20 C 300/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Petráškem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupena advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec a číslo proti žalované: osobní údaje žalované zastoupena advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec a číslo o 100 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 100 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 100 000 Kč od 16. 4. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 33 584,50 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 12. 8. 2020 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím z důvodu, že mezi účastníky byla dne 28. 3. 2019 uzavřena smlouva nazvaná„ kvitance“, na základě které žalobkyně (zájemce) složila na účet žalované (zprostředkovatel) rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč na koupi v kvitanci uvedených nemovitostí. Na základě této smlouvy nazvané jako„ kvitance“ měla být mezi účastníky do 31. 5. 2019 uzavřena kupní smlouva týkající se nemovitostí uvedených v kvitanci. Tato kupní smlouva však uzavřena nebyla, když žalobkyně nikdy nebyla žalovanou či jinou osobou vyzvána k uzavření kupní smlouvy, jak je sjednáno v kvitanci. Vzhledem k tomu, že k neuzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobkyně, je žalovaná povinna vrátit žalobkyni složenou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč. Žalobkyně rovněž poukazuje na neplatnost ujednání o smluvní pokutě, neboť v případě kvitance se jednalo o tzv. dvoustranné právní jednání a z této smlouvy tak nebyl zavázán samotný vlastník k tomu, aby převedl předmětné nemovitostí na žalobkyni. Žalovaná neuhradila ani část žalované částky, i když byla žalobkyní o zaplacení písemně upomínána.

2. Žalovaná v rámci svého vyjádření k žalobě potvrdila žalobní tvrzení žalobkyně v tom, že mezi stranami byla dne 28. 3. 2019 uzavřena smlouva – kvitance o rezervaci koupě nemovitostí týkající se konkrétně jednotky [číslo] v domě [adresa], parc. č. st. [číslo], k.ú. [obec] a spoluvlastnického podílu [číslo] na jednotce [číslo] v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec]. Současně s uzavřením kvitance převedla žalobkyně propadnou rezervaci ve výši 100 000 Kč. Žalovaná však nesouhlasí s tím, že by žalobkyně měla právo na vrácení složené zálohy ve výši 100 000 Kč, neboť žalovaná ihned po složení rezervační zálohy zaslala, konkrétně dne 1. 4. 2019, prostřednictvím e-mailu žalobkyni návrh kupní smlouvy, a to s tím, aby si žalobkyně doplnila smlouvu dle svých požadavků či dle požadavků banky, která mu měla poskytnout úvěr na financování části kupní ceny. Žalovaná rovněž poskytla žalobkyni požadovanou součinnost při získání úvěru, a to konkrétně jednáním s odhadcem Ing. [příjmení] a zpřístupněním nemovitosti dne 5. 4. 2019 pro vypracování odhadu ceny. Ještě dne 23. 4. 2019 zaslala žalovaná žalobkyni jí požadované dokumenty pro jednání s [právnická osoba], která mu měla poskytnout úvěr na uhrazení části kupní ceny. Následně žalobkyně v průběhu května 2019 sdělila telefonicky žalované, že žádost o úvěr jí byla zamítnuta a pokouší si zajistit finanční prostředky prostřednictvím jiného úvěru. Od tohoto momentu však již žalobkyně jakkoliv nekontaktovala žalovanou s tím, že je schopna dostát svým závazkům ze smlouvy, tj. zaplatit kupní cenu. Žalovaná vyčkávala na jakékoliv vyjádření žalobkyně až do 17. 6. 2019, tedy více jak 14 dnů po konci rezervační lhůty. Z důvodu, že o předmětné nemovitosti projevil zájem další potenciální kupec, oznámila žalovaná dopisem ze dne 17. 6. 2019 žalobkyni, že složená rezervační záloha propadá žalované pro účely úhrady sjednané smluvní pokuty právě ve výši 100 000 Kč. Žalovaná tak poskytla žalobkyni veškerou vyžadovanou součinnost pro získání financí na zaplacení kupní ceny a zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy. Naopak z důvodů na straně žalobkyně nedošlo k uzavření kupní smlouvy, a proto žalované vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč.

