12 C 107/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Kateřinou Janitorovou Sixtovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A ., IČO IČO žalované A sídlem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B 3. Jméno žalované C , narozená Datum narození žalované C bytem Adresa žalované C 4. Jméno žalované D , narozená Datum narození žalované D bytem Adresa žalované D všechny zastoupeny advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a nahrazení projevu vůle I. Podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k nemovitosti pozemku parc.č. , hodnota, , výměra , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , bydlení, zapsáno na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném , právnická osoba, pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, . K. ú. , adresa, a obec , adresa, se zrušuje.II. Nemovitost pozemek parc.č. , hodnota, , výměra , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , bydlení, zapsáno na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném , právnická osoba, , Katastrální pracoviště , adresa, . K. ú. , adresa, a obec , adresa, se přikazuje do podílového spoluvlastnictví:, Jméno žalované A, . IČ , IČO žalované A, , sídlem , adresa, , , adresa, v rozsahu 73/100 k celku, tituly před jménem, , Anonymizováno, , nar. , datum, , bytem , adresa, v rozsahu 3/100 k celku, jméno FO, , tituly za jménem, nar. , Anonymizováno, , bytem , Anonymizováno, v rozsahu 22/100 k celku, Jméno žalované D, , nar. , Anonymizováno, , bytem , Anonymizováno, v rozsahu 2/100 k celkuIII. Žalovaná ad 1) , Jméno žalované A, . IČ , IČO žalované A, je povinna na vypořádání spoluvlastnického podílu uhradit žalobci , právnická osoba, IČ , IČO žalobkyně, částku 25 730 000Kč a to do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku.IV. Ve vztahu mezi účastníky řízení němá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení.V. Žalobkyně je povinna zaplatit státu České republice na nákladech řízení částku3 446,20Kč, a to do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 3.VI. Žalovaná ad 1) je povinna zaplatit státu České republice na nákladech řízení částku 8 678,10Kč a to do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 3.VII. Žalovaná ad 2) je povinna zaplatit státu České republice na nákladech řízení částku 333,20Kč a to do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 3.VIII. Žalovaná ad 3) je povinna zaplatit státu České republice na nákladech řízení částku 3 656,10Kč a to do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 3.IX. Žalovaná ad 4) je povinna zaplatit státu České republice na nákladech řízení částku 499,40Kč a to do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 3. 1) Žalobou došlou podepsanému soudu dne 3. 9. 2024 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, jímž zrušeno podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k výše specifikované nemovitosti a to tak, že nemovitost bude rozdělena na jednotky a společné prostory a jednotlivé nově vzniklé jednotky budou převedeny do vlastnictví současných spoluvlastníků, a to podle velikosti jejich současných podílů. Zároveň žádala soud, aby soud schválil stanovy nově vzniklého společenství vlastníků a rozhodl o přechodu zástavních práv váznoucích na jejím podílu na nově vzniklé jednotky přikázané do jejího vlastnictví. Na odůvodnění žaloby uvedla, že se stala spoluvlastníkem nemovitosti na základě kupní smlouvy uzavřené dne 12. 4. 2022 s paní , jméno FO, . Žalobkyně dále uvedla, že 5. května 2024 se obrátila na žalovanou ad 1) jako majoritního vlastníka nemovitosti s návrhem na vypořádání podílového spoluvlastnictví reálným rozdělením nemovitosti. Žalovaná ad 1), tento návrh 19. 6. 2024 odmítla, poté se na žalovanou obrátila s návrhem na odkup svého spoluvlastnického podílu za částku 32 000 000 Kč. I tento návrh byl žalovanou ad 1) zamítnut. V mezidobí mezi těmito návrhy žalovaná ad 1) uzavřela kupní smlouvu se žalovanou ad 3) a to dne 22. 5. 2024, přičemž předmětem této kupní smlouvy byl převod části spoluvlastnického podílu, a to o velikosti ideálních 22/100 na výše uvedené nemovitosti za částku 25 000 000 Kč se splatností jeden rok od vložení vlastnického práva.Následně žalovaná ad 1) dne 27. 5. 2024 převedla část spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 3/100 na žalovanou a 2) a dne 12. 6. 2025 převedla spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 2/100 na žalovanou ad4). Žalobkyně považuje minimálně převody spoluvlastnických podílů na žalované ad 2) a a d 4) za účelové vedené snahou ztížit správu nemovitosti a následné vypořádání podílového spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že žalobkyně již nemá nadále zájem přetrvávat spoluvlastnictví, navrhuje jeho zrušení, a to reálným rozdělením věci, když ze znaleckého posudku 2727/24/2024 ze dne 12. června 2024 vypracovaného , tituly před jménem, Arch. , jméno FO, je zřejmé, že nemovitostí je dobře dělitelná na společné části a bytové a nebytové jednotky. S ohledem na existenci zástavního práva navrhuje žalobkyně vypořádání v tzv. širším slova smyslu, a to i ve vztahu k nárokům třetích osob. Žalobkyně zdůraznila, že na nemovitosti jsou evidována dvě zástavní práva, a to zástavní právo ve prospěch společnosti , právnická osoba, a zástavní správu ve prospěch společnosti , Anonymizováno, obě zástavní práva zajišťují samostatné pohledávky ve shodné výši 16 000 000 Kč z příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 8 milionů Kč, přičemž budoucí pohledávky měly vzniknout do 31. 12. 2027. Tato zástavní práva váznou na spoluvlastnickém podílu žalobkyně. Žalobkyně má za to, že při rozdělení nemovitosti na jednotky lze zástavní právo převést pouze na ty jednotky, které připadnou do vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně následně připravila rozdělení jednotlivých jednotek podle jejich bytové plochy s tím, že její podíl představuje 20,8 % z celkové podlahové plochy jednotek v nemovitosti, hodnota těchto jednotek nepřesahuje 20,7, 75 % hodnoty všech jednotek. Po rozdělení jednotek mezi spoluvlastníky žalobkyně dále s ohledem na počet nových spoluvlastníků a počet nově vzniklých jednotek navrhovala, aby soud schválil i stanovy nově vzniklého společenství vlastníků jednotek. Žalobkyně poukazovala na to, že jakékoliv snahy o domluvu mezi žalobkyní a žalovanou ad1) nebyly úspěšné. Obává se, že v důsledku blokačního ustanovení § 11 98, odstavec 2 občanského zákoníku by mohla být v budoucnu omezená při nakládání s jednotkami, které budou přikázány do jejího vlastnictví. Žalobkyně vyslovila obavu, že žalované budou bojkotovat založení spoluvlastnictví. Bude tak udržována působnost blokačního ustanovení a nebude moci převést své vlastnické právo na další vlastníky, neboť nebude schopna