4 C 36/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Veronikou Čechovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o 101 700 Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky 101 700 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 101 700 Kč od 3. 9. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 28 150 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobci se domáhali po žalované zaplacení 101 700 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající byla dne 10. 6. 2024 uzavřena rezervační smlouva, na základě které složili do advokátní úschovy rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč. V rezervační smlouvě se strany zavázaly, že do 31. 7. 2024 uzavřenou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva žalované k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, u Kat. úřadu pro , Anonymizováno, , Kat. pracoviště , Anonymizováno, . Protože žalovaná porušila svůj závazek po dobu rezervační lhůty nenabízet Pozemek jiným zájemcům a neupozornila žalobce na skutečnost, že pozemek není možné do února 2027 napojit na obecní vodovod, porušila podstatným způsobem rezervační smlouvu, žalobci od smlouvy dne 25. 7. 2024 odstoupili a vzniklo jim právo na vrácení rezervačního poplatku. Rezervační poplatek byl však v podobě smluvní pokuty z advokátní úschovy nesprávně vyplacen žalované, ačkoli ke zmaření uzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalované a nikoli na straně žalobců. Po žalované ho tedy žádají z titulu bezdůvodného obohacení.

2. Žalovaná nesporovala uzavření a obsah rezervační smlouvy ani odstoupení od smlouvy ze strany žalobců. Má však za to, že z její strany nedošlo k porušení rezervační smlouvy, odstoupení od smlouvy ze strany žalobců tak není podloženo zákonnými důvody a je neplatné. Marným uplynutím rezervační lhůty jí tak vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku.

3. Z provedeného dokazován učinil soud tato skutková zjištění:

4. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 10. 6. 2024 mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající zjistil soud následující: Kupující ve smlouvě prohlásili, že chtějí od žalované koupit pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , Anonymizováno, u Kat. úřadu pro , Anonymizováno, , Kat. pracoviště , Anonymizováno, (dále jen „Pozemek“) za cenu 3 390 000 Kč (čl. I.1.). Prodávající prohlásila, že Pozemek rezervuje po dobu rezervační lhůty pro kupující, což znamená, že v rezervační lhůtě uzavře s kupujícími kupní smlouvu na Pozemek. Kupující jsou povinni nejdéle do konce rezervační lhůty, tj. do 31. 7. 2024, vyzvat písemně prodávající k uzavření kupní smlouvy a uzavřít s ní kupní smlouvu (čl. III.). Kupující složili do advokátní úschovy rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč, který měl být započten na kupní cenu. Smluvní strany se dohodly, že nedojde-li v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávající, vyplatí schovatel rezervační poplatek zpět kupujícím. Nedojde-li v rezervační lhůtě k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujících, vyplatí schovatel rezervační poplatek prodávající jako smluvní pokutu (čl. IV., čl. V.). V čl. VI. smlouvy kupující prohlašují, že se ke dni podpisu smlouvy seznámili jak s právním, tak faktickým stavem Pozemku, jakož i s přístupem k němu a že měli dostatek možností a času si Pozemek před uzavřením smlouvy řádně prohlédnout a dále prohlašují, že si nevymínili žádnou zvláštní úpravu či vlastnost Pozemku. Smlouva neobsahuje žádné ustanovení ohledně existence obecního vodovodu a možností realizace přípojky. Pouze upozorňuje, že pod povrchem pozemku je veden jiný vodovod a na povrchu pozemku se nachází elektrické vedení včetně sloupů. (čl. I.2)

5. Z listiny „Odstoupení od rezervační smlouvy“ podepsané žalobci a datované 21. 4. 2024 (dle shodného tvrzení účastníků se jedná o omyl a správné datum je 21. 7. 2024) zjistil soud následující: žalobci tímto odstupují od rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 10. 6. 2024 a ve smyslu § 2005 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. a požadují vrácení rezervačního poplatku ve výši 101 700 Kč a úhradu účelně vynaložených nákladů. Od smlouvy odstupují z těchto důvodůa) hrubé porušení rezervační smlouvy ze strany prodávající a realitního zprostředkovatele, kdy se prodávající dle části V. bodu 2 rezervační smlouvy zavazuje vzdát příležitosti uzavřít kupní smlouvu s jinou osobou, avšak během trvání doby rezervační smlouvy předmětný Pozemek nabízí veřejně na inzertních serverech určených pro prodej nemovitostí,b) úmyslného opomenutí a nesdělení reálné a faktické podstaty Pozemku ze strany prodávající a realitního zprostředkovatele, kdy tyto strany žalobce ujistily, že parcelu Pozemku je možné připojit k obecnímu vodovodu a užít jej tak ke stavbě, ačkoliv dle sdělení pracovníka , Anonymizováno, kvůli 5leté záruční lhůtě na nově zhotovený asfaltový povrch silnice č. , hodnota, v , Anonymizováno, (ve které je položen vodovodní řad) nelze realizovat vodovodní přípojku pro Pozemek až do března 2027, což představuje zjištění skryté vady, kterou prodávající a realitní zprostředkovatel vědět měli a mohli, čímž se povaha stavebního pozemku určeného k okamžité stavbě mění na stavební pozemek s možností stavby do budoucna, přičemž tato skutečnost nebyla zvýrazněna ani v inzerátu, ani při prohlídce Pozemku či v rezervační smlouvě jako skrytá vada a strana prodávající i realitní zprostředkovatel sdělili svůj úmysl neuvést parcelu pozemku do stavu odpovídajícího inzerované jakosti a odmítli snížit přiměřeným způsobem kupní cenu nemovitosti.