3. Z e-mailové korespondence mezi účastníky z období od 29. 3. 2019 do 23. 4. 2019 (č.l. 16-22) soud zjistil, že zaměstnankyně žalované paní [příjmení] potvrdila, že na projektový účet dorazila v souladu s kvitancí částka 100 000 Kč. Jednatel žalobkyně pan [příjmení] na tento e-mail od paní [příjmení] odpověděl e-mailem ze dne 29. 3. 2019, že z vlastních zdrojů bude pro účely kupní smlouvy hrazeno 600 000 Kč a zbytek ve výši 1 450 000 Kč bude hrazen prostřednictvím úvěru. [příjmení] [příjmení] zaslala v příloze e-mailu ze dne 1. 4. 2019 návrh kupní smlouvy na e-mail pana [příjmení] [jméno] ze dne 19. 4. 2019 požádal pan [příjmení], aby mu žalovaná předložila: 1) příslib [právnická osoba] o vzdání se zástavního práva, souhlas s prodejem a zatížením nemovitosti, souhlas se zřízením zástavního práva na dalším místě v pořadí, 2) kartu jednotky [číslo] (atelier) a 3) kartu jednotky [číslo] (garáž).

4. Z listiny nazvané jako kvitance ze dne 28. 3. 2019 (č.l. 11) má soud za zjištěné, že žalovaná jako zprostředkovatel převezme od žalobkyně jako zájemce částku 100 000 Kč, která bude sloužit jako kauce na rezervaci nemovitostí – jednotky [číslo] (atelier) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] (garáž), obě nemovitosti se nachází na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] (bytový dům), k.ú. [obec]. Nejpozději do 31. 5. 2019 měla být uzavřena kupní smlouva, popř. smlouva o smlouvě budoucí kupní, na základě které měly být na žalobkyni převedeny výše uvedené nemovitosti za celkovou kupní cenu 2 050 000 Kč. [příjmení] uvedených nemovitostí byla [právnická osoba] [příjmení], spol. s.r.o., která nebyla smluvní stranou předmětné kvitance (smlouva byla uzavřena pouze mezi žalobkyní a žalovanou). V kvitanci je dále sjednáno, že pokud do 31. 5. 2019 nebude uzavřena kupní smlouva, popř. smlouva o smlouvě budoucí kupní z důvodů, které nebudou způsobeny zaviněným jednáním či opomenutím žalobkyně, zavazuje se žalovaná zcela vráit do 5 pracovních dnů žalobkyni složenou rezervační zálohu. Pokud však žalobkyně od smlouvy jednostranně odstoupí, nebo pokud nedojde z její strany na výzvu prodávajícího nebo žalované k uzavření kupní smlouvy, popř. smlouvy o smlouvě budoucí kupní ve lhůtě do 31. 5. 2019 z důvodů stojících výlučně na straně žalobkyně (zejména z důvodu nesložení doplatku kuní ceny na projektový účet vedený i [právnická osoba]) nebo jakýmkoliv jiným způsobem zmaří převod nemovitosti, vzniká žalované nárok na 100 % složené rezervační zálohu jako smluvní pokuta.

5. Z výzvy k vrácení rezervační zálohy ze dne 6. 4. 2020 (č.l. 12) soud zjistil, že žalobkyně žádala žalovanou o vrácení rezervační zálohy ve výši 100 000 Kč, neboť dle kvitance nebyla do 31. 5. 2019 mezi stranami uzavřena kupní smlouva, přičemž žalovaná nevyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy a k jejímu neuzavření nedošlo z důvodů na straně žalobkyně. Na tuto výzvu reagovala žalovaná vyjádřením ze dne 16. 4. 2020 (č.l. 14), kde uvedla, že převod nemovitosti zmařila žalobkyně, když neměla dostatek financí na uhrazení kupní ceny. Žalovaná měla poskytnout žalobkyni veškerou potřebnou součinnost pro zdárný převod nemovitosti. K této reakci žalované se žalobkyně vyjádřila dalším dopisem ze dne 30. 4. 2020 (č.l. 13), kde uvedla, že žalobkyně měla dostatek finančních prostředků na koupi předmětných nemovitostí, avšak chtěla z důvodu optimalizace koupi řešit primárně prostřednictvím financování od banky. Žalobkyně nikdy nesdělila žalované, že by chtěla od koupi odstoupit či že by neměla dostatek prostředků na uhrazení kupní ceny.

6. Z příslibu vzdání se zástavního práva [právnická osoba], souhlas s prodejem a zatížením nemovitosti, souhlas se zřízením zástavního práva na dalším místě v pořadí ze dne 2. 4. 2019 (č.l. 10) má soud za zjištěné, že [právnická osoba] souhlasí s tím, že ve věci řešené nemovitosti (atelier a garáž v domě ve [obec]) budou prodány žalobkyni za kupní cenu 2 050 000 Kč a je zároveň připraven vzdát se zástavního práva, zákazu zcizení a zatížení včetně souvisejících poznámek váznoucích na jednotce do 10 pracovních dnů od okamžiku, kdy jí bude prokázáno připsání celé kupní ceny na projektový bankovní účet, a předložen originál, nebo ověřená kopie kupní smlouvy.