prokázat vznik společenství vlastníků. Žalobkyně dále zdůraznila, že vzhledem k tomu, že ke spoluvlastnickému podílu žalobkyně na nemovitosti je zapsané i zástavní právo ( a předpokládá, že toto zástavní právo bude zapsáno i na jednotky v jejím vlastnictví), může mít takovýto stav dalekosáhlé následky na schopnost žalobkyně plnit své závazky vůči zástavním věřitelům, neboť nebude schopna zpeněžit bytové jednotky získané v důsledku zrušení vypořádání spoluvlastnictví. Žalobkyně dále uvedla, že možnost domoci se bez obstrukcí žalovaných v časově přijatelném horizontu vzniku společenství vlastníků jednotek dle § 1200 o.z., se jeví jako extrémně nepravděpodobné, proto se tedy domáhá rozhodnutí soudu, kterým budou stanovy schváleny.2) Žalované se žalobou nesouhlasily. Žalovaná ad 1) namítala, že návrh na oddělení spoluvlastnictví přišel k nevhodnou dobu a může být na újmu ostatním spoluvlastníkům. Zdůraznila, že na spoluvlastnický podíl žalobkyně o velikosti id. 249/1200 jsou zapsána dvě zástavní práva zajišťující výhradně závazky žalobkyně, těmito právy není dotčen spoluvlastnický podíl žalovaných. S ohledem na ustanovení § 1351 o.z., má žalovaná ad 1) za to, že v důsledku rozdělení věci na jednotky by došlo i k rozdělení zástavního práva na všechny nově vzniklé jednotky, čímž by došlo k neodůvodněné újmě na straně žalovaných. Návrh žalobkyně že, zástavní právo lze převést pouze na jednotky, které nově budou přikázány do vlastnictví strany žalující, nemá dle názoru žalované ad 1) oporu v hmotném právu. Návrh na širší vypořádání a odkaz na ust. § 1148 odst. 1 o. z. považuje žalovaná ad1) za nepřípadný, když tento míří toliko na vypořádání vzájemných pohledávek mezi jednotlivými vlastníky, nikoliv nevypořádání věcných práv. Dále namítala, že na rozdělení nemovitosti není vhodná doba, když žalobkyně a žalovaná ad 1) se dlouho pravidelně scházely za účelem přípravy stavebních úprav v nemovitosti a na přípravu stavebních úprav byly ze stran spoluvlastníků vynaloženy nezanedbatelné finanční prostředky. V současné době směřují k podání nového návrhu na zahájení řízení o povolení záměru, kterým by mělo dojít k povolení kompletní rekonstrukce celé nemovité věci, provedení této rekonstrukce bude mít zásadní vliv na způsob rozdělení nemovité věci. Dle názoru žalované ad 1) je tak třeba počkat s rozdělením věci poté, co nemovitost bude zrekonstruována. Žalovaná ad 1) vyslovila obavu, že je otázkou, zda by bylo vůbec možné, poté co by byla nemovitost rozdělena na jednotlivé jednotky, k rekonstrukci přistoupit. K navrhovanému rozdělení věci dodala, že v domě je 33 potencionálních jednotek, 30 bytových a 3 nebytové, rozdělení tak, jak je navrhováno žalobkyní, je dle názoru žalovaných nespravedlivé, když žalobkyni jsou přiznávány pouze jednotky bytové a při rozdělování není drána v úvahu tržní hodnota jednotlivých jednotek, ale pouze jejich podlahová plocha (přitom je notorietou že tržní hodnota nebytových prostor je násobně nižší, než je tomu v případě prostor bytových) v úvahu není brána ani ta skutečnost, že některé jednotky jsou zrekonstruované a některé ne, není zohledněna ani poloha jednotek v nemovité věci, kdy všechny jednotky vybrané žalobkyní se nachází ve druhém a třetím nadzemním podlaží, tedy v nejméně problémové části nemovitosti. Namítána je i nesprávná výměra jednotek a nesprávné rozložení jednotlivých sklepních kójí. K návrhu na schválení stanov společenství vlastníků poukazuje žalovaná ad 1) na to, že nikdy neuvedla ani náznakem, že by v případě rozdělení nemovité věci založení SVJ bojkotovala nesouhlasí tedy ani se samotným hrazením projevu její vůle, ani s navrhovaným obsahem stanov, které požaduje žalobkyně po soudu schválit.3) Žalované ad 2) a ad 4) i nesouhlasily s rozdělením společné věci, namítaly, že přišla v nevhodnou dobu a může být k újmě žalovaných. Zdůraznily, že mezi spoluvlastníky bylo odsouhlaseno provedení rekonstrukce, která by měla zvýšit tržní hodnotu předmětné nemovitosti. Dále připomněly, že v domě dochází opakovaně k haváriím vodovodního potrubí, kdy při minulé havárii došlo k několikadennímu výpadku dodávek vody do nemovitosti a došlo k vytopení podzemního podlaží. Rekonstrukce je tedy nutná. Zdůrazňuji, že nečekané rozdělení nemovité věci v situaci, kdy by tento úkon de facto znamenal zastavení společné rekonstrukce celé nemovité věci, by došlo k ohrožení investic žalovaných do nemovitosti, rekonstrukce by se zkomplikovala a došlo by k jejich újmě. I ony považují návrh na rozdělení věci za nespravedlivý, neboť nezohledňuje rekonstrukci některých jednotek, jejich polohu a jejich tržní hodnotu.4) Žalovaná ad 3) poukazovala na to, že není vhodná doba k vypořádání a spoluvlastnictví, když věnovala velké množství svého úsilí a času, aby došlo k naplnění účelu nabytí nemovitosti, tedy ke zhodnocení investic účastníků řízení. V současné době se stav nemovitosti nachází před zahájením rekonstrukce, rozdělení věci před dokončením rekonstrukce považuje za postup, který je v rozporu s opakovaným odsouhlaseným průběhem hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí. Návrh jako takový považuje je za překvapivý, nepoctivý, poškozující ostatní spoluvlastníky. Poukázala na to, že rekonstrukce byla dlouhou dobu plánovaná. Konkrétní podmínky byly mezi žalobní a žalovanou ad 1) odsouhlaseny a dochází k přípravě projektové dokumentace a dalších nezbytných podkladů, přičemž na úhradě zálohy na tyto podklady se podílela i žalobkyně, která vynaložení těchto nákladů odsouhlasila. Vypořádání je dle názoru žalované ad 3) navrhováno v nevhodnou dobou.5) Mezi účastníky řízení nebylo sporu, že jsou podílovými spoluvlastníky výše uvedené nemovitosti, přičemž podíl žalobkyně činí 249/1200 k celku, podíl žalované ad 1) je o velikosti 209/400 k celku, podíl žalované ad 2) 3/100 k celku, podíl žalované ad 3) 22/100 k celku a podíl žalované ad 4) 2/100 k celku tyto skutečnosti prokazuje i výpis listu vlastnictvím LV , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . Nesporné bylo i to, že dopisem ze 7. 5. 2024 žalobkyně, respektive její právní zástupce, navrhl, žalované ad 1) rozdělení nemovitosti na jednotky, na což žalovaná ad1) prostřednictvím svého právního zástupce reagovala dopisem ze dne 19. 6. 2024, v němž uvádí, že se v budoucnu vypořádáním spoluvlastnictví rozdělením nemovitosti na jednotky nebrání, nicméně v současné době považuje rozdělení za nereálné, neboť mimo jiné není spolehlivě dořešeno měření dodávek vody do jednotlivých jednotek a je zahájeno vícero stavebních prací. Rozdělení domu by bylo pouze prozatímní řešení, když v brzké budoucnosti by muselo dojít k jeho dalším změnám, neboť jsou plánovány stavební úpravy, které ovlivní poměry v rámci domu. Na tento dopis právní zástupce žalobkyně reagoval emailem z 3. 7. 