5 C 310/2017

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Jarmilou Senešiovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupené advokátem titul jméno jméno se sídlem adresa , obec a číslo o 4.478.261,75 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 4 478 261,75 Kč spolu s ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05 % z částky 4 478 261,75 Kč od 16. 5. 2017 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 288 802,80Kč, k rukám [titul] [jméno] [jméno], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit na náhradu nákladů řízení, které platil stát, na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 částku 26 194 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne 22.6.2017, která byla podána u soudu téhož dne, se žalobkyně domáhala, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit jí peněžitou náhradu za bezdůvodné obohacení, které žalované vzniklo užíváním majetku v areálu fotbalového stadionu v [ulice] [ulice] v [obec a číslo] bez právního důvodu, v období od 1. 7. 2014 do 16. 7. 2015. Žalobkyně tvrdila, že má na základě zákona o hl. m. Praze č. 131/2000 Sb. a obecně závazné vyhlášky č. 55/2000 Sb. hl. m. Prahy, kterou se vydává Statut hl. m. Prahy ve svěřené správě: pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je budova severní fotbalové tribuny bez č.p. pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], konstrukci tzv. východní venkovní prefabrikované demontovatelné kovové tribuny pro max. 972 sedících osob o rozměrech 44 m x 10 m x 7 m, stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] konstrukci západní a jižní montované tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba bez č. p. / č. ev. – budova kotelny, a to s technologickým zařízením kotelny, včetně výměníku s příslušenstvím, plynovodní přípojky, vnitřních rozvodů plynu a regulační stanice, 4 ks osvětlovacích stožárů stojících na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], včetně jejich součástí a příslušenství, zejména hlavního rozvaděče RHS - 1 a přívodních kabelů z trafostanice TS [číslo], kompenzačních a podružných rozvaděčů a ovládacích skříní, rozvodů silových kabelů a kabelového propojení celého systému, pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa], pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Výše uvedené věci ve svém souhrnu spolu se všemi součástmi a příslušenstvím tvoří areál fotbalového stadionu v [ulice] [ulice] v [obec a číslo] a jsou za tímto účelem užívány (dále též„ majetek v areálu fotbalového stadionu“). Žalovaná je akciovou společností, která provozuje fotbalový klub [jméno] [příjmení]. Za tímto účelem žalovaná dlouhodobě užívá majetek v areálu fotbalového stadionu, přičemž v souvislosti s novým uspořádáním majetkových vztahů k věcem v areálu fotbalového stadionu v průběhu roku 2014 (sjednocení majetku ve vlastnictví jedné osoby a svěřené správě žalobkyně, ukončení dlouhodobé výpůjčky pozemků) postupně docházelo k zániku právních důvodů k užívání majetku v areálu fotbalového stadionu a vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalované na úkor žalobkyně. Mezi žalobkyní a žalovanou již bylo v minulosti u zdejšího soudu vedeno několik soudních řízení a jednání ohledně užívání majetku v areálu fotbalového stadionu žalovanou bez právního důvodu, přičemž žalovaná ve svých stanoviscích užívání majetku z její strany potvrdila. Žalobkyně k určení obvyklé ceny za užívání majetku v areálu fotbalového stadionu nechala vypracovat znalecký posudek [číslo] – [číslo] [rok] znalcem [titul] [jméno] [příjmení] (dále jen„ znalecký posudek [číslo]“). Žalobkyně touto žalobou požaduje náhradu za bezdůvodné obohacení za užívání věcí do 16. 7. 2015, přičemž u jednotlivých věcí požaduje náhradu za bezdůvodné obohacení vždy počínaje dnem následujícím po dni zániku právního důvodu k užívání majetku žalovanou, respektive počínaje dnem, za který nebyl nárok žalobkyně dosud uplatněn v soudním řízení (tj. v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], v němž byl uplatněn nárok za užívání části majetku v areálu fotbalového stadionu za období do 28. 2. 2015). Žalobkyně tvrdila, že bezdůvodné obohacení činí: pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně ceny za užívání severní tribuny (sedaček a vnitřních prostor) od 1. 3. 2015 do 16. 7. 2015 - 400.743,23 Kč konstrukce západní tribuny včetně alikvotní části parc. [číslo] v k.ú. [část obce] od 1. 3. 2015 do 16. 7. 2015 - 163.005,16 Kč konstrukce jižní tribuny včetně alikvotní části parc. [číslo] v k.ú. [část obce] od 1. 3. 2015 do 16. 7. 2015 - 294.343,23 Kč pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně ceny za užívání budovy bez č.p. (kotelny) od 1. 3. 2015 do 16. 7. 2015 - 118.132,90 Kč 4 ks osvětlovacích stožárů za období od 10. 7. 2014 (den následující po uzavření kupní smlouvy) do 16. 7.2015 - 257.182,06 Kč východní venkovní prefabrikovaná demontovatelná kovová tribuna pro max. 972 sedících osob o rozměrech 44 m x 10 m x 7 m na pozemku p. [číslo] včetně alikvotní části parc. [číslo] v k.