21 C 49/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Hanákovou, LL.M., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupen advokátem Mgr. et Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované , st. příslušnost: Spojené státy americké zastoupená obecným zmocněncem celé jméno žalovaného bytem adresa žalované a žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného o určení výše nájemného soudem <b>I. Žaloba s tím, aby soud určil výši nájemného k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Žižkov, obci [obec], na adrese [adresa žalované a žalovaného], se zamítá.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobou ze dne 20. 6. 2023, doručenou soudu dne 27. 6. 2023, ve znění doplnění ze dne 16. 11. 2023, se žalobce domáhal, aby soud určil nájemné ve vztahu k bytové jednotce [číslo] nacházející se na adrese [adresa žalované a žalovaného] (dále také jen„ předmětný byt“). V odůvodnění žaloby uvedl, že jako pronajímatel předmětné bytové jednotky uzavřel s žalovanými coby společnými nájemci nájemní smlouvu na dobu určitou do 30. 11. 2021, kterou neměl v úmyslu prodlužovat. Realitní makléřka ho však přesvědčila, aby smlouvu prodloužil s tím, že ji bude moci kdykoliv vypovědět, proto dne 4. 12. 2021 byla uzavřena nová nájemní smlouva. Žalobce však potřeboval předmětný byt pro sebe ze zdravotních důvodů, až posléze však zjistil, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s omezenou možností jejího vypovězení. Při jejím uzavírání důvěřoval svojí realitní makléřce, která však trpěla duševní poruchou, a proto je nejisté, zda v době uzavírání smlouvy byla příčetná. Žalobce chtě nájemní smlouvu ze dne 4. 12. 2021 vypovědět, soud však výpověď z nájmu bytu neshledal důvodnou. Výše nájemného sjednaná v nájemní smlouvě ze dne 4. 12. 2021 nicméně neodpovídá současným podmínkám, a proto žalobce dne 9. 4. 2023 zaslal žalovaným návrh na zvýšení nájemného, který byl žalované č. 1) doručen dne 19. 4. 2023 a žalovanému č. 2) dne 17. 4. 2023. Žalobci nebyl v zákonné dvouměsíční lhůtě doručen písemný souhlas se zvýšením nájemného, uvedená lhůta tak marně uplynula dne 17. 6. 2023. Teprve po uplynutí dalších deseti dnů podal žalobce žalobu na určení výše nájemného soudem, tj. dne 27. 6. 2023. Při ústním jednání dne 21. 11. 2023 žalobce k dotazu soudu výslovně uvedl, že v tomto řízení nezpochybňuje existenci nájemního vztahu, uzavřená nájemní smlouva je však v rozporu s dobrými mravy, neboť sjednané nájemné neodpovídá tržnímu nájemnému, i z těchto důvodů by tedy nájemné mělo být určeno soudem.

