19 C 86/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Dášou Vítkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o uvedení věci do původního stavu

I. Žalovaný je povinen na své náklady odstranit neoprávněně užívané stavební úpravy spočívající v rozšíření bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného [číslo] o výměře 1,6 m2 vůči společným prostorám domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaného na [list vlastnictví], a uvést společné prostory domu do původního stavu, a to ve lhůtě 6 měsíců od právní moci rozhodnutí.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou, která byla u soudu podána dne [datum], domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost odstranit na své náklady neoprávněně učiněné stavební úpravy spočívající v rozšíření bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného [číslo] o výměře 1,6 m2 vůči společným prostorám domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaného na [list vlastnictví], a uvést společné prostory domu do původního stavu. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobkyně je členem Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně] - [část obce], [IČO], se sídlem [adresa žalobkyně] (dále jen„ společenství“), která je ve smyslu ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu [adresa] stojícího na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví]. Aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby vyplývá ze skutečnosti, že došlo k neoprávněné změně společných částí domu. Žalobkyně je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] žalovaný je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] obě bytové jednotky vymezené v předmětném domě. Žalovaný si v roce 2004 stavební úpravou provedenou bez souhlasu společenství a stavebního úřadu oddělil část společných prostor domu bezprostředně navazující na vstup do své bytové jednotky k soukromému výhradnímu užívání. Fakticky tím rozšířil užitnou plochu svého bytu o část společné chodby v zádveří svého bytu na úkor společných prostor domu, což dokládá schéma zabrané společné části domu a prohlášení vlastníka domu. Celkový neoprávněně oddělený a využívaný prostor má výměru cca 1,6 m2. Užívání stavebně upravené části společných prostor v šestém patře domu před vchodem do bytové jednotky žalovaného pro výlučné účely žalovaného představuje užívání neoprávněné. Žalovaný tak učinil v přímém rozporu se stanovami společenství. Uvedené úpravy provedl bez jakékoliv žádosti o souhlas společenství. To, že žalovaný bez souhlasu společenství stavebními úpravami znemožnil ostatním vlastníkům jednotek v domě užívat společných prostor, představuje podstatné porušení stanov společenství. V souladu s článkem VI. odst. [číslo] stanov náleží do výlučné pravomoci shromáždění společenství rozhodování o určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, jakož i změně podílu na společných částech z důvodu změny podlahové plochy jednotky. Žalovaný si nikdy souhlas od společenství nevyžádal, a tedy mu ani nemohl být udělen, přičemž prostory dlouhodobě užívá a užívá je neoprávněně. Na shromáždění vlastníků dne [datum] bylo přítomnými vlastníky jednotek v domě konstatováno, že stavební připojení neoprávněně zabrané části chodby je v rozporu s prohlášením vlastníka a předseda společenství je povinen postupovat v dané věci soudní cestou. Na shromáždění vlastníků dne [datum] se žalovaný pokusil o podpis změny prohlášení vlastníka reflektující připojení neoprávněně zabrané společné části domu, nicméně usnesení nebylo přijato nutným kvórem stanoveným v rámci článku [číslo] stanov společenství. Na shromáždění vlastníků dne [datum] bylo téma neoprávněně zabrané společné části domu znovu akcentováno, přičemž k odstranění protiprávního stavu byla žalovanému určena lhůta do [datum]. Žalobce se domáhal svého nároku opět na shromáždění vlastníků dne [datum], kdy žalovaný navrhoval odškodnit společenství vlastníků za neoprávněný zábor společných částí domu. Usnesení o odškodnění nebylo na shromáždění přijato. Výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovaného k odstranění provedené stavby, a to předsedu společenství vlastníků. Předseda společenství vlastníků na tuto výzvu nereagoval a k odstranění protiprávního stavu v domě neučinil žádných opatření. Žalobkyně tedy následně vyzvala žalovaného k uvedení v předešlý stav, a to dopisem ze dne [datum]. Žalovaný požádal o prodloužení lhůty k odstranění stavební úpravy na společných částech domu do [datum]. Do dne podání žaloby nebyl protiprávní stav vytvořený žalovaným odstraněn.

