20 C 176/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Petráškem ve věci žalobkyně: právnická osoba , IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: právnická osoba o 960 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 960 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 960 000 Kč od 16. 1. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 173 871,60 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 30. 3. 2021 se právní předchůdkyně žalobkyně společnost , právnická osoba, . domáhala po žalované zaplacení částky 960 000 Kč s příslušenstvím. Svůj požadovaný nárok právní předchůdkyně žalobkyně odůvodnila tím, že dne 16. 9. 2020 uzavřela s žalovanou výhradní dohodu o zprostředkování, podle které se právní předchůdkyně žalobkyně zavázala pro žalovanou opatřit příležitost k uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy, týkající se pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, a žalovaná se zavázala žalobkyni za toto opatření příležitosti uhradit provizi ve výši 3 % z kupní ceny. Právní předchůdkyně žalobkyně na základě uvedené smlouvy obstarala pro žalovanou zájemce o koupi předmětné nemovitosti, a to společnost , právnická osoba, (žalobkyně). Tato společnost nabízela za nemovitost žalované kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč + DPH v zákonné výši, tj. 38 720 000 Kč. Žalovaná souhlasila s tím, že uzavře dohodu o koupi nemovitosti, ve které se právní předchůdkyně žalobkyně, zájemce (žalobkyně) a žalovaná zaváží k tomu, že spolu uzavřou kupní smlouvu týkající se předmětné nemovitosti za kupní cenu 32 000 000 Kč + DPH. Dne 29. 10. 2020 uzavřela žalovaná se zájemcem a právní předchůdcem žalobkyně jako vedlejším účastníkem dohodu o koupi nemovitosti (rezervační smlouva), ve které se zájemce a žalovaná zavázali spolu uzavřít kupní smlouvu týkající se řešené nemovitosti za kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč + DPH. Jak zájemce tak i žalovaná rezervační smlouvu podepsali elektronicky prostřednictvím sms podpisu, jak vyplývá z dokumentu nazvaného „časové razítko“. Dle článku 5 rezervační smlouvy žalovaná i zájemce stvrdili, že jim právní předchůdkyně obstarala příležitost k uzavření samotné kupní smlouvy týkající se řešené nemovitosti a žalovaná potvrdila, že tak právní předchůdkyni žalobkyně vznikl nárok na zaplacení provize, která je s žalovanou sjednána ve zprostředkovatelské smlouvě ve výši 3 % z kupní ceny, tj. ve výši minimálně 960 000 Kč + DPH (3 % z 32 000 000 Kč). Právní předchůdkyně žalobkyně podaným návrhem požaduje provizi pouze z kupní ceny 32 000 000 Kč bez DPH. Žalovaná svůj záměr plnit podle rezervační smlouvy potvrdila ještě v e-mailu ze dne 16. 11. 2020, ze kterého zároveň vyplývá, že žalovaná používá telefonní číslo, prostřednictvím kterého došlo k podpisu rezervační smlouvy. Žalovaná neuhradila právní předchůdkyni žalobkyně požadovanou provizi ve výši 960 000 Kč ani poté, co ji k tomu právní předchůdkyně žalobkyně písemně vyzvala.

