21 C 390/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Veronikou Čechovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o 500 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 500 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 500 000 Kč od 14. 5. 2022 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 206 158,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovanému se po právní moci tohoto rozsudku vrací z účtu Obvodního soudu pro Prahu 3 část zaplacené zálohy na náklady důkazů ve výši 1 700 Kč.

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení 500 000 Kč s úrokem z prodlení od 14. 5. 2022 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že mezi účastníky byla dne 2. 2. 2022 uzavřena rezervační smlouva za účelem uzavření Smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti – bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v části obce , adresa, , obec , adresa, , jejímž vlastníkem je žalovaný. Na základě smlouvy žalobce zaplatil žalovanému rezervační poplatek ve výši 500 000 Kč. Ve smlouvě se žalovaný zavázal do 1. 5. 2022 postoupit práva a povinnosti z rezervační smlouvy na třetí osobu nebo uzavřít kupní smlouvu k bytové jednotce. Pokud by nedošlo ke splnění tohoto účelu smlouvy z důvodů na straně žalovaného, byl žalovaný povinen vrátit žalobci rezervační poplatek, což žalovaný dosud neučinil. Důvody, pro které nebyl účel rezervační smlouvy naplněn žalobce spatřoval v tom, že ačkoli žalobce opatřil vážného zájemce na koupi bytové jednotky, pana , jméno FO, , žalovaný jednostranným navýšením rezervačního poplatku tento prodej zmařil. Dále žalovaný ještě v době trvání rezervační smlouvy v rozporu s touto smlouvou jednal o prodeji bytové jednotky se třetí osobou – , jméno FO, , které bytovou jednotku dne 3. 5. 2022 prodal. Posledním důvodem je dle žalobce skutečnost, že poté, co žalovaný vyzval žalobce k uzavření kupní smlouvy a žalobce měl zájem s žalovaným se setkat a smlouvu projednat, žalobce schůzky opakovaně odkládal a rušil, čímž došlo k uplynutí doby trvání rezervační smlouvy.

2. Žalovaný nárok žalobce neuznal s tím, že důvody zmaření naplnění účelu rezervační smlouvy leží na straně žalobce, neboť to byl on, kdo do poslední chvíle spekuloval s bytem za účelem dosažení co největšího zisku z přeprodeje práva koupit byt na jinou osobu. Byl to žalobce, kdo nebyl schopen za dobu trvání rezervační smlouvy postoupit rezervační smlouvu jiné osobě, což mohl dle smlouvy učinit bez součinnosti žalovaného, nebo uzavřít kupní smlouvu sám (neměl finanční prostředky ani neměl opravdový zájem byt koupit). Dále uvádí, že se svědkyní , jméno FO, za dobu trvání rezervační smlouvy právně nejednal.

3. Z provedeného dokazování učinil soud tato skutková zjištění (důkazy jsou uvedeny v textu kurzívou).

4. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 2. 2. 2022 žalobcem jako „Kupujícím nebo Zájemcem“ a žalovaným jako „Prodávajícím“ soud zjistil, že účelem smlouvy bylo uzavřít kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí nebo jinou obdobnou smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k bytové jednotce č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Kupní smlouvu“), jejímž vlastníkem je žalovaný (čl. I.). Kupní smlouva k převodu vlastnického práva měla být uzavřena ve prospěch Zájemce nejpozději do 1. 5. 2022. Prodávající se zavazuje, že do 1. 5. 2022 nebude činit žádná právní jednání směřující k převodu vlastnického práva k Předmětu koupě ve prospěch osoby odlišné od Zájemce. (čl. II.) Kupní cena byla sjednána ve výši 6 000 000 Kč (čl. IV.). Zájemce složil na účet Prodávajícího rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč, která měly v případě koupě tvořit první splátku kupní ceny (čl. V.). Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Prodávajícího, je Prodávající povinen vrátit Zájemci uhrazený rezervační poplatek do 10 pracovních dnů po marném uplynutí lhůty stanovené pro uzavření Kupní smlouvy. Nedojde-li v termínu stanoveném v čl. II. k uzavření Kupní smlouvy z důvodů na straně Zájemce, je Zájemce povinen zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. V takovém případě si Prodávající ponechá částku jemu poukázanou. (čl. VI.) Zájemce je oprávněn tuto Smlouvu a veškerá práva a povinnosti z ní vyplývající postoupit na třetí osobu. Prodávající tímto dává svůj výslovný souhlas s takovým postoupením. Výběr třetí strany, na níž bude Smlouva postoupena, je výlučně na Zájemci a pro výběr není třeba souhlasu Prodávajícího. (čl. VII.). Z rezervačního dodatku č. 1 ze dne 8. 2. 2022 soud zjistil, že byl mírně upraven čl. VII. smlouvy, což vyplývá i z e-mailu právního zástupce žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, z 1. 2. 2022.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV č. , hodnota, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, , soud zjistil, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, byl k 2. 2. 2022 žalovaný, nemovitost byla zatížena zástavním právem smluvním ve prospěch , právnická osoba, . a zároveň na nemovitosti vázl zákaz zcizení a zatížen po dobu trvání tohoto zástavního práva.

