4 C 212/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Kateřinou Janitorovou Sixtovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro 214 597 Kč s příslušenstvím <b>I. První žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 57.298,50 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 571,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Druhý žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 57.298,50 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 571,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 9.454,50 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>III. První žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 50.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení jdoucím z této částky od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Druhý žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 50.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení jdoucím z této částky od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>V. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci na náhradu nákladů řízení částku 75 800,23 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.</b> 1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 214 597 Kč s přísl. s odůvodněním, že jde o dluh žalovaných ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] uzavřené dne [datum] mezi [územní celek] (vlastníkem a pronajímatelem) a žalovanými (nájemci). Předmětem smlouvy bylo přenechání části půdního prostoru o výměře 191 m2 v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], za účelem výstavby bytu formou vestavby na své náklady do 3 let od podpisu smlouvy a jeho následného užívání v nájmu na dobu neurčitou. Nájemné na dobu výstavby bylo dohodnuto 1 Kč/m2/měsíc a paušální úhradu za služby 2,5 Kč/m2/měsíc, se splatností jednorázově do 30.

9. Pro dobu po skončení výstavby, nejpozději pro dobu od [datum] bylo dohodnuto nájemné 99 Kč/m2/měsíc. Dle čl. VI smlouvy se výstavba považuje za ukončenou, když je byt způsobilý k užívání, nejpozději do tří let od podpisu smlouvy. Pro případ porušení povinnosti skončit výstavbu do 3 let od podpisu byla dohodnuta smluvní pokuta 100 000 Kč. Žalovaní převzali prostor [datum] Kupní smlouvou ze dne [datum] převedlo [územní celek] nemovitost na Bytové družstvo [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], a kupující převzal závazky plynoucí pro vlastníka a pronajímatele ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] s účinky vkladu [datum]. Prohlášením vlastníka nemovitosti ze dne [datum] byla nemovitost rozdělena na jednotky a následně družstvo převedlo bytové jednotky na členy družstva s účinky vkladu [datum]. Půdní prostor byl v prohlášení vlastníka vymezen jako společná část domu, neboť nebyl nikým předložen doklad o tom, že by byl v půdním prostoru byt vybudován. Práva a povinnosti ze smlouvy přešla na vlastníky jednotek s účinností od [datum]. Dle smlouvy měli žalovaní zajistit výstavbu bytu do 24 měsíců od uzavření smlouvy, tj. do [datum]. Žalovaní stavby neprovedli, a to ani do [datum], ani do tří let, tj. do [datum]. Ostatně, stavbu ani nezahájili. Žalobce zaslal žalovaným dle čl. VII odst. 4 Nájemní smlouvy výpověď ze dne [datum], doručenou [datum]. Nájem skončil uplynutím tříměsíční lhůty [datum]. Žalobce se po žalovaných domáhá úhrady nájemného a služeb za období července 2017 ve výši 474, 419Kč, za srpen 2017 ve výši 668,50Kč a dále za období od září 2017 do února 2018 v celkové výši 113454Kč. Žalobce dále požaduje i smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, za porušení povinnosti ukončit výstavbu do tří let od podpisu smlouvy, tj. do [datum]. dle Čĺ. VI bod 7 smlouvy. Žalobce vyzval žalované k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne [datum], přičemž dle č.l. VIII bod 3 smlouvy byla pokuta splatná do 10 dnů tj. do [datum]. Žalobce tedy požaduje po každém ze žalovaných z titulu dlužného nájemního částku 57 298,50 Kč a z titulu smluvní pokuty částku 50 000Kč.

