17 C 233/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní JUDr. Markétou Písaříkovou, Ph.D., ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví bytové jednotky

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k bytové jednotce č. , Anonymizováno, , způsob využití byt, umístěné v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) a na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve výši i. d. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, .

II. Spoluvlastnický podíl žalovaného ve výši ideální jedné třetiny (1/3) na bytové jednotce , Anonymizováno, , způsob využití byt, umístěné v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) a na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve výši i. d. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , se přikazuje do vlastnictví žalobce.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na vyrovnání spoluvlastnického podílu částku ve výši 2 046 711 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 na náklady znaleckého posudku částku 4 636,50 Kč, přičemž na úhradu této povinnosti se započítává záloha na náklady znaleckého posudku ve výši 10 000 Kč složená dne 20. 9. 2024.

VI. Žalobci se po právní moci tohoto rozsudku vrací část zálohy na náklady znaleckého posudku ve výši 5 363,50 Kč.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 na náklady znaleckého posudku částku 4 636,50 Kč, přičemž na úhradu této povinnosti se započítává záloha na náklady znaleckého posudku ve výši 10 000 Kč složená dne 25. 9. 2024.

VIII. Žalovanému se po právní moci tohoto rozsudku vrací část zálohy na náklady znaleckého posudku ve výši 5 363,50 Kč.

1. Žalobou ze dne 8.8.2024 se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k bytové jednotce č. , Anonymizováno, , způsob využití byt, umístěné v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, (bytový dům, , adresa, ) a na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ve výši i. d. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném , Anonymizováno, katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na předmětné bytové jednotce na základě kupní smlouvy ze dne 23. 8. 2023. Následně kontaktoval žalovaného (resp. původní žalovanou, za kterou jednal její syn, žalovaný) se zdvořilou žádostí o odkup jeho spoluvlastnického podílu. Žalobce předmětnou bytovou jednotku kupoval z důvodu zajištění svých bytových potřeb v Praze. Původní žalovaná, i žalovaný jeho nabídku odmítli a odmítli jednat o prodeji.

2. Žalovaný se vyjádřil k žalobě tak, že žalobce koupil svůj spoluvlastnický podíl za výrazně nižší cenu 2 990 000 Kč (předmětná bytová jednotka byla zahrnuta do pozůstalosti a připadla dědicům podle jejich podílu). Žalovaný souhlasí s užíváním bytu žalobce, s rekonstrukcí a s pronájmem svého podílu žalobci, Nadto dům mám pravidelné výnosy z reklamy a pronájmu.

3. Původní žalovaná v průběhu řízení zemřela (, datum, ), soud pak pokračoval se žalovaným jako dědicem žalované (podle usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 4. 6. 2025 č. j. 26 D 141/2025-125).

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž uvedené skutečnosti byly zjištěny, jsou dále v textu označeny kurzívou):

5. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 5. 8. 2024 na č. l. 6 soud zjistil, že žalobce se stal spoluvlastníkem předmětné bytové jednotky dne 24. 8. 2023 s podílem ve výši 2/3. Původní žalovaná, pana , jméno FO, , nabyla svůj spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 děděním s právním účinkem zápisu ke dni 5. 10. 2021.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 9. 7. 2025 na č. l. 151 soud ověřil, že žalobce je stále spoluvlastníkem s podílem ve výši 2/3, spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 zdědil v dědickém řízení žalovaný a stav ke dni rozhodování soudu byl nezměněn.

7. Z emailové komunikace na č. l. 7 soud zjistil, že účastníci mezi sebou jednali, zvažovali i různé varianty včetně pronájmu žalobci, jednali o rekonstrukci bytu, poté jednali o odkupu, nicméně žalovaný požadoval cenu obvyklou navýšenou o tzv. „motivační bonus“.

8. Ze znaleckého posudku znalce , jméno FO, , adresa, na č. l. 64-82, včetně dodatku č. 1 na č. l. 83- 107 soud zjistil, že znalec ocenil předmětnou bytovou jednotku (o dispozici 1+1) ke dni , datum, cenou obvyklou v částce 6 037 673 Kč. Dům byl postaven v roce 1935. Co se týče příjmů z pronájmu připadajícího na jednotku, tak měsíční příjem byl 65,50 Kč a co se týče reklamy, tak 24,25 Kč. Do tržní ceny bytové jednotky se nijak nepromítá ocenění spoluvlastnických podílů na pěti nebytových jednotkách domu (sdělení znalce na č. l. 114).