6. Z potvrzení o platbě vydaného , právnická osoba, soud zjistil, že dne 4. 2. 2022 byla na účtu žalovanému připsána částka 500 000 Kč jako rezervační poplatek za jednotku , Anonymizováno, . Zaplacení rezervačního poplatku pak potvrzuje žalobce e-mailem z 4. 2. 2022.

7. Z e-mailové komunikace soud zjistil následující: 17. 3. 2022 , jméno FO, zasílá žalovanému a jeho právnímu zástupci , jméno FO, údaje o zájemci , jméno FO, a žádá o připravení a zaslání rezervační a kupní smlouvy na adresu , e-mail, . Na to žalovaný sděluje, že údaje předá právnímu zástupci , tituly před jménem, , jméno FO, po osobní schůzce s , jméno FO, a vyjasnění všech náležitostí ke zpracování smluvní dokumentace. E-mailem z 18. 3. 2022 pak žalovaný žádá právního zástupce o vypracování návrhu kupní smlouvy ve prospěch , jméno FO, za kupní cenu 7 200 000 Kč, návrhu smlouvy o úschově, návrhy smlouva na zrušení zástavy na jednotce a vrácení zálohy žalobci.

8. E-mailem z 18. 3. 2022 se pan , jméno FO, dotazuje žalovaného, zda s ním může komunikovat v angličtině. Na to reaguje , jméno FO, tak, že mu zasílá dokumentaci k prodeji s dotazem, zda má někoho, kdo mu ji přeloží do angličtiny. Přílohami jsou návrhy smluv uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a panem , jméno FO, jako kupujícím, konkrétně rezervační smlouva, v níž je uvedena kupní cena 7 200 000 Kč, povinnost uzavřít kupní smlouvu do 1. 5. 2022 a povinnost do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy zaplatit rezervační poplatek ve výši 720 000 Kč. Dále smlouva o advokátní úschově a kupní smlouva. Na to pan , jméno FO, odpovídá e-mailem z 21. 3. 2022, že smlouvy předal svému právnímu zástupci , tituly před jménem, , jméno FO, a žádá, zda by bylo možné zodpovědět mu nějaké otázky ke smlouvám.

9. Z e-mailu z 20. 3. 2022 soud zjistil, že tímto zasílá , tituly před jménem, , jméno FO, žalovanému a v kopii , jméno FO, a , jméno FO, dodatek č. 2 rezervační smlouvy uzavřené mezi žalovaným a žalobcem. Obsahem dodatku je změna rezervační smlouvy v tom smyslu, že pokud bude předmětný byt v rezervační lhůtě prodán zájemci , jméno FO, , nedojde tím k porušení rezervační smlouvy a rezervační poplatek bude vrácen žalobci.

10. Z e-mailu ze dne 23. 3. 2022 soud zjistil, že v jeho příloze zasílá , jméno FO, žalovanému, žalobci, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, návrh na vyrovnání mez i žalobcem a žalovaným. Z přiložené dohody o vzájemném vypořádání soud zjistil, že její podstatou mělo být to, že žalovaný postoupil rezervační smlouvu na jiného zájemce, proto bude ukončena rezervační smlouva mezi žalobcem a žalovaným a žalobci bude vrácen rezervační poplatek ve výši 500 000 Kč. Poplatek sjednaný za postoupení rezervační smlouvy ve výši 1 200 000 Kč měl být započten na kupní cenu bytové jednotky a měl být následně vyplacen žalobci jako původnímu zájemci.

11. E-mailem z 24. 3. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, sděluje , jméno FO, a žalovanému, že jeho předchozí e-mail s dodatkem č. 2 zřejmě někde zapadl, proto ho posílá opětovně. Zároveň sděluje, že pokud má být byt prodán za 7 200 000 Kč, není možné použít způsob vyrovnání navrhovaný , jméno FO, , neboť kdyby došlo k opravdovému postoupení smlouvy, musela by být záloha žalobce započítána na kupní cenu a ten by se měl následně vypořádat s kupcem.

12. Z sms komunikace mezi panem , jméno FO, a , jméno FO, soud zjistil následující: v období od 11. 3. do 18. 3. si vyměňují zprávy ohledně sepisu návrhu rezervační smlouvy, pan , jméno FO, zasílá panu , jméno FO, své údaje včetně kopie průkazu povolení k pobytu, dne 18. 3. mu je zasílán návrh rezervační smlouvy, aby si ji prostudoval a sdělil, zda s ní souhlasí. Zprávou z 25. 3. pan , jméno FO, sděluje, že mluvil se svým právníkem, a protože byla ze strany prodávajícího bez přesvědčivého důvodu zvýšena záloha na 720 000, nemá z toho dobrý pocit a návrh smlouvy nebude akceptovat. , jméno FO, sděluje, že se jedná o chybu právníka a najde se řešení, na to již není reagováno.