2024, v němž sděluje, že žalobkyně má zájem, aby žalovaná ad 1) odkoupila její spoluvlastnický podíl, a to za částku 32 000 000 Kč. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou ad 1) a , jméno FO, má soud za prokázané, že 17. 5. 2024 žalovaná ad1) odprodala část svého podílu o velikosti 22/100 na výše uvedené nemovitosti žalované ad 3), a to za cenu 25 000 000 Kč se splatností jednoho roku od provedení vkladu vlastnického práva. Část svého spoluvlastnického podílu žalovaná ad 1) převedla i na žalovanou ad2) a žalovanou ad 4) a o to v případě žalované ad 4) smlouvou ze dne 12. 6. 2024 na jejím základě získala žalovaná ad 4) do svého vlastnictví spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 2/100 na výše uvedené nemovitosti za částku 2 274 727 Kč. Kupní cena byla splatná také ve lhůtě jednoho roku od provedení vkladu vlastnického práva. Na žalovanou ad 2) převedla žalovaná ad 1) část svého spoluvlastnického podílu o velikosti 3/100 za částku 3 412 091 Kč kupní smlouvou ze dne 23. 5. 2024. I v tomto případě byla kupní cena splatná ve lhůtě jednoho roku od zavkladování vlastnického práva. Ani tyto skutečnosti nebyly mezi účastníky řízení sporné.6) Sporným mezi účastníky řízení zůstalo, zda je namístě spoluvlastnictví zrušit, resp. zda zrušení spoluvlastnictví bude na újmu některým ze spoluvlastníků a v případě, že soud dospěje k závěru, že spoluvlastnictví je na místě zrušit zůstala spornou otázka zda jsou jejich vztahy natolik narušeny, aby jejich podílové spoluvlastnictví bylo trvale zrušeno, a, aby soud vypořádal spoluvlastnictví jiným způsobem než rozdělením na bytové a nebytové jednotky (srovnej rozsudek NS 22 Cdo 559/2014).7) Podle § 1140 odst. 1. zák.č. 89/2014 Sb., občanský zákoník, dále jen „o.z.“, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odstavce druhého citovaného ustanovení každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.8) Podle § 1143 o.z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.9) Dle § 1144 o.z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.10) Dle § 1147, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.11) Z výše uvedeného vyplývá, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je sice řízením sporným, spadá však do kategorie řízení, v nichž z právní úpravy vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 OSŘ). V této souvislosti používaný termín iudicium duplex (NS ČSSR 5 C 22/65 = Rc 4/1966, NS 22 Cdo 559/2004, I. ÚS 174/05) vystihuje skutečnost, že každý ze spoluvlastníků může podat žalobu, všichni spoluvlastníci mají postavení žalobce i žalovaného bez ohledu na to, kdo žalobu podal (Krčmář 1946/2014 s. 237 5), soud není vázán návrhem, nýbrž zákonnou posloupností vypořádacích důvodů a rozsudek lze vykonat nejen na návrh žalobce proti žalovanému, ale i na návrh žalovaného proti žalobci (Rouček/Sedláček III 830 4, NS ČSR Rv I 505/28 = Vážný 8887).12) Z judikatury Nejvyššího soudu citováno Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1402/2022, se podává, „že zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví taxativní způsoby vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu a jejich závazné pořadí (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015). Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci (§ 1144 o. z.). Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy vypořádání spoluvlastnictví přikázáním společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu (§ 1147 věta první o. z.). Nechce-li společnou věc žádný ze spoluvlastníků, nebo nemá-li žádný ze spoluvlastníků, který by měl o společnou věc zájem, finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu [k tomu srovnej rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 11 Co 698/2014 (uveřejněný pod č. 4/2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.), nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016], nařídí soud prodej společné věci, a to ve veřejné dražbě, nebo v odůvodněném případě v dražbě jen mezi spoluvlastníky (§ 1147 věta druhá o. z.; srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 8. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2208/2015). Současná judikatura Nejvyššího soudu ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu podle § 1143 a násl. o. z. připouští s odkazem na § 1165 o. z. vypořádání spoluvlastnictví transformací společné věci (budovy) na vlastnictví jednotek. Vychází z toho, že podle § 1147 o. z. je třeba dát přednost nejprve rozdělení společné věci (a to i rozdělení domu na jednotky podle § 1165 o. z.), a teprve tehdy, není-li to dobře možné, může soud přikázat věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4000/2015„.13) Za situace, kdy pozemek se stavbou nelze reálně rozdělit na dvě a více samostatných věcí, je možné spoluvlastnictví přeměnit na bytové spoluvlastnictví. Judikatura dovodila, že k této transformaci však může dojít pouze v případě, že (i) existuje stavba je k rozdělení typově vhodná a je možné vymezit alespoň dva byty (NS 22 Cdo 5764/2016), (ii) náklady na realizaci rozdělení jsou přiměřené (NS 22 Cdo 5764/2016) a (iii) vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a nevyžadují rozhodování soudu (NS 22 Cdo 5345/2015, 22 Cdo 1618/2015). Jinak řečeno, soud nesmí k transformaci přistoupit, pokud mezi spoluvlastníky existují faktické dostatečně intenzivní neshody nevyplývající ze sporu o zrušení spoluvlastnictví (NS 22 Cdo 1114/2016, NS 22 Cdo 5916/2017, NS 22 Cdo 2595/2008). /podrobně srovnej § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 10.).14) Soud se nejprve zabýval otázkou, zda návrh na zrušení spoluvlastnictví nebyl podán v tzv. „nevhodnou dobu“. Případně zda by zrušení spoluvlastnictví nebylo na újmu některému ze spoluvlastníků. Strana žalovaná argumentovala zejména špatným stavebně technickým stavem nemovitosti a zástavním právem na podílu žalobkyně.15) Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, ze dne 12. 6. 2024 vypracovaného , tituly před jménem, Arch. , jméno FO, má soud za prokázané, že dle závěrů znalce je možné rozdělit dům č.p. , Anonymizováno, na pozemku č.parc. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , obec , adresa, , katastrální území , adresa, na bytové a nebytové jednotky a společné části. Z posudku je však zřejmé, že znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru jednotek a nebyla mu předložena kompletní projektová dokumentace stavby.16) Ze souhlasu s převodem zástavního práva podepsaného společností , Anonymizováno, IČ , IČO, ze dne 29. 8. 