19 C 201/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Dášou Vítkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], kterou žalovaná vypověděla žalobkyni nájem bytu [číslo] o velikosti 0+1 o rozloze 21,83 m2, nacházející se v domě [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo], jehož je žalobkyně nájemcem dle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 6 534 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D., advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou, podanou u soudu dne [datum], domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu [číslo] o velikosti 0+1, nacházejícího se v domě [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo], o rozloze 21,83 m2, kterou jí dala žalovaná dopisem ze dne [datum] dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce bytu spočívající v tom, že: 1) žalobkyně dala do užívání byt jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, 2) na adresu bytu zapsala žalobkyně sídlo své osoby jako podnikatele a rovněž sídlo osoby svého syna, 3) nezaplatila zálohy za služby za tři měsíce a nezaplatila nedoplatek za služby za rok 2019, 4) výpověď absentuje poučení nájemce podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku o možnosti vznést proti výpovědi námitky a z tohoto důvodu ji považuje za neplatnou. K důvodu výpovědi uvedeným pod bodem 1), že žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, uvedla, že žalovaná o užívání bytu paní [jméno] [příjmení] a synem žalobkyně [jméno] [jméno] věděla. Tyto osoby byly žalované nahlášeny pro účely stanovení záloh na služby a tyto zálohy byly i za vyšší počet osob ze strany žalobkyně hrazeny. Odmítla, že by byt trvale neužívala. V případě, že nastalo období, kdy byt neužívala, jednalo se vždy o období přechodné, kdy se starala o své staré a bezmocné příbuzné. Za rozhodné považuje skutečnost, že osoby užívající byt byly vždy řádně nahlášeny a nenastal tak případ zakázaného podnájmu či užívání jiné osoby dle nájemní smlouvy. K výpovědního důvodu pod bodem 2), že na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako podnikatele a sídlo osoby svého syna, uvedla, že žalobkyně ani její syn nikdy nevyužívali byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti, samotné zapsání adresy bytu jako sídlo osoby podnikající dle živnostenského zákona není smlouvou zakázáno. Zápis byl způsoben tím, že v době jeho provedení měli na adrese bytu veden trvalý pobyt. Žalobkyně i její syn tedy žádnou faktickou podnikatelskou činnost na adrese bytu neprováděli. K výpovědnímu důvodu uvedeným pod bodem 3), že žalobkyně nezaplatila zálohy za služby za tři měsíce a nezaplatila nedoplatek za služby 2019, uvedla, že nepopírá, že ve lhůtě splatnosti neuhradila zálohy na služby za červenec 2019, listopad 2020 a prosinec 2020 ve výši 610 Kč (3x 610 Kč) a dále vyúčtování služeb za rok 2019 ve výši 2 420 Kč, když prodlení bylo způsobeno opomenutím na straně žalobkyně, ale žalobkyně nebyla na vznik nedoplatku upozorňovaná, ani opětovně k úhradě vyzvána. Jakmile žalobkyně výpověď obdržela, dlužné platby obratem uhradila. Porušení povinnosti žalobkyně však intenzity dle nájemní smlouvy nedosáhlo, když žalobkyně se dostala do prodlení s placením„ pouze“ záloh na služby a jejich vyúčtování, nikoliv i do prodlení s placením nájemného. Navíc toto pochybení bylo již ze strany žalobkyně napraveno. Žalobkyně má za to, že ani v jednom z žalovanou uváděných důvodů nedošlo k hrubému porušení jejích povinností, proto je výpověď neoprávněná.