13. Z e-mailu žalovaného , jméno FO, ze dne 22. 4. 2022 soud zjistil, že tímto žalovaný v návaznosti na osobní schůzku s kupující přeposílá komunikaci s , právnická osoba, a prosí o doplnění smluv dle dohodnutých požadavků a příprav finální dokumentace ke schválení a podpisu co nejdříve příští týden. Dále sděluje, že trvá na podpisu smlouvy do 29. 4. 2022. Přílohou je kopie e-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, z 6. 4. 2022 soud zjistil, že tímto žádá o úpravu smluvní dokumentace k prodeji bytu v , adresa, tak, aby byl návrh kupujícímu řešen pomocí vázaného účtu přímo ve , právnická osoba, .

14. Z dopisu žalovaného ze dne 13. 4. 2022 soud zjistil, že tímto žalovaný vyzývá žalobce k uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy ze dne 2. 2. 2022, připojuje návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově a vyzývá k jejich podpisu.

15. Z SMS komunikace mezi , jméno FO, a , jméno FO, z 19. 4. 2022 soud zjistil, že p. , jméno FO, zasílá , jméno FO, odkaz na inzerát prodeje bytu žalovaného a na její dotaz sděluje, že kupní cena je i s provizí. Následně se ho ptá, zda pokud to bude rychlé a ne pro „, Anonymizováno, “, zda bude možná sleva. On odpovídá, že je možná sleva 100 000 Kč a pokud bude smlouva podepsána do konce měsíce, tak 200 000 Kč. Z inzerátu soud zjistil, že kupní cena činila 7 300 000 Kč a kontaktní osobou je , jméno FO, .

16. Z SMS komunikace mezi žalobcem a žalovaným soud zjistil následující: Schůzka byla domluvena na 18. 2. 2022. Ráno žalovaný uvedl, že je v Praze, že schůzka může být od 12:30 hod. Žalobce navrhoval schůzku v 19:

15. Na to žalovaný neodpověděl. Až na další dotaz sdělil žalobci v 18:20 hod, že dnes tu není a navrhuje schůzku příští týden. Další urgentní žádost o schůzku ze strany žalobce je 27. 4. 2022 z důvodu řešení rezervace bytu.

17. Z SMS komunikace mezi žalovaným a , jméno FO, z dubna a května 2022 soud zjistil následující: 19. 4. žádá žalovaný o posunutí sjednané schůzky dne 20. 4. na 10 hod.. Zároveň se dotazuje, jak to je s prodejem bytu a zda nemají nějakého zájemce, který by přišel na prohlídku bytu. , jméno FO, odpovídá, že ten den jednoho zájemce a žádá o zaslání kontaktu na nějakou paní. Žalovaný zasílá kontakt na zástupkyni realitní kanceláře. , jméno FO, žádá o posunutí schůzky na pátek, žalovaný s tím souhlasí a navrhuje 10 hod. 21. 4. , jméno FO, schůzku potvrzuje s tím, že dorazí i zájemce o koupi a žalobce. Žalovaný s tím souhlasí. 26. 4. se , jméno FO, ptá, zda je možná schůzka 27.

4. Na to žalovaný reaguje tak, že on i banka počítají s podpisem kupní smlouvy a zaplacením zálohy, schůzku posouvá k večeru nebo na čtvrtek. 27. 4. se , jméno FO, ptá, v kolik hodin večer. Žalovaný odpovídá až 28. 4. s tím, že dnes se do Prahy nedostane, schůzku ruší, vše potřebuje prokonzultovat s bankou. 250 potřebuje. Ozve se zítra dopoledne. , jméno FO, odpovídá, že 250 má připravené. 29.4. se , jméno FO, ptá, jaký bude další postup a zda se dnes sejdou. Žalovaný odpovídá, že řeší zdravotní problém a schůzka bude možná až příští týden. Na to , jméno FO, upozorňuje, že to už končí rezervační doba a zda se tedy bude prodlužovat. Nepřišla žádná odpověď. 2. 5. opětovně žádá o schůzku. Žalovaný mu sděluje, že rezervační doba uplynula a nebude ji prodlužovat. , jméno FO, se ptá, co bude se zálohou a stále má snahu sehnat zájemce.

18. Z kupní smlouvy ze dne 3. 5. 2022 soud zjistil, že na základě této smlouvy převádí žalovaný jako prodávající na , jméno FO, jako kupující vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, za kupní cenu 6 050 000 Kč. Po zaplacení druhé splátky ve výši 4 661 000 Kč do 31. 5. 2022 měl být podán návrh na vklad převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí, následně měla být zaplacena třetí splátka. Dodatkem č. 1 ke kupní smlouvě z 24. 6. 2022 bylo nově sjednáno, že na stranu kupující přistupuje , jméno FO, a druhá splátka kupní ceny byla stanovena ve výši 5 300 000 Kč a měla být uhrazena do 10. 7. 2022. Třetí splátka se zrušila.

19. Z potvrzení zástavního věřitele – , právnická osoba, . ze dne 20. 6. 2022 soud zjistil, že tímto banka potvrzuje, že jakmile bude na úvěrový účet zaplacena částka 5 300 000 Kč, vystaví prohlášení o vzdání se zástavního práva k jednotce č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, . Potvrzení je platné do 31. 8. 2022.

20. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí soud zjistil, že pod sp. zn. , číslo jednací, je vedeno řízení o výmazu zákazu zcizení a zatížení vkladem, jehož přílohou je Vzdání se zástavního práva k nemovitosti , právnická osoba, . ze dne 19. 7. 2022. Z informací o řízení soud zjistil, že dne 29. 8. 2022 byl podán návrh na katastr nemovitostí na vklad vlastnického práva k bytové jednotce ve prospěch , jméno FO, a , jméno FO, .

21. Z dopisu ze dne 9. 5. 2022 včetně dodejky soud zjistil, že tímto žalovaný vyzývá žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč z důvodu porušení čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy. Na to reaguje žalobce dopisem ze dne 30. 5. 2022 tak, že nárok na smluvní pokutu neuznává, naopak žádá vrácení rezervačního poplatku, neboť důvody, pro které nebyl naplněn účel rezervační smlouvy ze dne 2. 2. 2022 leží na straně žalovaného.

22. Z dopisu ze dne 10. 6. 2022 včetně doručenky do datové schránky soud zjistil, že tímto žalovaný oznamuje žalobci, že z důvodu porušení čl. VI odst. 2 rezervační smlouvy vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, kterou tímto započítává vůči povinnosti žalovaného vrátit žalobci rezervační poplatek.

23. Z předžalobní výzvy ze dne 14. 6. 2022 soud zjistil, že tímto žalovaný vyzývá žalobce k vrácení rezervačního poplatku ve výši 500 000 Kč. Dopis je sepsán a adresován právnímu zástupci účastníků.

24. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem jako kupujícím a , právnická osoba, jako prodávajícím dne 13. 5. 2022 soud zjistil, že předmětem koupě je mj. bytová jednotka č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a nebytový prostor č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v kat. území , adresa, , obec , adresa, , kupní cena činí 4 890 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 1 482 000 Kč byla hrazena do 10 dnů od podpisu smlouvy, zbývající část z hypotečního úvěru po podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky do katastru nemovitostí. Z výpisu z katastru nemovitostí k jednotce č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v kat. území , adresa, , obec , adresa, soud zjistil, že vlastníkem této bytové jednotky je s účinky zápisu k 18. 5. 2022 žalobce, vlastnické právo nabyl na základě kupní smlouvy 17. 5. 2022. Na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch , právnická osoba, . za pohledávku ve výši 3 458 000 Kč a za budoucí vzniklou pohledávku do částky 4 149 600 Kč s účinky zápisu k 18. 5. 2022. Ze zástavní smlouvy k nemovitosti uzavřené dne 11. 5. 2022 mezi , právnická osoba, jako zástavním věřitelem, , právnická osoba, . jako zástavcem a žalobcem jako dlužníkem a z jejích příloh soud zjistil, že předmětem zajištění je bytová jednotka č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a nebytový prostor č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v kat. území , adresa, , obec , adresa, . Předmětem zajištění jsou dluhy vzniklé z úvěrové smlouvy uzavřené mezi dlužníkem a zástavním věřitelem.

25. Ze smlouvy o prodeji bytu uzavřené dne 7. 7. 2022 soud zjistil, na základě této smlouvy žalobce nabývá vlastnické právo k jednotce v rezidenčním domě v Itálii, v , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 42 000 EUR. Z výpisu z italského katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je evidován jako vlastník dané bytové jednotky.

26. Z výpovědi žalobce soud zjistil následující: , jméno FO, jako realitní makléř mu nabídl možnost uzavřít smlouvu z žalovaným na byt na adrese , adresa, . Předmětem dohody bylo, že žalobce si daný byt na 3 měsíce rezervuje a v té době jej může postoupit s navýšením ceny oproti původně sjednané kupní ceně na jinou osobu. Pokud se tak nestane, musí ten byt koupit za sjednanou kupní cenu on. Postoupení chápal tak, že třetí osoba uzavře kupní smlouvu na byt přímo s žalovaným. , jméno FO, pak daný byt inzeroval a případné zájemce vodil na prohlídky bytu. Původním záměrem bylo byt se ziskem prodat třetí osobě. Většinu jednání vedl , jméno FO, . Ten také opatřil jako vážného zájemce pana , jméno FO, a vedl s ním jednání. Kupní cena byla domluvena kolem 7,5 mil. Kč. Veškeré údaje o panu , jméno FO, předali žalovanému a ten se svým právním zástupcem připravoval smlouvy. Rozdíl mezi kupní cenou si měl ponechat on. Spojili se přímo s p. , jméno FO, a navýšili mu zálohu. , jméno FO, to považoval za nečestné jednání a od koupě upustil. Smlouvu na pana , jméno FO, nepostoupili přímo, neboť žalovaný chtěl všechny smlouvy ohledně bytu schvalovat. Další zájemce nezná, ví pouze o , jméno FO, a , jméno FO, . Pan , jméno FO, se obrátil na jejich realitní makléřku a nabídl jí předmětný byt. Oni ale prý neměli dost finančních prostředků. Následně zjistil, že oni koupili byt přímo od žalovaného hned po uplynutí rezervační doby. Poté ví ještě o jedné zájemkyni, která ale nakonec také neměla vážný zájem. Když od žalovaného obdržel návrh kupní smlouvy, chtěl se s ním sejít a její obsah projednat, neboť nebyla úplná, chyběly tam bankovní údaje, údaje zástupců, termíny úhrady kupní ceny. Osobně žalovaného kontaktoval přes , Anonymizováno, . Jako jednu z možností zvažoval i prodloužení rezervační doby, na jejím konci byl však připraven byt sám koupit, měl na to finanční prostředky. Pana , jméno FO, nezná. Byt na , adresa, koupil, jakmile věděl, že žalovaný mu byt neprodá. Úvěr si vyjednával již před tím, neboť tento nebyl vázán na koupi konkrétního bytu, ale mohl jej použít na jakýkoliv byt.

27. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil následující: Pracuje jako realitní makléř déle než sedm let. V roce 2019 se přes pana , jméno FO, seznámil s žalovaným a takto uzavřeli první prodej komerčního prostoru paní , jméno FO, . Když se na něho , jméno FO, následně obrátil s možností koupi bytu v , adresa, , nabídl tuto možnost žalobci a následně žalobce s žalovaným uzavřeli rezervační smlouvu. Žalovaný jednal většinou prostřednictvím , jméno FO, a žalobce zase zastupoval svědek, který sháněl zájemce o byt. Nejvážnějším zájemcem, které opatřil, byl pan , jméno FO, . Když oznámil, že opatřil zájemce žalovanému, tento chtěl předat veškeré údaje o něm a údaje předal svému právníkovi. Poté bez vědomí svědka komunikovali přímo s p. , jméno FO, , zaslali mu návrhy smluv. Protože v nich ale byly jiné podmínky, ten to považoval za podvod a odmítl dále jednat. Přesné částky si nepamatuje, ale problém byl s navýšením rezervační zálohy. Protože již dříve prodal nebytový prostor v dané budově paní , jméno FO, , obrátil se na jejího zprostředkovatele a nabízel jim daný byt. Paní , jméno FO, tam vedla jazykovou školu. Sdělila mu, že nemá dost peněz na koupi. Po uplynutí rezervační doby zjistil, že pak koupila byt přímo od žalovaného. Dle jeho názoru paní , jméno FO, komunikovala přímo s žalovaným již v době rezervační doby, neboť jej znala. Ke konci rezervační doby měly zájem se s žalovaným setkat, ale on schůzky odkládal nebo rušil. Komunikovali telefonicky nebo přes , Anonymizováno, . Snažil se domluvit se i prostřednictvím p. , jméno FO, , ale on jen sdělil, že žalovaný má zdravotní i finanční problémy a nechce komunikovat, ať na něho netlačí. Žalobce měl peníze na koupi bytu, ale ještě byl takový nápad, že kdyby se na koupi podílel i p. , jméno FO, částkou 1 250 000 Kč, žalobce by mohl tyto finanční prostředky použít i na další projekty. Na návrh dohody o vzájemném vypořádání práv si nepamatuje. Pro žalobce zařizoval koupi bytu na , adresa, , bylo to někdy v červnu 2022.

28. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil následující: Je jednatelkou jazykové školy, která má prostory na adrese , adresa, . Žalovaného zná od roku 2019, kdy od něho koupila nějaké prostory pro školu. Protože chtěla prostory rozšiřovat, na začátku května 2022 mu zavolala, zda nemá k prodeji další prostory, a on jí nabídlo byt , Anonymizováno, . Jednání probíhalo v prvním týdnu v květnu, byt si prohlédla na začátku týdne prohlídla a během pár minut podepisovali kupní smlouvu, protože žalovaný na prodej spěchal. Teprve poté začala zařizovat hypotéku, nboť neměla celou hotovost. Ta byla schválena až v červenci 2022. Hned 3. 5. uzavřeli kupní smlouvu a poté k ní nějaký dodatek. O koupi se nejdříve radila s manželem , jméno FO, a radu chtěla též od realitní makléřky , jméno FO, . Ta nebyla v té době v Praze, proto jí odkázala na právníka , jméno FO, , který si smlouvu pročetl a potvrdil její správnost během jednoho nebo dvou dnů. Paní , jméno FO, se o prodeji bytu dozvěděla až od svědkyně. Není pravda, že by jí byt již předtím ona sama nabídla na základě jednání s p. , jméno FO, . Toho zná z jednání z roku 2019.

29. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil následující: Svědkyně , jméno FO, vlastnila nějaké prostory na adrese , adresa, již někdy od roku 2020, byly to prostory používané pro školu. Protože jí prostory nestačily, sháněla nové, chtěla se obrátit na lidi, se kterými kupovala prostory v roce 2019. Poté přišla s tím, že prodávají prostory přímo v domě, tak začali jednat o tom, zda by to finančně zvládli a začali zjišťovat, zda by dostali hypotéku. Na žalovaného svědkyně kontakt měla, znala ho z domu. Zda kontaktoval on ji nebo ona jeho neví. Spolu asi 3 týdny řešili, zda to finančně zvládnou a teprve poté to začali řešit s bankou. Když banka hypotéku předběžně potvrdila, uzavřela svědkyně s žalovaným nějakou smlouvu o smlouvě budoucí a zaplatila mu zálohu 100 000 Kč, protože se bála, aby prostor neprodal někomu jinému. Teprve poté se podepsala kupní smlouva a poté trvalo asi 2 měsíce, než se vše uhradilo. Jednání jako takové začalo asi na konci dubna, možná na začátku května.

