6 C 159/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Miroslavou Sixtovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor

I. Určuje se, že výpověď Smlouvy o nájmu nebytových prostor, o celkové výměře 45,67 m² v pravé části přízemí bytového domu v [obec], [ulice a číslo] ze dne 1. 2. 1996, kterou žalovaná„ [žalovaná]“, dala žalobci dopisem ze dne 18. 1. 2021 a tomuto doručila dne 19. 1. 2021, není oprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 7 400 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce [titul] [jméno] [příjmení], advokátky se sídlem [adresa].

1. Žalobou doručenou soudu dne 26. 3. 2021 se žalobce domáhal vydání rozsudku, kterým by bylo určeno, že výpověď Smlouvy o nájmu nebytových prostor o celkové výměře 45,67 m² v pravé části přízemí bytového domu v [obec], [ulice a číslo] (dále též jako„ nebytový prostor“) ze dne 1. 2. 1996, kterou žalovaná„ [žalovaná]“, dala žalobci dopisem ze dne 18. 1. 2021 a tomuto doručila dne 19. 1. 2021, není oprávněná, a to s následujícím odůvodněním. Žalovaná je vlastníkem bytového domu na adrese [adresa žalované] (dále též jako„ dům“), jehož součástí je i nebytový prostor, v němž žalobce, jakožto podnikatel, vykonává svou podnikatelskou činnost. Žalobce dne 1. 2. 1996 uzavřel Smlouvu o nájmu nebytových prostor s tehdejšími vlastníky domu, s manželi [jméno] a [jméno] [příjmení] (dále jen„ Smlouva“) a kterou byla nahrazena původní Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 3. 3. 1995 uzavřená mezi týmiž smluvními stranami. Předmětná Smlouva byla uzavřena, a to na dobu určitou do 31. 12. 2093. Vzhledem k tomu, že Smlouva nebyla žádnými dodatky měněna, platí dodnes. Nájem byl žalobcem, jakožto nájemcem, zaplacen pronajímatelům, manželům [jméno] a [jméno] [příjmení] (dále jen„ původní vlastníci“), jednorázově předem, tj. za celou dobu nájmu, v celkové výši 180 000 Kč při podpisu Smlouvy s tím, že úhrada za odběr energií (tepla, elektřiny, plynu, vodného, stočného, odvozu komunálního odpadu a úklidu společných prostor v domě), není součástí nájemného. Později původní vlastníci prodali předmětnou nemovitou věc společnosti [právnická osoba], se sídlem [adresa], která v roce 2001 zahájila u zdejšího soudu proti žalobci řízení o vyklizení nebytového prostoru, a to z důvodu údajné neplatnosti Smlouvy. V této věci byl vydán rozsudek dne 6. 11. 2003, č. j. 6 C 225/2001-99, kterým zdejší soud podanou žalobu zamítl, neboť nebyla prokázána neplatnost Smlouvy. V roce 2017 se stala vlastníkem domu žalovaná, která podáním ze dne 18. 1. 2021 zaslala žalobci výpověď z nájmu (dále též jako„ výpověď“) s odůvodněním, že„ nájem byl sjednán na„ dobu určitou, a to do 31. 12. 2093“ – tj. na 97 let. Ujednání o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života (u mužů 74,4 let) nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Jedná se tak o zastřenou smlouvu na dobu určitou dle judikátu NS sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 ze dne 28. 3. 2007 a lze ji vypovědět bez uvedení důvodu.“ V reakci na doručenou výpověď zaslal žalobce žalované dopisem ze dne 4. 2. 2021 námitky proti výpovědi. Žalobce nesouhlasí s uvedeným důvodem pro změnu trvání doby nájmu z doby určité na dobu neurčitou. Žalobce uzavřel v roce 1995 smlouvu o nájmu nebytových prostor dle speciálního zákona č. 116/1990 Sb., který výlučně upravoval tento typ smlouvy. Tento zákon byl účinný až do 31. 12. 2013, proto má žalobce za to, že je třeba vycházet z hodnocení konkrétních smluvních ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, okolnostem jejich sjednání, z vůle smluvních stran při jejich sjednání a podřízení smluvních ujednání odpovídající zákonné úpravě. Vzhledem k tomu, že nebyl mezi smluvními stranami sjednán žádný z výpovědních důvodů dle zákona č. 116/1990 Sb. ani dle zákona č. 89/2012 Sb., skončí nájem sjednaný na dobu určitou uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Na námitky proti výpovědi reagovala žalovaná tak, že je jako nedůvodné zamítla. V podané žalobě žalobce dále namítal, že předmětná výpověď je nejasná a neurčitá. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 3. 3. 1995, s datem 1. 2. 1996 byla podepsána navazující, upřesňující smlouva. Formulace„ již nemám zájem na pokračování našeho smluvního vztahu, a proto tímto Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 2. 1996 vypovídám“ není přesně specifikován důvod výpověď. Z těchto důvodů má žalobce za to, že výpověď není oprávněná.

