21 C 276/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Pavlínou Janečkovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci jméno příjmení , anonymizována dvě slova adresa o 100 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 15. 4. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 44 204 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně a [titul] [jméno] [příjmení], advokátky.</b> 1. Žalobou doručenou soudu dne 24. 6. 2021 a vyjádřeními učiněnými při jednání soudu a doručenými soudu dne 1. 12. 2022 (na č.l. 114) a dne 11. 1. 2023 (na č.l. 144) se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tak, že dne 24. 2. 2021 jako zájemce uzavřela se žalovanou jako zprostředkovatelem a [titul] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (prodávajícími) dohodu o rezervaci převodu družstevního podílu ve [anonymizována čtyři slova], [ulice a číslo], [obec a číslo], s nímž bylo spojeno právo k nájmu družstevního bytu [anonymizováno] [číslo], o velikosti [výměra] ve 3. nadzemním podlaží budovy [č. p.] v [katastrální uzemí], [obec] (dále jen„ byt“). Žalobkyně uhradila žalované částku 100 000 Kč jakožto rezervační depozitum za rezervaci. Po uzavření dohody žalobkyně zjistila, že družstevní podíl má zásadní právní vady, které ovlivňují případné nakládání s převáděným družstevním podílem a případné nabytí vlastnictví, proto dopisem ze dne 26. 3. 2021 od dohody odstoupila z důvodu podstatného porušení povinností žalované, neboť si těchto vad nebyla vědoma ani na jejich existenci nebyla nikterak upozorněna. Tyto vady spočívaly ve skutečnosti, že družstvo není vlastníkem bytu, neboť má pouze věcné břemeno užívání bytu, dále že v předmětné budově nedošlo nikdy k vymezení jednotek prohlášením vlastníka, dále že pozemek, na němž se předmětná budova nachází, je v ideálním spoluvlastnictví šesti fyzických osob a jedné právnické osoby, dále že tato právnická osoba zřídila ke svému podílu zástavní právo ve prospěch jiné společnosti k zajištění pohledávek a věcné právo zákazu zcizení a zatížení podílu, přičemž ohledně podílu této právnické osoby byla podána žaloba na určení neplatnosti kupní smlouvy. Žalobkyně sdělila žalované, že jejím záměrem bylo nakládat s bytem tak, aby ho mohla rekonstruovat, pronajímat a následně se stát jeho vlastníkem, nepředpokládala tedy žádné omezení týkající se dispozice s bytem, žalovaná ji přitom utvrzovala, že se jedná o obvyklý družstevní byt. Z důvodů výše uvedených tak žalobkyně nemohla bez souhlasu vlastníků pozemku s bytem nakládat způsobem, jakým zamýšlela. Žalovaná na odstoupení žalobkyně od dohody reagovala vyjádřením ze dne 21. 4. 2021, v němž projevila svůj nesouhlas s odstoupením od dohody a sdělila žalobkyni, že rezervační poplatek byl započten na smluvní pokutu ve prospěch žalované. Žalobkyně s tímto započtením nesouhlasí, považuje ho za neplatný a neoprávněný, když žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu, protože žalobkyně od dohody řádně odstoupila, k čemuž nedošlo z důvodu na straně žalobkyně. Žalobkyně dále uvedla, že musela dohodu podepsat do dvou dnů od zaslání návrhu dohody, žalovaná přitom využila její nevědomosti o podstatných skutečnostech převodu družstevního podílu k bytu, nejednala tak poctivě. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 100 000 Kč prostřednictvím právního zástupce předžalobní upomínkou ze dne 11. 5. 2021. Žalobkyně mimo uvedené částky požadovala také zákonné úroky z prodlení od 15. 4. 2021, tedy ode dne, kdy se odstoupení od smlouvy dostalo do sféry žalované. Žalobkyně dále poukázala na to, že byl přijat zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ ZRZ“). V tomto směru odkázala na povinnosti, které plynou žalované na základě uvedeného zákona. Konkrétně na povinnost realitní kanceláře poskytnout zájemci výpis z katastru nemovitostí a seznámit jej s poskytnutými informacemi pro něj srozumitelným způsobem. Dle inzerátu, který se týkal prodeje předmětného družstevního podílu, se přitom mělo jednat o prodej družstevního bytu. Nicméně družstvo předmětný byt nevlastní a jedná se o užívací právo svého druhu, které je pro laika velmi obtížně srozumitelné. Žalobkyně v daném případě nevěděla, co je ve skutečnosti předmětem převodu a právní podklady, které jí byly v této souvislosti žalovanou předloženy, pro ni byly nesrozumitelné. Rovněž odkázala na § 13 ZRZ, podle kterého i pokud by zájemce prohlásil, že se seznámil s obsahem předmětu převodu, tíží důkazní břemeno o této skutečnosti realitní kancelář. Dále odkázalai na § 14 ZRZ, podle něhož v rezervační smlouvě nelze uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu, například tedy jako v tomto případě smlouvu o převodu, neboť se žalovaná zavázala zprostředkovat uzavření smlouvy. Dle žalobkyně z ničeho neplyne, že by byl § 14 ZRZ aplikovatelný jen na dvoustranné smlouvy a není tedy důvod jej v daném případě vyloučit. Žalobkyně dále poukázala na to, že zde byla spotřebitelem, měla postavení slabší strany, nemá právnické vzdělání. Z tohoto důvodu má strana žalující za to, že ujednání v čl. 4 dohody o rezervaci převodu družstevního podílu je neplatné již pro rozpor s § 14 ZRZ.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v podáních ze dne 23. 12. 2021 (na č.l. 16), ze dne 18. 10. 2022 (na č.l. 74), ze dne 14. 12. 2022 (na č.l. 129) a ze dne 27. 12. 2022 (na č.l. 137) a ve vyjádřeních učiněných při jednání soudu. Žalovaná uplatněný nárok žalobkyně neuznává, neboť žalobkyni byly před podpisem rezervační smlouvy předloženy veškeré relevantní podklady, musela si tak být vědoma toho, že kupuje podíl v družstvu, s nímž je spojeno užívací právo k bytu na základě věcného břemene, nikoliv byt jako takový. Žalovaná žalobkyni zaslala před podpisem smlouvy mimo jiné list vlastnictví, z něhož vyplývá, že je budova ve vlastnictví sedmi osob, nejsou zde vymezeny samostatné bytové jednotky a že je k pozemku zřízeno smluvní zástavní právo. Tyto pak nemohou mít povahu právní vady. Na žalobkyni nebyl vyvíjen žádný nátlak směřující k podpisu smlouvy. Žalobkyně byla na dvou prohlídkách předmětného bytu a žalovaná do rezervační smlouvy zakomponovala její připomínky. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 24. 2. 2021, na jejím základě se žalobkyně a prodávající zavázali do konce rezervační lhůty uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu. Jedná se o smlouvu nepojmenovanou, nikoli o smlouvu o realitním zprostředkování. Pro případ neuzavření dohody z důvodů na straně žalobkyně byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč (polovina složeného depozita měla pak náležet žalované a polovina prodávajícím). Žalovaná se po rezervační lhůtu zavázala nenabízet družstevní podíl a zajistit veškerou dokumentaci k převodu. Všechny strany pak sjednaly smluvní pokutu, kterou byla utvrzena povinnost žalobkyně uzavřít smlouvu o převodu. Neplatnost ujednání o smluvní pokutě se dle žalované týká jen dvoustranných zprostředkovatelských smluv. V daném případě byla však účastníkem smlouvy i strana smlouvy budoucí (prodávající). Ust. § 14 ZRZ se nepoužije, neboť smlouva neobsahuje závazek žalované (zprostředkovatele) zprostředkovat žalobkyni uzavření smlouvy (žalovaná se žalobkyní jednala jen v souvislosti s poskytováním zprostředkovatelských služeb prodávajícím). Mezi žalobkyní a žalovanou nevznikl vztah realitního zprostředkování. Žalovaná považuje odstoupení žalobkyně od smlouvy za neplatné, a to z důvodu, že k němu žalobkyně nebyla oprávněna, neboť odstoupení od smlouvy bylo možné pouze v případě, neuvedla-li žalovaná veškeré podstatné informace o předmětu smlouvy, což se však nestalo. Žalovaná dále uvedla, že jednala poctivě a nijak nezneužila nevědomosti žalobkyně, přičemž žalobkyně mohla konzultovat celou záležitost s právním zástupcem již před uzavřením smlouvy, což neučinila. Žalobkyně tak nebyla oprávněna odstoupit od rezervační smlouvy, právní vady tvrzené žalobkyní nepředstavují porušení povinnosti žalované. Nárok na zaplacení dané částky tak zanikl započtením proti nároku prodávajících a žalované na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná dále uvedla, že se ze strany žalobkyně jedná o zneužití ochrany spotřebitele, což by ve svém důsledku vedlo nejen k poškození žalované, ale především prodávajících (jimž měla připadnout polovina smluvní pokuty).