2. Žalovaní k žalobě v podání ze dne 1. 9. 2023 (č. l. 16-17 spisu a č. l. 36-37 spisu) uvedli, že žaloba není důvodná, neboť návrh na zvýšení nájemného zaslaný v dubnu 2023 přijali. Tuto skutečnost oznámili právnímu zástupci žalobce dne 21. 6. 2023 a od 1. 7. 2023 začali zvýšené nájemné ve výši 22 800 Kč řádně hradit. Zvýšení nájemného na částku 22 800 Kč z původních 19 000 Kč představuje maximální povolené zvýšení za 3 roky ve smyslu § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že žalovaní s možností zvýšení nájemného souhlasili již na konci března 2023, když realitní makléřka žalobce prováděla inspekci bytu, považují argumentaci žalobce, že nereagovali na návrh na zvýšení nájemného v rámci dvouměsíční zákonné lhůty, za účelový. Podaná žaloba pouze představuje pokračující snahu žalobce znepříjemnit život žalovaným, neboť žalobce neuspěl ve sporu proti žalovaným vedeným u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 21 C 256/2022, týkajícím se neoprávněnosti předchozí výpovědi z nájmu předmětného bytu. Žalobce podal žalobu na určení výše nájemného i přes to, že žalovaní k navýšení nájemného přistoupili ještě před samotným podáním žaloby, přičemž právnímu zástupci žalobce muselo být pří sepisování žaloby zřejmé, že žalovaní na zvýšení nájmu přistoupili, snažil se však vyvolat dojem, že žaloba byla zaslána ještě před zasláním souhlasu žalovanými. Žaloba totiž obsahuje datum sepisu dne 20. 6. 2023, žalovaní však již sdělením doručeným žalobci do datové schránky sdělili, že s návrhem na zvýšení souhlasí dne 21. 6. 2023, žalobce doručil soudu žalobu dne 27. 6. 2023 a datovou zprávu si z datové schránky vyzvedl dne 28. 6. 2023. Žalobce měl dostatek prostoru na to, aby žalobu za těchto okolností vzal zpět, neboť soudní poplatek za žalobu zaplatil až dne 1. 8. 2023. Navíc, přestože žalobce v žalobě zpochybňuje příčetnost svojí realitní makléřky, nechává se jí i nadále zastupovat. Žalobce se tak svým jednáním snaží poškodit žalované a jeho jednání je v rozporu s dobrými mravy i zákonem. Žalovaní v průběhu nájemního vztahu přistoupili na celkové zvýšení nájemného o 42,5 % za dva a půl roku, a to z původních 16 000 Kč mezi prosincem 2020 a listopadem 2021, na 19 000 Kč od prosince 2021 a na 22 800 Kč od července 2023. Proto nepovažují tvrzení žalobce o nedostatečné výši nájemného za pravdivé. Není pravdivé ani tvrzení žalobce o absenci jeho úmyslu předmětnou nájemní smlouvu uzavřít, neboť smlouva byla vyhotovena žalobcem či jeho zástupcem, žalovaným předložena vytištěná k podpisu žalovaným a za přítomnosti rusky mluvící zástupkyně žalobce dne 4. 11. 2021 žalobcem podepsána. Předtím žalovaný její podpis urgoval u žalovaných a změna doby trvání smlouvy byla navíc výslovně zmíněna v emailu žalovaných ze dne 2. 11. 2011 zaslanému žalobci jako reakce na urgenci podpisu smlouvy.

3. Mezi účastníky řízení bylo nesporným, že mezi nimi existuje nájemní vztah vzniklý na základě nájemní smlouvy ze dne 4. 12. 2021.

4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze 4. 12. 2021 bylo zjištěno, že smlouvu uzavřel žalobce na straně jedné jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci na straně druhé. Předmětem nájmu byl byt [číslo] situovaný v třetím nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] na adrese [adresa žalované a žalovaného]. Nájemcům byl přenechán předmětný byt do užívání za účelem zajištění bytových potřeb. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje 1. 12. 2021, bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 19 000 Kč a zároveň povinnost nájemců platit zálohy na služby ve výši 3 000 Kč včetně záloh spojených s chodem domácnosti (plyn 730 Kč a elektřina 1 070 Kč, tj. dohromady 1 800 Kč). Nájemné bylo splatné vždy k 1. dni příslušného kalendářního měsíce, bylo také ujednáno, že nájemce je povinen složit jistotu ve výši 18 900 Kč Smlouva byla opatřena podpisy žalobce a žalovaných.

6. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 9. 4. 2023 bylo zjištěno, že byl adresován oběma žalovaným a bylo v něm uvedeno:„ Vážení nájemci, tímto v zastoupení pana [celé jméno žalobce], plná moc je součástí tohoto návrhu ve smyslu ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 sbírky, navrhuji zvýšení nájemného za byt, jednotku [číslo] na adrese [adresa žalované a žalovaného], a to o 20 % od současného nájemného, tedy o částku ve výši 3 800 Kč měsíčně. Celková výše nájemného tak bude činit částku 22 800 Kč měsíčně. S pozdravem Mgr. et Mgr. [jméno] [příjmení], advokát v plné moci [celé jméno žalobce]“ Přílohu tvořila plná moc ze 14. 4. 2022, v níž bylo uvedeno, že žalobce zmocňuje Mgr. et Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta, aby ho jako advokát právně zastupoval ve věci nájemní smlouvy k jednotce [číslo] v kat. úz. [část obce], obec Praha ze dne 4. 12. 2021 a činil za něj právní úkony a přijímal doručované písemnosti. Plná moc byla podepsána žalobcem a jeho právním zástupcem. Z detailu odeslané zprávy s datem 17. 4. 2023, bylo zjištěno, že návrh na zvýšení nájemného a plná moc byly doručeny dne 17. 4. 2023 žalovanému č. 2) a z detailu odeslané zprávy s datem doručení 19. 4. 2023, že žalované č. 1) byly doručeny dne 19. 4. 2023.

