19 C 221/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Dášou Vítkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. právnická osoba , IČO sídlem adresa 2. právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované zastoupené advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši 75 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná 1) je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 150 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí.

II. Žaloba, aby žalovaná 2) byla povinna zaplatit žalobci částku 150 000 Kč spolu s úrokem z prodlení v e výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná 1) je povinna zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 75 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí.

IV. Žalovaná 1) je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 109 344,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí, k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátky.

V. Žalobce je povinen zaplatit žalované 2) na náhradě nákladů řízení částku ve výši 53 724 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí, k rukám právního zástupce žalované 2) [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta.

1. Žalobce se žalobou, která byla u soudu podána dne [datum], domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované 1) a žalované 2) zaplatit žalobci společně a nerozdílně 150 000 Kč s příslušenstvím a žalované 1) povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 75 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobce jako kupující uzavřel dne [datum] s žalovanou 1) jako prodávající a žalovanou 2) jako zprostředkovatelem (realitní kancelář) rezervační smlouvu (dále„ Smlouva“) na nemovité věci s tím, že kupní smlouva měla být uzavřena do [datum]. Předmětem Smlouvy byla bytová jednotka [číslo] o dispozici 2+k.k., k. ú. [obec], umístěné na parcele st. 384, jejíž součástí je stavba [adresa] a zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] (dále také jen„ nemovitosti“ nebo„ předmět rezervace“) a dále souvisejících přiléhajících nemovitostí. Žalovaná 1) měla ve vlastnictví předmětné nemovitosti, zastupoval ji jednatel [jméno] [příjmení]. Žalovaná 2) byla zprostředkovatelem a realitní kanceláří, k jednání za ní byl pověřen [jméno] [příjmení] jako regionální manažer. Žalobce uhradil v požadované lhůtě žalované 1) rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč s tím, že ve Smlouvě bylo ujednáno, že rezervační záloha bude v případě uzavření kupní smlouvy započítána na kupní cenu nemovitostí. Smlouva byla následně 2 krát prodloužena písemným dodatkem [číslo] do [datum], písemným dodatkem [číslo] do [datum], s tím, že kupní smlouva bude uzavřena do [datum]. Jednáno bylo i o dalším prodloužení rezervačních smluv. Prodloužení byla činěna z důvodu na straně žalované 1). K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu oznámení žalované 1), že ukončuje s žalobcem spolupráci a o prodloužení rezervace již nemá zájem. Žalovaná 1) jednostranné oznámení učinila dopisem ze dne [datum]. K vrácení rezervační zálohy žalobci ve výši 150 000 Kč nedošlo. Žalobce má za to, že neporušil žádné povinnosti ze Smlouvy a prokazatelně nezavinil, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo. [ulice] práce nebyly ze strany žalované 1) na předmětu rezervace dokončeny. V době, kdy byla uzavíraná Smlouva, neodpovídal předmět prodeje skutečnosti, z právního hlediska fakticky v požadované podobě (2+k.k.) nemovitost neexistovala, do katastru nemovitostí byla zapsána teprve [datum]. Žalobce byl po celou dobu v kontaktu pouze s žalovanou 2) jako zprostředkovatelem (prostřednictvím [jméno] [příjmení]), nikoliv se žalovanou 1) jako vlastníkem nemovitostí. Důvodem pro ukončení spolupráce bylo údajné porušení povinností ze Smlouvy, spočívající v tom, že žalobce neměl zajištěno financování prostřednictvím úvěrové smlouvy. Žalobce dodává, že úvěr měl předjednán, byl solventní, měl k dispozici 25 % sjednané kupní ceny z vlastních zdrojů. Má za to, že se jedná o účelové tvrzení žalované 1), aby odůvodnila zápočet rezervační částky na smluvní pokutu. Předmětná nemovitost byla prodána jinému zájemci. I když se žalobce pokoušel se žalovanými jednat mimosoudně, neměl úspěch.

