20 C 367/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Petráškem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B zastoupen advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO: IČO žalovaného se sídlem Adresa žalovaného zastoupen advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o 346 909 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku ve výši 346 909 Kč spolu s úrokem ve výši 2.19 % ročně z částky 346 909 Kč od 7. 9. 2020 do 4. 6. 2021, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 138 763 Kč od 11. 5. 2020 do 28. 6. 2020, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 277 526 Kč od 29. 6. 2020 do 28. 7. 2020, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 346 909 Kč od 29. 7. 2020 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Řízení se v části požadovaného úroku 2,19 % ročně z částky 346 909 Kč od 5. 6. 2021 do zaplacení, zastavuje.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 208 147 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů řízení ve výši 40 966 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 29. 9. 2020 se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 307 933,06 Kč s příslušenstvím. Svůj žalobní návrh odůvodnili žalobci tím, že mají ve vlastnictví (SJM) bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , která se nachází ve 4. NP budovy č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, , k níž náleží podíl na společných částech č.p. , Anonymizováno, o velikosti id. 945/128917, jak je vše zapsáno na příslušném LV vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, (byt se nachází v domě na adrese , adresa, ). Žalovaný zajišťuje správu uvedeného domu č.p. , Anonymizováno, a je zodpovědný za dohled nad stavem společných částí domu a zodpovídá za odstranění jejich vad, aby nedocházelo k újmě na životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného. V bytě žalobců se nacházelo 10 střešních oken ve velice špatném technickém stavu, za hranicí své technické životnosti, která léta, navzdory opakovanému přetěsňování, zatékala a tvořila se na nich neustále plíseň, která se dostávala pod omítku kolem oken a ta puchřela. Stejně špatný technický stav střešních oken byl téměř ve všech bytech, která měla střešní okna, a u kterých ještě nedošlo k výměně na vlastní náklady vlastníka takového bytu. Špatný technický stav oken byl způsoben jednak stářím oken (více než 20 let staré), zvýšenou zátěží povětrnostními vlivy, než je tomu u klasických svislých oken, a špatným osazením při výstavbě domu (jakož i tím, že budova se po výstavbě tzv. posadila), kdy došlo ke zkřížení oken. Dle prohlášení vlastníka budovy ze dne 30. 11. 1998, na základě kterého byly vymezeny jednotky v domě č.p. , Anonymizováno, , nebyla střešní okna (a ani okna jako taková) vymezena jako součást jednotky. Z této skutečnosti žalobci dovozují i na základě usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1379/2013, že okna (včetně střešních) jsou jakožto součást vnějšího pláště budovy společnou částí domu. Žalobci a i další vlastníci bytů se střešními okny opakovaně upozorňovali žalovaného na velmi špatný stav střešních oken a potřebu jejich výměny, na tuto situaci byli členové SVJ (žalovaného) opakovaně upozorňováni na členských schůzích SVJ. Jelikož se odstranění vad střešních oken za 4 roky nikam neposunulo, poslali žalobci žalovanému oficiální výzvu k odstranění vad střešních oken z důvodu jejich havarijního stavu a tuto skutečnost doložili závěry znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , dle kterého jsou okna v bytě žalobců za hranicí technické a morální životnosti. Znalec dále uvedl, že urychlená výměna střešních oken zamezí dalším škodám na navazujících stavebních konstrukcích, tzn. na střeše domu. Žalovaný však ani na tuto výzvu nereagoval. Jelikož na základě uvedeného stavu střešních oken docházelo k poškozování majetek žalobců, jakož i společných částí domu, hrozilo neustálé zhoršování této škody, které mohla v případě zasažení konstrukce střechy přesahovat i milion korun, a hrozila závažná újma na zdraví žalobců a jejich dcery, když byt byl z hygienického hlediska dle závěrů znalce v havarijním stavu, a s ohledem na to, že žalovaný neplnil své povinnosti vyplývající mu ze zákona (zejména z § 2900 a 2901 OZ) spočívající v povinnosti zakročit tak, aby nedošlo k újmě na životě, zdraví nebo vlastnictví jiného, zejména hrozí-li taková újma z důvodu vady věci, na kterou měl žalovaný dohled, přikročili žalobci k výměn oken s doporučením znalců a odborníků včetně výrobce oken. Žalobci vybrali nová okna tak, aby odpovídala parametrům původních oken, tj. vybral dřevěná okna od společnosti , Anonymizováno, , která dodala i původní střešní okna, přičemž vycházel i z cenového srovnání nabídek předložených výborem SVJ jako podkladu pro schůzi SVJ, přičemž nabídka společnosti , Anonymizováno, vycházela jako nejlevnější a nejvhodnější. Cena za dodání 10 kusů střešních oken, včetně jejich instalace, úpravy stavebních otvorů v řádu 1 - 2 cm, které je běžným a nutným předpokladem pro spolehlivou výměnu jakéhokoliv střešního okna, sádrokartonářských prací a likvidace původních oken, činila 346 909 Kč včetně DPH. K výměně střešních oken došlo v týdnu od 22.6.2020 do 26.6.2020. Žalobci nedisponovali dostatkem finančních prostředků k financování ceny za výměnu střešních oken, proto si vzali u , právnická osoba, . úvěr s úrokem 2,19% ročně, a tento úrok rovněž požadují po žalovaném v rámci náhrady škody uhradit. Žalobci uhradili cenu výměny oken následovně: dne 30.4.2020 uhradili částku 138 763 Kč, dne 16.6.2020 uhradili částku 138 763 Kč a dne 26.6.2020 uhradili v hotovosti při předání díla doplatek ve výši 69 383 Kč (rozdíl do částky 71 865 Kč uvedené na protokolu, představují vícepráce, které však nejsou žalovanému účtovány). Od celkové částky 346 909 Kč žalobci odečetli částku 38 975,94 Kč, kterou započetli na pohledávky žalovaného za žalobci spočívající v nezaplacených službách a zálohách na služby. Žalovaný neuhradil ani část žalované částky, i když byl žalobci k zaplacení písemně vyzván.