30. Z dalších ve věci provedených důkazů soud žádná podstatná skutková zjištění neučinil. Další důkazy ve věci soud neprováděl, neboť má za to, že ve věci je možné rozhodnout na základě již učiněných skutkových zjištění. Návrh na výslech svědka , jméno FO, soud zamítl pro nadbytečnost. Svědeckou výpovědí měl žalovaný v úmyslu prokázat, že žalobce neměl dostatek finančních prostředků na koupi bytu od žalovaného a ani zájem tento byt koupit. Dostatek finančních prostředků není pro posouzení věci zásadní, neboť povinnost týkající se rezervačního poplatku nebyla vázána na zaplacení kupní ceny, ale na uzavření smlouvy. Ani výpovědí tohoto jednoho svědka by nebylo možné jednoznačně prokázat opak toho, co vyplynulo ohledně finanční situace žalobce a jeho vůle uzavřít kupní smlouvu z ostatních, již provedených důkazů (výpověď ostatních svědků, listiny týkající se koupě bytu žalobcem v , adresa, a na , adresa, apod.). Po zhodnocení shora uvedených důkazů jednotlivě a vzájemné souvislosti, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl soud pochybnosti, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu. Mezi účastníky byla dne 2. 2. 2022 uzavřena rezervační smlouva. Účelem rezervační smlouvy bylo po dobu trvání rezervační doby, tj. do 1. 5. 2022, uzavřít Kupní smlouvu na bytovou jednotku č. , adresa, . Žalobce se ve smlouvě zavázal, že buď postoupí práva a povinnosti ze smlouvy na třetí osobu nebo předmětný byt sám koupí. Zároveň žalovanému zaplatil rezervační poplatek 500 000 Kč. Žalovaný se zavázal po dobu trvání rezervační smlouvy nečinit právní jednání směřující k převodu vlastnického práva k bytové jednotce na jinou osobu. V případě nenaplnění účelu rezervační smlouvy bylo sjednáno, že budou-li důvody ležet na straně žalobce, ponechá si žalovaný rezervační poplatek, budou-li ležet na straně žalovaného, je povinen ho žalobci vrátit. Žalobce tedy začal shánět zájemce o koupi bytu, a to prostřednictvím realitního makléře , jméno FO, . Ten tako obstaral jako vážného zájemce , jméno FO, , se kterým se předběžně dohodl. Následně údaje o tomto zájemci zaslal žalovanému, který prostřednictvím svého právního zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, začal jednat přímo se zájemcem a vypracoval návrhy smluv. Protože však jednostranně navýšil rezervační poplatek na 720 000 Kč, zájemce od prodeje odstoupil. Protože , jméno FO, v roce 2019 prodal prostřednictvím , jméno FO, byt , jméno FO, ve stejném domě, kontaktoval je, zda nemají zájem o tyto prostory. K prodeji však nedošlo. Dne 13. 4. 2022 žalovaný vyzval žalobce k uzavření kupní smlouvy na byt a zaslal mu návrhy těchto smluv. Následně se žalobce s žalovaným domlouvali na schůzce, která byla opakovaně posunována a rušena, až uplynula rezervační doba bez naplnění účelu rezervační smlouvy. Žalobce vyzval žalovaného k vrácení zálohy, žalobce naopak sdělil žalovanému, že si rezervační zálohu ponechává, neboť nenaplnění účelu rezervační smlouvy zavinil žalobce. 3. 5. 2022 žalovaný uzavřel kupní smlouvu na předmětný byt s , jméno FO, . Žalobce uzavřel jako kupující dne 13. 5. 2022 kupní smlouvu na byt v Itálii, , adresa, a dne 7. 7. 2022 kupní smlouvu na byt v , adresa, .

31. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

32. Dle § 1724 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

33. Dle § 1725 o. z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

34. Dle § 1746 odst. 2 o. z. strany si mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

35. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k tomuto závěru.

36. Předmětem sporu byl závazek žalovaného vrátit žalobci rezervační poplatek dle čl. VI. rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 2. 2. 2022 ve smyslu § 1724, § 1725 a § 1746 odst. 2 o.z.. Smluvní ujednání bylo v zásadě koncipováno tak, že nebude-li naplněn účel rezervační smlouvy, tedy práva a povinnosti ze smlouvy nebudou žalobcem převedeny na 3. osobu nebo žalobce neuzavře s žalovaným sám kupní smlouvu na předmětný byt, bude posuzováno, zda k tomuto došlo z důvodů na straně žalobce nebo žalovaného. Pokud by k tomu došlo z důvodů na straně žalovaného jako budoucího prodávajícího, rezervační poplatek by byl povinen do 10 dnů vrátit žalobci. Pokud by k tomu nedošlo z důvodů na straně žalobce jako budoucího kupujícího, rezervační poplatek by si ponechal žalovaný. Pro posouzení sporu tedy bylo zásadní, z jakých důvodů nedošlo k naplnění účelu rezervační smlouvy a na čí straně tyto důvody leží. Uzavření samotné smlouvy a její obsah nebyly mezi účastníky sporné.