2. Žalovaný ve svém podání ze dne [datum] sdělil, že nárok uplatněný žalobou neuznává a žalobu považuje za nedůvodnou. Namítl aktivní věcnou legitimaci žalobkyně k podání žaloby s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, s tím, že stavební úprava nebo zabraný prostor je stavební úpravou, kterou neztížil nebo neomezil ostatním vlastníkům jednotek žádným způsobem přístup k výtahu, schodišti nebo jejich pohyb po chodbě v tomto patře. Dodal, že souhlas se stavební úpravou získal na schůzi shromáždění vlastníků dne [datum], a to od všech přítomných vlastníků (nepřítomní byli pouze dva vlastníci jednotek). Dodal, že souhlas žalovanému s provedením stavební úpravy poskytla samotná žalobkyně, která zápis ze shromáždění vlastníků vyhotovila. Kromě jiného v době, kdy došlo k udělení předchozího souhlasu se stavební úpravou žalovanému, byla žalobkyně předsedkyně výboru společenství vlastníků, kde v této funkci působila od [datum] do [datum]. Následně od [datum] do [datum] působila jako členka výboru společenství vlastníků a žalovaný v období od [datum] do [datum] jako předseda výboru. Žalobkyně o této stavební úpravě od samého počátku věděla, souhlasila s ní, ale vůči žalovanému v době, kdy byla předsedkyně a následně členka výboru nepodnikla žádné kroky k vyklizení a uvedení prostoru do původního stavu. Navíc přijaté usnesení společenství vlastníků na schůzi konané dne [datum], kterým bylo odsouhlaseno provedení stavební úpravy, nebylo v zákonné lhůtě napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti žádným jiným vlastníkem včetně žalobkyně - je tedy závazné. Žalovaný má za to, že o neoprávněné užívání části společných prostor se nejedná, neboť žalovaný užívá předmětné prostory na základě právního titulu, kterým je nájemní smlouva ze dne [datum] Nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum] na dobu neurčitou počínaje [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně se splatností měsíčně předem do 15. dne příslušného kalendářního měsíce na účet pronajímatele s možností jeho navýšení ze strany pronajímatele o roční inflaci. Žalovaný se v nájemní smlouvě zavázal, že po skončení nájmu uvede chodbu na vlastní náklady do původního stavu. Nájemní smlouva byla uzavřená za předchozího souhlasu shromáždění vlastníků konaného dne [datum] usnesením přijatého pod bodem 12 zápisu shromáždění společenství vlastníků ze dne [datum], které nebyl rovněž v zákonné lhůtě napadeno žalobou na určení jeho neplatnosti ve smyslu ust. § 1209 občanského zákoníku žádným jiným vlastníkem včetně žalobkyně. Dodal, že ohledně pronájmu společných částí domu není v zákoně ani ve stanovách stanoveno žádné potřebné kvórum hlasů potřebných k přijetí rozhodnutí o nájmu části společných prostor. Usnesení shromáždění vlastníků ze dne [datum] bylo přijato většinou v souladu s článkem VI. odst. 6 aktuálních stanov. Žalovaný stavební úpravou a zabraným prostorem společných částí prostor neomezuje, neznemožňuje a neztěžuje užívání chodby jako společné části domu ostatním vlastníkům jednotek, stejně tak tím nijak neztěžuje jejich přístup k výtahu nebo ke schodišti. Žalovaný na shromáždění vlastníků konaném [datum] navrhl dlouhodobý pronájem nebo alikvotní příspěvek do fondu oprav, event. adekvátní naturální plnění v domě [adresa]. Většina přítomných vlastníků nepožadovala navrácení části chodby do původního stavu a spíše se klonila k naturální kompenzaci. Na shromáždění nebylo přijato žádné jednoznačné rozhodnutí o řešení situace a nedošlo ani k pověření statutárního orgánu společenství vlastníků schůzí, aby ve věci činil jakékoliv právní kroky směřující k vyklizení předmětného prostoru a uvedení do původního stavu. Žalovaný užívá prostor na základě předchozího souhlasu společenství vlastníků a platného právního titulu, jehož uzavření odsouhlasilo společenství vlastníků. Žalovaný sám navrhl, že za roky užívání zaplatí společenství vlastníků kompenzaci ve výši [částka] a i přesto, že na shromáždění vlastníků konaném dne [datum] nebyl návrh žalovaného ve výši jednorázového odškodnění za výlučné užívání ve výši [částka] odsouhlasen, žalovaný tuto částku uhradil dne [datum]. Ze strany společenství vlastníků nebyla tato částka odmítnuta, ani vrácena. Žalobkyně se nemůže touto žalobou domáhat uvedení věci do původního stavu, protože žalovaný užívá část společné chodby domu [adresa] na základě předchozího souhlasu společenství vlastníků a nájemní smlouvy. Žalobkyně minimálně od roku 2004 věděla o stavební úpravě žalovaného spočívající v připojení části chodby v 7. nadzemním podlaží domu o výměře 1,6 m2 a vzhledem k tomu vznesl námitku promlčení.

