4 C 344/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Veronikou Čechovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená údaje o zástupci o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, v , hodnota, . nadzemním podlaží budovy č. p. , hodnota, na adrese , adresa, , daná žalobci dopisem ze dne 13. 11. 2024, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 5 900 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu 28. 11. 2024 domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, ve , hodnota, . nadzemním podlaží domu čp. , hodnota, v , adresa, , kterou mu dala žalovaná dopisem z 13. 11. 2024 dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku z důvodu hrubého porušení povinností nájemce. Žalobce má za to, že výpověď je neoprávněná, neboť uvedený výpovědní důvod je vágní a ničím nepodložený.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že výpověď z nájmu bytu byla zcela oprávněná, výpovědní důvod byl dán. Žalobce žalované neumožnil přístup do předmětného bytu, nepředložil revize spotřebičů, žalovaná si tedy nemohla být jistá, zda žalovaným používané spotřebiče, zejména vafky a sporák, jsou v dobrém stavu a zda jejich používáním nehrozí obyvatelům domu nebezpečí. Z tohoto důvodu žalobci dala výpověď z nájmu bytu.

3. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav:

4. Ze smlouvy uzavřené dne 29. 11. 1992 mezi právní předchůdkyní žalované , jméno FO, jako pronajímatelkou a právní předchůdkyní žalobce , jméno FO, jako nájemkyní soud zjistil následující. Pronajímatelka smlouvou přenechává nájemkyni k užívání byt ve , hodnota, . podlaží domu v , adresa, a nájemkyně a její členové rodiny jsou oprávněni předmětný byt užívat, platit za to měsíční nájemné a hradit služby s nájemném spojené ve výši stanovené ve výpočtovém listu. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Z výpočtového listu soud zjistil, že nájemné bylo sjednáno ve výši 1 988 Kč a zálohy na služby ve výši 191 Kč měsíčně.

5. Z dopisu žalované ze dne 13. 11. 2024 označeného jako Věc: další užívání bytu č. , hodnota, v domě , adresa, – výzva k uzavření nájemní smlouvy platná do 30. 11. 2024 anebo výzva k vyklizení bytu ke dni 16. 12. 2024, zjistil soud následující: Dopis byl adresován žalobci a dle ručně psané poznámky jej žalobce vyzvedl na poště 20. 11. 2024. V dopise žalovaná, prostřednictvím svého právního zástupce, vyzývá žalobce, aby s ní uzavřel novou nájemní smlouvu na dobu určitou (3 roky) k bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , neboť má za to, že postavení žalobce jako nájemce předmětného bytu je sporné. Pokud žalobce odmítne novou nájemní smlouvu podepsat do 30. 11. 2024, má daný dopis považovat za výzvu k vyklizen předmětného bytu s tím, že v opačném případě bude žalovaná nucena vniknout do něho násilím. V dalším odstavci je uvedeno, že pokud žalobce prokáže, že je oprávněným nájemcem předmětného bytu, má daný dopis považovat za výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu žalovaná spatřuje v „bezpečnostním riziku stavu dlouhodobě neudržovaného bytu, kde není možné postavit najisto, zda veškeré spotřebiče jsou bezpečně provozovatelné a zda nemohou ohrozit životy nebo zdraví lidí či nezpůsobit škody na majetku“. Výpovědní doba je tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy výpověď došla druhé straně. Dále dopis obsahuje poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout ve lhůtě 2 měsíců od jejího doručení přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2290 občanského zákoníku. Součástí dopisu je žádost o uzavření nájemní smlouvy 2024. Dopis byl žalovanému zaslán jako obyčejná i doporučená zásilka, dle kopie doručenky doporučené zásilky je žalovaný na adrese svého pobytu neznámý.

6. Z protokolu o trestním oznámení ze dne 25. 11. 2024 soud zjistil, že žalobce podal trestní oznámení na žalovanou z důvodu tísně vyvolané nátlakem na podpis nové nájemní smlouvy a výhrůžkami násilným vystěhováním z bytu, ve kterém žije již od roku 1963.

7. Z oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 25. 4. 2012 a připojeného podacího lístku soud zjistil, že tímto dopisem majitelka domu a bytu , jméno FO, oznamuje žalobci jako nájemci bytu v domě na adrese , adresa, zvýšení nájemného od 1. 8. 2012 na částku 8 113 Kč měsíčně, spolu se zálohami na služby celkově na 8 633 Kč měsíčně.

