11 C 34/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 30. 10. 2019 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 89 028 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 21.1.2020 a doplněnou podáním ze dne 22.7.2020 (č.l. 79) domáhal na žalované zaplacení částky 100 00 Kč představující dle něj bezdůvodné obohacení žalované na jeho úkor. Toto bezdůvodné obohacení spočívalo v nevráceném rezervačním poplatku, který žalobce zaplatil na základě rezervační smlouvy ze dne 7. 8. 2019 uzavřené mezi žalobcem, panem [titul] [jméno] [příjmení] jakožto převodcem, zastoupeným na základě plné moci Klárou Maškovou a žalovanou jakožto zprostředkovatelem (dále také jen „Smlouva“), a to přesto, že žalobce od Smlouvy odstoupil. Dle Smlouvy hodlali převodce a žalobce uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v Bytovém družstvu Byty Jíchova, IČO: 019 36 735, spojeném s právem nájmu bytu č. 14 v domě č. p. 852/12 v ulici Jíchova, Praha – Černý Most (dále jen „Převodní smlouva“, předmět převodu dále jen jako „předmětný byt“ nebo „Družstevní podíl“, uvedené bytové družstvo dále jen „Bytové družstvo“). Cena za převod měla činit 3 500 000 Kč. Žalobce se zavázal složit rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč na bankovní účet zprostředkovatele. Rezervační doba byla sjednána do 15. 9. 2019. Žalobce od Smlouvy odstoupil, žalovaná tak byla povinna žalobci rezervační poplatek vrátit. Žalovaná však rezervační poplatek vrátit odmítla s odůvodněním, že žalobce odstoupil od Smlouvy bezdůvodně a rezervační poplatek byl tak žalovanou započten na smluvní pokutu vázanou na porušení povinnosti uzavřít převodní smlouvu. K důvodům odstoupení od smlouvy žalobce dále uvedl, že žalovaná jakožto realitní zprostředkovatel nabízela k prodeji předmětný byt. Žalobce od začátku spolupráce s žalovanou jasně avizoval, že předmětný byt chce koupit jeho společnost AG - SLOVSTAV CZ s.r.o., IČO: 044 69 879, sídlem: Revoluční 1082/8, 110 00 Praha 1 (dále jen „Společnost“), tedy právnická osoba a že důvodem koupě je zajistit ubytování zaměstnancům této společnosti, kterým by byl byt pronajímán. Žalobce se obrátil na žalovanou jakožto realitního zprostředkovatele a předpokládal, že mu ohledně koupě předmětného bytu odborně poradí. Prohlídka předmětného bytu však proběhla za účasti pana [příjmení] (nynější manžel jednatelky žalovaného, pozn. soudu), který žalobce řádně o předmětu převodu neinformoval. Převodce nebyl na prohlídce přítomen. Následně žalovaná zaslala e-mailem žalobci k podpisu rezervační smlouvu, kde byl jako nabyvatel uveden žalobce jako fyzická osoba nepodnikatel a na žalobce naléhala, aby rezervační poplatek zaplatil co nejdříve, jinak o předmětný byt přijde. Žalobce tedy obratem uhradil rezervační poplatek, a to z účtu dané společnosti, přesvědčen, že Byt bude kupovat Společnost, jak bylo s žalovanou domluveno. Před schůzkou, na které mělo dojít k podpisu převodní smlouvy, žalobce ze stanov zjistil: a) že členem daného Bytového družstva může být pouze fyzická osoba (viz čl. 3 .1.