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že je skutečně pravdou, že s právní předchůdkyní žalobkyně uzavřela dne 16. 9. 2020 výhradní dohodu o zprostředkování, podle které se právní předchůdkyně zavázala pro žalovanou opatřit příležitost k uzavření kupní či budoucí kupní smlouvy týkající se nemovitosti žalované, a to pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , vše k.ú. , adresa, , LV č. , hodnota, , avšak za kupní cenu ve výši 40 000 000 Kč, o čemž právní předchůdkyně žalobkyně taktně mlčí, a žalovaná se zavázala právní předchůdkyni žalobkyně za toto opatření příležitosti uhradit provizi ve výši 3 % z kupní ceny. Právní předchůdkyně žalobkyně do dnešního dne nepředložila žalované kupní či smlouvu o smlouvě budoucí kupní za sjednanou kupní cenu ve výši 40 000 000 Kč. Žalovaná namítá neplatnost dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020. Předně popírá tvrzení žalobkyně, že v případě této smlouvy se má jednat smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 občanského zákoníku, když v bodu 13. této smlouvy je uvedeno, „že část kupní ceny ve výši 550.000 Kč… Uhradí Zájemce Prodávajícímu (tj. žalované) nejpozději do 25. 11. 2020, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou se smluvní strany zavazují uzavřít nejpozději do 20. 11. 2020“. Právní předchůdkyně žalobkyně nevyslyšela výzvy zájemce a žalované k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalovaná tak nepovažuje dohodu o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 za smlouvu o smlouvě budoucí sjednanou v souladu s § 1785 a násl. občanského zákoníku, a necítí se jí být vázána. Žalovaná rovněž poukazuje na to, že uvedená dohoda jí navíc není známa. Byla jí předložena obdobná dohoda datovaná ke dni 24. 10. 2020, kterou neakceptovala, neboť v ní uvedená cena (32 000 000 Kč) je o 8 000 000 Kč nižší, než bylo sjednáno ve smlouvě o zprostředkování prodeje. Dohodu o koupi nemovitosti považuje žalovaná za neplatnou také z důvodu neplatnosti SMS podpisu, který je sice elektronickým podpisem, ale nikoliv zaručeným. Jedná se o podpis prostřednictvím aplikace necertifikovaného soukromého subjektu bez jakéhokoliv validního ověření totožnosti podepisující osoby, není podepsáno přes kvalifikovaného poskytovatele služeb vytvářejících důvěru v takový úkon. Jednatel žalované navíc nemohl připojit SMS podpis ze zdravotních důvodů, neboť ve dne údajného podpisu (29. 10. 2020) nebyl po delší mozkové příhodě schopen takový úkon učinit. Žalovaná dále uvedla, že nemohla v žádném případě přistoupit na uzavření kupní smlouvy s údajným zájemcem (žalobkyní), který za předmětné nemovitosti nabízel kupní cenu ve výši 32 000 000 Kč. Ze strany právní předchůdkyně žalobkyně tak v žádném případě nedošlo ke splnění služby, tj. obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, jak právní předchůdkyně uvedla v žalobě. Pokus o uzavření kupní smlouvy s cenou 32 mil. Kč, tak dle žalované nelze považovat za splnění služby. Na základě uvedeného žalovaná popírá, že by dne 29. 10. 2020 uzavřela se zájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako vedlejším účastníkem dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaná žádnou rezervační smlouvu nepodepsala. Žalovaná od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila dne 22. 11. 2020. Právní předchůdkyni žalobkyně nárok na zaplacení provize nevznikl.

3. Usnesením ze dne 16. 9. 2020, č.j. 20 C 176/2021-159, které nabylo právní moci dne 5. 10. 2022, soud připustil, aby namísto původní žalobkyně (, právnická osoba, ) vstoupila do řízení společnost , právnická osoba, Právní předchůdkyně žalobkyně , právnická osoba, . totiž postoupila v tomto řízení řešenou pohledávku na uvedenou společnost , právnická osoba4. Soud ve věci provedl následující dokazování (odst. 5. – 20. tohoto rozsudku).

5. Z výpisu z katastru nemovitostí dle stavu ke dni 24. 10. 2020 (č.l. 26) soud zjistil, že žalovaná byla k uvedenému datu vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , LV , Anonymizováno6. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 16. 9. 2020 (č.l. 140) soud zjistil, že právní předchůdkyně žalobkyně jako realitní kancelář se zavázala pro žalovanou („Klient“) obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost žalované (parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, ) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (zkratka: „Smlouva“) a žalovaná se za toto obstarání zavázala uhradit právní předchůdkyni žalobkyně provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Sjednaná výše kupní ceny byla 40 000 000 Kč včetně provize. Výše provize byla sjednána ve výši 3 %. Dohoda byla uzavřena do 16. 3. 2021. Povinností žalované (č.l. 10. smlouvy) bylo mimo jiné neuzavřít se třetí osobou smlouvu o zprostředkování převodu nebo inzerci předmětné nemovitosti ani neudělit souhlas k inzerci, neuzavřít smlouvu o převodu řešených nemovitostí na třetí osobu (vyjma zájemce od právní předchůdkyně žalobkyně).

7. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020, číslo zakázky , Anonymizováno, (č.l. 8c, DocuSign označení dokumentu , Anonymizováno, )) má soud za zjištěné, že žalovaná jako prodávající, žalobkyně (, právnická osoba, ) jako zájemce a právní předchůdkyně žalobkyně jako zprostředkovatel se dohodly v článku 2. na tom, že tato dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní v případě nemovitosti žalované (parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, ). Žalovaná a zájemce se zavázali k tomu, že na základě této dohody uzavřou kupní smlouvu. Výše kupní ceny včetně provize byla sjednána na částku 32 000 000 Kč. Smluvní strany prohlásily, že uzavřením této dohody jim právní předchůdkyně žalobkyně obstarala příležitost k uzavření „Smlouvy“ (pozn. soudu – tj. smlouvy kupní nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jak si strany ujednaly ve výhradní dohodě o zprostředkování ze dne 16. 9. 2020, viz. odstavec výše) a právní předchůdkyni žalobkyně tak vznikl nárok na provizi. Provize byla sjednána s žalovanou v dohodě o zprostředkování. Splatnost provize není vázána na uzavření „Smlouvy“. Zánikem této dohody není dotčeno právo právní předchůdkyně žalobkyně na provizi. Dohoda byla uzavřena do 31. 1. 2021. povinností žalované bylo uzavřít na výzvu žalobkyně nejpozději do 1 měsíce od vyzvání smlouvu kupní či smlouvu o smlouvě budoucí kupní. V dalších ujednáních dohody (článek 13.) si strany ujednaly, že kupní cena 32 000 000 Kč je stanovena bez DPH. K ceně bude připočteno DPH v zákonné výši. Smluvní strany se dále dohodly na tom, že část kupní ceny ve výši 550 000 Kč uhradí zájemce žalované nejpozději do 25. 11. 2020, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou se strany zavazují uzavřít nejpozději do 20. 11. 2020. V závěrečné části dohody si smluvní strany ujednaly, že tato dohoda bude uzavřena prostřednictvím aplikace DocuSign, odkaz bude klientovi zaslán na e-mailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat dohodu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DocuSign a stiskem tlačítka „podepsat dohodu“. Potvrzovací kód bude zaslán klientovi na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená dohoda je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. V kolonce pro podpis žalované je uvedeno „SMS podpis“ a datum 29. 10. 2020, čas 13:55.

8. Z certifikátu dokončení (podpisu) od služby DocuSign (č.l. 8f, včetně výpisu z DocuSign na č.l. 32) soud zjistil, že dokument (ID obálky) , Anonymizováno, , předmět: dokumenty k nabídce prodej nájemního domu, 566 m2, , adresa, (zakázka č. , hodnota, ) byl podepsán žalobkyní (, Anonymizováno, ) dne 27. 10. 2020 a žalovanou dne 29. 10. 2020 ve 13:

55. E-mail žalované je uveden: , e-mail, U podrobností ověření u žalované je uvedeno ověření SMS a telefon +, tel. číslo, .

9. Z e-mailové zprávy ze dne 16. 11. 2020 od , jméno FO, (č.l. 8g) má soud za zjištěné, že , jméno FO, oznamuje panu , jméno FO, , že zítra dopoledne zavolá panu , jméno FO, a celou věc by chtěl uzavřít ve středu odpoledne. Zároveň se dotazuje, zda je to tak možné. V zápatí e-mailu je jako kontaktní telefon žalované uvedeno číslo: +, tel. číslo, .

10. Z výzvy k součinnosti a zaplacení provize spolu s reakcí na odstoupení ze dne 1. 12. 2020 (č.l. 8h) soud zjistil, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě provize ve výši 1 165 049 Kč. Zároveň právní předchůdkyně žalobkyně žalované sdělila, že její odstoupení od smlouvy je neakceptovatelné, neboť již dne 27. 10. 2020 do ze strany právní předchůdkyně žalobkyně ke splnění služby, tj. k obstarání příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy, a proto žalované právo na odstoupení nesvědčí.

11. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 24. 10. 2020, číslo zakázky , Anonymizováno, (č.l. 20) má soud za zjištěné, že oproti téměř obsahově totožné dohodě o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 (viz odst. 7. tohoto rozsudku) byla v této dohodě uvedena jiná kupní cena, a to ve výši 32 500 000 Kč. V článku 13. této dohody se nehovoří oproti dohodě ze dne 29. 10. 2020 o DPH. Tato dohoda není elektronicky podepsána.

12. Z odstoupení od smlouvy – dohody o výhradním zastoupení a odvolání plných mocí ze dne 22. 11. 2020 (č.l. 36) má soud za zjištěné, že žalovaná oznámila právní předchůdkyni žalobkyně, že odstupuje s účinností dnem doručení od výhradní dohody o zprostředkování, která byla mezi stranami uzavřena dne 16. 9. 2020, a to z důvodu, že právní předchůdkyně žalobkyně, resp. osoby za ní jednající prokazují opakovaně nedostatky a neznalosti své činnosti (viz například nepřesné označení katastrálního území nabízených nemovitostí v plné moci zmocňující zájemce k nahlížení do stavební dokumentace apod.)

13. Z přípisu od právního zástupce žalované ze dne 9. 2. 2021 (č.l. 39) soud zjistil, že vzhledem k tomu, že se žalovaná chtěla vyhnout spekulativním návrhům ze strany právní předchůdkyně žalobkyně, nabídla žalovaná právní předchůdkyni žalobkyně částku 200 000 Kč v rámci dohody o narovnání.