2. Žalovaní navrhli, aby žaloba byla zcela zamítnuta. Uvedli, že soud nemá k ujednání o smluvní pokutě přihlížet, neboť toto ujednání je u nájmu bytu zakázané ustanovením § 2239 o. z., a v daném případě jde o nájem bytu, který prozatím není způsobilý k užívání ve smyslu § [číslo], §2236 o. z. Pro případ, že by šlo o právo plynoucí ze smlouvy o dílo (výstavbě), pak se týkalo pouze smluvních stran, tj. [územní celek] a žalovaných, a se změnou vlastnictví nemovitosti nárok na smluvní pokutu nepřešel na žalobce. Žalovaní dále namítli, že v roce 2017 převedli podíl v družstvu na Ing. [jméno] [příjmení], narozeného [datum], a to smlouvou o převodu družstevního podílu ze [datum]. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že nárok na úhradu smluvní pokuty je dán, žádali, aby tato smluvní pokuta byla moderována, neboť mají za to, že jsou zde závažné důvody pro moderaci smluvní pokuty. Stejně tak je poukazováno na to, že nájemné je požadováno v rozporu s dobrými mravy, neboť byt neexistoval a nebylo tedy možné ho užívat.

3. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že byla dne [datum] mezi [územní celek] a žalovanými uzavřena smlouva o výstavbě a nájmu bytu FOBK [číslo]. Účastníci nesporovali, že bytová jednotka nebyla vystaveně, stejně tak nesporovali ani to, že nehradili nájemné, neboť toto mělo být postupně umořováno. Stejně tak nebylo sporu o tom, že pře uplynutím, termínu dokončení výstavby, žalovaní oznámili žalobci, že došlo k převodu členských práv a povinností v družstvu na pana [příjmení] [jméno] [příjmení].

4. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] ze dne [datum] vedeného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] pro [katastrální uzemí], [územní celek], týkající se pozemku parc. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa] určená k bydlení soud zjistil, že vlastníkem tohoto pozemku, jehož součástí je uvedená stavba byl ke dni [datum] žalobce (žalobce vznikl na ustavující schůzi konané dne [datum] – notářský zápis NZ [číslo], [spisová značka]) a to na základě smlouvy kupní [číslo] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Vymezení jednotek a společných částí proběhlo na základě prohlášení vlastníka ze dne [datum]