3. V reakci na vyjádření žalovaného k žalobě žalobkyně podáním ze dne [datum] sdělila, že na zasedání shromáždění společenství vlastníků ze dne [datum] se přítomní vyjádřili k návrhu žalovaného o zabrání společných prostor s konstatováním, že je třeba, aby si žalovaný vyžádal souhlas i od ostatních členů SVJ, aby bylo dosaženo 100 % souhlasů všech členů společenství. Shromáždění společenství se zúčastnilo 8 z 13 členů společenství a vzhledem k tomu, že stavební úprava spojená se změnou prohlášení vlastníka nebyla odsouhlasena všemi členy, nelze k ní brát zřetel. Odkázala na stanovy účinné během hlasování shromáždění v podobě notářského zápisu NZ [číslo] ze dne [datum], které v odstavci V. 10 stanovují, že při schvalování podstatných změn týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech členů společenství. Pokud se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou mezi společenstvím vlastníků a žalovaným dne [datum] týkající se pronájmu prostor před bytovou jednotkou žalovaného, tuto považuje žalobkyně za neplatnou, neboť osoba zajišťující správu domu je oprávněna smlouvu o nájmu společných prostor sjednat, nikoliv uzavřít bez předchozího souhlasu shromáždění dle § 10 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Dodala, že nájemní smlouva byla uzavřena [datum], nicméně nájemní vztah měl začít dle nájemní smlouvy od [datum], což implikuje protiprávní jednání žalovaného, že užíval prostor před bytovou jednotkou bez právního důvodu již před datem uzavření nájemní smlouvy, tj. před [datum] Nájemní smlouva tak nebyla uzavřena v souladu s právním řádem a je neplatná. K tvrzení žalovaného, že nájemní smlouva byla přijata na zasedání shromáždění dne [datum] usnesením pod bodem 12 uvedla, že pod tímto bodem bylo probráno„ Různé“ a jednalo se o výši odškodnění za dlouhodobě neoprávněně zabranou část společných prostor žalovaným, což nemůže být vykládáno jako hlasování o znění nájemní smlouvy, navíc usnesení o hlasování výše odškodnění nebylo platně přijato. Pokud by měl žalovaný zájem hlasovat o schválení nájemní smlouvy, musí její návrh s dostatečným předstihem zaslat statutárnímu orgánu, který hlasování o jejím schválení zařadí na program zasedání shromáždění, což v daném případě učiněno nebylo. Žalovaný účelově vyhledává v zápisech ze zasedání shromáždění jakékoliv informace v jeho prospěch, protože si je sám vědom, že své povinnosti vyplývající ze stanov a ze zákona při zvětšení své bytové jednotky oproti společným částem domu nedodržel.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum] soud zjistil, že bytový dům [adresa] se nachází na parcele [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaného na [list vlastnictví], v bytovém domě je evidovaných 13 spoluvlastníků, mezi nimiž je žalobkyně a žalovaný. Žalobkyně je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] žalovaný je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo].

6. Z nákresu bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného [číslo] soud zjišťuje, že velikost zabraného společného prostoru žalovaným je 1,45 m x 1,1 m, tj . 1,6 m2. Součástí nákresu je i fotodokumentace prokazující zabrání společných částí domu žalovaným.

7. Z prohlášení vlastníka, dne [datum] v části C. - Určení společných částí budovy - soud zjišťuje, že společnými částmi domu jsou mimo jiné e) schodiště, chodby, okna a dveře ve společných částech budovy. Pod bodem 14 prohlášení vlastníka je specifikovaná bytová jednotka ve vlastnictví žalovaného [číslo] byt o velikosti 1+0 umístěný v 7. podlaží domu, celková plocha s příslušenstvím je 41,5 m2. K vlastnictví jednotky náleží spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy a zastavěného pozemku č. parcely [číslo].