2024 a společností , právnická osoba, IČ 0 , Anonymizováno, ze dne , datum, má soud za prokázané, že oba zástavní věřitelé souhlasí s tím, aby došlo k rozdělení pozemku č.parc. , Anonymizováno, a k vzniku společných prostor a dílčích bytových a nebytových jednotek, s tím, že souhlasím s převodem zástavního práva z předmětu zástavy na jinou nemovitost, a to na nově vzniklé jednotky, které má dlužník, tedy žalobkyně, v rámci vypořádání nabýt do svého výlučného vlastnictví. V souhlasu jsou vyjmenovány konkrétní jednotky, na které by měl zástavní právo přejít.17) Z faktur vystavených společností , Anonymizováno, , a to faktury , Anonymizováno, a , Anonymizováno, má soud za prokázané, že byla fakturována projektová dokumentace rekonstrukce vnitro bloku a budovy na adrese , Anonymizováno, s tím, že bylo vypracováno několik variant rekonstrukce, včetně návrhů půdní nástavby, vestavby a úpravy vnitřního dvorního traktu.18) Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, , dodatku , Anonymizováno, k tomuto posudku, výslechu jeho zpracovatele , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, má soud za prokázané, že byl osloven žalovanou v rámci, aby posoudil technicko stavební stav objektu na adrese , adresa, . Zdůraznil, že vedle odborné literatury a místního šetření měl k dispozici i znalecký posudek pana architekta , jméno FO, . Celkem mu bylo položeno devět dotazů, přičemž uvedl, že rekonstrukce je nezbytná v případě stoupací kanalizace a vodorovných vodovodů. Dále uvedl, že v případě rozdělení domu na jednotlivé jednotky v případě, že by některý ze spoluvlastníků nesouhlasil, aby v jeho jednotce došlo k rekonstrukci, by mohlo dojít k zastavení prací. Dle názoru znalce je vhodné, aby tyto rekonstrukce byly dělány nejednou. V případě, že by jeden z případných budoucích vlastníků jednotky nesouhlasil, mohl by práce a celou rekonstrukci zablokovat. Částečnou rekonstrukci nepovařoval za dostačující a vhodnou neboť, kdyby byla vyměněna pouze část společná, mohlo by opět docházet k zatečení do bytů, které by rekonstrukcí neprošly, nebo do bytů pod nimi, mohly by se vytvářet plísně a jinak nezdravé prostředí. Připustil, že Je sice technicky možné staré stoupací vedení připojit k novému, nicméně se to výrazně nedoporučuje, protože v rámci tzv. přechodů vznikají slabá místa. Znalec uvedl, že vstup do bytů je ze společných prostor - chodby, do bytu je zajištěna dodávka, vody a tepla. I podle jeho názoru je nemovitost možné rozdělit na jednotlivé jednotky. Dále se vyjadřoval problematice rekonstrukce budov v případě, že v domě existuje SJV a opakovaně zdůraznil, že z technického hlediska v současné době nepovažuje rozdělení domu na jednotky za vhodné. Zdůraznil, že tuto nevhodnost posuzoval jako technický odborník, nikoliv jako právník. Upřesnil tedy, že v tuto chvíli dle jeho názoru se jedná o technicky nevhodnou dobu k rozdělení. Poukázal na to, že stavebně technický stav domu v současné době vykazuje zdravotní rizika pro obyvatele, zvýšená vlhkost vzduchu, rozvoj plísní, bakterií, v případě, že by byly vlhkostí zasaženy i rozvody, mohlo by dojít i k úrazu elektrickým proudem, v případě zatečení do nosných konstrukcí pak k poruše statiky, v případě nedostatečné hydroizolace, ke vzlínání vlhkosti do zdiva, zatečení do základu a pak ke statickým poruchám nemovitostí. Poukázal na to, že naposledy byl v objektu v den svého výslechu u soudu, kdy byl kontrolovat krov, neboť dochází do objektu k zatékání při větších nebo tzv. hnaných deštích. Zdůraznit, je třeba i učinit taková opatření, aby střecha byla funkční a nedocházelo k zatékání do objektu.19) Fotografie do spisu založené dokládají současný havarijní stav potrubní situaci před rekonstrukcí a stav některých jednotek při jejich vyklízení.20) Z emailů mezi panem , jméno FO, a paní , Jméno žalované C, ze dne 4. a 8. dubna 2024 má soud za to, že žalovaná ad 3) žádá statutární orgán žalobkyně o písemné potvrzení, zda souhlasí a s úhradou, na což pan , jméno FO, odpovídá, tak, že potvrzuje zaslané vyúčtování a zaslané náklady k rekonstrukcím a dalším výdajům a žádá vyplacení podílu z nájemného. Dále prosí o upřesnění některých údajů, a to s odkazem na předchozí emailovou korespondenci. Těmto emailům předcházel email z 28. března 2024, kdy paní , jméno FO, sděluje, že zasílá přehled vyúčtování za rok 2023, upozorňuje na nižší výnosy z důvodu technických problémů a nutnosti oprav a spoluvlastníky vyzývá, aby v případě, že budou s vyúčtováním souhlasit, sdělili číslo účtu pro vyplacení vypořádacích částek.21) Z tabulky na č.l. 196 spisu, tedy tabulky, která byla zasílána spolu s výše uvedenými emaily je prokázáno, že mezi náklady jsou uvedeny i faktury za projekční a inženýrskou činnost, přípravné práce zahájené v listopadu, studie, projekt půdy dvoru výtahu jsou účtovány i položky za správu domů.22) Z emailů ze dne 11. 1. 2024, tak má soud prokázané, že jste statutární orgán žalobkyně vyzýval žalovanou ad 3) ke zpřístupnění bytových jednotek za účelem jejich prohlídky.23) Žalobkyně (její statutární orgán pan , jméno FO, ) ve své výpovědi uvedla, že situace, která se zde řeší, vyplynula ze změny postoje žalované ad 1) Původní domluva a úsilí stran směřovalo k tomu, že se nemovitosti zcelí a následně se „otočí“. Zdůraznila, že vždy, když se hovořilo o rekonstrukci, hovořilo se pouze o nějaké nezbytné rekonstrukci, o tom, že by se měl dům představovat, že by měla být prováděná nástavba, se nehovořilo. K nabytí spoluvlastnického podílu vedla, že spoluvlastnictví vzniklo tak, že strana žalující vydražila spoluvlastnický podíl prodávaný přes aukční síň , Anonymizováno, , statutární orgán žalobkyně měl dohodu, že žalovaná ad 1), poskytne na nákupy podílu finanční prostředky. Na to však nepřistoupila aukční společnost, která trvala na úhradě kupní ceny, nechtěla, aby na podílu byla psána zástava. Situace byla vyřešena tak že žalobkyně postoupila právo na podíl, který byl vydražen žalované ad 1), další podíl na nemovitosti měl pan , jméno FO, a pan , jméno FO, . Spoluvlastníci nejprve jednali ve shodě, později měla žalovaná ad 1) jiné představy. Žalovaná ad 1) připravila mandátní smlouvy, že celý prodej zařídí sama. K prodeji nedošlo, mezi účastníky začalo docházet k neshodám a do jednání následně vstoupil jeden z věřitelů žalobkyně, pan , Anonymizováno, , avšak ani tak nebylo dosaženo dohody. Opakovaně zdůraznil, že smlouva o prodeji nemovitosti jako celku nikdy žádná uzavřená nebyla, nakonec nebyla uzavřená ani žalobkyní tvrzená mandátní smlouva, a to z důvodu podmínky, kterou žádal včlenit pan , jméno FO, .24) V době, kdy byly koncipovány mandátní smlouvy, měli účastníci řízení za to, že nemovitost by bylo možné prodat za 185 000 000 Kč. Výhrady k prodeji měl pan , jméno FO, , který sice cenu odsouhlasil, nicméně měl požadavek na dodatek k této smlouvě. Podíly pana , jméno FO, a pana , jméno FO, odkoupila žalovaná ad1) v době, kdy ještě byla se žalobkyní ve shod. Následně, když začalo docházet k neshodám žalovaná ad 1) začala avizovat, že se pokusí svůj spoluvlastnický podíl