5. Ze Smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] (včetně pěti příloh), uzavřené dne [datum] mezi [územní celek] (pronajímatelem) a žalovanými (nájemci), ve znění Dodatku [číslo] ze dne [datum], bylo zjištěno, že mezi pronajímatelem a společnými nájemci bylo dohodnuto přenechání půdního prostoru v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Brno, nájemcům, aby tam vybudovali bytovou jednotku formou půdní vestavby/střešní nástavby a následně ho užívali jako byt. Dle čl. II odst. 1 pronajímatel přenechává nájemci Byt do nájmu na dobu neurčitou ode dne podpisu obou smluvních stran. Dle čl. II odst. 2 písm. A) po dobu výstavby Bytu je nájemce povinen platit pronajímateli nájemné ve výši 1 Kč za m2 za měsíc a to jednorázově do 30. 9. daného roku, dle čl. II odst. 2 písm. B) úhrada za služby spojené s užíváním předmětného nájmu bude hrazena paušální částkou ve výši 2,50 Kč za m2 za měsíc jednorázově spolu s nájemným, výjimkou bude úhrada za spotřebu vody, elektrické energie, resp. plynu. Dle čl. II odst. 3 po skončení výstavby Bytu, nejpozději však od měsíce následujícího po uplynutí tří let od podpisu smlouvy, je výše nájemného stanovena dohodou a činí 99 Kč m2 měsíčně. Dle čl. III odst. 1 vyrovnání za vynaložení nákladů na realizaci výstavby Bytu bude nájemci po skončení jeho výstavby umořováno postupným započítáváním proti pohledávkám nájemného stanoveného dle čl. II odst. 3 písm. A) smlouvy, příp. jakéhokoli příspěvku na údržbu a opravy domu, a to i v případě, že se vlastníkem domu stane např. bytové družstvo, či jiná právnická osoba, kterou vytvořili nájemci bytů v předmětném domě za účelem koupě domu do vlastnictví takto jimi založené právnické osoby, a to i poté, kdy se nájemce stane členem či společníkem takovéto právnické osoby, nebo kdokoli jiný v důsledku uskutečněného prodeje domu dle Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví [územní celek] do vlastnictví právnických a fyzických osob, schválených [spisová značka] zasedáním [anonymizováno] [územní celek], konaným dne [datum]. Dle čl. III odst. 2 výše vyrovnání měla být stanovena na základě znaleckého posudku, který by ocenil provedené stavební konstrukce a práce v obvyklých cenách k datu dokončení výstavby při zohlednění projektové dokumentace a schváleného položkového rozpočtu stavby. Dle čl. III. odst. 5 po uplynutí doby, po kterou mělo být umořováno vyrovnání postupným započítáváním proti pohledávkám nájemného, až do celkového umoření dorovnání byl nájemce povinen hradit pronajímateli plné nájemné dle čl. 2 odst. 3) písm. A) smlouvy, popř. jakýkoli jiný příslušný finanční příspěvek na údržbu a opravu domu. Dle čl. VI. odst. 1 se výstavba Bytu měla považovat za skončenou ve chvíli, kdy Byt byl způsobilý k užívání a to bez ohledu na kolaudaci, nejpozději do 3 let od podpisu smlouvy a od uvedené doby byl nájemce povinen hradit plné nájemné ve smyslu čl. II odst. 3 smlouvy, a to počínaje měsícem následujícím po skončení výstavby, byt byl považován za způsobilý k užívání ve chvíli, kdy ho bylo možné bez dalšího užívat k účelu bydlení, tedy zejména, pokud by byly dokončeny hlavní stavební práce a funkční rozvody inženýrských sítí. Dle čl. VI odst. 2 byl nájemce povinen pronajímatele informovat o skončení výstavby, nejdéle do 14 dnů od dne jejího skončení, kdy následně mělo proběhnout nové formální předání a převzetí Bytu pronajímatelem. Dle čl. VI odst. 3 měl být o předání a převzetí Bytu, jeho zařízení a vybavení pořízen zvláštní protokol, který měl být podkladem pro vyhotovení výpočtového listu. V č.l VI. odst. 7 je pro případ porušení povinnosti uvedené v č.l. VI odst. 2 tj. neoznámení ve stanovené lhůty pronajímateli skončení stavby, nebo neskončení výstavby ve stanovené lhůtě bez vážného důvodu, sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000Kč. K námitce strany žalované soud uvádí, že nárok na úhradu této smluvní pokuty, podle jazykového výkladu tohoto ustanovení vzniká pouze jednou a pro možnost jejího uplatnění postačuje kterékoli ze zde uvedených dvou podmínek. V Příloze [číslo] je situační nákres a v příloze č 2 byla dohodnuta pravidla výstavby bytu.

6. Výše uvedená smlouva byla uzavřena na základě záměru Městské části [obec] pronajmout nemovitý majetek na území městské části [obec] ze dne [datum], listiny ze dne [datum] s předmětem Prodej domu [ulice a číslo] [ulice a číslo] adresované neznámému adresátovi, Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech, včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob, účinných od [datum rozhodnutí], schválených [spisová značka] zasedáním [anonymizováno] [územní celek] dne [datum], Pravidel pro budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech majetku [územní celek] schválených zastupitelstvem [územní celek] dne [datum], usnesení [číslo] Rady městské části [obec] přijatého na 134. zasedání, konaném dne [datum], usnesení [číslo] Půdní vestavby Rady městské části [obec] přijatého na 139. zasedání konaném [datum], z nichž soud zjistil, že dům, v němž měla být jednotka vystavěna byl zařazen do projektu [územní celek], v rámci něhož mělo dojít k pronájmu půdních prostor, za účelem výstavby nových bytů. Na základě nastavených pravidel, byli žalovaní zařazeni do seznamu uchazečů o tyto prostory. Jak prokazuje nabídka [územní celek] ke koupi nemovitosti ze dne [datum], zápis o předání a převzetí půdního prostoru ze dne [datum], nájemci půdního prostoru se stali žalovaní. Listiny dále blíže upravují pravidla, za kterých měla výstavba probíhat, Tyto podmínky se plně odrazily v uzavřené smlouvě o výstavbě. Skutečnost, že jsou nájemci půdních prostor dle smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK 227 a záměr vybudovat tři bytové jednotky oznámili žalovaní žalobci v listině nazvané žádost o součinnost ze dne [datum], zároveň požádali žalobce o souhlas s projektem a vybudování tří bytových jednotek. Změna smlouvy byla schválena usnesením [číslo] Půdní vestavby – formální úpravy ve smlouvě o výstavbě a nájmu bytu [ulice a číslo] [ulice a číslo], přijatého [jméno] městské části [obec] na 24. zasedání konaném [datum] formou dodatku [číslo] k této smlouvě tak, že čl. 1 odst. 3 se nahradil zněním, že zde bude vybudována trojgenerační bytová jednotka o dispozici 3+KK.

