5 C 209/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Bc. Nikol Salákovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o určení neplatnosti kupní smlouvy

I. Žaloba, aby soud určil, že kupní smlouva, jež měla být uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou dne , datum, a jejímž předmětem měl být prodej a koupě jednotky č. , Anonymizováno, , způsob využití: byt, vymezené v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – bytový dům, v pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , s podílem na společných částech nemovitosti ve výši , Anonymizováno, , a spoluvlastnického podílu o velikosti id. , Anonymizováno, na jednotce č. , Anonymizováno, , způsob využití: garáž, vymezené v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – bytový dům, v pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, a č. , hodnota, vedených , Anonymizováno, , pro k. ú. , adresa, , část obce , adresa, , obec , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, , kterou měla žalované prodat bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , vymezenou v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , s podílem na společných částech ve výši , Anonymizováno, a spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, na garážové jednotce č. , Anonymizováno, , shodně vymezené v pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , to vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Uvedla, že sama se stala výlučnou vlastnící nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Nemovitosti pronajímala třetím osobám, přičemž dne , datum, zjistila, že vlastníkem nemovitostí je v katastru nemovitostí veden , tituly před jménem, , jméno FO, . Po bližším pátrání zjistila, že měla dne , datum, podepsat s žalovanou kupní smlouvu, kterou měla nemovitosti prodat žalované za kupní cenu , částka, a současně měla dne , datum, podepsat návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že žalobkyně ani jednu z listin nikdy vlastnoručně nepodepsala, představuje dotčená kupní smlouva absolutně neplatné právní jednání. Žalobkyně se v době podpisu kupní smlouvy nenacházela na území České republiky, nebyla nikdy vyrozuměna o běžícím vkladovém řízení ani neobdržela od žalované žádné peněžní prostředky. Následně měla žalovaná prodat na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu , částka, nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl ke dni , datum, zapsán do katastru nemovitostí jako jejich vlastník. Žalovaná nemohla být ke dni podpisu kupní smlouvy s žalobkyní v dobré víře, když si byla na základě sdělení referentky bytové evidence paní , jméno FO, vědoma, že se žalobkyně nachází v zahraničí a žádný prodej nemovitostí neřeší. Dobré víře žalované nesvědčí ani skutečnost, že měla kupní cenu nemovitostí uhradit přímo na účet žalobkyně, aniž by byla standardně ujednána úschova a bezprostředně poté převedla za mnohem vyšší kupní cenu nemovitosti na , tituly před jménem, , jméno FO, . Kupní smlouva ze dne , datum, postrádá projev vůle žalobkyně, v důsledku kterého je absolutně neplatná a představuje hrubý zásah do jejího ústavně chráněného vlastnického práva. Žalovaná se nikdy vlastníkem nemovitostí nestala a nemohla ani platně převést vlastnické právo k nim na , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož zápis jako vlastníka nemovitostí v katastru nemovitostí tak neodpovídá skutečnému stavu.

2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný neuznala. Předně uvedla, že kupní smlouva ze dne , datum, obsahuje úředně ověřený podpis žalobkyně. Osoba, se kterou žalovaná při podpisu jednala jako s žalobkyní, vystupovala jako vlastnice nemovitostí, disponovala klíčí i přístupovými kódy a prokázala se cestovním dokladem vydaným na jméno žalobkyně. Žalovaná tak neměla jediný důvod pochyboval o tom, že nejedná s oprávněnou osobou. Nedostatku dobré víry žalované nesvědčí ani zavádějící výklad sdělení paní , jméno FO, , která pouze poznamenala, že žalobkyně nic neřeší; tím prodej nemovitostí paní , jméno FO, nijak nepopřela a nad to nechala žalovanou zaplatit za žalobkyni dluh u společenství vlastníků jednotek. Žalovaná v průběhu celého procesu uzavírání dotčené kupní smlouvy jednala s veškerou péčí, kterou po ní lze spravedlivě požadovat, s maximální obezřetností a v dobré víře. Tyto skutečnosti žalovaná označila za svědčící o platnosti kupní smlouvy a navrhla zamítnutí podané žaloby. Současně poznamenala, že žalobkyně nemá na požadovaném žalobním určení ani naléhavý právní zájem.

3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění:

4. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala společnost , právnická osoba, jako prodávající nemovitostí a žalobkyně jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, a DPH.

5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, .

6. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, .

7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že v katastru nemovitostí je jako současným vlastník nemovitostí zapsán , tituly před jménem, , jméno FO, .

8. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně před podáním žaloby sdělila žalované, že její vlastnické právo k nemovitostem bylo zcizeno protiprávně, když kupní smlouvu ze dne , datum, nikdy nepodepsala; nemohlo tak dojít k platnému převodu vlastnického k nemovitostem na žalovanou a stejně tak ani žalovaná nemohla následně platně převést vlastnického právo k nemovitostem na , tituly před jménem, , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Dále soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky , částka, nebo alternativně k odstranění nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem ve vztahu k nemovitostem v katastru nemovitostí.

9. Z žaloby ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně dne , datum, podala u Obvodního soudu pro , adresa, vůči , tituly před jménem, , jméno FO, žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem.

10. Důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti. Skutková zjištění z nich učiněná vytvořila propojený celek událostí představující skutkový stav věci. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Zbylé důkazní návrhy soud zamítl pro nadbytečnost.

11. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud učinil tento závěr o skutkovém stavu věci:

12. Dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, . Dne , datum, byla podepsána kupní smlouva k nemovitostem, na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí za kupní cenu , částka, s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, je v současné době také veden jako vlastník nemovitostí v katastru nemovitostí. Žalobkyně, přesvědčená o neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, pro absenci jejího vlastnoručního podpisu, před podáním žaloby jednak vyzvala žalovanou k zaplacení částky , částka, , alternativně k odstranění nesouladu mezi skutečným a zapsaným stavem o vlastnických poměrech k nemovitostem v katastru nemovitostí a vedle toho podala vůči , tituly před jménem, , jméno FO, žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem.

13. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

14. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

15. Podle § 1105 OZ, převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

16. Podle § 980 odst. 2 OZ, je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

17. Podle § 985 OZ, není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

18. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

19. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy (§ 2079 odst. 1 OZ), která byla dne , datum, k nemovitostem podepsána, a na které vystupovala žalobkyně jako prodávající nemovitostí a žalovaná jako kupující nemovitostí. K nemovitostem byla následně dne , datum, podepsána další kupní smlouva (§ 2079 odst. 1 OZ), na které vystupovala žalovaná jako prodávající nemovitostí a , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupující nemovitostí, a kterému tak v současné době také svědčí zápis vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí (§ 1105 OZ, § 980 odst. 2 OZ).

20. Jedním z předpokladů úspěšnosti žaloby na určení neplatnosti právního jednání je naléhavý právní zájem na takovémto určení (§ 80 OSŘ).

21. Žalobkyně k naléhavému právnímu zájmu uvedla, že rozsudek, kterým by bylo žalobě vyhověno, by pro ni představoval prostředek k ochraně jejího ústavně zaručeného vlastnického práva, na jehož základě by se mohla následně domáhat obnovení zápisu svého vlastnického práva k nemovitostem v katastru nemovitostí, resp. náhrady ekvivalentního plnění vůči žalované.

22. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96 je určovací žaloba „preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec (onen „pevný právní základ“), který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu; nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení“.

23. V projednávané věci již určovací žaloba svoji preventivní povahu pozbyla, když zápis ve prospěch žalované na základě kupní smlouvy ze dne , datum, proběhl a současně proběhl i zápis vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch , tituly před jménem, , jméno FO, na základě kupní smlouvy, která byla mezi ním a žalovanou podepsána dne , datum, .

24. Rozhodnutí, kterým by bylo v daném případě žalobě vyhověno, by se nemohlo stát podkladem pro zamýšlené obnovení zápisu vlastnického práva žalobkyně k nemovitostem v katastru nemovitostí. Odstranění nesouladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem o vlastnických poměrech k nemovitostem by se žalobkyně mohla domáhat jen žalobou na určení vlastnického práva k nim (§ 958 OZ). Taková žaloba však žalobkyni vůči žalované nesvědčí, neboť žalovaná nadále není osobou zapsanou v katastru nemovitostí jako oprávněnou vlastnící nemovitostí a žalobkyni tak zbývá možnost žaloby na plnění.

25. Stejně tak nelze ani v případném určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, spatřovat vytvoření pevného základu pro právní vztahy účastníků, který by elimininoval další žaloby na plnění. Nejde totiž jen o posouzení samotné platnosti dotčené kupní smlouvy z pohledu pravosti podpisu žalobkyně a s tím spojený převod vlastnického práva žalobkyně k nemovitostem na žalovanou, ale také o další právní otázky spojené s třetími osobami v případě uplatnění nároku na plnění. Jedná se o případné postavení jak současného zapsaného vlastníka nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, , tak zejména o postavení osoby, která měla za žalobkyni kupní smlouvu podepsat a za ni se vydávat a osoby (totožné či jiné), která přijala plnění ujednané jako kupní cena nemovitostí, pokud bylo žalovanou poskytnuto. To vše s přihlédnutím ke skutečnosti, že žalovaná odmítla dobrovolně cokoliv žalobkyni k předžalobní výzvě plnit a vedle přesvědčení o platnosti dané kupní smlouvy, se brání také svojí dobrou vírou a dostáním veškeré obezřetnosti, kterou bylo možné po ní spravedlivě požadovat.

26. Na základě těchto skutečností soud dospěl k závěru, že žalobkyni naléhavý právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne , datum, nesvědčí a podanou žalobu zamítl. Svého případného nároku vůči žalované se žalobkyně může domáhat jen zmíněnou žalobou na plnění.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 OSŘ tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a) a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „AT”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 AT (i. - příprava a převzetí zastoupení, ii. - nahlédnutí do spisu dne , datum, , iii. - vyjádření k žalobě dne , datum, , iv. - účast na jednání u soudu dne , datum, ), včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 AT a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, . O povinnosti žalobkyně zaplatit tuto náhradu k rukám právní zástupkyně žalované bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 OSŘ. O třídenní lhůtě ke splnění povinnosti pak bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 OSŘ.

28. Soud při určení tarifní hodnoty postupoval podle § 9 odst. 4 písm. a) AT, když chybí ověřitelný údaj o ceně nemovitostí, jehož zjištění by vyžadovalo aktuální znalecké ocenění a kupní cena nemovitostí stanovená stranami právního jednání nelze zaměňovat s cenou věci jako takovou. Soud žalované nepřiznal odměnu za úkon nahlédnutí do spisu dne , datum, , když od jejího předchozího nahlédnutí dne , datum, nebyly do spisu založeny žádné nové materie ani ze strany soudu nebyly provedeny žádné úkony, ke kterým by byla nucena nahlédnutí realizovat. Závěrem soud žalované nepřiznal ani náhradu za promeškaný čas strávený její právní zástupkyní cestou do místa konání ústního jednání a zpět, když sídlo právní zástupkyně žalované se nachází na adrese , adresa, , tedy ve stejné obci, ve které se ústní jednání konalo a jedna cesta veřejnou hromadnou dopravou netrvá ani půl hodiny.