21 C 256/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Pavlínou Janečkovou, Ph.D., ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce zastoupená údaje o obecném zmocněnci údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul anonymizována dvě slova jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] ve [číslo] nadzemním podlaží budovy [č. p.] na adrese [adresa žalobkyně a žalobce], ze dne 22. 4. 2022, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 3 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne 1. 7. 2022 se žalobci domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu ze shora specifikovaného bytu. Mezi žalobci a žalovaným byla s účinností ode dne 1. 12. 2021 uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k bytu. Dne 2. 5. 2022 byla žalobcům doručena výpověď z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. d) OZ s odůvodněním, že žalovaný potřebuje byt pro vlastní užívání za účelem léčebného pobytu v ČR v souvislosti s jeho onemocněním. Dne 8. 6. 2022 podali žalobci proti výpovědi písemné námitky, v nichž uvedli, že ze zdravotní dokumentace přiložené k výpovědi nevyplývá, že by žalovaný trpěl závažným onkologickým onemocněním a není tedy dán výpovědní důvod. Neoprávněnost výpovědi dle žalobců dále spočívá ve zjevně účelovém jednání žalovaného, který se v měsících bezprostředně předcházejících výpovědi pokoušel o zvýšení nájmu (již zhruba po dvou měsících od podpisu nájemní smlouvy), což žalobci odmítli. K námitkám se telefonicky vyjádřil zástupce žalovaného Mgr. [příjmení] při hovoru se zástupcem žalobců [titul] [příjmení] a to tak, že důkazy přiložené k výpovědi jsou opravdu nedostatečné, a že poskytne dodatečně lékařské zprávy prokazující závažnost onemocnění žalovaného a naléhavost jeho léčby. Z jediné další doložené lékařské zprávy vysoká závažnost onemocnění ani potřeba urgentní léčby nicméně neplyne, ani to že by léčba musela probíhat v ČR.

2. Ve vyjádření ze dne 6. 9. 2022, doručeném soudu dne 12. 9. 2022 (na č.l. 28) žalovaný uvedl, že mezi účastníky byla nejprve uzavřena nájemní smlouva k bytu na dobu určitou do 30. 11. 2021. Žalovaný neměl v úmyslu tuto smlouvu prodlužovat, nicméně makléřka, která žalovaného při jednání o uzavření nájemní smlouvy zastupovala, mu řekla, že pokud smlouvu prodlouží, bude ji moci kdykoli vypovědět. Toto mu ústně potvrdil i žalobce a) při uzavření smlouvy. Žalobce byt potřebuje pro sebe, neboť vážně onemocněl. Z důvodu nízké kvality zdravotní péče v [země], si žalovaný potřebuje zajistit léčení v zahraničí. Poslední měsíce strávil žalovaný v nemocnici v [anonymizováno] s opakujícím se vnitřním krvácením. Přesná diagnóza není dosud stanovená. U žalovaného je vážné podezření na onkologické onemocnění. Jediné zázemí mimo [země] žalovaného je předmětný byt. Žalovaný proto požádal makléřku, aby žalobcům oznámila, že žalovaný byt potřebuje. Žalobci byt však odmítli opustit. Žalovaný se obrátil na právního zástupce a vyžádal si od makléřky nájemní smlouvu, přičemž až tehdy zjistil, že je uzavřena na dobu neurčitou. Žalovaný neovládá český jazyk a důvěřoval makléřce. Žalovaný se dále dozvěděl, že v době prodloužení smlouvy došlo u makléřky k akutní psychické poruše a v předmětném období byla umístěna do nedobrovolné léčby v psychiatrickém ústavu, na schůzky se dostavovala v době, kdy měla povolenou vycházku z léčebny. Dne 22. 4. 2022 žalovaný zaslal žalobcům výpověď z nájmu, která jim byla doručena dne 2. 5. 2022. Výpověď odůvodnil skutečností, že naléhavě potřebuje byt pro sebe a doložil lékařské zprávy. Na žádost žalobců doložil žalovaný další lékařské zprávy. Žalobci následně nabízeli žalovanému navýšení nájemného a pokračování v nájmu, o což tento neměl zájem, jelikož byt potřeboval pro sebe. Žalovaný požádal žalobce, aby byt opustili co nejdříve.

3. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2021 soud zjistil, že smlouva byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci. Předmětem nájmu byl nájem jednotky [číslo] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [č. p.] na pozemku parcely [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek] na adrese [adresa. Předmětný byt žalovaný přenechal žalobcům do užívání za účelem zajištění bytových potřeb. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje dnem 1. 12. 2021 ] Smlouva byla podepsána oběma stranami. Dne 22. 11. 2021 žalovaným a dne 4. 12. 2021 žalobci.

4. Z oznámení o jednostranném zvýšení nájmu ze dne 23. 2. 2022 bylo zjištěno, že z mailu [email] (e-mail makléřky žalovaného, paní [příjmení]) bylo na e-mail [email] žalobci a) jménem žalovaného oznámeno navýšení nájemného ze současných 19 000 Kč na 22 000 Kč pro rok 2022.

5. Z odmítnutí zvýšení nájmu ze dne 22. 4. 2022 bylo zjištěno, že žalobce a) zaslal e-mail paní [příjmení] (a v kopii žalobkyni b)), v němž žalobci žalovanému oznámili, že je navýšení nájemného v rozporu se zákonem, a že dané oznámení považují za bezpředmětné.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 22. 4. 2022 bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl nájem předmětného bytu s tím, že výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Jako důvod byla uvedena závažná a nepředvídatelná okolnost, a to že u pronajímatele (žalovaného) bylo diagnostikováno závažné onkologické onemocnění. Žalovaný se proto rozhodl získat možnost podrobit se léčení v Praze a zde musí podstoupit řadu naléhavých a složitých vyšetření a léčebných zákroků. Jelikož pak žalovaný nemá v České republice žádné jiné bydlení, nezbývá mu než využít vlastního bytu. Dále uvedl, že významná je i okolnost, že potřeba ošetřování jeho osoby si bude vyžadovat i přítomnost jeho manželky v České republice. Žalovaný tedy uvedl, že je dán důvod výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, tedy jiný závažný důvod obdobný důvodům, které jsou vymezeny v daném ustanovení. Žalobci byli ve výpovědi dále poučeni, že proti výpovědi mohou vznést námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne, kdy jim bude výpověď doručena přezkoumání oprávněnosti soudem. Výpověď byla za žalovaného podepsána jeho právním zástupcem, [titul] [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], advokátem. Její přílohou byla plná moc a lékařské zprávy.

7. Lékařská zpráva zdravotního zařízení [anonymizováno], oddělení magnetické rezonance v [anonymizováno], kde byl žalovaný vyšetřen dne 7. 4. 2022, udává, že [anonymizováno 13 slov]. Žalovanému bylo doporučeno pravidelné sledování zdravotního stavu a je zde uvedeno„ [anonymizována čtyři slova]“.

8. Z lékařské zprávy ÚVN, urologické oddělení, ambulance urologie ze dne 12. 4. 2022 bylo zjištěno, že [anonymizováno 11 slov] [role v řízení] [anonymizováno 53 slov]. Bylo požádáno o kontrolu a dovyšetření cestou spádové urologické ambulance, a to vzhledem k udávání krve v moči. Žalovaný odešel ve stabilizovaném stavu.

9. Z lékařské zprávy z [anonymizováno], soukromého urologického a andrologického centra, ze dne 13. 4. 2022 bylo zjištěno, že jako doporučení je uvedeno objednat k Bx asi za 16 a více dní. Nyní 9 dní dobírat Cotrimoxazol a pak kontrolní kultivace moči. A dále, že bude připraven k biopsii.