2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že na podané výpovědi trvá v plném rozsahu s odvoláním na judikát NS sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 ze dne 28. 3. 2007, který je součástí konstantní judikatury a z něhož vyplývá, že ujednání o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života (u mužů 73,4 let) nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Jedná se zde jednoznačně o zastřenou smlouvu na dobu neurčitou, kterou lze, dle zákona, vypovědět bez uvedení důvodu. K námitce žalobce, že výpověď je nejasná a neurčitá, žalovaná uvedla, že toto tvrzení je ve zjevném rozporu s jejím obsahem. V úvodu výpovědi je jasně uvedeno, že ve věci jde o výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání. V textu výpovědi je jasně a srozumitelně uvedeno, že žalovaná Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 2. 1996 vypovídá. V návaznosti na to byla žalobci dána výpověď s výpovědní dobou 6 měsíců s tím, že tedy nájemní smlouva skončí ke dne 31. 7. 2021. Na tomto žalovaná neshledává nic nejasného a ani neurčitého. Ze strany žalobce se tak jedná čistě o účelovou námitku. Ze všech shora uvedených důvodů proto žalovaná požadovala, aby soud podanou žalobu zamítl.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: mezi původními vlastníky a žalobcem, jakožto podnikatelem (viz výpis z veřejné části Živnostenského rejstříku), došlo dne 1. 2. 1996 k uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor, která v plném rozsahu nahrazuje původní smluvní ujednání mezi týmiž smluvními stranami ze dne 3. 3. 1995 (viz. čl. I Smlouvy). Obsah této Smlouvy učinili účastníci řízení nesporným (viz protokol o jednání před soudem ze dne 16. 9. 2021). Předmětem nájmu je nebytový prostor (viz čl. II. Smlouvy). Smluveným účelem nájmu je využití nebytového prostoru k podnikatelské činnosti, a to jako kanceláře, resp. jako doplňující provozní prostory k těmto kancelářím (viz čl. II. odst. 2.3 Smlouvy). Nájem byl oběma smluvními stranami sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2093 (viz. čl. II. odst. 2.4 Smlouvy). Cena nájmu byla stanovena dohodou a činila za celou dobu nájmu částku 180 000 Kč. Nájemné bylo splatné předem. Nájemné bylo původním vlastníkům zaplaceno v hotovosti při podpisu Smlouvy. Úhrada za odběr tepla, elektřiny, plynu, vodné, stočné, odvoz komunálního odpadu a úklid společných prostor v domě nebyla součástí nájemného (viz. čl. III. Smlouvy). Dle čl. IV odst. 4.10 Smlouvy jsou pronajímatelé (tj. původní vlastníci) povinni při změně vlastnických práv k domu, převést na nabyvatele plnění této Smlouvy a zajistit nájemci (tj. žalobci) nerušený výkon jeho práv dle Smlouvy. Smluvní strany si naopak ve Smlouvě výslovně neujednaly podmínky pro jednostranné vypovězení nájmu (viz obsah Smlouvy). Ostatní práva a povinnosti touto Smlouvou neupravená, se měly řídit ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., popř. předpisy práva občanského (viz čl. V. odst. 5.1 Smlouvy). Dle čl. V. odst. 5.2 Smlouvy bylo ujednání, že práva a povinnosti plynoucí z této Smlouvy, budou ve stejném rozsahu zavazovat rovněž event. právní nástupce obou smluvních stran a dle odst. 5.3 téhož článku Smlouvy mohla být tato Smlouva měněna nebo doplňována pouze ve formě písemných, smluvních dodatků, podepsaných smluvními stranami. Následně původní vlastníci prodali předmět nájmu (nemovitost) společnosti [právnická osoba], se sídlem [adresa] (dále jen„ [právnická osoba]“), která v roce 2001 zahájila u zdejšího soudu proti žalobci řízení o vyklizení nebytového prostoru z důvodu údajné neplatnosti Smlouvy (viz spis zdejšího soudu sp. zn. 6 C 225/2001). V této věci byl vydán rozsudek ze dne 6. 11. 2003, č. j. 6 C 225/2001-99, kterým soud podanou žalobu zamítl, neboť nebyla prokázána neplatnost předmětné Smlouvy. Následně v roce 2016 se stala vlastníkem domu žalovaná (viz Výpis z katastru nemovitostí), která podáním ze dne 18. 1. 2021 zaslala žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání s odůvodněním, že„ nájem byl sjednán na„ dobu určitou, a to do 31. 12. 2093“ – tj. na 97 let. Ujednání o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života (u mužů 74,4 let) nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Jedná se tak o zastřenou smlouvu na dobu určitou dle judikátu NS sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 ze dne 28. 3. 2007 a lze ji vypovědět bez uvedení důvodu.“ Z obsahu výpovědi dále vyplývá, že žalovaná nemá zájem na pokračování smluvního vztahu, a proto Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 2. 1996 vypovídá (viz druhý odstavec výpovědi), s tím, že tato končí ke dne 31. 7. 2021. Žalobce učinil nesporným, že mu tato výpověď byla doručena (viz Protokol o jednání před soudem ze dne 16. 9. 2021). V reakci na doručenou výpověď zaslal žalobce žalované dopisem ze dne 4. 2. 2021 námitky proti výpovědi s tím, že s podanou výpovědí rozhodně nesouhlasí, neboť že je třeba vycházet z hodnocení konkrétních smluvních ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, okolností jejich ujednání, stejně jako z vůle smluvních stran při ujednání. Vzhledem k tomu, že nebyl mezi smluvními stranami sjednán žádný výpovědní důvod dle zákona č. 116/1990 Sb. ani dle zákona č. 89/2012 Sb., skončí nájem sjednaný na dobu určitou až uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Na námitky proti výpovědi reagovala žalovaná dopisem - Rozhodnutím o námitkách proti výpovědi ze dne 22. 2. 2021 tak, že tyto jako nedůvodné zamítla.

