17 C 97/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní JUDr. Markétou Písaříkovou, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená obecným údaje o zástupci pro 25 728 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s tím, že je žalovaná povinna zaplatit žalobci částku 25 728 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 2 864 Kč od 26.3.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 3044 Kč od 19.4.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 3044 Kč od 21.5.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 3 044 Kč od 2.7.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 3 044 Kč od 12.7.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 17.8.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 17.8.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 1.10.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 30.10.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 3.12.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 31.12.2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 17.1.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 18.2.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 544 Kč od 18.3.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 264 Kč od 21.4.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 264 Kč od 13.5.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 2.7.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od16.7. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od28.8. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od30.9. 2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 31.10.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 1.12.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 22.12.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 30.1.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 25.2.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 24.3.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 27.4.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 25.5.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 264 Kč od 29.6.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od 27.7.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od27.8. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od 23.9.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od 22.10.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od 23.11.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z částky 264 Kč od13.12. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,75% ročně z částky 264 Kč od 20.1.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,75% ročně z částky 264 Kč od 11.2.2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,75% ročně z částky 264 Kč od 11.3.2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 2 125 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne 31. 3. 2022 se žalobce po žalované domáhal zaplacení shora uvedené částky s tím, že žalovaná má na základě nájemní smlouvy spolu se společným nájemcem [jméno] [příjmení] pronajatu bytovou jednotku č. 13 na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Původní nájemní smlouva byla uzavřena s [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem. Dne 6.2.2008 byl mezi žalovanou, [jméno] [příjmení] jako společným nájemcem a novým pronajímatelem panem [jméno] [příjmení] uzavřen dodatek k uvedené nájemní smlouvě, na základě kterého byla žalovaná společně a nerozdílně s panem [jméno] [příjmení] hradit nájemné ve výši 9 000 Kč měsíčně k prvnímu dni kalendářního měsíce, přičemž ve výši nájemného byly započítány i služby spojené s nájmem předmětného bytu.

2. Dne 1. 2. 2008 [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřeli smlouvu o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví, jejímž předmětem byl závazek [jméno] [příjmení] poskytovat [jméno] [příjmení] úklidové a domovní služby domu, přilehlých chodníků a dvora předmětného bytového domu a měsíční odměnu ve výši 2 500 Kč, započítávanou oproti měsíčnímu vyúčtování nájmu jednotky. Tato smlouva zanikla výpovědí ke dni 31. 12. 2017. Počínaje 1. 1. 2018 byla žalovaná spolu s [jméno] [příjmení] povinna hradit nájemné v původně sjednané výši, tedy 9 000 Kč měsíčně.

3. Žalobce je novým vlastníkem a pronajímatelem počínaje 1. 12. 2020. Původní pronajímatel, [jméno] [příjmení] a žalobce, uzavřeli smlouvu o postoupení pohledávky za žalovanou a [jméno] [příjmení] z titulu dlužného nájemného. Dne 18. 5. 2021 bylo ze strany žalované doručeno oznámení o změně počtu nájemníků ve smyslu ust. § 2274 o. z. s tím, že jednotku od 19. 2. 2021 výlučně užívá pouze žalovaná. Žalovaná však hradí pouze 7 364 Kč jako nájemné a 1 000 Kč jako zálohu na služby. Žalobou se žalobce domáhá nedoplatku na nájemném a službách (bez přesné specifikace).

4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že dne 19. 2. 2009 byl sjednán dodatek k nájemní smlouvě, který vyňal z okruhu placených služeb elektřinu, proto bylo nájemné poníženo o 900 Kč. Žádná další dohoda o výši nájemného /snížení či zvýšení/ učiněna nebyla. Dále namítla nedostatek aktivní legitimace žalobce k pohledávkám údajně vzniklým před prosincem 2020. Dále uvedla, že spolu s [jméno] [příjmení] jsou nezávislé osoby, a za případný dluh by odpovídali společně a nerozdílně. Nadto smlouva o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví zanikla až dne 30. 7. 2019. Výše nájemného tedy činila od února 2009 částku 8 100 Kč, s tím, že na nájemné byla započítávána odměna z výkonu činnosti domovníka ve výši 2 500 Kč měsíčně, smlouva zanikla až dne 30. 7. 2019. Žalobcem tvrzená výše nájemného 7 364 Kč neodpovídá nájemní smlouvě ani dodatkům.

