudku tak, že u dvou zásuvek je viditelný stavební otvor v zásuvce, tato vada byla popsána znalcem ve znaleckém posudku a byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady-její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. a je povinen ji odstranit. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, soud uvádí, že v protokolu v části přízemí tato vada není nijak zachycena, reklamována byla žalobci až dopisem ze dne 31. 8. 2015, co se týče kompenzované částky 6 000 Kč - úprava rozvodů elektro, tato položka nezahrnuje tuto vadu. Námitka žalovaného tak byla shledána soudem jako nedůvodnou. K námitce žalovaného, že vada je zjevná a měla být zanesena do protokolu, soud uvádí, že přesto, že některá vada může být„ viditelná“ či zjevná, neznamená, že si žalobci jako spotřebitelé uvědomovali, že se jedná o vadu. I v této souvislosti soud podotýká, že jednotka byla předávána žalobcům v době, kdy nebyla hotová, žalovaný byl nejméně tři měsíce v prodlení; žalobci spěchali na nastěhování, neboť již delší dobu bydleli v kancelářských prostorách v [obec] a počítali s předáním jednotky v září 2013; za této situace, kdy jednotka byla předávána žalobcům ve spěchu, s dlouhým prodlením a se spoustou vad a nedodělků, lze dle názoru soud akceptovat, že žalobci„ přehlédli“ stavební otvor u dvou zásuvek a ve světle množství vad a nedodělků, které na jednotce byly a během užívání se dále projevily, penalizovat žalobce ztrátou práva uplatnit reklamaci (zvláště za situace, kdy kompenzace za prodlení s řádným dokončením díla žalobcům ze strany žalované poskytnuta nikdy nebyla). 93. 4e) vada rozvodů TV a datových kabelů: Znalec vadu popsal ve znaleckém posudku tak, že rozvody jsou instalovány pod omítku bez chrániček a zásuvek. [příjmení] byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze den 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, soud uvádí, že tato vada není v protokolu nijak popsána a vytknuta, nemůže tak obstát námitka strany žalované, že tato konkrétní vada byla kompenzována částkou 6 000 Kč. I pokud by nějaká kompenzace byla poskytnuta, žalovaný neprokázal, za co konkrétně byla poskytnuta. V této části je příloha dodatku ke kupní smlouvě neurčitá; vzhledem k tomu, že jejím tvůrcem je žalovaný jako profesionál, tato neurčitost jde k jeho tíži. 94. 4f) vada zárubně dveří: Znalec vadu popsal ve znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň u vchodových dveří do obývacího pokoje na viditelném místě nepřiléhá ke stěně, mezera je 4 mm. U zárubně dveří z obývacího pokoje do spíže je u zárubně viditelný stavební otvor v omítce. Tato vada tedy byla popsána ve znaleckém posudku, byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze den 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. a je povinen tuto vadu odstranit. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že zárubeň dveří byla kompenzována u dveří v koupelně v 2. NP, nikoliv u dveří v obývacím pokoji; kompenzace se netýkala této vady zárubně a námitka strany žalované je nedůvodná. Povaha vady byla řádně zakotvena ve znaleckém posudku a objasněna výslechem znalce. 95. 4g) vada klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 96. 5) vady v hale 2. NP - [číslo] znaleckého posudku 97. 5a) vady podlah-boční pásky: Znalec tuto vadu ve znaleckém posudku popsal tak, že boční pásky u přechodu podlaha – stěna chybí nebo nejsou mechanicky přichyceny. Tyto vady popsal řádně znalec a žalobci ji vytkli a byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstraněn. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, soud uvádí, že žalovaný neoznačil, která položka ze seznamu vad a nedodělků by měla být takto zanesena ani že ji opravil. Zde soud rovněž připomíná, že jiný výklad seznamu vad a nedodělků má žalovaný a svědek [příjmení], kdy se nemohli shodnout, co znamená [jméno] a co znamená OK. Co se týče seznamu, žádná taková vada v protokolu zanesena není (pokud by u ní bylo navíc dle výkladu žalovaného uvedeno, že byla řádně odstraněna – tedy dle jeho významu by mělo být uvedeno„ OK“). V daném případě se nejedná ani o vadu zjevnou, kterou by mohl žalobci odhalit při přebírání jednotky. 98. 5b) chybějící střešní výlez: Znalec tuto vadu ve znaleckém posudku popsal tak, že střešní výlez z haly do prostoru půdy je bez žebříku. Tyto vady popsal řádně znalec a žalobci ji vytkli a byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze den 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady-její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že tato částka byla skutečně zaplacena a měla být použita na zhotovení schodů žalobci, nicméně znalcem popsaná vada spočívá ne v neexistenci schodů jako takových, ale nemožnosti jejich uchycení, tzn. v tom, že s jejich existencí nebylo počítáno. [příjmení] 5 700 Kč tedy měla být použita na zhotovení schodů žalobci, nicméně vada spočívá v tom, že nebyla žalovaným zhotovena možnost uchycení těchto schodů. Soud proto námitku žalovaného považoval v tomto směru za nedůvodnou. 99. 6) vady koupelny v 2. NP – [číslo] znaleckého posudku 100. 6a) vady obkladů: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že se jedná o vadu estetickou, jedná se o nepřijatelné kladecké schéma, obklady nenavazují, v důsledku toho chybí kousky obkladů a místa jsou vyplněna spárovací hmotou, spárovací hmota není řádně začištěna, místy chybí, šířky spár jsou různé. Nad WC vystupují ostré řezané hrany obkladů a hrozí poranění. Tato vada tedy byla popsána ve znaleckém posudku, byla následně řádně žalobci reklamována dopisem ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že např. vada ve spárách byla odstraněna, což vyplývá z protokolu, uvádí soud, že s tímto tvrzením žalovaného se neztotožňuje, tato vada nemohla být řádně odstraněna, pokud ji znalec na jednotce objevil a popsal, nebo se vyskytla opětovně; ostatní zde popsané vady nejsou v protokolu zachyceny a byly žalobci poprvé reklamovány dopisem ze dne 31. 8. 2015. Pokud žalovaný namítá, že se v případě kladečského schématu jedná o způsob položení obkladu, který žádali žalobci, uvádí soud, že žalovaný jako profesionál v oboru měl upozornit žalobce na důsledek takto požadovaného schématu položení dlažby a k námitce, že se jedná o vadu estetickou, nikoliv funkční, uvádí soud, že skutečnost, že se jedná o vadu estetickou, nikterak nepopírá fakt, že se jedná o vadu, kterou je třeba opravit. Pokud žalovaný namítá, že se jedná o vadu zjevnou a žalobci tak zaniklo právo z odpovědnosti za vady, neboť ji neuplatnili bez zbytečného odkladu či již při předání, uvádí soud, že je zřejmé i z výslechu znalce, že žalovanému není vytýkán pouze vzhled dlažby, ale rovněž funkčně vadné provedení dlažby, kdy nepřesnosti jsou nahrazeny spárovací hmotou a ta následně vypadává. Žalobci mohli při přebírání akceptovat neestetický vzhled, ale zcela jistě si neuvědomili, že tato„ neestetická stránka věci“ a způsob kladení a nahrazení obkladu spárovací hmotou se následně projeví při užívání vypadáváním spárovací hmoty, přičemž estetický vzhled se tímto jen dále zhoršoval. Znalec při svém výslechu dále upozornil, že díky takto nepřijatelně provedenému obkladu se do spár dostávají nečistoty, které následně mění barvu. Estetický vzhled se tak následně užíváním dále zhoršuje. Soud tak námitku žalovaného, že žalobci zaniklo právo z odpovědnosti za vadu, neboť ji řádně a včas nevytkl, nepovažoval za důvodnou, neboť tato estetická vada se užíváním projevila i horší funkčností a následně byla v záruční době ihned vytknuta. 101. 6b) vady zárubně dveří: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně, obklad není zakončen pod obložkou, mezi obkladem a zárubní je viditelná mezera 5 mm. Žalobci vadu uplatnili reklamací ze dne 30. 5. 2014, a to kompletně u všech vad zárubní jednotky; k námitce stran žalované, že tato vada byla kompenzována dle protokolu o jejím zjištění a přílohy dodatku ke kupní smlouvě, uvádí soud, že tuto skutečnost byla mezi účastníky nesporná; v řízení ze znaleckého posudku a z výslechu žalobkyně však vyplynulo, že vada této konkrétní zárubně byla rozsáhlá, nejedná se pouze o vadu zárubně jako takové, ale i toho, že otvor pro zárubeň byl širší, muselo tedy při přípravě opravy dle kompenzované částky dojít ke zmenšení otvoru, úpravě obkladu a následné instalaci zárubně nové; tato vada tedy byla odhalena až v průběhu užívání jednotky a přípravě opravy dle kompenzované částky. Námitka strany žalované tak byla shledána soudem jako nedůvodná a žalovaný je povinen tuto opravu provést jako osoba za ni odpovědná dle ust. § 619 odst. 1 obč. zák. 102. 6c) vady klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 103. 7) vady pokoj 1 ve 2. NP [číslo] ZP 104. 7a) vady omítek: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že pod parapetem u okna jsou trhliny v omítce. Tato vada byla řádně popsána ve znaleckém posudku, žalobci je řádně poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. Pokud žalovaný odkazuje na záruční list, že trhliny v omítce do šířky 1,5 mm nelze považovat za vadu, uvádí soud, že znalec při svém výslechu uvedl, že se jedná o vadu, tato je seznatelná z fotografie [číslo] posudku a v řízení nebylo žalovaným prokázáno, že se jedná o trhlinu do 1,5 mm šířky. Z fotografie je navíc patrné, že trhlina je dlouhá a velmi viditelná, na exponovaném místě. Soud tak posoudil námitku žalovaného jako nedůvodnou. 105. 7b) vady zárubní dveří: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň u dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ve stěně. Montážní otvor na zárubni není zakrytý. Tato vada byla zjištěna v průběhu užívání stavby a byla uplatněna v záruční době reklamačním dopisem ze dne 17. 12. 2014 resp. 2. 3. 2015. Žalovaný ve lhůtě tuto vadu neodstranil, neopravil, a žalobci ji proto uplatnili opakovanými reklamacemi ze dne 30. 5. 2014, 2. 3. 2015, 31. 6. 2015, 4. 9. 2015. Jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že zárubeň dveří byla kompenzována u dveří v koupelně v 2. NP, nikoliv u dveří v pokoji 1 ve 2. NP; kompenzace se tedy netýkala této vady zárubně a námitka strany žalované je tedy nedůvodná. 106. 7c) vady klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 107. 8) vady pokoj 2 ve 2. NP – [číslo] ZP 108. 8a) vady zárubně dveří: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ve stěně, montážní otvor na zárubni není zakrytý. Tato vada byla zjištěna v průběhu užívání stavby a byla uplatněna v záruční době reklamačním dopisem ze dne 17. 12. 2014 resp. 2. 3. 2015. Žalovaný ve lhůtě tuto vadu neodstranil, neopravil, a žalobci ji proto uplatnili opakovanými reklamacemi ze dne 30. 5. 2014, 2. 3. 2015, 31. 6. 2015, 4. 9. 2015. Jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že zárubeň dveří byla kompenzována u dveří v koupelně v 2. NP, nikoliv u dveří v pokoji 2 ve 2. NP; kompenzace se tedy netýkala této vady zárubně a námitka strany žalované je tedy nedůvodná. 109. 8b) vady klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 110. 9) vady pokoj 3 ve 2. NP – [číslo] znaleckého posudku 111. 9a) vady zárubně dveří: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvena ke stěně, montážní otvor na zárubni není zakrytý, zárubeň je znečištěna od lepidla. Tato vada byla zjištěna v průběhu užívání stavby a byla uplatněna v záruční době reklamačním dopisem ze dne 17. 12. 2014 resp. 2. 3. 2015. Žalovaný ve lhůtě tuto vadu neodstranil, neopravil, a žalobci ji proto uplatnili opakovanými reklamacemi ze dne 30. 5. 2014, 2. 3. 2015, 31. 6. 2015, 4. 9. 2015 jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady-její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že zárubeň dveří byla kompenzována u dveří v koupelně v 2. NP, nikoliv u dveří v pokoji 3 ve 2. NP; kompenzace se tedy netýkala této vady zárubně a námitka strany žalované je tedy nedůvodná. 112. 9b) vady klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 113. 10) vady pokoj 4 ve 2.NP. – 4.2.10 znaleckého posudku 114. 10a) vady zárubně dveří: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že obložková zárubeň dveří pruží, není řádně mechanicky ukotvená ke stěně. Tato vada byla zjištěna v průběhu užívání stavby a byla uplatněna v záruční době reklamačním dopisem ze dne 17. 