6 C 351/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Miroslavou Sixtovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované pro 341 786,09 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 341 786,09 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 29 433,57 Kč od 16. 3. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 4. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 5. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 6. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 7. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 8. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 9. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 10. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 36 548,44 Kč od 16. 11. 2023 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 9 982,50 Kč od 9. 5. 2023 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 9 928,50 Kč od 10. 8. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 74 579 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně , Jméno advokáta, , advokáta se sídlem , jméno FO, , adresa, .

1. Podanou žalobou ze dne , datum, se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že nárok vznikl z dlužného nájemného a dalších plateb, souvisejících s užíváním nebytových prostor, když mezi stranami došlo k uzavření dvou smluv: smlouva o nájmu prostor sloužícímu k podnikání ze dne , datum, , na jejímž základě došlo k nájmu prostor sloužících k podnikání nacházejících se v budově č. P. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, na parcele č. , hodnota, , zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu Praha – město na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Budova”), a to kanceláří nacházejících se ve 4. nadzemním patře č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, o výměře 118,4, Anonymizováno, m2 a sdílených společných prostor, vše o celkové podlahové výměře 141,5 m2 (dále „předmět nájmu“) („smlouva 1“), smlouva o podnájmu, která se týká parkovacího místa ze dne , datum, , na jejímž základě došlo ke vzniku práva žalované užívat jedno vyhrazené stání, umístěné na pozemku parc. č. 2021/1 zapsaného v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , adresa, – město na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále „předmět podnájmu”) („smlouva 2“),Žalobkyně ve vztahu ke smlouvě 1 dále tvrdila, že nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje 1. 10. 2021. Smluvní strany si sjednaly nájemné ve výši 150 Kč/ m2 /měsíc, žalovaná byla tedy povinna platit nájemné v celkové výši 21 225 Kč měsíčně se splatností 15. dne každého kalendářního měsíce. Žalovaná se současně zavázala hradit zálohu na služby poskytované žalobkyní v souvislosti s nájmem, a to ve výši 7 075 Kč bez DPH měsíčně, a to pro první rok trvání nájmu. Splatnost zálohy byla dohodou smluvních stran stanovena na 15. den každého kalendářního měsíce Žalobkyně byla současně oprávněna jednostranně měnit výši záloh vždy k 1. 4. příslušného kalendářního roku v návaznosti na vývoj cen poskytovaných služeb. Žalobkyně se naproti tomu zavázala provést vyúčtování žalovanou uhrazených záloh na služby jednou ročně nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy žalobkyně obdržela vyúčtování od příslušného dodavatele služby. Případný nedoplatek za poskytnuté služby ve lhůtě 14 dní od doručení příslušné faktury. Dále byla sjednána povinnost žalované uhradit kauci ve výši dvouměsíčního nájemného s tím, že žalobkyně byla oprávněna započíst kauci proti svým případným pohledávkám za žalovanou. V rámci smlouvy 1 se smluvní strany dohodly na smluvní pokutě ve výši 1,5 násobku měsíčního nájemného v případě, že by žalovaná porušila svou povinnost řádně předat žalobci předmět nájmu při skončení nájmu.