8. Z Notářského zápisu NZ [číslo], [spisová značka] dne 23. 10. 2014 sepsaného notářem JUDr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jeho součástí jsou Stanovy společenství vlastníků jednotek pro dům [adresa] (dále jen„ stanovy“) na pozemku parcely [číslo] k. ú. [část obce], s názvem Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně], [část obce]. Dle článku VI. 1. stanov soud zjistil, že nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství. Dle článku VI. [číslo] do působnosti shromáždění patří rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky. Z článku VI. 6. 3. má soud prokázané, že souhlasu všech vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o změně velikosti podílu na společných částech všech vlastníků jednotek a ke změně účelu užívání domu či pozemku, o změně domu či pozemku, jakož i o změnách týkajících se společných částí domu či pozemku.

9. Z výzvy a vyjádření k zápisu ze shromáždění Společenství vlastníků [ulice a číslo] konaného dne [datum] sepsaného dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně pod bodem 1 žádala předsedkyni společenství - paní [jméno] [příjmení] o vyzvání žalovaného k neprodlenému odstranění jím provedené stavby v roce 2004 a uvedení prostoru společné části chodby v 6. patře domu do původního stavu.

10. Ze zápisu ze shromáždění Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně], [část obce], ze dne [datum] soud zjistil, že do programu byla zahrnuta výzva žalobkyně týkající se záboru části společných prostor žalovaným. Z vyjádření Mgr. [příjmení] na shromáždění z téhož dne soud zjistil, že se vyjádřil k otázce zabraného prostoru společných částí domu žalovaným, k němuž uvedl, že vlastník jednotky, který žádá o rozšíření bytové jednotky do společných částí domu, by měl požádat SVJ o schválení záměru, k němuž je zapotřebí 100 % hlasů všech vlastníků jednotek s tím, že připojení společné části chodby k bytu žalovaného je protiprávní a v rozporu s ust. § 13 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. Dle prezenční listiny se shromáždění zúčastnilo 84,36 % vlastníků. V části týkající se stavebního připojení společné chodby k bytové jednotce žalovaného nedošlo k žádnému jednoznačnému rozhodnutí. Součástí zápisu ze shromáždění Společenství vlastníků je pozvánka na den [datum] a prezenční listina ze schůze shromáždění Společenství ze dne [datum], z níž soud zjistil, že přítomných na shromáždění bylo 84,36 %, počet členů, nepřítomných 15,64 % počet členů.

11. Ze zápisu shromáždění Společenství vlastníků ze dne [datum] má soud prokázané, že přítomných bylo 73,39 % členů. Pod bodem [číslo] byla projednána změna prohlášení vlastníka týkající se bytu ve vlastnictví žalovaného ve věci společných prostor o výměře 1,6 m2, kde žalovaný nabídl odkup jeho osobou zabrané společné části za [částka] a provedení změny prohlášení vlastníka na vlastní náklady, přičemž usnesení nebylo přijato vzhledem k tomu, že se změnou prohlášení vlastníka Společenství je pozvánka na shromáždění konané dne [datum] a prezenční listina, z níž má soud prokázané, že přítomných bylo 73,39 % členů. Součástí prezenční listiny jsou plné moci [jméno] [příjmení], která udělila plnou moc k zastupování na shromáždění vlastníků dne [datum] [jméno] [příjmení], plná moc [jméno] [příjmení], který udělil plnou moc pro zastupování na shromáždění vlastníků [jméno] [příjmení] a plná moc Mgr. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] k zastupování Lidového bytového družstva [obec a číslo] při jednání na shromáždění, která byla udělena [jméno] [příjmení].

12. Ze zápisu ze schůze shromáždění Společenství ze dne [datum] soud zjistil, že na schůzi bylo přítomných 70,18 % členů, předmětem programu byl zábor společných částí prostor žalovaným, kdy žalobkyně trvala na uvedení společných částí prostor do původního stavu v termínu do [datum] pod pohrůžkou soudního sporu. Na tomto shromáždění nebyl schválen pronájem části společných prostor (chodbičky) zabrané žalovaným. Součástí zápisu je pozvánka na shromáždění na den [datum] a prezenční listina, z níž má soud prokázané, že přítomných bylo 70,18 % hlasů (k tomu soud uvádí, že v zápisu ze schůze shromáždění konané dne [datum] je nesprávně uvedeno datum, když z listin předložených - pozvánka a prezenční listina - jednoznačně vyplývá, že shromáždění Společenství vlastníků se konalo nikoliv [datum], ale [datum]).