5. Z provedeného dokazovaní soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž předmětné skutečnosti byly zjištěny, jsou dále v textu uvedeny kurzívou):

6. Žalovaná a [jméno] [příjmení] jako společní nájemci a [jméno] [příjmení] jako pronajímatel uzavřeli dne 10. 7. 2007 smlouvu o nájmu bytu na čl. 10-11 označení bytu/ na dobu určitou do 10. 7. 2008 s tím, že měsíční nájemné činí 9 000 Kč a jsou v něm zahrnuty služby spojené s nájmem bytu. Splatnost nájemného byla předem, k prvnímu dni každého kalendářního měsíce. Dodatkem ze dne 6. 2. 2008 na čl. 19 by změněn nájem na dobu neurčitou. Z čestného prohlášení ze dne 19. 2. 2009 na čl. 41 má soud za prokázané, že p. [jméno] [příjmení] v zastoupení [titul] [jméno] [příjmení] a žalovaná se dohodly, že elektřina bude převedena přímo na žalovanou a měsíční nájemné bude poníženo o 900 Kč. To, že elektřinu žalovaná hradí samostatně vedle nájemného potvrzuje i řádná faktura za elektřinu na čl.

42. Skutečnost, že byla paní [příjmení] oprávněna uzavřít uvedenou změnu nájemní smlouvy, má soud za prokázanou jednak z výpovědi [jméno] [příjmení], tak i ze seznamu kontaktů na čl. 92 a emailu na čl. 93, kde byla uvedena a kde komunikovala jménem [titul] [jméno] [příjmení].

7. Dne 1. 2. 2008 byla mezi [jméno] [příjmení] /s adresou [adresa]. [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem uzavřena smlouva o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví na čl. 20 - 21, podle níž byl [jméno] [příjmení] zavázán vykonávat služby domovníka a [titul] [jméno] [příjmení] hradit mu měsíční odměnu 2 500 Kč s tím, že tato se započítává na nájemné /bez uvedení splatnosti odměny/.

8. Dopisem ze dne 27. 10. 2017 na čl. 13 /obálka na čl. 8 navrhl pronajímatel [titul] [jméno] [příjmení] prostřednictvím své právní zástupkyně zvýšení nájemného na částku 8 837 Kč, když uvedl, že vychází ze SIPA, podle kterého společní nájemci hradí nájemné 4 864 Kč. Návrh ze strany žalované a [jméno] [příjmení] nebyl akceptován. Rovněž dopisem ze dne 27. 10. 2017 na čl. 16 zaslala právní zástupkyně pronajímatel výpověď smlouvy o zajištění úklidu domu ze dne 1. 2. 2008 k 1. 11. 2017, tuto adresovala na [anonymizována dvě slova], [obec a číslo]. K této se svědek [jméno] [příjmení] vyjádřil, že se mu nedostala do rukou, správcovství nadále vykonával až do 30. 7. 2019, kdy se rozhodl sám smlouvu vypovědět. Z potvrzení o zřízené datové schránky na čl. 45 má soud za prokázané, že 5. 10. 2017 [jméno] [příjmení] požádal o zřízení datové schránky. Dopisem ze dne 22. 5. 2019 na čl. 46 zaslal [jméno] [příjmení] pronajímateli [titul] [jméno] [příjmení] návrh na ukončení smlouvy o zjištění úklidu ze dne 1. 2. 2008 dohodou ke dni 31. 5. 2019, a pokud nedojde k dohodě, tak výpovědí s výpovědní dobou podle uzavřené smlouvy. Dopis byl zaslán na adresu na [anonymizováno] [číslo], [obec a číslo], kde vyzvednut nebyl (obálka a dodejka na čl. 46 rub a 47). Adresa je shodná jako na dodatku k nájemní smlouvě ze dne 6. 2. 2008.