12. 2014 resp. 2. 3. 2015. Žalovaný ve lhůtě tuto vadu neodstranil, neopravil a žalobci ji proto uplatnili opakovanými reklamacemi ze dne 30. 5. 2014, 2. 3. 2015, 31. 6. 2015, 4. 9. 2015 jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada byla kompenzována dodatkem v návaznosti na protokol o zjištěných vadách, uvádí soud, že zárubeň dveří byla kompenzována u dveří v koupelně v 2. NP, nikoliv u dveří v pokoji 4 ve 2. NP; kompenzace se tedy netýkala této vady zárubně a námitka strany žalované je tedy nedůvodná. 115. 10b) vady klik dveří: Dle znaleckého posudku kliky u dveří jsou zachyceny jen třemi vruty, má jich být pět, v důsledku toho může klika odpadnout. [příjmení] byla řádně uplatněna žalobci dne 30. 5. 2014, žalovaný ve lhůtě 30 dnů reklamaci nevyřídil, ani nesdělil, zda vadu uznává či nikoliv, jak byl povinen dle čl. VIII kupní smlouvy (do 30 dnů zajistit vlastním nákladem odstranění uznané vady nebo dohodnout se stranou kupující způsob jejího odstranění či ve stejné lhůtě sdělit straně kupující důvody, proč reklamaci neuznává). Žalobci proto předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2016 vyzvali žalovaného k odstranění této vady a následně žalobou uplatnili nárok z odpovědnosti za vadu –její odstranění. Soud vyhodnotil na základě provedeného dokazování, že se jedná o vadu funkční, odstranitelnou, tato vada byla řádně uplatněna v záruční lhůtě, žalovaný ji v souladu s čl. VIII kupní smlouvy ve lhůtě ani neuznal, ani se k ní nevyjádřil, učinil tak až hluboce po této lhůtě, přičemž vadu uznat odmítl. Žalobcům tak vzniklo právo z odpovědnosti za vady na její odstranění dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 626 obč. zák. K námitce strany žalované a argumentaci, že se nejedná o vadu, neboť kliky byly namontovány v souladu s montážním listem, uvádí soud, že předmět koupě má být bez vad; v řízení bylo prokázáno, že kliky během prvních šesti měsíců upadaly (viz výslech žalobkyně); pokud tedy se nedostatečné uchycení klik vyhodnocené znalcem jako vada projevilo navíc jejím odpadnutím, nelze zcela jistě hovořit o deklarované jakosti předmětu koupě. Soud zde odkazuje na ust. § 616 odst. 1 obč. zák., dle kterého prodávající odpovídá kupujícímu za to, že prodávaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména, že je bez vad, dle ust. § 616 odst. 2 obč. zák. shodou s kupní smlouvou podle odstavce 1 se dále rozumí, že prodávaná věc má jakost a užitné vlastnosti smlouvou požadované, prodávajícím, výrobcem nebo jeho zástupcem popisované, nebo na základě jimi prováděné reklamy očekávané, popřípadě jakost a užitné vlastnosti pro věc takového druhu obvyklé. Pokud je klika upevněna tak, že po šesti měsících užívání upadne, nejedná se zcela jistě o vlastnost předmětu koupě očekávané, jakost a užitnou vlastnost pro věc takového druhu obvyklou. V tomto smyslu soud odkazuje na výslech znalce [titul]. [jméno] [příjmení], který tuto vadu ve svém výslechu podrobně popsal a uved, že se jedná jednoznačně o vadu, neboť kliky u dveří v jednotce nemají vlastnosti obvyklé a snižují uživatelský komfort. 116. 11) vada severozápadní fasády budovy – 4.2.12 znaleckého posudku 117. 11a) vada fasáda venkovního stupně: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že povrch venkovního stupně u vchodových dveří se odlupuje a praská. Tato vada byla zjištěn v průběhu vypracování znaleckého posudku a řádně následně uplatněn žalobci dopisem ze dne 31. 8. 2015. Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku, žalobci ji poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 118. 11b) vada venkovního obkladu: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že deskový obklad není řádně upevněn, chybí pět kotevních prvků; byla uplatněna žalobci dopisem ze dne 31. 8. 2015, Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku, žalobci ji řádně poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 119. 12) vada oplocení pozemku – 4.2.13 ZP 120. 12a) vada výšky oplocení: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že oplocení má výškovou odchylku cca 20 cm. Tato vada tedy byla znalcem specifikována a žalobci vytknuta dopisem ze dne 31. 8. 2015, Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku, žalobci ji poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. Znalec tuto vadu dále objasnil při svém výslechu, když uvedl, že výška plotu je rozdílná a rozhodně není způsobena svažitostí terénu (kopírováním terénu), jak tvrdil žalovaný. Pokud uvádí žalovaný, že se jedná o vadu zjevnou, kterou měli žalobci zachytit do předávacího protokolu, uvádí soud, že se jedná o výškovou odchylku 20 cm, tzn. nejedná se o natolik výraznou vadu, aby ji žalobci zevrubně prohlíželi a nutně museli objevit při přebírání jednotky, zvláště za hektické situace, která při přebírání jednotky panovala, jak bylo prokázáno. Tuto námitku soud považuje za nedůvodnou. 121. 12b) vada podezdívky: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že podezdívka oplocení nemá na cca 50 % plochy střížku nad podezdívkou (ztraceným bedněním). [příjmení] je jen na dvou polích plotu blíže k posuzovanému objektu. Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku, byla žalobci řádně uplatněna dopisem ze dne 17. 12. 2014 a podrobně dále specifikována v reklamaci ze dne 2. 3. 2015, jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji řádně uplatnili žalobou včetně nároku z vady - její odstranění. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 122. Odůvodnění výroku II. - zamítavého výroku u vad odstranitelných 123. 1) vada celé jednotky - regulace topení včetně chybějící dokumentace: V této části žaloby soud dospěl k závěru, že žalobci neprokázali, že by se mělo jednat o vadu a že by za ni odpovídal žalovaný. Znalec tuto vadu ve svém znaleckém posudku nikterak nepopsal; žalovaný v řízení naopak prokázal protokolem ze dne 15. 11. 2013, že veškeré návody je stavbě žalobkyni předal, což žalobkyně stvrdila svým podpisem, uvedla, že převzala i návod k používání bojleru a kotle, v této části tedy žalobkyně neunesla důkazní břemeno, že by žalovaný chybějící dokumentaci a návod na regulaci topení žalobcům nepředal, když v předávacím protokolu žalobci podepsali a stvrdili svým podpisem opak. Podobnosti k předání návrhu k užívání termostatu popsal ve svém výslechu svědek [příjmení]. V této části žaloby tedy soud žalobu zamítl. 124. 2) vada skla v 1. NP – obývací pokoj s KK dle čl. 4 [číslo] znaleckého posudku: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že sklo balkonových dveří má lokálně mechanicky poškozený povrch. K této vadě soud uvádí, že v řízení nebylo prokázáno, že by za tuto vadu odpovídal žalovaný, když tato vada nebyla popsána v protokolu při předání, nicméně charakter vady (i dle obsahu fotografií ve znaleckém posudku) je takový, že vada je zjevná a žalobci by ji museli objevit pouhým okem; v této části žaloby žalobci neunesli důkazní břemeno, že by se mělo jednat o a) vadu způsobenou žalovaným b) existující při předání jednotky c) vadu, která se vyskytla v záruční době a jednalo se o vadu, za kterou by měl odpovídat žalovaný; u této vady tedy nebyla splněna podmínka odpovědnosti za vady na straně žalované a soud v této části proto žalobu zamítl. 125. Odůvodnění výroku III. - zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny za vady neodstranitelné: 126. 1) vada v hale 2. NP – nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy popsané v posudku: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že mezní odchylka rovinnosti nášlapné vrstvy měřeno příměrnou latí dlouhou 2 000 mm je 3 mm. Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku a reklamována dopisem ze dne 5. 2. 2014; žalobci byla vada zjištěna po předání jednotky, následně byla tato vada reklamována opakovaně dopisy ze dne 30. 5. 2014, 17. 12. 2014, 31. 8. 2015, 4. 9. 2015, žalovaný ji odmítl. Dle vyjádření znalce se jedná o vadu neodstranitelnou, z vyjádření výrobce podlahy bylo prokázáno, že byla podlaha instalována v rozporu s normami; a) k námitce strany žalované o nevhodném pokynu ze strany žalující soud uvádí, že předně měl žalovaný na nevhodnost pokynu žalobce upozornit před pokládkou a pokládku podlahy provést s odbornou péčí, řádně, v souladu s příslušnými normami; b) co se týče námitky žalovaného, že ke zvednutí podlahy došlo pro nadměrný výkon podlahového topení ze strany žalobců, toto tvrzení bylo vyvráceno výslechem žalobkyně, která uvedla, že při dokončovacích pracích ze strany žalovaného resp. jeho dodavatele pana [příjmení] došlo k přetápění podlahy. V řízení nebylo nikterak prokázáno, že přetápění podlahy bylo provedeno žalobci, a že by za zvednutí podlahy byli zodpovědní žalobci. Soud tak uzavřel, že za tuto vadu je odpovědný žalovaný jako prodávající dle ust. § 619 o.z. (k námitkám žalovaného ještě dále níže). 127. 2) vada v koupelně 2. NP – vadné odvětrávání popsané v části [číslo] znaleckého posudku: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že v okolí ventilátoru jsou viditelné mapy po smáčení od zkondenzované vody, případně od zatékání, znalec tuto vadu dále popsal při svém výslechu tak, že je potřeba toto odstranit, zjistit příčinu, proč zatéká, žalobci tuto vadu poprvé reklamovali dne 31. 8. 2015, vada se projevila v průběhu užívání jednotky. Tato vada byla řádně popsána ve znaleckém posudku, žalobci ji poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji uplatnili žalobou včetně nároku z vady - slevy z kupní ceny. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. 128. 3) vada v pokoji 1 – nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že mezní odchylka rovinnosti nášlapné vrstvy měřeno příměrnou latí dlouhou 2 000 mm je 3 mm. Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku a reklamována dopisem ze dne 5. 2. 2014; žalobci byla vada zjištěna po předání jednotky, následně byla tato vada reklamována opakovaně dopisy ze dne 30. 5. 2014, 17. 12. 2014, 31. 8. 2015, 4. 9. 2015, žalovaný ji odmítl. Dle vyjádření znalce se jedná o vadu neodstranitelnou, z vyjádření výrobce podlahy vyplývá, že byla podlaha instalována v rozporu s normami; k námitce žalovaného o nevhodném pokynu k instalaci ze strany žalobců, a tvrzení, že za tuto vadu není odpovědný, uvádí soud předně, že v řízení bylo prokázáno, že svědek [příjmení] (i pokud jeho tvrzení o pokynu otce žalobkyně o přitlučení podlahy napevno je pravdivý) toto provedl, teprve následně tuto skutečnost konzultoval s jednatelem žalovaného. Soud však za podstatnější v této souvislosti vnímá, že subdodavatel žalovaného pan [příjmení] nebyl ve smluvním vztahu ani se žalobci, ale zejména ne s otcem žalobkyně, tedy a) tento subdodavatel neměl oprávnění přebírat jakékoliv pokyny k provádění pokládky od někoho, s kým není ve smluvním vztahu; b) v daném případě se navíc jednalo o závazkový smluvní vztah z kupní smlouvy, nikoliv ze smlouvy o dílo; žalovaný tak byl povinen provést pokládku odborně a řádně, bez ohledu na jakékoliv pokyny třetí osoby. Co se týče námitky žalovaného, že ke zvednutí podlahy došlo pro nadměrný výkon podlahového topení ze strany žalobce, toto tvrzení bylo vyvráceno výslechem žalobkyně, která uvedla, že již při dokončovacích pracích ze strany žalovaného resp. jeho dodavatele pana [příjmení] došlo k přetápění podlahy. V řízení nebylo nikterak prokázáno, že přetápění podlahy bylo provedeno žalobci a že by za zvednutí podlahy byli zodpovědní žalobci; případné přetápění podlahy bylo navíc jen jedním z důvodů, proč se podlaha vyboulila. Dle vyjádření [právnická osoba] způsobila vadu mimo jiné i neexistující dilatace mezi dveřmi a nepoužití parozábrany. Soud tak uzavřel, že za tuto vadu je odpovědný žalovaný jako prodávající dle ust. § 619 o.z. Dále soud k námitce žalovaného, že žalobkyně vydala nesprávný pokyn k přitlačení soklových lišt a položení plovoucí podlahy bez dilatace pod dveřmi, znovu zdůrazňuje, že předně a) co se týče přitlačení soklových lišt na plovoucí podlahu, v řízení bylo prokázáno, že tento pokyn nevydala žalobkyně, ale pokyn dal její otec, v řízení však bylo prokázáno, že zápis o nevhodnosti pokynu byl sepsán až poté, co byl ze strany dodavatele žalovaného pana [příjmení] splněn a učiněn; zde soud opakuje, že vztah mezi žalobci a žalovaným byl vztah ze smlouvy kupní, na straně žalující se jednalo o spotřebitele a laika v oboru, žalobci měli tedy žalobkyni jako laika v oboru upozornit, co může daný pokyn způsobit; b) co se týče chybějící dilatace pod dveřmi, v řízení bylo výslechem žalobkyně prokázáno, že pan [příjmení] se jí zeptal, zda z estetického hlediska chce provést dilataci, ukázal jí, jak to má provedeno u sebe, žalobkyně proto z estetického hlediska zvolila řešení bez dilatace; nebylo jí však řečeno před samotným provedením, že funkčně takové provedení může vést k budoucím problémům. Tuto námitku tedy soud považoval za nedůvodnou. Co se týče vytápění na plný provoz, uvádí soud, že znalec při svém výslechu k obsahu této vady výslovně uvedl, že pokud by došlo ke vzedmutí podlahy v důsledku přetápění, tak se zpravidla poruší i spáry, je to vidět na spárách a nevrátí se to úplně do původního stavu. Ale„ není fyzikálně možné, aby se tam vytvořil dolík, protože řeší se dolíky, tam chyběla nějaká hmota pod tím“. Znalec vyloučil tu skutečnost, že vlivem vzedmutí podlahy a jejím vrácením zpátky do původní polohy by mohlo dojít ke vzniku nerovnosti, pro takový závěr nebyla žádná další související zjištění, které by tomu napovídala, povaha vad by byla dramatičtější, tam by byly různé poruchy i jiného typu. Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že považuje následný podpis žalobkyně na listině sepsané jednatelem žalovaného v tom smyslu, že žalovaný pokládku provedl, přestože byla žalobkyně poučena, jako listinu, která byla vyhotovena až ex post jednatelem žalovaného, který si ostatně při svém výslechu ani nevzpomínal, že by tuto litinu nechal podepsat žalobkyni před samotnou pokládkou podlahy. Navíc soud znovu upozorňuje, že žalobkyně je jako laik a spotřebitel a současně kupující stavena ze strany žalovaného (v rozporu s povahou smluvního vztahu) na roveň podnikateli v oboru, od kterého je žalovaný oprávněn přijímat odborné pokyny. Soud tedy uzavírá, že žalovaný se nemůže zbavit odpovědnosti za vady podlahy odkazem na nevhodný pokyn žalobkyně, resp. jejího otce, potažmo poukazem na přetápění podlahy žalobci. V neposlední řadě je třeba poukázat na výslech svědka [příjmení], který v rámci svého výslechu neustále zdůrazňoval, že do podlahového topení mělo standardně být„ pouštěno“ maximálně [číslo], náhodně však následně zjistil z obalu podlahy, že podlaha byla dimenzována pouze na 22˚C a jednalo se o levný polský výrobek. Soud opětovně uvádí, že žalobkyně v pozici kupujícího je zde stavěna ze strany žalovaného do pozice člověka, který měl vybrat podlahu, nastudovat si podmínky, za kterých je možno ji položit, nastudovat maximální výkon podlahového topení a vyjádřit se odborně k pokládce podlahy. Tento závěr se optikou uzavřené kupní smlouvy a koupě domu„ na klíč“, jak bylo ze strany žalovaného prezentováno, soudu jeví jako absurdní. Soud tak uzavřel, že za tuto vadu je odpovědný žalovaný jako prodávající dle ust. § 619 o.z. 129. 4) vada v pokoji 2 - nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy: Soud odkazuje na odůvodnění vady v pokoji 1 ad 3 výše. 130. 5) vada v pokoji 3 - nedodržení rovinnosti nášlapné vrstvy podlahy: Soud odkazuje na odůvodnění vady v pokoji 1 ad 3 výše. 131. 6) vada jihovýchodní fasády - jiná struktura fasády kolem vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že povrch fasády v okolí vodovodního kohoutku a elektrické zásuvky má vždy v rozsahu cca 20 cm x 20 cm jinou strukturu a jiný povrch, je z jiného materiálu. Tento použitý materiál oproti ostatní fasádě je vodě neodolný a při dotyku špiní a práší, přičemž se jedná o vadu funkční a estetickou. Tato vada byla popsána ve znaleckém posudku, žalobci je řádně poté uplatnili reklamací ze dne 31. 8. 2015 v záruční době; jelikož žalovaný na vytknuté vady ve lhůtě 30 dnů nereagoval, reklamaci nevyřídil a reagoval až na předžalobní výzvu ze dne 24. 3. 2016, kde ji odmítl uznat, žalobci ji uplatnili žalobou včetně nároku z vady - slevy z kupní ceny. Za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný dle ust. § 622 odst. 1 ve spojení s ust. § 619 obč. zák. K námitce žalovaného, že tato vada již byla kompenzována v částce 1 550 Kč, uvádí soud, že tuto námitku považoval za nedůvodnou. Dle obsahu přílohy dodatku ke kupní smlouvě kompenzace byla za následující popis vady: vyčistit fasádu a opravit fasádu pod zásuvkou (zahrada). Popisovaná vada se však vyskytuje u vodovodního kohoutku. Pokud pak jde o vadu kolem zásuvky, tato vada byla kompenzována částkou 1 550 Kč, v průběhu užívání byla zjištěna jako zcela neadekvátní, když tato částka nepokryje dle vyjádření svědka [titul]. [příjmení] téměř ani materiál k odstranění vady, natož práce (v ocenění vad jednotky ji nacenil na částku 10 000 Kč); tato vada tedy nebyla touto částkou dle závěru soudu kompenzována dostatečným způsobem. 132. 7) vady jednotky jako celek - vady elektroinstalace – viz posudek č. 4.2.14: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že na elektrické instalaci byla provedena mimořádná revize a vydána revizním technikem zpráva o mimořádné revizi elektrické instalaci, v této zprávě jsou popsány vady a neshody s platnými normami a způsob jejich odstranění. Tyto vady jsou tedy dále podrobně specifikovány ve zprávě o mimořádné revizi ze dne 21. 10. 2014 v části 2 –„ technický popis objektu“, bod 6 –„ prohlídka, zjištění“ – neshody s ČSN a v části 7„ Závěr“. Z této revize vyplynulo, že původní revizní zpráva dodaná žalovaným hodnotila elektroinstalaci jednotky v rozporu se skutečným stavem, což vyplynulo z mimořádné revize a bylo žalobci reklamováno dopisem ze dne 30. 5. 2014; na tento vytýkací dopis reagoval žalovaný zajištěním opravy revizní zprávy, nikterak opravou elektroinstalace jako takové; tato vada byla následně vytčena žalobci reklamací ze dne 17. 12. 2014 a následujícími reklamacemi ze dne 2. 3. 2015, 4. 9. 2015 Tyto vady jsou zachyceny ve zprávě o mimořádné revizi a dále popsány a vysvětleny výslechem zpracovatele mimořádné revizní zprávy – svědka [příjmení]. K námitce strany žalované, že do elektroinstalace bylo zasahováno ze strany žalobců, uvádí soud, že objekt měl mít funkční, nezávadnou elektroinstalaci prostou vad v době předání jednotky; pokud tomuto neodpovídala, jednalo se o vadu, za kterou dle ust. § 619 obč. zák. odpovídá žalovaný; v řízení nebylo prokázáno, že by žalobce do elektroinstalace jakkoliv zasahoval a tuto jakkoliv opravoval. Žalovaný v řízení neunesl důkazní břemeno, že původní revizní zpráva byla v souladu se skutečným stavem elektroinstalace, jeho tvrzení bylo vyvráceno zprávou o mimořádné revizi. Skutečnost, jaké byly vady na elektroinstalaci a v jakém smyslu byla provedený stav (skutečný stav) v rozporu s revizní zprávou, podrobně popsal svědek [příjmení]; jako zásadní považoval především a) skutečnost, že v rozvaděči není 25 % volného místa (to znamená, že když je rozvaděč plný jističů a není tam žádné místo a je tam zapnutý celý dům, tedy všechny spotřebiče nějakou chvíli a je tam nějaký souběh, tak se ohřívají i jističe, jsou tam tepelné ztráty a pak může zase dojít k ovlivnění jističů, že některý jistič se tam může přehřívat a vypadne; b) nedodržení předepsaného vodiče (předepsaný minimální vodič„ desítka“,„ když je tam„ šestka“, takto bylo proti předpisům a může dojít k nějaké závadě; pokud se použije k instalaci vodič [příjmení], tak musí mít minimální průřez 10 mm, anebo 16 mm hliník“). V rozporu s tehdy platnými ČSN byl tedy zejména průřez vodiče a velikost místa rozvaděče; rovněž z výslechu žalobkyně vyplynulo, že současně nemohla zapnout všechny spotřebiče, neboť jí vzápětí vypadly pojistky. Svědek [příjmení] navíc popsal, že oprava jen části elektroinstalace v části jím popisovaných vad by stála 10- 15 000 Kč, žalovaným uplatněná námitka, že závady či nedodělky na elektroinstalaci žalobcům kompenzoval částkou 6 000 Kč, je naprosto nedostatečná; navíc z dodatku a přílohy dodatku ke kupní smlouvě nelze zcela zjistit, za jakou část vadné či nedodělané elektroinstalace je kompenzace poskytována, resp. je zřejmé, že žalobci vytčená vada se týká jiného problému na elektroinstalaci (žalobci jako laici popsali, jak se vada projevuje, po zjištění mimořádní revize ji následně řádně a včas v záruční lhůtě reklamovali). Soud tak uzavřel, že za tuto vadu je žalovaný jako prodávající odpovědný. Pokud by elektroinstalace byla provedena v souladu s normami a odpovídala revizní zprávě, vady by se při užívání jednotky jistě neprojevovaly. Výslechem žalobkyně, zprávou o mimořádné revizi, výslechem jejího zpracovatele a znaleckým posudkem a rovněž výslechem [titul]. [jméno] [příjmení] je tedy vyvráceno tvrzení strany žalované, že elektroinstalace byla bez vad a odpovídala revizní zprávě ze dne 6.11.2013. Soud dále uvádí, že již zamítl návrh na provedení dokazování znaleckým posudkem z oboru stavebnictví, konzultant z oboru elektroinstalace, popř. z oboru elektroinstalace, když má za to, že z výslechu svědka [příjmení], výslechu žalobkyně, znalce [titul]. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má vady jednoznačně prokázané. 133. 8) vady místnosti [číslo] – vada světlé výšky místností dle projektové dokumentace a normy – posudek čl. 4 [číslo] - pokoj 1, posudek [číslo] - pokoj 2, posudek č. [číslo] - pokoj 3, posudek čl. 4 [číslo] - pokoj 4: Tuto vadu popsal znalec ve svém znaleckém posudku tak, že se jedná o vadu neodstranitelnou, světlá výška je v rozporu s normou 2 430 mm. Znalec tuto vadu dále řádně vysvětlil při svém výslechu. Dle projektové dokumentace předložené žalobcům v průběhu stavby činila světlá výška místnosti 2 500 mm, dle projektové dokumentace, která byla ověřena stavebním úřadem, činí 2 300 mm. Skutečná světlá výška místnosti je 2 430 mm, z kupní smlouvy i z projektové dokumentace je však prokázáno, že na místnosti – pokoje [číslo] se neaplikují normy týkající se podkroví, ale 2. nadzemního podlaží. Tuto skutečnost řádně vysvětlil rovněž znalec ve svém posudku a při svém výslechu, přičemž o podkroví se v daném případě nemůže jednat, jednak je to v rozporu s označením v kupní smlouvě i v projektové dokumentaci (označení 2. nadzemní podlaží), jednak znalec upřesnil, co se dle ČSN [číslo] odst. [číslo] rozumí podkrovím – přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití. Dle ust. § 40 odst. 2 vyhlášky č. 268/2009 Sb. je minimální přípustná světlá výška obytných místností 2 500 mm, tato ze strany žalovaného dodržena nebyla; jedná se tedy o rozpor s vyhláškou a vadu specifikovanou a popsanou znalcem. Jedná se o vadu funkční, když znalec popsal stísněný dojem z místnosti; tato vada byla zjištěna žalobci v průběhu užívání jednotky, byla po zjištění znalcem řádně vytknuta dopisem ze den 31. 8. 2015 v záruční době, ze strany žalovaného tato vada nebyla uznána; žalobci na základě skutečnosti, že se jedná o neodstranitelnou vadu, uplatnili v souladu se zákonem práva z odpovědnosti za vadu spočívající v nároku na přiměřenou slevu z kupní ceny; za tuto vadu tak odpovídá žalovaný dle ust. § 619 obč. zák. K námitce strany žalované, že se nejedná o vadu, neboť projektová dokumentace byla řádně schválena stavebním úřadem, uvádí soud, že stavební řízení je svou povahou veřejnoprávní řízení, které má zcela jiné parametry přezkumu než řízení o posouzení vad ze smluvního závazkového vztahu na základě smlouvy kupní; žalovaný jako prodávající se nemůže zbavit odpovědnosti za zjištěnou vadu tvrzením, že projektová dokumentace byla schválena stavebním úřadem. Dle ust. § 111 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb. stavebního zákona stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené podklady z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a ověří zejména, zda b) projektová dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu, c) je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem, d) předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány.

