20 C 232/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Petráškem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupena advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec a číslo proti žalované: osobní údaje žalované zastoupena advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec o změně závazků

I. Žalobní návrh na určení, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou vyplývající z dohody o postoupení nájmu ze dne 24. 5. 2018 ve spojení se smlouvou o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] a smlouvu o nájmu garážových stání ze dne 17. 6. 2015 ve znění dodatku [číslo] ze dne 26. 8. 2019 se mění tak, že jejich platnost ke dni 30. 6. 2020 je ukončena, se zamítá.

II. Žalobní návrh na určení, že nájemné dle dohody o postoupení nájmu ze dne 24. 5. 2018 ve spojení se smlouvou o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] a smlouvou o nájmu garážových stání ze dne 14. 6. 2015 ve znění dodatku [číslo] ze dne 26. 8. 2019 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou sjednáno k pronajatým nebytovým prostorům a garážovému stání se mění tak, že pro měsíce březen, duben, květen a červen 2020 jejich výše činí částku 114 930 Kč plus DPH měsíčně za kancelářské prostory a částku 17 160 Kč plus DPH měsíčně na garážové stání, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 30 492 Kč k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 7. 7. 2020 se žalobkyně domáhala změny závazku – smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 17. 6. 2015 a smlouvy o nájmu garážových stání ze dne 17. 6. 2015, které byly uzavřeny s právním předchůdcem žalované. Žalobkyně je společností zabývající se vývojem a provozováním IT řešení pro letecké společnosti a cestovní kanceláře, zejména jim pronajímá software na prodej letenek po celém světě. Z důvodu pandemie covid-19 došlo od března 2020 k téměř úplnému přerušení leteckého provozu, což mělo přímý a okamžitý negativní dopad na podnikání žalobkyně. Podnikatelská činnost žalobkyně byla mimořádnými opatřeními vlády ČR zasažena do té míry, že její tržby v uplynulých měsících poklesly o 70 % oproti srovnatelným obdobím. Výše tržeb zcela nedostačovala k pokrytí nákladů podnikání žalobkyně. Z tohoto důvodu nemohla žalobkyně přidělovat svým zaměstnancům práci a zároveň část zaměstnanců pracovala z domova v režimu tzv. home office. Žalobkyně tak fakticky přestala užívat pronajaté prostory. Žalobkyně proto žádala žalovanou v souladu s § 1765 občanského zákoníku o snížení nájmu za kancelářské prostory a garážová stání za měsíce březen, duben, květen a červen 2020. Žalobkyně nejprve navrhovala snížení nájemného za uvedené měsíce o 70 % a následně svůj požadavek redukovala na snížení o 25 %. Strany se nakonec na žádném řešení nedohodly. Pronajaté prostory žalobkyně opustila dne 30. 6. 2020, což předem oznámila žalované. Žalobkyně tak na základě výše uvedených skutečností dovozuje, že z důvodu pandemie koronaviru a nařízení vlády ČR, které zastavily téměř veškerý letecký provoz, došlo ke změně okolností tak podstatných, že změna založila v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich neúměrným zvýšením nákladů plnění, tj. nájemného, které je dle smlouvy povinna platit žalobkyně. Žalobkyně nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit skutečnosti vedoucí ke změně okolností, neboť pandemie koronaviru nastala neočekávaně (po vzniku smlouvy a žalobkyni nebyla v době uzavření smlouvy známa), poprvé v tak velkém rozsahu a následcích. Účastníci se dohodovali o změně smlouvy po dobu tří měsíců, což je dle názoru žalobkyně přiměřená lhůta pro dosažení dohody, avšak žádné dohody nedosáhli. Z těchto důvodů tak žalobkyně požaduje, aby soud určil, že nájemní vztahy mezi účastníky na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] a smlouvy o nájmu garážových stání ze dne 17. 6. 2015 byly ukončeny ke dni 30. 6. 2020. Dále žalobkyně požadovala, aby nájemné za pronájem kancelářských prostor dle smlouvy [číslo] [spisová značka] bylo sníženo za období od března do června 2020 na částku 114 930 Kč + DPH měsíčně a nájemné za pronájem garážového stání dle smlouvy o nájmu garážového stání ze dne 17. 6. 2015 na částku 17 160 Kč + DPH měsíčně za období od března do června 2020.