ú. [část obce] za období od 10. 7. 2014 (den následující po uzavření kupní smlouvy) do 16. 7. 2015 - 447.867,96 Kč budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (včetně ceny za užívání pozemku parc. [číslo]) za období od 16. 9. 2014 (den následující po účincích vkladu do KN, přičemž po provedení vkladu se budova z důvodu sjednocení vlastnických vztahů stala součástí pozemku) do 16. 7. 2015 - 469.896,67 Kč pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] tvořící plochu fotbalového hřiště od 2. 9. 2014 (den následující po zániku výpůjčky) do 16. 7. 2015 - 2, 631.139,78 Kč pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] od 16. 9. 2014 (den následující po účincích vkladu do KN) do 16. 7. 2015 - 21.635,94 Kč pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce] od 2. 9. 2014 (den následující po zániku výpůjčky) do 16. 7. 2015 - 90.894,95 Kč pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce] od 1. 7. 2014 do 16. 7. 2015 - 35.032,77 Kč. Žalobkyně tak tvrdila, že jí žalovaná dluží za bezdůvodné obohacení částku v celkové výši 4, 929.874,65 Kč, kterou požadovala zaplatit spolu s ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05% z této částky od 16. 5. 2017 do zaplacení.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žalobního návrhu původně s tvrzením, že žalobkyně neprokázala, že byla vlastníkem označených movitých a nemovitých věcí po celé rozhodné období, za které je nárok uplatňován (1.7.2014 až 16.7.2015) a že v dotčeném rozhodném období žalovaná užívala žalobkyní označený majetek. Žalovaná tvrdila, že byla žalobkyní uvedena v omyl a jednání žalobkyně označila za v obchodním styku nepoctivé. Tvrdila, že ohledně předmětných věci již byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena dohoda o úhradě pohledávek ze dne 10.5.2017, ve které se strany dohodly na postupném splácení částky ve výši 451.612,90 Kč za užívání věcí v období od 1.3.2015 do 16.7.2015 Dohoda o úhradě pohledávek byla uzavírána v polovině roku 2017, tedy v době, kdy již bylo po dlouhou dobu známo a patrno, že předmětné věci jsou součástí pozemků. Žalovaná měla při uzavírání předmětné dohody za prokázané, že je uzavírána ohledně majetku jako celku a v celém jeho rozsahu, tzn. ohledně pozemků a věcí na něm se nacházejících, a to vzhledem k žalobkyni zmiňovanému sjednocení vlastnických vztahů a v souladu se zásadou superficies solo cedit. Z tohoto důvodu je žalovaná přesvědčena, že došlo-li by k přisouzení peněžité náhrady za užívání předmětných věcí, tj. náhrady ve výši celkem 976.224, Kč, resp. částky ve výši 524.611,62 Kč (po odečtení částky ve výši 451.612,90 Kč, jež byla dohodnuta stranami ve výše uvedené dohodě), byla by vymáhána duplicitní peněžitá náhrada. Žalovaná je přesvědčena, že byla záměrně uvedena v omyl v rámci sjednávání předmětné dohody o úhradě pohledávek. Toto žalovaná dokládá dohodou o úhradě pohledávek ve fázi přípravy, v níž jsou uvedeny poznámky a revize, resp. tak, jak měla býti dohoda stranami uzavřena, a tak jak byla připravována a odsouhlasena oběma stranami před jejím uzavřením. V této si strany dohodly, ve smyslu ustanovení článku III. odst. 2 předmětné revidované dohody, prohlášení o absenci jakýchkoli dalších pohledávek žalobkyně vůči žalované a pro případ, že by takové existovaly, prominutí dluhu. Znění takto upravené dohody nebylo žalobkyní nikterak odmítáno, což plyne z e-mailové komunikace mezi právním zástupcem žalované a právní zástupkyní žalobkyně. Ačkoli k uzavření dohody v tomto znění z neurčitých formalistických příčin na straně žalobkyně nedošlo, byla žalovaná přesvědčena o neexistenci jakýchkoli dalších dluhů vůči žalobkyni a zejména pak jednala v dobré víře o neexistenci sporu ohledně této skutečnosti. Pokud tedy následně žalobkyně uplatnila nárok, jež je předmětem tohoto řízení, považuje žalovaná takový postup za rozporný s poctivým obchodním stykem. Žalovaná je přesvědčena o nesprávnosti závěrů učiněných v rámci znaleckému posudku [číslo] – [číslo] [rok], vyhotoveného dne 21.8.2015 znalcem [titul] [jméno] [příjmení], když tento zcela pomíjí hlediska významných oprav a investic žalované do majetku v areálu fotbalového stadionu, jež byly učiněny s cílem zkvalitnění a modernizace tohoto majetku. Žalovaná tvrdila, že částka stanovená tímto znaleckým posudkem je v přímém rozporu s reálně dosažitelným a dosaženým nájemným. Za zcela absurdní žalovaná považuje skutečnost, že sama žalobkyně následně souhlasila s uzavřením podnájemní smlouvy ve vztahu k dotčenému majetku ve prospěch žalované za plnění právě ve výši 100.000 Kč měsíčně.

3. Žalobkyně vzala žalobu zpět co do částky 451 612,90 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z této částky od 16.5.2017 do zaplacení s odůvodněním, že se účastnice před podáním žaloby dohodly na postupném splácení části náhrady za užívání pozemků. Usnesením ze dne 17.10.2017, č. j. [číslo jednací] bylo řízení, v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby, zastaveno podle § 96 odst. 1 a 2 o.s.ř..