134. Co se týče práva na uplatnění slevy za neodstranitelné vady světlé výšky, nedodržení rovinnosti podlah, elektroinstalace, vadného odvětrání v koupelně, vad na jihovýchodní fasádě jako celku, soud uvádí, že u všech těchto vad vzniklo kupujícím (žalobcům) právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť reklamovaná vada nebyla odstraněna nejpozději ve lhůtě vyplývající z § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele (tj. 30 dnů ode dne uplatnění reklamace). Tyto vady se tak staly vadami subjektivně neodstranitelnými a kupujícím vzniklo právo na přiměřenou slevu z věci dle ust. § 622 odst. 3 obč. zák. (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1607/2018 ze dne 28.5.2020), dle nějž„ Podle ustálené soudní praxe se zásadně považuje za subjektivně neodstranitelnou vada, kterou prodávající neodstranil včas (viz § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, k tomu srov. R 22/1983, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. 33 Cdo 4513/2015, a ze dne 17. 5. 2016, sp. zn. 33 Cdo 4540/2015). Citované ustanovení zákona na ochranu spotřebitele upravuje čas, který má prodávající k rozhodnutí, resp. k vyřízení reklamace. Podle rozsudku ze dne 27. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3228/2009, v němž se Nejvyšší soud zabýval otázkou výkladu § 19 odst. 3 zákona na ochranu spotřebitele, platí, že podmínkou vzniku nevyvratitelné domněnky o (subjektivní) neodstranitelnosti vady prodané věci je nevyřízení reklamace ve lhůtě 30 dnů od jejího uplatnění. Pojmu vyřídit použitému ve zkoumaném ustanovení odpovídají významově slova urovnat, uspořádat, popř. vybavit. Všem těmto výrazům je společné to, že ten, kdo v tomto smyslu jednal, docílil stavu, v němž se již nebude muset vyřízenou věcí zabývat. S přihlédnutím k vysvětlenému významu použitého pojmu vyřídit lze logickým výkladem daného ustanovení dojít k závěru, podle něhož přijal-li prodávající od spotřebitele, který jej kontaktoval, věc k reklamaci, pak k vyřízení reklamce dojde v okamžiku, kdy prodávající spotřebitele vyrozumí (ať už písemně nebo osobně) o tom, jakým způsobem byla reklamace vyřízena (tedy zda byl s reklamací úspěšný či nikoli). Teprve tehdy je možno reklamaci považovat za vyřízenou - prodávající se jí již nebude muset zabývat. Rovněž Ústavní soud zaujal právní názor, že ustanovení § 19 zákona č. 634/1992 Sb. je třeba vykládat extenzivně s ohledem na účel zákona, kterým je ochrana spotřebitele jako slabší smluvní strany právního vztahu založeného spotřebitelskou smlouvou, a dovodil, že vyřízení reklamace v sobě zahrnuje podání informace o vyřízení reklamace prodávajícím (srovnej usnesení Ústavního soudu ze dne 26. 4. 2006, sp. zn. IV. ÚS 512/05, na něž odkázal Ústavní soud v nálezu ze dne 10. 11. 2009, sp. zn. III. ÚS 2983/08“).

