5 C 20/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Nikol Salákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o určení výše nájemného

I. Žaloba, aby soud určil, že žalovaný je povinen s účinností od 18. 1. 2022 platit žalobkyni nájemné za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parcelní [číslo] nacházejícího se v katastrálním území Žižkov, obec Praha, v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na adrese [adresa], [PSČ] [obec a číslo], v měsíční výši 8 153 Kč, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vydání soudního rozhodnutí, kterým by soud určil, že žalovaný je povinen s účinností od 18. 1. 2022 platit žalobkyni nájemné v měsíční výši 8 153 Kč za užívání bytu blíže specifikovaného shora ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že žalovaný byt užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 1992, přičemž od května roku 2018 je povinen za užívání bytu hradit žalobkyni nájemné v měsíční výši 6 803 Kč. Povinnost hradit nájemné v této výši vznikla žalovanému poté, co dne 3. 4. 2018 akceptoval svým dopisem návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 30. 1. 2018. Tuto skutečnost obě strany ještě stvrdily následně dne 23. 4. 2018 svými podpisy na evidenčním listu. Dne 24. 8. 2021 adresovala žalobkyně žalovanému další návrh na zvýšení nájemného, ve kterém navrhla novou výši nájemného v částce 8 153 Kč měsíčně. Žalovaný, kterému byl návrh žalobkyně doručen dne 27. 8. 2021, novou výši nájemného neakceptoval. Žalobkyně závěrem své žaloby uvedla, že byly splněny všechny zákonné podmínky pro zvýšení nájemného za užívání bytu k návrhu žalobkyně ze dne 24. 8. 2021.

2. Žalovaný nárok vůči němu žalobou uplatněný neuznal. Na svoji obranu uvedl, že veškerá korespondence proběhnuvší mezi účastníky před podáním žaloby je dostatečně vypovídající, pročež ji ke svému vyjádření připojuje, jakožto i fotografie zachycující čtvero vytopení předmětného bytu.

3. Soud žalobkyni usnesením č. j. 5 C 20/2022-19 ze dne 9. 3. 2022 vyzval, aby doplnila svá tvrzení obsažená v žalobě a označila důkazy k těmto tvrzením o skutečnosti, že navrhla žalovanému v písemné formě zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Žalobkyně k výzvě soudu sdělila, že si výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě ověřila před odesláním návrhu žalovanému porovnáním výsledné částky nájemného s výší nájemného v jiných bytech odpovídajícího stavu a charakteristiky s předmětným bytem, které byly žalobkyni známy. Dále uvedla, že není nezbytnou náležitostí návrhu na zvýšení nájemného připojování podkladů k určení výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě k textu návrhu. Je tak přesvědčena, že jí učiněný návrh vůči žalovanému splňuje všechny zákonem vyžadované náležitosti. K prokázání výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase ve vztahu k bytu, a tedy i k prokázání důvodnosti navrhovaného zvýšení nájemného, navrhla ustanovení soudního znalce za účelem vypracování znaleckého posudku.

4. Ze shodných tvrzení účastníků, která mezi nimi nebyla sporná, vzal soud za svá skutková zjištění, že žalovaný užívá předmětný byt vlastněný žalobkyní na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 1992. Výše současného nájmu bytu činí 6 803 Kč a v této výši je žalovaným nájemné hrazeno od května roku 2018, kdy akceptoval návrh žalobkyně na zvýšení nájemného.

5. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:

6. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 1992 soud zjistil, že předmětná nájemní smlouva neobsahuje ujednání o zvyšování nájemného, a současně zvyšování nájemného nevylučuje.

7. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 30. 1. 2018, ze souhlasu se zvýšením nájemného ze dne 3. 4. 2018 a z evidenčního listu podepsaného žalovaným dne 23. 4. 2018 soud zjistil, že žalovaný byl povinen počínaje květnem roku 2018 hradit nájemné za užívání bytu ve výši 6 803 Kč měsíčně, a to poté, co akceptoval návrh žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 30. 1. 2018.

8. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne 24. 8. 2021 včetně dodejky soud zjistil, že žalobkyně navrhla žalovanému v písemné formě zvýšení nájemného na částku 8 153 Kč splatnou měsíčně, počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne 27. 8. 2021.

9. O pravosti a pravdivosti shora uvedených provedených důkazů soud neměl důvod pochybovat, když ty si vzájemně neodporují a spolu se shodnými tvrzeními účastníků vytvářejí propojený celek událostí. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Další důkazní návrhy účastníci neměli, vyjma vzájemné korespondence předcházející podání žaloby, kterou ke svému vyjádření připojil žalovaný a návrhu žalobkyně na zadání znaleckého posudku za účelem stanovení obvyklého nájemného v daném místě a čase. Tyto soud k důkazu pro nadbytečnost neprovedl, neboť skutečnosti z nich zjištěné by s ohledem na dosud provedené důkazy nemohly nijak vyvrátit soudem zjištěný skutkový stav.

10. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:

11. Žalovaný je na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 1992 nájemcem bytu, jehož vlastníkem je žalobkyně. Předmětnou nájemní smlouvou ani jiným právním jednáním účastníků nebylo mezi nimi ujednáno zvyšování nájemného za užívání bytu a současně mezi nimi nebyl sjednán ani zákaz nájemné za užívání bytu zvyšovat. Počínaje měsícem květnem roku 2018 je žalovaný povinen za užívání bytu hradit žalobkyni nájemné ve výši 6 803 Kč měsíčně. Nájemné v této výši bylo mezi účastníky sjednáno k návrhu žalobkyně na zvýšení nájemného ze dne 30. 1. 2018, se kterým žalovaný dne 3. 4. 2018 vyslovil souhlas. Aniž by bylo v mezidobí nájemné za užívání bytu zvyšováno, adresovala žalobkyně další písemný návrh na zvýšení nájemného žalovanému dne 24. 8. 2021, který mu byl doručen dne 27. 8. 2021. Novou výši nájemného navrhla žalobkyně stanovit na částku 8 153 Kč měsíčně, jenž představuje navýšení stávajícího nájemného o 19,84 %, a to s počátkem placení od třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Žalovaný souhlas s návrhem na zvýšení nájemného ve stanovené lhůtě do 27. 10. 2021 nevyslovil a nájemné v nově navrhované výši 8 153 Kč od měsíce listopadu 2021 nehradí.

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

13. Podle § 3074 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

14. Podle § 2249 odst. 1 OZ, Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

15. Podle § 2249 odst. 2 OZ, prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

16. Podle § 2249 odst. 3 OZ, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

17. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

18. Soud postupoval v souladu s přechodným ustanovením § 3074 odst. 1 věty první OZ a žalobou uplatnění nárok posuzoval podle § 2249 odst. 1 OZ, který upravuje podmínky jednostranného zvyšování nájmu. Předpokladem pro účinné jednostranné zvýšení nájemného je: -) absence ujednání stran o zvyšování nájmu, -) absence ujednání stran o vyloučení zvyšování nájemného, -) písemný návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, -) navržená výše nájemného nepřesahuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, -) navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nepřesahuje 20 %, -) návrh na zvýšení nájemného obsahuje novou výši nájemného, -) uplynutí lhůty 12 měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, -) písemný souhlas nájemce. Není-li písemný souhlas nájemce dán, má pronajímatel právo se za splnění časového omezení uvedeného v § 2249 odst. 3 OZ domáhat určení výše nájemného soudem.

19. Žalobkyně by musela, aby se s úspěchem mohla domáhat svého práva na určení výše nájemného žalobou, prokázat, že návrh na zvýšení nájemného, který dne 24. 8. 2021 adresovala žalovanému, splňoval veškeré náležitosti požadované zákonem, neboť v případě, kdy návrh na zvýšení nájemného stanovené náležitosti neobsahuje a splnění zákonných podmínek není řádně doloženo, jedná se o návrh na zvýšení nájemného, k němuž se podle § 2249 odst. 1 věty poslední OZ nepřihlíží.

20. V daném případě soud dospěl k závěru, že návrh žalobkyně na zvýšení nájemného adresovaný žalovanému dne 24. 8. 2021 veškeré náležitosti předvídané § 2249 odst. 1 OZ neobsahoval, neboť z něj nebylo možné ověřit, zda navržená nová výše nájemného nepřevyšuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, přičemž splnění této podmínky, stejně jako všech ostatních, mělo být osvědčeno již směrem k žalovanému. K naplnění konkrétně této podmínky mohla žalobkyně v souladu s § 2249 odst. 2 OZ využít § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., tedy pořídit si posudek znalce nebo výši nájemného porovnat s výší alespoň tří srovnatelných nájemných. Žalobkyně pouze tvrdila, že si před odesláním návrhu na zvýšení nájemného ověřila splnění této podmínky porovnáním navržené výše nájemného s výší nájemného v jiných bytech odpovídajícího stavu a charakteristiky, k těmto tvrzením však žádného důkazu nepředložila ani neoznačila.

21. Námitka žalobkyně, že připojování podkladů k určení výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě k textu návrhu na zvýšení nájemného není nezbytnou náležitostí návrhu, nemůže být v dané věci úspěšná. V samotném § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. je užito ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě terminologie prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Žalobkyně tuto svoji povinnost nesplnila, když, jak shora uvedeno, nijak v návrhu na zvýšení nájemného nedoložila (neosvědčila) právě splnění této podmínky spočívající v navržení nájemného ve výši prokazatelně nepřesahující výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

22. Uvedené závěry soudu jsou srovnatelné s 2. vydáním Komentáře k Občanskému zákoníku od Petrova, Výtiska, Berana a kolektivu (srov. Petrov, Výtisk, Beran a kolektiv, Občanský zákoník, Komentář, 2. Vydání, 2019, C.H.Beck, str. 2430, bod 3 a 4).

23. Soud je toho názoru, že se v daném případě jedná o návrh na zvýšení nájemného, k němuž se podle § 2249 odst. 1 věty poslední OZ nepřihlíží. Jde tak návrh zatížený nicotností, ke které soud přihlíží ze své úřední povinnosti, a proto žalobu o určení výše nájemného zamítl.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ OSŘ“) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 600 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů řízení podle § 151 odst. 3 OSŘ za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., podle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 OSŘ a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 600 Kč, představující 300 Kč za každý ze dvou úkonů podle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření k žalobě, účast na jednání u soudu dne 21. 4. 2022).

25. O třídenní lhůtě ke splnění povinnosti bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 OSŘ.