prodat v době. Statutární orgán žalobkyně opakovaně zdůraznil. že v době, kdy k aukci podílu došlo žalovaná ad 1) ještě neexistovala. Finanční prostředky, půjčky se sháněly přes různé zprostředkovatele, všechno bylo na základě ústní domluvy. Žalovaná ad 1) vznikla až za účelem realizace obchodního záměru účastníků řízení. Prodej se nakonec nerealizoval. Statutární orgán strany žalující připustil, že podepsal i smlouvu o budoucí kupní smlouvě s panem , jméno FO, , kde byla smluvní pokuta 100 000 Kč, kdyby podíl neodkoupil, nicméně i když k odkoupení podílu nedošlo, smluvní pokuta realizována nebyla.25) K plánované rekonstrukci statuární orgán žalobkyně uvedl, že vždy, když se hovořilo o rekonstrukci, měla to být udržovací, nezbytná rekonstrukce, opravovat se měly například zpětné klapky, stupačky.26) Připustil, že v současné době vztahy mezi účastníky řízení nejsou dobré. Po jednání soudu byly v komunikaci mezi nimi užity vulgarismy. Již dříve byla řešena konfliktní situace mezi zprostředkovateli a žalovanou ad 3), které se za jednání zprostředkovatelů omlouval, respektive byl donucen omluvu odeslat, stejně tak se omlouval i panu , Anonymizováno, . K omluvám uvedl, že tyto obdržel předepsané, připravil je pan , jméno FO, .27) Statutární orgán žalobkyně popřel, že by oslovil statutární orgán žalované ad 1) s investičním záměrem na koupi této nemovitosti, zdůraznil, že on kontaktoval pana , Anonymizováno, , který následně zřejmě přes pana , Anonymizováno, se dostal až na pana , Anonymizováno, , on ze žalované ad 1) nikoho oslovit nemohl, neboť žalovaná ad.1)v tu dobu neexistovala. Zdůraznil, že účastníci byli na počátku vztahu ve shodě, že nemovitost se musí rychle prodat, žádný termín, do kdy se tam mělo udát stanoven nebyl.28) Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že byl požádán paní , jméno FO, , aby podalo vyjádření k věci a pak byl kontaktován i statutárním orgánem žalobkyně panem , jméno FO, , aby mu sdělil, co ví o rekonstrukcích. Zdůraznil, že byl jedním z původních spoluvlastníků domu. Část domu pak převzal pan , jméno FO, a žalovaná ad 1). Uvedl, že proběhlo několik schůzek, kde byl debatován i technický stav domu, připustil, že se hovořilo o tom, že dům nemusí odpovídat současným předpisům, jeho některé části jsou v dezolátním stavu – úžlabí, střechy, komíny. Svůj podíl na nemovitosti prodal před dvěma lety, protože v té době se již začaly objevovat rozpory mezi spoluvlastníky. Rozpory spočívaly v tom, že pan , jméno FO, chtěl nějakým způsobem prodat podíl žalované a zřejmě se nedohodli na ceně, připustil, že statuární orgán žalobkyně v počátku jednání nekonkretizoval své záměry s nemovitostí žalovaná ad 1) od počátku uváděla, že chce dům zrekonstruovat, případně si ho i ponechat. Uvedl, že mezi spoluvlastníky proběhlo několik sezení. Scházeli se většinou po restauracích. Ví, že žalovaná ad jedna nechtěla, aby další podíly byly prodávány jiným osobám. K prodeji svého podílu svědek přistoupil i proto, že si následně uvědomil, že do domu bude třeba investovat větší finanční prostředky, které v té době neměl k dispozici. Uvedl, že v současné době komunikuje pouze s paní , jméno FO, ohledně správy nemovitosti, v nemovitosti nežije, ale má tam v nájmu prodejnu. Nájem je sjednán na dobu pěti let s možností prolongace na dalších pět let, nájem přebíral po svém otci. Má za to, že hradí nájemné tržní. K jednání mezi spoluvlastníky uvedl, že ze všech jednání měl pocit, že jediný, kdo ví, co s nemovitostí, kdo ví, co dál chce, byla žalovaná ad1). Uvedl, že někteří se spoluvlastníků měli zájem nájemníky z bytu vyhodit tuto praktiku, zbavit se všech nájemníků, prodat dům za každou cenu ve vztahu k nájemníkům, kteří v domě bydlí i 30 let, považoval za nemorální. K rekonstrukcím se vyjádřil tak, že si nevybavuje, že by viděl nějakou vizualizaci nové střechy, nicméně připustil, že je třeba jí zrekonstruovat, protože tuto střechu pokrýval ještě jeho pradědeček v roce 1937. K parkovišti za budovou dodal, že o parkovišti se hovořilo, on sám měl zájem v rámci nájemní smlouvy tam parkovat v případě, že by parkoviště bylo zřízeno. Doplnil, že dle jeho názoru v podstatě mezi spoluvlastníky stoprocentní shoda neexistovala v ničem. O tom, že by nemovitost mohla být rozdělena na jednotky, dle jeho názoru hovořil statutární orgán žalobkyně a pan , jméno FO, , vybavil si, že na jednání se hovořilo i o vybudování výtahu a vybudování bytových jednotek v půdních prostorách. Nicméně stoprocentní shoda na tomto postupu mezi spoluvlastníky nebyla. Vybavil si skutečnost, že bylo hovořeno o tom, že v případě, že dojde k vybudování bytů v půdních prostorách, bude vybudování výtahu nezbytné. O dalším osudu jednání mu není nic známo, neboť podíl v nemovitosti prodal. Vyjadřoval se i ke správě nemovitosti, s příchodem paní , jméno FO, zdůraznil, že původní zprávě nemovitost moc nespravovala, se zlepšilo zajištění bezpečnosti v budově. Současnou zprávu považuje za nejlepší, jaká tam kdy došlo vyřešení problematických dodávek vody do nebytových prostor, opravuje se, co je potřeba, je dbáno na dodržování požárních předpisů. K přímému dotazu uvedl, že má za to, že správu nemovitosti paní , jméno FO, museli odsouhlasit všichni spoluvlastníci. Ve vztahu k paní , jméno FO, uvedl, že určitě má samostatnou rozhodovací pravomoc, i když musí mít nějakého nadřízeného. Opakovaně uvedl, že k debatám o přidání parkovacích míst a výstavby bytových jednotek byl přizván o, paní , jméno FO, , pan , jméno FO, , i pan , jméno FO, . Má za to, že s návrhem na zbudování parkovacích míst přišla žalovaná ad 1), opakovaně zdůraznil, že to vnímal tak, že na vybudování parkovacích míst panovala mezi spoluvlastníky nemovitosti shoda.29) Z výslechu svědka , Anonymizováno, , má soud za prokázané, že se na tuto osobu obrátil statutární orgán žalobkyně s tím, že má možnost koupit podíl na nemovitosti v Praze. Nabídl mu tedy, že by jako zástavní věřitel poskytl finanční prostředky do tohoto obchodu. Zdůraznil, že finanční prostředky neposkytl on, ale společnost, ve které figuruje, úvěr již byl splatný, ale mezi zástavním věřitelem a žalobkyní došlo k dohodě o prodloužení splatnosti. Nové podmínky se nastavují každé dva roky. V roce 2023 se od statutárního orgánu žalobkyně dozvěděl, že spoluvlastníci nejsou schopni se o nakládání s nemovitostí dohodnout, proto nabídl, že osloví paní , jméno FO, a pokusí se věci dojednat. Dostal plnou moc od pana , jméno FO, a proběhla jednání i s paní , jméno FO, . Bylo domluveno, že se nemovitost prodá. Zdůraznil, že jednal pouze s paní , jméno FO, , která si přivedla osobu, která se v jednací síni nacházela jako veřejnost, což byla osoba, která byla představena jako poradce paní , jméno FO, . I s ním jednal o prodeji nemovitosti. Jednání probíhala do konce roku 