4. Nadále bylo žalobkyní požadováno vydání bezdůvodného obohacení ve výši 4 478 261,75 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z této částky od 16.5.2017 do zaplacení. Žalobkyně požadovala přiznání náhrady za bezdůvodné obohacení za užívání nejen věcí, které byly předmětem nájmu dle nájemní smlouvy, nýbrž i pozemků, které se pod nimi nacházely a jichž se tyto věci po sjednocení vlastnických vztahů staly součástí. Z tohoto důvodu žalobkyně oproti žalobě ze dne 3. 4. 2015, které bylo vyhověno rozsudkem zdejšího soudu č.j. [číslo jednací], požaduje náhradu za bezdůvodné obohacení ve výši plně odpovídající závěru znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení], když tento požadavek odůvodňuje skutečnost, že znalecký posudek do ceny za užívání budov severní tribuny, kotelny a konstrukcí západní a jižní montované tribuny zahrnuje také cenu za užívání pozemků pod nimi.

5. Ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 3, sp. zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že žalobkyně [název žalobkyně] se domáhala na žalované [název sportovního klubu] [anonymizováno] zaplacení částky 828.298,04 Kč s přísl. s odůvodněním, že jde o finanční náhradu za užívání věcí ve vlastnictví žalobkyně žalovanou bez právního důvodu. Žalobkyně tvrdila, že na základě nájemní smlouvy č. [rok] [číslo] uzavřené mezi žalobkyní (pronajímatelem) a žalovanou (nájemcem) dne 28.3.2013 užívala žalovaná předmět nájmu, tj. budovu severní fotbalové tribuny bez č.p., která je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], konstrukci západní a jižní montované tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], a budovu kotelny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], za dohodnuté nájemné 100.000 Kč měsíčně, splatné do 25. dne předchozího měsíce, přičemž nájem zanikl dne 31.12.2013 na základě výpovědi žalobkyně ze dne 14.6.2013. Žalovaná užívala předmět nájmu i po skončení nájmu, přičemž předmětem řízení byla finanční náhrada 800.000 Kč za užívání předmětu nájmu po dobu od 1.7.2014 do 28.2.2015, tj. za dobu 8 měsíců. Při vyčíslení náhrady vyšla žalobkyně z výše nájemného 100.000 Kč měsíčně. Dále byl předmětem řízení kapitalizovaný úrok z prodlení 28.298,04 Kč, související s pozdním zaplacením nájemného 100.000 Kč, splatného 25.4.2013, 25.5.2013, 25.6.2013, 25.7.2013, 25.8.2013, 25.9.2013, 25.10.2013, 25.11.2013; nájemné bylo zaplaceno až 31.12.2013. Žalobkyně k nároku dále uvedla, že žalovaná svůj závazek uznala písemně dne 10.3.2015 a přislíbila úhradu do 31.3.2015. Rozsudkem ze dne 27.8.2015, č.j. [číslo jednací] uložil soud žalované povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku 828 298,04 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 800 000 Kč od 1.4.2015 do zaplacení a na náhradu nákladů řízení částku 97 753 Kč. Mezi účastníky bylo nesporné, že v rozhodné době, tj. od 4/ 2013 do 12/ 2013, mezi nimi existoval nájemní vztah, v rámci kterého byla žalovaná povinna platit měsíční nájemné 100.000 Kč splatné do 25. dne předcházejícího měsíce, a že zaplatila nájemné za měsíce 4/ 2013 2013 až 31.12.2013. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že v rozhodné době, tj. 7/ 2014 2015, užívala žalovaná bez právního důvodu bývalý předmět nájmu a že za užívání nezaplatila žalobkyni žádnou finanční náhradu. Soud kvalifikoval pohledávku žalobkyně podle § 2991 an. zák.č.89/2012 Sb. občanský zákoník (bezdůvodné obohacení). Sporné bylo finanční vyjádření bezdůvodného obohacení. Žalobkyně vycházela z výše nájemného, žalovaná s tímto postupem nesouhlasila. Soud vyhověl návrhu žalobkyně, který vycházel z výše nájemného, tj. 100.000 Kč měsíčně, a to z několika důvodů. Předně jde o výši, na které se účastníci dohodli v nájemní smlouvě dne 28.3.2014, kterou žalovaná plnila (byť se zpožděním) za období 4/ 2013 2013 dne 31.12.2013, kterou byla připravena a ochotna zaplatit žalobkyni i za rozhodnou dobu, přičemž žalovaná neuvedla žádnou skutkovou okolnost (kromě skutečnosti spočívající v ukončení nájemního vztahu), pro kterou by dohodou stanovená částka 100.000 Kč neměla obstát i pro období následující po ukončení nájmu (nebyla tvrzena skutková změna poměrů účastníků ať již na straně žalobkyně či žalované, pro kterou by částka 100.000 Kč, platící do 31.12.2013, nemohla a neměla obstát i v době následující). Dalším důvodem, pro který považoval soud za rozumné vyjít z výše nájemného, je specifikum předmětu nájmu a s tím související hlavní závěr [titul] [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, totiž že nelze určit obvyklou cenu, neboť neexistuje objektivní porovnání; obvyklá cena užívání takto specifického majetku v podstatě neexistuje. V případě pronájmu fotbalového stadionu se vždy jedná o individuální nájemné (nikoliv obvyklé) sjednané dohodou stran, která je vždy ovlivněna dalšími specifickými – regionálními, společenskými, obchodními, finančními podmínkami (viz stadion [anonymizováno], [jméno] apod.). Nelze vycházet ani z jednorázového nájemného za pronájem stadionu pro účely individuální akce (např. jeden zápas), neboť jde opět o dohodu stran ovlivněnou okolnostmi zápasu a jednorázové nájemné nelze srovnávat s dlouhodobým nájmem. Znalec tudíž provedl odhad ceny užívání vycházeje z odhadu ceny majetku. Soud uzavřel, že závěr znalce (216.164 Kč měsíčně) dvojnásobně přesahuje částku požadovanou žalobkyní, a tudíž i při případné korekci částky 216.164 Kč (např. na základě námitek žalovaného) směrem dolů nelze předpokládat, že by šlo o pokles natolik významný, že by výsledkem byla částka nižší než 100.000 Kč. Rozhodnutí o povinnosti žalované v rozsahu 100.000 Kč měsíčně považoval soud za rozumné a dobré uspořádání poměrů účastníků. K odvolání žalované Městský soud v Praze, rozsudkem ze dne 8.3.2017, č.j. [číslo jednací], který nabyl právní moci dne 11.4.2017, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a uložil žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení zaplatit žalobkyni 14 423,20 Kč.