7. Z dodatku [číslo] smlouvy o výstavbě a nájmu bytu č. FOBK [číslo] ze dne [datum], uzavřeného mezi [územní celek], městskou částí [obec] - střed a žalovanými soud zjistil, že byl nahrazen čl. I odst. 3 smlouvy tak, že nájemce se zavázal nejdéle do tří let od podpisu smlouvy vystavět trojgenerační bytovou jednotku o dispozici 3+KK o celkové výměře 191 m2 a zajistit do 24 měsíců od uzavření předmětné smlouvy řádné provedení stavby včetně vstupu, případně výlezu, na střechu domu ze společných prostor domu tak, aby byl byt způsobilý k užívání a v této lhůtě podat jako budoucí uživatel bytu na své náklady a v zastoupení [stát. instituce], městské části [obec] žádost o kolaudační souhlas, žádost dále doložit doklady o všech zkouškách a měřeních, které byly předepsány příslušnými státními normami, a případně i projektem odpovídajícím provedeným změnám oproti původní projektové dokumentaci. Tato povinnost se neměla považovat za splněnou v případě, že by žádost nebyla ze strany stavebního úřadu z jakéhokoli důvodu souhlasně vyřízena. Čl. II odst. 14 přílohy [číslo] pak byl nahrazen tak, že v něm bylo uvedeno, že nájemce se zavazuje předat do jednoho měsíce od vydání kolaudačního souhlasu, nejpozději však do [datum] dokončenou stavbu pronajímateli a následně doručit kolaudační souhlas pronajímateli.

8. Ze znaleckého posudku [číslo] pro stanovení uznatelných nákladů na provedené úpravy půdní vestavby na ulici [ulice a číslo] v [obec] soud zjistil, že uznatelné náklady na provedené úpravy předmětné půdní vestavby činily částku ve výši 202 765 Kč včetně 10 % DPH za rok 2011.

9. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovité věci a o zřízení zástavního práva, uzavřené mezi statutárním městem Brno a Bytovým družstvem [ulice a číslo] a [ulice a číslo] v [obec], tj. žalobcem, č. smlouvy [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, žalobce v něm uvedl, že převzal práva a závazky vyplývající ze smlouvy ze dne [datum].

10. Z dopisu ze dne [datum] adresovaného žalovaným, má soud za zjištěné, že žalobce vypověděl smlouvu o výstavbě, neboť má za to, že žalovaní porušili tuto smlouvu, když převedli, bez souhlasu vlastníka, práva z této smlouvy jim plynoucí na třetí osobu. Zároveň byl vypovězen nájem předmětných prostor a žalovaní byli vyzváni k úhradě dlužného nájemného.

11. K úhradě nájemného byly vyzváni i dopisem ze dne [datum] a to za období od [datum] do [datum] ve výši 3 881,60Kč, Což, jak prokazuje výpis z účtu i FIO bank, uhradili.