37. Skutková tvrzení žalobce spočívala v tom, že důvody leží na straně žalovaného, neboť tento a) zmařil uzavření kupní smlouvy s vážným zájemcem obstaraným žalobcem, a to panem , jméno FO, , b) v rozporu se smlouvou jednal již za dobu trvání rezervační doby se zájemkyní paní , jméno FO, a c) opakovaně odsouval schůzky mezi žalobcem a žalovaným za účelem uzavření kupní smlouvy na předmětný byt.

38. Po provedeném dokazování (z výpovědí žalobce, svědka , jméno FO, a listinných důkazů – návrhy smluv, e-mailová korespondence, , Anonymizováno, /sms komunikace) má soud za to, že žalobce prokázal, že obstaral pana , jméno FO, , který byl vážným zájemcem o koupi bytu. O tomto informoval žalovaného, který začal prostřednictvím svého právního zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, připravovat návrhy smluv. Do návrhu kupní smlouvy však bez předchozí domluvy s ostatními uvedl vyšší částku, která měla být uhrazena jako rezervační poplatek. Místo částky 500 000 Kč uvedl částku 720 000 Kč a pan , jméno FO, od prodeje odstoupil, neboť toto jednání považoval za nepoctivé (sms komunikace mezi panem , jméno FO, a , jméno FO, , výpověď svědka , jméno FO, ). Soud dospěl k závěru, že v případě jednání s tímto zájemcem žalobce nepostupoval v souladu s rezervační smlouvou, neboť místo aby práva a povinnosti z ní převedl přímo na zájemce, začal jednat přímo o uzavření kupní smlouvy na byt. Těchto jednání se ale aktivně účastnil i žalovaný a jeho právní zástupce, který návrhy smluv sám připravoval a se zájemcem jednal. Ačkoli tedy obě strany nepostupovaly v souladu se smlouvou, tato jednání byla v jejich vzájemném souladu a obě strany s tímto způsobem souhlasily. Souhlasily tedy s tím, že účel rezervační smlouvy bude ze strany žalobce naplněn i tím, že žalovaný uzavře kupní smlouvu přímo se zájemcem obstaraným žalobcem (e-mail z 20. 3. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, a návrh dodatku č. 2 rezervační smlouvy). K tomuto však nedošlo z důvodu jednostranného zvýšení zálohy ze strany žalovaného, důvody zmaření uzavření smlouvy jsou tedy na straně žalovaného.

39. Co se týče druhého důvodu, a to posouvání schůzky mezi účastníky, tak skutková zjištění z provedených dílčích důkazů dohromady vytvořily propojený řetězec událostí, ze kterého lze dospět k závěru o skutkovém stavu v tom smyslu, že žalovaný 13. 4. 2022 vyzval žalobce k uzavření kupní smlouvy, zaslal mu návrhy smluv a následně si účastníci od 19. 4. začali domlouvat schůzku za účelem sepsání kupní smlouvy buď s nově obstaraným zájemcem nebo s žalobcem. Schůzka byla nejdříve posunuta na 22. 4., následně na 27. 4. nebo 28. 4., poté byla žalovaným posunuta ještě o týden, tedy na dobu, kdy již uplynula rezervační lhůta (, Anonymizováno, /sms komunikace, e-mail z 13. 4. 2022). V průběhu tohoto procesu sjednávání schůzek pan , jméno FO, komunikoval s paní , jméno FO, ohledně koupi předmětného bytu, v komunikaci z 19. 4. 2022 je zmíněna jako zájemkyně paní , jméno FO, , případně i jiná osoba (, Anonymizováno, /sms komunikace). Svědkyně , jméno FO, tedy o prodeji bytu již v polovině dubna věděla, neměla však v té době dostatečné množství peněz (svědek , jméno FO, , nepřímo i svědkyně , jméno FO, a , jméno FO, ). Svědkyně však o byt měla velký zájem, proto kontaktovala přímo žalovaného, kterého znala z předchozího prodeje a z domu, zároveň projednávala finanční možnosti se svědkem , jméno FO, a bankou (svědek , jméno FO, ). Protože žalovaný již měl vážnou zájemkyni o koupi bytu a potřeboval finanční hotovost, dle svědka , jméno FO, dokonce svědkyně , jméno FO, zaplatila rezervační zálohu, začal odkládat schůzky se žalobcem, neboť tento do poslední chvíle spekuloval s prodejem bytu, sháněl nové zájemce, případně měl i zájem o prodloužení rezervační doby (, Anonymizováno, /sms komunikace). Naposledy odkládal schůzku o týden 29. 4., přičemž si musel být vědom toho, že v té době již rezervační doba uplyne, sám však žádné řešení žalobci nenavrhl, neboť pro něho bylo účelnější uzavřít smlouvu s , jméno FO, jako vážnou zájemkyní než s žalobcem. Skutečnost, že žalobce do poslední chvíle spekuloval a snažil se sehnat zájemce na koupi bytu, není možné klást k jeho tíži, neboť tuto možnost měl přímo z rezervační smlouvy. Požadavek žalobce sejít se s žalovaným osobně za účelem podpisu daných smluv soud považuje za zcela oprávněný.