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě ze dne [datum] sdělila, že nárok uplatněný žalobou neuznává v celém rozsahu. K jednotlivým tvrzením žalobkyně uvedených v žalobě jako důvody neplatnosti výpovědi uvedla: 1) že výpověď z nájmu bytu podle ust. § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), která neobsahuje poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi podle § 2286 odst. 2 o. z. je platná a účinná s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 - II. ze dne [datum] a rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017 ze dne 18. 12. 2018. V části týkající se výpovědního důvodu, že žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, uvedla, že v nájemní smlouvě článek II. písm. a) je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude poskytovat jakýkoliv podnájem nebo užívání bytu nebo jeho části osobám neuvedeným v evidenčním listě. Souhlas s dáním bytu do podnájmu nebyl ze strany žalované jako pronajímatele bytu žalobkyni nikdy udělen. Uvedení syna [jméno] [jméno] vedle nájemkyně do evidenčního listu bylo provedeno na základě žádosti žalobkyně o zvýšení počtu osob pro účely rozpočtu úhrady služeb s tím, že žalobkyní bylo vždy výslovně uváděno, že její syn [jméno] [jméno] užívá byt spolu s žalobkyní jako její syn, tzn. - celkový počet osob v evidenčním listu jsou 2 osoby. Z uvedených skutečností nelze učinit závěr, že žalobkyni byl ze strany žalované udělen souhlas s podnájmem, neboť ten by musel být udělen osobou oprávněnou, a to žalovanou jako pronajímatelem (nikoliv správcem domu), výslovně uvedením počtu osob užívajících byt jako jeden (nikoliv dvě). V případě, že by snad bylo později žalobkyní tvrzeno, že souhlas s podnájmem byl dán pro část bytu, je nezbytné se vypořádat s tím, zda žalobkyně v bytě skutečně bydlí, aby o podnájmu části bytu bylo vůbec možné uvažovat. Žalobkyně v bytě neuspokojuje své bytové potřeby, nemá zde svou domácnost a v bytě dlouhodobě nebydlí od roku 2017. Odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3623/2019 ze dne 9. 6. 2020 a na protokol o jednání vedeného před Obvodním soudem pro Prahu 3 ze dne 19. 2. 2020, sp. zn. 17 C 203/2019, kde bylo vedeno řízení o určení výše nájemného předmětného bytu, kde sama žalobkyně k dotazu soudu uvedla:„ v současné době bydlí v bytě se synem a někdy dříve sama, někdy tam měla postiženou dívku, o kterou jsem se starala. Když se starala o umírajícího tatínka, tak v bytě nebydlela vůbec, teď se zase stará o umírající maminku svého přítele, takže v bytě zatím zůstává syn.“ K dotazu zástupkyně žalobce uvedla, že v podstatě od roku 2017 do současnosti v bytě nebydlí, protože se musí starat o umírající rodiče. V bytě je v současné době syn. V současné době bydlí 150 km od [obec]. Žalobkyně o souhlas s podnájmem bytu jakékoliv třetí osobě žalovanou jako pronajímatele nikdy nežádala, vždy situaci prezentovala tak, že přijímá třetí osobu do své domácnosti a jedná se o společné užívání bytu. Dodala, že autorem evidenčního listu k bytu není žalovaná jako pronajímatel, ale správcovská [právnická osoba] s. r. o. se sídlem [adresa], [obec a číslo], která je pověřena správou domu a s ní souvisejícím vyúčtováním, nikoliv však zásadními změnami smluvní dokumentace, kterým