Žalobkyně ve vztahu ke smlouvě 2 dále tvrdila, že cena podnájmu byla dohodou stran sjednána ve výši 2 500 Kč měsíčně. Podnájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. Žalovaná se zavázala k úhradě úroku z prodlení ve výši 0,1 % denně z dlužné částky. Smluvní strany se dohodly na smluvní pokutě ve výši 1,5 násobku měsíčního nájemného v případě, že by žalovaná porušila svou povinnost řádně předat žalobkyni předmět podnájmu při skončení smluvního vztahu.Ze strany žalované došlo v průběhu trvání nájemního a podnájemního vztahu k opakovanému porušení smluvní povinnosti. Žalovaná přestala od ledna 2023 platit nájemné, zálohy na související služby i nájemné plynoucí z podnájemní smlouvy. Za měsíc leden 2023 činí dluh žalované částku v celkové výši 34 425,94 Kč, který se skládá z nájemného ve výši 21 225 Kč, služeb souvisejících s nájmem ve výši 10 700,94 Kč (vč. DPH) a úhrady za podnájem parkovacího místa ve výši 2 500 Kč. Žalovaná dále neuhradila ani nájemné a související platby za období únor 2023 a březen 2023, vždy ve výši 34 425,94 Kč měsíčně. Žalovaná neplnila ani v dalších měsících. Spolu s měsícem duben 2023 žalobkyně uplatnila své právo na navýšení nájemného až o míru inflace za minulý rok a navýšil nájemné na částku 23 347,50 Kč, služby související s nájmem činily 10 700,94 Kč (vč. DPH) a úhrada za podnájem parkovacího místa činila částku ve výši 2 500 Kč. Žalobkyně vůči žalované v důsledku uvedeného za měsíc duben 2023 až listopad eviduje dluh v celkové výši 292 387,52 Kč, tedy za každý měsíc ve výši 36 548,44 Kč. Žalovaná dále porušila svou povinnost uhradit zálohu na spotřebu elektrických energie pro I. a II. čtvrtletí roku 2023 v celkové částce 19 965 Kč (2 x 9 982,50 Kč). S ohledem na trvající porušování smluvních povinností žalovanou, vznikl žalované vůči žalobkyni dluh v celkové výši 415 630,34 Kč.Ve vztahu k dlužné částce žalobkyně dále uvedla, že žalované vznikl za rok 2022 přeplatek na službách souvisejících s nájmem a zálohách na spotřebu elektrické energie v celkové výši 31 344,25 Kč, který, stejně jako žalovanou složenou kauci ve výši 42 500 Kč, tedy částku v celkové výši 73 844,25 Kč, žalobkyně započetla na dluh žalované, a to co do částky 68 851,88 Kč na platby ze smlouvy 1 a smlouvy 2 splatné 15. 1. 2023 a 15. 2. 2023, a co do částky 4 992,37 Kč na částečnou úhradu nájemného za měsíc březen 2023. Celkový dluh žalované pak nadále činí 341 786,09 Kč a je představován neuhrazeným nájemným a souvisejícími platbami za měsíce březen 2023 ve výši 29 433,57 Kč a duben 2023 až listopad 2023 vždy ve výši 36 548,44 Kč a dále zálohou na spotřebu el. energie ve výši 9 982,50 Kč splatnou dne 8. 5. 2023, k. zálohou na spotřebu el. energie ve výši 9 982,50 Kč splatnou dne 9. 8. 2023. Žalovaná byla ze strany žalobkyně opakovaně upomínána k úhradě dlužné částky, naposledy pak dne 27. 3. 2024 předžalobní upomínkou. Na tuto nereagovala a ničeho neuhradila.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a požadovala zamítnutí žaloby s odůvodněním, že nárok neuznává, jelikož nerespektuje dohodnuté opravy a příslušný započitatelný protinárok, ignoruje faktické ukončení nájmu dnem 30. 12. 2022 a opomíjí řádné vyúčtování. Konkrétně uvedla, že nájemní vztah měl reálně zaniknout a skončit dohodou stran k 30. 12. 2022, přičemž žalovaná od 1. 1.2023 již prostory fakticky neužívala. Od 1. 1. 2023 nemůže proto platně existovat jakýkoliv dluh na nájemném či spojených platbách. Žalobkyně nad rámce uvedeného uplatňuje rovněž dvě zálohy na elektrickou energii pro první pololetí roku 2023 (každá 9 982,50 Kč), přičemž pokud nájemní vztah skončil ke dni 30. 12. 2022, žalovaná neměla důvod hradit jakékoli zálohy; nadto žalobkyně nedoložila, že by žalovaná elektřinu skutečně spotřebovávala. Žalobkyně v rámci podané žaloby uvedla, že kauci ve výši 42 500 Kč a přeplatek za služby za rok 2022 započetla vůči údajnému dluhu žalované. Žalovaná však namítá, že nebylo provedeno řádné závěrečné vyúčtování. Žalovaná dále uvedla, že během let 2019-2020 prokazatelně investovala částku 235 533 Kč z vlastních prostředků do předmětu nájmu. Tyto výdaje zahrnovaly nezbytné opravy (zatékající střechy, promočené stropy, podlahy, malování apod.), které mohly být užívány jako nájemné (prostřednictvím započtení). V souladu s dohodou, kterou měla žalovaná s paní , jméno FO, (jednající za žalobkyni.), se měly tyto náklady postupně odečíst z plateb nájemného. Žalobkyně toto zcela opomenula. Žalovaná na základě uvedeného navrhla prostřednictvím podaného vyjádření započtení tohoto protinároku, a to včetně úroku z prodlení z této částky od 30. 1 .2020 (kdy byla uhrazena poslední část investic). Dle orientačního výpočtu za období od 19. 2. 2025 (přibližně 1 847 dnů) jde asi o 179 102 Kč, takže protinárok dosahuje přibližně částky 414 635Kč (235 533 Kč + 179 102 Kč).