3. Z dohody o rezervaci převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu ze dne 24. 2. 2021 (důkaz žalobkyně A1) soud zjistil, že mezi žalovanou jako zprostředkovatelem, [titul] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako převodci (prodávajícími) a žalobkyní jako zájemcem byla uzavřena dohoda o rezervaci, kterou byl zprostředkovatel (žalovaná) jakožto realitní kancelář pověřen zprostředkováním převodu družstevního podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu. V čl. 2 se uvádí: zájemce má zájem o převod družstevního podílu v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k družstevnímu bytu uvedenému v odst. 2.1 tohoto článku, a to za cenu ve výši 4 100 000 Kč. Žalobkyně se dohodou o rezervaci zavázala, že hodlá uzavřít dohodu o převodu družstevního podílu v družstvu. Žalovaná se zavázala, že po dobu ode dne nabytí účinnosti dohody do dne 31. 3. 2021 (tj. po rezervační lhůtu) nebude nabízet převod družstevního podílu třetím osobám. Dle čl. 3 dohody byla žalobkyně povinna složit k rukám žalované rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč. Žalobkyně a prodávající se zavázali, že nejpozději do skončení rezervační lhůty uzavřou za přítomnosti žalované dohodu o převodu s tím, že rezervační depozitum mělo být započteno na úhradu kupní ceny. Pro případ, že by z důvodu na straně žalobkyně nebyla dohoda o převodu uzavřena, byla žalobkyně povinna uhradit prodávajícím smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervačního depozita a druhou polovinu rezervačního depozita žalované. Žalovaná byla v takovém případě oprávněna převést polovinu rezervačního depozita ve prospěch prodávajících a zaplacené rezervační depozitum se tak automaticky započítává oproti pohledávce na zaplacení smluvní pokuty (čl. 4 dohody). Dle čl. 4 je rezervační depozitum až do doby uzavření dohody o převodu, respektive okamžiku vzniku nároku na smluvní pokutu, majetkem žalobkyně. Žalovaná se dále zavázala zajistit veškerou smluvní dokumentaci k dohodě o převodu, úschově kupní ceny v advokátní úschově a veškerou právní dokumentaci spojenou s převodem členských práv a nájemní smlouvy v družstvu. Žalobkyně prohlásila, že byla s podstatnými údaji o předmětu převodu seznámena. Podle čl. 5 pro případ, že by prodávající neuvedli veškeré podstatné informace před podpisem dohody o převodu, respektive do konce rezervační lhůty, měla žalobkyně právo od smlouvy odstoupit. Odstoupením se smlouva od počátku ruší a žalovaná je povinna vrátit žalobkyni složenou rezervační zálohu ve lhůtě 15 dnů ode dne účinnosti odstoupení od smlouvy. Dohoda obsahuje podpisy prodávajících, žalobkyně a žalované.