udělení souhlasu s podnájmem bytu bezesporu je. K dalšímu výpovědnímu důvodu, že žalobkyně na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako podnikatele a sídlo osoby svého syna, uvedla, že v nájemní smlouvě článek II. písm. b) je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude využívat byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti. Uzavřením smlouvy o nájmu nevzniká jakýkoliv nárok uvádět adresu bytu jako adresu sídla podnikatele. Umístění sídla je službou, která je navíc standardně zpoplatněná. Jestliže žalovaná jako pronajímatel dala žalobkyni jasně najevo, že si nepřeje, aby byl byt využíván k podnikání s tím, že je však možné o tom ad hoc jednat a souhlas žalované jako pronajímatele získat, žalobkyně věděla, že zapsáním adresy bytu jako sídla podnikatele sebe, ale i svého syna porušuje smlouvu o nájmu a přinejmenším obchází žalovanou jako pronajímatele, když o souhlas s využíváním bytu k podnikání nikdy nepožádala. Navíc žalobkyně má jako jeden z oborů činnosti zapsán v živnostenském rejstříku realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí včetně realitního zprostředkování, která byla až do [datum] živností volnou. To vše bez vědomí žalované jako pronajímatele, natož jejího souhlasu. Dalším výpovědním důvodem je nezaplacení záloh za služby spojené s nájmem a vyúčtováním služeb za rok 2019, kdy ke dni sepsání výpovědi z nájmu bytu žalobkyně dlužila žalované peněžní částky 610 Kč za zálohy na služby za měsíc červen 2019, 610 Kč za zálohy na služby za měsíc listopad 2020, 610 Kč za zálohy na služby za měsíc prosinec 2020 a částku 2 420 Kč za vyúčtování služeb za rok 2019. Žalovaná učinila nesporným, že výše uvedené částky byly následně žalobkyní dne [datum] a [datum] a [datum] poukázány žalované. Žalovaná tvrdí, že v nájemní smlouvě článku IV. je uvedeno, že prodlení s placením nájemného a placení záloh na poskytování služby za období delší než tři měsíce může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalobkyně soustavně porušuje své povinnosti nájemce vyplývající z nájmu bytu. K výpovědi přistoupila z důvodu, že žalobkyně porušila zákaz dání bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, žalobkyně porušila svou povinnost hradit řádně a včas náklady na služby za dobu tří měsíců, žalobkyně porušila svou povinnost hradit řádně a včas ročně vyúčtované nákladů na služby, žalobkyně porušila svou povinnost nevyužívat byt k podnikání, čímž nepochybně hrubě porušila povinnosti nájemce vyplývající z nájmu v návaznosti, na které jí byla z toho důvodu dána výpověď, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou podle ust. § 2288 odst. 1 o. z. pro hrubé porušení povinnosti nájemce. Žalovaná má z těchto důvodů za to, že plně vědomé neplnění povinností nájemce nepožívá právní ochranu. V daném případě jde o oprávněné a platné podání výpovědi žalobkyni pro vědomé a systematické neplnění povinnosti nájemce a následně zneužití institutu na ochranu slabších nájemců k zavrženíhodnému cíli - udržení si bytu jako nástroje výdělku, nikoli k uspokojování bytové potřeby žalované, která nepožívá právní ochrany. Žalobkyně vykonává práva, která jsou v rozporu s dobrými mravy a které proto nemůže být ze strany soudu přiznána ochrana.

