6 C 29/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Miroslavou Sixtovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 . sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 300 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 300 000 Kč od 6. 10. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 61 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta se sídlem AK , adresa, .

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 30. 11. 2022 domáhala po žalované zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení) z titulu bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že byla mezi účastníky uzavřena rezervační smlouva na zprostředkování, resp. možnost uzavření kupní smlouvy na nemovitost specifikovanou v rezervační smlouvě, jejímž vlastníkem byla osoba odlišná od žalované coby zprostředkovatele. Žalobkyně dne 18. 5. 2022 složila na účet žalované rezervační poplatek ve výši 300 000 Kč. Žalobkyně od rezervační smlouvy dopisem ze dne 25. 9. 2022 a 9. 10. 2022 pro mnohačetné vady právního jednání a pro skryté vady nemovitosti odstoupila. Odstoupením od rezervační smlouvy vznikla žalované povinnost vrátit žalobkyni rezervační poplatek. Žalobkyně dále uvedla, že i kdyby od rezervační smlouvy neodstoupila, je rezervační smlouva absolutně neplatná. Žalovaná i přes výzvu ze dne 3. 11. 2022 rezervační poplatek nevrátila, čímž se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila.

2. Žalovaná naproti tomu požadovala zamítnutí žaloby s tím, že nárok ani z části neuznává a považuje žalobu za nedůvodnou, neboť žalobkyně plnila na základě platné a účinné smlouvy. Žalovaná na svoji obranu uvedla, že tvrzení žalobkyně o mnohačetných vadách právního jednání, jakož i skrytých vadách nemovitosti, pro které žalobkyně od rezervační smlouvy odstoupila, jsou nekonkrétní, nepravdivé a neodpovídají navrženým důkazům. Žalobkyně neuvádí, v čem spatřuje důvod tvrzené absolutní neplatnosti rezervační smlouvy. Žalobkyně jí nikdy předtím nedala najevo, že uvedená smlouva by měla mít jakékoli vady, když sama žalobkyně podle smlouvy plnila. Stav prodávané nemovitosti byl žalobkyni dobře znám už před uzavřením rezervační smlouvy a ani poté žalobkyně na stavu prodávané nemovitosti neshledala nic závadného. Naopak sama žalobkyně požádala o možnost okamžitého užívání nemovitost, do které se také nastěhovala. Žalobkyně rovněž netvrdí a nedokládá, kdy a jak k odstoupení do rezervační smlouvy došlo. Žalovaná tak má za to, že k ukončení rezervační smlouvy nikdy nedošlo a že skutečným důvodem neuzavření kupní smlouvy k nemovitostem byla nespokojenost žalobkyně s cenou předmětných nemovitostí ujednanou v rezervační smlouvě.

3. Žalobkyně k výzvě soudu doplnila svá žalobní tvrzení o tom, že má za to, že její nárok na odstoupení od smlouvy vznikl z titulu vztahu žalobkyně coby spotřebitelky a žalované coby podnikatele, kdy jí žalovaná nijak nepoučila o jejích právech a kdy žalovaná v celé realitní transakci vystupovala výlučně pod svým jménem a svou záštitou. Dále má žalobkyně za to, že rezervační smlouva byla uzavřena v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dle kterého, stejně jako dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, není možné uložit zájemci v rezervační smlouvě povinnost, aby uzavřel konkrétní smlouvu, stejně jako není možné zavazovat zájemce k budoucí povinnosti koupit nemovitou věc za situace, kdy vlastník nemovitosti není smluvní stranou. Ze soudní praxe jednoznačně vyplynulo, že ve zprostředkovatelské smlouvě, kde je účastníkem realitní zprostředkovatel a zájemce, nelze platně takovému zájemci uložit povinnost, aby uzavřel konkrétní smlouvu (v daném případě kupní smlouvu) s třetí osobou (prodávajícím), neboť taková třetí osoba není účastníkem dané zprostředkovatelské smlouvy a závazek zájemce účinný vůči takové třetí osobě je tedy neplatný. Ze stejného důvodu je pak neplatná i případná smluvní pokuta vůči zájemci navázaná na takové jeho porušení povinností.

4. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě provedených listinných důkazů navržených a předložených účastníky a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Žalovaná nabízela k prodeji pod evidenčním číslem , Anonymizováno, rozestavěný objekt v , Anonymizováno, za cenu 6 490 000 Kč (viz nabídka objektu). Žalovaná byla e-mailem ze dne 31. 3. 2022 informována internetovým portálem „, Anonymizováno, “, že žalobkyně má zájem o koupi rodinného domu nabízeného pod inzerátem , Anonymizováno, . , jméno FO, emailem ze dne 13. 5. 2022 požádal žalovanou o přípravu rezervační smlouvy. Ve dnech 15. 5. 2022 a 16. 5. 2022 probíhala mezi , jméno FO, a žalovanou četná e-mailová komunikace týkající se obsahu rezervační smlouvy (viz emaily ze dne 31. 3. 2022, 15. 5. 2022 a 16. 5. 2022).

6. Dne 17. 5. 2022 byla mezi žalobkyní coby zájemcem a žalovanou coby zprostředkovatelem uzavřena Smlouva o složení zálohy a rezervaci nemovitých věcí, a to pozemku st. č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, , rod. rekr, pozemek č. , Anonymizováno, – ostatní plocha, pozemek č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 – zahrada, vše zapsáno na LV č. , hodnota, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , k.ú. , adresa, . V čl. 1 rezervační smlouvy bylo uvedeno, že žalovaná zastupuje vlastníka nemovitých věcí na základě výhradní Smlouvy o zprostředkování ze dne 22. 4. 2022. Žalobkyně podpisem rezervační smlouvy stvrdila, že má v úmyslu do 31. 10. 2022 (s možností prodloužení) uzavřít kupní smlouvu, na základě které nabude vlastnické právo k výše uvedeným nemovitostem. Kupní cena byla stanovena dohodou smluvních stran ve výši 5 950 000 Kč s tím, že bylo ujednáno, že žalobkyně složí na účet žalované do úschovy částku ve výši 300 000 Kč, a to do 20. 5. 2022. Dle čl. 2 rezervační smlouvy pak nedojde-li k uzavření kupní smlouvy ze strany zájemce, bude částka ve výši 300 000 Kč rozdělena rovným dílem mezi žalovanou coby zprostředkovatele a budoucího kupujícího (viz Smlouva o složení zálohy a rezervaci nemovitých věcí).

7. Žalovaná e-mailem ze dne 12. 8. 2022 vyzvala žalobkyni ke schůzce ohledně prodeje nemovitosti, kterou žalobkyně se svojí rodinou v té době již užívala. Žalobkyně poté e-mailem ze dne 15. 8. 2022 informovala žalovanou, že za původních podmínek již nemá o koupi zájem, současně žalovanou vyzvala k vrácení rezervačního poplatku s tím, že pokud jsou ochotni jednat o kupní ceně, je svolná k osobní schůzce. , tituly před jménem, , jméno FO, následně e-mailem ze dne 19. 11. 2022 vyzvala žalobkyni k zaplacení dluhu na nájemném za užívání objektu v , Anonymizováno, (viz e-mail ze dne 12. 8. 2022, 15. 8. 2022 a 19. 11. 2022).