8. Z výzvy ke zpřístupnění bytu č. , hodnota, adresované žalobci soud zjistil, že žalovaná tímto vyzvala žalobce ke zpřístupnění jím užívaného bytu dne 14. 1. 2025 nebo 15. 1. 2025 za účelem opravy odpadů a vodovodního vedení. Z protokolu o provedení práce ze dne 16. 1. 2024 soud zjistil, že dne 9. 12. 2024 byl žalobce žalovanou vyzván ke zpřístupnění bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, za účelem opravy instalací rozvodů vody, odpadů a elektroinstalace včetně případného prověření bezpečnosti používaných spotřebičů. Žalobce zástupci žalované , jméno FO, a technikovi vstup do bytu 14. 1. 2025 umožnil, ten provedl potřebné práce s tím, že byt je z 95 % opotřebený. Revize spotřebičů elektřiny a plynu nebyly žalobcem předloženy.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem domu na adrese , adresa, je žalovaná.

10. Z úmrtního listu soud zjistil, že matka žalobce paní , jméno FO, zemřela dne , datum, .

11. Z výpisu z Centrální evidence obyvatel soud zjistil, že žalobce má na adrese , adresa, trvalý pobyt od , datum, .

12. Z rozsudku , název soudu, ze dne , datum, č. j. , číslo jednací, soud zjistil, že žalovaná společně s , jméno FO, vyzývaly žalobce k vyklizení bytu dopisem z 28. 12. 2017.

13. Z dalších provedených důkazů (z usnesení , název soudu, ze dne , datum, č.j. , číslo jednací, a , název soudu, ze dne , datum, č.j. , číslo jednací, ) soud žádná pro rozhodnutí ve věci potřebná skutková zjištění neučinil. Provedené důkazy soud hodnotil samostatně i v jejich vzájemné souvislosti, a aniž by měl pochybnosti o jejich pravosti a pravdivosti dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu věci. Žalovaná je jako právní nástupkyně paní , jméno FO, vlastníkem bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, . Uživatelem předmětného bytu byla na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 11. 1992 paní , jméno FO, , od roku 1963 s ní daný byt užíval žalobce jako její syn. Po smrti paní , jméno FO, 17. 6. 2007 byt nepřetržitě užívá žalobce. , jméno FO, s ním jako s nájemcem jednala, což vyplývá i z dopisu ze dne 25. 4. 2012 o jednostranném zvýšení nájemného. Dopisem ze dne 13. 11. 2024 žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností nájemce. Dne 28. 11. 2024 žalobce podal proti výpovědi žalobu na přezkum její oprávněnosti.

14. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

15. Dle § 706 odst. 1 věta prvá zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt.

16. Dle § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

17. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 cit. ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

18. Dle § 2288 odst. 1 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Dle odst. 3 cit. ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

19. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

20. Dle § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

21. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k tomuto závěru. Mezi právní předchůdkyní žalované , jméno FO, jako pronajímatelkou a právní předchůdkyní žalobce , jméno FO, jako nájemkyní byla dne 29. 11. 1992 uzavřena ve smyslu § 685 obč. zák. nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo úplatné užívání bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, (nájemní smlouva). Od roku 1963 v předmětném bytě žije rovněž žalobce - syn , jméno FO, (výpis z centrální evidence obyvatel). , jméno FO, v roce 2007 zemřela, nájem bytu tak ve smyslu § 706 odst. 1 věta prvá obč. zák. přešel na žalobce. Pronájemkyně s žalobcem po celou dobu jako s nájemcem rovněž jednala, což má soud za prokázané dopisem o zvýšení nájemného ze dne 25. 4. 2012 a tím, že žalobce po celou dobu řádně platí nájemné, což ani žalovaná nesporovala. Až do roku 2017, kdy pronájemkyně společně s žalovanou vyzvaly žalobce k vyklizení bytu, nájemní právo žalobce nikdo nezpochybňoval, jak vyplývá z odůvodnění rozsudku , název soudu, ze dne , datum, č. j. , číslo jednací, . I kdyby tedy nájem bytu nepřešel na žalobce ve smyslu § 706 odst. 1 obč. zák., považoval by se žalobce za oprávněného nájemce ve smyslu § 2238 o. z., neboť předmětný byt užívá v dobré víře jako nájemce od roku 2007 do roku 2017, tj. po dobu delší 3 let a jeho dobrá víra trvala ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., tj. k 1. 1. 2014 (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 1236/2015). Žalobkyně netvrdila ani neprokázala, že by nájemní právo žalobce bylo zpochybňováno dříve než v roce 2017.

22. Na základě shora uvedeného tedy soud dospěl k závěru, že žalobce je oprávněným nájemcem bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, ve smyslu § 706 odst. 1 obč. zák., případně § 2238 o. z..