6. Po provedeném dokazování (§ 120 odst. 3 a § 132 o.s.ř.) má soud za zjištěný tento skutkový stav: Žalobkyně [název žalobkyně] má na základě zákona o hl. m. Praze č. 131/2000 Sb. a obecně závazné vyhlášky č. 55/2000 Sb. hl. m. Prahy, kterou se vydává Statut hl. m. Prahy ve svěřené správě v žalobě označené věci spolu se všemi součástmi a příslušenstvím, které tvoří areál fotbalového stadionu v [ulice] [ulice] v [obec a číslo] a jsou za tímto účelem užívány (viz kupní smlouva ze dne 23.4.2003 uzavřená mezi žalovanou-prodávajícím a žalobkyní-kupujícím, ohledně jižní a západní tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], kupní smlouva ze dne 15.11.2012 mezi žalovanou-prodávajícím a žalobkyní-kupujícím, ohledně budovy kotelny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], viz výpis z katastru nemovitostí). Žalobkyně kupní smlouvou ze dne 9. 7. 2014 nabyla do své svěřené správy movité věci v areálu fotbalového stadionu - 4 ks osvětlovacích stožárů stojících na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce] a konstrukci tzv. východní venkovní prefabrikované demontovatelné kovové tribuny pro max. 972 sedících osob o rozměrech 44 m x 10 m x 7 m, stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] (viz kupní smlouva o koupi movitých věcí ze dne 9. 7. 2014). Žalobkyně kupní smlouvou ze dne 1. 9. 2014 nabyla do své svěřené správy pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a budovu [adresa] v k.ú. [část obce] (tzv. VIP klub), která je nyní součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (viz kupní smlouva ze dne 1. 9. 2014, vyrozumění o vkladu vlastnického práva). Žalobkyně (pronajímatel) a žalovaná (nájemce) se dohodly na nájmu budovy severní fotbalové tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], konstrukce západní a jižní montované tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], a budovy kotelny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], za dohodnuté nájemné 100.000 Kč měsíčně, splatné do 25. dne předchozího měsíce. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, s účinností od 1.3.2013. Dohodnutá výpovědní lhůta činila šest měsíců (viz nájemní smlouva č. [rok] [číslo]). Z výpovědi nájmu datované 13.6.2013 bylo zjištěno, že žalobce ukončil nájem výpovědí z důvodu neplacení nájemného, podanou k poštovní přepravě dne 14.6.2013 (viz výpověď nájemní smlouvy č. [spisová značka] ze dne 13.6.2013 a poštovní podací arch). Rozsudkem zdejšího soudu [číslo jednací], ze dne 27.8.2015, který nabyl právní moci dne 11.4.2017, určil soud výši bezdůvodného obohacení, kterého se dostalo žalované užíváním budovy severní fotbalové tribuny bez č.p., která je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], konstrukce západní a jižní montované tribuny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a budovy kotelny na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], za dobu od 1.7.2014 – 28.2.2015 částkou 100.000 Kč měsíčně. Žalovaná je akciovou společností, která provozuje fotbalový klub [jméno] [příjmení] (viz výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze). Za tímto účelem žalovaná dlouhodobě užívá majetek v areálu fotbalového stadionu ve svěřené správě žalobkyně (viz výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, k.ú. [část obce], LV: [číslo]). Účastnice řízení vyjednávaly o způsobu úhrady pohledávek žalobkyně za žalovanou z titulu bezdůvodného obohacení za užívání majetku v areálu fotbalového stadionu (viz emailová korespondence právních zástupců z března 2017 a návrh Dohody o úhradě pohledávek adresovaný právnímu zástupci žalobkyně dne 29.3.2017, výpověď svědka [jméno] [příjmení] předsedy správní rady žalované od 14.7.2015 do 12.8.2019). Dne 10.5.2017 uzavřela žalobkyně [název žalobkyně] s žalovanou [název sportovního klubu] [anonymizováno] Dohodu o úhradě pohledávek. Žalovaná se zavázala splácet pohledávku ve výši 800 000 Kč (za užívání majetku v areálu fotbalového stadionu za dobu od 1.7.2014 do 28.2.2015) s úrokem z prodlení ve výši 8,05% z této částky od 1.4.2015 do zaplacení a náklady soudního řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp.zn. [spisová značka], v měsíčních splátkách ve výši nejméně 95 000 Kč až do úplného zaplacení, včetně příslušenství, nejpozději do 31.10.2018. Žalovaná uznala svůj dluh ve výši 451 612,90 Kč odpovídající náhradě za bezdůvodné obohacení, z důvodu pokračování