11 C 393/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované pro určení výše nájemného za byt

I. Určuje se, že nájemné bytu [číslo] o velikosti 3+1, nacházejícího se ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] [obec a číslo], [katastrální uzemí], na adrese [ulice a číslo], který užívá žalovaná, činí s účinností od 2. 10. 2019 částku 10 991 Kč měsíčně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 3 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 25. 9. 2019 doplněnou podáním ze dne 27. 1. 2020 a ze dne 12. 8. 2020 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo od podání žaloby určeno nájemné k bytu [číslo] o velikosti 3+1 nacházejícího se ve 4. podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], k.ú. [část obce], [ulice a číslo] (dále jen„ předmětný byt“) na částku 10 991 Kč. K odůvodnění žaloby uvedla, že žalovaná je nájemkyní předmětného bytu, za jehož užívání platí měsíčně částku 7 501 Kč, na základě rozhodnutí Rady [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne 11. 3. 2019 (usnesení [číslo]) navrhla žalobkyně jako pronajímatel žalované v souladu s ust. § 2249 o.z. zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku 9 001 Kč měsíčně. Písemný návrh na zvýšení nájemného zaslala žalobkyně žalované dne 25. 4. 2019, tento byl žalované doručen dne 2. 5. 2019, žalovaná se zvýšením nájemného vyjádřila nesouhlas. Od roku 2009 nájemné za předmětný byt nebylo zvýšeno. Jelikož žalovaná nesouhlasila se zvýšením nájemného, navrhuje žalobkyně jeho zvýšení až na výši obvyklého nájemného v souladu s ust. § 2249 odst. 3 o.z. Žalobkyně dále poukazuje na skutečnost, že požadované nájemné v návrhu učiněném vůči žalované ve výši 9 001 Kč činí částku 114,66 Kč/m2/měsíc, nejedná se o obvyklé nájemné. Žalobkyně v řízení předložila evidenční listy tří srovnatelných bytů, ve kterých se za byt podobné rozlohy ve stejné lokalitě nájemné za byt pohybuje v rozmezí 120 až 250 Kč za m2. Žalobkyně poukázala zejména na byt v ulici [ulice a číslo], kde nájemné činí 11 849 Kč měsíčně za byt o rozloze 81,72 m2 či na byt v [anonymizována dvě slova] o velikosti 2+1 a rozloze 70,50 m2, kde nájemné činí 17 725 Kč měsíčně. Žalobkyně má proto za to, že navrhovaná výše nájemného 10 991 Kč za předmětný byt o rozloze 80,45 m2 v [anonymizována dvě slova], [obec a číslo] představuje nájemné v místě a čase obvyklé.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve svém podání ze dne 18. 12. 2019 a ze dne 15. 5. 2021 uvedla, že návrh na zvýšení nájemného měl obsahovat rovněž informaci, kdy a jak bude byt opraven a jaká sleva jí bude případně poskytnuta, když do bytu opakovaně zateklo, vznikly škody na jejím majetku, přičemž jí nebyla poskytnuta žádná sleva na nájemném (v posledních 29 letech do bytu v nestejných časových intervalech zatéká).

3. K nařízeným jednáním se žalovaná opakovaně omlouvala z důvodu pandemie Covid-19, nouzového stavu a z důvodu obavy o své zdraví (viz omluvy ze dne 7. 6. 2020, 20. 7. 2020, 16. 10. 2020, 9. 1. 2021, 8.3. 2021 a 16. 5. 2021). Omluvu ze dne 20. 7. 2020 soud vyhodnotil jako nedůvodnou, když v období červenec 2020 již neplatila mimořádná epidemiologická opatření vlády v souvislosti s pandemií Covid-19 a soud proto ve věci jednal v nepřítomnosti žalované. Jako nedůvodnou vyhodnotil soud rovněž omluvu žalované ze dne 16. 5. 2021, když žalovaná opakovaně uváděla, že je osobou rizikovou, ohroženou onemocněním Covid-19 a z toho důvodu požádala o odročení, až bude naočkována druhou dávkou vakcíny. Tuto omluvu již soud rovněž považoval za nedůvodnou, neboť v období 25. 5. 2021 již opět nebyla v platnosti mimořádná opatření vlády (nouzový stav) z důvodu pandemie Covid-19 a soud navíc žalovanou upozornil přípisem ze dne 30. 3. 2021, že další žádosti o odročení jednání z důvodu obavy z nemoci Covid-19 již nebude považovat za důvodné a poučil žalovanou, že pokud její obavy trvají, může si zvolit zástupce, který by její zájmy v tomto řízení obhajoval. Tohoto žalovaná nevyužila a soud tak jednal v její nepřítomnosti.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 4) soud zjistil, že žalobkyni je svěřená správa nemovitosti [adresa], bytu nacházejícího se v budově [adresa] v k.ú. [část obce], [územní celek], zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví], jehož vlastníkem je [územní celek].