135. Co se týče výše přiměřené slevy za tyto vady, tato byla specifikována v ocenění vad [obec] na 20 % z kupní ceny za závažné vady v elektroinstalaci a za nedodrženou světlou výšku místností. Žalobci v důsledku za tyto výše citované neodstranitelné vady jednotky (světlé výšky a elektroinstalace) požadují v celkovém součtu slevu z kupní ceny ve výši 20 %. Přiměřenou slevu za vady podlahy požadují žalobci částku 4 x 15 000 Kč, za vadu na jihovýchodní straně fasády částku 10 000 Kč a za vadu vadného odvětrání slevu ve výši 5 000 Kč Celkem se jedná o slevu z kupní ceny za všechny vady neodstranitelné ve výši 620 742 Kč. Svědek [příjmení] dostatečným a přesným způsobem popsal, jak vypracoval ocenění, jakým způsobem dospěl k částkám (jak za opravu, tak za slevu), svědek věrohodně popsal jakožto člověk pohybující se v oboru, jakým způsobem by se konkrétní vada dala odstranit. Co se týče vady světlé výšky, náklady na odstranění této vady by dle jeho nacenění jako odborníka v oboru dosáhly až částky 500 000 Kč. Zde soud odkazuje na rozsudek NS ČR sp. zn. 23 Cdo 3463/2009 ze dne 25. 11. 2009, který k výši slevy za vadu díla spočívající ve vadě nedodržení světlé výšky místností podle projektové dokumentace ohodnotil výši slevy jako výši odpovídající rozdílu mezi hodnotou, kterou by měla tato část díla bez vad, a hodnotou, kterou má dílo zhotovené žalovanou s vadou stropu garáže. Nejvyšší soud zde uvedl závěr, že„ dovolací soud dospěl k závěru, že odvolací soud rozhodl správně o při přiznání nároků žalobců na slevu z ceny části díla výši 129 534 Kč, jako nákladů na opravu stropu garáže žalobců, a náhrady nákladů na zaplacení druhé poloviny ceny znaleckého posudku ve výši 8 000 Kč, jako dalšího příslušenství uplatněné pohledávky, včetně určeného úroku z prodlení za nezaplacení těchto částek včas. Odvolací soud správně aplikoval na právní posouzení dané věci v uvedené části § 436 odst. 1 písm. c) obch. zák. ve spojení s § 564 obch. zák., § 436 odst. 2 větu čtvrtou obch. zák., jestliže provedením této části díla stropu garáže žalobců, s uvedenou vadou, porušila žalovaná smlouvu o dílo podstatným způsobem a výsledkem opravy stropu garáže byla nižší světlá výška místnosti garáže oproti uzavřené smlouvě, modifikované dohodou o narovnání, tj. výška pod 250 cm. Nárok žalobců uplatněný z titulu odpovědnosti žalované za vady opravy stropu garáže považoval odvolací soud tedy správně za oprávněný. Odvolacímu soudu nelze rovněž vytknout, že by postupoval nesprávně, jestliže v souladu s § 439 obch. zák. přiznal žalobcům právo na slevu z ceny části díla, týkající se stavby garáže, ve výši odpovídající rozdílu mezi hodnotou, kterou by měla tato část díla bez vad, a hodnotou, kterou má dílo zhotovené žalovanou s vadou stropu garáže.“ Pokud žalovaný k této výši navrhl pouze kompenzaci na základě chybějícího procenta materiálu v případě světlé výšky, soud uzavírá, že tento postup by byl v rozporu s judikaturou výše citovanou. Nelze souhlasit ani s námitkou žalovaného, že k ocenění této vady lze dospět případně pouze na základě znaleckého posudku; naopak, soud se shoduje s žalobci, že přiměřená sleva z kupní ceny byla stanovena na základě ocenění cenové nabídky, ke které byl vyslechnut svědek [titul]. [příjmení]. Tento svědek řádně popsal způsob ocenění a vyčíslil, kolik by případná oprava této vady stála. V případě světlé výšky by navíc oprava vyžádala rovněž nutnost jednotku nepoužívat po dobu provádění opravy; náklady by tak byly mimořádné a slevu z ceny díla by bylo třeba tomuto přizpůsobit. Pokud žalovaný během řízení ocenění vad jednotky sporoval, měl možnost jednotlivé vady a jejich opravu či kompenzaci rozporovat a předložit případně důkaz jiný, což neučinil (vyjma výpočtu chybějícího procenta materiálu až hluboce po koncentraci řízení); jak již soud výše uvedl, takto vypočtená sleva z ceny neodpovídá judikatuře. Výše přiměřené slevy tedy byla žalobci dle názoru soudu dostatečně prokázána a jeví se soudu jako adekvátní vzhledem ke snížení uživatelského komfortu popisovaného jak znalcem [titul]. [jméno] [příjmení], tak výslechem svědka [titul]. [jméno] [příjmení] pracujícího v oboru. Dále je třeba zhodnotit, že 20 % z kupní ceny představuje přiměřenou slevu za neodstranitelné vady jednotky (vady světlé výšky a vady na elektroinstalaci) dohromady. Ze všech těchto důvodů soud považoval návrh žalovaného na provedení dokazování k výši přiměřené slevy na základě znaleckého posudku z oboru ekonomika již za nadbytečný a zamítl jej. Žalovaný je tak povinen zaplatit žalobcům slevu z kupní ceny v celkové výši 620 742 Kč včetně úroku z prodlení ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne 9.4.2016 (uplynutí lhůty k plnění stanovené v předžalobní výzvě).