8. Žalobkyně e-mailem ze dne 27. 9. 2022 rezervační smlouvu vypověděla a vyzvala žalovanou k vrácení zálohy ve výši 300 000 Kč ve lhůtě do 5. 10. 2022. , Anonymizováno, , s.r.o. dopisem ze dne 9. 10. 2022 jménem žalobkyně od rezervační smlouvy pro její neplatnost odstoupila, neboť dle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, musí být rezervační smlouva trojstranná a pokud prodávající strana není účastníkem, pak nelze uložit zájemci (kupujícímu), který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní smlouvu či smlouvu o budoucí smlouvě kupní. , Anonymizováno, , s.r.o. dále poukázala na zákonné právo žalobkyně od spotřebitelské smlouvy odstoupit bez uvedení důvodu a bez jakékoli sankce, a to do 14 dnů od jejího uzavření. Protože však žalobkyně nebyla žalovanou poučena o jejím právu na odstoupení od smlouvy, činí lhůta jeden rok a 14 dní. , Anonymizováno, , s.r.o. v odstoupení taktéž namítala, že žalobkyně nebyla žalovanou poučena dle § 14 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, o možnosti řešit jakékoliv spory se zprostředkovatelem vzniklé ze smlouvy u , právnická osoba, inspekce. Odstoupení bylo dodáno do datové schránky příjemce dne 9. 10. 2022 (viz E-maile ze dne 27. 9. 2022, Oznámení o odstoupení od smlouvy ze dne 9. 10. 2022 včetně doručenky).

9. Právní zástupce žalobkyně vyzval žalovanou dopisem ze dne 3. 11. 2022 k vrácení rezervačního poplatku ve výši 300 000 Kč ve lhůtě do 7 dnů od odeslání výzvy s tím, že nevrácením rezervačního poplatku vzniklo žalované bezdůvodné obohacení. Uvedená výzvy byla předána k poštovní přepravě dne 4. 11. 2019 (viz předžalobní výzva ze dne 3. 11. 2022 včetně podacího lístku). Z ostatních provedených důkazů soud žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení věci nezjistil.

10. Další navrhované důkazy, a to provedení důkazu smlouvou o zprostředkování bytu ze dne 23. 5. 2022 včetně jejího dodatku č. 1 ze dne 27. 6. 2022, nepodepsanou nájemní smlouvou ze dne 15. 6. 2022, výslechem svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, a další svědků, soud pro jejich nadbytečnost, s ohledem na shora uvedená skutková zjištění, již neprováděl a tyto zamítl.

11. Dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění účinném k datu uzavření smlouvy (17. 5. 2022) - dále opět jen „zákon o realitním zprostředkování“, se pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

12. Podle § 3 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Pode odst. 2 citovaného ustanovení realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

13. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

14. Podle § 15 věta první zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

15. Dle § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

16. Dle § 580 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

17. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 citovaného ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

19. Po provedeném dokazování a zhodnocení provedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, a to z níže vyložených důvodů.

20. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne 17. 5. 2022 byla mezi žalovanou, coby realitním zprostředkovatelem a žalobkyní, coby zájemcem, uzavřena dvoustranná smlouva o složení zálohy a rezervaci nemovitých věcí. Předmětem rezervace byly nemovitosti blíže specifikované v této smlouvě. Žalobkyně v souladu s rezervační smlouvou uhradila žalované tzv. rezervační poplatek ve výši 300 000 Kč (jehož uhrazení žádná ze stran nesporovala). Žalobkyně měla vážný zájem o uzavření kupní smlouvy na nemovitosti specifikované v rezervační smlouvě, k jejímuž podpisu však z důvodu na straně žalobkyně nedošlo. Dne 3. 11. 2022 zástupce žalobkyně vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku.

21. Smlouva o rezervaci ze dne 17. 5. 2022 obsahuje pro projednávanou věc tři relevantní ujednání. Jednak ujednání, ve kterém žalobkyně coby zájemce projevila vůli uzavřít do určité doby kupní smlouvu, na základě které nabude vlastnické právo k nemovitostem specifikovaným v rezervační smlouvě. Dále ujednání, v němž se žalobkyně zavázala zaplatit žalované částku ve výši 300 000 Kč, a taktéž ujednání o propadnutí částky 300 000 Kč ve prospěch žalované a budoucího kupujícího rovným dílem v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy ze strany zájemce.