13. Ze zápisu ze shromáždění Společenství vlastníků ze dne [datum] soud zjistil, že pod bodem 12 byl projednáván návrh žalobkyně týkající se nepovolené stavby žalovaného - připojení části společné chodby o výměře 1,6 m2 k bytu žalovaného, kde bylo konstatováno, že doposud nebyla zaplacena žalovaným za zabrané prostory žádná náhrada a žalovaný navrhoval již dříve odkoupení či dlouhodobý pronájem prostoru. Návrhy žalovaného nebyly schválené 100% hlasy vlastníků. Žalovaný zde navrhl jednorázové odškodné ve výši [částka] a nastavení pravidelných měsíčních plateb ve výši [částka] s toleranci inflace. Návrh nebyl přijat. V části týkající se budoucích měsíčních plateb byl návrh přijat.

14. Z výzvy adresované Lidovému bytovému družstvu [obec a číslo] k rukám [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně požádal o vyklizení části chodby neoprávněně užívané žalovaným a uvedení chodby do původního stavu odstraněním provedené stavby z důvodu, že realizace stavby nebyla nikdy odsouhlasena shromážděním Společenství a jedná se o neoprávněnou stavbu s tím, že žalovanému byla poskytnuta lhůta do [datum]. Součástí výzvy je plná moc, kterou žalobkyně udělila Mgr. [jméno] [příjmení] k zastupování v záležitostech spojených s protiprávním připojením společných prostor domu k bytové jednotce žalovaného.

15. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] zaslané žalovanému soud zjistil, že žalobkyně žádá o vyklizení části chodby neoprávněně užívané žalovaným a uvedení chodby do původního stavu odstraněním provedené stavby, která nebyla nikdy odsouhlasena shromážděním Spoluvlastníků ve lhůtě do [datum]. Součástí výzvy je i doručenka.

16. Ze zápisu schůze Společenství vlastníků konané [datum] soud zjistil, že schůze se zúčastnilo 8 členů ze 13 členů SVJ. Z prezenční listiny členské schůze společenství ze dne [datum] soud zjistil, že dodatečný souhlas a podpis připojili další tři členové. Z bodu 4. b. zápisu soud zjistil, že žalovaný požádal o přesunutí vchodových dveří do bytu v rozsahu cca 1,5 m2, kdy bylo konstatováno, že přítomní vyjádřili s jeho návrhem souhlas s dodatkem, že je nutné, aby si vyžádal souhlas i od ostatních členů Společenství.

17. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi Společenstvím vlastníků domu [adresa žalobkyně], [část obce], zastoupené statutárním orgánem - předsedou: Lidového bytového družstva [obec a číslo], [IČO], při výkonu funkce zastoupené [jméno] [příjmení] (pronajímatelem) a žalovaným (nájemcem), uzavřené dne [datum] má soud prokázané, že pronajímatel přenechal nájemci do nájmu část společné části domu [adresa], část společné chodby v 7. nadzemním podlaží domu, výklenek o výměře 1,6 m2, který přiléhá ke vstupním dveřím jednotky [číslo] do dočasného užívání a nájemce se zavázal předmět nájmu do nájmu převzít a užívat jej k účelu sjednanému ve smlouvě. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje dnem [datum] s nájemným ve výši [částka] měsíčně s dohodnutou roční inflací.

18. Z úplného výpisu z rejstříku Společenství vlastníků má soud prokázáno, že Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně], [část obce], je subjekt, jehož právní formou je společenství vlastníků jednotek, nejvyšším orgánem je shromáždění, předsedou je [příjmení] bytové družstvo [obec a číslo], [IČO], jehož při výkonu funkce k datu [datum] zastupovala [jméno] [příjmení].

19. Z listiny - pohyby na účtech ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný dne [datum] uhradil na účet společenství částku [částka].

20. Z Notářského zápisu NZ [číslo], [spisová značka] sepsaného dne 30. 11. 2000 notářem JUDr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jeho součástí jsou stanovy společenství vlastníků, kde v části V. - Shromáždění vlastníků jednotek - se uvádí, že nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, do jehož výlučné pravomoci náleží rozhodování o změně účelu užívání stavby, obměně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu. V bodě 10 článku 5 se uvádí, že k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.

21. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval. Návrh na provedení výslechu [jméno] [příjmení], která se měla vyjádřit k poměrům v předmětném domě, kdy žalovaný kromě nebytového prostoru, který je předmětem žaloby, zabral i prádelnu o rozloze 8 m2, nepovažoval za podstatnou pro rozhodování v této věci, rovněž tak nepřipustil důkaz svědeckou výpovědí bývalé předsedkyně společenství vlastníků paní [jméno] [příjmení], výslech žalovaného, které považoval za nadbytečné. Provedené důkazy soud zhodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti a považoval je za dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci.

22. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu věci:

23. Ze shodných skutkových zjištění má soud prokázané, že žalobkyně a žalovaný jsou členy Společenství vlastníků domu [adresa žalobkyně], [část obce], [IČO], kdy žalobkyně je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] žalovaný je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] v domě [adresa] stojícího na pozemku parcely [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha, zapsaného na [list vlastnictví]. Žalovaný v roce 2004 stavební úpravou oddělil část společných prostor domu bezprostředně navazující na vstup do bytové jednotky v jeho vlastnictví k soukromému a výhradnímu užívání jeho osobou, čímž rozšířil užitnou plochu svého bytu o část společné chodby a v zádveří svého bytu o výměře cca 1,6 m2 a využívá oddělení prostor pro své potřeby.

24. Podle § 3028 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

25. K právním poměrům týkajících se věcných práv náleží také spoluvlastnictví, včetně spoluvlastnictví bytového. Ve smyslu přechodného ust. § 3028 odst. 2 o. z. se od nabytí účinnosti nové právní úpravy (tj. od [datum]) posuzují podle této úpravy zásadně i práva a povinnosti vlastníků jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon č. 72/1994 Sb.“); dosavadními právními předpisy se nadále řídí pouze vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015).

26. V posuzovaném případě jde o žalobu, kterou je uplatňována ochrana vlastnického práva vlastnice jednotky před neoprávněným zásahem do společných částí domu žalovaným. Stav, který byl neoprávněným zásahem navozen, sice vznikl v roce 2004, ale do [datum] neskončil, a trvá i po [datum], a proto je třeba vztah mezi účastníky posoudit podle o. z. Ustálená soudní praxe dovodila, že ochranu vlastnického práva, o níž soud rozhoduje po [datum], je nutno v poměrech negatorní žaloby poměřovat úpravou obsaženou v § 1042 o. z.

27. Podle § 1012 o. z. Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. [příjmení] se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

28. Podle § 1042 o. z. vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

29. Podle § 1175 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stěžejních práv, ani ohrozit, změnit, nebo poškodit společné části.

30. Podle § 1176 o. z. vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí (věta prvá).

31. Podle § 614 o. z. nepromlčuje se vlastnické právo ani právo domáhat se rozdělení společné věci, právo na zřízení společné cesty a právo na vykoupení reálného břemene.

32. Aktivní věcné legitimace žalobkyně. Žalovaný namítal nedostatek aktivní věcné legitimace na straně žalobkyně. Společenství vlastníků je oprávněno v rámci správy domu podat negatorní žalobu podle ust. § 1042 o. z. proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 4. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, rozsudek ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017). Tím však není vyloučeno, aby se jednotliví vlastníci jednotek domáhali ochrany svých práv samostatně, jsou-li pro to splněny předpoklady. Porušuje-li vlastník jednotky povinnosti vyplývající z ust. § 1175 odst. 1 o. z., může se dotčený vlastník domáhat ochrany svého vlastnického práva podle tohoto ustanovení. Jde-li o změnu společných částí domu, je třeba za dotčené vlastníky považovat všechny vlastníky jednotek v domě. I když je společenství vlastníků oprávněno v rámci správy domu podat negatorní žalobu podle ust. § 1042 o. z. proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu, není tím vyloučeno, aby se jednotliví vlastníci jednotek domáhali ochrany svých práv samostatně, jsou-li pro to splněny předpoklady (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018). Žalovaným namítaný nedostatek aktivní věcné legitimace k podání negatorní žaloby žalobkyní je nedůvodný.