2023, nicméně k žádnému závěru nevedlo. Zdůraznil, že vždy bylo hovořeno pouze o prodeji nemovitosti, o jiných možnostech ve vztahu k nemovitosti uvažováno nebylo ani ze strany žalované. Celou situaci vnímal tak, že je zde snaha nemovitost prodat. Vždy, když se objevil nějaký kupec, tak se žalovanou komunikovali, hovořili o tom, jakým způsobem a za kolik se nemovitost prodá. Návrh projekčního materiálu na rekonstrukci předmětné nemovitosti nikdy neviděl, nicméně o tom, že projekt byl zadán, ví od osloveného projektanta, který je jeho kamarádem. Nevybavil si, že by mu tuto informaci sdělila žalovaná či žalobkyně, připustil však, že otázka rekonstrukce byla okrajově řešena. Svědek se následně opakovaně vyjadřoval k půjčce, která je zajištěna zástavním právem váznoucím na podílu žalobkyně na nemovitosti. Sdělil, že finanční prostředky jsou úročeny v rozmezí 14-17 % ročně, přičemž úroky jsou splatné stejně jako jistina, splatnost je prolongována každé dva roky. Úvěr byl poskytnut ve výši 16 000 000 Kč. K dotazu, zda má nějaké závazky vůči žalované ad 3) uvedl žádné finanční prostředky nedluží žalované ad 3) a ani společnosti, ve které vystupuje. Na vysvětlenou dodal, že v minulosti byl v rámci dobré vůle ochoten uhradit nějakou částku člověku, který měl prodej nemovitosti zprostředkovat, protože mu však bylo řečeno, že tento člověk nemůže mít na sebe z nějakého důvodu napsanou žádnou firmu, žalovaná ad 3) říkala, že by to nějakým způsobem zařídila. Byla tedy předjednána koupě a svědek proto přislíbil jako odměnu zprostředkovateli částku půl milionu korun zaslat, odeslal částku 200 000 Kč a částku 300 000 Kč poté, co zjistil, že se koupě neuskuteční, odeslat odmítl. K jednáním ohledně vybudování parkovacích míst a nástavby, k jednáním o nutnosti budovu rekonstruovat, případně opravovat, k jednání ohledně stavebně technického stavu budovy se vyjádřit nemohl nebo tím nebyl přítomen.30) Z výslechu svědka , jméno FO, má soud prokázané, že se se stranami seznámil tak, že vydražil podíl na domě v , adresa, . Někdy v letech 2021, 22 vydražil 23 % podíl, a to v době, kdy nemovitost vlastnilo ještě dalších sedm spolumajitelů. Zdůraznil, že v té době nebyl nikdo z účastníků řízení spoluvlastníkem sporné nemovitosti. Ti nakoupili podíly v rámci dražby, až později. I svědek odkoupil svůj podíl na základě dražby ma to od Městské části , adresa, . Připustil, že se účastnil ještě další dražby, a to o 46% podíl, tuto dražbu ale prohrál, podíl získala žalovaná ad 1). Připustil, že následně byl kontaktován stranou žalující, respektive jejím jménem, kanceláří , Anonymizováno, s tím, že má zájem o koupi jeho podílu, podepsali rezervační či kupní smlouvu s podmínkou. Svědek uvedl, že následně prostřednictvím realitní kanceláře , Anonymizováno, inicioval první setkání spoluvlastníků tak, aby došlo alespoň k jejich seznámení. Uvedl, že celý život se zabývá tím, že skupuje podíly na nemovitostech a tyto následně sceluje. Na schůzce měl zájem vytyčit základní body, co bude s nemovitostí dál, jaká bude další strategie. Dle jeho názoru bylo podstatné zjistit, jaký je stav nemovitosti, stanovit správcovskou firmu a následně se rozhodnout, co s barákem dál, zda ho opravit, nechat opravit, prodat, rozdělit na jednotky a následně hospodařit každý se svou jednotkou. Svědek připustil, že již na prvním setkání se nějaké emoce projevily, každý měl s domem své záměry, nicméně spoluvlastníci se shodli na tom, že by bylo vhodné vybrat správcovskou firmu, on sám správcovskou firmu navrhl. Následně i paní , jméno FO, uvedla, že provádějí správu. Vzhledem k tomu, že měli majoritu, tak bylo jejich správcovství přirozeným vyústěním situace. Svědek sám uvedl, že ho překvapilo, jak podrobně správa byla prováděna. Vzhledem k tomu, že následně zjistil, že se mu plány, které s nemovitostí měl, nepodaří realizovat a potřeboval kapitál na další byznys, rozhodl se svůj podíl nemovitosti prodat. Podíl tedy odprodal žalované ad 1). Svědek uvedl, že poslední dohodu, kterou se pamatuje, která byla mezi spoluvlastníky uzavřena a na které se podílel i pan , jméno FO, , respektive byl jí přítomen, byla taková, že dům se dá dohromady a následně bude jako celek prodán, zdůraznil, že to dá dům dohromady znamenalo dát dohromady nájemní smlouvy, stoupačky. Věděl, že tam byly nějaké problémy se střechou, ale rekonstrukce se neodsouhlasila, a to z toho důvodu, že v případě, že by se dělala půdní nástavba, musela by se střecha stejně předělávat. Vybavil si i tu skutečnost, že o nástavbě se bavili. On sám zjišťoval na Městské části , adresa, , zda by nástavba byla vůbec možná, jak by to bylo s dopravou a výtahem, zda by bylo možné vjet do baráku. Řešení bylo ale pouze v obecné rovině v rámci spoluvlastníků. Svědek měl za to, že prodej nemovitostí měl proběhnout před realizací případné půdní nástavby, neboť ta by je pouze zdržovala. Uvedl, že má za to, že dokonce byla odsouhlasena nějaká cena, se kterou by nemovitost měla být nabízena, mělo se jednat o částku okolo 210 000 000 Kč za celek. Připustil, že i paní , jméno FO, dostala mandát dům za tuto cenu nabízet. Uvedl, že se on začal o prodeji svého podílu uvažovat někdy v roce 23. Atmosféru mezi spoluvlastníky vnímal jako normální. Zdůraznil, že scelení nemovitosti je běžná strategie, znamená to skoupit všechny podíly a vlastnit celou nemovitost. Strana žalovaná, respektive žalovaná ad 1) takto vystupovala od počátku, proto dala ostatním spoluvlastníkům, tedy jemu a panu , jméno FO, nabídky na odkup jejich podílu. Následně má za to, že se žalovaná ad 1) snažila dům opravit, dát do pořádku, a to v četně nájemních vztahů obyvatel domu. Jedná se o běžnou strategii, která je při těchto transakcích používána. Svědek připustil, že primární tam nějaká shoda byla, jednalo se o ceně, představy některých spoluvlastníků byly nereálné a problémy byly s panem , jméno FO, , který si kladl podmínky, nicméně následně přistoupil na odprodej podílu. Potvrdil, že v mezidobí, co strany jednaly, byl několikrát upozorněn na to, že nemovitost, případně nějaký podíl této nemovitosti je k prodeji inzerován, nabízen. On sám jednal pouze s realitní kancelář , Anonymizováno, a případně panem , jméno FO, , který byl realitním zástupcem právě z této realitní kanceláře. Svědek potvrdil, že měl uzavřenu rezervační smlouvu se stranou žalující, která nebyla následně realizována, i to, že tam byly nějaké smluvní pokuty, nicméně v rámci svého obchodu to bral tak, že se to stává, že někdo z malých podnikatelů podepíše smlouvy, následně nemá finanční prostředky, smluvní pokutu dále nekomunikoval, nerealizoval, měl na starosti jiné obchody, a toto pro něho nebylo podstatné. Svědek připustil, že nerealizace prodeje jeho obchodního podílu žalobkyni mu sice zkomplikovala jeho obchodní záměry, musel v