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že situaci žalobkyně není možné podřadit pod žádnou z obligatorních podmínek uvedených v § 1765 občanského zákoníku, neboť výdaje, která je žalobkyně povinna vynaložit v rámci plnění předmětných nájemních smluv jsou stále stejné a současně hodnota předmětu plnění nebyla jakkoliv snížena. Tyto závěry žalované podporuje i fakt, že obvyklé nájemné za předmět nájmu stejného typu a kategorie na realitním trhu v dané lokalitě, kde se nachází předmět nájmu, je dle aktuálních zjištění žalované spíše vyšší, než kolik činí sjednané nájemné mezi žalobkyní a žalovanou, tedy hodnota předmětu nájmu je stejná a náklady k jeho pořízení nutné odpovídají rovněž standardu. Žalobkyně tak nemohla být v rámci předmětného nájemního vztahu nákladově znevýhodněna, neboť jde o náklady v místě a čase obvyklé. Naopak pokud by soud sjednané nájemné dle § 1766 občanského zákoníku snížil, znamenalo by to znevýhodnění strany žalované, neboť ta je schopna předmět nájmu pronajmout za stejných, ne-li lepších podmínek, než jaké má sjednané s žalobkyní.

3. Soud ve věci provedl následující dokazování:

4. Ze smlouvy o nájmu [číslo] (garážová stání) ze dne 17. 6. 2015 (č.l. 19 spisu) soud zjistil, že mezi právními předchůdci účastníků bylo sjednáno, že společnost [právnická osoba] (právní předchůdce žalované) jako pronajímatel pronajme společnosti [právnická osoba] (právní předchůdce žalobkyně) jako nájemci garážová stání ve 3. PP budovy na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 8. 2015 do 30. 9. 2018. Celkové nájemné za 12 garážových stání bylo sjednáno ve výši 21 120 Kč + DPH měsíčně.

5. Z dodatku [číslo] ze dne 27. 8. 2018 (č.l. 22 spisu) ke smlouvě o nájmu nebytových prostor [číslo] (garážová stání – viz odst. výše) má soud za zjištěné, že nájemní smlouva [číslo] ze dne 17. 6. 2015 týkající se garážových stání byla změněna tak, že je uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2020.

6. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 (č.l. 24 spisu) soud zjistil, že mezi právními předchůdci účastníků bylo sjednáno, že společnost [právnická osoba] (právní předchůdce žalované) jako pronajímatel pronajme společnosti [právnická osoba] (právní předchůdce žalobkyně) jako nájemci nebytové prostory o celkové výměře 512,3 m2 na adrese [adresa žalobkyně] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2018. Nájemné bylo sjednáno ve výši 134 167 Kč + DPH měsíčně. U soudního jednání dne 9. 8. 2022 učinili účastníci nesporné, že výše nájemného za pronájem předmětných nebytových prostor – kanceláří činil v roce 2020 částku 153 230,67 Kč bez DPH.

7. Z dodatku [číslo] ze dne 27 8. 2019 (č.l. 27 p.v. spisu) ke smlouvě o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] (viz odst. výše) má soud za zjištěné, že nájemní smlouva [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 týkající se nebytových prostor byla změněna tak, že je uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2020.

8. Z dvou dohod o postoupení smlouvy ze dne 24. 5. 2018 (č.l. 11 a 23 spisu) soud zjistil, že společnost [právnická osoba] postoupila veškerá svá práva povinnosti ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] ze dne 17. 6. 2015 a ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 na žalobkyni. Pronajímatel společnost [právnická osoba] s tímto postoupením souhlasila.

9. Z e-mailové korespondence z období od března do června 2020 (č.l. 12-18 spisu) má soud za zjištěné, že se žalobkyně s právním předchůdcem žalované nedokázali dohodnout na změně nájemních smluv (snížení nájemného a dřívější skončení nájemního vztahu).