v užívání původně předmětu nájmu i v období od 1.3.2015 do 16.7.2015. Zavázala se zaplatit žalobkyni pohledávku v měsíčních splátkách ve výši nejméně 95 000 Kč splatných vždy do konce kalendářního měsíce, za který je splátka hrazena, do úplného zaplacení (první splátka splatná do 31.5.2017). Žalobkyně se zavázala, bude-li žalovaná řádně a včas plnit tyto své povinnosti, zdržet se podání exekučního návrhu k nucenému vymáhání svých pohledávek vyplývajících z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3, č.j. [číslo jednací], potvrzeného rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací]. Dále se účastnice dohodly, že žalovaná není, až do zaplacení všech pohledávek podle této dohody, oprávněna jednostranně započíst žádné své pohledávky proti jakýmkoliv pohledávkám žalobkyně (viz Dohoda o úhradě pohledávek ze dne 10.5.2017). Dne 16.7.2015 žalobkyně [název žalobkyně] (pronajímatel) s [název sportovního klubu] [anonymizováno] (nájemce) nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem uceleného souboru nemovitých a movitých věcí spolu se všemi součástmi a příslušenstvím, které jsou pronajímateli svěřeny do správy hl.m. Prahou (viz žalobní návrh). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje dnem 17.7.2015. Nájemné bylo sjednáno ve výši 100 000 Kč měsíčně (viz usnesení Rady Městské části Prha 3 ze dne 15.7.2015, [číslo] nájemní smlouva ze dne 16.7.2015 č. [rok] [číslo]). Žalobkyně udělila souhlas nájemci [název sportovního klubu] [anonymizováno] k podnájmu fotbalového areálu [jméno] [příjmení] [obec a číslo] za účelem konání mistrovských utkání mužstva [název sportovního klubu] [anonymizováno] a k uzavření podnájemní smlouvy k podnájmu fotbalového areálu [jméno] [příjmení], [obec a číslo] mezi [název sportovního klubu] [anonymizováno] a [název sportovního klubu] [anonymizováno] (viz usnesení Rady městské části [obec a číslo] ze dne 25.5.2016, [číslo]). Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení pohledávky ve výši 4 929 874,65 Kč, za užívání majetku v areálu fotbalového stadionu v [ulice] [ulice] v [obec a číslo] bez právního důvodu, výzvou ze dne 13.6.2017 (viz výzva k zaplacení pohledávky ze dne 13.6.2017 s dodejkou).

7. Žalobkyně tvrdila, že jí žalovaná dluží za užívání majetku v areálu fotbalového stadionu bez právního důvodu (za dobu od 1.7.2014 do 16.7.2015) částku v celkové výši 4 478 261,75 Kč (po odečtení částky 451.612,90Kč od částky 4, 929.874,65 Kč). Výši bezdůvodného obohacení žalobkyně stanovila na základě znaleckého posudku [číslo] – [číslo] [rok] zpracovaného pro žalobkyni znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [titul] [jméno] [příjmení] dne 21.8.2015. Znalec uzavřel, že neexistuje objektivní porovnání, neboť obvyklá cena užívání takto specifického majetku v podstatě neexistuje (neexistuje reálně odpovídající porovnávací vzorek obdobných nemovitých či movitých věcí, který by byl předmětem reálného nájmu). Znalec proto provedl odhad ceny užívání vycházeje z odhadu ceny majetku. V souhrnu, za celý komplex areálu fotbalového stadionu v centrální Praze, určil cenu za jeho užívání v rozhodné době částkou 585 373 Kč měsíčně s tím, že přepočtené hodnoty jsou hodnoty současné, které mohou doznat změn s dalším vývojem ekonomiky, legislativy či změnou technického stavu. Propočtená cena (viz žalobní návrh) za užívání veškerého majetku uvažuje se 100% rozsahem pronajímaných movitých a nemovitých věcí. Neřeší se reálná obsaditelnost, která je vždy velmi ovlivnitelná komerčními záměry či schopností řídícího management nájemce. Usnesením ze dne 8.4.2020, č.j. [číslo jednací] ustanovil soud [celé jméno znalce] znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí k vypracování revizního znaleckého posudku [číslo] [rok] znalce [příjmení] [jméno]. [příjmení]. Znalec [celé jméno znalce] předložil soudu znalecký posudek - odhad tržní hodnoty [číslo] ze dne 25.5.2020. Znalec proved vlastní posouzení a rovněž uzavřel, že k dispozici není žádný obdobný případ, který by bylo možné použít jako podklad k porovnání obvyklého nájemného (nájemného na delší dobu). Vzhledem k tomu, že v areálu se nacházejí objekty, kde by obvyklé nájemné mohlo být použito (společné prostory pod hl. tribunou a objekt VIP), nájemné za tyto prostory ocenil podle skutečných výměr a za obvyklé nájemné, nájemné za ostatní stavební konstrukce a pozemky určil obvyklou procentní