12. Dopisem ze dne [datum] byly žalovaná vyzváni k úhradě smluvní pokuty ve výši 100 000Kč dle č.l. VI odst. 7 smlouvy o výstavbě, neboť jak je v dopise uvedeno poručili povinnosti stanovené v č.l. VI odst. 2. smlouvy. Smluvní pokuta byla splatná do 10 dnů od doručení výzvy. Výzva byla doručena žalované dne [datum] (převzala osobně) a žalovanému uložením, přičemž do sféry jeho dispozice se dostala již [datum].

13. O úhradu dlužného nájemného a smluvních pokut byli žalovaní opakovaně upomenuti i dopisy ze de [datum] (nájemné za září 2017 až leden 2018), ze dne [datum] (smluvní pokuty) ze dne [datum] (nájemné od [datum] do [datum] a paušální úhrada služeb za období od [číslo] do [datum]). Předžalobní výzva ze dne [datum] byla žalovaným doručena dne [datum] (převzali osobně).

14. Ze smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a žalovaným jako převodci a Ing. [jméno] [příjmení] jako nabyvatelem s datem [datum] a s úředně ověřenými podpisy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní v ní uvádějí, že jsou řádnými členy žalobce, přičemž s jejich družstevním podílem je spojen nájem půdního prostoru, v jehož části vznikne trojgenerační bytová jednotka o velikosti 280 m2, specifikovaný v příloze [číslo] smlouvy o výstavbě a nájmu bytu, uzavřené mezi převodci a [územní celek] dne [datum] ve znění dodatku [číslo] Na nabyvatele přejdou práva a povinnosti související se smlouvou o výstavbě, jejíž nositeli jsou v současné době převodci. Dle čl. II převodci převádějí družstevní podíl v družstvu a s tím spojený nájem půdního prostoru specifikovaného v čl. I dohody na nabyvatele. Výše úplaty za převod družstevního podílu a s ním spojený nájem půdního prostoru činila částku ve výši 100 000 Kč Smlouva obsahuje ověřovací doložky pro legalizaci, ve které se uvádí, že listinu vlastnoručně podepsala [jméno] [příjmení] dne [datum], žalovaný dne [datum] a [jméno] [příjmení] podepsal [datum].

15. Ze sdělení Úřadu městské části [územní celek], [obec], stavebního úřadu z [datum] soud zjistil, že stavební úřad k uvedenému dni neevidoval podání žádosti o kolaudační souhlas.

16. Soud považuje za prokázané, že žalovaní se dne [datum] dohodli se [územní celek] na tom, že budou společnými nájemci půdního prostoru v domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek], a že v něm vybudují bytovou jednotku formou půdní vestavby/střešní nástavby, kterou pak budou jako nájemci užívat jako byt. Dle smlouvy měli ve lhůtě 24 měsíců od uzavření smlouvy (tj. do [datum]) zajistit provedení stavby a podat žádost o kolaudační souhlas a ten pak nejpozději do [datum] předat pronajímateli. Pro případ porušení ujednání dokončit výstavbu ve lhůtě 3 let od podpisu smlouvy, nebo neoznámení skončené výstavby ve lhůtě stanovené dle č.l VI.2 smlouvy, byla dohodnuta smluvní pokuta 100 000 Kč. Stejně tak je prokázané, že bylo sjednáno nájemné ve výši ve výši 1 Kč za m2 za měsíc a to jednorázově do 30. 9. daného roku, dle čl. II odst. 2 písm. B) úhrada za služby spojené s užíváním předmětného nájmu bude hrazena paušální částkou ve výši 2,50 Kč za m2 za měsíc jednorázově spolu s nájemným, výjimkou bude úhrada za spotřebu vody, elektrické energie, resp. plynu. Dle čl. II odst. 3 po skončení výstavby Bytu, nejpozději však od měsíce následujícího po uplynutí tří let od podpisu smlouvy, byla výše nájemného stanovena dohodou na částku 99 Kč m2 měsíčně. Vlastnické právo k pozemku a domu přešlo ze [územní celek] na žalobce, který byl vlastníkem od [datum] do [datum]. Výstavba bytové jednotky nebyla v dohodnutém termínu dokončena a o kolaudační souhlas nebylo požádáno.