4. Z odstoupení od dohody o rezervaci (důkaz žalobkyně A8) bylo zjištěno, že adresáty této písemnosti byli žalovaná, [titul] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalobkyně podle čl. 5 dohody odstoupila od dohody s odůvodněním, že ji žalovaná ani prodávající před podpisem dohody řádně neseznámili s právním stavem předmětu koupě, tj. neuvedli informace podstatné pro to, aby před podpisem dohody věděla o skutečném stavu předmětu koupě, řádně mu rozuměla a mohla dohodu uzavřít po řádném zvážení. Žalobkyně uvedla, že po podpisu dohody zjistila právní vady oproti stavu, který při uzavření dohody předpokládala, přičemž tvrzené právní vady vymezila. S ohledem na odstoupení, v jehož důsledku se dohoda od počátku ruší, požádala žalobkyně o vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč do 15 dnů od doručení odstoupení.

5. Z výpisů z katastru nemovitostí ke dni 24. 1. 2021, [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [obec] (důkaz žalobkyně A12) bylo zjištěno, že pozemek, jehož součástí je budova (bytový dům), ve které se nachází předmětný byt je ve spoluvlastnictví sedmi osob (z toto jedné právnické – [anonymizováno] [příjmení], [anonymizováno] [právnická osoba]). [anonymizována tři slova] [okres] není spoluvlastníkem, ale svědčí mu věcné břemeno užívání ke třem bytovým jednotkám. Dále bylo zjištěno, že na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní k podílu ½ k zajištění pohledávek [anonymizováno] [příjmení], a dále zákaz zcizení a zatížení k podílu ½ ve vlastnictví [anonymizováno] [příjmení].

6. Z e-mailu žalované žalobkyni ze dne 19. 3. 2021 (důkaz žalobkyně A3) soud zjistil, že žalovaná informovala žalobkyni o neexistenci smlouvy o věcném břemenu, neboť družstvo a věcné břemeno vzniklo ze zákona a uvedla výklad členství v družstvu s věcným břemenem, jenž byl obsažen též v inzerátu s předmětnou nabídkou (viz. bod 12 tohoto rozsudku).

7. Z e-mailu ze dne 26. 3. 2021 (důkaz žalobkyně A10) bylo zjištěno, že zástupkyně žalobkyně zaslala jednatelce žalované a prodávajícím v příloze e-mailu odstoupení od dohody o rezervaci a plnou moc. Z e-mailu ze dne 7. 4. 2021 (důkaz žalobkyně A10) bylo zjištěno, že jednatelka žalované [titul] [příjmení] sdělila právní zástupkyni žalobkyně, že k 7. 4. 2021 neobdrželi avizované odstoupení od smlouvy doporučenou poštou. A uvedla, že žalobkyně je povinna uhradit smluvní pokutu ve výši složené rezervační zálohy. Z e-mailu ze dne 7. 4. 2021 (důkaz žalobkyně A10) bylo zjištěno, že zástupkyně žalobkyně v příloze zaslala jednatelce žalované poštovní arch, ze kterého je zřejmé, že odstoupení bylo dne 26. 3. 2021 zasláno všem třem adresátům doporučenou poštou s dodejkou.