10. Z námitek proti výpovědi nájmu bytu ze dne 8. 6. 2022 bylo zjištěno, že žalobci podali proti výpovědi námitky.

11. Lékařská zpráva z [anonymizováno], soukromého urologického a andrologického centra, ze dne 29. 6. 2022 uvádí, že žalovaný je v centru vyšetřován od dubna 2022, a to pro [anonymizováno 9 slov] [datum] [anonymizováno 32 slov] [role v řízení], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno 9 slov] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno]. [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno].

12. Lékařská zpráva z [nemocnice] ze dne 2. 11. 2022 uvádí, že 3. 5. 2022 došlo k [anonymizováno 23 slov] [role v řízení] [anonymizováno 61 slov]. [role v řízení] [anonymizováno 60 slov]. [role v řízení] [anonymizováno 22 slov]. [role v řízení] [anonymizováno 38 slov]. Další kontrola byla naplánována na 25. 1. 2023.

13. Z výslechu žalovaného bylo zjištěno, že zprostředkování nájmu bytu zařizovala makléřka paní [příjmení]. Smlouva byla nejprve na dobu určitou, poté žalobce a) požádal, zda by bylo možné, aby smlouva byla na dobu neurčitou. Návrh nové nájemní smlouvy žalobci nejprve zaslala mailem paní [příjmení]. Jelikož měl poté cestu do Prahy, smlouvu podepsal, nicméně nerozumí česky a tak důvěřoval makléřce, která mu sdělila, co ve smlouvě je. V té době nevěděl, že je paní [příjmení] v blázinci. Vytisknutou smlouvu přinesla na schůzku se žalobci asistentka z kanceláře právního zástupce žalovaného. V únoru 2022 chtěl zvýšit nájemné na radu makléřky kvůli zdražování elektřiny a vody. Navýšení žalobci odmítli. Poté začal mít žalovaný zdravotní problémy, v [anonymizováno] měli podezření na zhoubný nádor a bylo mu doporučováno provést další léčbu v Evropě. Makléřka upozorňovala žalobce, že má žalovaný zdravotní problémy a byt bude potřebovat. Žalobci přesto odmítli odejít z bytu. Protože bydlení v hotelech bylo drahé, rozhodl se žalovaný vrátit do [země] a čekat. V [anonymizováno] došlo opět ke krvácení a byla nutná okamžitá operace a další zákroky. U žalovaného může kdykoli začít krvácení. Čekají ho další vyšetření, aby se zjistil problém. Žalovaný nemá v [obec], kde přebývat, proto se vždy vrací zpět. Navíc kvůli tomu, že nemají zajištěno v ČR bydlení, bylo odmítnuto vízum pro jeho manželku. V době podání výpovědi u žalovaného docházelo ke krvácení a zjišťovaly se příčiny. Od dubna 2022 byl v ČR kvůli léčení asi pětkrát nebo šestkrát.

14. Soud pro nadbytečnost zamítl další důkazní návrhy žalobců (evidenční list k bytu syna žalovaného, dopis ze dne 9. 4. 2023 a e-mailová komunikace, k níž došlo mezi jednáními soudu mezi žalobcem a žalovaným) a důkazní návrhy žalovaného (výslech makléřky paní [jméno] [příjmení], zpráva Obvodního soudu pro Prahu 8 ohledně léčení paní [příjmení] a výslech manželky žalovaného). Soud nemá za to, že by bylo namístě zkoumat, zda žalovaný má či nemá možnost bydlet v ČR i jinde než v předmětném bytě, když toto s otázkou oprávněnosti výpovědi nesouvisí. Nadto především s ohledem na závěr o neoprávněnosti výpovědi, je další dokazování v tomto směru nadbytečné. Totéž platí o komunikaci mezi účastníky, k níž došlo až během soudního řízení, a která s předmětem řízení přímo nesouvisí. Co se týče důkazních návrhů žalovaného, pak psychický stav makléřky v době uzavření nájemní smlouvy nemůže mít vliv na oprávněnost výpovědi. Pokud pak makléřka svým jednání způsobila žalovanému škodu, měl by se tento náhrady domáhat vůči ní, ale pochybení na straně žalovaného, příp. makléřky, která pro něj nájemní vztah řešila (a stále řeší) nelze klást k tíži nájemníků (žalobců). Nadbytečný je též výslech manželky žalovaného, jímž měl být prokazován jeho zdravotní stav a zejména potřeba užívat byt, neboť soud nemá za to, že by byl výpovědní důvod vůbec naplněn, jak bude rozvedeno níže.

15. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaný nájem předmětného bytu vypověděl výpovědí ze dne 22. 4. 2022, která byla doručená žalobcům dne 2. 5. 2022, a to s 3 měsíční výpovědní dobou. Spolu s výpovědí zaslal žalovaný žalobcům celkem tři lékařské zprávy. Žalobci podali proti výpovědi námitky. Provedeným dokazováním bylo soudem dále zjištěno, že s účinností od 1. 12. 2021 byla mezi stranami uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. V únoru 2022 bylo žalobcům oznámeno zvýšení nájemného o 3 000 Kč, což žalobci odmítli.

16. Mezi stranami je sporná zejména oprávněnost výpovědi a dále i samotná platnost nájemní smlouvy.

17. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

18. Dle § 555 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

19. Dle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

20. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

21. Dle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. Dle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

24. Dle § 2288 odst. 3 o. z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

25. K námitce žalovaného o neplatnosti nájemní smlouvy poukazuje soud na to, že platnost či neplatnost nájemní smlouvy není předmětem tohoto řízení. Nadto soud tuto smlouvu pokládá za platnou – je uzavřena písemně a podepsána oběma stranami. Z výslechu žalovaného vyplynulo, že ačkoli nerozumí česky, tlumočila mu obsah smlouvy makléřka paní [příjmení]. Případné pochybení na straně makléřky žalovaného, nemůže jít k tíži žalobců. Soud nemá za to, že by žalobci nejednali v dobré víře či jednali jakkoli v rozporu s dobrými mravy. Tvrzení žalovaného, že v době uzavření nájemní smlouvy se paní [příjmení] léčila s psychickými problémy, a že její špatný stav museli žalobci rozpoznat a tohoto zneužili k uzavření pro žalovaného nechtěné nájemní smlouvy, pokládá soud za účelové. Žalovaný při svém účastnickém výslechu vypověděl, že s paní [příjmení] ohledně znění smlouvy komunikoval nejprve elektronicky. Při podpisu smlouvy pak byli přítomni nejen žalobci a paní [příjmení], ale též žalovaný a asistentka z právní kanceláře jeho zástupce. Pokud případný špatný psychický stav paní [příjmení] nerozpoznal ani žalovaný, který s ní pravidelně kvůli nájmu komunikoval, jak by jej mohli rozpoznat žalobci.

26. Za účelové pokládá soud naopak jednání žalovaného, který po žalobcích žádal již necelé tři měsíce po uzavření nájemní smlouvy navýšení nájemného. Když toto žalobci odmítli, pokusil se žalovaný nájem vypovědět.

27. V nájemní smlouvě je jednoznačně uvedeno, že se uzavírá na dobu neurčitou. Nyní žalovaným tvrzený úmysl žalovaného o nechtěnosti smlouvy na dobu neurčitou nebyl (a dle provedených důkazů ani nemohl být) druhé straně (žalobcům) znám. Nájemní smlouva byla tedy platně uzavřena na dobu neurčitou. Případnému žalobcům skrytému úmyslu žalovaného nemůže být přikládán žádný význam, když ujednání obsažené ve smlouvě je zcela jednoznačné.

28. Soud se dále zabýval otázkou platnosti výpovědi, tj. zda tato splňuje zákonné formální požadavky. Výpověď z nájmu bytu je písemná, žalobcům jako nájemcům byla řádně doručena (dne 2. 5. 2022, tříměsíční výpovědní doba tedy začala běžet od 1. 6. 2022 a nájem měl tak skončit ke dni 31. 8. 2022). Výpovědní důvod je vymezen dostatečně určitě. Žalobci byli dále ve výpovědi řádně poučeni o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Soud tedy dospěl k závěru, že výpověď je z formálního hlediska platná.