3. Při jednání soudu žalobkyně sdělila, aby se soud zabýval otázkou, zdali jednání žalované, která již od roku 2017 věděla, že žalobkyně byt neužívá, učinila výpověď z nájmu bytu teprve výpovědí ze dne [datum]. K tomu žalovaná uvedla, že o jednání žalobkyně, která porušovala práva a povinnosti nájemce předmětného bytu se dozvěděla ex post teprve u jednání ve věci sp. zn. 17 C 203/2019 vedené u zdejšího soudu, kdy u jednání soudu dne [datum] žalobkyně uvedla, že:„ V podstatě od roku 2017 do současnosti v bytě nebydlí, protože se musí starat o umírající rodiče. V bytě je v současné době syn. V současné době bydlí 150 km od [obec]“.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav.

5. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a žalobkyní dne [datum] má soud prokázané, že předmětem nájmu je byt [číslo] nacházející se v 5. patře domu [adresa] v [obec a číslo] - [část obce], ulice [ulice a číslo], o velikosti 0+1. Nájemní smlouva byla uzavřena s účinností od [datum] na dobu neurčitou. V článku II. se uvádí: K datu účinnosti smlouvy je v bytě k trvalému pobytu hlášena 1 osoba (dle evidenčního listu). Nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude a) poskytovat jakýkoliv podnájem nebo užívání bytu nebo jeho části osobám neuvedeným v evidenčním listě, b) využívat byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti, c) vyměňovat byt. Nedodržení bodů a) - c) je důvodem k výpovědi z nájmu bytu bez náhrady s tím, že nájemce je povinen uhradit pronajímateli veškeré náklady, které mu tímto vzniknou. V článku IV. poslední odstavec smlouvy je uvedeno: Prodlení s placením nájemného a placením záloh na poskytované služby za období delší než tři měsíce, může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu dle § 711 odst. 1 písm. d) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. V článku V. se uvádí: Pokud tato smlouva nestanoví jinak, řídí se práva a povinnosti vyplývající z nájmu bytu u nájemce i pronajímatele příslušnými zákony, příslušnou vyhláškou a ustanoveními občanského zákoníku.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná učinila výpověď z nájmu bytu, neboť v rámci soudního řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 17 C 203/2019 o žalobě na určení obvyklého nájemného byly ze strany žalobkyně sděleny skutečnosti odůvodňující ukončení nájemného vztahu založeného smlouvou o nájmu pro hrubé porušení povinnosti nájemce podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Důvody, pro které bylo přistoupeno k výpovědi, jsou, že žalobkyně porušila zákaz dání bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, žalobkyně porušila povinnost hradit řádně a včas náklady na služby za dobu tří měsíců, žalobkyně porušila svou povinnost hradit řádně a včas roční vyúčtování nákladů za služby, žalobkyně porušila svou povinnost nevyužívat byt k podnikání. Nájem bytu byl vypověděn s výpovědní dobou v délce trvání tří měsíců, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co bude výpověď doručena žalobkyni a skončí uplynutím těchto tří měsíců. Výpověď obsahuje poučení žalobkyně o možnosti podat návrh soudu na přezkum, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy byla výpověď doručena.

7. Z emailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně zaslala na adresu [email] kopii občanského průkazu slečny [jméno] [příjmení].

8. Z emailu ze dne [datum] soud zjistil, že [právnická osoba] s. r. o. (správcovská firma žalované) sděluje žalobkyni, že žalovaná souhlasí s tím, že bude žalobkyně užívat byt spolu se synem [jméno] [jméno].

9. Z emailu ze dne [datum] soud zjistil, že právní zástupce žalované zaslal žalobkyni výpověď z nájmu prostřednictvím emailu, neboť dle informací od České pošty, s. p., výpověď ze dne [datum], která byla odeslaná dne [datum], byla dne [datum] neúspěšně doručovaná a následně uložena u doručujícího orgánu, o čemž byla žalobkyně téhož dne vyrozuměna emailem. Žalovaná dodává, že zásilka se prokazatelně dostala do sféry žalobkyně a byla tak doručena.

10. Z detailní informace k zásilkám soud zjistil, že dne [datum] byla zásilka s výpovědí z nájmu bytu převzatá do přepravy prostřednictvím doručujícího orgánu na [obec a číslo], [datum] byla provedena příprava zásilky k doručení na [obec a číslo], [datum] bylo provedeno doručování zásilky na dodejnu II. v [obec a číslo]. Téhož dne adresát zásilky nebyl zastižen a došlo k uložení zásilky s tím, že [datum] byla přijata žádost o změnu doručování s uložením zásilky na poště/balíkovně [číslo] v [obec], dne [datum] došlo k odeslání zásilky na jinou poštu/balíkovnu, [datum] došlo k uložení zásilky na žádost adresáta v [obec], [datum] došlo k dodání zásilky v [obec].

11. Z detailu transakce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně doplatila žalované částku ve výši 2 420 Kč (vyúčtování služeb za rok 2019), z detailu transakce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně doplatila žalované částku ve výši 1 220 Kč (zálohy na služby za měsíc listopad a prosinec 2020), z detailu transakce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně doplatila žalované částku 610 Kč (zálohy na služby za červenec 2019).

12. Z informace o pozemku má soud prokázané, že žalovaná je vlastníkem budovy [adresa] stojící na parcele [číslo] k. ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], na adrese [adresa žalované a žalobkyně], [část obce].