6. Z e-mailové korespondence mezi účastníky a schovatelem , jméno FO, zjistil soud následující: Dne 30. 7. 2024 sděluje , jméno FO, účastníkům, že končí rezervační lhůta stanovená v rezervační smlouvě ze dne 10. 6. 2024 a proto žádá o sdělení, zda dojde k uzavření kupní smlouvy mezi účastníky, neboť v opačném případě bude v souladu s odstoupením od smlouvy ze strany žalobců postupovat tak, že rezervační poplatek vyplatí žalované. Na to reaguje žalobce tak, že žádá o vrácení rezervačního poplatku žalobcům, neboť k odstoupení od smlouvy došlo z důvodu porušení smlouvy žalovanou. E-mailem z 30. 7. 2024 žalovaná sděluje , jméno FO, a rovněž žalobcům, že je připravena kupní smlouvu uzavřít. Na to , jméno FO, reaguje dne 5. 8. 2024 tak, že není oprávněn posuzovat platnost odstoupení od smlouvy, ale pouze to, zda byla nebo nebyla kupní smlouva uzavřena a jaká ze stran ji neuzavřela.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec a kat. úz. , adresa, , LV č. , hodnota, soud zjistil, že výlučným vlastníkem Pozemku je žalovaná.

8. Z vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , zástupce mikroregionu , Anonymizováno, ze dne 19. 7. 2024 soud zjistil, že na dotaz žalobce je tímto dopisem potvrzováno, že bude možné po uplynutí 5leté záruční lhůty na nově zhotovený asfaltový povrch silnice č. , hodnota, v , Anonymizováno, (ve které je položen vodovodní řad) realizovat vodovodní přípojku pro Pozemek. Realizovat vodovodní přípojku bude možné i z kapacitních důvodů v případě, že bude sloužit pro zásobování nemovitosti pro bydlení (rodinný dům pro cca 4 osoby). Záruční lhůta běží do 3/2027.

9. Z inzerátů na prodej Pozemku zjistil soud následující: Dne 18. 7. 2024 byl zveřejněn inzerát na stránkách , Anonymizováno, , ve kterém je mj. uvedeno, že se jedná o stavební parcelu a „inženýrské sítě jsou na hranici pozemku“. Dne 20. 7. 2024 byl zveřejněn inzerát na , Anonymizováno, , ve kterém je mj. uvedeno, že se jedná o stavební pozemek, na kterém je možné postavit rodinný dům o 2 nadzemních podlaží, „inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, voda: vlastní zdroj“.

10. Z e-mailu žalobce ze dne 10. 7. 2024 soud zjistil, že tímto žalobce sděluje žalované, že v současné době jedná s bankovními společnostmi a vše je na dobré cestě a žádá o možnost spojení přímo s žalovanou, neboť pan , jméno FO, s žalobci od podpisu rezervační smlouvy prakticky nekomunikuje a slibovanou pomoc neposkytuje.

11. Z e-mailu žalované ze dne 25. 7. 2024 soud zjistil, že tímto žalovaná reaguje na odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 10. 6. 2024 s tím, že potvrzuje žalobcům, že je i nadále připravena kupní smlouvu s nimi uzavřít. Inzerát zveřejnila preventivně z toho důvodu, že žalobci na osobní schůzce dne 18. 7. 2024 vyjádřil záměr kupní smlouvu neuzavřít a ona peníze za prodej Pozemku potřebuje za účelem uhrazení kupní ceny za vlastní bydlení. Dále uvádí, že s důvody odstoupení od smlouvy nesouhlasí, neboť ona ji žádným způsobem neporušila, žalobci Pozemek viděli a žádné zvláštní vlastnosti si nevymínili. Naopak na základě jejich požadavku jim poskytla slevu 200 000 Kč a delší rezervační lhůtu o 1 měsíc. To, že je Pozemek nezasíťovaný, bylo žalobcům známo a vyplývá to i z jeho ceny, která je o 1,5 mil nižší než je v dané lokalitě u zasíťovaných pozemků.