14. Z návrhu na smírné řešení sporu – výzva k úhradě provize ze dne 19. 1. 2021 (č.l. 40) má soud za zjištěné, že právní předchůdkyně žalobkyně prostřednictvím svého právní zástupce nabízela žalované vyřešení celé věci smírně, když v rámci tohoto mimosoudního vyřešení věci požadovala po žalované zaplacení částky 800 000 Kč.

15. Z e-mailové zprávy od , jméno FO, ze dne 19. 11. 2020 (č.l. 47) soud zjistil, že tato osoba (jednatel žalobkyně) zaslala , právnická osoba, reality (prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, ) a žalované (prostřednictvím , jméno FO, ) dvě verze smlouvy budoucí kupní. Dále , jméno FO, stranám oznamuje, že je připraven k podpisu smlouvy budoucí kupní v řádném termínu dle znění platné rezervační smlouvy.

16. Z výzvy k uzavření kupní smlouvy ze dne 14. 1. 2021 (č.l. 48) má soud za zjištěné, že žalobkyně prostřednictvím svého právní zástupce vyzvala žalovanou k uzavření kupní smlouvy dle dohody o koupi nemovitosti č. , hodnota, ze dne 29. 10. 2020, na jejímž základě se žalobkyně stane vlastníkem nemovitostí zapsaných v KN na LV , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, .

17. Z e-mailu ze dne 19. 11. 2021 od , jméno FO, (č.l. 181) soud zjistil, že , jméno FO, (jednatel žalobkyně) byl dne 29. 10. 2020 doručen e-mail od , právnická osoba, reality se zprávou, že všechny smluvní strany dokončily dokumenty k nabídce prodej nájemního domu, 566 m2, , adresa, (zakázka č. , hodnota, ). Přílohou tohoto e-mailu byla rezervační smlouva, žádost o realitní úschovu kupní ceny , právnická osoba, , LV , Anonymizováno, . , jméno FO, byl předtím dne 27. 10. 2020 doručen z e-mailové adresy , e-mail, e-mail s označením Dokumenty k zakázce č. , hodnota, . Tento e-mail ze dne 27. 10. 2020 byl odeslán i na e-mailovou adresu , e-mail, .

18. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 8. 8. 2022 (č.l. 149) má soud za zjištěné, že původní žalobkyně , právnická osoba, . postoupila pohledávku, která je předmětem tohoto řízení (v celé výši 960 000 Kč s příslušenstvím) na současnou žalobkyni společnost , právnická osoba19. Z výpovědi svědka , jméno FO, (č.l. 210) soud zjistil, že pracuje pro společnost , právnická osoba, (právní předchůdce žalobkyně) od října 2013 do současnosti a zajišťuje pro ni činnosti související s IT. Společnost , právnická osoba, používala na podzim roku 2020 pro distanční způsob uzavírání smluv systém DocuSign. V rámci tohoto systému i přímo svědek rozesílal jednotlivým smluvním stranám e-mail s předmětnou smlouvou, kterou si jednotlivé smluvní strany mohly otevřít až poté, co zadaly sms kód, který přišel na jejich telefon. Poté na těchto smlouvách, pokud je chtěly smluvní strany podepsat, musely kliknout na konkrétní políčko s podpisem, a ještě v pravé horní části potvrdit, že skutečně podepisují danou smlouvu. K systému DocuSign svědek dále uvedl, že se jedná o americký systém, který je mezinárodně užíván pro podepisování smluv distančním způsobem. , právnická osoba, reality si vybralo právě tento systém, neboť již na podzim roku 2020 splňoval požadavky evropského nařízení eIDAS. Svědek si pamatoval, že pravděpodobně někdy na podzim roku 2020 hovořil s pánem, který zastupoval žalovanou. V pozadí telefonického hovoru slyšel slovenskou televizi. S touto osobou prošel svědek jednotlivé kroky k uzavření, respektive k podepsání smlouvy, tj. instruoval ho, že má jít do své mailové schránky, kde byl mail právě se smlouvou, poté ho informoval o tom, že na jeho telefon, který byl uveden ve smlouvě, přijde sms zpráva s kódem, tímto kódem smlouvu odemkne, takže ji může vidět a následně mu sdělil, jak má smlouvu podepsat, tj. kliknutím do rámečku a následně tedy v pravém horním rohu potvrdí tento podpis. Konkrétní jméno této osoby si již svědek nepamatuje. Hlas osoby po telefonu působil na svědka starším dojmem. Neměl však pocit, že by tato osoba byla zmatená, unavená či podobně. Svědek neví, zda uváděná osoba zaslanou smlouvu skutečně podepsala. Tento konkrétní krok s osobou neučinil, pouze ji instruoval, jak má smlouvu podepsat, pokud s tím souhlasí. Svědkovi byl dán k nahlédnutí certifikát dokončení na č.l. 8b z druhé strany (viz odst. 8. tohoto rozsudku) a k tomuto certifikátu uvedl, že z něj vyplývá, že předmětný dokument byl podepsán všemi stranami, neboť je v něm uvedeno dokončeno. Z dokumentu (certifikátu) je rovněž patrné, že žalovaná podepsala dokument či smlouvu dne 29. 10. 2020. Zároveň svědek uvedl, že tento certifikát by se nevygeneroval, pokud by dokument nebyl všemi stranami podepsán. ID obálky v horní části certifikátu dokončení by se mělo shodovat s označením předmětného dokumentu v jeho levé horní části.