33. Námitka promlčení. Žalovaný vznesl námitku promlčení s ohledem na skutečnost, že žalobkyně minimálně od roku 2004 věděla o stavební úpravě žalovaného spočívající v připojení části chodby v 7. nadzemním podlaží domu, a to výklenku o výměře 1,6 m2, který přiléhá ke vstupním dveří jednotky žalovaného. Soud považuje námitku za nedůvodnou, neboť v daném případě se jedná o žalobu na ochranu vlastnického (spoluvlastnického) práva. Žaloba má všechny náležitosti a znaky negatorní žaloby, neboť žalobkyně se domáhá plnění, které má právní základ ve spoluvlastnickém právu, neboť žalovaný svým jednáním zasáhl do spoluvlastnických vztahů žalobkyně a žalobkyně podanou žalobou požaduje uvedení věci do původního stavu, nikoliv žalobu o náhradu uvedením v předešlý stav. Dle ust § 614 o. z. se vlastnické právo nepromlčuje. Námitka promlčení je nedůvodná.

34. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Z listinných důkazů a tvrzení účastníků je nesporné, že žalovaný v roce 2004 stavební úpravou provedenou bez souhlasu Společenství vlastníků a příslušného správního orgánu oddělil část společných prostor domu bezprostředně navazující na vstup do své bytové jednotky ke svému výhradnímu užívání. Tímto jednáním rozšířil užitnou plochu svého bytu o část společné chodby v zádveří svého bytu na úkor společných prostor domu, což bylo jednoznačně prokázáno z nákresu k bytové jednotce (schéma se zabraným společným prostorem), fotodokumentací, prohlášením vlastníka domu a jednotlivými shromážděními společenství vlastníků, na kterých se řešila otázka zabraných prostor žalovaným bez právního důvodu. Žalovaný tak učinil v přímém rozporu s článkem VI. bod [číslo] stanov sepsaných dne [datum] notářským zápisem, z něhož jednoznačně vyplývá, že o změně účelu užívání domu či pozemku, o změně domu či pozemku, jakož i o změnách týkajících se společných částí domu či pozemku se vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků jednotek k přijetí usnesení, tedy 100 % Ani z jednoho důkazu, tj. ze všech zápisů ze shromáždění Spoluvlastníků nebylo prokázáno, že by žalovanému souhlas vyjadřující 100 % hlasů spoluvlastníků byl udělen. Tvrzení žalovaného, že předchozí souhlas se stavební úpravou a zabráním společných prostor získal na schůzi shromáždění Společenství, která se konala dne [datum], kdy měl získat souhlas všech přítomných spoluvlastníků k realizaci stavební úpravy, se nezakládá na pravdě, neboť ze zápisu z téhož dne bylo jednoznačně prokázáno, že přítomných na schůzi bylo 8 členů ze 13. Z prezenční listiny z téhož dne vyplývá, že 3 členové udělili dodatečný souhlas a schůze Společenství spoluvlastníků se nezúčastnili dva členové (Ing. [příjmení] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]). Ze zápisu ze schůze Společenství vlastníků pod bodem 4. b., konkrétně vyplývá následující:„ Ing. [celé jméno žalovaného], který je majitelem garsoniéry v 6. patře, požádal přítomné členy SVJ, aby vchodové dveře do bytu (jejich umístění není původní) mohl přesunout na počátek výklenku, kterým je zakončená domovní chodba. Výklenek (cca 1,5 m2) s garsoniérou tvoří prakticky jeden celek. Veškeré náklady s opravou výklenku a s novým zabudováním vchodových dveří by hradil Ing. [celé jméno žalovaného]. Posunutí vchodových dveří by nenarušilo možnosti pohybu po chodbě (přístup k výtahu). Přítomní vyjádřili s návrhem Ing. [celé jméno žalovaného] souhlas, je však třeba, aby si vyžádal souhlas i od ostatních členů SVJ“. Jak je uvedeno výše shromáždění společenství vlastníků se zúčastnilo 8 ze 13 členů společenství. Tři členové udělili dodatečný souhlas. Vzhledem k tomu, že ke změně týkající se společných částí domu či pozemku je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek, na Shromáždění vlastníků konaném dne [datum] nedošlo k odsouhlasení změny v užívání společných částí domu všemi členy společenství.