2. Žalovaný k podané žalobě uvedl, že v dané věci došlo k nezákonnému obejití správce budovy, tj. žalovaného, kdy žalobci zcela svévolně a bez právního důvodu vyměnili okna v bytě, které mají ve svém vlastnictví. Takovýto postup je absolutně nezákonný a ve své podstatě dává návod všem vlastníkům jednotek jak se domoci svého, a to i bez souhlasu SVJ. To však pouze za předpokladu, že okna jsou společnou částí domu. Dle žalovaného však okna bytů nejsou společnou částí domu, když okna v bytě žalobců jsou součástí bytu žalobců (tedy jsou ve vlastnictví žalobců), a proto by měli případné opravy hradit přímo žalobci. Žalovaný poukazuje na to, že v prohlášení není určeno, že okna v bytech jsou společnou částí, když je v tomto prohlášení naopak výslovně uvedeno, že společnou částí jsou pouze okna a dveře, která jsou přímo přístupná ze společných částí domu, což není případ popsaný v žalobě a vymáhání plnění po žalovaném je tak neoprávněné. Žalovaný rovněž nesouhlasí s tvrzeným havarijním stavem oken, který je uveden v posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Dle žalovaného je tento znalecký posudek nepoužitelný pro soudní řízení, neboť v něm chybí doložka dle § 127a o.s.ř. Znalecký posudek je navíc zcela obecný, kdy i sám znalec uvádí, že posudek učinil v obecné rovině (nezkoumal tedy každé jednotlivé okno v bytě žalobců). Žalovaný rovněž nesouhlasí s cenou, kterou vynaložili žalobci na opravu oken, a to s cenou ve výši 346 909 Kč včetně DPH. V dané věci se jednalo o výměnu 10 střešních oken o rozměrech 80 cm x 144 cm, kdy v daném případě vychází cena za jedno okno ve výši 34 691 Kč, což je cena zcela neodpovídající typu a provedení oken v daném bytě. Žalovaný tak žalobci požadovaný nárok neuznává, a to ani z části, a proto navrhuje, aby žaloba byl zamítnuta.

3. Usnesením ze dne 11. 9. 2023, č.j. 20 C 367/2020-244, které nabylo právní moci dne 30. 9. 2023, byl na základě návrhu žalobců rozšířen předmět řízení na částku 346 909 Kč s příslušenstvím, neboť žalobci dříve započtené pohledávky žalovaného uhradili.

4. U soudního jednání dne 22. 2. 2024 vzali žalobci žalobu částečně zpět co do požadovaného úroku ve výši 2,19 % ročně z částky 346 909 Kč od 5. 6. 2021 do zaplacení. Žalovaný s tímto zpětvzetím žaloby souhlasil, a soud proto na základě § 96 o.s.ř. řízení v této části zastavil.