1. Stanov) a tudíž není možné, aby Byt koupila společnost. Pokud by byl Družstevní podíl převeden na osobu nesplňující podmínky pro členství v Bytovém družstvu, k převodu Družstevního podílu by nedošlo (viz č. 5.1.1 Stanov), převodní smlouva uzavřená se Společností by tedy byla neplatná pro počáteční nemožnost plnění. b) že vzhledem k tomu, že se jedná o družstevní byt, nebyl by Byt ve vlastnictví žalobce a tento by tak byl omezen v jeho využívání – byt by nebyl pronajímán, ale podnajímán, podnajímání bytu zaměstnancům společnosti by bylo téměř nemožné (žalobce se informoval na daném Bytovém družstvu, konkrétně hovořil s Ing. [jméno] [příjmení], předsedkyní představenstva daného Bytového družstva, která mu sdělila, že souhlas s podnajímáním zaměstnancům společnosti mu zřejmě dán nebude). Žalovaná však žalobce dříve ujišťovala, že pronájem zaměstnancům společnosti by nebyl žádný problém. Z těchto důvodů žalobce od rezervační smlouvy ihned odstoupil, přičemž na schůzku s žalovanou konanou dne 18. 9. 2019 se žalobce dostavil osobně, aby mohl situaci s žalovanou v klidu probrat a pokusit se najít řešení. Žalobce dále namítl, že Smlouva, nazvaná jako„ rezervační“, ve skutečnosti rezervační smlouvou není, neboť neobsahuje žádná práva a povinnosti týkající se rezervace. Ve Smlouvě zcela absentuje jakýkoliv závazek převodce či žalované jakožto zprostředkovatele, že by během rezervační doby Byt dále nenabízeli k prodeji jiným zájemcům, tedy že by ho rezervovali. Žalobce uhradil požadovanou rezervační zálohu, aniž by se mu za ni dostalo jakéhokoliv protiplnění. O žádnou rezervační zálohu se tedy jednat nemohlo. Žalobce má dále za to, že byl žalovanou uveden v omyl, přičemž dle § 583 občanského zákoníku jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné; smlouva je proto neplatná. Žalovaná se na úkor žalobce bez spravedlivého důvodu obohatila, neboť získala majetkový prospěch plněním bez právního důvodu. Dále žalobce uvádí, pro případ, že by bylo přistoupeno na tvrzení žalované, že Byt neměl být kupován Společností, ale žalobcem jako fyzickou osobou, Smlouva má povahu smlouvy spotřebitelské a bylo tudíž třeba při jejím uzavírání dodržet zásady ochrany spotřebitele dle § 1810 a násl. občanského zákoníku. Žalovaná byla v daném právním vztahu v postavení silnější smluvní strany, která při uzavírání Smlouvy jednala v rámci své podnikatelské činnosti; na žalovanou jakožto zprostředkovatele je nutno nazírat jako na odborníka dle § 5 občanského zákoníku. Žalovaná měla upozornit žalobce na úskalí koupě družstevního bytu, což neučinila a naopak jej utvrzovala v tom, že koupě a následný pronájem je bez problému. Smluvní ujednání týkající se smluvní pokuty je dále tzv. zakázaným ujednáním ve smyslu ustanovení § 1813 občanského zákoníku, dle kterého se má za to, že zakázaná ujednání jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Ve Smlouvě je uvedeno, že„ pokud nabyvatel neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné Smlouvy o převodu družstevního podílu u předmětných nemovitostí či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, tj. do 15. 09. 2019, je nabyvatel povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč“. Smlouva však nikterak neřeší situaci, že by součinnost k uzavření Převodní smlouvy neposkytl nebo Převodní smlouvu odmítl uzavřít Převodce, či že by nedošlo k uzavření z důvodů na straně žalované jakožto zprostředkovatele. Povinnost hradit smluvní pokutu stíhá toliko žalobce. Zároveň ve Smlouvě absentuje ustanovení, jak bude s již zaplacenou rezervační zálohou naloženo v případě, že nedojde k uzavření Převodní smlouvy z důvodů na straně převodce, popř. zprostředkovatele, tj. vycházeje ze znění Smlouvy, rezervační záloha by nebyla žalobci vrácena. Smlouva je tedy velmi nevyvážená, ustanovení o smluvní pokutě je třeba považovat za zakázané ujednání ve smyslu § 1813 občanského zákoníku a tedy za neplatné. Navíc smlouva byla uzavřena s použitím prostředku na dálku (zaslána e-mailem), mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání (mimo realitní kancelář). Zprostředkovatel při uzavírání Smlouvy porušil zákonné požadavky kladené na uzavírání smluv se spotřebitelem, když žalobci nesdělil údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 občanského zákoníku Tyto informace byl zprostředkovatel povinen poskytnout žalobci písemně, což plyne z ustanovení § 1828 odst. 1 občanského zákoníku. Dle § 1829 odst. 2 občanského zákoníku nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f) občanského zákoníku, může od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne uzavření smlouvy. Žalobce od Smlouvy odstoupil dne 18. 9. 2019. Žalovaná měla tak dle § 1832 odst. 1 občanského zákoníku zákonnou povinnost vrátit žalobci bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů od odstoupení od Smlouvy, všechny peněžní prostředky, které od něho na základě Smlouvy přijala. Žalobce dále doplnil, že odstoupení nemusí být fyzickou osobou – spotřebitelem odůvodněno, přesto žalobce uvádí, že odstoupeno bylo z důvodu, že žalobce sám zjistil, že dle stanov není možné, aby byt koupila právnická osoba (viz stanovy) a že by v bytě nemohl ubytovat zaměstnance společnosti, a to přesto, že byl žalovanou v rozporu s realitou opakovaně utvrzován v tom, že uvedené není žádný problém.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 4.3.2020 (č.l. 69) a ze dne 21.8.2020 (č.l. 105) uvedla, že nárok žalobce odporuje smlouvě i dobrým mravům. Po uzavření rezervační smlouvy s žalobcem žalovaná činila kroky ke splnění závazku spočívajícího v uzavření smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu, došlo ke zpracování návrhů smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu a smlouvy o advokátní úschově a zajištění způsobu financování úhrady ceny za převod podílu. V průběhu procesu začal žalobce spekulovat, že předmětný podíl koupí na právnickou osobu [právnická osoba], s.r.o. z důvodu příznivějších podmínek hypotečního financování. Na skutečnost, že zákon i stanovy vylučují možnost nabytí podílu právnickou osobou, natož zahraniční, byl žalobce upozorněn v průběhu procesu směřujícího k uzavření smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu. I z tohoto důvodu byla rezervační smlouva uzavřena s žalobcem jako osobou fyzickou. Při schůzce dne 18.9.2019, kdy mělo dojít k podpisu potřebných smluv, se žalobce dostavil, sdělil, že vzhledem ke skutečnosti, že nemůže nájemní byt využívat jako ubytovnu pro zaměstnance své společnosti, nebude podíl v bytovém družstvu kupovat. Žalovaná tento postup považovala za nekorektní a téhož dne jej prostřednictvím emailu informovala, že s ohledem na bezdůvodné odmítnutí uzavření smlouvy o převodu podílu postupuje v souladu s uzavřenou rezervační smlouvou. Smlouvu rezervační nelze považovat za nevyváženou, když smluvní pokuta stíhá oba účastníky smlouvy, tj. nabyvatele i převodce a osud rezervačního poplatku v případě uzavření smlouvy o převodu podílu je zde rovněž zakotven. Žalovaná dále specifikovala, že o předmětu převodu byl žalobce dostatečně informován osobně při prohlídce bytu, kdy byl žalobce informován, že se jedná o družstevní byt, návrh rezervační smlouvy byl poslán žalobci emailem 2 dny před podpisem a o všech podrobnostech byl žalobce informován osobně při dvou schůzkách, rovněž telefonicky a emailem. Žalovaná žalobce při prvním telefonickém kontaktu informovala k jeho dotazu, že podíl v družstvu nelze převést na právnickou osobu. Žalobce byl rovněž seznámen v rámci prohlídky s podstatným obsahem stanov družstva včetně odkazu na veřejně dostupné webové stránky, kde jsou stanovy v platném znění. Ze všech těchto důvodů žalovaná považuje žalobu za nedůvodnou.

3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z výpisu z obchodního rejstříku obchodní korporace V [název] [anonymizováno] (č.l. 66) soud zjistil, že se jedná o korporaci, jejímž předmětem podnikání je mimo jiné výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona, jednatelkou korporace je [jméno] [příjmení] [příjmení].

5. Z výpisu z„ obchodného registra“ Slovenské republiky k datu 13.12.2019 (č.l. 84) soud zjistil, že [právnická osoba], s.r.o. je společnost zapsaná v obchodním rejstříku Slovenska, statutárním orgánem jsou jednatelé - žalobce a jeho otec.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] s.r.o. (č.l. 15) soud zjistil, že se jedná o obchodní korporaci, ve které je jednatelem žalobce a jeho otec, [celé jméno žalobce], [datum narození].

7. Účastníci učinili nesporným a soud má prokázáno rezervační smlouvou ze dne 7.8.2019 (č.l. 11), že došlo mezi převodcem [jméno] [příjmení] zastoupeným na základě plné moci [jméno] [příjmení], žalobcem jako nabyvatelem a žalovanou společností jako zprostředkovatelem k uzavření rezervační smlouvy, v níž prohlásili převodce a nabyvatel, že hodlají uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu spojeného s právem nájmu bytu (dále jen„ převodní smlouva“), a to Bytovém družstvu Byty [ulice], [IČO], sídlem [adresa] [anonymizováno] ve [číslo] nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice], obci [obec], část [územní celek], s příslušenstvím o podlahové výměře [výměra] (dále jen„ předmětný byt“). Cena za převod členských práv a povinností činila 3 500 000 Kč, přičemž nabyvatel resp. zájemce se zavázal složit rezervační zálohu v celkové výši 100 000 Kč, a to převodem na účet žalované do 3 dnů od podpisu smlouvy. Smluvní strany sjednaly, že rezervační doba se sjednává do 15.9.2019. Dále bylo ukotveno, že pokud nabyvatel neposkytne veškerou součinnost při uzavření předmětné smlouvy či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu o převodu družstevního podílu do konce rezervační lhůty, tj. nejpozději do 15. 9. 2019, nabyvatel je povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč do 5 pracovních dnů ode dne písemné výzvy zprostředkovatele k úhradě této pokuty. Tato smluvní pokuta je stanovena jako paušální částka za náhradu škody spojenou s neuzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu se zprostředkovatelem. Zprostředkovatel započte na úhradu smluvní pokuty složenou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč uplynutím 5. dne ode dne vzniku nároku na smluvní pokutu. V opačném případě se rezervační záloha započítává na celkovou cenu. Smlouva zakotvuje, že se řídí platným právem České republiky.