6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 3. 2011 (č.l. 9) a evidenčního listu ze dne 24. 9. 2019 (č.l. 12) soud zjistil, že žalovaná je na základě smlouvy o nájmu bytu nájemkyní předmětného bytu [číslo] o 3 pokojích s příslušenstvím, kuchyní, WC, předsíní, komorou, lodžií a sklepem, byt je standardní kvality, nachází se ve 4. podlaží. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Z evidenčního listu vyplývá výše nájemného 7 501 Kč měsíčně představující základní nájemné, skutečná podlahová plocha bytu činí 80,45 m2, byt je s výtahem v domě, tepelný zdroj vytápění je mimo byt, WC a koupelna je v bytě, byt se nachází ve 4. podlaží. Výše nájemného činí 95,55 Kč/m2.

7. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 25. 4. 2019 včetně kopie dodejky (č.l. 6) soud zjistil, že žalobkyně dne 25. 4. 2019 navrhla žalované zvýšení nájemného dle ust. § 2249 a násl o.z. na základě rozhodnutí Rady [anonymizováno] [číslo] ze dne 11. 3. 2019, podle nějž se zvyšuje nájemné o 20 %, a to poprvé po devíti letech, přičemž u bytu užívaného žalovanou jako nájemkyní by toto zvýšení představovalo platbu nájemného ve výši 9 001 Kč od 1. 8. 2019. Žalovaná byla poučena, že v případě jejího nesouhlasu se zvýšením nájemného by žalobkyně přistoupila k návrhu na zvýšení nájemného rozhodnutím soudu dle ust. § 2249 odst. 3 o.z., kdy soudem určená výše nájemného může přesahovat výši navrhovanou žalobkyní, neboť se jedná o nájemné v místě a čase obvyklé. Žalované byl dopis doručen dne 4. 5. 2019.

8. Ze souhlasu s návrhem na zvýšení nájemného k bytu [číslo] s nájemným ve výši 9 001 Kč (č.l. 7) soud zjistil, že tento souhlas žalovaná nepodepsala.

9. Z evidenčního listu ze dne 1. 8. 2019 (č.l. 8) soud zjistil, že výše navrhovaného základního nájemného by činila 9 001 Kč, tento evidenční list není opatřen podpisem nájemkyně (žalované). Navrhovaná výše nájemného by činila 114,66 Kč/m2.

10. Z dopisu žalované s razítkem žalobkyně ze dne 20. 5. 2019 (č.l. 13) soud zjistil, že žalovaná dopisem ze dne 20. 5. 2019 vyjádřila nesouhlas se zvýšením nájemného; v odůvodnění dopisu uvedla, že dne 16. 5. 2018 byla prováděna rekonstrukce bytu [číslo] o podlaží výše, při níž dne 2. 9. 2018 do předmětného bytu nateklo stropem velké množství vody, což se opakovalo 16. 9. 2018; vzniklou škodu oznámila žalovaná majiteli bytu [číslo] žalované škoda měla být hrazena z pojistky [obec] pojišťovny, jejíž technik se do bytu dne 26. 10. 2018 dostavil a nahlásil škodu likvidátorovi. Byt museli na vlastní náklady uklidit a odstranit zničené věci, žalovaná proto nehodlá přistoupit na příplatek nájemného do doby, než budou uhrazeny vzniklé škody, vrácen přeplatek nájemného a byt bude uveden do stavu minimálně před 16. 5. 2018.

11. Z dopisu ze dne 4. 6. 2019 (č.l. 14) soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalované, že k navýšení nájemného přistupuje žalobkyně jako pronajímatel a nelze je dávat do souvislosti se situací (škodou) způsobenou jinou osobou. Vyřešení škody nemůže být podmínkou pro souhlas s navýšením základního nájemného.