22. Povinnost uzavřít v rezervační lhůtě kupní smlouvu s třetí osobou coby vlastníkem předmětných nemovitostí, je závazkem zavazujícím jen účastníky rezervační smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní smlouvu ve prospěch třetího, jelikož k tomu nesměřovala vůle účastníků smlouvy, navíc vlastník nemovitostí nebyl v rezervační smlouvě nezaměnitelně označen a dohodou, jíž nebyl účastníkem, pro nemůže být ani vázán. Zavázat se k uzavření kupní smlouvy do určitého data mohou pouze účastníci smlouvy. Jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka kupní smlouvy. V posuzovaném případě však takové zastoupení prokázáno nebylo a uvedené ani neplyne z obsahu rezervační smlouvy, toto nelze z textace smlouvy dovodit ani širším výkladem.

23. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (v daném případě kupní smlouvu na nemovitost), popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002).

24. Účelem posuzované smlouvy bylo uzavření realitní smlouvy (v daném případě kupní smlouvy na nemovitost). Žalovaná jako realitní zprostředkovatel vykonávala činnosti směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícímu, s nímž měla uzavřenu jinou smlouvu, a to Smlouvu o zprostředkování ze dne 22. 4. 2022, ale i ve vztahu k žalobkyni, coby zájemci o koupi nemovitosti.

25. Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), uzavřel soud, že v daném případě se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou (tzv. nepojmenovanou). Na posuzovanou smlouvu se tak vztahuje ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu (jak je sjednána v čl. 2 pod písm. c) smlouvy).

26. Ponechala-li proto si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistující povinnosti (uzavřít kupní smlouvu na nemovitost), je tak povinna tento rezervační poplatek žalobkyni vydat z titulu bezdůvodného obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.

27. Ačkoli v rezervační smlouvě není výslovně uvedeno, že ujednání o propadnutí částky 300 000 Kč při neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobkyně je ujednáním o smluvní pokutě, soud nemá vzhledem k obsahu uvedeného ujednání pochybnosti o tom, že se výkladem a obsahově jedná o smluvní pokutě, neboť propadnutí zálohy má sloužit jako náhrada za případné nedodržení smluvní povinnosti žalobkyně z rezervační smlouvy, tj. právě pro případ nedodržení povinnosti žalobkyně uzavřít samotnou kupní smlouvu.

28. Pro úplnost soud dodává, že s ohledem na shora uvedené (tedy že ujednání o založení hlavního závazkového vztahu – tj. uzavření kupní smlouvy je neplatné a proto tak nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění), soud se již nezabýval tím, zda odstoupení od rezervační smlouvy bylo platné či neplatné v důsledku právních a faktických vad nemovitosti, neboť toto již považoval s ohledem na shora uvedené za nadbytečné. Soud je toho názoru, že žalovaná, jakožto profesionál v realitní činnosti, by si měla být vědoma možností daných jí zákonem při uzavírání předmětných realitních smluv a nepřenášet v tomto ohledu odpovědnost na spotřebitele, jakožto slabší smluvní stranu.

29. Ze všech výše uvedených důvodu soud proto žalobě vyhověl, a to včetně požadovaného příslušenství pohledávky – úroku z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 61 000 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 12 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5. a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 300 000 Kč sestávající z částky 9 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva ze dne 3. 11. 2022, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu dne 12. 6. 2023 a 2. 11. 2023).

31. Pro úplnost soud dodává, že nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení za sepis vyjádření ze dne 8. 3. 2023 a 12. 7. 2023, neboť bylo na žalobkyni, aby veškeré rozhodující skutečnosti uvedla již v samotné žalobě, tyto úkony pak nelze brát k tíži žalované.

32. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. Podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. byla povinnost žalované k náhradě nákladů řízení stanovena k rukám zástupce úspěšného účastníka.