8. Účastníci učinili nesporným, že rezervační záloha ve výši 100 000 Kč byla zaplacena na účet žalované jako zprostředkovatele a tento nebyl ze strany žalované vrácen.

9. Z výpisu z účtu vedeného na jméno [právnická osoba] s.r.o. (č.l. 16) soud zjistil, že z účtu této společnosti byla dne 9.8.2019 odeslána částka 100 000 Kč na účet žalované. Rezervační záloha tak byla zaplacena z účtu této společnosti.

10. Ze stanov bytového družstva Byty [ulice] (č.l. 22) soud zjistil, že členem družstva může být pouze fyzická osoba (čl. 3 .1.1). Družstevní byt nebo jeho část může nájemce přenechat jinému do podnájmu jedině s předchozím souhlasem představenstva družstva. Souhlas se uděluje vždy nejdéle na dobu jednoho roku ve vztahu ke konkrétní osobě podnájemce s tím, že může být znovu udělen vždy opět na dobu nejdéle 1 roku (čl. 9 .7.6).

11. Z potvrzení [právnická osoba] ze dne 23.7.2020 (č.l. 86) soud zjistil, že banka potvrdila, že klient [právnická osoba] podal dne 2.9.2019 žádost o poskytnutí úvěru ve výši 130 000 eur za účelem financování koupě podílu v bytovém družstvu Byty [ulice], bytu [číslo] úvěr ve výši 100 000 EUR byl dne 29.10.2019 schválený.

12. Z potvrzení Mgr. Bc. [jméno] [příjmení] ze dne 22.7.2020 (č.l. 87) soud zjistil, že jednatelka realitní kanceláře [právnická osoba] prohlásila, že v druhé polovině října 2019 byla kontaktována žalobcem, který poptával byt v osobním vlastnictví, který by mohla koupit jeho [právnická osoba], s.r.o., důvodem koupě bylo ubytování zaměstnanců uvedené firmy. Klient uvedl, že již dříve jednal s kanceláří [právnická osoba], která mu nabídla byt ke koupi, následně však zjistil, že jej nemůže koupit společnost a není možné v bytě ubytovat dělníky uvedené společnosti.

13. Z kupní smlouvy ze dne 20.12.2019 mezi Ing. [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] a výpisu z katastru nemovitostí ke dni 20.12.2019 (č.l. 88 a 92) včetně osvědčovací doložky, plné moci a potvrzení (č.l. 94-98) soud zjistil, že [právnická osoba], s.r.o. koupila do svého vlastnictví byt – jednotku [číslo] v k.ú. [část obce] za kupní cenu 4 100 000 Kč, z potvrzení dále plyne, že zaměstnanci [právnická osoba], s.r.o. jsou ubytovaní v bytě této společnosti na adrese [adresa].

14. Z emailové korespondence mezi [jméno] [příjmení] a [email] ze dne 7.8.2019, ze dne 8.8.2019 a 9.8.2019 (č.l. 99-101) soud zjistil, že žalovaná prostřednictvím své jednatelky zaslala emailem k podpisu rezervační smlouvu na email společnosti, žalobce smlouvu podepsal a zaslal zpět žalované dne 8.8.2019.

15. Z emailu ze dne 15.8.2020, 8.7.2020, 6.8.2020, 5.8.2020 mezi JUDr. Bc. [jméno] [příjmení], právní zástupkyní žalobce a [jméno] [příjmení], předsedkyní představenstva Bytového družstva Byty [ulice] a výpisu z obchodního rejstříku tohoto družstva (č.l. 114-118) soud zjistil, že se jedná dle předsedkyně představenstva o mladé družstvo, zatím nikdo z členů o převod bytu do osobního vlastnictví nepožádal a nelze předjímat rozhodnutí členské schůze; o převodu bytu do osobního vlastnictví členům družstva rozhoduje členská schůze. [ulice] podíl k bytu [číslo] již byl převeden.

16. Z čestného prohlášení [celé jméno žalobce], narozeného [datum] (č.l. 119) soud zjistil, že otec žalobce a současně jednatel společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba] prohlásil, že [právnická osoba] s.r.o sháněla byt v [obec], důvodem bylo ubytování jejich zaměstnanců, byt sháněl syn (žalobce), zaujala ho nabídka předmětného bytu od společnosti [právnická osoba], žalobce byl ubezpečen, že je možné nákup společností a že je možné v bytě ubytovat zaměstnance, toto byla i podmínka žalobce, na což se ptal hned při první komunikaci. Jelikož česká společnost nezískala úvěr v ČR, rozhodli se pro koupi přes slovenskou společnost, ihned z jejího účtu zaplatili rezervační zálohu, následně však žalobce zjistil, že není možný nákup přes tuto společnost a je téměř vyloučený převod do osobního vlastnictví, odstoupil proto 18.9.2019 od rezervační smlouvy.

17. Z audiozáznamu ze schůzky mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] a ze souhlasu [jméno] [příjmení] s použitím této nahrávky jako důkazu u jednání soudu v této věci soud zjistil, že předsedkyni představenstva družstva žalovaná prostřednictvím své jednatelky sdělila, že v nájmu předmětného bytu bude žalobce se svou manželkou, zatímco žalobce paní [příjmení] sděluje, že jeho úmyslem bylo ubytovat v bytě zaměstnance své společnosti. Z nahrávky je zřejmé rozčarování žalobce nad sdělením předsedkyně představenstva družstva.

18. Z dopisu ze dne 4.10.2019 nazvaného„ Započtení rezervačního poplatku“ (č.l. 14) soud zjistil, že žalovaná napsala prostřednictvím svého právního zástupce žalobci, že vzhledem k porušení smluvní povinnosti z rezervační smlouvy došlo ke vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty odpovídající výši rezervačního poplatku, výše smluvní pokuty byla započtena na složenou rezervační zálohu a z opatrnosti žalovaná znovu započítává smluvní pokutu oproti složené rezervační záloze. Žalovaná dále označila skutečnosti uváděné žalobcem za nepravdivé a nenaplňující důvody pro odstoupení od rezervační smlouvy. Doručení dopisu žalobce nesporoval.

19. Z dopisu ze dne 23.10.2019 nazvaného„ Výzva k vrácení rezervačního poplatku“ (č.l. 17) soud zjistil, že žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, uvedl, že smlouvu nepovažuje za rezervační pro absentující závazek zprostředkovatele či převodce, že by předmětnou nemovitost rezervovali, za rezervační zálohu se nedostalo žalobci žádného protiplnění, žalobce poukázal na to, že byl žalovanou uveden v omyl, dále zdůraznil spotřebitelský charakter smlouvy, nepoučení o možnosti odstoupit od smlouvy a vyzval žalobkyni k vrácení složené zálohy.