136. Soud dále zamítl rovněž návrh strany žalované na provedení místního šetření za účelem posouzení zejména estetických vad soudem. Zde soud uvádí, že tento důkaz považoval za nadbytečný, neboť povaha vad byla zachycena ve znaleckém posudku [titul]. [jméno] [příjmení] a výslechem svědka [příjmení], navíc soud má za to, že není nadán odbornými zkušenostmi na téma kladečské schéma dlažby a obkladů a jejich následného projevení se do funkčnosti věci a jeho závěr by nebyl nikterak schopen nahradit odborný závěr znalce.

137. Dále soud již zamítl návrh na provedení dokazování znaleckým posudkem resp. revizním znaleckým posudkem z oboru stavebnictví k posouzení vad jednotky včetně elektroinstalace, a to z následujících důvodů: a) žalovaný v průběhu řízení po výslechu znalce nevysvětlil, v čem spatřuje znalecký posudek a závěry znalce za nesprávný. Zde soud odkazuje zejména na usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2217/2017 ze dne 28.3.2019, který zní:„ Dovolatelům je třeba přisvědčit, že soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, neboť k tomu nemá odborné znalosti nebo je nemá v takové míře, aby mohl toto přezkoumání zodpovědně učinit. To na druhou stranu neznamená, že soudce musí automaticky převzít závěry obsažené ve znaleckém posudku. V případě pochybností o věcné správnosti, popř. je-li znalecký posudek nejasný nebo neúplný, nemůže soud názor znalce nahradit vlastním názorem, ale má jej podle § 127 odst. 2 o. s. ř. požádat o vysvětlení, nebo mu uložit, aby neúplný posudek doplnil, či aby odstranil nejasnosti nebo jiné nedostatky znaleckého posudku, popř. vypracoval posudek nový (srov. zprávu schválenou usnesením pléna bývalého Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 12. 1980, Pls [číslo], publikovanou pod [číslo] Sbírky). V odůvodnění rozsudku je pak nutné vysvětlit, jak byly pochybnosti odstraněny ([příjmení], P. § 127 in: Lavický, P. a kol. Občanský soudní řád: Praktický komentář. Wolters Kluwers). Teprve pokud by ani výslech znalce či jím podané doplnění posudku (s následným výslechem) nevedly k výsledku, soud nechá znalecký posudek přezkoumat jiným znalcem. Vysvětlení znalce tak má přednost před přezkumem posudku jiným znalcem (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2013, sp. zn. 25 Cdo 625/2013). Pochybnosti o správnosti znaleckého posudku mohou vyplynout i z posudku, který podle § 127a o. s. ř. předložil účastník řízení. V takovém případě je v prvé řadě třeba nejprve vyslechnout ustanoveného znalce i k otázkám, které předložený posudek řeší odlišně a dát ustanovenému znalci možnost na výhrady reagovat. Rozpory mezi posudky lze odstranit i výslechem druhého znalce, a jestliže ani tento postup k odstranění rozporů a pochybností nepovede, teprve pak je namístě nařídit revizní znalecký posudek (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2012, sp. zn. 21 Cdo 4562/2010)“ a dále na rozsudek NS ČR ze dne 21. 10. 2009 sp. zn. 22 Cdo 1810/2009, z jehož závěrů plyne, že„ Znalecký posudek (§ 125, § 127 o. s. ř.) soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení soudem podle § 132 o. s. ř. nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. [příjmení] soud mohl znalecký posudek odpovědně hodnotit, nesmí se znalec omezit ve svém posudku na podání odborného závěru, nýbrž z jeho posudku musí mít soud možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru (k tomu srov. rozhodnutí [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1955)“. Žalovaný v průběhu řízení po výslechu znalce neuvedl, v čem konkrétně se závěry znalce nesouhlasí, co konktrétně na znaleckém posudku po podrobném výslechu znalce nadále činí sporným a z jakého důvodu by tedy měl být v řízení vypracován znalecký posudek nový, případně revizní. V řízení se k výzvě soudu nevyjádřil opakovaně a poté, co soud znalce ustanovil, ve lhůtě nezaplatil zálohu na provedení tohoto důkazu (resp. bylo zjištěno, že ji zaplatil cca měsíc po uplynutí lhůty, kdy soud již věděl, že znalec soudem ustanovený znalecký posudek odmítá vypracovat). Za této procesní situace soud dospěl k závěru, že zde nejsou naplněny důvody pro vypracování znaleckého posudku k posouzení vad, resp. revizního posudku k posudku [titul]. [jméno] [příjmení], když a) žalovaný nespecifikoval, v čem nadále se znaleckým posudkem nesouhlasí, v čem je nesprávný, co mu nadále vytýká, b) nezaplatil včas zálohu za provedení důkazu, c) soud po vyslechnutí znalce dospěl k závěru, že případné pochybnosti o správnosti posudku [titul]. [jméno] [příjmení] byly vyvráceny, vysvětleny a nedospěl k negativnímu výsledku, že by posudek [titul]. [jméno] [příjmení] z důvodu výše citovaných aspektů nastíněných v judikatuře neobstál. Za této situace soud již návrh žalovaného (opakovaný) na provedení tohoto důkazu zamítl.