13. Z emailu ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalobkyně sděluje žalované, že v evidenčním listu chybí údaj o synovi žalobkyně, který byt užívá společně s žalobkyní.

14. Z protokolu o jednání vedeného u zdejšího soudu č. j. 17 C 203/2019-91 ze dne 19. 2. 2020 kdy předmětem řízení bylo určení výše nájemného, soud zjistil, že žalobkyně zde byla vyslýchaná jako účastník řízení, která po poučení v souladu s ust. § 131 o. s. ř. mimo jiné k věci uvedla, že v současné době bydlí v bytě se synem, někdy dříve sama, někdy tam měla postiženou dívku, o kterou se starala, když se starala o umírajícího tatínka, tak v bytě nebyla vůbec, teď se zase stará o umírající maminku svého přítele, takže v bytě zatím zůstává syn. K dotazu právního zástupce žalobce uvedla, že od roku 2017 do současnosti v bytě nebydlí, protože se musí starat o umírající rodiče. V bytě je v současné době syn. O ostatní nájemce bytu se nestará, ani nestarala ani v době, kdy tam žila. V současné době bydlí 150 km od Prahy. K dotazu, jestli je OSVČ nebo zaměstnaná, neodpovídá, odmítá odpovědět. K dotazu, zdali je syn zaměstnán či OSVČ, uvádí, že syn je po operaci páteře a v současné době není zaměstnán.

15. Z výpisu z živnostenského rejstříku žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně je OSVČ, jejíž sídlo je zapsané na adrese [adresa žalované a žalobkyně], od [datum], tedy v nájemním bytě. K předmětu živnostenského oprávnění žalobkyně náleží mimo jiné realitní činnost, správa a údržba nemovitostí, kdy tato činnost byla zahájena [datum], ukončena [datum]. Jedná se o druh živnosti - ohlašovací volná.

16. Z výpisu živnostenského rejstříku syna žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že je veden jako OSVČ se sídlem podnikání [adresa žalované a žalobkyně], tedy v nájemním bytě.

17. Z návrhu dohody o narovnání práv a povinností učiněného žalovanou v rámci řízení sp. zn. 17 C 203/2019 soud zjistil, že žalovaná navrhovala žalobkyni novou výši nájemného ve výši 7 500 Kč měsíčně. Žalobkyně tuto nabídku od žalované odmítla.

18. Z evidenčního a výpočtového listu (strana 2) soud zjistil, že je platný od [datum] a je zde uvedena osoba užívající prostor žalobkyně a její syn [jméno] [jméno].

19. Z evidenčního a výpočtového listu s datem platnosti od [datum] soud zjistil, že jako uživatel bytu je uvedena žalobkyně. Evidenční počet osob je uveden 2.

20. Z výpisu z účtu žalované za listopad, prosinec 2020 a leden 2021 soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované částku 4 161 Kč za každý měsíc, tj. částku 12 483 Kč. Z tohoto přehledu nevyplývá, že by žalobkyně zaslala dlužné zálohy na služby ve výši 3x 610 Kč za měsíc listopad, prosinec 2020 a leden 2021.

21. Z emailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně zasílá evidenční a výpočtový list za sebe a syna a sděluje, že jsou oba nahlášeni od [datum].

22. Z emailu ze dne [datum] soud zjistil, že správní firma [právnická osoba] sděluje žalobkyni skutečnost, že si je vědom toho, že v předmětném bytě žila [jméno] [příjmení] bez písemného souhlasu pronajímatele, což bylo ze strany žalované jako pronajímatele tolerováno.

23. Z eamilu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně správní firmě sdělila, že dne [datum] ukončila pobyt v bytě slečna [jméno] [příjmení].

24. Ze sdělení žalobkyně ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně sděluje, že došlo k ukončení podnájmu slečnou [jméno] [příjmení] (bod 1), žalobkyně sděluje, že osobně stavěla dva domy - rodičů a svůj a v současné době pomáhá při dostavbě domu druhého syna (bod 5).