12. Z usnesení Rady městské části [číslo] ze dne 11. 3. 2019 (č.l. 15) soud zjistil, že tímto rozhodnutím rada stanovila zvýšení nájemného u nájemních smluv uzavřených na dobu neurčitou o 20 %.

13. Z usnesení rady [anonymizováno] [obec a číslo], [číslo] ze dne 25. 9. 2019 (č.l. 16) soud zjistil, že se stanovuje výše nájemného o 20 % vyšší než aktuální výše nájemného v případě nájemného s aktuální výší nájmu vyšší než 140 Kč/m2/měsíc.

14. Z evidenčního listu nájemce [jméno] [příjmení] ze dne 23. 6. 2020 na adrese [adresa] (č.l. 43) soud zjistil, že u bytu na adrese [adresa] (nájemní smlouva na dobu určitou) o velikosti 2+1, rozloze 70,90 m2 (méně než žalované), nacházejícího se ve 2. podlaží, byt standardní kvality, s tepelným zdrojem vytápění mimo byt, výtahem v domě, příslušenstvím v bytě, činí měsíční základní sazba nájemného 17 726 Kč, což představuje 250 Kč za m2.

15. Z evidenčního listu bytu nájemce [jméno] [příjmení] ze dne 3. 12. 2019 na adrese [adresa] (č.l. 43 verte) soud zjistil, že u bytu na adrese [adresa] (nájemní smlouva na dobu určitou) o velikosti 2+0, rozloze 73,40 m2 (méně než žalované), nacházejícího se ve 2. podlaží, byt standardní kvality, s tepelným zdrojem vytápění v místnosti k tomu určené, bez výtahu, s příslušenstvím v bytě, bez sklepa a lodžie, činí základní sazba nájemného 120 Kč za m2.

16. Z evidenčního listu nájemce [jméno] [příjmení] ze dne 22. 6. 2020 (č.l. 44) na adrese [adresa], že u bytu na adrese [adresa] (nájemní smlouva na dobu určitou) o velikosti 2+1, rozloze 81,72 m2, nacházejícího se ve 4. podlaží, byt standardní kvality, s tepelným zdrojem vytápění mimo byt, výtahem v domě, příslušenstvím v bytě, činí základní sazba nájemného 145 Kč za m2.

17. Z dopisu Správy zbytkového majetku ze dne 26. 6. 2019 (č.l. 64) a z emailu ze dne 23. 1. 2020 (čl. 65) soud zjistil, že Správa zbytkového majetku sdělila žalované, že pro uplatnění škod je potřeba kontaktovat likvidátora [právnická osoba], dle jehož sdělení je žalovaná dlouhodobě nekontaktní.

18. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

19. Žalovaná je nájemkyní předmětného bytu o velikosti 3+1, standardní kvality, rozloze 80,45 m2, s výtahem v domě, tepelný zdroj vytápění je mimo byt, WC a koupelna je v bytě, byt se nachází ve 4. podlaží. Žalovaná byt užívá na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou. V současné době činí nájemné 95,55 Kč za m2, což představuje měsíčně částku 7 501 Kč. Žalobkyni je svěřena správa předmětné nemovitosti ve vlastnictví [územní celek]. Dopisem ze dne 25. 4. 2019 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného o 20 % na částku 9 001 Kč na podkladě rozhodnutí Rady [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], [číslo] což činí 114,66 Kč/m2. Návrh byl žalované doručen dne 4.5.2019. Žalovaná toto zvýšení nájemného dopisem ze dne 20. 5. 2019 odmítla s odůvodněním, že do bytu jí zateklo v souvislosti s rekonstrukcí bytu nad ní a dokud nebudou uhrazeny škody ze strany pojišťovny, odmítá platit zvýšené nájemné. Porovnáním tří bytů obdobné velikosti v ulici [ulice], jehož správcem je rovněž žalobkyně, se zjistila výše nájemného v rozmezí 120-250 Kč/m2.