3. Žalobkyně následně doplnila svá tvrzení tak, že ze strany žalobkyně nikdy nedošlo k uzavření žádné dohody o ukončení nájmu, jak uvedla žalovaná, a to ani ústně, natož písemně. Žalovaná měla předmět nájmu jednostranně přestat užívat, avšak bez toho, aby o tomto informovala žalobkyni. Žalobkyně uvedené zjistila až v souvislosti se vznikem dlužného nájemného a s ním spojených plateb. Při následné kontrole pronajímaných prostor bylo zjištěno, že v těchto byl zanechán nábytek žalované, přičemž jeho následné vyklizení muselo být učiněno na náklady žalobkyně. V případě žalovanou tvrzených investic žalobkyně uvedla, že žádná dohoda ve smyslu tvrzení žalované nikdy neexistovala, nebyla sjednána ani ústně, ani písemně. Žalobkyni nadto není známo nic o tom, že by byly prováděny jakékoliv investice do předmětných prostor ze strany žalované. Listiny předkládané žalovanou žalobkyně nikdy neobdržela, předmětné pohledávky nebyly vůči žalobkyni nikdy uplatněny, nemohla tudíž nastat ani jejich splatnost. Žalobkyně dále zdůraznila, že vyúčtování jsou datovány dokonce rokem 2019 a některé rokem 2020, tedy že předchází předmětné nájemní smlouvě. Současně má žalobkyně za to, že jednotlivé pohledávky jsou již s ohledem k jejich vzniku promlčené.

4. Žalovaná se k věci nadále nevyjádřila, a to ani na výzvu soudu ze dne , datum, , ke sdělení přesné specifikace kompenzační námitky a v řízení zůstala nadále zcela nečinná.

5. Žalovaná byla k jednání řádně a včas předvolána, kdy předvolání k jednání jí bylo doručeno do datové schránky spolu s poučením o následcích zmeškání, avšak bez omluvy se k jednání nedostavila. Soud proto postupoval podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a rozhodl ve věci v její nepřítomnosti, neboť byly splněny podmínky pro projednání věci bez její účasti.

6. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav (důkazy, z nichž byly uvedené skutečnosti zjištěny, jsou dále v textu uvedeny kurzívou):

7. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužícímu k podnikání ze dne , datum, soud zjistil, že předmětem smlouvy je za podmínek stanovených smlouvou přenechání k užívání předmětu nájmu- prostor sloužících k podnikání ve 4 a 3 nadzemním podlaží Budovy (budova č. P. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, na parcele č. , hodnota, , zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , adresa, – město na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, ), tj. kanceláře č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , a č. , hodnota, a sdílené společné prostory. Pod bodem 2.

5. Nájemce prohlašuje, že je s technickým stavem předmětu nájmu podrobně seznámen, a že si předmět nájmu prohlédl a nemá k jeho stavu žádné výhrady. Pod bodem 5 stanoveno nájemné v měsíční výši 21 225 Kč (přepočet 150 Kč/m2/měsíc). Pod bodem 5.3. sjednána inflační doložka, a to k 1. dubnu každého roku. Pod bodem 6.1. stanovena měsíční platba zálohy na služby ve výši 7 075 Kč. Pod bodem 7.1. stanovena splatnost nájemného a záloh vždy do 15 dne kalendářního měsíce, za který soud platby hrazeny. Pod bodem 11. 12. stanoveno, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jiné podstatné změny v předmětu nájmu bez předchozího souhlasu pronajímatele (zejména se jedná o zásah do zdí, stropů, podlah atd.). Smlouva podepsána dne , datum, za žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , členkou představenstva a za žalovanou , jméno FO, , členkou správní rady.