2. Žalovaná 1) ve svém podáním ze dne [datum] (č. l. 91) nárok žalobce neuznala, a to ani v části z důvodů, že došlo k porušení povinnosti žalobce, který porušil bod 7. Smlouvy, veškeré záležitosti spočívaly na 2) žalované, transakce mezi žalovanou 1) a žalovanou 2) jsou interní záležitostí, která nemůže mít vliv na třetí osobu. Dle informací, které měla žalovaná 1) od bankovních institucí, neměl žalobce zajištěny finanční prostředky k uskutečnění převodů, čímž porušil bod 7. Smlouvy a tato skutečnost byla důvodem ukončení spolupráce ze strany žalované 1). Jsou nepravdivá tvrzení žalobce o tom, že žalovaná 1) neměla žalobci co prodat, když bytová jednotka i ostatní nemovitosti jsou již řádně zapsány v katastru nemovitostí. Žalobce byl seznámen se stavem nemovitostí, byl průběžně informován o stavu probíhajících prací. Z důvodu procesní opatrnosti namítla promlčení nároku na smluvní pokutu a k vrácení rezervační zálohy.

3. Žalovaná 2) ve vyjádření ze dne [datum] (č. l. 86) sdělila, že není ve věci pasivně věcně legitimovaná. Za žalovanou 2) jednal [jméno] [příjmení] jako regionální manažer s vlastním IČ. Rezervace byla nesporně složená na účet žalované 1), a proto nemůže být subjektem legitimovaným k vrácení rezervační zálohy. Uvedla, že není relevantní, jak si mezi sebou žalovaná 1) a žalovaná 2) finanční prostředky rozdělili, jde o vztah mezi těmito dvěma subjekty, který nezakládá pasivní legitimaci žalované 2) ve sporu. Navrhla ve vztahu k její osobě zamítnutí žaloby.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav:

5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 1) má soud prokázané, že je obchodní firmou, s právní formou - společnost s ručením omezeným, k jejíž předmětu činnosti náleží pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované 2) má soud prokázané, že se jedná o obchodní firmu s právní formou akciová společnost, k jejíž předmětu podnikání náleží mimo jiné realitní zprostředkování.

7. Z rezervační smlouvy [číslo] ze dne [datum], vč. příloh, má soud prokázané, že byla uzavřena mezi žalobcem, žalovanou 1), coby prodávající, žalovanou 2), coby zprostředkovatelem, jejímž předmětem bylo uzavření rezervační smlouvy za účelem rezervace bytové jednotky [číslo] o dispozici 2+k.k., k. ú. [obec], nacházející se na parcele st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [adresa] zapsané v katastru nemovitostí [list vlastnictví] a dále souvisejících a přiléhajících nemovitostí s tím, že strany se dohodly, že kupní smlouva k předmětným nemovitostem bude uzavřena do [datum]. Rezervační záloha byla sjednána v bodě 5. Smlouvy, v němž se žalobce zavázal uhradit žalované 1) na účet žalované 2) rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč s tím, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v termínu sjednaném bodě 4. Smlouvy z důvodu na straně žalované 1) nebo žalované 2), bude rezervační záloha žalobci ze strany žalované 2) vrácena do 5 pracovních dnů po výzvě strany kupující. V článku 8. Smlouvy je sjednána smluvní pokuta tak, že v případě porušení povinnosti kupujícím, je tento povinen uhradit žalované 2) smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, přičemž tato je oprávněná k započtení složené rezervační zálohy na smluvní pokutu. Žalovaná 2) se v tomto případě zavazuje vyplatit žalované 1) plnění ve výší jedné poloviny složené rezervační zálohy za zmařený obchod jí vyhledanou stranou kupující. Pokud strana prodávající poruší některou ze svých povinností, v jejímž důsledku nedojde k uzavření kupní smlouvy, zavazuje se uhradit smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervační zálohy žalované 2) a smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervační zálohy straně kupující. V případě prodlení straně kupující s úhradou rezervační zálohy delší jak 7 dní, je žalovaná 1) a žalovaná 2) oprávněna od smlouvy odstoupit.

8. Z Dodatku k rezervační smlouvě ze dne [datum] má soud prokázané, že Smlouva byla prodloužena do [datum], z Dodatku k rezervační smlouvě [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že Smlouva se prodlužuje do [datum].

9. Z dopisu adresovaného žalobci žalovanou 1) ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná 1) oznámila žalobci ukončení spolupráce s odůvodněním, že termín k uzavření kupní smlouvy uplynul, nedošlo k jejímu uzavření a žalovaná 1) nemá zájem o další prodloužení Smlouvy, neboť dle informací, které obdržela, žalobce nemá k datu [datum] uzavřenou úvěrovou smlouvu, čímž došlo k porušení ustanovení bodu 7. Smlouvy.

10. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] ze dne [datum] soud zjistil, že bytová jednotka [číslo] byt nacházející se na parcele st. [anonymizováno] v k. ú. [obec], zapsaná na [list vlastnictví] je zapsaná do vlastnictví žalované 1). Právní účinky zápisů k okamžiku [datum].

11. Z e-mailové komunikace vedené mezi žalobcem a pověřenou osobou žalované 2) [jméno] [příjmení], soud zjistil, že byla mezi nimi vedena komunikace týkající se prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy z důvodu, že předmětná nemovitost nebyla zapsána v katastru nemovitostí a rovněž otázky řešení hypotečního úvěru.

12. Z návrhu Smlouvy o úvěru [číslo] která měla být uzavřená mezi [právnická osoba] [anonymizována tři slova] a žalobcem, soud zjistil, že byla připravená k podpisu smlouva o úvěru, na základě které měl být žalobci poskytnut úvěr ve výši 2 552 000 Kč s předpokládaným termínem přidělení cílové částky 3. čtvrtletí 2021. Návrh smlouvy je ze dne [datum].

13. Z návrhu Dohody o správě kupní ceny má soud za prokázané, že byla připravená dohoda mezi žalovanou 1) coby prodávajícím, žalobcem coby kupujícím, [právnická osoba] a zástavním věřitelem společností [právnická osoba]

14. Z návrhu Kupní smlouvy bez data a podpisů soud zjistil, že byla připravená kupní smlouva mezi žalovanou 1) a žalobcem týkající se převodu nemovitostí z žalované 1) na žalobce za kupní cenu 3 026 980 Kč.

15. Z e-mailu nazvaného předžalobní upomínka ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce zaslal žalované 1) předžalobní upomínku k vrácení rezervačního poplatku.

16. Z e-mailové komunikace vedené mezi účastníky řízení od [datum] do [datum] soud zjišťuje, že žalobce vedl s žalovanou 1) a žalovanou 2) komunikaci na řešení vrácení rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč. Z listiny nazvané prosba o přezkoumání popsané situace adresované žalované 1), jejíž součástí je i dodejka, soud zjistil, že žalobce oslovoval žalovanou 2) k řešení situace týkající se předmětné rezervační smlouvy. Z předžalobní upomínky - výzvy k vrácení rezervační zálohy adresované žalované 2) soud zjistil, že tato byla vyzvána dopisem žalobce ze dne [datum]. Součástí předžalobní výzvy je i doručenka prokazující odeslání a převzetí písemnosti s tím, že termín k vrácení rezervační zálohy byl stanoven [datum].

17. Z předžalobní výzvy před podáním žaloby a výzvy k úhradě rezervační zálohy a smluvní pokuty ze dne [datum] adresované žalované 1) má soud prokázané, že žalobce vyzýval žalovanou jednak k úhradě rezervační zálohy a smluvní pokuty.

18. Z předžalobní výzvy před podáním žaloby a výzvy k úhradě rezervační zálohy a smluvní pokuty ze dne [datum] adresované žalované 2) má soud prokázané, že žalobce vyzval žalovanou 2) k zaplacení částky 150 000 Kč a smluvní pokuty. Součástí výzev jsou doručenky.

19. Z e-mailové komunikace založené na č. l. 66-75 má soud prokázanou komunikaci mezi účastníky řízení ohledně záležitosti týkající se řešení předmětné nemovitosti, řešení rezervační zálohy a smluvní pokuty v případě neuzavření kupní smlouvy.

20. Z výpisu z účtu vedeného u [právnická osoba], má soud prokázané, že žalobce odeslal dne [datum] na účet jednatele žalované 1) [jméno] [příjmení] částku 150 000 Kč.

21. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], který zastupoval žalovanou 2), soud zjistil, že ke zmaření obchodu došlo z důvodu na straně žalované 1), která prostřednictvím svého tehdejšího jednatele [jméno] [příjmení] ukončila spolupráci s žalobcem na základě dopisu ze dne [datum], ve kterém žalovaná 1) oznámila žalobci, že již nemá o uzavření obchodu s žalobcem zájem, neboť má za to, že žalobce neměl uzavřenou smlouvu, na základě které by měl zajištěné financování předmětné nemovitosti. Osvědčil tvrzení žalobce, že stavební práce na předmětné nemovitosti, nebyly dokončeny ani v průběhu dalšího prodloužení rezervační lhůty do [datum] a nebyly odstraněny právní nejasnosti ohledně přiléhajících pozemků, které měly být předmětem prodeje, kdy předmět rezervace nebyl stavebně dokončen. Žalobce složil na účet žalované 1) rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč. Nemovitost, která měla být předmětem kupní smlouvy, fakticky ani právně neexistovala. Žalovaná 1) obdržela od žalobce 150 000 Kč jako rezervační zálohu, polovinu, tedy 75 000 Kč zaslala žalované 2), žalovaná 2) tuto částku vrátila žalované 1), která ji opět poslala na účet žalované 2).

22. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], jednatele žalované 1), (do [datum]) soud zjistil, že s žalobcem byla uzavřena Smlouva na budoucí prodej bytové jednotky. Smlouva byla uzavřena i s žalovanou 2), která zajišťovala prodej nemovitosti. V době podpisu Smlouvy se na nemovitosti pracovalo a z tohoto důvodu byly ke Smlouvě sepsány dodatky. Žalobce v době podpisu Smlouvy a jejích dodatků neměl finanční prostředky na zakoupení nemovitosti. Vzhledem k tomu, že neměl uzavřenou smlouvu o hypotečním úvěru a nepodepsal další dodatek, dospěl k závěru, že žalobce nemá zájem o byt. Na účet žalované 1) byla zaslána rezervační záloha žalobcem ve výši 150 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaná 1) měla za to, že žalobce nemá dostatek finančních prostředků pro financování nemovitostí, zaslala žalovaná 1) žalobci dopis o ukončení spolupráce. Žalované 2) byla vyplacena žalovanou 1) částka 75 000 Kč, tedy polovina rezervační zálohy, kterou žalovaná 2) žalované 1) vrátila, ta jí následně odeslala na účet žalované 2) a situace se do dnešního dne nezměnila.

23. Provedené důkazy soud zhodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a považoval je za dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci, kdy další důkazy soud pro nadbytečnost neprováděl, když by nepřinesly nic podstatného pro zjištění skutkového stavu věci 24. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu věci:

25. Účastníci řízení uzavřeli dne [datum] trojstrannou rezervační smlouvu na koupi nemovité věci – bytové jednotky [číslo] o dispozici 2+k.k., k. ú. [obec], umístěné na parcele č. stavební [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [adresa] a zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] a souvisejících nemovitostí s tím, že bylo dohodnuto, že bude uzavřena kupní smlouva k předmětným nemovitostem do [datum]. Rezervační doba byla následně 2 krát prodlužována písemnými dodatky do [datum]. Z předložených důkazů a výslechu svědků bylo prokázáno, že předmět převodu nebyl perfektní, tzn., nebylo co převádět, a to byl důvod pro prodlužování rezervační doby. K datu [datum] nedošlo k uzavření kupní smlouvy, pročež tímto dnem zanikl závazek kupujícího i prodávajícího uzavřít mezi sebou kupní smlouvu. Vzhledem k tomu, že na účet žalované 1) byla žalobcem složena rezervační záloha ve výši 150 000 Kč, požadoval žalobce po obou žalovaných společně a nerozdílně vrácení zaplacené rezervační zálohy, která byla zaslána na bankovní účet žalované 1). Současně se domáhal po žalované 1) uhrazení částky 75 000 Kč jako smluvní pokuty v souladu s bodem 8. Smlouvy.