sazbou ve výši 5% (neboť nemohl použít srovnávací metodu). Cenu objektů podle cenového předpisu určil znalec částkou 43 951 780 Kč a pozemků 62 365 890 Kč (celkem 106 317 670 Kč). Obvyklé měsíční nájemné za šatny a VIP-privátní klub určil částkou 178 427 Kč a za ostatní stavby a pozemky ve výši 5% z ceny, t.j. měsíčně 393 685 Kč. Celkové obvyklé měsíční nájemné, dle odborného odhadu znalce, činilo v rozhodném období 562 110 Kč viz znalecký posudek - odhad tržní hodnoty [číslo]“ znalecký posudek [číslo]). U jednání, které se konalo u soudu dne 7.1.2021 znalec [celé jméno znalce] potvrdil závěry znaleckého posudku a doplnil, že výsledná cena by byla stejná i v případě, že by tento posudek byl označen jako posudek revizní (viz výpověď znalce a jeho písemné doplnění ze dne 7.1.2021). Žalovaná se závěry znaleckých posudků [titul] [jméno] [příjmení] a [celé jméno znalce] nesouhlasila, tvrdila, že oba znalci použili při zpracování znaleckých posudků nesprávnou metodu a předložila soudu Znalecký posudek o ceně obvyklé č. ZP – [číslo] zhotovitele [právnická osoba] se sídlem [adresa], který byl vypracován dle místního šetření, které se konalo dne 15.10.2018, dle stavu ke dni 25.10.2018 (znalecký posudek [číslo]). Ocenění bylo provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2 odst.1 a 5 zák. č. 151/1997Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklé nájemné stadionu [jméno] [příjmení] bylo stanoveno porovnávací metodou. [ulice] údaje představuje kapacita stadionu – 5 334 míst a plocha pozemku 13 675 m2. Obvyklá cena nemovité věci byla vypočtena přímým porovnáním jako aritmetický průměr jednotkových upravených srovnávacích nemovitých věcí. V koeficientech použitých pro porovnání jsou zahrnuty odlišnosti oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem, které byly použity pro porovnání. Srovnatelnými nemovitými věcmi jsou dle závěru znaleckého posudku [anonymizováno] stadion [anonymizováno] [rok] v [obec] ([anonymizována dvě slova]), který byl v r. 2007 a 2013 modernizován, jeho kapacita je 5 000 míst pro sedící diváky. Roční nájemné činí 1 500 000 Kč t.j. 125 000 Kč měsíčně (celkový koeficient Kc 0,95, upravená cena 118 750 Kč měsíčně). Další srovnatelnou nemovitostí je dle znaleckého posudku [anonymizováno] stadion [anonymizována dvě slova] [obec], který je využíván i pro zápasy české reprezentace. Stadion byl dokončen v r. 2010 a má kapacitu 12 566 míst k sezení. Nájemné činí 200 000 Kč měsíčně (celkový koeficient Kc 0,51, upravená cena činí 102 000Kč měsíčně). Jako další srovnatelná nemovitost je uveden [anonymizováno] stadion [jméno] [příjmení], který užívá i žalovaná [název sportovního klubu] [anonymizováno] a je žalobkyní pronajímán [název sportovního klubu] [anonymizováno] na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou od 17.7.2015. Kapacita stadionu je 5 334 míst. Nájemné činí 100 000 Kč měsíčně (celkový koeficient Kc 1,00, upravená cena 100 000 Kč měsíčně). Dle výpočtu porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání činí průměrná jednotková cena 106 917 Kč/měsíc. Obvyklé nájemné stadionu [jméno] [příjmení] v [obec] tak činí ke dni zhotovení znaleckého posudku (25.10.2018) částku 107 000 Kč měsíčně. Soudu bylo předloženo vyjádření [právnická osoba] ze dne 13.4.2021, doplňující znalecký posudek [číslo] týkající se rozšíření znaleckého úkolu o stanovení obvyklého nájemného za období od 1.7.2014 do 16.7.2015 (event. r. 2015). Znalecký posudek byl doplněn o zjištění, že v r. 2015 byl stadion na ostravských [anonymizováno] pronajímán za měsíční nájemné 130 000 Kč. Kapacita stadionu činila v době 06/ 2014 2015 celkem 10 039 míst k sezení. Vzhledem k nájemní smlouvě uzavřené mezi žalobkyní [příjmení] částí [obec a číslo] a [název sportovního klubu] [anonymizováno] (realizovaný pronájem) činí dle odborného názoru zpracovatele nájemné v roce 2015 za stadion 100 000 Kč měsíčně. U jednání, které se konalo u soudu dne 18.2.2021, podal zástupce [právnická osoba] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. vysvětlení závěrů znaleckého posudku [číslo]. Zdůraznil, že obvyklou cenu lze určit pouze porovnáním. Jakýkoliv jiný způsob než porovnání vede k ceně zjištěné nikoli obvyklé. Vždy lze najít nějaký srovnatelný materiál a za použití příslušných koeficientů určit obvyklou cenu (viz protokol o jednání před soudem prvního stupně ze dne 18.2.2021, č.j. [číslo jednací]).