8. Ze smlouvy o podnájmu, která se týká parkovacího místa ze dne , datum, soud zjistil, že předmětem smlouvy je za podmínek stanovených smlouvou přenechání k užívání předmětu nájmu- 1 vyhrazeného stání, umístěného na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - manipulační plochy – o výměře 252 m2, v katastrálním území Žižkov. Pod bodem 2.

3. Podájemce prohlašuje, že je s technickým stavem předmětu podnájmu podrobně seznámen, a že jej převzal ve stavu způsobilém smluvenému nebo obvyklému užívání. Pod bodem 4 stanoveno nájemné v měsíční výši 2 500 Kč. Pod bodem 4.3. sjednána inflační doložka, a to k 1. dubnu každého roku. Smlouva podepsána dne , datum, za žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , členkou představenstva a za žalovanou , jméno FO, , členkou správní rady.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí, číslo LV 1443 soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem předmětných prostor, a tedy prostor sloužících k podnikání nacházejících se v budově č. P. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, na parcele č. , hodnota, , zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , adresa, – město pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to konkrétně kanceláří nacházejících se ve 4. nadzemním patře č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, o výměře 118,4 m2 a sdílených společných prostor, vše o celkové podlahové výměře 141,5 m2.

10. Z platebního kalendáře –předpis nájemného, vystaveného dne , datum, soud zjistil rozpis jednotlivých plateb a období ve vztahu k jednotlivým předmětům nájmů, a to pro rok 2023.

11. Z předžalobní výzvy (včetně dokladu o doručení formou datové schránky) soud zjistil, že dne , datum, byla žalovaná ze strany žalobkyně naposledy před podáním žaloby vyzvána k úhradě dlužné částky.

12. Z příjmového dokladu z , datum, soud zjistil, že příjemce/dodavatel/zhotovitel (, právnická osoba, , IČO: , IČO, ) převzal ke dni , datum, platbu ve formě zálohy od žalované ve výši 50 000 Kč.

13. Z dokladu o doplacení ze dne , datum, soud zjistil, že příjemce/dodavatel/zhotovitel (, právnická osoba, , IČO: , IČO, ) převzal ke dni , datum, platbu od žalované ve výši 122 764 769 Kč v hotovosti, čímž byla faktura č. 2019/0201-92/2 v plné výši uhrazena.

14. Z příjmového dokladu ze dne , datum, soud zjistil, že příjemce/dodavatel/zhotovitel (, právnická osoba, , IČO: , IČO, ) převzal ke dni , datum, platbu od žalované ve výši 62 769 Kč, čímž byla faktura č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, –, Anonymizováno, /, Anonymizováno, v plné výši uhrazena.

15. Z faktury číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že na základě tvrzeného ústního souhlasu žalobkyně žalovaná jakožto objednatel a plátce zakázky sjednala ve vztahu k předmětu nájmu provedení prací ve smyslu oprav a výměny podlahové plochy. Současně v bodu 1. vymezeno, že vynaložené náklady budou započteny oproti budoucím platbám nájemného. Předloženo konkrétní fakturace jednotlivých prací, datum vystavení faktury k , datum, s termínem splatnosti do , datum, . Cena díla stanovena na částku 172 764 Kč, po zaplacení zálohy ve výši 50 000 Kč, mělo být dodatečně doplaceno 122 764 Kč, a to v hotovosti dne , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Vystaveno a podepsáno společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , jakožto dodavatelem.