23. Soud se poté zabýval samotnou výpovědí z nájmu bytu danou žalobci žalovanou dopisem ze dne 13. 11. 2024, tedy nejen tím, zda byla podána ve dvouměsíční prekluzivní lhůtě (§ 2290 o. z.), zda byl naplněn ve výpovědi specifikovaný výpovědní důvod, ale i skutečností, zda není výpověď zdánlivá (§ 2291 odst. 3 o. z., např. kvůli neurčitému či nesrozumitelnému vymezení výpovědního důvodu) či absolutně neplatná (§ 2286 odst. 2 o. z., např. kvůli absenci písemné formy, výpovědního důvodu nebo poučení domáhat se soudního přezkumu) nebo není ve zjevném rozporu s dobrými mravy (§ 580 o. z.).

24. Žaloba byla podána u soudu dne 28. 11. 2024, tedy v prekluzivní dvouměsíční lhůtě, neboť výpověď byla žalobci doručena dle jeho tvrzení 20. 11. 2024. Výpověď z nájmu bytu byla učiněna písemně, byla doručena žalobci a obsahuje všechny formální náležitosti ve smyslu § 2286 o. z. (označení bytu, uvedení výpovědního důvodu a poučení o možnosti domáhat se přezkumu její oprávněnosti u soudu). Žaloba tedy byla podána včas a výpověď z nájmu bytu splňuje po formální stránce všechny náležitosti požadované zákonem.

25. Soud se následně zabýval samotným vymezením výpovědního důvodu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a), odst. 3 o. z. - hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu spočívající v „bezpečnostním riziku stavu dlouhodobě neudržovaného bytu, kde není možné postavit najisto, zda veškeré spotřebiče jsou bezpečně provozovatelné a zda nemohou ohrozit životy nebo zdraví lidí či nezpůsobit škody na majetku“. Po jeho posouzení dospěl soud k závěru, že takto specifikovaný výpovědní důvod je zcela obecný a pouze v teoretické úrovni, kdy sama žalovaná uvádí, že není možné postavit na jisto, zda něco hrozí či nikoli, z čeho tato hrozba konkrétně vyplývá a jakou konkrétní povinnost a kdy žalobce porušil.

26. Soud tedy žalobě vyhověl s tím, že ačkoli žalobce žaloval na určení neplatnosti, je zřejmé, že se domáhal určení neoprávněnosti ve smyslu § 2290 o. z.. S ohledem na ustálenou judikaturu tak soud určil, že výpověď z nájmu bytu daná dopisem z 13. 11. 2024 je neoprávněná z důvodu nicotnosti dle § 553 odst. 1 o. z. spočívají v nedostatečném skutkovém vymezení výpovědního důvodu tak, aby byl zcela určitý a nezaměnitelný s jiným skutkem, aby se k němu mohl žalobce v rámci své obrany kvalifikovaně vyjádřit a soud se jeho naplněním zabývat. Skutkovým vymezením výpovědního důvodu jsou vázáni jak subjekty nájemního vztahu, tak i soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. V rámci řízení není možné vymezení výpovědního důvodu doplňovat či měnit a blíže konkretizovat. (srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, sp. zn. 26 Cdo 4134/2018, 26 Cdo 937/2021)

27. S ohledem na shora uvedené tedy soud nemohl přihlížet k tvrzení žalované, že výpověď byla dána z důvodu neumožnění vstupu do předmětného bytu ze strany žalobce, neboť i kdyby tomu tak skutečně bylo, což z ničeho nevyplývá, tento výpovědní důvod ve výpovědi uveden nebyl (a to konkrétně, tedy kdy byl žalobce požádán o vstup do bytu a za jakým účelem apod.), není tedy možné se jím zabývat a přihlížet k němu. Navíc z doložených listin, které se však týkají období po výpovědi z nájmu bytu, vyplývá, že žalobce žalované vstup do bytu umožnil. Stejně tak nedůvodnou považuje soud námitku žalované, že žalobce nepředložil žalované revize plynových spotřebičů, když je povinností žalované jako vlastníka bytu revize plynu v nemovitosti zajišťovat, a tedy získat k tomu potřebné listiny od revizního technika. Požadovat po žalobci revize všech spotřebičů v bytě je neoprávněný požadavek ze strany žalované.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 5 900 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů řízení ve výši 900 Kč uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za každý z realizovaných úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (žaloba, písemné podání ze dne 19. 3. 2025 a účast na jednání soudu dne 24. 3. 2025).