26. Dle ust. § 1746 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

27. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 věty první o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

28. Podle ust. § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

29. Dle ust. § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

30. Dle ust. § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plní-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

31. Podle ust. § 619 odst. 1 o. z. jedná-li o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Podle ust. § 619 odst. 2 o. z. právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

32. Podle ust. § 621 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá 3 roky.

33. Podle ust. § 1729 odst. 1 o. z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Dle ust. § 1729 odst. 2 o. z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

34. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná pouze částečně a to pouze ve vztahu k žalované 1). <b>Pasivní věcná legitimace žalované 2)</b> 35. Věcná legitimace představuje hmotněprávní vztah účastníka ke konkrétní projednávané věci (předmětu řízení). Věcnou legitimaci tak má v řízení o žalobě ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se právní vztah nebo právo týká. Rezervační záloha ve výši 150 000 Kč byla nesporně zaslána na bankovní účet žalované 1). Žalovaná 2) tak nemohla získat majetkový prospěch z právního důvodu, který následně odpadl. Pokud došlo k převodu 75 000 Kč, což bylo v řízení nesporné na účet žalované 2), jedná se o interní vztah, který nemůže zakládat nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči třetí osobě. Pokud jde o bod 5. Smlouvy, ve kterém je uvedeno, že rezervační zálohu vrátí žalovaná 2), pak toto ustanovení je podmíněno předchozím převodem rezervační zálohy ze strany žalobce do sféry vlivu žalované 2), k čemuž nedošlo. Změnou příjemce rezervační zálohy muselo dojít také ke změně v osobě, která má rezervační zálohu vrátit, přestože to není ve Smlouvě výslovně ujednáno. Žalovaná 2) není v předmětném řízení pasivně věcně legitimována a proto soud žalobu vůči ní zamítl. Ve vztahu k žalované 2) nebyla ujednána smluvní pokuta v rezervační smlouvě, to však žalobce ani netvrdil. <b><i>Finančnímu zajištění žalobce.</b></i> 36. Žalovaná 1) tvrdila, že ukončila spolupráci s žalobcem z důvodu, že žalobce neměl k datu ukončení spolupráce uzavřenou úvěrovou smlouvu, čímž porušil bod 7. rezervační smlouvy. Dle bodu 7. rezervační smlouvy strana kupující prohlašuje, že je schopen svými či cizími prostředky financovat kupní cenu a po celou dobu trvání této smlouvy si tuto svou schopnost udrží. Z žádných důkazů předložených žalobcem nebylo prokázané, že by žalobce porušil bod 7. Smlouvy. Naopak z provedeného dokazování je prokázáno, žalobce aktivně jednal s bankou k uzavření úvěrů. Z listiny - dohody o správě kupní ceny (č. l. 37) navíc vyplývá, že [anonymizována dvě slova] již měla ke dni [datum] připravenou smluvní dokumentaci, tj. dohodu o správě kupní ceny, která měla zajistit úhradu části kupní ceny za nemovitost. Stejně z provedeného dokazování je prokázáno, že byla připravena smlouva o úvěru u [právnická osoba] (č. l. 26). Soud má za to, že žalobce v řízení prokázal, že financování nemovitostí měl zajištěno. Ostatně žalobce mohl mít i finanční prostředky vlastní. Rovněž je nutné přihlédnout k tomu, že úvěr zajišťovala po celou dobu pro žalobce žalovaná 2). Žalovaná 1) v řízení neprokázala, že by se žalobce v rozhodné době nacházel v takové finanční situaci, která by neumožňovala předmětnou nemovitost zakoupit. Tvrzení žalované 1) o finanční neschopnosti žalobce se jeví jako ryze účelové, kdy žalovaná 1) ani přes výzvu soudu ze dne [datum] nepředložila soudu žádný důkaz k prokázání svého tvrzení, týkající se nezajištění úvěrového financování žalobce. Žalobce vystupoval ve vztahu z pozice spotřebitele a vztahují se na něj zákonné ustanovení o ochraně spotřebitele.