5. Soud ve věci provedl následující důkazy (odst. 6 – 33. tohoto rozsudku).

6. Z informace o jednotce od katastru nemovitostí ze dne 28. 9. 2020 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že žalobci (v rámci SJM) byli k datu 28. 9. 2020 vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, která se nachází v budově č. p. , Anonymizováno, , v k.ú. , adresa, , číslo LV , Anonymizováno7. Z prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 30. 11. 1998 (č.l. 19) soud zjistil, že v článku III. tohoto dokumentu je uvedeno, že společnými částmi budovy jsou mimo jiné základy včetně izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, vchody, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, hlavní schodiště, chodby, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu. V prohlášení není uvedeno, že by okna v bytech - jednotkách (svislá či střešní) nebyla společnými částmi budovy a zároveň v něm není uvedeno, že by okna v bytech - jednotkách (svislá či střešní) byla součástí jednotek.

8. Z dopisu znalce č. 326/19 ze dne 28. 2. 2019 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, provedl zkoumání střešních oken v domě na adrese V , adresa, , a to konkrétně v bytech č. , hodnota, (u žalobců), v bytě č. , hodnota, a v bytě č. , hodnota, . Při tomto zkoumání zjistil, že ve všech uvedených bytech jsou střešní okna , Anonymizováno, , která byla vyrobena v roce 1997 či 1998 a byla zabudována v roce 1998. U všech zkoumaných oken bylo těsnění ve funkční spáře za hranicí životnosti. Ostění mělo stopy časté vlhkosti a plísně, která bývá pravidelně odstraňována. U žádného okna nebyly žádné stopy protečení vody z exteriéru, to znamená, že stopy vlhkosti a plísní souvisí s teplotně vlhkostními projevy na střešních oknech a jejich ostění. Na základě svých zjištění znalec konstatoval, že okna jsou na hranici technické životnosti a již za hranicí morální životnosti z hlediska požadavků na tepelnou ochranu budov (i zákonných). K aktuálnímu stavu oken znalec dále uvádí, že vlivem vlhkosti dochází k rozvoji plísní a uživatelé bytů, i přes jejich odstraňování, žijí v nezdravém prostředí. Výskyt plísní na ostění je trvalý a znamená, že z hlediska ochrany zdraví jsou byty v havarijním stavu, může docházet k destrukci okolní střešní konstrukce (dřevěných krokví a výměn – sice nebyly provedeny rozsáhlé sondy k ověření stavu, ale skutečnost je pravděpodobná), v důsledku nedostatečné tepelné izolace oken narůstají náklady na vytápění. Střešní okna je tak potřeba vyměnit, urychlená výměna zamezí dalším škodám na navazujících stavebních konstrukcích. Dopis znalce neobsahuje znaleckou doložku a doložku dle § 127a o.s.ř.

9. Z předávacího protokolu od dodavatele společnosti , právnická osoba, . ze dne 26. 6. 2020 (v přílohách spisu) soud zjistil, že uvedená společnost dodala žalobci a) 10 střešních oken 80x144 , Anonymizováno, . Dále je v protokolu uvedeno, že společnost , právnická osoba, . převzala dne 26. 6. 2020 doplatek ve výši 71 865 Kč.Z další verze předávacího protokolu od dodavatele společnosti , právnická osoba, . ze dne 26. 6. 2020 (č.l. 287) má soud za zjištěné, že konkrétní označení 10 vyměněných střešních oken bylo , Anonymizováno10. Z výzvy k odstranění havarijního stavu střešních oken jejich výměnou ze dne 26. 5. 2019 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že žalobci písemně vyzvali žalovaného, aby neprodleně zajistil výměnu střešních oken v bytě č. , hodnota, z důvodu jejich havarijního stavu, který konstatoval i znalec.

11. Ze sdělení existence pohledávky vůči , Jméno žalovaného, , započtení ze dne 30. 4. 2020 (včetně doručenky z datové schránky, v přílohách spisu a také na č.l. 291) soud zjistil, že žalobci oznámili žalovanému, že provedli výměnu střešních oken ve svém bytě. Zároveň žalobci informovali žalovaného, že již provedli platbu první zálohy za výměnu oken společnosti , Anonymizováno, ve výši 138 763 Kč a požadují ji po žalovaném zaplatit. Celková cena díla bude 346 909 Kč. Žalobci zároveň oznámili žalovanému započtení části uvedené pohledávky na pohledávky žalovaného vůči žalobcům.