10. Z dopisu ze dne 20. 5. 2020 (č.l. 18) soud zjistil, že žalobkyně se dovolávala vůči právnímu předchůdci žalované vyjednávání o změně smlouvy dle § 1765 občanského zákoníku z důvodu propadu příjmů žalobkyně za poslední tři měsíce ve výši 70 % z důvodu vládních opatřeních. Žalobkyně navrhovala, aby nájemné bylo sníženo na 30 % původně sjednané výše, a to s účinností od 1. 3. 2020. Jako kompenzace nabízela žalobkyně prodloužení nájemní smlouvy do 31. 3. 2021 při zachování sníženého nájemného.

11. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období prvního pololetí roku 2020 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že kanceláře nejvyšší kvality, které se nacházejí v nejvyšších patrech v centru [obec], se v uvedeném období nabízely za nájemné okolo 25 EUR a více za m2 měsíčně. K dispozici však byly i moderní kanceláře za nájemné okolo 16 až 20 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné mimo centrum města se pohybovalo v rozmezí od 13 do 16,50 EUR za m2 měsíčně. Pro [část města] výše nájemného pohybovala v rozsahu od 15 do 16,50 EUR za m2 měsíčně. K dispozici však byly i moderní kanceláře za nájemné okolo 16 až 20 EUR za m2 měsíčně 12. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období druhého pololetí roku 2020 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) soud zjistil, že pandemie ani obecné zpomalení trhu zatím neovlivnilo výši základního nájemného. I přes pokles nájemní aktivity a nárůst neobsazenosti zůstala úroveň nájemného za kanceláře beze změny. Základní nájemné za prostory prémiové kvality, které se často nacházejí v nejvyšších poschodích, se pohybovalo na úrovni 25 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné za kanceláře mimo centrum se nadále nejčastěji pohybovalo okolo 13 až 16,50 EUR za m2 měsíčně.

13. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období druhé čtvrtletí roku 2021 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že navzdory stoupající neobsazenosti zůstává výše základního nájemného nadále beze změny. Základní nájemné za prostory prémiové kvality, které se často nacházejí v nejvyšších poschodích, se tak stále pohybovalo na úrovni 25 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné za kanceláře mimo centrum se nadále nejčastěji pohybovalo okolo 13 až 16,50 EUR za m2 měsíčně.

14. Z přiznání žalobkyně k dani z příjmu právních osob za období od 1. 7. 2020 do 30. 6. 2021 (č.l. 93 spisu) soud zjistil, že žalobkyně uvedla, že její roční úhrn čistého obratu činil 25 634 000 Kč. V rozvaze ke dni 30. 6. 2021 (č.l. 97 spisu) uvedla svá celková aktiva v čistém (netto) v běžném účetní období ve výši 15 832 000 Kč, v minulém účetním období uvedla celková aktiva v čistém 20 288 000 Kč. Žalobkyně uvedla, že má peněžní prostředky v čistém 1 608 000 Kč, v minulém účetním období měla peněžní prostředky v čistém ve výši 3 618 000 Kč. Pasiva celkem uvedla žalobkyně ve výši 15 832 000 Kč, v minulém účetním období činily 20 288 000 Kč. Ve výkazu zisku a ztráty ke dni 30. 6. 2021 (č.l. 100) uvedla žalobkyně, že tržby z prodeje výrobků a služeb v běžném účetním období (aktuálním) činily 22 747 000 Kč, v minulém účetní období činily 40 266 000 Kč. Čistý obrat uvedla žalobkyně v aktuálním účetním období ve výši 25 633 000, v minulém účetním období ve výši 41 720 000 Kč.

15. Z rozvahy žalobkyně ke dni 30. 6. 2019 (č.l. 111 spisu) má soud za zjištěné, že žalobkyně uvedla své aktiva celkem ve výši 23 579 000 Kč netto, za minulé období žádná aktiva neuvedla. Žalobkyně uvedla, že měla peněžní prostředky ve výši 673 000 Kč netto. Pasiva v běžném účetním období evidovala žalobkyně ve 23 579 000 Kč, za minulé účetní období žádné.