20. Z emailu od [jméno] [příjmení] adresovaného na email [email] (č.l. 9) soud zjistil, že dne 18.9.2019 napsala žalovaná žalobci na email výše uvedený, že vzhledem k jeho bezdůvodnému odmítnutí uzavření smlouvy o převodu podílu v bytovém družstvu, ačkoliv mu veškerá smluvní dokumentace byla poskytnuta s předstihem před uplynutím sjednané rezervační lhůty, vznikl žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty. Vyzvala žalobce k zaplacení smluvní pokuty s tím, že uplynutím 5 dnů bude tato započtena na složenou rezervační zálohu.

21. Z emailu ze dne 25.9.2019 od žalobce z emailové adresy [email] (č.l. 8) soud zjistil, že nepovažuje své jednání jako bezdůvodné, v momentě, kdy žalované na osobní schůzce vysvětlil důvody, proč smlouvu nemůže podepsat, jednatelka žalované ze schůzky odešla, poukázal na to, že stanovy společnosti poslala žalovaná den před dohodnutým podpisem kupní smlouvy, a že pokud by věděl, že podíl nelze převést na právnickou osobu, nikdy by rezervační smlouvu nepodepsal. Vyzval tedy žalovanou k vrácení částky 100 000 Kč.

22. Z výzvy k vrácení rezervačního poplatku ze dne 21.11.2019 (č.l. 12) soud zjistil, že žalobce opětovně prostřednictvím své právní zástupkyně vyzval žalovanou k vrácení poplatku, poukázal na to, že si stanovy obstaral sám, zjistil, že další podnajímání bytu pracovníkům společnosti žalobce by bylo téměř nemožné, přičemž žalovaná jej ubezpečovala, že pronájem zaměstnancům společnosti nebude žádný problém.

23. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 11.11.2019 (č.l. 13) soud zjistil, že žalovaná znovu zopakovala, že žalobce ukončil smlouvu bez spravedlivého důvodu. Dále je v dopise uvedeno, že„ …převodce i nabyvatel jsou fyzické osoby (Váš klient dokonce v postavení statutárního orgánu společnosti, na kterou měl být podíl v bytovém družstvu v průběhu procesu přípravy smluvní dokumentace evidován, o čemž svědčí řada důkazů…)“. Žalovaná znovu odmítla charakter smlouvy jako spotřebitelské a tvrzení, že by smlouva jako nevyvážená měla být neplatná.

24. Z emailu ze dne 23.8.2019 od [jméno] [příjmení] žalobci na jeho email [email] (č.l. 83) soud zjistil, že jednatelka žalované sdělila, že„ jediný produkt pro úvěr mají úvěr v bance ČSOB na 2,8 milionu na 8 let splatnosti za 6,9 procent, jedná se o firemní úvěr, ne na osobu, schválení by mělo být pohodlnější..“, vyžádala kopii dokladů žalobce a jeho manželky,„ jestliže je jednatelem“.

25. Z výslechu žalobce (č.l.143) soud zjistil, že hledali na inzerát ubytování v [obec] pro své dělníky, inzerát na předmětný byt je zaujal v tom, že jeho cena byla nižší, tak je to potěšilo a hned volal paní [příjmení] ohledně koupě tohoto bytu, paní [příjmení] říkala, že je předmětný byt na prodej, že jestli tam chtějí ubytovat dělníky, že to dělají takhle všichni, takže to tak mohou mít, říkala, že teď musí zaplatit nějakou cenu a anuitu 2 900 000 Kč budou splácet. Tak říkal, že byt určitě chtějí, líbil se jim, neboť tam byly dva záchody, bylo to i na místě, kde to chtěli mít blízko práce, že by dělníci nemuseli jezdit přes celou Prahu. Po dohodě s otcem volal, že byt berou, že do toho půjdou jako firma. Volal paní [příjmení], že to chce koupit a že se tam chtějí sejít. Domluvili setkání, byli si prohlédnout byt, musel složit rezervační zálohu 100 000 Kč a brali to jako uzavřenou věc, že mají ten byt. Při nastavení toho, že se jde koupit ten byt, že jsou to velké peníze, se v noci probudil a řekl si, že zavolá paní [příjmení] z bytového družstva, jak to je, jestli to může koupit. Paní [příjmení] říkala, že ten byt do osobního vlastnictví jako firma nemůže ani koupit, chtěl se s paní [příjmení] sejít a dohodnout, protože už jel podepsat smlouvu. Paní [příjmení] mu říkala, že se na něj zlobí, proč volal na bytové družstvo a že na něj čeká; s paní [příjmení] se setkali, a žalobce jí sdělil, že byl vyrozuměn na bytovém družstvu, že to tak není, že byt nemůže koupit a ona říkala, že jej může koupit do osobního vlastnictví. Žalobce jí vysvětloval, že dle stanov je to velmi složitá věc, protože se musí dohodnout společenství těch bytů, aby byt mohl koupit, takže to bral tak, že ten byt už nechce. Při tom rozhovoru se ještě bavili o tom, aby paní [příjmení] našla žalobci nějaký jiný byt, že od nich nechce žalobce vycouvat a vrátit rychle peníze, o to nešlo, žalobce chtěl opravdu koupit nějaký byt. Paní [příjmení] řekla, že dá vyjádření do emailu a že budou jednat. Potom žalobce obdržel email, že odstoupil bezdůvodně a už nedošlo k žádné dohodě. Od objevení inzerátu po podpis rezervační smlouvy to trvalo asi 10 dnů. Informace od paní [příjmení] si začal ověřovat po podepsání rezervační smlouvy. Při prohlídce bytu s panem [příjmení] se bavili o tom, že ten byt je fajn, že má i dvě toalety, že to je dobré, že tam budou čtyři až pět lidí a budou mít komfort. Žádné poučení o jeho právech mu ze strany žalované doručeno nebylo. Na schůzku 18.9.2019 šel s tím, že se s paní [příjmení] chce dohodnout, že ten byt nebude brát, protože ho nemůže mít v osobním vlastnictví, nemůže ho ani pronajímat a nemůže ho koupit ani jako firma. Ona říkala, že to není pravda, že paní [příjmení] tam bude krátce, ať se nebojí, že tohle všechno se dá udělat. Žalobce sdělil, že s tím nesouhlasí. Paní [příjmení] dále řekla, že„ se nemají o čem bavit, že mu to dá do emailu“. To byla celá komunikace a paní [příjmení] odešla. Informace od paní [příjmení] si ověřoval u paní [příjmení] telefonicky den před setkáním 18.9.2019 a po tom setkání s paní [příjmení] byl u paní [příjmení] hned druhý den poté, co nepodepsal smlouvu.

26. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] (č.l. 142 verte) soud zjistil, že žalobce je její manžel, s paní [příjmení] se nesetkala, s manželem se doma bavili, že chtěl koupit byt v [obec] jako firma, aby tam ubytoval své dělníky, protože mají v [obec] práci. Byt měla koupit [právnická osoba]. Tehdy byli na prohlídce tohoto konkrétního bytu, byl tam i nějaký pán s nimi a bavili se o tom, že tam budou dělníci, kolik se jich tam vejde. Paní [příjmení] u tohoto jednání nebyla. U jiných jednání svědkyně již nebyla. Částku 100 000 Kč složila společnost. S manželem žádný byt pro své soukromé účely v [obec] nesháněli ani o tom nepřemýšleli.

27. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] (č.l. 176) soud zjistil, že v rozhodné době byl přítel jednatelky žalované, v současné době je její manžel, pamatuje si žalobce i jeho manželku, protože tehdy paní [příjmení] byla na dovolené a požádala jej, aby šel předmětný byt předvést jako realitní makléř, jako zástupce. Pan [celé jméno žalobce] přijel s manželkou, na schodech jim říkal nějaká fakta o bytu, která měl připravená v telefonu jako poznámky. Poučil je, že se jedná o družstevní byt, kolik je anuita, kolik je částka na splacení, hodně probírali otázku financování, líbilo se jim to, a uvažovali to pro sebe jako byt na investici, takto pochopil - pro nájemníky; byl to pár ze Slovenska, který si přijel koupit byt, řešili to financování, že má žalobce stavební firmu na Slovensku, kterou snad vlastní jeho tatínek a že budou muset nějakým způsobem optimalizovat, aby dosáhli na hypotéku. Manželka žalobce si prošla všechny pokoje, byl to velký byt, hodně je zajímalo, kolik se tam vejde lidí, takže pochopil, že si to chtějí koupit pro sebe asi pro podnájem, protože to bylo 4+1, hodně je zajímalo, kolik se tam vejde postelí, svědek jim většinou říkal, že je potřeba to potom probrat s paní [příjmení]. Schůzka odhadem trvala do hodiny, protože bylo jasné, že pan [celé jméno žalobce] si ten byt chce koupit, to bylo zjevné; ze začátku měl pocit, že si chtějí koupit jenom nějaký investiční byt za peníze, které by chtěli zainventovat. Ale hodně se ptali na to, kolik se tam vejde lidí, kolik je tam záchodů, protože tam bylo víc záchodů, víc kuchyní, byl to byt, který si zasloužil i nějakou rekonstrukci, takže to se tam řešilo. Takže jej napadlo, že tam skutečně budou chtít víc lidí nějakým způsobem ubytovat. Co se týká družstva, od svědka žádné takové materiály žalobce nechtěl vidět, zajímalo ho, kolik to stojí a kolik se splácí, potom se řešilo to, že málokterá banka poskytuje úvěr na družstevní byty, to se řešilo až následně s paní [příjmení].

28. Z výslechu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] [příjmení] (č.l. 145 verte) soud zjistil, že žalobce ji kontaktoval na doporučení kolegyně, která měla na realitním serveru předmětný byt v inzerci, hovořili o tom, že shání nějakou investici, že by bylo dobré se na byt podívat, ale že momentálně nebude k dispozici, ale že může zajistit kolegu, který ho bytem provede. Takže na tu schůzku dojeli, ale předtím spolu minimálně dvakrát komunikovali, v telefonu se žalobce ptal, jestli je byt možné koupit na společnost, říkala mu, že to není možné, že to musí koupit„ na osobu“. Potom odjela, kolega provedl pana [celé jméno žalobce] v bytě, řekla panu [celé jméno žalobce], že mohou přistoupit k podpisu rezervační smlouvy, aby jim zůstal byt zajištěn, že ho budou mít oni k dispozici. To si zaslali, minimálně den měl žalobce smlouvu k dispozici, potom naskenovali podpisy a uhradili řádně rezervační poplatek. Po příjezdu svědkyně asi za dva dny se setkali na koupališti v [obec], kde byl pan [celé jméno žalobce] se svou celou rodinou, přes hodinu to všechno ještě znovu probírali. Na místě líčili, jak zkusí nějaké financování, protože v tu dobu neměl žalobce zajištěno financování, měl nějakou svou cestu na Slovensku a domluvili se, že jí pošle podklady od jejich české firmy. Na jednání v bance bylo řečeno, že výsledky společnosti jsou nedostačující, jednalo se o českou společnost, že se jim nedá poskytnout vůbec žádný typ spotřebitelského úvěru. Takže potom spolu i s kolegou slovenským sedli znovu na kávu a tam řešili, že ještě i na Slovensku žalobci pomůže sehnat úvěr. Schůzka dne 18. 9. 2019 byla hodně podivná, žalobce přišel ještě s jedním pánem a říkal, jestli si někde mohou sednout, sedli si do nějaké pekárny a tam pan [celé jméno žalobce] říkal, že nemůže koupit byt, že kdyby tam někoho měl a kouřil by na balkoně, že paní předsedkyně [příjmení] by mu nemovitosti mohla klidně sebrat. Podle svědkyně žalobce od začátku věděl, že na společnost byt kupovat nemůže. Nehledě na to, že webové stránky [webová adresa] jsou k dispozici, kde je na druhé stránce uvedeno, že nelze nabývat podíl na právnickou osobu, všechno to tam je uvedeno; než podepisovali rezervační smlouvu, o webových stránkách se určitě nebavili, je to dneska veřejně dostupná informace. Svědkyně si nevzpomněla, zda stanovy dala žalobci k prostudování před podpisem rezervační smlouvy. Na schůzce jí ze strany žalobce bylo jasně řečeno, že nebudou nic podepisovat. Poté kontaktovala svého advokáta, a advokát se potom už té záležitosti chopil a někdy 4. 10. jí přišla SMS, ať vrátí rezervační poplatek. Svědkyně žalobci nedoručovala žádná písemná poučení ani ohledně možného odstoupení od smlouvy.

29. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

30. Dne 7.8.2019 byla uzavřena rezervační smlouva, ve které žalobce byl označen datem narození a bydlištěm jako nabyvatel, žalovaná jako zprostředkovatel a převodce Ing. [jméno] [příjmení] jako převodce, ve smlouvě je uvedeno, že nabyvatel se zavazuje složit rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč na účet zprostředkovatele; převodce a zájemce se zavazují uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu Byty [ulice] spojeného s právem nájmu předmětného bytu za cenu 3 500 000 Kč, rezervační doba byla sjednaná do 15.9.2019; ve smlouvě je uvedeno, že pokud nabyvatel neposkytne veškerou součinnost při uzavření předmětné smlouvy či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu o převodu družstevního podílu do konce rezervační lhůty, tj. nejpozději do 15.9.2019, nabyvatel je povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč do 5 pracovních dnů ode dne písemné výzvy zprostředkovatele k úhradě této pokuty. Tato smluvní pokuta je stanovena jako paušální částka za náhradu škody spojenou s neuzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu se zprostředkovatelem. Zprostředkovatel započte na úhradu smluvní pokuty složenou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč uplynutím 5. dne ode dne vzniku nároku na smluvní pokutu. V opačném případě se rezervační záloha započítává na celkovou cenu. Rezervační smlouva zakotvuje, že se řídí platným právem České republiky a byla poslaná 7.8.2019 žalobci emailem na adresu [email], žalobce ji podepsanou poslal zpět jednatelce žalované. Rezervační záloha byla dne 9.8.2019 uhrazena na účet zprostředkovatele. Dne 18.9.2019 se účastníci sešli k podpisu smlouvy o převodu družstevního podílu, žalobce však žalované (její jednatelce) na této schůzce sdělil, že smlouvu nepodepíše, což jí vysvětlil tím, že se dozvěděl od předsedkyně představenstva družstva [jméno] [příjmení], že právnická osoba nemůže nabýt členská práva a povinnosti, je tak vyloučen převod do osobního vlastnictví a s ubytováním v podnájmu (pracovníků společnosti žalobce) by muselo dát souhlas představenstvo družstva, a to vždy pouze na dobu 1 roku a pouze vždy ve vztahu k osobě konkrétního podnájemce. Žalobce ubezpečoval od počátku žalovanou, že byt by rád koupil na jednu ze svých společností a že v bytě hodlá ubytovat více zaměstnanců této společnosti, o čemž byl ubezpečen, že není problém; z počátku byla i veškerá smluvní dokumentace připravována na jméno společnosti, jejichž jednatelem byl žalobce a žalovaná se snažila pro tuto společnost vyřídit úvěr. Úvěr pro českou [právnická osoba] s.r.o nebyl poskytnut, proto požádala o úvěr [právnická osoba], s.r.o. se sídlem na Slovensku, této společnosti byl úvěr poskytnut Tatra Bankou. Žalobce těsně před podpisem samotné převodní smlouvy telefonoval předsedkyni představenstva [jméno] [příjmení], která mu sdělila, že ubytování zaměstnanců společnosti bude problematické a že nelze nabýt podíl v družstvu právnickou osobou. Žalobce proto na schůzce dne 18.9.2019 toto vysvětlil žalované jako hlavní důvod, proč smlouvu o převodu členských práv s nájmem předmětného bytu neuzavře. Žalovaná následně emailem sdělila žalobci, že jeho nepodepsání smlouvy považuje za zcela nedůvodné a uplatňuje proto v souladu s rezervační smlouvou smluvní pokutu a následně dopisem ze dne 4.10.2019 sdělila, že započítá na úhradu smluvní pokuty složenou rezervační zálohu. Žalobce s tímto postupem nesouhlasil a vyzval emailem ze dne 25.9.2019 a následně dopisem ze dne 21.11.2019 a ze dne 23.10.2019 žalovanou k vrácení částky 100 000 Kč. Žalovaná to odmítla.

31. Soud při svém závěru o skutkovém stavu vycházel především z výpovědi žalobce, svědka [příjmení], z dopisu právního zástupce žalované ze dne 11.11.2019 a z dalších listinných důkazů, které všechny ve svém souboru korespondovaly s tvrzením žalobce v rámci účastnické výpovědi. Naopak nepřesvědčivě na soud působila výpověď jednatelky žalované, když uváděla, že žalobci poskytla veškeré informace telefonicky a na prohlídce bytu, případně na dalších dvou osobních schůzkách. Soud má za to, že míra, s jakou žalovaná o předmětu prodeje komunikovala, odpovídá spíše tvrzením strany žalující, že byl opakovaně ubezpečen, že byt může nabýt právnická osoba; i pokud by však žalovaná prokázala svým účastnickým výslechem, že tuto skutečnost žalobci sdělila a naopak mu vysvětlila, že členská práva může nabýt pouze fyzická osoba, zůstává dle názoru soudu beze vší pochybnosti prokázáno tvrzení strany žalující, že byl ubezpečován ze strany žalované, že není problém v bytě ubytovat zaměstnance společnosti. Tomu nasvědčuje i výslech svědka [příjmení], který žalobce a jeho manželku provázel při jediné prohlídce bytu a který vypověděl, že žalobce a jeho manželka kvitovali, že byt je velký a má dvě WC, což bude ideální pro více jejich zaměstnanců, neboť pro ně právě byt hodlají použít. Nepřesvědčivě na soud působila výpověď jednatelky žalované, která na jedné straně uvedla, že žalobci poskytla veškeré informace, na straně druhé uvedla, že„ přece si může stanovy společnosti najít na webové stránce družstva“. Soud proto vycházel ve svých skutkových závěrech především z výslechu žalobce, jeho manželky, svědka [jméno] [příjmení] a všech listinných důkazů. Žalovanou navržený výslech svědka [příjmení] již soud zamítl, neboť jej za situace, kdy se svědek opakovaně z jednání omlouval, považoval za nehospodárný a nadbytečný, když jmenovaný svědek měl vypovídat pouze o okolnosti sjednávání úvěru pro žalobce či jeho společnosti. Soud proto mohl rozhodnout i bez tohoto důkazu, když z již provedených důkazů mohl učinit závěr o skutkovém stavu a otázka, jak bylo v průběhu přípravy smlouvy uvažováno o financování ceny za převod, nebyla pro věc již podstatnou.

32. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

33. Dle ust. § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

34. Dle ust. § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

35. Dle ust. § 1811 odst. 1 o.z. veškerá sdělení vůči spotřebiteli musí podnikatel učinit jasně a srozumitelně v jazyce, ve kterém se uzavírá smlouva.

36. Dle ust. § 1812 odst. 2 o.z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a tyto skutečnosti nejsou zřejmé ze souvislostí, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku a) svoji totožnost, popřípadě telefonní číslo nebo adresu pro doručování elektronické pošty nebo jiný kontaktní údaj, b) označení zboží nebo služby a popis jejich hlavních vlastností, c) cenu zboží nebo služby, případně způsob jejího výpočtu včetně všech daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, d) způsob platby a způsob dodání nebo plnění, e) náklady na dodání, a pokud tyto náklady nelze stanovit předem, údaj, že mohou být dodatečně účtovány, f) údaje o právech vznikajících z vadného plnění, jakož i o právech ze záruky a další podmínky pro uplatňování těchto práv, g) údaj o době trvání závazku a podmínky ukončení závazku, má-li být smlouva uzavřena na dobu neurčitou, h) údaje o funkčnosti digitálního obsahu, včetně technických ochranných opatření, i) údaje o součinnosti digitálního obsahu s hardwarem a softwarem, které jsou podnikateli známy nebo u nichž lze rozumně očekávat, že by mu mohly být známy.

37. Dle ust. § 1813 o.z. má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

38. Dle ust. § 1820 odst. 1 o.z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a používá-li při něm podnikatel výhradně alespoň jeden komunikační prostředek, který umožňuje uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (dále jen„ prostředek komunikace na dálku“) nebo směřuje-li takové jednání k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku, dle písm. f) - pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis.