20. Ze svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, (č.l. 211) má soud za zjištěné, že tento svědek pracuje pro společnost , právnická osoba, reality jako realitní makléř a vedoucí pobočky v , adresa, , oblastní ředitel, od roku 2013 do současnosti. Se žalovanou řešil svědek v roce 2020 prodej nemovitosti, kde měla mít žalovaná pravděpodobně sídlo. Předmětná nemovitost se nacházela v , Anonymizováno, . Celou věc řešil s , jméno FO, , který jednal za žalovanou. K zakázce se svědek dostal tak, že , jméno FO, kontaktoval pravděpodobně v září 2020 kolegyni svědka paní , Anonymizováno, s tím, že chce prodat předmětnou nemovitost v , Anonymizováno, . O této skutečnosti informovala paní , Anonymizováno, svědka, který byl jejím nadřízeným, a společně jeli na jednání s , jméno FO, do Prahy. Při tomto jednání došlo k uzavření smlouvy - dohody o výhradním zprostředkování. Tato dohoda byla uzavřena na půl roku. Na základě této smlouvy následně společnost , právnická osoba, reality začala vykonávat činnost pro to, aby předmětná nemovitost byla prodána. Ve smlouvě byla sjednána kupní cena ve výši 40 000 000 Kč a provize z prodeje v běžné výši 3 %. Po podepsání smlouvy , právnická osoba, reality připravilo inzerci předmětné nemovitosti. Za zhruba dva měsíce se přihlásilo asi deset zájemců, avšak všichni nakonec svědkovi sdělili, že cena je příliš vysoká. Do těchto jednání se zapojil i pan , jméno FO, od žalobkyně (, právnická osoba, ). Právě žalobkyně měla o nemovitost zájem a nabídla za ni nejvíce ze všech, dle svědka asi 32 milionů Kč, možná se jednalo i 32,5 milionu. Pamatuje si, že cena byla následně snížena, neboť byly zjištěny jisté vady na předmětné nemovitosti. Na základě těchto jednání byla mezi žalovanou, žalobkyní a , právnická osoba, reality uzavřena dohoda o koupi nemovitosti. Dle svědka mohla být tato dohoda uzavřena někdy na konci října roku 2020. S , jméno FO, se svědek setkal osobně minimálně dvakrát. Celou věc s ním telefonicky řešil velmi často. Svědek dále uvedl, že před uzavřením dohody o koupi někdy na konci října 2020 se , jméno FO, „lekl“, jestli nebude muset z kupní ceny platit DPH. To bylo společností , právnická osoba, reality prověřováno s daňovými poradci. Následně všechny strany našly řešení, které je i částečně uvedeno ve zmíněné dohodě. Svědek v této souvislosti uvedl, že si pamatuje, že bylo vytvořeno více verzí této smlouvy (dohody) právě na základě různých požadavků , jméno FO, , a to na konci října 2020. Všemi účastníky smlouvy byla uzavřena pouze jedna verze smlouvy. , jméno FO, kontaktoval telefonicky svědka s tím, že není schopen otevřít předmětný dokument, předmětnou dohodu k podepsání, proto téhož dne kontaktoval svědek pana , jméno FO, , který se následně v ten samý den spojil s , jméno FO, a ještě toho dne byla smlouva (dohoda) podepsána i ze strany , Anonymizováno, . , jméno FO, . Dle svědka nepůsobil , Anonymizováno, . , jméno FO, toho dne nikterak zvláštně, např. unaveně, zmateně apod. V průběhu celého smluvního vztahu mezi žalovanou a , právnická osoba, reality nesděloval , Anonymizováno, . , jméno FO, svědkovi jakékoliv zdravotní či jiné potíže. Po uzavření dohody o koupi nemovitosti vyzvala žalobkyně žalovanou k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Tato výzva byla dle svědka zaslána ve lhůtě, která byla uvedena v dohodě o koupi nemovitosti, tj. do 20. 11. 