12. Z výpisu z bankovního účtu soud zjistil, že dne 9. 8. 2024 schovatel poukázal rezervační poplatek na bankovní účet žalované.

13. Z dopisu ze dne 22. 8. 2024 a potvrzení o zásilce soud zjistil, že tímto dopisem žalobci vyzvali žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 101 700 Kč představující rezervační poplatek dle smlouvy z 10. 6. 2024. Dále je zde zopakován obsah dopisu obsahující odstoupení od rezervační smlouvy.

14. Z dopisu žalované ze dne 15. 8. 2024, adresovaného oběma žalobcům, soud zjistil, že těmito dopisy žalovaná uplatňuje u žalobců právo na smluvní pokutu dle čl. V.1 rezervační smlouvy ze dne 10. 6. 2024 a tuto svoji pohledávku započítává vůči pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku.

15. Další navrhované důkazy – výslechy účastníků, realitního zprostředkovatele a původní znění inzerátu soud zamítl pro nadbytečnost, neboť dospěl k závěru, že s ohledem na skutková tvrzení žalobců a právní názor soudu nemohou mít vliv na skutkové a právní posouzení věci a samotné rozhodnutí soudu.

16. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

17. Dle § 1721 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.

18. Dle § 1723 odst. 1 o. z. závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá.

19. Dle § 1724 odst. 1 o. z. smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

20. Dle § 1746 odst. 1, 2 o. z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

21. Dle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

22. Dle § 1788 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

23. Dle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

24. Dle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

25. Dle 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

26. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

27. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

28. Po zhodnocení shora uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti, aniž by měl soud pochybnosti o jejich pravosti a pravdivosti, a po jejich právním posouzení, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém a právním stavu věci. Mezi účastníky byla dne 10. 6. 2024 platně uzavřena ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z. rezervační smlouva, jejíž součástí byla smlouva o smlouvě budoucí kupní na Pozemek ve smyslu § 1785 a násl. o. z. Ve smlouvě se strany zavázaly, že do konce rezervační lhůty, tj. do 31. 7. 2024 uzavřou kupní smlouvu na Pozemek za kupní cenu 3 390 000 Kč. Zároveň bylo ujednáno, že žalobci jako kupující složí do advokátní úschovy rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč. S tímto rezervačním poplatkem mělo být naloženo tak, že v případě uzavření kupní smlouvy bude započten na kupní cenu. V případě neuzavření kupní smlouvy do uplynutí rezervační lhůty, měl být rezervační poplatek buď vrácen žalobcům, nebyla-li kupní smlouva uzavřena z důvodu na straně žalované, nebo vyplacen žalované v podobě smluvní pokuty sjednané v souladu s § 2048 o. z., nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů na straně žalobců. V rezervační smlouvě žalobci výslovně prohlásili, že se řádně seznámili s faktickým i právním stavem Pozemku a nevymínili si žádné jeho zvláštní vlastnosti. O možnosti připojení na obecní vodovod smlouva žádná ujednání či prohlášení neobsahovala. V průběhu rezervační lhůty žalobci zjistili od zástupce obce , Anonymizováno, , že ačkoli je Pozemek možné užít k výstavbě rodinného domu a jeho napojení na obecní vodovod, z důvodu záruční doby na nový asfaltový povrch silnice, ve které se vodovodní řad nachází, obec , Anonymizováno, vybudování přípojky neumožní do března 2027. V průběhu rezervační lhůty (18. a 20. 7. 2024) žalovaná nově zveřejnila inzeráty na prodej Pozemku, přičemž Pozemek je v obou případech inzerován jako stavební s tím, že inženýrské sítě jsou na jeho hranici. V jednom inzerátu je uvedeno „zdroj vody vlastní“. Na základě těchto informací žalobci dopisem ze dne 21. 7. 2024 odstoupili od rezervační smlouvy ve smyslu § 2002 o. z. z důvodu podstatného porušení rezervační smlouvy žalovanou, které spatřovali v tom, že i nadále inzerovala Pozemek k prodeji a že žalobce neinformovala o tom, že pozemek není možné napojit na obecní vodovod do března 2027 a tedy užít ke stavbě domu, což představuje skrytou vadu Pozemku, o které žalovaná musela a měla vědět a úmyslně na ni žalobce neupozornila. Žalovaná s tímto nesouhlasila a opakovaně sdělovala žalobcům, že je připravena s nimi kupní smlouvu uzavřít. Protože mezi účastníky nedošlo k uzavření kupní smlouvy, a naopak žalobci od rezervační smlouvy odstoupili, vyplatil schovatel dne 9. 8. 2024 v souladu s čl. IV.2 a čl. V. smlouvy rezervační poplatek žalované. Žalovaná si jej započetla na nárok na smluvní pokutu dle čl. V. smlouvy dopisy ze dne 15. 8. 2024.