138. Soud tedy v této části rekapituluje své výše citované závěry týkající se vad díla předmětné nemovitosti: a) mezi účastníky byla uzavřena smlouva kupní, nikoliv smlouva o dílo či jiný smluvní typ, b) žalovaný neplnil podmínky této smlouvy od samého počátku, když především nestihl nemovitost kompletně dokončit (čl. I. odst. 6. smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve znění jejího dodatku [číslo]), tj. řádně (bez jakýchkoliv vad a nedodělků) připravit k prodeji a předání ve sjednaném termínu v září 2013 (šest měsíců od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, dle jejího čl. I. odst. 8., ve znění jejího dodatku [číslo]); c) v listopadu 2013 žalobci již neměli kde bydlet a navíc byli povinni čerpat hypotéku k financování nemovitosti, byli proto donuceni převzít nemovitost s vadami a nedodělky a současně sjednat se žalovaným dodatek ke kupní smlouvě a změnit jím dříve nastavené podmínky ve svůj neprospěch (nemovitost bude prodaná jako nedokončená a vadná; některé vady budou řešeny následně svépomocně); d) žalobci postupně zjišťovali, že nemovitost vykazuje celou řadu dalších vad nad rámec dodatku ke kupní smlouvě; tyto vady řádně písemně reklamovali k rukám žalovaného, reklamace řádně doručili žalovanému; e) za tyto vady odpovídá žalovaný, když dle kupní smlouvy byl povinen předat věc žalobcům řádně a včas a dle zákona je povinen zhotovit ji s odbornou péčí. Soud se tedy shoduje se stranou žalující, že těchto povinností se nelze zbavit ani v případě, že by kupující vydával stran„ výroby“ předmětu koupě vadné pokyny, když kupující není k udílení jakýchkoliv pokynů stran výrobních a řemeslných postupů oprávněn a na rozdíl od žalovaného k nim není ani kvalifikován. Rovněž není povinen zkoumat soulad projektové dokumentace s obecně závaznými předpisy, když za tento odpovídá projektant; f) žalovaný reklamované vady neopravil ani neposkytl žalobcům odpovídající kompenzaci; g) vady byly podrobně zmapované znaleckým posudkem soudního znalce ing. [jméno] [příjmení], který nechali svým nákladem zpracovat žalobci; h) dílčí vada elektroinstalace byla dále popsána i dodanou revizní zprávou a potvrzená vyslechnutým revizním technikem; ch) dílčí vada světlé výšky byla potvrzena vyslechnutým svědkem ing. [jméno] [příjmení] a znalcem; i) žalovaný veškeré reklamované vady neodstranil po několik let (tím méně v zákonné 30denní lhůtě), ani nenavrhl jakékoliv jiné konstruktivní řešení celého problému. Soud tedy uzavřel, že se jedná o podstatné porušení kupní smlouvy, přičemž předmětné vady nemovitosti jsou i subjektivně neodstranitelné ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1607/2018 ze dne 28.5.2020. S ohledem na to provedli žalobci volbu způsobu vypořádání vad ve smyslu ust. § 622 odst. 3 obč. zák. v žalobě; j) žalobci dodali ocenění tržních nákladů na odstranění těch vad věci, u nichž nepožadují odstranění ze strany žalovaného, jako podklad pro stanovení přiměřené slevy z kupní ceny; tento postup odpovídá i závěrům rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 3463/2009; k ) žalovaným navržený postup kompenzace pouze na základě chybějícího procenta materiálu v případě světlé výšky neodpovídá citované judikatuře, smyslu a účelu zákona ani potřebám poškozené strany (tj. žalobců – kupujícího). Soud se shoduje s názorem žalobců, že takový postup by kromě jiného zásadně znevýhodňoval každého kupujícího, navíc spotřebitele, který by – podobně jako žalobci – v takto rozsáhlé opravě již nedůvěřoval žalované straně, avšak neměl by dostatek prostředků na to, aby opravu provedl svépomocí a žalobou se domáhal teprve proplacení již vynaložených nákladů; l) je třeba znovu připomenout, že žalobci ve věci vystupují jako slabší smluvní strana – jednak z pozice laika a spotřebitele, jednak z pozice kupujícího věci, u nichž nebylo možné nepřevzít věc do úplného odstranění vad (neměl by minimálně po dobu od odepření převzetí věci do doby plnění na podkladě pravomocného rozsudku kde bydlet a porušil by svou povinnost ve vztahu k financující bance).