29. Výpověď byla žalobcům doručena dne 2. 5. 2022, žaloba byla podána dne 1. 7. 2022, tedy včas v zákonné lhůtě dle § 2290 o. z. Soud se z toho důvodu nadále zabýval otázkou oprávněnosti výpovědi dle výpovědního důvodu.

30. Výčet výpovědních důvodů, tedy i důvodů, pro něž může nájem bytu vypovědět pronajímatel, je zákonem vymezen taxativně. Soud dospěl k závěru, že zdravotní důvody na straně pronajímatele nelze podřadit pod„ jiný obdobně závažný důvod“ ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z. Veškeré důvody vymezené předmětným ustanovením (písm. a) až c)) spočívají ve škodlivém jednání nájemce, příp. jsou dány veřejným zájmem. Soud proto uzavřel, že„ jiným obdobným důvodem“ je míněno jiné závažné porušení povinností nájemce plynoucích z nájmu, nikoli nepříznivý zdravotní stav pronajímatele.

31. Ačkoli je pronajímatel povinen ve výpovědi výpovědní důvod náležitě kvalifikovat pouze skutkově, nikoli právně, nemá soud za to, že by bylo možné zdravotní důvody podřadit ani pod jiné zákonné ustanovení. Důvody pro na straně pronajímatele odůvodňující vypovězení nájmu bytu vymezuje odst. 2 téhož ustanovení. Soud však nemá za prokázané, že by měl žalovaný v úmyslu ve smyslu tohoto ustanovení užívat byt pro sebe, když toto vyžaduje určitou trvalost užívání, nikoli příležitostné cesty k lékaři. Především pak ze samotné výpovědi, resp. jejího odůvodnění neplyne, že by skutečným důvodem byla vůle žalovaného užívat byt trvale pro sebe.

32. Zdravotní důvody na straně pronajímatele tedy nejsou zákonným důvodem výpovědi z nájmu bytu.

33. Pro úplnost soud dodává, že i kdyby bylo možné ve výpovědi vymezený důvod posoudit jako„ jiný obdobně závažný důvod“ dle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., nemá za to, že by byla v daném případě naplněna intenzita závažnosti. Žalovaným tvrzená vysoká závažnost jeho zdravotního stavu nebyla v řízení prokázána. Žalovaný nejen, že v době podání výpovědi neznal diagnózu a tedy ani otázku týkající se potřeby léčby či její četnosti, ale tuto nezná doposud. Dle své výpovědi byl od podání výpovědi do jednání soudu dne 28. 2. 2023 v ČR kvůli léčbě pětkrát nebo šestkrát. Ačkoli pak soud nechce jakkoli zlehčovat zdravotní problémy žalovaného, z lékařské zprávy ze dne 12. 4. 2022, kterou žalovaný doložil k výpovědi, v podstatě vyplývá zánět močových cest.

34. Soud pak přihlédl i ke korektivu dobrých mravů, když jednání žalovaného považuje za účelové. Tento již necelé tři měsíce od uzavření nájemní smlouvy neúspěšně usiloval o navýšení nájemného. Nadto jak sám tvrdí, nechtěl uzavřít smlouvu na dobu neurčitou, nicméně evidentně udělal chybu. K podání výpovědi pak přistoupil obratem poté, co žalobci odmítli požadované navýšení nájemného a co dle svého vyjádření zjistil, že je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.

35. S ohledem na uvedené soud žalobě vyhověl a určil neoprávněnost výpovědi z nájmu předmětného bytu a zcela úspěšným žalobcům přiznal vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 3 200 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 200 Kč představující 300 Kč za každý ze čtyř úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (námitky proti výpovědi, žaloba a 2 x účast ne jednání soudu).