8. Z podacího archu s datem 26. 3. 2021 (důkaz žalobkyně A11) vyplývá, že uvedeného dne byla na poštu dána listina adresovaná žalované, paní [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení]. Dle dodejky od zásilky adresované [titul] [jméno] [příjmení], podací číslo [anonymizováno] (důkaz žalobkyně A4), ze které vyplývá datum podání zásilky 26. 3. 2021, nebyla zásilka vyzvednuta a byla vrácena zpět. Dle dodejky k zásilce adresované paní [jméno] [příjmení], ze které vyplývá datum podání zásilky 26. 3. 2021, podací číslo [anonymizováno] (důkaz žalobkyně A5), byla zásilka předána paní [jméno] [příjmení] dne 7. 4. 2021. Dle dodejky s datem podání zásilky 26. 3. 2021 adresované žalované, podací číslo [anonymizováno] (důkaz žalobkyně A5), byla zásilka předána žalované dne 14. 4. 2021. Dle detailní informace k zásilkám z pošty on-line, konkrétně k zásilce podací číslo [anonymizováno], která byla předána dne 14. 4. 2021 žalované společnosti (důkaz žalobkyně A6), byla zásilka převzata do přepravy dne 26. 3. 2021. Dle detailní informace k zásilce [anonymizováno] adresované [titul] [příjmení] (důkaz žalobkyně A6) byla zásilka předána na poštu dne 26. 3. 2021. Dle detailní informace k zásilce [anonymizováno] adresované paní [jméno] [příjmení] (důkaz žalobkyně A7) byla zásilka předána na poštu dne 26. 3. 2021.

9. Ve vyjádření k odstoupení od dohody o rezervaci ze dne 21. 4. 2021 (důkaz žalobkyně A16) sdělil zástupce žalované zástupkyni žalobkyně, že dle žalované se nejedná o právní vady převáděného družstevního podílu nebo s ním spojeného nájmu bytu, že žalobkyně byla o veškerých skutečnostech předem podrobně informována. Důvody pro odstoupení od dohody nebyly naplněny a odstoupení je proto neplatné. Žalovaná tak není povinna vracet žalobkyni složenou rezervační zálohu, neboť dohoda o převodu družstevního podílu nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč bylo proto započteno na smluvní pokuty ve prospěch žalované a prodávajících.

10. Předžalobní výzvou ze dne 11. 5. 2021 (důkaz žalobkyně A14) vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení částky 100 000 Kč.

11. Z e-mailu ze dne 7. 2. 2021 od žalobkyně žalované (důkaz žalované B3) bylo zjištěno, že žalobkyně projevila zájem o prohlídku bytu. Z SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou od 8. do 11. 2. 2021, ze dne 13. a 18. 2. 2021 a ze dne 20. 2. 2021 (důkaz žalované B6) bylo zjištěno, že jednatelka žalované potvrdila žalobkyni prohlídku bytu na den 11. 2. 2021 (žalobkyně termín následně potvrdila). Dne 13. 2. 2021 požádala žalobkyně o druhou prohlídku bytu na den 18. 2. 2021, která jí byla žalovanou přislíbena. Dne 20. 2. 2021 požádala žalovaná žalobkyni o zaslání jejích údajů do smlouvy. Z e-mailu žalované ze dne 21. 2. 2021 (důkaz žalované B2) bylo zjištěno, že žalovaná zaslala žalobkyni stanovy družstva, návrh dohody o rezervaci„ společně s LV se zapsaným věcným břemenem ve prospěch družstva“, dohodu o převodu družstevního podílu a nájemní smlouvu pana [příjmení]. Z e-mailu žalobkyně ze dne 22. 2. 2021 (důkaz žalované B1) bylo zjištěno, že žalobkyně zaslala žalované dotazy a připomínky k dohodě o převodu družstevního podílu a dohodě o užívání družstevního bytu.

12. Ze zálohy inzerátu ke dni 8. 2. 2021 (na č.l. 43 – 44) bylo zjištěno, že inzerát byl označen jako„ Prodej družstevního bytu [ulice]“. Nabízen byl družstevní byt v domě. V záložce právní podklady je uvedeno, že dům, v němž se byt nachází, je ve spoluvlastnictví šesti vlastníků s věcným břemenem užívání tří bytových jednotek pro družstvo. Inzerát dále obsahoval popis, resp. právní výklad členství v družstvu s věcným břemenem s tím, že jde o ochranu práva užívání oproti klasickým družstevním domům, které jsou celé ve vlastnictví družstva.

13. Z dohody o užívání družstevního bytu ze dne 24. 11. 1994 (na č. l. 47) soud zjistil, že mezi družstvem a [titul] [příjmení] byla k předmětnému bytu uzavřena dohoda (nájemní smlouva) o užívání družstevního bytu.

14. Z prohlášení převodce o deponované částce (na č. l. 130) bylo zjištěno, že [titul] [příjmení] prohlásil, že část smluvní pokuty 50 000 Kč, na kterou vznikl prodávajícím nárok, je na základě vzájemné dohody mezi prodávajícími a žalovanou deponována na účtu žalované.

15. Dalšími v řízení provedenými důkazy (vyjádření žalované k předžalobní výzvě ze dne 11. 5. 2021, návrh dohody o převodu družstevního podílu, návrh dohody o rezervaci) se soud nezabýval, neboť neměly na posouzení věci vliv.