17. K charakteru smlouvy o nájmu soud odkazuje na již dříve publikované rozhodnutí mezi týmiž účastníky, kde se soudy podrobně charakterem této smlouvy zabývaly. Jak vyplývá mimo jiné např. i z rozhodnutí Městského soudu v Praze 11 Co 80/2020 Smlouva označená„ Smlouva o výstavbě a nájmu bytu“ je kombinací několika smluvních typů, tj. smlouvy o nájmu části nemovitosti dle § 2202 o. z., smlouvy o budoucím nájmu bytu dle § [číslo] odst. 2, §2235 a násl. o. z. a (nepojmenované) smlouvy o výstavbě (§1746 odst. 2 o. z.). Její obsah byl shledán určitým, srozumitelným a tedy i platným. Ze smlouvy vyplývá, že žalovaní se stali společnými nájemci půdního prostoru domu, bylo dohodnuto, že v tomto prostoru v dohodnutém termínu vybudují byt a že po dobu výstavby budou platit (nízké) nájemné za tento prostor, výstavbu zakončí kolaudačním rozhodnutím, které předají pronajímateli, a poté budou vybudovaný byt užívat jako byt a budou platit (již vyšší) nájemné za nájem bytu. Na tomto místě je třeba i s ohledem na námitky žalovaných zdůraznit, že předmětem nájmu nebyl byt jako takový, ale půdní prostor, tedy část nemovitosti dle § 2202 odst. 1 věta druhá o. z., nejednalo se tak, o žalovanými namítané předání bytu nezpůsobilého k užívání ve smyslu § 2242 odst. 2 o. z., neboť byt zatím neexistoval.

18. Žalobce požadoval v první řadě dlužné nájemné a paušální úhrady za služby za období od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno, jak vyplývá ze smlouvy ve výši 2,5Kč za m2 a služby byly sjednány paušální částkou 1kč za 1m2, což za 22 dnů činí 477, 419Kč. Za měsíc srpen 2017 nájemné činilo 2,5Kč za m2 a služby byly sjednány paušální částkou 1kč za 1m2, tedy za srpen byla přiznána částka 668,50Kč. Nájemné za toto o období bylo v souladu se smlouvou splatné do [datum].

19. Žalobce dále požadoval nájemné za období od [datum] do skončení nájmu tj. do [datum]. V souladu se smlouvou činilo nájemné 99Kč za 1m2 a bylo splatné ke konci měsíce. [ulice] nájemné za dané období činilo 18 909Kč. Za stanovené období se jedná celkem o částku 113 454 Kč.

20. Soud tedy uzavírá, že žalobci se podařilo prokázat, že žalovaní mu dlužní na nájemném za období od [datum] do [datum] včetně paušální úhrady za služby za období od 10. 7. do [datum] celkem 114 597 Kč, z čehož na jednoho žalovaného připadá částka ve výši ½ tj. 57 298,50 Kč. Soud proto co do tohoto nároku žalobě vyhověl a to i za situace, kdy žalovaní svůj dluh nesporovali.

21. Smluvní pokuta: Ujednání o smluvní pokutě dle ust. § 2048 o.z, na základě kterého se žalobce domáhá plnění, je systematicky obsaženo v té části smlouvy, která upravuje práva a povinnosti stran týkající se výstavby bytu a zajišťuje včasné splnění povinnosti vystavět byt v půdním prostoru a podat žádost o kolaudaci. Nejde tedy o ujednání předpokládané ustanovením § 2229 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, které zakazuje zajišťovat smluvní pokutou včasné plnění plateb za užívání předmětu nájmu.