139. Odůvodnění výroku IV. o povinnosti zaplatit částku 12 000 Kč: Žalovaný je dále povinen zaplatit žalobcům náklady na vypracování znaleckého posudku ve výši 12 000 Kč jakožto nákladů spojených s uplatněním pohledávky dle ust. § 121 odst. 3 obč. zák. Tyto náklady žalobci museli vynaložit pro posouzení vad, když z postoje žalovaného bylo zřejmé, že vady neuznává; žalobci ji tedy zaplatili důvodně a žalovaný je povinen tyto náklady související s uplatněním práva z odpovědnosti za vady uhradit.

140. Odůvodnění výroku V. o povinnosti zaplatit smluvní pokutu: Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 74 973 Kč dle ujednání článku XII. druhého nečíslovaného odstavce kupní smlouvy pro porušení kupní smlouvy, spočívající v nevyřízení reklamace vad v 30-tidenní lhůtě, na které se účastníci shodli v čl. VIII odst. 1 smlouvy, a to zejména porušení této povinnosti v reakci na reklamaci vad ze dne 31.8.2015 a za neodstranění vad ve lhůtě 30 dnů od jejich uplatnění.; zde soud především zdůrazňuje, že žalovaným uváděné odpovědi na reklamace ze dne 11. 4. 2014, ze dne 7. 1. 2015 a ze dne 8. 4. 2016 nejsou odpovídajícími odpověďmi na reklamace vyčerpávajícím způsobem; především však žalovaný nereagoval žádným způsobem na zásadní reklamace ze dne 31.8.2015, opřené o znalecký posudek, kde byly uplatněny zásadní vady jednotky (světlá výška, elektroinstalace, rovinnost podlah). Svou nečinností tak žalovaný porušil čl. VIII. odst. 1 kupní smlouvy a žalobcům vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve sjednané výši dle ust. § 544 obč. zák. K zaplacení smluvní pokuty byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou.

141. Hodnocením případně dalších provedených důkazů se soud již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

142. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 o.s.ř., dle kterého mají v řízení zcela úspěšní žalobci právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšnému žalovanému. Jelikož neúspěch žalobců v celém souboru posuzovaných vad byl minimální, soud žalobcům přiznal plnou výši náhrady nákladů řízení. Náhrada nákladů řízení je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 37 386 Kč a náhradou nákladů za právní zastoupení spočívající v odměně advokáta za 20 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ze dne 21.8.2017, účast u jednání dne 28.3.2018, podání ve věci samé ze dne 3.8.2018, účast u jednání dne 17.1.2019, vyjádření ve věci samé ze dne 4.3.2019, účast u jednání dne 17.4.2019, 2 úkony za účast u jednání dne 12.8.2019 přesahující dvě hodiny; dále účast u jednání dne 20.11.2019, 28.4.2020, 21.7.2020, 23.3.2021, podání ve věci samé ze dne 20.4.2021, účast na jednání dne 20.5.2021, podání ve věci samé ze dne 15.6.2021, účast na jednání dne 17.7.2021, závěrečný návrh ve věci ze dne 6.8.2021 (kopírující podání ze den 30.6.2021); jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty (695 715 Kč) představuje částku 11 100 Kč; dále náhrada nákladů řízení je tvořena náhradou hotových výdajů po 300 Kč za každý z 20 úkonů právní služby. Celková výše náhrady nákladů řízení tak představuje částku 265 386 Kč (výrok VI.).

143. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodl dle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., dle kterého stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Tyto náklady tvoří v řízení zaplacené znalečné ve výši 1 920 Kč, svědečné proplacené svědku [jméno] [příjmení] ve výši 985,19 Kč; celková výše náhrady nákladů státu tak činí 2 905,19 Kč (výrok VII.).

144. Lhůta k plnění pro zaplacení byla určena jako třídenní dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. Lhůta k odstranění vad jednotky byla soudem určena jako třicetidenní s ohledem na skutečnost, že tato lhůta je stanovena k vyřízení reklamace i v zákoně o ochraně spotřebitele; vady, které žalobci požadují odstranit, nejsou vady zásadního charakteru, které by si vyžádaly delší lhůtu k odstranění.

Dotčená ustanovení

Občanský soudní řád 99/1963 Sb.

Zákon o ochraně spotřebitele 634/1992 Sb.

§ 19

Vyhláška o technických požadavcích na stavby 268/2009 Sb.

§ 40

Zákon občanský zákoník 89/2012 Sb.

Citovaná rozhodnutí (0)

Žádné citované rozsudky.

Tento rozsudek je citován v (0)

Doposud nikdo necituje.