21 C 183/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Hanákovou, LL.M. ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro 22 120 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 22 120 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 22 120 Kč od 30. 3. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 12 113,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně [titul] [jméno] [příjmení], advokáta.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 5. 2020 se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky ve výši 22 120 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění žaloby uvedla, že s žalovanou coby pronajímatelem uzavřela žalobkyně v pozici nájemce dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu [číslo] v domě [číslo], v ulici [ulice] v [obec]. Nájem byl s jednán na tři měsíce s automatickou prolongací. Při uzavření nájemní smlouvy žalobkyně složila žalobkyni kauci ve výši 31 600 Kč. Nájemní vztah zanikl uplynutím doby dne 10. 3. 2020 s tím, že žalobkyně byt předala žalované již dne 29. 2. 2020. Žalobkyni tak vznikl nárok na vrácení složené jistoty, i přestože v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že jistota nebude vrácena, pokud nájemní vztah nebude trvat sjednanou předpokládanou dobu. Uvedené ujednání totiž je v rozporu s ust. § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), stejně jako další ujednání nájemní smlouvy, podle kterého si žalobkyně při ukončení nájemního vztahu může ponechat 30 % ze složené jistoty na výmalbu. Žalobkyně však podanou žalobou požadovala pouze zaplacení 70 % ze složené jistoty, tj. částku ve výši 22 120 Kč, k jejímuž zaplacení žalovanou vyzvala dne 17. 3. 2020.

2. Žalovaná v podání ze dne 24. 6. 2020 navrhla, aby žaloby byla zamítnuta. Potvrdila, že dne 3. 6. 2019 byla mezi účastníky uzavřena shora zmíněná smlouva, nájemní smlouva byla sjednána od [datum] na dobu určitou tří měsíců s předpokladem trvání alespoň dva roky, přičemž nájem se vždy automaticky prodlužoval o další tři měsíce, pokud pronajímatel nesdělil měsíc před uplynutím doby nájmu, že na dalším trvání nájmu nemá zájem. V dopisu ze dne 28. 1. 2020, který byl žalované doručen dne 6. 2. 2020, žalobkyně sdělila žalované, že na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem. Přerušit automatické prodlužování doby nájmu však byla podle smlouvy oprávněna pouze žalovaná, žalobkyně by k tomu byla oprávněna až uplynutím doby dvou let trvání nájmu. Dopis žalobkyně ze dne 28. 1. 2020 tak nemohl nájemní vztah ukončit a nájem stále trvá. Navíc, i kdyby došlo k ukončení nájmu, bylo ve smlouvě sjednáno, že pokud by doba nájmu byla z důvodu na straně žalobkyně kratší než dva roky, složená jistota se nevrací.

3. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že žalovaná coby pronajímatele s žalobkyní coby nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu [číslo] v budově [číslo] na adrese [adresa, a že žalobkyně žalované v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy zaplatila žalované kauci].

4. Po provedeném dokazování pak soud zjistil následující skutkový stav:

5. Žalobkyně, jakožto nájemce, a žalovaná, jakožto pronajímatel zastoupený předsedkyní představenstva [jméno] [příjmení], nebo místopředsedou představenstva [jméno] [příjmení] (podpis osoby jednající za pronajímatele je na smlouvě nečitelný), uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] nacházející se v domě [číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] na adrese [adresa]. V čl. III odst. 1 smlouvy bylo uvedeno, že nájem bytu vzniká dnem 10. 6. 2019 a je uzavírán na dobu určitou 3 měsíce s předpokladem trvání alespoň dva roky. V čl. III odst. 2 nájemní smlouvy pak bylo uvedeno, že prodloužení nájmu bytu je možné jen za podmínek stanovených v tomto článku smlouvy s tím, že nájem bytu se automaticky prodlužuje o další tři měsíce, a to i opakovaně, pokud žalovaná nesdělí žalobkyni svým písemným oznámením došlým druhé smluvní straně nejpozději v jednoměsíčním předstihu před uplynutím doby nájmu, že na dalším pokračování nájmu bytu nemá zájem. Současně v něm bylo uvedeno, že ustanovením tohoto článku smluvní strany výslovně vylučují zákonnou úpravu prolongace nájmu bytu zakotvenou v ustanovení § 2230 a § 2285 o. z. Podle čl. III. odst. 2 pak platilo, že po uplynutí dvou let od vzniku nájmu se nájem bytu automaticky prodlužuje o další jeden rok, a to i opakovaně, pokud smluvní strana nesdělí druhé smluvní straně svým písemným oznámením došlým druhé smluvní straně nejpozději v jednoměsíčním předstihu před uplynutím doby nájmu, že na dalším trvání nájmu nemá zájem. Dle čl. VI. odst. 1 nájemní smlouvy za účelem zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, jakož i úhrad jakýchkoli jiných závazků žalobkyně v souvislosti s nájmem bytu, zejména pak na úhradu škody způsobené žalobkyní či jinými uživateli bytu v bytě, na jeho zařízení či na společných prostorách domu, je žalobkyně povinna složit žalované nejpozději při podpisu smlouvy jistotu ve výši 31 600 Kč. Dle čl. VI odst. 3 nájemní smlouvy po skončení nájemního vztahu měla být jistota nebo její nevyčerpaná část vrácena žalobkyni ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne odevzdání bytu a jeho předání zpět žalované. Smluvní strany rovněž sjednaly, že část jistoty složené podle čl. VI. odst. 3 smlouvy ve výši 30 % je po skončení nájmu určena na výmalbu bytu a z tohoto důvodu se tato část jistoty žalobkyni nevrací. V čl. VI. odst. 4 pro případ, že by celková doba nájmu dle smlouvy byla pro poručení povinnosti žalobkyní nebo z důvodů na straně žalobkyně kratší než dva kalendářní roky, smluvní strany sjednaly, že jistota se žalobkyni nevrací. Ve smlouvě bylo uvedeno, že není-li sjednáno jinak, smlouva se řídí obecně závaznými předpisy, zejména občanským zákoníkem (viz Nájemní smlouva ze dne 3. 6. 2019 - A4).