7. Z kupní smlouvy (č.l. 32) soud zjistil, že stranami této smlouvy byla [právnická osoba] [příjmení], spol. s.r.o. jako prodávající a žalobkyně jako kupující. Smlouva se týkala ve věci řešených nemovitostí (atelier a garáž v domě ve [obec]). Celková kupní cena byla sjednána ve výši 2 050 000 Kč Smlouva není podepsána. Žalobkyně k tomuto důkazu uvedla, že návrh této kupní smlouvy obdržela od žalované v rámci e-mailu ze dne 1. 4. 2019.

8. Z oznámení o propadnutí rezervační zálohy ze dne 17. 6. 2019 (č.l. 35) má soud za zjištěné, že žalovaná oznámila žalobkyni, že složenou rezervační záloha započítává oproti nároku žalované na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč.

9. Z výpisů z bankovních účtů (č.l. 29-31) soud zjistil, že na bankovním účtu žalobkyně byl ke dni 31. 5. 2019 zůstatek 980 285,48 Kč (č.l. 31) a na účet jednatele pana [příjmení] byla dne 4. 3. 2019 zaslána částka 1 000 000 Kč z bankovního účtu společnosti [právnická osoba] (č.l. 30).

10. Svědkyně [jméno] [příjmení] (č.l. 38) v rámci své svědecké výpovědi uvedla, že u žalované pracuje zhruba tři roky na pozici asistentky a provádí developerské projekty. S jednatelem žalované panem [příjmení] jednala svědkyně v březnu 2019 o prodeji atelieru v obci [obec] Pan [anonymizováno] po prohlédnutí tohoto atelieru o něj projevil zájem. Pan [anonymizováno] svědkyni sdělil, že část kupní ceny za nemovitost bude žalobkyně hradit z vlastních prostředků a část prostřednictvím úvěru. Mezi žalobkyní a žalovanou tak byla následně uzavřená rezervační smlouva nazvaná jako kvitance. Svědkyně poučila pana [příjmení] o tom, že žalobkyní složená záloha může za určitých podmínek propadnout žalované jako realitní kanceláři. Svědkyně rovněž nabídla panu [příjmení] hypotečního poradce. Pan [anonymizováno] však tuto nabídku odmítl, neboť si chtěl vyřešit hypotéku sám. Po uzavření rezervační smlouvy nazvané jako kvitance připravila svědkyně ve spolupráci s právníkem žalované návrh na uzavření kupní smlouvy a také vyřizovala zrušení zástavního práva váznoucího na předmětné nemovitosti, tyto dokumenty zaslala svědkyně prostřednictvím e-mailu panu [příjmení]. Zhruba v dubnu 2019 svědkyně telefonicky hovořila s panem [příjmení], který jí sdělil, že mu banka neposkytne hypotéční úvěr, svědkyně proto opětovně nabídla panu [příjmení] hypotečního poradce, což pan [příjmení] znovu odmítl. Následně svědkyně hovořila s panem [příjmení] někdy na přelomu dubna a května 2019 a pan [příjmení] opětovně sděloval, že stále nemá zajištěné peníze pro koupi předmětné nemovitosti a právě z důvodu nedostatku finančních prostředků již nemá o tuto koupi zájem. Při tomto rozhovoru měl pan [příjmení] i uvést, že si je vědom toho, že složená kauce propadne žalované, neboť žalobkyně nebude schopna učinit koupi. Od této chvíle (telefonát na přelomu dubna a května 2019) již svědkyně s žalobkyní jakkoliv nekomunikovala o převodu předmětné nemovitosti. Žalovaná či přímo svědkyně neučinila výzvu vůči žalobkyni, aby uzavřela kupní smlouvu, a to právě z již uváděného důvodu, že jednatel žalobkyně pan [příjmení] sdělil svědkyni, že žalobkyně nemá dostatek finančních prostředků na zaplacení kupní ceny, a proto již nemá zájem o koupi předmětné nemovitosti. Pravděpodobně někdy na konci května žalovaná oznámila žalobkyni, že složená záloha byla započtena na smluvní pokutu.