9. Dopisem ze dne 29. 10. 2017 na čl. 9 požádala žalovaná a [jméno] [příjmení] o snížení nájemného z důvodu dlouhodobých závad bytu. Návrh nebyl akceptován.

10. Dopisem ze dne 19. 2. 2021 na čl. 12 odeslaný dne 18. 5. 2021 oznámila žalovaná změnu počtu nájemníků předmětného bytu s tím, že byt výlučně užívá sama.

11. Dne 25. 1. 2022 byla žalované doručena do její datové schránky výzva k úhradě tvrzeného nedoplatku ve výši 28 264 Kč /bez specifikace/ (výzva k úhradě nedoplatku na čl. 15, doručenka do datové schránky na čl. 14). Na tuto reagovala žalovaná tak, že již jednou byla žalována před Obvodním soudem pro Prahu 3 v řízení vedeném pod sp. zn. 21 C 64/2019, kde rovněž bylo rozhodnuto, že žádný dluh nemá a nájemné činí 8 100 Kč měsíčně (dopis žalované ze dne 26. 1. 2022 na čl. 39, dodejka na čl. 40). Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 30. 11. 2020 na čl. 99-100 má soud za prokázané, že [titul] [jméno] [příjmení] postoupil tvrzenou pohledávku za žalovanou a [jméno] [příjmení] z údajně dlužného nájemného od roku 2017 do listopadu 2020 ve výši 62 269,11 Kč na žalobce. Žalobce je novým vlastníkem a pronajímatelem počínaje 1. 12. 2020 (výpis z katastru nemovitostí ze dne 19. 9. 2023).

12. Z přehledu plateb na čl. 17 má soud za prokázáno, že žalovaná hradila pravidelně nájemné do 31. 7. 2019 v částce 5 600 Kč, od srpna 2019 pak 8 100 Kč až do března 2022. Shodné vyplývá i z plateb SIPO na čl. 94.

13. Svědek [jméno] [příjmení] /narozen [rok] v řízení vypověděl, že do bytu dochází, ale nepřespává v něm, bydlí na adrese [adresa], poté 8 100 Kč Smlouvu o zajištění úklidu domu ze dne 1. 2. 2008 musel vypovědět, protože se s [titul] [jméno] [příjmení] nedalo jednat, ten to pak předal nějakým zástupcům realitek, právníkům.

14. Z takto provedeného dokazování má soud za prokázaný tento závěr o skutkovém stavu: výše nájemného bytu [číslo] na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Jinou výši nájemného žalobce neprokázal. Nájemné je placeno řádně a včas, dluh na nájemném k březnu 2022 není.

15. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř. dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti soud neměl pochybností. Soud provedl všechny navržené důkazy ve věci, když na výslechu [titul] [jméno] [příjmení] již žalobce netrval.

16. Po právní stránce soud věc posuzoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), když podle ust. § 3074 odst. 1 platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Mezi žalovanou, [jméno] [příjmení] /ročník [rok] a [jméno] [příjmení] byla řádně uzavřena nájemní smlouva na nájem bytu [číslo] na adrese [adresa]. Pokud by snad absentovala podstatná ujednání nájemní smlouvy z roku 2007 (viz. § 686 zák. č. 40/1964 Sb.), pak její nedostatky byly podle ust. § 2238 o. z. během tříleté lhůty zhojeny. [jméno] [příjmení] /ročník [rok] opustil byt [číslo] v únoru 2021, tedy podle ust. § 2292 o. z. věta poslední je jedinou nájemkyní předmětného bytu žalovaná.