12. Ze sdělení existence pohledávky vůči , Jméno žalovaného, , započtení, výměna oken ze dne 21. 6. 2020 (včetně doručenky z datové schránky, v přílohách spisu) soud zjistil, že žalobci oznámili žalovanému, že již provedli druhou platbu za výměnu oken společnosti , Anonymizováno, ve výši 138 763 Kč. Žalobci zároveň oznamují žalovanému započtení části uvedené pohledávky na pohledávky žalovaného vůči žalobcům.

13. Ze sdělení existence pohledávky vůči , Jméno žalovaného, , započtení ze dne 23. 7. 2020 (včetně doručenky z datové schránky, v přílohách spisu) soud zjistil, že žalobci oznámili žalovanému, že již kompletně zaplatili cenu za výměnu střešních oken v celkové výši 346 909 Kč. Po provedených zápočtech požadují žalobci po žalovaném zaplacení částky 318 633 Kč včetně úroku 2,19 % ročně z této částky, neboť žalobci si museli na zaplacení výměny oken vzít úvěr u banky právě za uvedený úrok.

14. Ze zápočtu, předžalobní výzvy ze dne 6. 9. 2020 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že žalobci vyzvali žalovaného k úhradě dlužné částky 307 933,06 Kč (po provedení dalších zápočtů) do pěti dnů od doručení této výzvy.

15. Z fotodokumentace stavu střešních oken (v přílohách spisu) soud zjistil, že na obrázcích střešních oken je na omítce okolo nich vidět plíseň, zaschlé skvrny od vody, odlupující se omítka. Na samotné konstrukci oken je vidět špatný stav dřeva a mezery mezi dřevěným částmi okna.

16. Ze smlouvy o dílo č. , Anonymizováno, ze dne 4. 5. 2020 včetně přílohy č. , hodnota, – nabídka č. , Anonymizováno, (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že žalobce b) jako objednatel si u zhotovitele společností , právnická osoba, . objednal dodání a montáž deseti střešních oken , Anonymizováno, v bytě č. , hodnota, na adrese V , adresa, . U typu zasklení je uvedeno dvojsklo. Cena díla byla sjednána ve výši 346 909 Kč včetně DPH. Cena díla má být hrazena na účet č. , č. účtu, .

17. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě od , právnická osoba, . ze dne 30. 4. 2020 (v přílohách spisu) soud zjistil, že žalobce b) odeslal dne 30. 4. 2020 částku 138 763 Kč na účet , č. účtu, (na účet společnosti , právnická osoba, . viz odstavec výše).

18. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě od , právnická osoba, . ze dne 16. 6. 2020 (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že žalobce b) odeslal dne 16. 6. 2020 částku 138 763 Kč na účet , č. účtu, (na účet společnosti , právnická osoba, . viz dva odstavce výše).

19. Ze smlouvy o hypotečním úvěru ze dne 24. 4. 2020 (v přílohách spisu) soud zjistil, že žalobci si sjednali u , právnická osoba, . čerpání hypotečního úvěru na bydlení ve výši 550 000 Kč s úrokem ve výši 2,19 % ročně z uvedené částky.

20. Z rozpočtu – Výměna střešních oken , Anonymizováno, ze dne 20. 5. 2019 od , jméno FO, (č.l. 34) soud zjistil, že nabízená výměna 100 střešních oken za okna , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, by stála 3 523 484 Kč.

21. Z e-mailů od , jméno FO, a , jméno FO, (č.l. 35, 37) má soud za zjištěné, že i tyto osoby si stěžují žalovanému či zástupcům žalovaného na špatný či havarijní stav střešních oken v domě na adrese V , Anonymizováno, a nutnost jejich výměny. , jméno FO, konkrétně uvádí, že stav střešních oken byl špatný již v roce 2012.