20. Po právní stránce soud věc hodnotil následovně.

21. Dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

22. Dle ust. § 2249 odst. 2 o.z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

23. Dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

24. Dle ust. § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen„ nařízení vlády č. 453/2013 Sb.“) ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

25. Postup zvyšování nájemného je v ust. § 2249 o.z. rozdělen do dvou fází – obligatorní jednání o úpravě nájemného a rozhodnutí soudu, není-li takové dohody dosaženo. Předpokladem užití ust. § 2249 o.z. je absence ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného dle ust. § 2248 o.z. Jedná se o zvláštní druh žaloby na určení, a pokud jde o výši nájemného, není pronajímatel vázán předchozím návrhem, může se tedy domáhat u soudu určení výše nájemného až do částky srovnatelného obvyklého nájemného. Soud nemůže určit nájemné vyšší, než které je v místě a čase obvyklé a může jej určit nedříve ode dne podání návrhu k soudu. Při zjišťování srovnatelného obvyklého nájemného vychází soud z nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Soud v takovém případě vychází dle ust. § 3 tohoto nařízení ze znaleckého posudku o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě nebo z prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných (např. listinnými důkazy, odborným vyjádřením, svědecky). Podstatné při tom je, že zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě vychází ze shody v charakteristikách, které mají podstatný vliv, tedy shody ve vlastnostech bytu, ale i vlastnostech nájmu (ust. § 4 odst. 1 a 2 předmětného nařízení) (srovnej Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 373-380).

26. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Žalobkyně prokázala, že vůči žalované učinila návrh na zvýšení nájemného dohodou dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. o 20 % předchozí výše nájemného. Tento návrh byl doručen žalované dne 4.5.2019, žalovaná ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu (do 4.7.2019) návrh žalobkyně písemně nepřijala. Žaloba byla podána dne 2.10.2019, tedy byla zachována prekluzivní lhůta tří měsíců po uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu žalované jako nájemci. Žalobkyně doložila, že za poslední tři roky se nájemné nezvyšovalo, což žalovaná nečinila sporným. Žalobkyně dále doložila výši srovnatelného obvyklého nájemného postupem dle ust. § 3 odst. 1 písm. b) nařízení č. 453/2013 Sb. předložením tří evidenčních listů v dané lokalitě ([ulice a číslo], 203 a 178) u bytů obdobné velikosti a kvality, z nichž je seznatelné, že výše nájemného u těchto bytů se pohybuje v rozmezí 120-250 Kč/m2, přičemž navíc se u těchto bytů jedná o byty s nájemním poměrem na dobu určitou, který je pro dané nájemce nájemním poměrem méně výhodným; je tedy rovněž nutné zohlednit, že nájemní poměr žalované je na dobu neurčitou, což zcela jistě odráží možnou vyšší výši nájemného. Byt, kde činí výše nájemného 120 m2, je oproti bytu žalobkyně bytem nižšího komfortu, neboť v domě není výtah, tepelný zdroj je v místnosti k tomu určené, k bytu nenáleží sklep ani lodžie a byt je o velikosti 2+0, výše nájemného je tedy nižší. Naopak byt v [anonymizována dvě slova] je podlahovou plochou větší než byt užívaný žalovanou, jedná se o byt o velikosti 2+1 a výše nájemného činí 11 849 Kč (tedy 145 Kč za m2). Soud tak má za prokázáno, že výše srovnatelného obvyklého nájemného za byt žalobkyně činí navrhovaných 10 991 Kč měsíčně a tuto výši určil ode dne podání žaloby, tedy ode dne 2.10.2019, v souladu s ust. § 2249 odst. 3 o.z.

27. K námitkám strany žalované ohledně zatečení do bytu soud uvádí, že tyto považoval za nedůvodné. Předně je třeba zdůraznit, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaná nekooperuje s likvidátorem pojišťovny, která řeší pojistnou událost zatečení do bytu; žalované tak lze přičítat k tíži tuto její nečinnost a naopak nemůže svou nečinností podmiňovat nároky z této škody (navíc způsobené osobou odlišnou od pronajímatele) nároky strany žalující na zvýšení nájemného. Argumentace žalované ohledně prováděné rekonstrukce v domě nemůže ovlivnit výši obvyklého nájemného.

28. Ze všech těchto důvodů soud žalobě vyhověl.

29. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. V řízení úspěšná žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Náhrada nákladů řízení je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč a paušální náhradou nezastoupeného účastníka dle ust. § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za 4 úkony právní služby po 300 Kč (žaloba, doplnění žaloby ze dne 27.1.2020, účast na jednání dne 28.7.2020 a účast na jednání dne 25.5.2021) dle ust. § 1 odst. 3 písm. a), c) vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celková výše náhrady nákladů řízení tak představuje částku 3 200 Kč.