nemovitosti zůstat ještě další dva, ale bral to jako součást obchodu. Jak sám zdůraznil, obchod nikdy nemíchá s osobním životem neměl by tedy problém s kýmkoli ze spoluvlastníků jít do nějakých obchodních transakcí. Svědek opakovaně zdůraznil, že každý ze spoluvlastníků měl jiné představy. Primárně tedy bylo nutné obrousit hrany, domluvit se a dům dát dohromady bylo potřeba vyřešit havarijní stavy budovy, stoupačky, elektroinstalaci v některých bytech, okna, střechu, dům nebyl v dobrém stavu. Nad rámec nutných oprav byla řešena například oprava bytu po zemřelém nájemníkovi, kdy bylo nutné dát dům do byt dohromady. Zdůraznil, že všichni spoluvlastníci se potkali tak třikrát, čtyřikrát. Zbytek se řešilo přes správcovskou firmu. Potvrdil, že bylo diskutováno i parkovací stání ve dvorním traktu domu. Bylo odsouhlaseno, že vznikne nějaká hmotová objemová studie, co všechno barák unese, z toho důvodu i navštívil Městskou část , adresa, a , právnická osoba, . Potvrdil, že bylo diskutováno i podkrovní, půda byla velká tak na 3-4 jednotky. V případě, že by se řešila vestavba, musel by se výtah pořizovat, nevybavuje si však, že by výtah byl diskutován pro případy, kdyby se vestavba nerealizovala. Zdůraznil však, že názory jednotlivých spoluvlastníků byly velmi turbulentní, potvrdil i to, že v době spoluvlastnictví se objevil inzerát na prodej nemovitosti, nicméně jeho původce se nepodařilo dohledat. S ohledem na plánované parkování se řešil i průjezd domem, jestli by stávající byl vyhovující, to se řešilo i mezi spoluvlastníky, řešilo se i rozšíření průjezdu, který by byl rozšířen do jednoho z nebytových prostorů tak, aby byl vybudován nový vchod do domu. Problémy, které se řešily, nebyly neřešitelné.31) Z plné moci, ze smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti uzavřené mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a stranou žalující dne , datum, má soud za to, že strana žalující pověřila , tituly před jménem, , jméno FO, k vyvíjení činnosti směřující k tomu, aby žalobce měl možnost uzavřít s třetí osobou, jakou kupujícím smlouvu o převodu vlastnického práva svého spoluvlastnického podílu na nemovitosti.32) Z dopisů ze dne 23. 5. 2025 a 9. 6. 2025 má soud za prokázané, že strana žalující se obrátila na žalovanou ad 1) s návrhem nesmírné odstranění sporu, kdy zopakovala své požadavky uvedené v žalobě, tedy požadavky na zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví.33) V emailu ze dne 10. 3. 2023 je shrnuto společné jednání spoluvlastníků 9. 3. 2023, je zřejmé, že účastníci diskutovali jednak rozdělení jednotek mezi ně. Tento návrh měl dopracovat tpan , jméno FO, , stejně tak jako měl zaslat seznam potencionálních zájemců o koupi celého komplexu, všichni spoluvlastníci odsouhlasili udělení mandátu pro prodej celého komplexu přes jeden subjekt, a to přes žalovanou ad 1), pan , jméno FO, vznesl požadavek na možnost ponechání si pronájmu komerční jednotky na dalších cca 15–20 let a byla odsouhlasena oprava zpětných klapek v kanalizaci z důvodu zabezpečení dalšího možného zatečení do domu. Dál byl pan , jméno FO, vyzván ke stanovení, respektive ke sdělení své cenové představy při prodeji svého podílu.34) Listiny obsahující emailovou a whatsappovou komunikaci mezi účastníky řízení ě strany sporu intenzivně připravovali prodej nemovitosti, diskutovali přípravu brožurky diskutovali i podobu a charakter inzerátu z těchto listin soud nezjistil ničeho podstatného. Založené inzeráty na pronájem nebytových prostor, které měly znevěrohodnit výpověď svědka pana , tituly před jménem, , jméno FO, , dle názoru soudu tuto výpověď neznehodnocují, neznevažují, neboť není zřejmé, v jakém stavu se nebytové prostory nacházely, stejně tak není zřejmé, zda za tuto částku vůbec pronajaty byly.35) Z těchto důkazů má soud za prokázané, že rekonstrukce, kterou argumentuje strana žalované jako důvodem pro nezrušení podílového spoluvlastnictví, dosud nebyla všemi spoluvlastníky odsouhlasena. Mezi účastníky řízení nepanuje shoda o tom, jakým způsobem s nemovitostí dále nakládat. Ze znaleckých posudků sice vyplývá špatný stavebně technický stav nemovitosti, avšak jeho řešení není nikterak navázáno na nutnost setrvání ve spoluvlastnictví. Existence zástavního práva na nemovitosti, taktéž, za situace, kdy zástavní věřitelé jsou ochotni, jak vyplývá z jejich prohlášení jednat o charakteru zástavy, a kdy, jak vyplynulo z výpovědi svědka pana , Anonymizováno, dosud zástavu nerealizovali, i když jsou závazky po splatnosti a kdy opakovaně dochází k nastavování jiných podmínek splatnosti zajišťovaných závazků taktéž dle názoru soud zrušení spoluvlastnictví nebrání. Soud proto dospěl k závěru, že je namístě spoluvlastnictví účastníků řízení zrušit, a proto rozhodl jak ve výroku I uvedeno.36) S ohledem na navrhovaný způsob vypořádání spoluvlastnictví, a to rozdělením nemovitosti na jednotky, zabýval se soud otázkou, zda je takovéto vypořádání možné, respektive otázkou, zda mezi účastníky řízení existují žalovanými tvrzené spory se žalobkyněmi, pro jejichž existenci by bylo založení bytového spoluvlastnictví nevhodné.37) Soud po provedeném dokazování seznámil účastníky řízení se svým právním názorem, v němž zopakoval podmínky proto, aby nemovitost byla vypořádána založením bytového spoluvlastnictví, s tím, že má za to, že tyto podmínky splněny nejsou, když mezi spoluvlastníky jsou vztahy dlouhodobě problematické. I z jejich výpovědí, z výpovědí svědků je zřejmé, že neshody mezi žalobkyní) a žalovanými zejména žalovanými ad 1) a ad 3) mají původ v odlišných podnikatelských záměrech, v neschopnosti spolu jednat a domluvit se. Z výpovědí vyplynulo, že narušeny jsou zejména osobní vztahy mezi statutárními orgány účastníků řízení, kdy se vzájemně podezírali z jednání, která nebyla dohodnuta (např. inzerce na prodej podílu, inzerce na prodej nemovitosti, příprava projektové dokumentace na neodsouhlasenou rekonstrukci, začlenění faktur na tyto práce z roku 2024 do vyúčtování roku 2023 apod). Soud proto dospěl k závěru, že bude třeba podílové spoluvlastnictví žalobkyně a ostatních spoluvlastníků zrušit a v souladu s ust. § 1147 o.z. vypořádat přikázáním podílu žalobkyně ad a) žalované ad 1). Ostatně z listin do spisu založených i z výpovědí svědků vyplanulo, že žalobkyně svůj podíl žalované opakovaně nabízela i to, že žalovaná ad 1) projevila zájem podíl odkoupit, avšak za reálnou cenu. Soud proto rozhodl jak ve výroku II. uvedeno, tedy přikázal nemovitost do podílového spoluvlastnictví žalovaných.38) Dále se soud zabýval otázkou výše vypořádacího podílu.39) Ze znaleckého posudku vypracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, . číslo , Anonymizováno, a z výpovědi zpracovatele znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, má soud za zjištěné, že obvyklá cena nemovitosti činí 124 020 000 Kč, z čehož id. podíl 249/1200, tedy podíl ve vlastnictví žalobkyně činí 25 730 000 Kč. Znalec podrobně uvedl, jakým způsobem byla výsledná cena stanovena. Uvádí, že při posouzení se vycházelo z obdobných realizovaných projektů, nejprve vybral srovnávací vzorek, kterým byly tři obdobné nemovitosti nacházející se v blízkosti hodnocené nemovitosti, které byly k prodeji realizovány. Následně vzhledem k tomu, že prodeje těchto nemovitostí byly realizovány v jiném čase, došlo k přepočtu realizované ceny na cenu, k datu, kdy byla hodnocena předmětná nemovitost, tedy na cenu k datu 14. 