22. Ze zápisu ze schůze kontrolní komise ze 4. 3. 2019, Společenství domu čp. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, (č.l. 47) soud zjistil, že kontrolní komise odmítla návrh předsedy výboru pana , jméno FO, (žalobce b) z 6. 9. 2018, který navrhoval úvěr od banky na 10 a 15 milionů Kč na nové výtahy, střešní okna a zateplení střechy. Výměna střešních oken měla vyjít zhruba na 3 miliony Kč. Dle zápisu byla v minulém roce byla přetěsněna střešní okna tří vlastníků za částku 16 510 Kč. Dva vlastníci pan , jméno FO, a pan , jméno FO, si již v rámci rekonstrukce celého bytu okna vyměnili na vlastní náklady. , jméno FO, nepožadoval úhradu z fondu oprav.

23. Ze zápisu ze schůze výboru 6. 9. 2018, Společenství domu, č. p. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, (č.l. 50) má soud za zjištěné, že výbor projednával možnost financování střešních oken od banky.

24. Ze zápisu ze shromáždění , Jméno žalovaného, konaného dne 12. dubna 2017 (č.l. 55) soud zjistil, že vlastníky byl schválen návrh na navýšení fondu oprav v domě ze 7 Kč/m2 na 14 Kč/m2 i v souvislosti s plánovanou výměnou zatékajících střešních oken.

25. Ze zápisu ze shromáždění , Jméno žalovaného, konaného dne 23. května 2019 včetně příloh (č.l. 58) má soud za zjištěné, že předseda výboru na shromáždění zmínil špatný technický stav objektu, zejména výtahů a střešních oken a odkázal se na nabídky dodavatelů a řešení, včetně finančního krytí. Jako dva důležité projekty tak výbor vybral nové výtahy a nová střešní okna. , jméno FO, na shromáždění uvedla, že kontrolní komise nikdy nezpochybnila možný špatný stav oken, ale zpochybnila špatný stav střech. , jméno FO, dále uvedla, že za společnou část nepovažuje střešní okna. Schválení úvěru na střešní okna a výtahy bylo shromážděním zamítnuto. V příloze č. 2 k tomuto zápisu je uvedeno, že v roce 2019 byla použita částka 16 500 Kč na přetěsnění několika střešních oken ve třech bytech z fondu oprav.

26. Z návrhu rozhodnutí shromáždění mimo zasedání (PER ROLLAM) ze dne 29. 1. 2020 (č.l. 288) má soud za zjištěné, že předseda výboru žalovaného (, Jméno žalobce B, – žalobce b) navrhl mimo jiné, aby shromáždění žalovaného schválilo výměnu všech střešních oken, která jsou ve špatném či havarijním stavu. Tato výměna bude provedena v roce 2020 a nejpozději v roce 2021.

27. Z e-mailové zprávy nazvané: výzva k odstranění havarijního stavu střešních oken v bytové jednotce č. , Anonymizováno, ze dne 27. 5. 2019 od , Jméno advokátky, (žalobkyně b), č.l. 292) soud zjistil, že žalobkyně a) zaslala žalovanému dne 27. 5. 2019 výzvu na e-mail: , e-mail, k odstranění havarijního stavu oken v bytové jednotce č. , Anonymizováno, . Žalobkyně a) žádá o urychlené vyřešení celé věci.

28. Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, ze dne 27. 3. 2023 od znalce , tituly před jménem, , jméno FO, (č.l. 128) soud zjistil, že původní střešní otvorové výplně jsou tepelně nezabezpečené, a tudíž nevyhovující, protože dochází ke vzniku povrchové kondenzace vzdušné vlhkosti. Pro posouzení stavu původních oken v bytě č. , hodnota, bylo znalcem provedeno ilustrativní měření na obdobném střešním okně se stejnou světovou orientací v sousedním bytě č. , hodnota, . Tato měření lze považovat za relevantní i na původní okna, která jsou v současnosti již v bytě č. , hodnota, vyměněna. V závěrech znaleckého posudku pak znalec uvádí, že stav všech původních střešních oken v bytě č. , hodnota, , které byly instalovány v devadesátých letech, byl nevhodný z hlediska tepelně izolačních vlastností. , adresa, byla natolik poškozena, že nebylo myslitelné žádné přeizolování, žádná částečná oprava. Znalec jednoznačně konstatuje, že byla nutná výměna střešních oken, která se nacházela v bytě č. , hodnota, před 22. 6. 2020 (tj. původních střešních oken). Znalec se plně ztotožnil se závěry , tituly před jménem, , jméno FO, , že střešní okna instalovaná v objektu , adresa, , nezbytně nutně potřebují výměnu, protože konstrukce není tepelně a teplotně zabezpečena a může docházet k degradaci střešní konstrukce. Pokud se okna urychleně nevymění lze predikovat, že se dostane do dřevěné konstrukce dřevomorka domácí. Pokud by se tato dřevokazná houba dostala do konstrukce, musela by být demontována celá střešní konstrukce a musela by být vyrobena celá nová dřevní konstrukce. Dle znalce lze stav původních střešních oken označit za havarijní a jednoznačně je původními střešními okny ohrožena i dřevěná střešní konstrukce. Trvalé odstranění plísní z původních střešních oken není možné, bylo potřeba učinit jejich výměnu za nová okna s izolačním trojsklem. Znalec jednoznačně nedoporučil instalaci plastových oken i z toho důvodu, že objekt se nachází v památkově chráněném území, kde to není přípustné. Znalec závěrem jednoznačně konstatuje, že střešní okna podle poskytnutých fotografií z bytu č. , hodnota, dodaných žalobci, na základě vizuální prohlídky střešních oken instalovaných v bytě č. , hodnota, a z důvodu naměřených stavebně – fyzikálních parametrů jsou jednoznačně nevyhovující a okna měla být již dávno vyměněna. Nutnost výměny předmětných oken je schopen rozpoznat i laik.

29. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, provedeného u soudního jednání dne 19. 9. 2023 (č.l. 248) má soud za zjištěné, že byť znalec předchozí již vyměněná okna v bytě žalobců č. , hodnota, neviděl, tak došel na základě jiných skutečností k závěru, že předmětná okna byla v havarijním stavu a bylo potřeba je vyměnit. Řešená okna v bytě č. , hodnota, měla být dle znalce vyměněna již před deseti lety, tj. s výměnou nešlo jakkoliv posečkat, bylo potřeba je vyměnit ihned. , adresa, v bytě č. , hodnota, byla dle poskytnuté fotodokumentace v podstatně horším stavu než okna v bytě č. , hodnota, , se kterými je znalec porovnával, znalec se byl v domě podívat pouze na okna v bytě č. , hodnota, a na nová okna v bytě č. , hodnota, . I okna v bytě č. , hodnota, jsou však ve špatném stavu a je rovněž potřeba je neprodleně vyměnit, i tato okna měla být dle znalce vyměněna již před deseti lety. Cenu za výměnu oken včetně práce ve výši 346 909 Kč považuje znalec za přiměřenou, byť ve svém posudku uvedl cenu nižší, asi 263 000 Kč. Znalec dále uvedl, že veškerá původní střešní okna na předmětném domě nevyhovují dnešním požadavkům a je potřeba je vyměnit všechna, tj. i 10 původních oken, které se nacházely v bytě č. , hodnota, , bylo potřeba vyměnit. Původní okna, která se na střešní konstrukci stále nacházejí, jsou ohrožující a nevhodná z hlediska konstrukčního, zdravotního i ekonomického. Dle znalce jsou současná okna, která byla nainstalována v bytě č. , hodnota, , vhodná pro konstrukci a pro uvedený byt. Dodaná okna od společnosti , Anonymizováno, odpovídají technickým normám požadovaným pro daný byt. Dle znalce by se u nově instalovaných oken mělo jednat střešní okna se trojskly, neboť dle znalce se již v dnešní době dvojsklo pro střešní okna nepoužívá. Je možné instalovat pouze střešní okna s trojskly.

30. Ze smlouvy kupní ze dne 21. 6. 2021 uzavřenou mezi žalobci jako prodávajícími a , jméno FO, – Čugou a , jméno FO, jako kupujícímu (č.l. 282) má soud za zjištěné, že žalobci prodali na základě této smlouvy řešený byt č. , hodnota, v domě na adrese V Kapslovně , adresa, , výše uvedeným kupujícím.

31. Ze zprávy od , právnická osoba, ze dne 4. 6. 2021 k hypotečnímu úvěru, č. úvěrového účtu: , Anonymizováno, (č.l. 281) soud zjistil, že k 4. 6. 2021 nebyl poskytnutý úvěr žalobcům stále zcela splacený.

32. Z tabulky nazvané porovnání specifikací střešních oken , Anonymizováno, od společnosti , Anonymizováno, (č.l. 286) má soud za zjištěné, že v případě provedení okna , Anonymizováno, se jedná o okno s trojsklem.