8. Nutno připomenout, že od jiných důkazních prostředků se důkaz znaleckým posudkem liší potud, že jeho hodnocení (§ 132 o.s.ř.) nepodléhají znalecké závěry ve smyslu jejich odborné správnosti; soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. Při rozhodovací činnosti založené na řešení odborné otázky vychází soud z odborných znaleckých závěrů. V souzeném případě dospěl znalecký ústav [právnická osoba] (znalecký posudek [číslo] ve znění jeho doplnění) k určitému a srozumitelnému závěru, který není rozporný a má oporu v podkladových materiálech a závěry tohoto posudku jsou v souladu s dalšími provedenými důkazy. Takovým důkazem je např. Nájemní smlouva č. NAP [číslo] ze dne 16.3.2018 uzavřená mezi Hlavním městem Prahou (pronajímatel) a [anonymizováno] [obec a číslo], a.s. (nájemcem), jejímž předmětem nájmu jsou nemovité věci specifikované v čl. I. nájemní smlouvy (pozemky - sportoviště, rekreační plochy jakož i stavby bez č.p./č.e., stavba [adresa] občanské vybavenosti, hlavní hrací plocha fotbalového stadionu a všechny jejich součásti a příslušenství) nacházející se v areálu fotbalového stadionu [anonymizováno] – [anonymizováno], vše v k.ú. [obec], obec Praha. Účelem je užívání předmětu nájmu výhradně k profesionálnímu i amatérskému fotbalu, dalším sportovním činnostem a příležitostným kulturně-společenským akcím. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let. Předmět nájmu byl pronajat za dohodnuté nájemné 1 500 000 Kč ročně (12x 125 000 Kč měsíčně). V letech 2014 2015 hrála [anonymizováno] [obec a číslo], a.s. I. ligu. Fotbalový stadion [anonymizováno] měl lepší vbavenost, lepší parametry než stadion [jméno] [příjmení] (viz výpověď svědka [jméno] [příjmení]). Z výpovědi tohoto svědka, předsedy správní rady žalované od 14.7.2015 do 12.8.2019 (viz výpis z obchodního rejstříku žalované) bylo dále zjištěno, že v roce 2015 hrál klub (žalovaná) III. ligu, což je amatérská soutěž. V roce 2014 hrál ještě II. ligu, což je soutěž profesionální. Na stadionu [jméno] [příjmení] se nehrály mezistátní zápasy, neboť nesplňoval normu pro zápasy I. ligy. V červenci 2015 uzavřela žalobkyně [název žalobkyně] nájemní smlouvu s [název sportovního klubu] [anonymizováno], která žalované stadion podnajímala a uzavřela s žalovanou gentlemanskou dohodu o tom, kdy se bude na stadionu [jméno] [příjmení] trénovat a kdy se budou hrát zápasy. Svědek se účastnil jednání mezi účastníky řízení a finalizace Dohody o úhradě pohledávek, která byla uzavřena dne 10.5.2017 (viz čl. 100 spisu). Ačkoli se nepodařilo žalované prosadit do dohody odst.

2. čl. III. Závěrečná ustanovení ve znění„ [ulice] část prohlašuje, že s výjimkou pohledávek uvedených v čl. I. odst. 2 a 3 této dohody nemá vůči [název sportovního klubu] ke dni podpisu této dohody již žádné další nevypořádané pohledávky či jiné nároky. Pro případ, že by se toto prohlášení městské části ukázalo jako nepravdivé, tak se těchto případných nevypořádaných pohledávek či jiných nároků, městská část podpisem této dohody neodvolatelně vzdává, s čímž [název sportovního klubu] vyslovuje svůj souhlas“ (viz návrh dohody adresovaný právní zástupkyni žalobkyně dne 29.3.2017 na čl. 109 spisu), zástupci městské části [obec a číslo] se vyjádřili tak, že garantují, že žádné pohledávky za klubem ze strany městské části [obec a číslo] nejsou. Zásadním důkazem pro rozhodnutí soudu je nájemní smlouva uzavřená dne 16.7.2015 mezi žalobkyní [příjmení] částí [obec a číslo] a [název sportovního klubu] [anonymizováno] jejímž předmětem jsou nejen nemovité věci, které byly předmětem nájemní smlouvy ze dne 28.3.2013, užívané žalovanou bez právního důvodu v době od 1.7.2014 do 28.2.2015 (viz řízení vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp.zn. [spisová značka]), ale ucelený sobor nemovitých a movitých věcí spolu se všemi součástmi a příslušenstvím, které slouží sportovní činnosti fotbalového klubu, včetně těch, které žalobkyni byly svěřeny do správy na základě kupních smluv uzavřených dne 9.7.2014 a 1.9.2014 (viz shora). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou a nájemné za užívání tohoto předmětu nájmu bylo sjednáno ve výši 100 000 Kč měsíčně (tj. ve výši stanovené znaleckým posudkem [číslo] ve znění jeho dodatku, za rozhodné období). Vzhledem k tomu, že stadion [jméno] [příjmení] nesplňuje podmínky pro udělení profesionální licence, je třeba provést nutné opravy. Důvodem je mmj. jeho zastaralost a stále náročnější licenční požadavky (viz zpráva ze dne 16.6.2020 [webová adresa] na čl. 336 spisu).