22. Žalovaná namítala, že právo ze smluvní pokuty svědčí jen Statutárnímu městu [obec], nikoli žalobci, neboť na žalobce přešla jen práva z nájmu. Soud dospěl k závěru, že s přechodem vlastnického práva přešlo na žalobce i právo na zaplacení smluvní pokuty.

23. Ze žaloby vyplývá, že žalobce se domáhá po žalovaných (každém ½) smluvní pokuty stanovené dle č.l VI. odst. 7 smlouvy. Z dikce tohoto ustanovená vyplývá, že tato smluvní pokuta je splatná v případě, včasného neoznámení dokončení výstavby, nebo neprovedení výstavby ve lhůtě 3 let od podepsání smlouvy o výstavbě t.j. do [datum]. Jak bylo v řízení spolehlivě prokázáno, zejména zprávou statutárního města Brna, kolaudační rozhodnutí nebylo vydáno a výstavba nebyla dokončena. Tuto skutečnost ostatně žalovaná nesporovali. Žalovaní navrhovali moderovat tuto smluvní pokutu, avšak ani po poučení soudu dle ust. § 118 a o.s.ř. svá tvrzení nedoplnili, důkazy k prokázání důvodů zvláštního zřetele hodných proto, aby soud smluvní pokutu moderoval, neoznačili. Soud proto smluvní pokutu nemoderoval, a po zjištění, že žalovaní nesplnili povinnost, k níž se smluvně zavázali, a která je zajištěna smluvní pokutou, shledal nárok žalobce na úhradu smluvní pokuty ve výši 100 000Kč důvodnou. Žalovaní byli k úhradě smluvní pokuty vyzváni dopisem ze dne [datum], splatnost byla sjednána dle čl. VIII bod 3 do 10 dnů, tj. do [datum], 24. Pro rozhodnutí soudu nemá význam tvrzení žalovaných o tom, že v roce 2017 nebo 2018 převedli na třetí osobu členský podíl a že už nejsou členem družstva, ani to, že žalovaná byli zakládajícími členy družstva a žalobce s nimi neuzavřel nájemní smlouvu na byt ve výstavbě.

25. Žalovaní jsou v prodlení s plněním svých peněžitých závazků, a proto soud jim soud uložil zaplatit i úrok z prodlení dle § 1970 o. z. Ze smluvní pokuty je úrok z prodlení přiznán v souladu výzvou k plnění ze dne [datum] a 10 denní splatností dle smlouvy o výstavbě, a proto přiznal úrok od [datum]. Ve vztahu k nájemnému se jeho splatnost odvíjí od smlouvy o výstavbě, přičemž nájemné za období do [datum] bylo splatné do [datum]. Nájemné od [datum] bylo splatné do konce tohoto kterého měsíce. Výše úroku z prodlení je určena nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

26. Další listiny k důkazu provedené zde soud více nehodnotí, neboť pouze dokreslují celkovou situaci mezi účastníky řízení, případě prokazují skutečnosti, které již byly prokázány jinými listinami a jejich bližší hodnocení soud povazuje, s ohledem na již zjištěný skutkový stav, za nadbytečné. Návrhy na doplnění dokazování dalšími účastníky označenými důkazy soud zamítl, neboť dospěl k závěru, že skutečnosti, které jimi měly být prokázány, byly spolehlivě prokázány již dříve provedenými důkazy.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 75 800,23 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 10 730 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 214 597 Kč sestávající z částky 9 180 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky 9 180 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (doplnění tvrzení a důkazů) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 9 180 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 9 180 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření po jednání doplnění důkazů) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky 9 180 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 6 377,05 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 3 859,05 Kč za 415 ujetých km v částce 3 059,05 Kč (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 7,2 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 2 518 Kč za cestovné hromadnou dopravou dle přeloženého jízdného v částce 1 318 Kč podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 12 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 53 777,05 Kč ve výši 11 293,18 Kč.