16. Soud zamítl provedení důkazů svědeckou výpovědí [titul] [jméno] [příjmení] k prokázání, jak by žalobkyně mohla či nemohla s bytem nakládat, pro nadbytečnost, neboť toto soud nepovažuje pro danou věc za relevantní. Soud dále pro nadbytečnost zamítl účastnickou výpověď žalobkyně (to, jak dohodě o rezervaci, resp. převodu družstevního podílu (ne) rozuměla, vylíčila žalobkyně ve svých podáních, přičemž tato otázka není pro posouzení věci zásadní) a svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení] (prokazovat pravost zálohy inzerátu) považuje soud za nadbytečné, když žalovanou předložená záloha inzerátu nebyla v řízení zpochybňována. Návrhy důkazů výpisem z infoSoudu a zprostředkovatelskou smlouvou ze dne 25. 8. 2020 zamítl soud, neboť byly učiněny po koncentraci řízení a nadto je soud pokládá za nadbytečné, když s předmětným sporem nesouvisí.

17. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Na základě žalovanou zveřejněného inzerátu, projevila žalobkyně zájem o prohlídku předmětného bytu. Dne 24. 2. 2021 byla mezi účastníky a [titul] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (prodávajícími) uzavřena dohoda o rezervaci družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu. Žalobkyně uhradila žalované rezervační depozitum 100 000 Kč. Žalobkyně a prodávající se dohodou o rezervaci zavázali, že v rezervační lhůtě (do 31. 3. 2021) za přítomnosti žalované uzavřou dohodu o převodu družstevního podílu. Žalovaná se zavázala po rezervační lhůtu družstevní podíl nenabízet a zajistit veškerou dokumentaci k převodu. Pro případ neuzavření dohody o převodu z důvodů na straně žalobkyně byl tento závazek zajištěn smluvní pokutou s tím, že ½ rezervačního depozita 50 000 Kč měla připadnout žalované a ½ ve výši 50 000 Kč prodávajícím. Pro tento případ byla žalovaná oprávněna převést ½ rezervačního depozita ve prospěch prodávajících. Před uzavřením dohody o rezervaci byla žalobkyně na dvou prohlídkách bytu a žalovaná jí zaslala stanovy družstva, návrh dohody o rezervaci„ společně s LV se zapsaným věcným břemenem ve prospěch družstva“, dohodu o převodu družstevního podílu a nájemní smlouvu pana [příjmení]. Žalobkyně vznesla před uzavřením dohody o rezervaci k oběma dohodám připomínky. K uzavření dohody o převodu družstevního podílu nedošlo. Žalobkyně zaslala dne 26. 3. 2021 žalované, [titul] [příjmení] a [jméno] [příjmení] odstoupení od dohody o rezervaci, v němž vymezila důvody odstoupení, které spočívaly v tvrzených právních vadách, a požádala o vrácení rezervačního depozita, což žalovaná odmítla.

18. Mezi stranami je sporné, zda na předmětný spor, resp. dohodu o rezervační smlouvě dopadá ZRZ (zejména ust. § 14). Sporné jsou dále skutečnosti, na základě kterých by si žalovaná mohla ponechat rezervační depozitum 100 000 Kč, resp.na základě kterých by žalované vzniklo právo na smluvní pokutu. Dále je sporné, zda bylo odstoupení žalobkyně od dohody o rezervaci učiněno platně, tj. zda předmět převodu trpěl právními vadami, zda byla žalobkyně dostatečně a srozumitelně informována o relevantních skutečnostech souvisejících s převodem družstevního podílu a zda jí byly poskytnuty potřebné doklady.

19. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

20. Dle ust. § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

21. Dle ust. § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

22. Dle ust. 580 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

23. Dle ust. 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

24. Dle § 2 písm. a) ZRZ se realitním zprostředkováním rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Dle písm. c) tohoto ustanovení se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Dle písm. d) bod 2 tohoto ustanovení se realitní smlouvou smlouva o nabytí rozumí práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

25. Dle § 3 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

26. Dle § 3 odst. 2 ZRZ realitní zprostředkování zahrnuje (mimo jiné) zpravidla - poskytnutí inzertní služby (čl. 2 dohody o rezervaci se žalovaná zavázala, že nebude nadále nabízet převod družstevního podílu a že třetí osoby informuje, že byt je již rezervován), zajištění prohlídky nemovité věci (žalobkyni byly prostřednictvím žalované umožněny dvě prohlídky bytu), zprostředkování poskytnutí právních služeb (čl. 4 6 dohody o rezervaci se žalovaná zavázala zajistit veškerou smluvní dokumentaci).