9. Žalovaná byla poučena podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. a byla vyzvána, aby v případě, že jako procesní obranu tvrdí investice do pronajímaného stadionu, je třeba, aby tato tvrzení konkretizovala, investice řádně specifikovala, uvedla kdy tak učinila, v jaké výši byly investice a aby k těmto tvrzením označila důkaz. K doplnění tvrzení a označení důkazů byla žalované poskytnuta lhůta 14 dnů od 18.2.2021 (viz usnesení ze dne 18.2.2021, které bylo vyhlášeno u jednání dne 18.2.2021 v přítomnosti zástupců účastníků řízení). Žalovaná svá tvrzení nedoplnila a soud tak k její procesní obraně nepřihlédl.

10. Ačkoliv soud provedl důkaz i jinými listinami, ve svém hodnocení se jimi nezabýval nebo je výslovně nezmínil, neboť tyto důkazy jsou zaměřeny na skutečnosti, které pro rozhodnutí ve věci nejsou podstatné nebo jejich obsah nepřinesl relevantní zjištění. Soud zamítl pro nadbytečnost některé návrhy na provedení důkazů, neboť měl pro své rozhodnutí dostatek jiných důkazů, ze kterých učinil shora uvedené závěry (místní šetření, výslech právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], Klubový licenční řád).

11. Podle § 2991 odst. 1, 2 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

12. Plnění bez právního důvodu je jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení, jejímž důsledkem je povinnost vydat vše, čeho bylo plněním při absenci právního titulu nabyto. Problémy s vydáním předmětu bezdůvodného obohacení zpravidla nenastávají v případech, kdy plnění bylo poskytnuto ve věcech či penězích, neboť způsob a rozsah plnění, které má být vráceno, je zřejmý. Jiná je situace tam, kde plnění má charakter nehmotný, takže je nelze vydat. Tehdy se poskytuje peněžitá náhrada, která musí pochopitelně odpovídat peněžitému ocenění získaného obohacení. V případě užívání cizí nemovitosti bez nájemní či jiné smlouvy spočívá obohacení v užívání cizí věci bez placení úhrady za užívání. Uživatel přirozeně není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva nájmu vrátit. Je proto povinen vrátit bezdůvodné obohacení peněžitou formou; pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji soud postupem podle § 136 o. s. ř. opírajícím se o jeho volnou úvahu. Tato úvaha musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2009 sp. zn. 30 Cdo 5252/2007)

13. Soud neshledal žalobu důvodnou, neboť provedeným dokazováním bylo zjištěno, že bezdůvodné obohacení, kterého se žalované dostalo užíváním majetku v areálu fotbalového stadionu [jméno] [příjmení] v [obec a číslo] (bez právního důvodu) v době od 1.7.2014 do 16.7.2015 ve výši 100 000 Kč měsíčně je již uhrazeno částkou 800 000 Kč přiznanou rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 27.8.2015, č.j. 4C 96/2015-34 a částkou 451 612,90 Kč, kterou žalovaná zaplatila žalobkyni na základě Dohody o úhradě pohledávek ze dne 10.5.2017. K tomuto závěru dospěl soud volnou úvahou (§ 136 o.s.ř.) při zohlednění závěrů znaleckého posudku [číslo] jeho dodatku, realizovaného nájemného ve výši 100 000 Kč, na kterém se žalobkyně bezprostředně po uplynutí doby, po kterou žalovaná užívala majetek v areálu fotbalového stadionu (1.7.2014 - 16.7.2015) dohodla s [název sportovního klubu] [anonymizováno] (16.7.2015) a při zohlednění skutečnosti, že na rozdíl od srovnávaných nemovitých věcí (viz znalecký posudek [číslo]), kterými jsou Fotbalový stadion [anonymizováno] [rok] a Fotbalový stadion [anonymizována dvě slova] [obec] je vybavení stadionu [jméno] [příjmení] zastaralé a již v roce 2015 nevyhovující podmínkám pro udělení profesionální licence. Žalobní návrh byl proto zamítnut v celém rozsahu.

14. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst.1 o.s.ř.. Soud přiznal úspěšné žalované právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení spojených s právním zastoupením podle § 7, §11 odst.1, písm. a) ,d), g) a § 13 odst.3 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif). Odměna právního zástupce žalované činí 235 980 Kč (9x 26 220 Kč) za 9 hlavních úkonů právní služby (převzetí zastoupení, vyjádření k žalobnímu návrhu, podání ve věci ze dne 24.6.2020, závěrečný návrh, účast u jednání, které se konalo u soudu dne 7.1.2021 od 13,05hod do 15.20hod., dne 18.2.2021, dne 17.6.2021 a dne 4.8.2021). Právnímu zástupci rovněž náleží náhrada hotových výloh advokáta ve výši 2 700 Kč (9x300Kč). Právní zástupce osvědčil, že je plátcem DPH a proto mu náleží rovněž 21% z odměny a náhrady hotových výloh advokáta ve výši 50 122,80Kč Celkem činí náhrada nákladů řízení žalované spojených s právním zastoupením částku 288 802,80Kč 15. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má soud podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady řízení činí 31 194Kč (odměna znalce [celé jméno znalce] - 29 500Kč a odměna [právnická osoba] - 1 694 Kč). Soud uložil neúspěšné žalobkyni povinnost zaplatit na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 částku 26 194 Kč, neboť žalobkyně již zaplatila zálohu ve výši 5 000 Kč, která byla použita na částečné zaplacení odměny znalce [celé jméno znalce].