2. 2025. Při stanovení ceny byla zhodnocena veškerá kritéria, která jsou pro posouzení ceny důležitá a byl stanoven interval ceny předmětné nemovitosti a co ceny jednotkové, tedy ceny za 1 m². Tato cena byla stanovena v rozpětí 35 765–39 433 Kč za 1 m², střední cena byla stanovena na částku 37 446 Kč za 1 m². Znovu zdůraznil, že k dispozici ohledně stavebně technického stavu nemovitostí měli jednak závěry z místního šetření a jednak znalecký posudek, který se stavebně technickým stavem nemovitosti zabýval. K tomu, aby se rekonstrukce projevila na ceně nemovitosti, by muselo dojít ke kompletní rekonstrukci udržovací práce, by dle závěrů znalce k navýšení ceny za tuto nemovitost nepostačovaly. Znalec zdůraznil, že byla stanovena cena obvyklá, výnosové metody nebyly používány, a to s ohledem na to, že v daném případě by byla cena nemovitosti s ohledem na její stav při její hodnocení výnosovou metodou mnohem nižší. Metoda výnosová se po většinu používá jako metoda podpůrná, nicméně k dispozici by musely být všechny nájemní smlouvy, což často způsobuje problémy a využití pouze určitého procenta existujících smluv výsledky zkresluje. Proto byla použita metoda porovnávací, kterou považují znalci za metodu nejpřesnější. K námitkám ohledně zvolených srovnávacích objektů znalec odkázal ne tabulku číslo 6 na straně 26 posudku, kde jsou uvedena data jednotlivých realizací srovnávaných nemovitostí a kupní cena přepočtená k datu, ke kterému je stanovena cena posuzované nemovitosti. Znalec zdůraznil, že situace na realitním trhu, tedy i události zmiňované stranou žalující, jako byla pandemie onemocnění covid 19, válka na Ukrajině, se odrazily na přepočtu ceny, a to právě na stanoveném indexu. Podrobně jsou tyto vlivy zobrazeny v tabulce 5 posudku. K námitkám, že nebyla užita cena tržní zdůraznil, že tržní cena je odlišná od ceny obvykle, neboť každý na trhu chce prodat nemovitost za nejvyšší cenu. Tržní cena, tedy cena, za kterou je nemovitost nabízena, se povětšinou nerealizuje a je následně snižována, správně je tedy oceňování nemovitosti cenou obvyklou, to je tedy cena, za kterou případy byly fakticky realizovány. Znalec se dále podrobně vyjadřoval k jednotlivým koeficientům, které se týkaly stavebně technického stavu nemovitostí a které byly při stanovování obvyklé ceny posuzovány. Upřesnil, že při stanovování ceny se vychází nejenom z užitné či zastavěné plochy, ale musí být v úvahu brány všechny údaje, tedy jak plocha pozemku, tak jeho zastavěná plocha, tak i užitná plocha nemovitosti, všechny tyto údaje mají vliv na posouzení kvality nemovitosti. Při stanovování výsledné ceny se však vychází z užitné plochy, která se násobí cenou za metr čtvereční. Největší polemiky se znaleckým posudkem vyvalovalo nastavení jednotlivých koeficientů uvedených v tabulce č. 7 znaleckého posudku. Znalec zdůraznil, že pro každé kritérium je koeficient stanovován zvlášť, má své zvláštní rozpětí, nelze porovnávat jednotlivé koeficienty mezi sebou, vždy je třeba porovnávat stejný koeficient u všech porovnávaných nemovitostí. U každého indexu koeficientu existuje nějaké rozmezí, toto rozmezí by nemělo být více než 20 %, čili indexy, (koeficienty) by se měly pohybovat v rozpětí 0,8–1,20. V případě, že by mělo dojít k jejich překročení, muselo by následovat obsáhlé zdůvodnění, proč k tomu tak došlo. V případě posuzované nemovitosti došlo k překročení koeficientu u technického stavu u vzorku tři, kdy koeficient byl stanoven i na základě posudku předchozího znalce pana , tituly před jménem, , jméno FO, , který se zabýval právě stavebně technickým stavem nemovitosti dospěl k závěru, že sporná nemovitost je ve velmi spatném stavebně technickém stavu, přičemž srovnávaná nemovitost č.3 byla ve stavu výrazně lepším, a prot byl zvolen index nižší než 0,8. Znalec opakovaně zdůraznil, že těch 20 % se týká každé jednotlivé dílčí položky, nikoliv výsledného koeficientu. Znalec uvedl, že koeficienty a zejména výsledný index odlišnosti tak umožňuje znalci posoudit, zda zvolené srovnávací nemovitosti byly vybrány správně. V daném případě potřeba vycházet z variačního koeficientu (indexu odlišnosti), který činil 4,95 %, což je velmi dobrý výsledek, neboť jak uvedl variační koeficient by měl být nejvýše do 10 %. Soud dospěl k závěru, že znalec věrohodně obhájil své závěry, podrobně vysvětlil, jakým způsobem byla výsledná cena stanovena, i jaké vstupy do této výsledné ceny se odráží. Podrobně zodpověděl na všechny položené dotazy soud tak má za prokázané, že cena nemovitosti ke dni 14. 2. 2025 činila 124 020 000 Kč. S ohledem na závěry znaleckého posudku soud uložil žalované ad 1) vyplatit žalobkyni vypořádací podíl ve výši jeho obvyklé ceny tedy v částce 25 730 000 Kč, přičemý pro výplatu stanovil 2 měsíční lhůtu a to s ohledem na výši přiznané částky. (výrok III.)40) Další návrhem doplnění dokazování soud zamítl, neboť skutečnosti, které jim měly být prokázány, byly prokázány již jinými důkazy, případně se jedná o důkazy, od nichž její navrhovatelé upustili.41) O nákladech řízení soud rozhodl tak, že ve vztahu k žalobkyni ad a) nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení. Soud při svém rozhodnutí respektoval rozhodnutí Ústavního soudu Pl. ÚS 59/23, které uvádí: V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 OSŘ). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 LPS, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody. Zvláštní důvody prolamující výše publikované obecné pravidlo pro přiznání nákladů řízení shledány nebyly.42) O nákladech státu soud rozhodl v souladu s ust. § 148 o.s.ř. a uložil každému z účastníků řízení povinnost uhradit státu náklady odpovídající výši jejich původního podílu na nemovitosti. Náklady řízení představují náklady spojené s výslechy znalců ve výši 16 613,50Kč. Žalobkyni byla uložena povinnost uhradit 249/1200 těchto nákladů, tj. částka 3 446,70Kč, žalované ad 1) částka odpovídající 209/400 tj. částka 8 678,10Kč, žalované ad 2) částka odpovídající 3/100 těchto nákladů, tj. částka 499,40Kč, žalované ad 3) částka odpovídající 22/100 těchto nákladů tj. částka 3 656,10 a žalované ad d4 2/100 těchto nákladů tj. částka 333,20Kč