27. Dle § 11 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí.

28. Dle § 12 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

29. Dle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

30. Dle § 419 o. z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

31. Dle § 1812 odst. 1 o. z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

32. Dle § 1812 odst. 2 o. z. k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

33. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

34. Dle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

35. Dle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila.

36. Soud dospěl k závěru, že smluvní pokuta ve vztahu k žalované nebyla v dohodě o rezervaci sjednána platně, neboť z této dohody nevyplývá, jakou konkrétní povinnost žalobkyně ve vztahu k žalované smluvní pokuta utvrzuje a jejíž porušení by tak zakládalo nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná byla soudem poučena, že je na ní, aby prokázala, jakou smluvní povinnost žalobkyně ve vztahu k žalované smluvní pokutou utvrzovala, a dále že jednala jako nepřímý zástupce prodávajících na základě zmocnění. Uvedené žalovaná nedotvrdila (tím spíše neprokázala). Žalovaná naopak výslovně uvedla, že smluvní pokutou„ byla utvrzena povinnost žalobkyně uzavřít smlouvu o převodu předmětného družstevního podílu“ (vyjádření žalované ze dne 18. 10. 2022, čl. 2, bod 6, na č.l. 75 spisu). Žalovaná zdůrazňovala, že oproti této povinnosti žalobkyně stála povinnost žalované nenabízet družstevní podíl po rezervační lhůtu a zajistit dokumentaci. Nicméně smluvní pokuta má zajišťovat konkrétní závazek některé smluvní strany a nastoupit pro případ porušení takového závazku, případné další povinnosti jiné strany smlouvy na toto nemají vliv (řádné splnění povinností žalované mohlo mít vliv například na nárok na provizi, ne na porušení či neporušení závazku žalované vůči prodávajícím). Soud tedy uzavřel, že smluvní pokuta byla sjednána k zajištění hlavního závazku mezi žalobkyní a prodávajícími, a to konkrétně k zajištění závazku uzavřít v rezervační lhůtě dohodu o převodu družstevního podílu. Žádná povinnost vůči žalované zajištěna nebyla a toto ani nebylo tvrzeno. Nadto tvrdí-li žalovaná, že se žalobkyní jednala jen v souvislosti s poskytováním zprostředkovatelských služeb prodávajícím, pak žalované tím spíše nemohl vůči žalobkyni vzniknout nárok na smluvní pokutu.

37. Služby, k jejichž poskytnutí se žalovaná zavázala dohodou o rezervaci, spadají pod realitní zprostředkování ve smyslu § 2 ZRZ. Jak pojmy realitní zprostředkování, tak realitní smlouva, tak i vymezení činností je vymezeno poměrně široce. Takto široké vymezení bylo dle důvodové zprávy k ZRZ zvoleno záměrně, tedy tak aby zákon dopadal na velký rozsah činností realizovaných v rámci realitního zprostředkování, a aby byly minimalizovány možnosti obcházení zákona.

38. Pouhé tvrzení žalované, že jde o smlouvu inominátní (nikoli o smlouvu o realitním zprostředkování) a tedy, že na věc nedopadá ZRZ, nelze automaticky převzít jen proto, že je smlouva označena jako„ dohoda o rezervaci převodu družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu“ či jen proto, že jde o smlouvu trojstrannou. Též dle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 2. 2022 č.j. 53 Co 388/2021-81 je„ zcela nepřijatelný výklad žalované, v jehož důsledku by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často v pozici spotřebitele.“ ZRZ je lex specialis a před obecnou právní úpravou má tudíž přednost, jedná-li se ve skutečnosti o smlouvu o realitním zprostředkování, pak není podstatné, zda jde o smlouvu nepojmenovanou či nikoli (srov. citovaný rozsudek).

39. Podstatný je obsah dohody o rezervaci a postavení zprostředkovatele (žalované), tj. konkrétní činnosti, k nimž se zavázala. Účelem realitního zprostředkování je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b) ZRZ, přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako„ realitní smlouva“. Záleží tedy na tom, zda účelem dané činnosti je obstarat pro zájemce možnost uzavřít realitní smlouvu s třetí osobou zajištěnou v důsledku aktivní činnosti realitního zprostředkovatele. Je nezbytné, aby šlo o činnost, tedy aktivní konání, či alespoň působení subjektu vykonávajícího realitní zprostředkování. Ve vztahu k žalobkyni se například žalovaná zavázala družstevní podíl po rezervační dobu nenabízet, zprostředkovala pro ni dvě prohlídky bytu a zavázala se zajistit smluvní dokumentaci k převodu. Tyto činnosti naplňují znaky realitního zprostředkování ve smyslu realitního zákona. Na tom, nemůže nic změnit tvrzení žalované, že se žalobkyní jednala jen v souvislosti s poskytováním zprostředkovatelských služeb prodávajícím, neboť žalovaná, ač soudem poučena, neprokázala, že by ve vztahu k žalobkyni vystupovala jako zástupce prodávajících.

40. Žalovaná dále namítala, že žalobkyně ani žalovaná neprojevily vůli uzavřít spolu smlouvu ve smyslu ZRZ. Jestliže však činnost naplňuje definiční znaky realitního zprostředkování, pak i kdyby chtěly strany využít jiný smluvní typ, jsou vázány kogentními ustanoveními ZRZ. Vůle stran je pak„ limitována“ zákonnou úpravou, a to zejména s ohledem na nezbytnost zvýšené ochrany spotřebitelů.