16. Z výkazu zisku a ztráty žalobkyně ke dni 30. 6. 2019 (č.l. 114 spisu) soud zjistil, že žalobkyně evidovala tržby z prodeje výrobků a služeb v běžném účetním období ve výši 53 049 000 Kč, v minulém účetním období žádné neevidovala. Čistý obrat za běžné účetní období uvedla ve výši 53 616 000 Kč, za minulé účetní období žádný neuvedla.

17. Z rozvahy žalobkyně ke dni 30. 6. 2020 (č.l. 115) má soud za zjištěné, že žalobkyně evidovala aktiva celkem za běžné období ve výši 20 288 000 Kč netto, za minulé období ve výši 23 578 000 Kč netto. Žalobkyně uvedla, že měla peněžní prostředky ve výši 3 616 000 Kč netto. Pasiva v běžném účetním období evidovala žalobkyně ve výši 20 288 000 Kč, za minulé účetní období ve výši 23 578 000 Kč.

18. Z výkazu zisku a ztráty žalobkyně ke dni 30. 6. 2020 (č.l. 118 spisu) soud zjistil, že žalobkyně evidovala tržby z prodeje výrobků a služeb v běžném účetním období ve výši 40 266 000 Kč, v minulém účetním období ve výši 53 049 000 Kč. Čistý obrat za běžné účetní období uvedla ve výši 41 720 000 Kč, za minulé účetní období ve výši 53 616 000 Kč.

19. Z dalších ve věci provedených důkazů (graf, který je označen jako pokles prodeje letenek roku 2019 oproti roku 2020 v přílohách spisu, konkrétně ze dne 30. 8. 2021, výsledovka žalobkyně za rok 2019 v přílohách ze dne 30. 8. 2021, výsledovka žalobkyně za rok 2020 nacházející se v přílohách ze dne 30. 8. 2021, přehled tržeb žalobkyně za rok 2019 a 2020 nacházející se v přílohách ze dne 30. 8. 2021, vydané faktury žalobkyně za rok 2019 a 2020 nacházející se v přílohách ze dne 30. 8. 2021, vydané faktury, včetně DPH v prodlení ke dni 30. 1. 2020, tj. vydané faktury žalobkyní nacházející se v přílohách ze dne 30. 8. 2021) má soud za zjištěné, že žalobkyně evidovala v roce 2019 celkové tržby ve výši 49 686 746 Kč a v roce 2020 evidovala celkové tržby ve výši 24 560 140 Kč. Žalobkyně evidovala tržby v březnu 2019 ve výši 4 001 604 Kč, v dubnu 2019 ve výši 4 296 440 Kč, v květnu 2019 ve výši 4 190 286 Kč, v červnu 2019 ve výši 5 069 317 Kč, v červenci 2019 ve výši 4 586 658 Kč, v srpnu 2019 ve výši 4 261 500 Kč, v září 2019 ve výši 4 521 109 Kč, v říjnu 2019 ve výši 4 476 091 Kč, v listopadu 2019 ve výši 3 918 803 Kč, v prosinci 2019 ve výši 3 167 884 Kč, v lednu 2020 ve výši 5 024 785 Kč, v únoru 2020 ve výši 3 758 368 Kč, v březnu 2020 ve výši 2 551 493 Kč, v dubnu 2020 ve výši 1 888 586 Kč, v květnu 2020 ve výši 1 002 338 Kč, v červnu 2020 ve výši 1 108 109 Kč (přehled tržeb žalobkyně za rok 2019 a 2020)

