20 EVC 1/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedou senátu Mgr. Jiřím Petráškem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Anonymizováno o 6 000 EUR s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 6 000 euro spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 6 000 euro od 28. 11. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 57 439,30 Kč k rukám právní zástupkyně žalobkyně Jméno advokátky advokátky, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 29. 1. 2025 (návrh na vydání evropského platebního rozkazu) se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 6 000 euro s příslušenstvím. Svůj žalobní návrh žalobkyně odůvodnila tím, že dne 7. 5. 2024 uzavřela s žalovanou rezervační smlouvu, na základě které neměla žalovaná nabízet k prodeji třetím osobám apartmán č. hodnota nacházející se v budově Anonymizováno v komplexu Anonymizováno. Rezervační doba byla sjednána do 30. 6. 2024 a rezervační poplatek činil 1 000 euro. Dodatkem ke smlouvě ze dne 6. 6. 2024 byla rezervační doba prodloužena do 31. 8. 2024 a současně byl rezervační poplatek navýšen o dalších 5 000 euro. Žalobkyně tak celkově uhradila žalované částku 6 000 euro. Z veřejně dostupných zdrojů však žalobkyně zjistila, že žalovaná nabízela v řešené době apartmán třetím osobám, když apartmán byl v rezervační době nabízen turistům ke krátkodobým pronájmům. Vedle toho byl apartmán i nadále nabízen k prodeji na webových stránkách, což je v přímém rozporu s článkem 2.1. smlouvy. Z tohoto důvodu žalobkyně na základě článku 4.2. od smlouvy odstoupila a vyzvala žalobkyni k vrácení rezervačního poplatku, což však žalovaná neučinila.

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že na její straně nedošlo k žádnému bezdůvodnému obohacení, neboť odstoupení od smlouvy učiněné žalobkyní dne 20. 11. 2024 a 23. 12. 2024 není platné, neboť předmětnou nemovitost nenabízela k prodeji žalovaná, ale osoba, která není účastníkem rezervační smlouvy. Zároveň žalovaná tvrdí, že pro údajné porušení smlouvy během rezervační doby (tj. od 9. 5. 2024 do 31. 8. 2024), měla žalobkyně odstoupit od smlouvy neprodleně po případném porušení smlouvy, nikoliv až 20. 11. 2024 či 23. 12. 2024. I z tohoto důvodu tak žalovaná považuje odstoupení od smlouvy učiněné žalobkyní za neplatné. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl.

3. Soud ve věci provedl následující dokazování (odst. 4. – 9. tohoto rozsudku).

4. Z rezervační smlouvy ze dne 7. 5. 2024 (č.l. 12) soud zjistil, že mezi žalobkyní jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem bylo sjednáno, že žalobkyně má vážný zájem o koupi apartmánu v Anonymizováno, konkrétně v Anonymizováno, apartmán č. hodnota v 1. poschodí za cenu 225 000 euro. Žalobkyně se zavázala písemně vyzvat žalovanou v rezervační době k uzavření kupní smlouvy k řešenému apartmánu. Žalovaná se zavázala k tomu, že po doby rezervační doby, tj. od 9. 5. 2024 do 30. 6. 2024 nebude uvedený apartmán nabízet k prodeji třetím osobám. Žalobkyně byla povinna složit rezervační poplatek ve výši 1 000 euro na účet žalované č. č. účtu. Dle smlouvy by žalobkyně měla mít nárok na vrácení rezervačního poplatku pouze v případě, že žalovaná předpokládanou kupní smlouvu neuzavře, ačkoli ji k tomu žalobkyně vyzvala (článku 3. odst. 4.). Žalobkyně má právo od této smlouvy odstoupit v případě, že žalovaná poruší svou smluvní povinnost spočívající v tom, že po dobu rezervační doby bude nabízet řešený apartmán k prodeji třetím osobám.