7. Jak vyplývá, z potvrzení o platbě ze dne 1. 7. 2023 (č. l. 21 spisu) žalovaný č. 2 dne 1. 7. 2023 uhradil žalobci částku 25 800 Kč, dne 1. 8. 2023 částku 22 600 Kč (viz potvrzení o platbě z 1. 8. 2023 - č. l. 22 spisu) a dne 1. 9. 2023 částku 25 800 Kč (viz potvrzení o platbě z 1. 9. 2023 - č. l. 23 spisu).

8. Žalovaní doručili zástupci žalobce listinu, v ní uvedli„ Vážený pane magistře [příjmení], odpovídáme na Váš dopis z 9. 4. 2023 zaslaný datovou schránkou v záležitosti nájemního vztahu k bytu [číslo] na adrese [adresa žalované a žalovaného]. V dopise je formulován návrh na výrazné zvýšení nájemného o 20 % oproti současnému nájemnému, to je konkrétně z 19 000 Kč na 22 800 Kč měsíčně s předpokládanou účinností od 1. 7. 2023. Sdělujeme Vám, že tento návrh přijímáme, zároveň věříme, že bude tento náš krok panem [příjmení] vítán a oceněn jako konstruktivní a povede k návratu klidných časů (viz listina adresovaná zástupci žalobce na č. l. 33 spisu). Uvedená listina byla odeslána zástupci žalobce dne 21. 6. 2023, dodána do jeho datové schránky dne 21. 6. 2023 a vyzvednuta z datové schránky dne 28. 6. 2023 (viz doručenka datové zprávy s předmětem„ Návrh“ na č. l. 60 spisu).

9. Vzhledem ke skutečnosti, že soud dospěl k závěru, že návrh na zvýšení nesplňuje zákonné náležitosti a že mezi účastníky již došlo k dohodě o zvýšení nájemného, jak je podrobně zdůvodněno níže, soud ostatní důkazy účastníků pro nadbytečnost a s ohledem na zásadu hospodárnosti soudního řízení zamítl. Konkrétně se jednalo o následující důkazní návrhy: návrh žalobce na odečtení náhrady nákladů řízení od platby nájemného, komunikaci ohledně podpisu smlouvy mezi žalovanými a žalobcem (žalobce v tomto řízení nesporoval existenci nájemního vztahu) a komunikaci ohledně 2. inspekce bytu v dubnu 2023.

10. Podle čl. 24 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech bez ohledu na bydliště stran mají výlučnou příslušnost tyto soudy členského státu pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, soudy členského státu, v němž se nemovitost nachází.

11. Podle čl. 4 odst. 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I) rozhodné právo při neexistenci volby práva v míře, ve které nebylo právo rozhodné pro smlouvu zvoleno podle článku 3, a aniž jsou dotčeny články 5 až 8, je právo rozhodné pro následující smlouvy určeno takto: smlouva, jejímž předmětem je věcné právo k nemovitosti nebo nájem nemovitosti, se řídí právem země, ve které se nemovitost nachází; 12. Dle ust. § 2270 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. Dle ust. § 2270 odst. 2 o. z. co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak.

13. Dle ust. § 2271 o. z. společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti se použijí přiměřeně.

14. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle ust. § 2249 odst. 2 o. z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

15. Podle ust. § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

16. Podle komentářové literatury k ust. § 2249 o. z.:„ Zvýšení nájemného je možné navrhnout pouze: <i>-) do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě; zároveň</i> <i>-) navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %“</i> …“ Pokud jde však o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je nutné je doložit nikoliv pouhým tvrzením. Pro ten případ lze využít § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., podle něhož lze zjistit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných“ … „ v tomto ustanovení není vyjádřena zdánlivost takového návrhu (§ 554). Důvodová zpráva zdůrazňuje na jednu stranu donucující charakter náležitostí návrhu, na druhou stranu připouští, aby se strany dohodly i bez jakékoliv předchozí úpravy zvyšování (DZ, s. 1048). Tato omezení mají pouze motivační význam – mají motivovat nájemce k dohodě, když soud podobnými omezeními není vázán. V kontextu daného ustanovení proto podle našeho názoru zákonodárce vyjádřil pouze relevanci takového návrhu pro splnění podmínek ve vztahu k žalobě na určení nájemného soudem. Nejsou-li splněny uvedené náležitosti, k takovému návrhu se nepřihlíží a pronajímatel nemůže podat žalobu na určení nájemného.“ (viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 373 - 380).

17. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

18. Dle ust. § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění 19. Soud dospěl pro provedeném dokazování k závěru, že návrh na zvýšení nájemného ze dne 9. 4. 2023 nesplňuje podmínky stanovené v ust. § 2249 odst. 1 o. z., a ve smyslu citovaného ustanovení proto k němu nelze přihlížet. Návrh na zvýšení nájemného ze dne 9. 4. 2023 totiž nijak nedokládá obvyklost výše měsíčního nájemného 22 800 Kč v místě, kterou lze doložit ve smyslu shora uvedeného nařízení vlády č. 453/2013 Sb. buď posudkem znalce nebo doložením tří srovnatelných nájmů. Žalobce proto nebyl oprávněn podat žalobu na zvýšení nájemného podle 2249 odst. 3 o. z. a žaloba je nedůvodná.

20. Zároveň se soud shoduje s názorem žalovaných, že za situace, kdy žalovaní začali platit 1. 7. 2023 zvýšené nájemné, tak jak bylo uvedeno v návrhu, je podaná žaloba v rozporu s dobrými mravy. Žalobce totiž pouze využil situaci nastolenou v zákoně, kdy podle § 2249 odst. 1 o. z. mohlo nastat fakticky období, kdy již uplynula dvouměsíční lhůta na sdělení souhlasu, v daném případě od 19. 4. 2023 do 19. 6. 2023, ale ust. § 2249 odst. 1 o. z. umožňovalo zaplatit zvýšené nájemné počínaje až třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, což bylo v daném případě 1. 7. 2023. V tento den také žalovaní zvýšené nájemné zaplatili. Soud tak považuje postup žalobce, který podal žalobu ze dne 20. 6. 2023 dne 27. 6. 2023, za situace, kdy byl jeho právnímu zástupci dodán do datové schránky dne 21. 6. 2023 souhlas se zvýšením nájemního, který si právní zástupce vyzvedl až dne 28. 6. 2023 za jednání urážející obyčejné lidské cítění ve smyslu ust. § 2 odst. 3 o. z. a tudíž za rozporné s dobrými mravy.

21. Soud rovněž nesdílí názor žalobce, že by měl, vzhledem k tomu, že samotná nájemní smlouva byla podle něj uzavřena v rozporu s dobrými mravy, neboť neobsahuje tržní nájemné i tak přistoupit ke zvýšení nájemného. V této souvislosti je totiž třeba přihlédnout k tomu, že zaplacením zvýšeného nájemného dne 1. 7. 2023 spolu s písemným souhlasem se zvýšením nájmu doručeným žalobci dne 28. 6. 2023 došlo k akceptaci návrhu žalobce ze dne 19. 4. 2023 a byť se z pohledu ust. § 2249 odst. 1 o. z. nejednalo o perfektní úkon pro účely podání žaloby o zvýšení nájemného, návrh zvýšení nájmu byl žalovanými přijat a dohoda o zvýšení nájemného tak byla uzavřena. V této souvislosti žalovaní správně poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, v němž Nejvyšší soud ČR uvedl, že:„ Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. pak zakotvuje dva způsoby, jakým by měl nájemce vyjádřit svůj souhlas s návrhem na zvýšení nájemného. Primárně (§ 2249 odst. 3 věta první o. z.) vychází z toho, že souhlas nájemce se zvýšením nájemného je dán tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné. Dále by měl pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců po dojití návrhu písemně sdělit, že se zvýšením nájemného souhlasí. Tento druhý způsob dle názoru dovolacího soudu zákon stanoví jednak proto, aby byla dodržena písemná forma změny smlouvy o nájmu bytu, a jednak proto, že tak zároveň vymezuje lhůtu, jejíž marné uplynutí je předpokladem pro podání žaloby pronajímatele na určení výše nájemného soudem. Neznamená to však, že by uplynutím této dvouměsíční lhůty návrh na zvýšení nájemného zanikal, neboť může být přijat i později, a to zaplacením nájemného do konce třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu (srov. HULMÁK M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 373–379) …Lze tedy uzavřít, že nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. alternativně, a to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného, a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného, zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem.“ 22. V daném případě tedy z důvodu shora uvedených není na místě určovat nájemné soudem. S ohledem na uvedené skutečnosti proto soud žalobu zamítl.

23. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého v řízení zcela úspěšní žalovaní mají právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšnému žalobci. Náklady řízení ve smyslu ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 o. s. ř. jsou představovány částkou 300 Kč dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky, a to ve smyslu ust. § 1 odst. 3 písm. a) uvedené vyhlášky za dvě vyjádření k žalobě doručená soudu ze dne 1. 9. 2023 a za účast na jednání dne 21. 11. 2023 celkové náklady řízení žalobců (společných nájemců) činí 900 Kč.