20. Z přiznání společnosti [právnická osoba] k dani z příjmů právnických osob za rok 2019 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) soud zjistil, že uvedená společnost evidovala výsledek hospodaření ke dni 31. 12. 2019 ve výši 9 979 Kč. Roční úhrn čistého obratu uvedla ve výši 23 037 000 Kč. Z přiznání společnosti [právnická osoba] k daní z příjmů právnických osob za rok 2020 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) soud zjistil, že uvedená společnost evidovala výsledek hospodaření ke dni 31. 12. 2020 ve výši 13 357 Kč. Roční úhrn čistého obratu uvedla ve výši 20 155 000 Kč. Ve výkazu zisku a ztráty ke dni 31. 12. 2019 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) uvedla společnost [právnická osoba], že její tržby z prodeje a výrobků a služeb činily v běžném účetním období 22 984 000 Kč, v minulém účetním období 208 000 Kč, čistý účetní obrat uvedla společnost [právnická osoba] za běžné účetní období ve výši 23 037 000 Kč a za minulé účetní období ve výši 208 000 Kč. Ve výkazu zisku a ztráty ke dni 31. 12. 2020 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) uvedla společnost [právnická osoba], že její tržby z prodeje a výrobků a služeb činily v běžném účetním období 18 963 000 Kč, v minulém účetním období 22 984 000 Kč, čistý účetní obrat uvedla společnost [právnická osoba] za běžné účetní období ve výši 20 155 000 Kč a za minulé účetní období ve výši 23 037 000 Kč. Z rozvahy společnosti [právnická osoba] (tehdy vystupující pod jménem – [právnická osoba] [anonymizováno] spol. s.r.o.) ke dni 31. 12. 2018 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) soud zjistil, že tato společnost uvedla, že její aktiva celkem činila za běžné období částku ve výši 1 292 000 Kč netto, za minulé období žádnou částku neuvedla, peněžní prostředky evidovala ve výši 1 292 000 Kč a pasiva celkem činila za běžné účetní období částku ve výši 1 292 000 Kč, za minulé účetní období žádné pasiva neevidovala. Z výkazu zisku a ztrát [právnická osoba] (tehdy vystupující pod jménem – [právnická osoba] [anonymizováno] spol. s.r.o.) ke dni 31. 12. 2018 (v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021) soud zjistil, že uvedená společnost evidovala tržby z prodeje výrobků, zboží služeb v běžném účetním období ve výši 208 000 Kč, v minulém účetním období žádné neevidovala, čistý obrat za účetní období uvedla za běžné období ve výši 208 000 Kč, za minulé období žádný neevidovala.

21. Z listin týkajících se společnosti [právnická osoba] (příloha k účetní závěrce k 31. 12. 2019, přiznání k dani z příjmu právnických osob za období od 14. 11. 2018 do 31. 12. 2019, rozvaha ke dni 31. 12. 2019, výkaz zisku a ztráty ke dni 31. 12. 2019, výkaz zisku a ztráty ke dni 31. 12. 2020, v přílohách spisu – příloha ze dne 28. 12. 2021, stránky 158 - 181) soud zjistil, že uvedená společnost neevidovala za roky 2019 a 2020 žádné tržby ani zisky.

22. Z dohody o poskytnutí příspěvku z cíleného programu [anonymizováno] č. [anonymizováno] [číslo] 2020 ze dne 6. 4. 2020 nezjistil soud žádnou pro věc podstatnou skutečnost.

23. Dle § 1764 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § [číslo] a [číslo].

24. Dle § 1765 odst. 1 občanského zákoníku platí, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Dle § 1765 odst. 2 občanského zákoníku platí, že právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

25. Dle § 1766 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán. Dle § 1766 odst. 2 občanského zákoníku soud návrh na změnu závazku zamítne, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, co změnu okolností musela zjistit; má se za to, že tato lhůta činí dva měsíce.