2020, a to opakovaně, žalovaná na tyto výzvy nereagovala. Tyto výzvy byly podávány, jak ze strany , Anonymizováno, , právnická osoba, , tak ze strany žalobkyně. Následně , Anonymizováno, . , jméno FO, přišel s tím, že má jiného zájemce a požadoval po žalobkyni vyšší kupní cenu. Svědek si jen matně pamatuje, že pravděpodobně , Anonymizováno, . , jméno FO, požadoval po žalobkyni asi 38 000 000 Kč za prodej předmětné nemovitosti. Svědek dále uvádí, že , právnická osoba, zjistilo někdy o svátcích v roce 2020, že předmětná nemovitost je převáděna na třetí subjekt. V období od listopadu 2020 do konce roku 2020 reagoval doktor , jméno FO, na výzvy svědka k tomu, aby byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí s žalobkyní, sdělením, že ze smluv si „může , právnická osoba, udělat vlaštovičky“ a dle názoru svědka se , Anonymizováno, . , jméno FO, již vázal na jinou smlouvu, kterou měl uzavřenou s jiným zájemcem. Následně , Anonymizováno, . , jméno FO, vypovídal smlouvu s , Anonymizováno, , právnická osoba, o zprostředkování apod. Výzvy k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí či samotné kupní ignoroval. Po nahlédnutí do svého mobilního telefonu svědek uvedl, že na , Anonymizováno, . , jméno FO, má telefonní kontakt: +, tel. číslo, . V systému , právnická osoba, reality je zanesen telefonní kontakt na , Anonymizováno, . , jméno FO, : +, tel. číslo, . Dle svědka zavinila čistě žalovaná a její jednatel , Anonymizováno, . , jméno FO, , že nedošlo k prodeji předmětné nemovitosti. Ostatní strany smlouvy se dle svědka pokoušely věc dotáhnout do zdárného konce. Ke konci roku 2020 se mezi svědkem a , Anonymizováno, . , jméno FO, neřešila provize , Anonymizováno, , právnická osoba, . Provize se začala řešit nejprve ze strany , Anonymizováno, . , jméno FO, , který se v lednu 2021 ozval svědkovi s tím, že nějakou část provize by zaplatil, neboť si myslel, že , Anonymizováno, , právnická osoba, blokuje převod k dané nemovitosti na třetí subjekt, myslel si tedy, že tím celou věc vyřeší. Svědek si nepamatoval na to, že by , Anonymizováno, . , jméno FO, zpochybňoval podpis dohody o koupi nemovitosti. S tímto zpochybňováním začal , Anonymizováno, . , jméno FO, dle svědka až v průběhu soudního řízení. K rozporům mezi body 2 a 13 dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 svědek uvedl, že bod 13 byl dohodnut mezi advokáty , právnická osoba, reality, žalované a žalobkyně. Konkrétně tedy bylo dohodnuto, že ještě bude uzavírána samostatná smlouva o smlouvě budoucí kupní, a to právě v souvislosti s tím, že část kupní ceny 550 000 Kč bude zaslána ještě před tím, než bude nemovitost převedena. Svědek uvádí, že bez těchto požadavků , Anonymizováno, . , jméno FO, by bylo možná dostatek času na to, aby byla v následném kroku již rovnou uzavřena smlouva kupní, takže by nemusela být uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní. V případě dohody o koupi nemovitosti s jinými subjekty tato smlouva většinou slouží rovnou jako smlouva o smlouvě budoucí kupní tak, jak je v ní uvedeno, a strany následně již uzavírají samotnou smlouvu kupní bez další smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tento případ tedy byl výjimečný, neboť žalovaná se s žalobkyní dohodly na tom, že bude ještě samostatná smlouva o smlouvě budoucí kupní. Svědkovi byly dána k nahlédnutí dohoda o koupi nemovitosti s datem 24. 10. 2020 (viz odst. 11. tohoto rozsudku) a dohoda o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 (s datem 27. 10. 2020, viz odst. 7. tohoto rozsudku). K těmto jednotlivým dohodám uvádí, že v průběhu této doby, tj. od uváděného 24. 10. do 27. 10. 2020, probíhala mezi stranami jednání. Ve smlouvě z 24. 10. 2020 byla uvedena kupní cena 32,5 milionu. Pokud si svědek dobře pamatuje, tak k jejímu snížení na 32 milionů došlo z daňových důvodů, kdy , právnická osoba, chtělo snížit tuto cenu, protože by pravděpodobně platilo DPH z tohoto převodu, a proto chtělo nižší kupní cenu. Svědek zároveň poukazuje na bod 13 těchto smluv, když právě v dohodě, kde je už nižší kupní cena 32 milionů korun, je uvedeno i ujednání o DPH.