6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované ze dne 18. 1. 2020 soud zjistil, že za žalovanou mohou jednat buď předsedkyně představenstva [jméno] [příjmení], nebo místopředseda představenstva [jméno] [příjmení]

7. Dopisem ze dne 28. 1. 2020 žalobkyně oznámila žalované, že nemá zájem na dalším prodlužování nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou, jehož předmětem byl nájem bytu [číslo] v domě [číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] na adrese [adresa], který vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], a proto nájemní vztah zanikne v souladu s čl. III nájemní smlouvy uplynutím doby ke dni 10. 3. 2020 (viz Oznámení o ukončení nájemní smlouvy ze dne 28. 1. 2020 - 2).

8. Žalobkyně předala předmětný byt zpět žalované dne 29. 2. 2020. Žalobkyně v předávacím protokolu prohlásila, že neuplatňuje nájemní ani jiné právo k předmětnému bytu a že nenastaly podmínky pro přechod nájmu bytu ani na jinou osobu. Žalovaná byt převzala bez výhrad (viz Předávací protokol ze dne 29. 2. 2020 - A2).

9. Žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovanou k vrácení jistoty předžalobní výzvou ze dne 16. 3. 2020 (viz Oznámení o převzetí právního zastoupení spojené s předžalobní výzvou k úhradě - A5, podací stvrzenka ze dne 16. 3. 2020 - A8).

10. Žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce sdělil žalobkyni dopisem ze dne 25. 3. 2020, že žalobkyně dopisem ze dne 28. 1. 2020, doručeným žalované dne 6. 2. 2020, oznámila, že na dalším trvání nemá zájem. Nájemní vztah byl sjednán od 10. 6. 2019. Poukázal na čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy, podle kterého je-li celková doba nájmu kratší než dva roky, a to z důvodu na straně žalobkyně, jistota se žalobkyni nevrací. Současně uvedl, že vzhledem k čl. III. odst. 2 a 3 nájemní smlouvy a délce trvání nájemního vztahu kratší než dva roky nebyla žalobkyně oprávněna nájemní vztah ukončit, nájemní vztah nadále trvá a žalobkyně je tak oprávněna byt nadále užívat a zároveň je povinna hradit nájemné. Žalované tak nemohla vzniknout povinnost vrátit žalobkyni složenou jistotu (viz dopis právního zástupce žalované ze dne 25. 3. 2020 - A6).

11. Právní zástupce žalobkyně reagoval na dopis právního zástupce žalované ze dne 25. 3. 2020 dopisem ze dne 3. 4. 2020, ve kterém uvedl, že sjednání doby nájmu a možnosti výpovědi je naprosto jednostranné, a to v neprospěch žalobkyně, jakožto nájemce a tudíž je nelze považovat za platně sjednané, žalovaná navíc byt od žalobkyně převzala a nájemní vztah byl tímto fakticky ukončen. Žalobkyně proto nájem považuje za skončený ke dni 10. 3. 2020 a kauce by měla být žalobkyni vrácena (viz Dopis právního zástupce žalobkyně ze dne 3. 4. 2020 - A7).

12. Dle čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (přepracované znění) (Brusel I bis) bez ohledu na bydliště stran mají výlučnou příslušnost pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, soudy členského státu, v němž se nemovitost nachází.

13. Dle čl. 3 nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) smlouva se řídí právem, které si strany zvolí. Volba musí být vyjádřena výslovně nebo jasně vyplývat z ustanovení smlouvy nebo okolností případu. Strany si mohou zvolit právo rozhodné pro celou smlouvu nebo pouze pro její část.