17. Podle § 2221 odst. 1 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. na nového pronajímatele nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy, které vznikly před změnou vlastnictví a které nesledují právní osud nájemního vztahu, tj. nezanikají se zánikem nájmu (tzv. samostatné pohledávky a dluhy). Jde např. o dluh nájemce na nájemném vůči bývalému pronajímateli, právo na poskytnutí slevy na nájemném vůči bývalému pronajímateli, právo nájemce na náhradu škody vůči bývalému pronajímateli. Uvedené pohledávky a dluhy nepřecházejí na nabyvatele věci a existují i nadále mezi osobami, mezi kterými vznikly (tj. mezi nájemcem a původním pronajímatelem - bývalým vlastníkem).“ (viz Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721 2520, relativní majetková práva 1. část – komentář k § 2221 bod 13). Žalobce v řízení však prokázal převod tvrzené pohledávky na dlužném nájemném vůči bývalému pronajímateli, byl tedy aktivně legitimován domáhat se případného nedoplatku žalobou.

18. Podle ust. § 1872 odst. 1 o. z. platí, že je-li několik dlužníků zavázáno plnit společně a nerozdílně, jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Věřitel může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech spoludlužnících, jen na některých, nebo na kterémkoli ze spoludlužníků. Tedy z důvodu, že žalobce nepožadoval tvrzený dluh i po druhém spoludlužníkovi, nelze žalobu zamítnout.

19. Spor se tedy týkal výše nájemného předmětného bytu. Podle ust. § 696 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., obč. zák. platilo, že nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. V řízení bylo prokázáno, že nájemné činilo původně částku 9 000 Kč, počínaje březnem 2009 pak 8 100 Kč. Pronajímatel sice učinil návrh na zvýšení nájemného ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z., tento však nebyl ze strany společných nájemců akceptován. Žaloba ve smyslu ust. § 2249 odst. 3 o. z. však k soudu podána nebyla. Návrh na snížení nájemného pronajímatelem akceptován rovněž nebyl.

20. Podle dohody učiněné ve smlouvě o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví ze dne 1. 2. 2008 se na úhradu nájemného započítávala odměna ve výši 2 500 Kč za výkon činnosti domovníka. Strany se liší pouze v tvrzení o zániku této smlouvy. Původní pronajímatel vypověděl smlouvu ke dni 1. 11. 2017, tento dopis se však do sféry adresáta nedostal, když byl zaslán na adresu odlišnou od adresy uvedené v předmětné smlouvě. Skutečnost, že tomu tak bylo, potvrzuje i to, že [jméno] [příjmení] /ročník [rok] činnost domovníka vykonával, a to až do 30. 7. 2019. [jméno] [příjmení] se rozhodl uvedenou smlouvu vypovědět, pokud nebude akceptován jeho návrh dohody o ukončení k dřívějšímu datu, a toto jednostranné právní jednání učinil dopisem ze dne 22. 5. 2019, který byl zaslán adresu předešlého pronajímatele uvedenou v záhlaví předmětné smlouvy. Skutečnost, že si předchozí pronajímatel dopis nevyzvedl v úložné lhůtě, pak jde k jeho tíži a právní účinky tohoto jednání nelze zvrátit. Proto soud dovodil, že smlouva o zajištění úklidu, přilehlých chodníků a domovnictví ze dne 1. 2. 2008 zanikla výpovědí ke dni 30. 7. 2019.

21. Počínaje 1. 8. 2019 byli tedy společní nájemci povinni hradit nájemné ve výši 8 100 Kč, což skutečně činili. Žádný dluh na nájemném jim /resp. žalované od června 2021 nevznikl.

22. S ohledem na výše uvedené, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku /tedy žalobu zamítl/.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 2 125 Kč Tyto náklady jsou podle ust. § 151 odst. 4 o. s. ř. a vyhl. 254/2015 Sb. tvořeny náklady nezastoupeného účastníka ve výši 300 Kč za každý z úkonů /6 úkonů – převzetí, soudní jednání dne 11. 5. 2023, vyjádření ze dne 4. 6. 2023, nahlížení dne 7. 9. 2023, vyjádření ve věci dne 4. 6. 2023, jednání dne 20. 9. 2023, návrh na odročení jednání není úkon, za něž by bylo možno náhradu přiznat, a dále cestovními náklady za cestu [obec] – [obec] 7. 9. 2003 v částce 96 Kč /jízdné vlakem/ a 20. 9. 2023 v částce 229 Kč /jízdné vlakem/.