4. Dle § 2314 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako: „o. z.“), (1) vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. (3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

5. Podle § 3074 odst. 1 o. z., (1) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

6. Podle § 2204 odst. 2 o. z., ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

7. Podle § 555 odst. 1 o. z., právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

8. Podle § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ z. n. p. n. p.“), Není-li dohodnuto jinak, může pronajímatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas; d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek; e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit; f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru; g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd; i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku; j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 5 odst. 4).

9. Podle § 11 z. n. p. n. p., dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak.

10. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2014, sp. zn. 29 Cdo 60/2012,„ dospěje-li odvolací soud k závěru, že pro nájemní smlouvu, jež má být sjednána na dobu určitou, je doba nájmu sjednaná v délce 90 let sice nepřiměřeně dlouhá, ale úsudek, že jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou, povede k popření účelu nájmu, bude namístě, aby při respektu k principu smluvní autonomie (a s přihlédnutím k § 41 obč. zák.) zvážil, zda taková nájemní smlouva nemá být nadále považována za smlouvu uzavřenou na dobu určitou.“ 11. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004,„ z legální definice obecné nájemní smlouvy podle § 663 ObčZ plyne, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Z této formulace neplyne a priori omezení ohledně délky sjednaného nájemního poměru. Ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života (v posuzovaném případě 100 let) nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. To má své důsledky v možnosti zrušení nájemní smlouvy odstoupením, což je možnost plynoucí ze zákona, i kdyby účastníci takovou možnost sjednali. Pouhé smluvní ujednání přesahující délku obvyklého lidského života nevede k neplatnosti celé nájemní smlouvy.“ 12. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu, v souladu se shora uvedenými zákonnými ustanoveními a s ohledem na shora citovanou judikaturu, dospěl soud k následujícímu právnímu závěru. Mezi žalobcem, jako nájemcem, a původními vlastníky domu, jako pronajímateli, došlo dne 1. 2. 1996 k platnému uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu do [datum], jejímž předmětem byl nájem nebytového prostoru o celkové výměře 45,67 m² v pravé části přízemí bytového domu v [obec], [ulice a číslo], a to za účelem využití tohoto nebytového prostoru k podnikatelské činnosti jako kanceláře, resp. jako doplňující provozní prostory k těmto kancelářím. Později původní vlastníci převedli své vlastnické právo k domu s nebytovým prostorem na společnost [právnická osoba], která následně toto právo převedla na žalovanou. V souvislosti s tím došlo k platnému převodu práv a povinností plynoucích ze Smlouvy na žalovanou (viz čl. IV odst. 4.10 a čl. V. odst. 5.2 Smlouvy ve spoj. s § 1099 o. z.). Vzhledem k tomu, že žalovaná řádně doručila žalobci výpověď ze Smlouvy, proti níž vznesl žalobce včas námitky, přičemž žalovaná přes uvedené námitky nevzala svou výpověď zpět, vznikl žalobci nárok na přezkoumání oprávněnosti výpovědi podáním žaloby (viz § 2314 odst. 1 až 3 o. z.). Jelikož si smluvní strany v čl. V. odst. 5.1 Smlouvy ujednaly dispozitivně právní režim, dle kterého se mají řídit ostatní práva a povinnosti touto Smlouvou neupravená (mj. též právo na jednostranné vypovězení Smlouvy), je třeba v daném případě respektovat autonomii vůle smluvních stran a posuzovat oprávněnost podané výpovědi v režimu zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, popř. v režimu o. z. (k tomu viz § 3074 odst. 1 o. z.). Po obsahové stránce shledal soud výpověď za jasnou a určitou, neboť je z jejího obsahu zřejmé, kdo výpověď učinil, komu ji adresoval, k jaké smlouvě se výpověď vztahuje (tj. ke Smlouvě ze dne 1. 