26. Na základě provedeného dokazování a řídíc se výše uvedenými zákonnými ustanoveními dospěl soud k jednoznačnému závěru, že žalobě nelze byť částečně vyhovět. Žalobkyně požadovala snížení ve smlouvách sjednaných nájemných a rovněž předčasné ukončení obou v žalobě uvedených nájemních smluv, když z důvodu vládních opatření spojených s řešením pandemie covid 19 a obecně s celosvětovými dopady onemocnění covid 19 na její podnikání, které je značně navázané na leteckou dopravu, jí klesly tržby na jaře 2020 až o 70 %. Uvedenou skutečnost považuje žalobkyně za podstatnou změnu okolností dle § 1765 občanského zákoníku, která mezi smluvními stranami založila zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich neúměrným zvýšením nákladů plnění, tj. nájemného, které je dle smluv povinna platit žalobkyně. Z provedeného dokazování soud však zjistil, že nájemné za pronájem nebytových prostor - kanceláří, které činilo v roce 2020 částku ve výši 153 230,67 Kč bez DPH (viz odst. 6. tohoto rozsudku) bylo právě i v tomto roce pod průměrnými základními cenami nájmů kanceláří mimo centrum [obec], které se pohybovaly v celém roce 2020 a minimálně i v části roku 2021 (i přes trvající epidemii covidu, viz odstavec 11. až 13. tohoto rozsudku) na cenové úrovni od 13 EUR do 16,50 EUR za m2 měsíčně, když při kurzu 25 Kč za 1 EUR to činí cenové rozmezí 325 Kč – 412,5 Kč za m2 měsíčně, což v případě pronajatých kanceláří o celkové ploše 512,3 m2 (viz odst. 6. tohoto rozsudku) vychází na 166 497,50 Kč v případě dolní sazby 325 Kč a na částku 211 323,75 Kč v případě horní sazby 412,5 Kč. Dle zprávy od [právnická osoba] za období prvního pololetí roku 2020 se pohybovalo nájemné kancelářských prostor na [obec a číslo] (předmět nájmů – kanceláře i garáže se nacházejí na [obec a číslo]) v cenových úrovních od 15 EUR do 16,50 EUR za m2 měsíčně (viz odst. 11. tohoto rozsudku, tj. při přepočtu na české koruny x 25 a vynásobení počtem m2 x 512,3 rozmezí od 192 112,50 Kč do 211 323,75 Kč měsíčně). Sjednané nájemné ve výši 153 230,67 Kč je tak pod úrovní veškerých uvedených obvyklých nájemných. V případě nájmu nebytových prostor – kanceláří tak nedošlo v uváděném období k žádnému snížení hodnoty předmětu plnění – obvyklé ceně nájemného. Nájemné za celkem 12 garážových stání ve výši 21 120 Kč bez DPH (1 760 Kč za jedno stání, viz odst. 4. tohoto rozsudku) i bez dalšího dokazování nelze rovněž považovat v poměrech širšího centra [obec] za jakkoliv nadstandardní výši nájemného. Za zvýšení nákladů plnění v souladu s § 1765 občanského zákoníku by v širším smyslu mohl být teoreticky považován prudký pokles tržeb žalobkyně v období začátku pandemie covid 19 v březnu až červnu 2020, který nebyl žalobkyni zaviněný ani jakkoliv předvídatelný. Avšak tento pokles a především celkovou situaci žalobkyně nelze na základě provedených důkazů považovat za až tak špatnou, že by sama o sobě odůvodňovala snížení nájemného i předčasné ukončení nájemního vztahu s žalovanou. Žalobkyně uvedla a předložila důkazy o tom, že jí klesly v měsících březnu až červnu 2020 tržby oproti stejným měsícům roku 2019 až o 78 % (červen 2020 oproti červnu 2019, žalovaná pokles tržeb žalobkyně v řízení nesporovala), avšak i po tomto propadu činily její tržby v každém z těchto měsíců alespoň 1 000 000 Kč. V dané souvislosti je navíc vhodné pro úplnost uvést, že žalobkyně dle předložených důkazů provádí skutečnou podnikatelskou aktivitu nejdříve až od druhé poloviny roku 2018 (viz odst. 15. a 16. tohoto rozsudku), když minimálně v předchozím účetním období neevidovala žádné tržby, aktiva či obrat. Žalobkyně tak není společností, která by dosahovala vysokých tržeb dlouhou řadu let či dokonce desetiletí, ale subjektem, který do propuknutí pandemie covid 19 dosahoval milionových měsíčních