39. Dle ust. § 1829 odst. 2 o.z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel.

40. Dle ust. § 564 o.z. vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.

41. Dle ust. § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

42. Dle ust. § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

43. Po zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

44. Částka 100 000 Kč představuje rezervační poplatek, který žalobce uhradil dle rezervační smlouvy ze dne 7. 8. 2019. V uvedené smlouvě bylo ujednáno, že pokud nabyvatel (tj. žalobce) bezdůvodně odmítne uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu v Bytovém družstvu Byty [ulice] do konce rezervační lhůty, je nabyvatel povinen uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, přičemž zprostředkovatel započte na úhradu smluvní pokuty složenou rezervační zálohu.

45. Prvním z důvodů, proč soud žalobě vyhověl, je skutečnost, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce odmítl uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu důvodně a nenastala tak podmínka, pro kterou by byla žalovaná oprávněna uplatnit vůči žalobci smluvní pokutu (formou započtení na složený rezervační poplatek). V řízení bylo prokázáno zejména výslechem žalobce a následnou korespondencí mezi účastníky, že žalobce na schůzce dne 18. 9. 2019 projevil vůli smlouvu o převodu neuzavřít a od rezervační smlouvy odstoupil, neboť zjistil zcela zásadní skutečnosti ohledně předmětu převodu, které kdyby věděl, nikdy by rezervační smlouvu neuzavřel. Toto odstoupení učinil ústně, což je v souladu s ust. § 1829 a násl. o.z. ve spojení s § 564 o.z. Zákonná úprava spotřebitelských smluv se na daný právní vztah uplatní, neboť žalobce vystupoval ve vztahu s žalovanou jakožto profesionálkou v oboru jako právní laik, navíc osoba zahraniční, jako taková byl označen ve smlouvě rezervační (datum narození, bydliště). Samotné jednání žalobce, kdy odmítl uzavřít převodní smlouvu, lze považovat za odstoupení od rezervační smlouvy. Dle závěru soudu není třeba, aby projev vůle směřující k odstoupení obsahoval pojem„ odstoupení“, je-li v jeho obsahu vůle nebýt smlouvou nadále vázán dostatečně zřejmá. Soud má za to, že i z následné korespondence mezi žalobcem a žalovanou plyne, že od smlouvy bylo odstoupeno, tuto skutečnost nezpochybňuje žalovaná ani v emailu ze dne 18.9.2019 ani v dopise ze dne 4.10.2019. Z provedeného dokazování dle závěru soudu beze vší pochybnosti vyplynulo, že žalobce odmítl uzavřít převodní smlouvu z následujících důvodů: 1) předmětný byt nemohla nabýt společnost, 2) nebylo možné v předmětném bytě bez problémů ubytovat zaměstnance společnosti, resp. toto by bylo dle stanov družstva možné za striktních podmínek vázaných na osobu podnájemce a podmíněno souhlasem představenstva družstva, 3) předmětný byt nebylo možné převést do osobního vlastnictví (resp. ne pro žalobce v reálnou dobu a bez souhlasu členské schůze družstva). V řízení bylo rovněž prokázáno, že účel koupě (ubytování zaměstnanců společnosti, jejímž jednatelem je žalobce) a skutečnost, že žalobce požadoval, aby předmětný byt koupila jeho společnost, byl žalované znám, což bylo prokázáno mimo jiné skutečností, že rezervační poplatek byl uhrazen z účtu [právnická osoba] s.r.o., z potvrzení [právnická osoba], z něhož plyne, že žalobce podal dne 2. 9. 2019 žádost o úvěr ve výši 130 000 EUR za účelem financování koupě předmětného bytu a tento úvěr byl i schválen, z emailu ze dne 23. 8. 2019 ohledně schůzky v ČSOB, během níž bylo řešeno poskytnutí úvěru společnosti, z čestného prohlášení Mgr. [příjmení], realitní zprostředkovatelky, přes kterou proběhla koupě bytu, který odpovídal požadavkům žalobce – tj. byt v osobním vlastnictví, který koupila společnost a v němž jsou ubytováni dělníci, z čestného prohlášení [celé jméno žalobce] staršího, z kupní smlouvy týkající se koupě„ nového bytu“, z potvrzení [právnická osoba], s.r.o. o skutečnosti, že v „ novém bytě“ jsou ubytováni zaměstnanci společnosti. Uvedené skutečnosti, že původním záměrem žalobce bylo byt koupit do vlastnictví společnosti, vyplývá ostatně i z dopisu právního zástupce žalované ze dne 11. 11. 2019, v němž žalovaná uvádí, že podíl v bytovém družstvu byl v průběhu procesu přípravy smluvní dokumentace evidován na společnost žalobce. Rovněž z výslechu paní [příjmení] plyne, že s manželem nikdy nechtěli koupit byt v [obec] pro soukromé účely, nikdy o tom nepřemýšleli a muž, který s nimi dělal prohlídku bytu, věděl, že v bytě chtějí ubytovat dělníky, během prohlídky s žalobcem probírali, jak byt této potřebě uzpůsobí. Rovněž svědek [příjmení] během svého výslechu potvrdil, že se žalobce s manželkou radovali z toho, že byt je velký a že v něm mělo bydlet více osob. K výslechu jednatelky žalované při účastnickém výslechu soud uvádí, že jednatelka žalované připustila, že žalobce chtěl, aby byt koupila jeho společnost, k tomu však uvádí, že jej informovala o tom, že to možné není; žalovaná v průběhu řízení však žádný důkaz k prokázání této skutečnosti krom svého výslechu nenavrhla. Žalovaná v dopise ze dne 11. 11. 2019 uvedla, že podíl v bytovém družstvu byl v průběhu procesu přípravy smluvní dokumentace evidován na společnost, o čemž měla svědčit řada důkazů, žalovaná však nebyla nikterak schopna tuto nesrovnalost vysvětlit. Soud tak k této otázce uzavírá, že žalované se nepodařilo dostatečně osvětlit rozpor mezi tím, co je uvedeno v jejích vyjádřeních a tím, co uváděl žalobce, přičemž neprokázala, že by informaci, že dle stanov družstva nemůže být účastníkem smlouvy o převodu družstevního podílu právnická osoba, žalobci před uzavřením rezervační smlouvy poskytla. Nepřesvědčivě působilo tvrzení žalované při účastnickém výslechu, že žalobce s předsedkyní družstva, paní [jméno] [příjmení], řešil kouření na balkóně, přičemž z výpovědi žalované lze nabýt dojmu, že otázka kouření byla pro žalobce zásadní a že o předmětný byt ztratil zájem z tohoto důvodu. Klíčovým v tomto však zůstává fakt, že dle názoru soudu nebylo v řízení prokázáno, že by žalovaná poskytla před uzavřením rezervační smlouvy podstatné informace týkající se předmětu převodu, zejména pro žalobce zásadní otázky – možnost nabytí členských práv právnickou osobou a otázku možného podnájmu a jeho vázanosti na souhlas statutárního orgánu družstva. Pokud žalovaná lakonicky podotkla, že stanovy družstva si mohl žalobce stáhnout na webovém portálu družstva, uvádí soud, že žalovaná jako profesionál musí žalobci poskytnout veškeré podstatné informace týkající se smlouvy před uzavřením rezervační smlouvy, zejména pak informace, které jsou pro žalobce zásadní (a o kterých žalovaná musela vědět, že jsou pro něj zásadní). Mezi tyto informace bezpochyby patří i stanovy družstva a podmínky možného podnájmu, práva a povinnosti člena družstva (kterým se žalobce měl případně stát) tak, aby žalobci před uzavřením rezervační smlouvy bylo s dostatečným předstihem známo, jaká práva a povinnosti mu v souvislosti s převodem členských práv vznikají. Žalovaná v tomto směru neunesla důkazní břemeno, že by svou informační povinnost vůči žalobci – spotřebiteli a navíc zahraniční osobě, splnila. Pokud mu tyto informace dostatečně neposkytla nebo mu je poskytla neúplně či nepravdivě, jak se v řízení prokázalo, žalobce následně neodmítl převodní smlouvu uzavřít bezdůvodně a nebyla tak splněna podmínka pro uplatnění smluvní pokuty ze strany žalované. Již z tohoto důvodu bylo možno žalobě vyhovět.