37. Předpokladem vzniku právního vztahu z bezdůvodného obohacení je získání majetkové hodnoty jedním subjektem na úkor jiného, v jehož majetkových poměrech se tato změna projevila negativně. Aktivně legitimovaným subjektem k uplatnění práva na vydání bezdůvodného obohacení je ten, na jehož úkor bylo bezdůvodné obohacení získáno, tedy subjekt, v jehož majetkové sféře došlo ke zmenšení majetkových hodnot pasivně; pasivně legitimován je ten, jehož majetek se na úkor druhého neoprávněně zvětšil, nebo u koho nedošlo ke zmenšení majetku, ač k tomu mělo v souladu s právem dojít. Toto pravidlo pro určení aktivní a pasivní věcné legitimace je třeba důsledně aplikovat u jednotlivých skutkových podstat bezdůvodného obohacení, typicky při odlišení bezdůvodného obohacení vzniklého bez právního důvodu a plněním z neplatné smlouvy. Jeho nerespektování vede k porušení spravedlivého procesu garantovaného čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a k porušení práva na ochranu majetku zaručeného v čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (nález Ústavního soudu sp. zn. III US [číslo] ze dne [datum]). Vznik bezdůvodného obohacení vyžaduje existenci obecných předpokladů, jež musí být splnění v každém případě neoprávněného nabytí majetkových hodnot. Jedná se o získání majetkového prospěchu fyzickou nebo právnickou osobou (obohacením),„ protiprávnost“ obohacení (nespravedlivý důvod) majetkovou újmu jiného subjektu (ochuzeného) a příčinnou souvislost mezi neoprávněným nabytím majetku nebo majetkového práva obohacením a majetkovou stránkou ochuzeného. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že rezervační záloha ve výši 150 000 Kč byla žalobcem zaslána na bankovní účet žalované 1). Žalovaná 2) tak nemohla získat majetkový prospěch z právního důvodu, který následně odpadl. Pokud došlo a tato skutečnost byla z výpovědí svědků prokázána, k převodu částky 75 000 Kč ze strany žalované do sféry vlivu žalované 2) má soud za to, že se jedná o interní vztah, který nemůže zakládat nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči třetí osobě. Pokud se jedná o bod 5. rezervační smlouvy, ve kterém je uvedeno, že rezervační zálohu vrátí žalovaná 2), pak toto ustanovení je však podmíněno předchozím převodem rezervační zálohy ze strany žalobce do sféry vlivu žalované 2), k čemuž v daném případě nedošlo. Změnou příjemce rezervační zálohy muselo dojít také ke změně v osobě, která má rezervační zálohu, přestože to není ve smlouvě ujednáno výslovně. Soud má za to, že žalovaná 2) není v nároku žalobce na uložení povinnosti žalované 2) zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 150 000 Kč pasivně věcně legitimovaná, a proto soud žalobu vůči žalované 2) zamítl, naopak žalované 1) uložil povinnost zaplatit žalobcem uhrazenou částku 150 000 Kč (výrok I.), neboť žalované 1) vzniklo bezdůvodné obohacení plněním z právního úkonu, jenž odpadl. Vzhledem k tomu, že žalobce poskytl žalované 1) peněžitou částku a žalovaná 1) tuto částku přijala, stává se taková záloha bezdůvodným obohacením ve chvíli, kdy žalovaný odmítl nemovitost žalobci prodat, popřípadě vytvořil stav, z něhož je zřejmé, že koupě již nebude realizovaná (rozhodnutí Nejvyššího soudu 25 Cdo 968/99). Žalovaná 1) se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a musí žalobci vydat získaný majetkový prospěch ve výši 150 000 Kč. <b><i>Smluvní pokuta.</b></i> 38. Žalovaná 1) neprokázala, že by žalobce porušil svou smluvní povinnost tak, aby po něm žalovaná 1) mohla nárokovat sjednanou smluvní pokutu. Žalovaná 1) uvedla jako důvod ukončení spolupráce porušení povinnosti žalobce v tom, že neměl zajištěno financování, což je v rozporu se Smlouvou. Žalovaná 1) ke svému tvrzení nepředložila žádný důkaz, naopak důkazy předložené žalobcem prokazují, že žalobce financování zajištěno měl. Žalované 1) tak nevznikl nárok na smluvní pokutu. Otázkou zůstává, zda žalovaná 1) porušila své povinnosti. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu 32 Cdo 3337/2011 podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který jí má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat splnění jaké konkrétní povinnosti tímto institutem zajištěno, tzn. při porušení, které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty a tento zajištěný závazek musí mít platný. Nevznikne-li totiž závazek, tedy povinnost splnit, nemůže být tato povinnost ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty za její nesplnění či porušení.