25. Z evidenčního a výpočtového listu platného od [datum] soud zjistil, že byl stanoven předpis nájmu včetně záloh na služby ve výši 9 220 Kč měsíčně.

26. Z evidenčního listu platného od [datum] má soud prokázané, že se jedná o opravený evidenční list se zpětnou platností, kdy celkový rozpis záloh na nájem a služby činí částku 4 771 Kč.

27. Z dalších listinných důkazů nevyplynulo nic podstatné pro rozhodnutí v dané věci (protokol o prohlídce bytu ze dne [datum], emailová komunikace ohledně úhrady bojleru, emailová komunikace ohledně zvýšení nájemného a návrh na nařízení předběžného opatření ve věci sp. zn. 17 C 203/2019).

28. Soud zamítl návrh právního zástupce žalobkyně výslechem žalobkyně, neboť měl za to, že provedené důkazy jsou dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci za situace, kdy žalobkyně se k jednání soudu nedostavila s odůvodněním, že má zlomenou nohu, přičemž žádný důkaz prokazující její zdravotní omezení a nemožnost dostavit se k jednání soudu, které bylo nařízeno v listopadu roku 2021, nebyl soudu předložen.

29. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu věci.

30. Ze shodných skutkových zjištění má soud prokázané, že žalobkyně je nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo], o velikosti 0+1 o rozloze 21,83 m2, a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Pronajímatelem je žalovaná. Dopisem ze dne [datum] byla žalobkyni žalovanou dána výpověď nájmu bytu v souladu s ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pro hrubé porušení povinnosti nájemce v tříměsíční výpovědní době, kde výpovědními důvody jsou, že žalobkyně dala do užívání jiné osobě byt bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako pronajímatele a sídlo osoby svého syna a nezaplatila zálohy za služby za tři měsíce a nezaplatila nedoplatek za služby roku 2019. Ve výpovědi byla žalobkyně poučena o možnosti přezkumu výpovědi ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Výpověď byla žalobkyni doručena [datum], Žalobkyně podala žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu bytu dne [datum], tedy včas.

31. Po právní stránce soud věc posoudil ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., o. z., dle občanského zákoníku účinného ke dni podání výpovědi z nájmu bytu.

32. Dle § 2286 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájemce pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

33. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

34. Podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době.

35. Podle ust. § 2235 odst. 1 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu, jedná se o relativní kogentnost ve vztahu k nájemci.

36. Nejdříve se soud zabýval námitkou žalobkyně, že ve výpovědi nájmu bytu absentuje poučení nájemce dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. V daném případě soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, dle kterého neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky, není z tohoto důvodu výpověď neplatná. Z výše uvedeného je zřejmé, že podání (či nepodání) námitek nájemcem nemá žádné právní následky, podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Proto, neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu výpověď neplatná. Tento závěr nezhoršuje ani postavení nájemce, jehož obrana proti výpovědi z nájmu bytu je dostatečně zajištěna právem domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem.

37. Právní rozbor jednotlivých výpovědních důvodů uvedených ve výpovědi nájmu bytu: 1) žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela. V nájemní smlouvě v článku II. písm. a) ze dne [datum] je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude poskytovat jakýkoliv podnájem nebo užívání bytu nebo jeho části osobám neuvedeným v evidenčním listě.

38. Podle ust. § 2272 odst. 2 o. z. pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou, anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