41. Přímo v předmětu dohody o rezervaci je pak uvedeno:„ Zprostředkovatel, jakožto realitní kancelář poskytující realitní a zprostředkovatelské služby,…“. Cílem dohody o rezervaci bylo zajištění realitní smlouvy, jejíž uzavření se žalovaná zavázala zprostředkovat. Míra zapojení žalované jako zprostředkovatele do procesu zajištění kontraktu mezi zájemcem (žalobkyní) a prodávajícími svědčí o skutečnosti, že šlo o realitní zprostředkování, tedy obstarání (sjednání) uzavření smlouvy mezi žalobkyní a prodávajícími.

42. Zprostředkovatel jedná sám za sebe, svým jménem, je tak třetí osobou – prostředníkem mezi stranami při uzavření smlouvy. Smlouva o realitním zprostředkování tudíž může být dvou či vícestranná.

43. Soud má za to, že není důvod vyloučit aplikaci ust. § 14 ZRZ, z něhož nevyplývá žádná výjimka ve smyslu, že by dané ustanovení dopadalo pouze na smlouvy dvoustranné. Je tedy třeba jej aplikovat i na předmětnou trojstrannou smlouvu (dohodu o rezervaci), a to ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou (nikoli mezi žalobkyní a prodávajícími).

44. Jak již soud uvedl výše, má za to, že dohoda o rezervaci byla dle svého obsahu smlouvou o realitním zprostředkování, resp. smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy. Žalobkyně byla v daném vztahu ve smyslu § 419 o. z. spotřebitelem. Jako takové jí proto nebylo ve smyslu § 14 ZRZ možné ze strany žalované ukládat povinnost uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu, resp. není možné případné nesplnění takovéto povinnosti sankcionovat smluvní pokutou (jinak je tomu ve vztahu žalobkyně a prodávajících, na jejichž vztah ustanovení ZRZ nedopadají).

45. Předmětné ustanovení reaguje na dosavadní praxi realitních kanceláří, které zákazníkům ukládají povinnost uzavřít realitní smlouvu se třetí osobou a nesplnění této povinnosti zajišťují smluvní pokutou zpravidla ve výši složeného rezervačního poplatku. Smluvní pokuta je svou povahou akcesorickým závazkem, kdy podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen (srov. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. 10. 2020 č.j. 15 Co 245/2020-84). Uvedená povinnost včetně smluvní pokuty, která ji zajišťuje, tak může být platně sjednána jen pro osoby hlavního závazku. Zavázat se tudíž mohou jen účastníci smlouvy, která má být uzavřena v budoucnu. Dle citovaného rozsudku se realitní kancelář (žalovaná) může na případné smluvní pokutě vyinkasované prodávajícím podílet na základě rezervační smlouvy například na základě včleněného dvoustranného ujednání mezi stranou prodávající a realitní kanceláří. Z předmětné dohody o rezervaci nicméně žádné takové ujednání mezi prodávajícími a žalovanou nevyplývá. Žalobkyně se pak zavázala ke smluvní povinnosti mezi ní a prodávajícími, nikoli ve vztahu k žalované.

46. Soud si je vědom poměrně četné judikatury (na niž i odkazovala žalovaná ve svých podáních) vztahující se k praxi realitních kanceláří spočívající v uzavírání trojstranných smluv o zprostředkování. I v předmětném případě byla dohoda o rezervaci uzavřena mezi prodávajícími, kupující (žalobkyní) a realitní kanceláří (žalovanou) jako zprostředkovatelem. Předmětná judikatura (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 33 Cdo 3279/2020 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 272/2020) se nicméně týká sporů z doby, kdy ještě nebyl účinný ZRZ (účinný od 3. 3. 2020). Jelikož pak z § 14 ZRZ ani jiného ustanovení ZRZ neplyne, že by dopadal jen na vymezené typy případů (např. dvojstranné smlouvy), a úmyslem zákonodárce byla ochrana zájemců o koupi před nekalými praktikami realitních kanceláří, má soud za to, že smyslem přijetí zákonné úpravy bylo vyloučit možnost sankcionovat ve prospěch realitní kanceláře neuzavření realitní smlouvy se třetí osobou, a to ať už je tato třetí osoba účastníkem smlouvy či nikoli.

47. Žalovaná vystupovala v předmětném vztahu jako zprostředkovatel, nikoli jako zástupce prodávajících. Povinnost k uzavření budoucí smlouvy může být platně sjednána jen mezi prodávajícími a žalobkyní. Žalované jako zprostředkovateli proto nesvědčí právo na zaplacení smluvní pokuty, která byla ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou sjednána neplatně, když dané ujednání odporuje zákonu.

48. S ohledem na uvedené se soud zabýval též pasivní legitimací žalované co do ½ uplatněného nároku, když dle dohody o rezervaci měla mít žalovaná nárok na smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč a prodávající na smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč. Jak již bylo uvedeno, žalovaná neprokázala, že by jednala jako zástupce prodávajících, nemohla tudíž na jejich účet vyinkasovat od žalobkyně část smluvní pokuty sjednané ve prospěch prodávajících.