5. Z dodatku k rezervační smlouvě ze dne 6. 6. 2024 (č.l. 16) má soud za zjištěné, že rezervační doba pro budoucí koupi apartmánu č. hodnota byla prodlužena do 31. 8. 2024. Žalobkyně se zavázala vložit dalších 5 000 euro na účet žalované č. č. účtu nebo č. účtu.

6. Z přehledu pohybů na účtu (č.l. 15) soud zjistil, že žalobkyně zaplatila na účet žalované (č. č. účtu a č. účtu) v květnu a červnu 2024 celkovou částku 151 000 Kč.

7. Z odstoupení od rezervační smlouvy a výzvy k vrácení složeného rezervačního poplatku ze dne 20. 11. 2024 (č.l. 14) má soud za zjištěné, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení částky 6 000 euro ve lhůtě 7 dnů od data této výzvy.

8. Z odstoupení od rezervační smlouvy a výzvy k vrácení složeného rezervačního poplatku ze dne 23. 12. 2024 (č.l. 17) soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalované, že pokud neuhradí požadovanou částku, podá proti ní žalobu k soudu.

9. Z dalších ve věci provedených důkazů nezjistil soud žádné podstatné skutečnosti (e-mailová korespondence mezi účastníky ze dne 2. 9. a 3. 9. 2024 - č.l. 18, internetové stránky fortnoks.org ze dne 18. 7. 2024 - č.l. 11, emailová korespondence mezi právní zástupkyní žalobkyně a žalovanou z listopadu 2024).

10. V daném případě jde o tzv. věc s cizím prvkem s tím, že žalobkyně je občankou Slovenska s trvalým bydlištěm v České republice a žalovaná je bulharská společnost. Z toho důvodu bylo třeba nejprve zkoumat, je-li dána pravomoc justičních orgánů České republiky a jakým právním řádem se smluvní vztahy účastníků řídí.

11. V dané věci mají mezinárodní pravomoc o věci rozhodovat soudy České republiky podle čl. 18 odst. 1 nařízení Brusel I bis, neboť jde o spor ze spotřebitelské smlouvy a žalovaná směřovala svou činnost do České republiky (smlouva byla sepsána v českém i bulharském jazyce, žalovaná působí na českém trhu); místně příslušným je v souladu s § 85 odst. 1 o. s. ř. obecný soud žalobkyně, tj. soud podle jejího bydliště na území ČR, tedy Obvodní soud pro Prahu 3. Účastníci si ve smlouvě sjednali jako rozhodné právo české právo. Tato volba je platná podle čl. 3 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I).

12. Dle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

13. Dle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

14. Dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování, se pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

15. Dle § 3 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování platí, že realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

16. Dle § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování platí, že realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

17. Dle § 9 zákona č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování, platí, že realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