21. Dle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

22. Dle § 2447 odst. 2 občanského zákoníku platí, že bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

23. Dle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, platí, že realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

24. Dle § 17 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování se výhradním realitním zprostředkováním rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

25. Dle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování platí, že není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

26. Dle § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování platí, že ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

27. Dle § 1879 občanského zákoníku platí, že věřitel může celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi).

28. Dle § 559 občanského zákoníku platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

29. Dle § 562 odst. 1 občanského zákoníku je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

30. Dle § 7 zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce, platí, že k podepisování elektronickým podpisem lze použít zaručený elektronický podpis, uznávaný elektronický podpis, případně jiný typ elektronického podpisu, podepisuje-li se elektronický dokument, kterým se právně jedná jiným způsobem než způsobem uvedeným v § 5.

31. Dle § 5 zákona o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce platí, že k podepisování elektronickým podpisem lze použít pouze kvalifikovaný elektronický podpis, podepisuje-li elektronický dokument, kterýma) činí úkon nebo právně jedná stát, územní samosprávný celek, právnická osoba zřízená zákonem nebo právnická osoba zřízená nebo založená státem, územním samosprávným celkem nebo právnickou osobou zřízenou zákonem nebo jejich orgán anebo jiná jejich součást (dále jen "veřejnoprávní podepisující"), nebob) činí úkon osoba neuvedená v písmenu a) při výkonu své působnosti.

32. Na základě provedeného dokazování a řídíc se výše uvedenými zákonnými ustanoveními dospěl soud k jednoznačnému závěru, že žaloba je zcela důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně jako realitním zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem byla dne 16. 9. 2020 uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování (Výhradní dohoda o zprostředkování) dle § 2445 odst. 1 a § 17 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování. Na základě této smlouvy měla právní předchůdkyně žalobkyně pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti – parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, , která byla v té době (na konci roku 2020) ve vlastnictví žalované. Právní předchůdkyně žalobkyně a žalovaná měly ve smlouvě výslovně ujednáno, že splatnost provize není vázána na samotné uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Provize byla sjednána ve výši 3 % z kupní ceny. Výše kupní ceny byla sjednána ve výši 40 000 000 Kč. Právní předchůdkyně žalobkyně obstarala žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť mezi právní předchůdkyní žalobkyně, žalovanou a žalobkyní byla dne 29. 10. 2020 uzavřena dohoda o koupi nemovitosti, ve které smluvní strany prohlásily, že uzavřením této dohody jim právní předchůdkyně žalobkyně obstarala příležitost k uzavření smlouvy a právní předchůdkyni tak vznikl nárok na provizi dle § 2447 odst. 2 občanského zákoníku. Provize byla sjednána s žalovanou ve smlouvě o výhradním zprostředkování. Výše kupní ceny byla v dohodě o koupi nemovitosti oproti smlouvě o výhradním zprostředkování snížena z 40 000 000 Kč na 32 000 000 Kč. Uzavřením dohody o koupi nemovitosti však žalovaná jednoznačně akceptovala, že nemovitost bude prodána za tuto nižší cenu. Právní předchůdkyně tak splnila svou smluvní povinnost, když obstarala žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní s žalobkyní. Výše provize ve výši 3 % se však již logicky nevypočítávala z původně zamýšlené kupní ceny 40 milionů, ale z částky 32 milionů, což činí právě žalovanou částku 960 000 Kč. Žalovaná se v řízení bránila tím, že dohoda o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 je zmatečná a pro žalovanou není závazná z toho důvodu, že v článku 2. je uvedeno, že se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, přičemž však v článku 13. dohody je uvedeno, že zájemce (žalobkyně) uhradí prodávajícímu (žalované) část kupní ceny ve výši 550 000 Kč nejpozději do 25. 11. 2020, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou se smluvní strany zavazují uzavřít nejpozději do 20. 11. 2020. Soud v dané věci učinil závěr, že v případě dohody o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020 se nejednalo o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť smluvní strany si, jak již bylo výše uvedeno, v článku 13. dohody výslovně ujednaly, že smlouva o smlouvě budoucí bude mezi žalobkyní a žalovanou teprve uzavřena, a to do 20. 11. 2020. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, k ujednání v článku 13. dohody uvedl, že se jednalo právě o požadavek jednatele žalované, aby celá transakce byla řešena tímto způsobem a smluvní strany se tak dobrovolně odklonily od článku 2. dohody, tj., že se má jednat o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Co je však podstatné pro toto řízení, a tedy pro posouzení toho, zda má žalobkyně právo na zaplacení provize, je skutečnost, že už v této dohodě si účastníci tohoto řízení sjednali, že spolu uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se řešení nemovitosti. Už na základě tohoto smluvního závazku vzniklo právní předchůdkyni právo na zaplacení provize, neboť právě již tím, že se nějaký zájemce zavázal k tomu, že s žalovanou uzavře smlouvu o smlouvě budoucí kupní, splnila právní předchůdkyně žalobkyně svou smluvní povinnost spočívající v obstarání právě takové příležitosti (skutkové sitauce). Žalovaná dále v řízení sporovala, že jednatel žalované , Anonymizováno, . , jméno FO, uzavřel, resp. podepsal elektronicky dohodu o koupi nemovitosti ze dne 29. 10. 2020. V řízení však bylo prokázáno, že tuto dohodu skutečně uzavřel, když ji podepsal prostřednictvím elektronické služby DocuSign, což bylo zjištěno z certifikátu dokončení, kde je uvedeno, že žalovaná podepsala řešenou dohodu 29. 10. 2020 ve 13:

55. Ověření bylo provedeno prostřednictvím sms, která byla zaslána na telefonní číslo: +, tel. číslo, . Toto telefonní číslo patřilo jednateli žalované , Anonymizováno, . , jméno FO, , jak bylo zjištěno z e-mailové zprávy ze dne 16. 11. 2020 od , Anonymizováno, . , jméno FO, , kde je právě toto číslo uvedeno. Rovněž ze svědeckých výpovědí od , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že s jednatelem žalované řešili podepsání předmětné dohody dálkovým způsobem. Zvolený způsob elektronického podpisu, metoda uzavření smlouvy, je pak zcela v souladu s § 7 ve spojení s § 5 zákona o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce a také s § 559 a 562 odst. 1 občanského zákoníku, když z pohledu zákona a smluvních ujednání stran smlouvy byl pro uzavření smlouvy zcela dostačující jejich prostý elektronický podpis. Písemná forma celé dohody byla pak zachována, jak vyplývá z uváděného § 562 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaná dále uvedla, že jednatel žalované nemohl dohodu podepsat z důvodu, že dne 29. 10. 2020 nebyl schopen po delší mozkové příhodě takový úkon učinit. Žalovaná však v řízení ničím neprokázala, že by jednatel žalované byl v uváděné době jakkoliv zdravotně indisponován. Vyslechnutí svědci zároveň uvedli, že nezaznamenali žádné zdravotní či jiné problémy jednatele žalované, a to ani dne 29. 10. 2020, kdy jednatel žalované podepsal předmětnou dohodu za pomoci těchto svědků. Žalovanou učiněné odstoupení od výhradní dohody o zprostředkování ze dne 22. 11. 2020 je pak zcela právně bezvýznamné, neboť závazek právní předchůdkyně žalobkyně obstarat byl splněn již ke dni uzavření dohody o koupi nemovitosti dne 29. 10. 2020, kterým právní předchůdkyně žalobkyně obstarala pro žalovanou příležitost k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Právní předchůdkyně tak dohodu o zprostředkování nijak neporušila (natož podstatně – viz § 2002 občanského zákoníku), a proto žalovaná neměla právo od dohody odstoupit. Na základě uvedeného tak soud žalobě zcela vyhověl, a to včetně požadovaného zákonného úroku z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 , právnická osoba, úplnost soud uvádí, že zde řešená pohledávka byla postoupena z právní předchůdkyně žalobkyně na žalobkyni v souladu s § 1879 občanského zákoníku.

33. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jako ve věci úspěšnému účastníkovi, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 173 871,60 Kč. Tyto náklady se skládají z nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 960 000 Kč, která tak vychází na částku 12 140 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření ze dne 1. 11. 2021, účast na jednání soudu dne 2. 11. 2021, účast na jednání soudu dne 14. 6. 2022, účast na jednání soudu dne 5. 9. 2023, účast na jednání soudu dne 25. 1. 2024 – 2 úkony právní služby – jednání trvalo déle než 2 hodiny), včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (tj. 2 700 Kč) dle § 13 odst. 4 a. t. Dále je nutné zahrnout do nákladů řízení zaplacený soudní ve výši 38 400 Kč a DPH ve výši 23 511,50 Kč.