39. Podle § 2274 o. z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ust. § [číslo] se použije přiměřeně.

40. Žalobkyně v řízení prokazovala, že syna měla zapsaného v evidenčním listě a žalovaná souhlasila, že syn bude byt užívat spolu s ní (č. l. 9, 48, 48rub) a že bydlení [jméno] [příjmení] žalovaná tolerovala (č. l. 75). Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že žalovaná žalobkyni souhlas s podnájmem bytu nikdy neudělila. Uvedení syna [jméno] [jméno] vedle žalobkyně coby nájemkyní do evidenčního listu bylo provedeno na základě žádosti žalobkyně o zvýšení počtu osob pro účely rozpočtu úhrad služeb s tím, že žalobkyní bylo uváděno, že její syn [jméno] [jméno] užívá byt spolu s žalobkyní jako její syn, tzn. - celkový počet osob v evidenčním listu byl uveden 2. Z těchto okolností nelze učinit závěr, že byl žalobkyni ze strany žalované udělen souhlas s podnájmem ve prospěch jejího syna a rovněž tak nelze usoudit ani, že by byl učiněn souhlas žalované k podnájmu ve prospěch [jméno] [příjmení], neboť tato předmětný byt do [datum] užívala bez písemného souhlasu žalované, což bylo žalovanou pouze tolerováno. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo - především z protokolu z jednání vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 17 C 203/2019 ze dne 19. 2. 2020, že žalobkyně od r. 2017 do současnosti v bytě nebydlí, neboť se musí starat o umírající rodiče, v bytě je v současné době její syn a žalobkyně bydlí 150 km od [obec]. Zde soud rovněž odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, dle kterého za trvalé bydlení nelze považovat pouze občasné návštěvy a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalobkyně dle svého vlastního sdělení v bytě nebydlí minimálně od r. 2017, v bytě neuspokojuje své bytové potřeby. V případě, že v bytě nechtěla bydlet, měla o této skutečnosti žalovanou informovat a požádat o souhlas s podnájmem bytu v případě, že chtěla, aby byt užívala jiná osoba, např. [jméno] [příjmení], nebo syn žalobkyně. Vzhledem k tomu, že z evidenčních listů je jednoznačně prokázáno, že v nich nikdy nebyla ve vztahu k bytu uvedena samostatně jakákoliv třetí osoba, je zřejmé, že ze strany žalované nikdy nedošlo k udělení souhlasu s podnájmem bytu. Z evidenčních listů vyplývá, že se jednalo o nahlášení počtu osob přijatých do domácnosti - tzn. ke společnému soužití, v žádném případě ne k podnájmu bytu. Navíc autorem evidenčních listů není žalovaná jako pronajímatel, ale správní firma [právnická osoba] se sídlem [adresa], [obec a číslo], která je pouze pověřena správou domu a s ní souvisejícím vyúčtováním, nikoliv však zásadními změnami smluvního charakteru, ke kterému udělení souhlasu s podnájmem bytu ze strany pronajímatele patří. Bez právního významu je i vyznačení trvalého pobytu na adrese předmětného bytu, neboť toto má jen evidenční účinky (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3623/2019 ze dne 9. 6. 2020). Soud má za to, že z důvodu, že žalobkyně dala byt do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele v době, kdy v bytě trvale nebydlela, byl zcela naplněn výpovědní důvod ve výpovědi ze dne [datum].

41. K výpovědnímu důvodu, že žalobkyně na adresu bytu zapsala sídlo své osoby jako podnikatele a sídlo osoby svého syna.

42. V nájemní smlouvě čl. II. písm. b) je uvedeno, že nájemce se zavazuje, že bez písemného souhlasu pronajímatele nebude využívat byt k provádění živnostenské nebo obdobné činnosti.

43. Dle ust. § 2255 odst. 2 o. z., nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

44. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyně a její syn v bytě měli zapsané pouze sídlo svého podnikání, z provedeného dokazování nevyplynulo, že by v něm vykonávali podnikatelskou činnost, a byt, resp. ostatní nájemce domu tím nijakým způsobem nezatěžovali. Samotné uvedení místa bydlení jako sídla nebo místa podnikání hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývajících z nájmu bytu není v případě, užívá-li nájemce byt řádně k uspokojování své potřeby bydlení a provozuje samostatnou podnikatelskou činnost (živnost) ve svých provozovnách, nikoliv v bytě (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2021 sp. zn. 26 Cdo 1846/2000). Žalovaná v řízení netvrdila ani neprokázala, že žalobkyně společně se svým synem v předmětu nájmu vykonávali svou živnostenskou a podnikatelskou činnost. Tento výpovědní důvod nebyl ze strany žalované prokázán.