18. Dle § 14 zákona o realitním zprostředkování, platí, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

19. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k jednoznačnému závěru, že žaloba je zcela důvodná. V řízení bylo zjištěno, že mezi účastníky byla dle svého obsahu uzavřena smlouva o realitním zprostředkování dle § 9 zákona o realitním zprostředkování (viz rozsudek NS 33 Cdo 1507/2022). Žalovaná si tak jako zprostředkovatel nemohla s žalovanou jako se zájemcem a zároveň spotřebitelem sjednat, že žalovaná je povinna uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě (pro účely dané věci – kupní smlouvu). Pro danou věc je pak především podstatné, že účastníci si nemohli sjednat smluvní pokutu ve výši složené rezervační zálohy ve prospěch žalované pro případ, že kupní smlouva nebude ze strany žalobkyně uzavřena. V rezervační smlouvě ze dne 7. 5. 2024 je totiž svým obsahem ujednání právě o smluvní pokutě dle § 2048 občanského zákoníku, když žalobkyně má mít dle této smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku pouze v případě, že žalovaná kupní smlouvu neuzavře, i když ji k tomu žalobkyně vyzvala (č.l. 3 odst. 4.). Takovéto ujednání o smluvní pokutě (o propadnutí rezervační zálohy žalované) je však možné pouze mezi vlastníkem předmětné nemovitosti (prodávajícím) a kupujícím (žalovanou), jak je popsáno rovněž v již uváděném rozsudku NS 33 Cdo 1507/2022. Mezi stranami však bylo nesporné, že žalovaná není vlastníkem řešeného apartmánu č. hodnota v Bulharsku, a proto je ujednání o tom, že žalobkyně nemá nárok na vrácení rezervačního poplatku neplatné. Rezervační smlouva ze dne 7. 5. 2024 ve verzi s dodatkem 6. 6. 2024 byla uzavřena na dobu určitou do 31. 8. 2024, tudíž právě dne 31. 8. 2024 smlouva zanikla. Účastníci v rezervační době ani v následujícím období kupní smlouvu k řešenému apartmánu č. hodnota neuzavřeli. Z důvodu zániku rezervační smlouvy odpadl dle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku od 1. 9. 2024 právní důvod, pro který obdržela žalovaná od žalobkyně částku odpovídající 6 000 eur (ekvivalent 151 000 Kč), proto na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení na úkor žalobkyně právě v této výši, žalovaná je tak povinna tuto částku žalobkyni vrátit. Z důvodu zániku smlouvy uplynutím sjednané doby byla žalobkyní učiněná odstoupení od rezervační smlouvy nadbytečná, neboť smlouva již v době učiněných odstoupení byla zaniklá. Na základě uvedeného tak soud žalobě zcela vyhověl včetně požadovaného zákonného úroku z prodlení z dlužné jistiny dle § 1970 občanského zákoníku.

20. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že soud přiznal zcela úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení, která se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 7 551 Kč a z odměny za zastoupení advokátem dle § 7 a § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 písm. a), d) a g), odst. 2 písm. h) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve výši 7 180 Kč za převzetí a přípravu (z tarifní hodnoty 151 800 Kč dle kurzu eura ke dni 13. 11. 2024 – 25,3 x 6 000 EUR), ve výši 3 570 Kč za jednoduchou výzvu k plnění (z tarifní hodnoty 150 990 Kč dle kurzu eura ke dni 23. 12. 2024 – 25,165 x 6 000 EUR), ve výši 7 140 Kč za podanou žalobu (z tarifní hodnoty 150 720 Kč dle kurzu eura ke dni 29. 1. 2025 – 25,12 x 6 000 EUR), ve výši 7 100 Kč za vyjádření ze dne 30. 5. 2025 (z tarifní hodnoty 150 720 Kč dle kurzu eura ke dni 30. 5. 2025 – 24,93 x 6 000 EUR), ve výši 6 940 Kč za účast na jednání dne 16. 10. 2025 (z tarifní hodnoty 145 740 Kč dle kurzu eura ke dni 16. 10. 2025 – 24,29 x 6 000 EUR) a ve výši 6 900 Kč za účast na jednání dne 4. 12. 2025 (z tarifní hodnoty 144 930 Kč dle kurzu eura ke dni 4. 12. 2025 – 24,155 x 6 000 EUR). Žádné další provedené úkony právní služby žalobkyně soudu neprokázala (konkrétně porada právní zástupkyně s žalobkyní dne 17. 7. 2025). Dále se do nákladů řízení započítávají dvě paušální náhrady hotových výdajů advokáta po 300 Kč za úkony učiněné do 31. 12. 2024 a čtyři paušální náhrady po 450 za úkony učiněné od 1. 1. 2025 dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, tj. celkem 2 400 Kč a dále 21% DPH ve výši 8 658,30 Kč z částky 41 230 Kč. Celkem soud přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 57 439,30 Kč (38 830 – odměna advokáta + 2 400 režijní náhrada + 7 551 soudní poplatek + 8 658,30 DPH). Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 3. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.