49. Rezervační depozitum 100 000 Kč žalobkyně složila na účet žalované. Případné vypořádání rezervačního depozita, resp. jeho započtení na smluvní pokutu je ujednáno neurčitě. Čl. 4.3 dohody o rezervaci uvádí, že zprostředkovatel je„ oprávněn převést ½ rezervačního depozita ve prospěch převodce“. Z takového„ oprávnění“ zprostředkovatele (žalované) však nelze dovodit, zda k nějakému vypořádání smluvní pokuty mezi žalobkyní a prodávajícími vůbec došlo či na základě dohody o rezervaci mělo dojít, neboť bylo v podstatě na vůli žalované, zda ½ rezervačního depozita na prodávající převede. Takovéto ujednání je neurčité, neboť neobsahuje určitý způsob vypořádání smluvní pokuty mezi žalobkyní a prodávajícími. Žalobkyně tudíž ani nemohla vědět, zda žalovaná využije svého„ oprávnění“ převést příslušnou část smluvní pokuty na prodávající či nikoli. Dohoda o rezervaci pak neupravuje, zda nebo jak by mělo být případné převedení částky 50 000 Kč na prodávající žalobkyni oznámeno a tato by tak nemohla vědět, zda byl případný nárok prodávajících na smluvní pokutu vůči žalobkyni vypořádán. Z provedeného dokazování nadto vyplynulo, že část smluvní pokuty 50 000 Kč nebyla dosud převedena na prodávající, ale dle dohody mezi žalovanou a prodávajícími (která nezavazuje žalobkyni, jež není jejím účastníkem) je tato částka stále deponována na účtu žalované. Opět je nato třeba přihlédnout k tomu, že žalobkyně byla v postavení spotřebitele. Nejasná ujednání mají být tudíž pro ni vykládána co nejpříznivěji.

50. Soud tak dospěl k závěru, že žalovaná je pasivně věcně legitimována co do celého uplatněného nároku na vrácení rezervačního depozita, neboť složené depozitum nebyla žalovaná oprávněna platně započíst na smluvní pokutu sjednanou ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou neplatně. Co se týče smluvní pokuty sjednané mezi žalobkyní a prodávajícími, je ujednání dohody o rezervaci neurčité (žalovaná byla oprávněna ½ rezervačního depozita převést na prodávající). Žalovaná pak nebyla oprávněna započíst rezervační depozitum (resp. jeho ½) na smluvní pokutu ve prospěch prodávajících, neboť nejednala jejich jménem. Prodávajícím nadto nebyla předmětná částka dosud vyplacena.

51. Pro úplnost soud zdůrazňuje, že ujednání o smluvní pokutě pokládá za neplatné pouze ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou. Jinak je tomu ve vztahu mezi žalobkyní a prodávajícími, na který ZRZ nedopadá. Rozhodnutím soudu, že je žalovaná povinna vrátit žalobkyni rezervační depozitum v plné výši nejsou prodávající nijak poškozeni, neboť toto nemá vliv na případný vznik jejich nároku na smluvní pokutu.

52. V řízení bylo prokázáno a ani nebylo sporu o tom, že žalobkyně složila k rukám žalované rezervační depozitum ve výši 100 000 Kč. Jelikož soud shledal ujednání o smluvní pokutě za neplatné, je neplatné též započtení depozita na smluvní pokutu. Soud proto postupoval dle ust. § 2991 o. z., dle něhož se bezdůvodně obohatí ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Ze strany žalované se tak jedná o bezdůvodné obohacení, které je povinna žalobkyni uhradit.

53. Žalovaná byla žalobkyní vyzvána k vrácení rezervačního depozita. Dlužník je ve smyslu ust. § 1968 o. z. v prodlení, jestliže neplní řádně a včas svůj závazek, a to až do doby poskytnutí řádného plnění nebo až do doby, kdy závazek zanikne jiným způsobem. Dle ust. § 1970 o. z., je-li dlužník v prodlení s plněním peněžitého závazku, má věřitel právo od dlužníka požadovat vedle plnění i úroky z prodlení. Výši úroků z prodlení stanoví prováděcí předpis, kterým je nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

54. S ohledem na uvedené má soud za to, že není třeba zabývat se otázkou (ne) platnosti odstoupení od dohody o rezervaci, tím, zda byly žalobkyni poskytnuty a dostatečně objasněny veškeré relevantní informace, či zda předmět převodu trpěl právními vadami.

55. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 44 204 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 100 000 Kč sestávající z částky 5 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 5 100 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 5 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 5 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 5 100 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. a z částky 5 100 Kč za sepsání právního rozboru věci dle § 11 odst. 1 písm. h) a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 32 400 Kč ve výši 6 804 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení za jeden úkon právní služby (vyjádření ze dne 11. 1. 2023), neboť toto vyjádření neobsahovalo žádné nové argumenty či vyjádření a pouze velmi stručně rekapitulovalo argumentaci žalobkyně, že ZRZ na věc dopadá. Soud má za to, že tento úkon nebyl účelný.