„ Soud tedy zkoumal, jaká smluvní povinnost byla žalovanou 1) porušena, aby mohla zakládat nárok na zaplacení smluvní pokuty: Ze Smlouvy, bodu 8. vyplývá, že: pokud strana prodávající (žalovaná 1) poruší některou ze svých povinností z této Smlouvy, v jejímž důsledku nedojde k uzavření Kupní smlouvy, zavazuje se uhradit smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervační zálohy žalované 2) a smluvní pokutu ve výši poloviny rezervační zálohy straně kupující. Povinností žalované 1) plynoucí ze smlouvy bylo: zdržet se jednání s jinými zájemci nebo uzavírat obdobnou rezervační smlouvu, poskytovat součinnost ke sjednání obsahu kupní smlouvy, k jejímu uzavření a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, účastnice osobních schůzek s žalovanou 2), poskytovat součinnost při zatížení nemovitostí zástavním právem. Z provedeného dokazování a předložené e-mailové komunikace má soud za to, že žalobce opakovaně urgoval dokončení transakce, opakovaně vyzýval k doplnění kupní smlouvy a k dokončení prací, lze tak uzavřít, že vynakládal veškeré úsilí ke zdárnému dokončení transakce. Je pravdou, že žalobce nevyzval žalované k uzavření kupní smlouvy, což je předpokladem pro uplatnění nároku na smluvní pokutu. Opakovaně však vyzýval žalovanou 2) k doplňování kupní smlouvy a byl předběžně stanoven harmonogram, kdy mělo k podpisu kupní smlouvy dojít. Dále také vyzýval k prodloužení rezervační lhůty. Soud tedy zkoumal, z jakého důvodu k uzavření smlouvy nedošlo, tedy, zdali předmět koupě, tj. předmětná nemovitost byla připravena k prodeji. Problém je, že žalovaná 1) jako prodávající se ve Smlouvě výslovně nezavázala k tomu, že předmět koupě bude ke konci rezervační lhůty připraven k převodu a stejně tak nebyly sjednány žádné podrobnosti o tom, v jakém stavu má být nemovitost převodu nachystána. Opět však se jedná o vztah ke spotřebiteli, tedy soud má za to, že spotřebitel by měl být v tomto ohledu chráněn a mohl mít důvodný předpoklad, že nemovitost bude s koncem rezervační lhůty k dispozici v perfektním stavu. Navíc rezervační lhůta byla 2× prodlužovaná právě pro překážky na straně žalované 1), tzn., že nemovitost nebyla k převodu na žalobce připravena. Naopak žalobce opakovaně urgoval a žádal různá doplnění kupní smlouvy. Žalované na toto adekvátně nereagovaly, čímž porušily povinnost Smlouvy tím, že neposkytly dostatečnou součinnost ke sjednání obsahu kupní smlouvy, což zapříčinilo zmaření převodu nemovitosti. Žalobci tak vzniká nárok za žalovanou 1) na smluvní pokutu ve výši 75 000 Kč. Ve vztahu k žalované 2) nebyla ujednána smluvní pokuta v rezervační smlouvě. <b><i>Námitka promlčení smluvní pokuty žalovanou 1).</b></i> 39. Jak již bylo uvedeno výše dle ust. § 629 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá 3 roky. Poslední den rezervační lhůty byl stanoven dnem [datum]. Vzhledem k tomu dne [datum] mohlo být právo žalobce uplatněno poprvé, nárok na smluvní pokutu by se promlčel nejdříve dne [datum]. Žaloba byla podána [datum], námitka žalované 1. o promlčení nároku není relevantní.

40. O úrocích z prodlení bylo rozhodnuto dle ust. § 1970 o. z., a to ve výši odpovídající nařízení vlády číslo 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroku z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích. Vzhledem k tomu, že v předžalobní výzvě byla žalobcem stanovená lhůta k plnění do [datum], vyhověl soud žalobě včetně nároku na úroky z prodlení úroky od [datum].

41. O náhradě nákladů řízení vůči žalované 1) rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 109 344,70 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 11 250 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 225 000 Kč sestávající z částky 9 220 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 4 610 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. ze dne [datum], z částky 9 220 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 9 220 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 9 220 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 9 220 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 9 220 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 9 220 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], za účast u jednání soudu dne [datum] včetně 9 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 17024,70 Kč.

42. O náhradě nákladů řízení vůči žalobci rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované 2), jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 53 724 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 150 000 Kč sestávající z částky 7 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 7 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 7 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 7 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 7 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 7 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 44 400 Kč ve výši 9 324 Kč.