46. Druhým důvodem, proč lze žalobu považovat za důvodnou, je, že rezervační smlouva byla ve skutečnosti v písemné podobě uzavřena s žalobcem jakožto fyzickou osobou definovanou datem narození a bydlištěm, rezervační smlouva tedy má povahu smlouvy spotřebitelské (jak již výše soud uvedl). Z tohoto důvodu bylo nezbytné, aby ze strany žalované jakožto zpracovatele dané smlouvy a realitního zprostředkovatele byly dodrženy zákonné požadavky kladené na spotřebitelské smlouvy. Předně má soud za to, že ustanovení o smluvní pokutě tak, jak je formulováno v rezervační smlouvě, má povahu tzv. zakázaného ujednání ve smyslu § 1813 o.z., dle kterého se má za to, že zakázaná ujednání jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele. V dané rezervační smlouvě stíhá povinnost hradit smluvní pokutu toliko žalobce; pro případ, že by nedošlo k uzavření převodní smlouvy z důvodů na straně převodce či žalované jakožto realitního zprostředkovatele, žádná taková smluvní pokuta ve smlouvě zakotvena není. Vzhledem k výše uvedenému je tak třeba ustanovení o smluvní pokutě považovat za neplatné, jak plyne i z judikatury Nejvyššího soudu ČR, kdy„ za situace, kdy stíhá povinnost hradit smluvní pokutu v případě porušení smluvních povinností výlučně spotřebitele, nikoliv poskytovatele služby, lze uzavřít, že jde o ujednání představující (…) významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, a to k újmě spotřebitele. (…). Ujednání o smluvní pokutě je proto neplatné.“ (viz stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 12. 2013, sp. zn. Cpjn 200/2013). Obdobné závěry o neplatnosti zakázaného ujednání dle ust. § 1813 o.z. plyne i z komentáře Občanského zákoníku, ASPI, prof. JUDr. Irena Pelikánová DrSc., JUDr. Robert Pelikán, Ph.D. Pokud žalovaná má za to, že smlouva nevyvážená není, protože pokud by nedošlo k uzavření převodní smlouvy z důvodu na straně žalované či převodce, vrátil by se žalobci rezervační poplatek, soud zdůrazňuje, že toto jednak není ve smlouvě upraveno, ale zejména je třeba rozlišovat mezi institutem„ vrácení rezervačního poplatku“ a institutem„ povinnost hradit smluvní pokutu“. Aby byla smlouva vyvážená, muselo by být i porušení smlouvy ze strany žalované a převodce stiženo povinností uhradit smluvní pokutu žalobci, kterážto povinnost však ve smlouvě zakotvena není. Navíc smlouva byla uzavřena s použitím prostředku na dálku (e-mailem), mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání (mimo realitní kancelář). Žalovaná při uzavírání smlouvy porušila zákonné požadavky kladené na uzavírání smluv se spotřebitelem, když žalobci nesdělila údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 o.z. (tyto informace byl zprostředkovatel povinen poskytnout žalobci písemně, což plyne z ustanovení § 1828 odst. 1 o.z.). Žalovaná při svém účastnickém výslechu uvedla, že žalobci žádné poučení nezasílala, nikterak jej nepoučovala ani o možnosti od smlouvy odstoupit. Dle § 1829 odst. 2 o.z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f) o.z., může od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne uzavření smlouvy. Žalobce mohl proto odstoupit bez udání důvodu. Nad rámec výše uvedeného soud uzavřel, že dospěl k závěru, že žalobce od smlouvy odstoupil dle ust. § 1829 odst. 2 o.z. důvodně.

47. I z tohoto důvodu je tak nutno žalobě vyhovět, neboť ujednání o smluvní pokutě je optikou ust. § 1813 o.z. neplatné a žalovaná tak (i pokud by výše uvedený závěr soudu o důvodnosti neuzavření převodní smlouvy s žalovanou ze strany žalobce a oprávněnosti odstoupení od smlouvy neobstál) nemá na základě takto neplatného ujednání právo na uplatnění smluvní pokuty; žalovaná je proto povinna částku 100 000 Kč dle zásad o bezdůvodném obohacení dle ust. § 2991 o.z. žalobci vydat.

48. Z obou těchto výše uvedených důvodů tak soud zavázal žalovanou k zaplacení částky 100 000 Kč včetně úroku z prodlení dle ust. § 1970 o.z. ve výši odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne 30.10.2019 (výzva k vrácení rezervační zálohy byla zaslána emailem žalobce ze dne 25.9.2019 a dopisem ze dne 23.10.2019). Žalovaná se dostala do prodlení již uplynutím pěti dnů od obdržení výzvy k vrácení ze dne 18.9.2019).

49. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého v řízení zcela úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Náhrada nákladů řízení je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 4 000 Kč, náhradou za právní služby spočívající v odměně advokáta dle ust. § 7 a 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a.t.“) za 12 úkonů právní služby v částce 5 100 Kč za jeden úkon právní služby (převzetí a příprava, výzva k plnění, žaloba, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 29.4.2021, písemné podání ze dne 24.6.2020, ze dne 22.7.2020, ze dne 24.8.2020, písemný závěrečný návrh ze dne 22.7.2021, účast na jednání dne 25.6.2020, 29.4.2021, 29.7.2021, dne 9.9.2021), 12 režijních paušálů (náhrady hotových výdajů) po 300 Kč; dále náhradu nákladů řízení představují náklady účastníka spočívající v cestovném za cestu 4 x Humenné Praha (4x 697 km) při průměrné spotřebě paliva 5,3 l/100km, cena pohonných hmot 27,20/1l, sazba základní náhrady 4,4 Kč /1 km, celkem za cestovné částka 16 281 Kč, a dále náklady žalobce za ubytování v Praze související s jednáním ve věci dne 25.6.2020 a 29.4.2021 za celkovou částku 3 947 Kč. Celková výše náhrady nákladů řízení tak představuje částku 89 028 Kč.

50. Lhůta k plnění byla určena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.