35. Platnost nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně namítla neplatnost nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] z důvodu ust. § 10 odst. 1 písm. d) nař. vl. č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, s odůvodněním, že jako zastupující orgán předsedy společenství vlastníků nájemní smlouvu s žalovaným nemohla uzavřít paní [jméno] [příjmení]. Soud názor žalobkyně odůvodněný ust. § 10 odst. 1 písm. d) nař. vl. č. 366/2013 Sb. nesdílí, neboť dle tohoto ustanovení osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna sjednávat (míněno uzavírat) smlouvy o nájmu společných částí domu, nicméně soud považuje nájemní smlouvu za neplatnou z jiného důvodu. Dle Notářského zápisu ze dne 23. 10. 2014 NZ [číslo], N 418/2014, jehož součástí jsou Stanovy společenství vlastníků, se v čl. VII. 4., věta druhá, který se zabývá pravomocemi předsedy společenství uvádí:„ předseda řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a pozemku s předmětem činnosti Společenství s výjimkou těch věcí, které jsou podle právního předpisu a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáždění nebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo“. Vzhledem k tomu, že dle čl. VI. [číslo], [číslo] stanov o změně velikosti podílů na společných částech všech vlastníků jednotek a o změně účelu užívání domu či pozemku, o změně domu či pozemku, jakož i o změnách týkajících se společných částí domu či pozemku je k přijetí usnesení zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek, bylo povinností subjektu, který nájemní smlouvu za pronajímatele podepsal, aby nájemní smlouva byla odsouhlasena shromážděním Společenství vlastníků, a to vyslovením souhlasu všech členů, který je potřebný ke změně účelu užívání domu či pozemku, o změně domu či pozemku, jakož i o změnách týkajících se společných částí domu či pozemku. Tvrzení žalovaného, že na zasedání Shromáždění vlastníků dne [datum] byla pod bodem 12. přijata nájemní smlouva k neoprávněně zabrané části domu, se nezakládá na pravdě, neboť bod 12. shromáždění Společenství vlastníků obsahoval název„ Různé“ a z obsahu zápisu má soud prokázané, že v rámci tohoto bodu se jednalo o výši odškodného za dlouhodobě neoprávněně zabranou část společných prostor domu ve správě společenství a o budoucích měsíčních příspěvcích žalovaného vůči společenství, což nelze vykládat jako hlasování o znění obsahu nájemní smlouvy za situace, kdy usnesení nebylo přijato. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalovaný nepostupoval postupem v souladu se stanovami Společenství vlastníků, neboť zastupující osoba předsedy společenství [jméno] [příjmení] nepodepsala nájemní smlouvu s žalovaným v souladu s článkem 7. bod 4. v návaznosti na ust. čl. VI. bod 6. 3. 1., 6. 3. 4. stanov společenství. Nelze přisvědčit tvrzení žalovaného, že vyhovění žalobě by představovalo významný zásah do ochrany jeho obydlí a že uvedení prostoru do původního stavu nepřinese žalobkyni prakticky žádný prospěch, neboť se jedná pouze o malý prostor přiléhající k bytu žalovaného, nadto v jiném patře, než ve kterém bydlí žalobkyně. Naopak chování žalovaného je třeba kvalifikovat jako usurpování si věci pro sebe zjevně bez právního důvodu za situace, kdy žalovaný v předmětném bytě již řadu let nebydlí a jako takové nemůže požívat právní ochrany ve smyslu § 8 o. z. V daném případě se jedná o společnou část domu [adresa] s možností jejího užívání všemi vlastníky bytových jednotek. Svým neoprávněným jednáním žalovaný zasáhl do vlastnického práva a pokojného stavu užívání společné části chodby ostatními spoluvlastníky společných částí domu.

36. Vzhledem k tomu soud žalobě vyhověl v plném rozsahu.

37. O lhůtě k plnění rozhodl soud v souladu s ust. § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a stanovil žalovanému lhůtu k plnění delší než je zákonná třídenní, resp. 15denní lhůta, neboť zábor společných částí domu byl proveden bez souhlasu shromáždění vlastníků, bez uzavření příslušných smluv a délku lhůty k odstranění neoprávněně zabraných společných částí domu stanovil přiměřeně ke lhůtě, která by byla potřebná k vyslovení souhlasu s užíváním společných prostor.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení, které v souvislosti s řízením vynaložila. Náklady spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši [částka], právním zastoupení žalobkyně advokátem ve výši [částka] stanovené dle § 1, 9 odst. 1, § 11 odst. 1a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (převzetí + příprava věci, podání žaloby, vyjádření ze dne [datum], účast u jednání ve dnech [datum] a [datum], jednoduchá předžalobní výzva), náhradě hotových výdajů za 1 úkon právní služby dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu, za 1 úkon právní služby [částka] (6 x [částka]), tj. [částka], 21 % DPH ve výši [částka], celkem [částka].