2. 1996, která v plném rozsahu nahradila původní smluvní ujednání ze dne 3. 3. 1995) a z jakého důvodu tato byla dána (viz § 555 odst. 1 o. z.). Jelikož však byla výpověď ze strany žalované podána z důvodu, že je Smlouva údajně zastřenou smlouvou na dobu neurčitou (s odkazem na judikát NS sp. zn. 28 Cdo 2747/2004), kterou lze vypovědět bez udání důvodu, musel se soud pro posouzení oprávněnosti výpovědi vypořádat s otázkou, na jakou dobu byla Smlouva uzavřena, zda na dobu určitou či neurčitou. V souladu s ustanovením § 2204 odst. 2 o. z., dospěl soud k závěru, že předmětnou Smlouvu lze v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními a tím, co bylo dále uvedeno, považovat za Smlouvu na dobu neurčitou s tím, že však v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a ve stanovené výpovědní době. Vzhledem k tomu, že si smluvní strany ve Smlouvě výslovně neupravily výpovědní důvody, je proto možné předmětnou Smlouvu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tj. z důvodů dle § 9 odst. 2 z. p. n. p.. Jelikož nelze žalovanou uvedený výpovědní důvod podřadit pod žádný ze zákonem stanovených výpovědních důvodů, dospěl soud k závěru, že podaná výpověď nebyla dána oprávněně a z tohoto důvodu soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

13. K námitce žalované, že ujednání o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského života (u mužů 74,4 let) nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou, neboť se jedná o zastřenou smlouvu na dobu určitou dle judikátu NS sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 ze dne 28. 3. 2007, kterou lze vypovědět bez uvedení důvodu, soud dodává, že citovaný judikát nelze na projednávanou věc použít, když tento lze v této souvislosti již považovat za překonaný, neboť nezohledňuje dotčenou právní úpravu obsaženou v § 2204 odst. 2 o. z., dle níž se má za to, že nájem ujednaný na dobu delší než padesát let byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou, avšak s tím, že možnost vypovězení takového nájmu je v prvních padesáti letech omezena jako by šlo o nájem ujednaný na dobu určitou. Vzhledem k tomu, že z okolností daného případu ani z výslovně projevené vůle stran nevyplývá, že by bylo vyloučeno použití ustanovení § 2204 odst. 2 o. z., soud proto uzavřel, že shora uvedená právní domněnka v daném případě nebyla vyvrácena. Stran toho soud pro úplnost upozorňuje, že Nejvyšší soud sám svůj názor obsažený v judikátu sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 ze dne 28. 3. 2007 do určité míry revidoval, když připustil, že s ohledem na účel nájmu může být nájem na dobu přesahující obvyklou dobu života i nájmem na dobu určitou, a to tam, kde by pojetí nájmu jako nájmu na dobu neurčitou bylo v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy (k tomu viz judikát NS sp. zn. 29 Cdo 60/2012).

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 7 400 Kč Tyto náklady představují zaplacený soudní poplatek v částce 2 000 Kč a náklady na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč, částka 1 500 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, jednání před soudem dne 16. 9. 2021), včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.