29. Shora popsaný skutkový stav nebyl mezi účastníky sporný. Sporná byla skutečnost, zda důvody odstoupení od rezervační smlouvy tvrzené žalobci představují podstatné porušení smlouvy a zakládají tedy žalobcům právo na odstoupení od smlouvy ve smyslu § 2002 o. z. a tedy právo na vrácení rezervačního poplatku ve smyslu čl. IV.1 rezervační smlouvy či nikoli.

30. Žalobci odstoupili od rezervační smlouvy ze dvou důvodů. Prvním důvodem byla skutečnost, že žalovaná porušila svůj závazek dle čl. III.1. rezervační smlouvy rezervovat Pozemek žalobcům tím, že před uplynutím rezervační lhůty Pozemek i nadále inzerovala a nabízela k prodeji. Druhým důvodem byla skutečnost, že neoznámila žalobcům skryté vady Pozemku spočívající v nemožnosti okamžitého napojení Pozemku na obecní vodovod, a tedy jeho užití ke stavebním účelům.

31. Co se týče prvního důvodu, dospěl soud k závěru, že nabízením Pozemku k prodeji i v průběhu rezervační lhůty žalovaná žádná smluvní ustanovení neporušila, neboť žalovaná se ve smlouvě nezavázala k tomu, že nebude Pozemek nabízet, ale pouze k tomu, že kupní smlouvu uzavře s žalobci jako kupujícími (čl. III. smlouvy). Navíc z e-mailové korespondence má soud za prokázané, že žalovaná žalobcům opakovaně sdělovala, že je připravena s nimi kupní smlouvu uzavřít.

32. Následně se soud zabýval druhým důvodem pro odstoupení od smlouvy tak, jak byl skutkově vymezen žalobci, a rovněž u něho dospěl k závěru, že nepředstavuje podstatné porušení rezervační smlouvy ze strany žalované zakládající právo žalobců od smlouvy odstoupit ve smyslu § 2002 o. z. Samotná rezervační smlouva neobsahuje žádná prohlášení účastníků týkající se možnosti napojení Pozemku na obecní vodovod ani speciální vymíněnou vlastnost Pozemku ze strany žalobců spočívající v „okamžité napojitelnosti na obecní vodovod“. Jak ze skutkových tvrzení samotných žalobců, tak z doložených inzerátů (jediným sporným bodem bylo, zda jeden z původních inzerátů obsahoval větu „zdroj vody vlastní“) vyplývá, že žalovaná ani její realitní makléř žalobcům netvrdili, kdy a jakým způsobem je možné Pozemek na obecní vodovod napojit, pouze prohlašovali, že „inženýrské sítě včetně vodovodu jsou na hranici pozemku, případně přivedeny u silnice“ (naposledy vyjádření žalobců ze dne 7. 5. 2025 či při jednání soudu dne 12. 5. 2025). Toto prohlášení samo o sobě nezakládá odpovědnost žalované za technické podmínky napojení, ale pouze za to, že sítě jsou dostupné u hranice pozemku, případně u silnice. Toto tvrzení je však pravdivé, neboť jak vyplývá i z vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 19. 7. 2024, vodovodní řad je veden u Pozemku pod povrchem silnice a Pozemek včetně budoucí stavby (rod. domu) je možné na vodovodní řad připojit. Ze strany žalované nebyla poskytována žádná záruka na okamžitou realizaci přípojky nebo na absenci technických či správních podmínek ze strany příslušných úřadů a správců sítí. Možnost připojení na vodovodní řad je vždy podmíněna souhlasem správce (vlastníka) komunikace a splněním jeho podmínek (někdy je umožněno napojení běžným způsobem rozkopáním povrchu komunikace, jindy je umožněno pouze protlakem či pouze po uzavření jiné dohody či po určitou dobu žádným způsobem). Technické omezení ze strany příslušných subjektů jsou běžná a nelze je považovat za skrytou vadu pozemku či za porušení povinností prodávajícího. Pokud bylo pro žalobce jako kupující podstatné, aby zde byla možnost okamžitého připojení Pozemku, resp. stavby na něm, na vodovodní řad, měli si v rámci zásady obezřetnosti, tedy obecné zásady prevence, tyto technické podmínky zjistit ještě před podpisem rezervační smlouvy či tuto zvláštní vlastnost Pozemku ve smlouvě výslovně vymínit. Skutečnost, že tak neučinili, nelze klást k tíži žalované jako prodávající, neboť po ní nelze objektivně žádat, aby tyto podmínky zjišťovala předem, pokud je ve smlouvě či inzerátu výslovně negarantovala (podmínky se mohou v průběhu času a okolností či stavebních požadavků kupujících měnit či záviset na konkrétní dohodě mezi obcí a stavitelem/vlastníkem pozemku). Naopak sami žalobci v rezervační smlouvě výslovně prohlásili, že se se stavem Pozemku seznámili a žádné zvláštní vlastnosti si nevymínili, což v podstatě znamená, že si jsou vědomi běžných komplikací a rizik spojených se stavbou, která je závislá na povolení od příslušných úřadů a může být tedy spojena s technickými požadavky či časovou prodlevou.