14. Dle ust. § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) ve znění do 30. 6. 2020 (tj. ve znění účinném ke dni sjednání nájemní smlouvy i doručení dopisu ze dne 28. 1. 2020 o tom, že žalobkyně na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem) nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

15. Dle ust. 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

16. Dle ust. § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

17. Dle ust. § 554 o. z. k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

18. Soud dospěl k závěru, že v daném případě nelze ve smyslu ust. § 2239 o. z. přihlížet k článku III. odst. 2 nájemní smlouvy v části, podle níž může automatickou prolongaci smlouvy po dobu dvou let ukončit pouze žalovaná coby pronajímatel a nikoli žalobkyně coby nájemce. Uvedené ustanovení totiž zakládá značnou nerovnováha v právech a povinnostech stran smlouvy, kdy podle interpretace žalované, by nájemce fakticky nemohl po dobu dvou let nájemní vztah ukončit, kdežto pronajímatel ano. Fakticky by při takovémto výkladu platila pro každou stranu jiná doba trvání nájmu, kdy u pronajímatele by se jednalo o tři měsíce, kdežto u nájemce, který je obecně slabší stranou smlouvy, by byla stanovena povinnost setrvat v nájemním vztahu dva roky. Povinnost žalobkyně setrvat v nájemním vztahu po dobu dvou let za situace, kdy žalobkyně mohla ukončit nájemní vztah již po třech měsících je v neprospěch žalobkyně coby nájemce zjevně nepřiměřená, a proto k uvedenému ustanovení nelze v uvedené části ve smyslu ust. § 2239 o. z. přihlížet. Jedná se tak pouze o zdánlivé ujednání ve smyslu ust. § 554 o. z. Vzhledem k těmto důvodům soud dospěl k závěru, že nájem zanikl uplynutím tří měsíců ke dni 10. 3. 2020, v důsledku oznámení žalobkyně ze dne 28. 1. 2020, které bylo žalované doručeno dne 6. 2. 2020, kdy žalobkyně žalované sdělila, že na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem. S ohledem na skutečnost, že ve smyslu ust. § 2239 o.z. nelze přihlížet k ustanovení čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy, že po dobu dobu dvou let od uzavření nájmu může ukončit nájemní vztah pouze pronajímatel, nikoli nájemce, nelze z logiky věci rovněž ve smyslu ust. § 2239 přihlížet ani k ustanovení čl. VI odst. 4 o tom, že pokud bude celková doba nájmu kratší než dva roky, jistota se nevrací. V daném směru soud také poukazuje na funkci jistoty v nájemních vztazích, která spočívá v tom, že zajišťuje splnění povinností vyplývajících z nájmu, tj. včasné placení nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, případně pohledávek na náhradu škody pro porušení povinností nájemce (viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 389 – 390). I v čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy bylo uvedeno, že jistota je skládána za účelem zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a úhrad jakýchkoli jiných závazků v souvislosti s nájmem bytu, zejména pak úhradu škody, nikoli jako sankce za porušení povinnosti žalované setrvat v nájemním vztahu po dobu dvou let. Nájemní vztah tedy v daném případě skončil uplynutím doby dne 10. 3. 2020 a žalovaná je povinna žalobkyni sjednanou jistotu vrátit ve smyslu ust. § 2254 odst. 2 o. z.. Žalovaná byla k vrácení jistoty vyzvána předžalobní výzvou ze dne 16. 3. 2020 ve lhůtě do 25. 3. 2020, na který reagoval právní zástupce žalované přípisem ze dne 25. 3. 2020, tzn., že k 25. 3. 2020 musela být výzva k vrácení jistoty již ve sféře dispozice žalované, která ji vrátit odmítla. V čl. VI odst. 3 nájemní smlouvy pak bylo sjednáno, že po skončení nájemního vztahu bude jistota nebo její nevyčerpaná část vrácena žalobkyni ve lhůtě do jednoho měsíce ode dne odevzdání bytu a jeho předání zpět žalované. Předávacím protokolem pak bylo prokázáno, že byt byl žalované vrácen již dne 29. 2. 2020. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná žalobkyni složenou jistotu včas nevrátila, soud žalobě vyhověl, a to včetně nároku na zaplacení úroku z prodlení, který žalobkyni vznikl dle ust. § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

19. O nákladech řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. když soud přiznal žalobkyni, která měla ve věci úspěch, právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Výše náhrady nákladů řízení odpovídá zaplacenému soudnímu poplatku ve výši 885 Kč, odměně advokáta za čtyři úkony právní služby dle ust. § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu po 2 020 Kč za každý úkon (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházejícím návrhu ve věci samé, návrh ve věci samé a účast na jednání dne 19. 1. 2021), náhradě hotových výdajů za 4 úkony právní služby dle ust. § 13 odst. 4 a ust. § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu po 300 Kč a 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Celková výše náhrady nákladů řízení činí 12 113,80 Kč.