tržeb jen zhruba rok a půl. A z tohoto důvodu paradoxně tržby a zisky žalobkyně od doby, kdy vstoupila do smluvních vztahů s právním předchůdcem žalované v červnu 2018, vzrostly z nuly na milionové částky v období od března do června 2020. Od doby vstupu žalobkyně do smluvních vztahů s právním předchůdcem žalované tak oproti období od března 2020 do června 2020 jednoznačně nedošlo ke zvýšení nákladů plnění, které žalobkyně odvozuje od toho, že jí klesly tržby a zisky oproti stejným měsícům předchozího roku. Žalobkyně dále netvrdila a už vůbec ničím neprokázala, že by ji nastalá pandemická situace a povinnost platit nájemné za pronajaté prostory dostala v měsících březnu až červnu 2020 do situace, která by bezprostředně ohrožovala její existenci. Žalobkyně navíc, jak sama uvádí ve svém vyjádření ze dne 28. 12. 2021 (č.l. 129) podniká ve skupině se společnostmi [právnická osoba] a [právnická osoba] (jednotlivé společnosti jsou podnikatelsky i personálně propojené) a konkrétně společnost [právnická osoba] měla rovněž vysoké čisté účetní obraty (viz odst. 20. tohoto rozsudku). Dle tohoto vyjádření žalobkyně využívaly uvedené společnosti předmět nájmu na základě podnájemních smluv, takže žalobkyně nenesla břímě nájemného sama (resp. blíže neurčitá část ji byla„ kompenzována“ podnájemným). Soud si je i přes uvedené vědom, že žalobkyně stejně jako mnoho dalších podnikatelů byla ekonomicky zasažena první vlnou epidemie na jaře roku 2020, avšak tyto„ škody“ se měla žalobkyně snažit eliminovat přes různé podpory a dotace, které podnikatelům poskytoval stát. V žalobě požadované snížení nájemného za kanceláře a garáže a předčasné ukončení nájemních smluv by bylo jen přenesení újmy žalobkyně na žalovanou. V řešeném případě tak jednoznačně nedošlo k tak podstatné změně okolností, která by založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich, a to především s ohledem na výše uvedenou skutečnost, že nájemné za pronajaté kanceláře bylo pod úrovní či na dolní hranici běžných nájemných v [obec] i na jaře roku 2020 a i v následujícím roce. Výši nájemného za garážová stání rovněž nelze považovat za nadstandardní. Nezbývá tak než souhlasit s tvrzením žalované, že při snížení nájemného by naopak ona sama byla nedůvodně poškozena. Pro úplnost soud uvádí, že žalobkyní uvedené tvrzení, že předmětné kanceláře a garáže přestala na začátku jara 2020 fakticky využívat, nemá žádný vliv na její povinnost hradit sjednané nájemné, což vyplývá z ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí 25 Cdo 1569/2001 či 26 Cdo 2800/2018). Na základě uvedeného tak soud nemohl dle § 1765 a § 1766 občanského zákoníku nájemní smlouvy mezi účastníky jakkoliv změnit, a to tedy jak v případě snížení nájemného, tak v případě dřívějšího ukončení nájemních smluv, soud tak žalobu zcela zamítl.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jako ve věci zcela úspěšnému účastníkovi, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 30 492 Kč Tyto náklady se skládají z výdajů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 3 písm. e) odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ a. t.”), vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 70 000 Kč (2 x 35 000 Kč, neboť předmětem řízení byly dvě nájemní smlouvy týkající se nebytových prostor), která tak vychází na částku 3 900 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě – č.l. 34, účast na jednání soudu dne 10. 12. 2020 – č.l. 47, účast na jednání soudu dne 9. 6. 2021 – č.l. 85, účast na jednání soudu dne 7. 10. 2021 – č.l. 85, účast na jednání soudu dne 9. 8. 2022 – č.l. 139) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Dále je nutné zahrnout do nákladů řízení DPH ve výši 21 % z odměny a paušálních náhrad výdajů, což v daném případě činí 5 292 Kč.