40. Z výpovědi svědka , jméno FO, vyplývá, že žalovaný měl na konci dubna 2022 finanční problémy, což v podstatě koresponduje i s výpovědí svědkyně , jméno FO, , která vypovídala, že žalovaný na prodej bytu hodně spěchal. Ačkoli soud má za to, že svědkyni , jméno FO, nelze považovat za vážnou zájemkyni o koupi bytu obstaranou žalobcem, má pro posouzení věci zásadní význam skutečnost, že tato předmětný byt koupila v úterý 3. 5. 2022, tedy 2 dny poté, co uplynula rezervační doba. Výpověď svědkyně , jméno FO, se odchyluje od výpovědi svědka , adresa, , přičemž soudu se jeví jako věrohodnější výpověď svědka , jméno FO, , zejména co se týče časových souvislostí, neboť lze jen těžko uvěřit, že během dvou dnů započnou jednání o koupi bytu, provede se prohlídka bytu, sepíše se smlouva, ta se zkontroluje advokátem a následně se podepíše. Navíc svědek , jméno FO, opakovaně uvedl, že po zjištění, že se v domě prodává byt, prodej nejdříve projednávali spolu, následně předběžně s bankou, a dokonce svědkyně zaplatila žalovanému na základě nějaké smlouvy o smlouvě budoucí rezervační poplatek 100 000 Kč, neboť se bála, že byt prodá někomu jinému. Stejně tak soud neuvěřil svědkyni , jméno FO, , že se o koupi bytu nedozvěděla již dříve od , jméno FO, , neboť toto je v rozporu s sms komunikací mezi , jméno FO, a , jméno FO, a výpovědí , jméno FO, .

41. Na základě všeho shora uvedeného soud dospěl k závěru, že důvody, pro které nebyl naplněn účel rezervační smlouvy, leží v převážné míře na žalovaném, neboť ten zmařil navýšením zálohy na kupní cenu uzavření kupní smlouvy se svědkem , jméno FO, a je to on, kdo úmyslně odkládal schůzky s žalobcem za účelem uzavření kupní smlouvy, neboť v rozporu s rezervační smlouvou v té době již jednal jako se zájemkyní o koupi bytu se svědkyní , jméno FO, . Neustálým odkládáním schůzky na termín až po uplynutí rezervační doby tedy zmařil možnost uzavření smlouvy mezi účastníky. Ačkoli s ohledem na jednání a spekulativní chování žalobce lze postoj žalovaného a snahu o prodej bytu svědkyni , jméno FO, pochopit, jdou tyto skutečnosti k tíži žalovaného a je tedy povinen žalobci rezervační poplatek ve výši 500 000 Kč vrátit. Splatnost byla stanovena přímo v čl. VI. rezervační smlouvy do 10 pracovních dnů ode dne marného uplynutí rezervační doby. Soud tedy žalobci kromě částky 500 000 Kč přiznal rovněž nárok na úrok z prodlení dle § 1970, § 1968 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb..

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 206 158,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 20 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 500 000 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za každý z 14 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření z 17. 3. 2023, vyjádření z 12. 6. 2023, vyjádření z 15. 8. 2023, vyjádření z 16. 10. 2023, vyjádření z 15. 3. 2024, písemný závěrečný návrh ze dne 18. 4. 2024, účast na jednání soudu dne 26. 5. 2023, 25. 7. 2023, 24. 10. 2023, 26. 2. 2024, 8. 4. 2024), z částky 5 150 Kč dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. za účast na jednání soudu dne 29. 4. 2024 (odměna byla v plné výši přiznána za písemný závěrečný návrh) včetně 15 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 153 850 Kč ve výši 32 308,50 Kč. Za úkon spočívající ve vyjádření se k odporu z 21. 2. 2023 soud odměnu nepřiznal, neboť vyjádření neobsahovalo podstatná skutková tvrzení a bylo zcela neúčelné s ohledem na řádné vyjádření z 17. 3. 2023. Odměnu za porady s klientem přesahující dvě hodiny soud žalobci nepřiznal, neboť tyto úkony nebyly řádně doloženy. Hotové výdaje za překlady listin a tlumočení soud žalobci nepřiznal, neboť jejich výše nebyla doložena.

43. Protože žalovaný zaplatil částku 2 000 Kč jako zálohu na náklady důkazu – tlumočné za tlumočení výpovědi svědka , jméno FO, , tento výslech však nebyl proveden, neboť jej soud z důvodu nedostavení se svědka, jeho zdravotního stavu a výsledku dosavadního dokazování neprovedl, vrací se žalovanému nevyčerpaná část zálohy ve výši 1 700 Kč (částka 300 Kč byla uhrazena ustanovené tlumočnici za dostavení se k jednání, na které se nedostavil svědek). Částku ve výši 300 Keč nese žalovaný jako neúspěšný účastník ve sporu.