33. Z dalších ve věci provedených důkazů soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti (sdělení od , adresa, ze dne 28. 7. 2021 na č.l. 68).

34. Dle § 5 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 24. 5. 1999, platilo, že prohlášení vlastníka musí obsahovat:b) popis bytů a nebytových prostorů, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytů nebo nebytových prostorů,c) určení společných částí budovy včetně určení, které části budovy budou společné vlastníkům jen některých jednotek.

35. Dle § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

36. Dle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

37. Dle § 1196 odst. 1 občanského zákoníku platí, že společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

38. Dle § 2900 občanského zákoníku platí, že vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

39. Dle § 2901 občanského zákoníku platí, že vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, má povinnost zakročit na ochranu jiného každý, kdo vytvořil nebezpečnou situaci nebo kdo nad ní má kontrolu, anebo odůvodňuje-li to povaha poměru mezi osobami. Stejnou povinnost má ten, kdo může podle svých možností a schopností snadno odvrátit újmu, o níž ví nebo musí vědět, že hrozící závažností zjevně převyšuje, co je třeba k zákroku vynaložit.

40. Dle § 2903 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nezakročí-li ten, komu újma hrozí, k jejímu odvrácení způsobem přiměřeným okolnostem, nese ze svého, čemu mohl zabránit.

41. Dle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

42. Dle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

43. Na základě provedeného dokazování a řídíc se výše uvedenými zákonnými ustanoveními dospěl soud k jednoznačnému závěru, že žaloba je důvodná. Předně soud došel k tomu, že na základě prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 30. 11. 1998 týkající se řešeného domu na adrese , adresa, , jsou veškerá střešní okna v domě společnými částmi budovy, neboť jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp.zn. 26 Cdo 413/2013, pokud v prohlášení vlastníka není výslovně uvedeno, že okna v jednotlivých bytových jednotkách jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků (resp. není výslovně uvedeno, že okna nejsou společnými částmi budovy), je nutné dojít k závěru, že i okna v jednotlivých bytových jednotkách jsou společnými částmi budovy. Právě o tento případ se jedná i v dané situaci, když v uvedeném prohlášení vlastníka není výslovně uvedeno, že okna v bytových jednotkách nejsou společnými částmi budovy. Naopak je v prohlášení výslovně uvedeno, že společnými částmi budovy je mimo jiné střecha, přičemž střešní okna je zcela logicky nutné považovat za součást střechy. Skutečnost, že i sám žalovaný považoval střešní okna za společnou část budovy lze zároveň dovodit z toho, že v roce 2019 byla oprava střešních oken ve třech bytech hrazena z fondu oprav a v minulosti byl zvýšen příspěvek do fondu oprav právě i s ohledem na zamýšlenou výměnu střešních oken. Vlastníky řešených střešních oken v bytě č. , hodnota, tak nebyli jen žalobci (v části svého vlastnického podílu na společných částech domu), ale i veškeří ostatní vlastníci jednotek v předmětném domě. Na základě § 1194 a § 1196 občanského zákoníku je tak žalovaný ve věci pasivně věcně legitimovaný, když zastupuje veškeré vlastníky jednotek v předmětném domě a je případně povinen uhradit požadovaný nárok žalobcům. V řízení dále bylo z provedených důkazů bezpečně zjištěno, že původní vyměněná okna v bytě žalobců č. , hodnota, byla v havarijním stavu a jejich výměna byla nutná již před deseti lety. K tomuto závěru soud dospěl především na základě ve věci vypracovaného znaleckého posudku , Anonymizováno, ze dne 27. 3. 2023 od znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , z výpovědi tohoto znalce u soudního jednání a také z dopisu znalce č. , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 28. 2. 2019. Stav řešených oken byl tak natolik špatný a potřeba jejich rychlé výměny byla natolik urgentní, že po žalobcích nebylo možné požadovat, aby případnou výměnu oken v bytě č. , hodnota, řešili prostřednictvím návrhu k soudu dle § 1209 odst. 2 občanského zákoníku ve znění účinném do 30. 6. 2020 (dle § 1209 odst. 3 občanského zákoníku ve znění účinném od 1. 7. 2020), jak uváděl žalovaný, neboť havarijní stav řešených oken neumožňoval, aby se celá výměna oken posouvala o další měsíce či roky s ohledem na vývoj soudního řízení. Žalobci tak výměnou střešních oken v bytě č. , hodnota, provedenou v červnu 2020 naplnili svou prevenční povinnost stanovenou v § 2900, § 2901 a § 2903 odst. 1 občanského zákoníku, když touto výměnou odvrátili další možnou újmu jak na majetku svém (na bytu), tak na majetku všech spoluvlastníků domu (zejména v případě ohrožení střešní konstrukce jak uvedl znalec), zároveň tímto krokem odvrátili i možnou zdravotní újmu své rodiny. Tuto výměnu měl však zajistit a zaplatit žalovaný. Na straně žalovaného tak došlo k bezdůvodnému obohacení na základě § 2991 občanského zákoníku, když žalobci za něj plnili (platili), co měl po právu plnit sám, a proto je žalovaný povinen zaplatit žalobcům výdaje, které s výměnou oken měli. V dané souvislosti je pak nutné poukázat i na to, že žalobci a i další vlastnící jednotek v podkroví domu se již několik let před samotnou realizací výměny oken pokoušeli žalovaného, resp. další vlastníky jednotek v domě, přimět k realizaci výměny střešních oken, avšak neúspěšně. V řízení bylo prokázáno, že cena provedené výměny oken byla přiměřená (výslech znalce) a nová vyměněná okna mají znalcem doporučená trojskla (byť v příloze smlouvy o dílo je uvedeno dvojsklo, tak z dalších ve věci provedených důkazů bylo prokázáno, že se jednalo o okna s trojsklem). Argument žalované, že výměnou oken došlo ke zhodnocení bytu č. , hodnota, , který žalobci následně prodali, a proto již nemohou po žalovaném požadovat cenu jejich výměny, není relevantní, neboť původními okny v havarijním stavu byla tržní cena bytu žalobců naopak snížena, výměna oken měla být žalovaným provedena již dávno, a proto i tržní cena bytu č. , hodnota, mohla být již dlouho vyšší především z důvodu, že by z bytu byla odstraněna nevyhovující střešní okna. Na základě uvedeného tak soud žalobě zcela vyhověl, a to včetně požadovaného zákonného úroku z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku ve výši dle nařízení vlády č. vlády č. 351/2013 Sb. Žalobcům byl rovněž přiznán úrok ve výši 2,19 % ročně z žalované částky, neboť tento úrok hradili bance v souvislosti s úvěrem, z kterého hradili výměnu oken.

44. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jako ve věci úspěšným účastníkům, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 208 147 Kč. Tyto náklady se skládají z nákladů na zastoupení advokátem žalobce b) (, Jméno advokátky, , která je zároveň žalobkyní a), kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 307 933,06 Kč, která tak vychází na částku 9 540 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a. t. učiněných do pravomocného rozhodnutí o změně/rozšíření žaloby dne 13. 9. 2023 (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, vyjádření ze dne 23. 5. 2021 – č.l. 32, účast na jednání soudu dne 27. 5. 2021 – č.l. 40 , vyjádření ze dne 20. 6. 2021 – č.l. 48, účast na jednání soudu dne 12. 8. 2021 – č.l. 72, vyjádření – otázky na znalce ze dne 18. 8. 2021 a 8. 11. 2021 – č.l. 82 a 88) dále odměna za úkony učiněné po 13. 9. 2023 z tarifní hodnoty 346 909 Kč, která tak vychází na částku 9 700 kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (účast na jednání soudu dne 19. 9. 2023 – č.l. 248, účast na jednání soudu dne 22. 2. 2024 – č.l. 295), včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (tj. 2 700 Kč) dle § 13 odst. 4 a. t. Dále je nutné zahrnout do nákladů řízení zaplacený soudní poplatek v celkové výši 14 267 Kč a také složené zálohy na vypracování znaleckého posudku ve výši 105 000 Kč.

45. Žalovaný je jako neúspěšný účastník rovněž povinen na základě § 148 o.s.ř. zaplatit státu náklady řízení, které spočívají v nezaplacené části znalečného ve výši 40 966 Kč (celkové znalečné ve věci ustanoveného znalce , tituly před jménem, , jméno FO, činilo 145 966 Kč, viz usnesení ze dne 21. 4. 2023, č.j. 20 C 367/2020-216, a usnesení ze dne 6. 10. 2023, č.j. 20 C 367/2020-257, přičemž v části 105 000 Kč bylo znalečné uhrazeno ze složené zálohy žalobci).