9. Z index realizovaných cen starších bytů Českého statistického úřadu soud zjistil, že u starších bytů v Praze se index realizovaných cen zvedl z hodnoty 112,1 v 4. kvartále 2024 na index 113,6 v 2. kvartále 2025. Dala za 3. kvartál nebyla v době rozhodování soudu (logicky) k dispozici.

10. Z potvrzení o zůstatku na účtu na č. l. 160 soud zjistil, že žalobce disponuje na svém bankovním účtu aktuálním zůstatkem ve výši 2 400 263,32 Kč a je schopen žalovaného okamžitě vyplatit.

11. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o. s. ř. dospěl soud k závěru, že je na místě vypořádat spoluvlastnictví účastníků k předmětné bytové jednotce. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud neprováděl všechny navržené důkazy ve věci, když z již provedených byl zcela spolehlivě zjištěn skutkový stav věci.

12. Podle ust. § 1140 o. z. platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

13. Pokud žalovaný v průběhu řízení namítal, že zrušením spoluvlastnictví dojde k porušení jeho práva vlastnit majetek a k vyvlastnění, pak k tvrzenému porušení čl. 11 Listiny již Ústavní soud (ÚS IV. ÚS 154/04) uvedl, že spoluvlastnictví je výrazem vlastnického vztahu ke společné věci s těmi důsledky, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat jen s ohledem na zájmy ostatních spoluvlastníků. Platí, že nikdo v zásadě nemůže být nucen, aby setrvával ve spoluvlastnickém vztahu (dříve § 142 odst. 1 obč. zák.), z této zásady však zákon stanoví výjimky (dříve § 142 odst. 2 obč. zák.). Na ústavněprávní úrovni ustanovení čl. 11 odst. 1 Listiny zaručuje rovnost vlastnického práva všech vlastníků co do jeho zákonného obsahu a ochrany, jinými slovy vyjádřeno zakazuje vytváření různých kategorií vlastnictví a hierarchický vztah mezi nimi a zaručuje, že všichni vlastníci mají stejné zákonné prostředky k ochraně svého vlastnického práva. Čl. 11 Listiny zaručuje rovnost subjektů co do obsahu vlastnického práva, nikoliv co do jeho předmětu.

14. Podle ust. § 1143 o. z. platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

15. Při zrušení spoluvlastnictví soud v první řadě musí zvážit rozdělení věci spoluvlastníkům. Ovšem u bytové jednotky rozdělení není ze zákona možné (§ 1142 odst. 1 o. z. - jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné). V tomto případě soud postupuje podle ust. § 1147 o.z.: není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

16. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Náhrada představuje příslušný podíl ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv cenu, za níž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl (2 Cdon 425/96).

17. Znalec , jméno FO, stanovil cenu obvyklou (tržní) předmětné bytové jednotky ke dni 30. 1. 2025 v částce 6 037 673 Kč. Ke dni rozhodování cena starších bytů v Praze vzrostla o 1,7 % (ČSÚ). Soud tedy indexoval cenu stanovenou ke dni, Anonymizováno, 30. 1. 2025 a výsledná cena činí 6 140 314 Kč. Z toho matematicky podíl ve výši 1/3 činí 2 046 771 Kč.

18. Co se týče nákladů řízení účastníků vůči sobě navzájem (výrok IV), pak se jedná o tzv. iudicium duplex, tedy žádná ze stran nemá právo na náhradu nákladů řízení, pokud nejde o přípustné výjimky z tohoto pravidla (viz. Pl. ÚS 59/23, III. ÚS 1470/23). V souzené věci soud neshledal žádnou z výjimek, proto rozhodl, jak je uvedeno ve výroku IV.

19. Co se týče nákladů řízení státu (§ 148 o. s. ř.), pak platí, že každý z účastníků v tomto případě hradí náklady, které nesl v řízení stát, jednou polovinou. Stát nesl náklady znaleckého posudku k ocenění vypořádávané bytové jednotky, a to ve výši 9 273 Kč (viz usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 21.3.2025 č. j. 17 C 233/2024-122). Každý z účastníků složil z rozhodnutí soudu zálohu ve výši 10 000 Kč. Soud proto určil ve výrocích V. až VIII. jejich podíl na nákladech na znalecký posudek a rozhodl o vrácení části složené zálohy.