33. Při jednání soudu pak žalobci uvedli, že očekávali, že s připojením na obecní vodovod nebude problém, když jsou připojeny okolní pozemky, před podpisem smlouvy si však tyto skutečnosti sami neověřovali, ačkoli to pro ně bylo významné a jak sami tvrdí, v případě nemožnosti okamžitého napojení na obecní vodovod by o Pozemek neměli zájem. V daném případě však žalovaná žádnou svou povinnost z rezervační smlouvy neporušila, žalobcům okamžitou připojitelnost na obecní vodovod negarantovala, její prohlášení o existenci inženýrských sítí na hranici Pozemku a možnosti užití Pozemku jako stavebního jsou pravdivá. Danou situaci tedy není možné posoudit po právní stránce jako skryté vady Pozemku a porušení povinností ze strany žalované, ale pouze za jakési zklamání žalobců z faktického stavu Pozemku, který si řádně před podpisem smlouvy nezjišťovali, ačkoli to pro ně bylo podstatné.

34. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že ani jeden skutkový stav tvrzený žalobci („nabízení Pozemku k prodeji“ a „nemožnost okamžitého napojení pozemku na obecní vodovod“) nepředstavuje podstatné porušení rezervační smlouvy ze strany žalované a tedy zákonný důvod pro odstoupení od smlouvy ve smyslu § 2001 a § 2002 o. z. Odstoupení od smlouvy je tak neplatné a nemá žádné právní účinky ve smyslu § 580 odst. 1 o. z.. Marným uplynutím rezervační lhůty, během které žalobci měli povinnost vyzvat žalovanou k uzavření kupní smlouvy, tak došlo k naplnění smluvních ujednání čl. IV.2 a čl. V. rezervační smlouvy a žalované vzniklo právo vůči žalobcům na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Rezervační poplatek ve výši 101 700 Kč jí tedy byl schovatelem vyplacen po právu.

35. Soud tedy žalobu v plném rozsahu zamítl, neboť na straně žalované vůči žalobcům nedošlo k bezdůvodnému obohacení ve smyslu § 2991 o. z., když vyplacení rezervačního poplatku představuje plnění po právu – smluvní pokutu ujednanou v čl. V. rezervační smlouvy v souladu s § 2048 o. z..

36. Skutkový stav tvrzený žalobci spočívající v druhém důvodu pro odstoupení od smlouvy nepředstavuje ani podstatnou změnu okolností ve smyslu § 1788 odst. 2 o. z., která by způsobila zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, neboť těmito okolnostmi mohou být pouze okolnosti mimořádné, které není možné rozumně předvídat a jsou vůči jedné ze smluvních stran hrubě nespravedlivé. Ani jeden z těchto předpokladů však technické požadavky spojené s realizací vodovodní přípojky nesplňují, neboť přístup obce neumožňující zásah do nově zhotoveného povrchu komunikace je v České republice poměrně běžnou záležitostí a záleží vždy na konkrétní obci, zda se s majiteli pozemků nějakým způsobem dohodne (např. umožní napojení protlakem pod komunikací) či nikoli.

37. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 28 150 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 101 700 Kč sestávající z částky 5 180 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, odpor, vyjádření z 8. 5. 2025, účast na jednání soudu přesahující dvě hodiny dne 12. 5. 2025 – 2 úkony) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t..