11. Jednatel žalobkyně [jméno] [příjmení] (č.l. 39 z druhé strany) v rámci své účastnické výpovědi uvedl, že zaměstnankyni žalované paní [příjmení] skutečně sděloval, že má problémy s vyřizováním hypotéky, nicméně jí nikdy nesdělil, že odstupuje od smlouvy či že již nemá zájem o koupi předmětné nemovitosti. Pan [anonymizováno] potvrdil, že mezi ním a paní [příjmení] proběhlo několik telefonických rozhovorů, poslední z nich právě někdy na přelomu dubna a května 2019. Následně již pan [příjmení] sám žalovanou ohledně celé věci nekontaktoval, neboť čekal na výzvu ze strany žalované k zaplacení kupní ceny. Žalobkyně měla dle pana [příjmení] v rozhodném období dostatek finančních prostředků k uhrazení kupní ceny za předmětnou nemovitost.

12. Dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

13. Dle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku platí, že dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Dle § 1982 odst. 2 občanského zákoníku se započtením obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

14. Dle § 2048 občanského zákoníku platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

15. Dle § 580 občanského zákoníku je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

16. Dle § 576 občanského zákoníku platí, že týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

17. Na základě provedeného dokazování a řídíc se výše uvedenými zákonnými ustanoveními dospěl soud k jednoznačnému závěru, že žaloba je v celé své části důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla dne 28. 3. 2019 uzavřena rezervační smlouva nazvaná jako„ kvitance“ (jedná se o nepojmenovanou či inominátní smlouvu dle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku), na základě které žalobkyně zaslala na účet určený žalovanou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč. Stranami této smlouvy byla však pouze žalobkyně jako zájemce a žalovaná jako zprostředkovatel. [příjmení] (převodce či prodávající, [právnická osoba] [příjmení], spol. s.r.o.) předmětných nemovitostí stranou či účastníkem uvedené smlouvy nebyl a žalovaná ani nejednala v jeho zastoupení. V případě rezervační smlouvy„ kvitance“ ze dne 28. 3. 2019 se tak jednalo o tzv. dvoustrannou rezervační smlouva, u které je dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012) ujednání o povinnosti uzavřít kupní smlouvu do určité doby neplatným právním jednáním. Smlouva o rezervaci ze dne 28. 3. 2019„ kvitance“ totiž žalobkyni zavazovala uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou (s vlastníkem), která vůli k tomu, aby žalobkyně nabyla řešené nemovitosti, neprojevila. Je-li ujednání smlouvy o rezervaci neplatné, nemohlo platně založit ani povinnost žalobkyně uzavřít do 31. 5. 2019 kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejíž porušení je vázána povinnost zaplatit smluvní pokutu; z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je (jako odporující zákonu) neplatné ujednání o založení hlavního závazkového vztahu, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě. Z důvodu neplatnosti ujednání o smluvní pokutě je žalovaná povinna vrátit žalobkyni složenou rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč. Pro úplnost soud uvádí, že i bez ohledu na platnost či neplatnost jednotlivých ujednání smlouvy o rezervaci„ kvitance“, žalovaná nesplnila svou smluvní povinnost spočívající v tom, že žalobkyni nevyzvala k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní, což má soud za prokázané především ze svědecké výpovědi zaměstnankyně žalované paní [příjmení], která uvedla, že žalovaná nevyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní (samotné zaslání kupní smlouvy žalovanou žalobkyni nelze považovat za učinění výzvy k uzavření smlouvy; k nutnosti zprostředkovatele učinit výzvu v případě rezervačních smluv viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011). V této souvislosti je pak celkem nepodstatné a neučinění výzvy nelze omluvit tím, že žalovaná (prostřednictvím paní [příjmení]) považovala za nadbytečné žalobkyni k uzavření smlouvy vyzývat, když z telefonického rozhovory z přelomu dubna a května 2019 s jednatelem žalované nabyla dojem, že žalobkyně již nemá zájem o koupi předmětných nemovitostí, protože není schopna uhradit kupní cenu. Na základě výše uvedených důvodů soud žalobě v celém jejím znění vyhověl. Požadované příslušenství (zákonný úrok z prodlení) bylo žalobkyni přiznáno v souladu s § 1970 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

18. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého v řízení zcela úspěšná žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Výše náhrady nákladů řízení odpovídá zaplacenému soudnímu poplatku ve výši 4 000 Kč, odměně advokáta za 4,5 úkonu právní služby dle ust. § 7, § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, po 5 100 Kč za úkony uvedené v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a ust. § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, jednoduchá výzva k plnění – půl úkonu, žaloba, účast u dvou soudních jednání), náhradě hotových výdajů za 5 úkonů právní služby dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu po 300 Kč a 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Celkem náklady řízení činí 33 584,50 Kč.