45. Výpovědní důvod nezaplacení záloh na služby spojené s nájmem a vyúčtováním služeb za rok 2019.

46. V nájemní smlouvě v článku IV. je uvedeno, že prodlení s placením nájemného a s placením záloh na poskytování služby za období delší než tři měsíce může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu.

47. Podle ust. § 557 o. z., připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

48. Podle ust. § 1812 odst. 1 o. z., lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

49. V daném případě má soud za to, že o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy by došlo pouze tehdy, pokud by žalobkyně nezaplatila v součtu částku, která odpovídá nájemného a zálohám za tři měsíce. Nájemné bylo stanoveno ve výši 3 536 Kč a zálohy ve výši 1 220 Kč měsíčně, tj. součet 4 756 Kč měsíčně. Výše částky odpovídající třem měsícům je částka 14 268 Kč. Ke dni sepsání výpovědi ze dne [datum] žalobkyně dlužila žalované částku 4 250 Kč odpovídající zálohám na služby za měsíc červenec 2019, listopad 2020, prosinec 2020 a vyúčtování služeb za rok 2019, které byly následně po podání výpovědi žalobkyní uhrazeny. Vzhledem k tomu, že žalobkyně žalované nedlužila částku odpovídající nezaplacenému nájemnému a zálohám za více jak tři měsíce, soud ani toto nepovažuje za důvod pro výpověď.

50. Žalobkyně u jednání soudu sdělila, že by se měl soud zabývat otázkou dobrých mravů vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná od roku 2017 věděla, že předmětný byt neužívá pro sebe a učinila výpověď z nájmu bytu až dne [datum].

51. Podle ust. § 580 odst. 1 o. z. neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

52. Námitku žalobkyně, zdali jednání žalované vzhledem k časovému odstupu, kdy se dozvěděla o tom, že žalobkyně předmětný byt neužívá, ke dni podání žaloby soud považuje za zcela irelevantní vzhledem ke skutečnosti, že o této záležitosti se žalovaná dozvěděla až u jednání soudu dne [datum] ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 17 C 203/2019. Soud naopak hodnotí vzhledem k výše uvedenému jednání žalobkyně jako jednání, které neodpovídá zásadám dobrých mravů vzhledem ke skutečnosti, že žalobkyně má byt v nájmu na základě smlouvy ze dne [datum], jehož aktuální výše měsíčního nájemného včetně služeb je 4 771 Kč Nájemní smlouvy na obdobné byty v bytových domech žalované se pohybují ve výši od 8 000 Kč měsíčně. Naopak soud má za to, že žalobkyně sama těží z nepoměru práv a povinností mezi žalobkyní a žalovanou, které jsou dány smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] při vědomosti aktuálních cen nájemného v centru [obec]. Za této situace má soud za to, že výkon práva žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy, kterému nemůže být ze strany soudu v žádném případě poskytnuta ochrana za situace, kdy žalovaná prokázala, že byl naplněn výpovědní důvod tím, že žalobkyně dala do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele byt v době, kdy v bytě trvale nebydlela. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobu v plném rozsahu zamítl a určil, že výpověď nájmu bytu daná žalovanou žalobkyni dopisem ze dne [datum] je oprávněná.

53. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle zásady úspěchu ve sporu upravené v ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Protože ve sporu byla plně úspěšná žalovaná, přiznal jí soud náhradu nákladů řízení vůči žalobkyni. Náklady úspěšné žalované spočívají v odměně za zastupování advokátem ve výši 1 500 Kč za 1 úkon právní služby stanovené podle § 6 odst. 1, § 7 bod 4, § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, neboť nejde o žalobu na určení (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016). Právní zástupce žalované učinil ve věci 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření ve věci, účast u jednání soudu), 3 náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a přiznal 21% DPH ve výši 1 134 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem náklady řízení ve výši 6 534 Kč.