16. Z faktury číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, –, Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, soud zjistil, že žalovaná jakožto objednatel a plátce zakázky sjednala ve vztahu k předmětu nájmu- kancelář (ateliér)- v objektu , adresa, - provedení prací ve smyslu Oprav spadlého stropu a navazujících činností a výměny promočené podlahy. Součástí faktury je konkrétní fakturace jednotlivých prací, datum vystavení faktury k , datum, s termínem splatnosti do , datum, . Cena díla stanovena na částku , částka, , jednorázově, bez zálohy. Vystaveno a podepsáno společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , jakožto dodavatelem.

17. Z výzvy ke změně sídla společnosti ze dne , datum, soud zjistil, že ačkoliv již dříve došlo k zániku titulu (nájemní smlouvy) k užívání předmětných prostor, došlo ze strany právního zástupce žalobkyně tímto z opatrnosti k opětovnému vypovězení nájemní smlouvy ze dne , datum, a s ní související smlouvy o užívání parkovacího místa a současně i odvolání souhlasu žalobkyně s umístěním sídla žalované na předmětné adrese.

18. Z dalších provedených důkazů soud žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení věci nezjistil, přičemž další navrhované důkazy pro jejich nadbytečnost neprováděl, případně je z téhož důvodu zamítnul.

19. Z takto provedeného dokazování má soud za prokázaný tento závěr o skutkovém stavu: žalobkyně se žalovanou uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání a smlouvu o podnájmu na základě kterých žalovaná dostala k užívání prostor sloužící k podnikání nacházejících se v budově č. P. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, na parcele č. , hodnota, , zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , adresa, – město na LV č. , hodnota, (kancelářské prostory ve 4. patře budovy) a vyhrazené stání, umístěné na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , adresa, – město na LV č. , hodnota, (parkovací místo). Za toto užívání byla na základě předmětných smluv sjednán nájem ve výši stanovené jednotlivými smlouvami (ve výši 21 225 Kč (po navýšení od 04/2023 23 347,50 Kč) za nájem prostor sloužících k podnikání a ve výši 2 500 Kč měsíčně za pronájem parkovacího místa), a to s možností navýšení nájmu v souladu se sjednanou inflační doložkou. Současně s uvedeným se žalovaná zavázala k pravidelné měsíční úhradě záloh ve výši 7 075 Kč (bez DPH). Žalovaná neplnila své povinnosti ve smyslu hrazení předmětných částek, kdy za období od ledna 2023 do listopadu 2023 neuhradila sjednané nájemné ani spojené platby. Žalovaná dále porušila svou povinnost uhradit zálohu na spotřebu elektrických energie pro I. a II. čtvrtletí roku 2023 v celkové částce 19 965 Kč (2 x 9 982,50 Kč). S ohledem na trvající porušování smluvních povinností žalovanou, vznikl žalované vůči žalobkyni dluh v celkové výši 415 630,34 Kč. Ze strany žalované bylo vyúčtováno provedení prací ve smyslu oprav a výměny podlahové plochy, za částku ve výši 172 764 Kč, realizovaných v čase od 15. 12. 2019 do 30. 1. 2020, a tedy v době před uzavřením smlouvy nájemní a podnájemní (smlouvy 1 a 2). Dále bylo vyúčtováno provedení prací opravy spadlého stropu (v důsledku zatékající střech) a prací s tímto souvisejících, a to za částku 62 769 Kč, realizovaných v období od 15. 2. 2020 do 27. 2. 2020, a tedy v době před uzavřením smlouvy nájemní a podnájemní (smlouvy 1 a 2). V rámci faktury č. 2019/0201-92/2 je uvedeno, že k předmětnému postupu došlo na základě dohody mezi žalovanou a žalobkyní (zastoupenou , tituly před jménem, , jméno FO, , předsedkyní představenstva).

20. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

21. Dle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský soudní zákoník („o. z.“) se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

22. Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Dle § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

24. Dle § 2213 o. z. nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

25. Dle 2217 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

26. Dle § 2220 odst. 1 o. z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Dle odst. 2 provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

27. Dle § 2231 o. z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

28. Dle § 2232 o. z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

29. Dle 1958 o. z. odst. 1 a 2 je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele. Neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

30. Dle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

31. Dle § 1987 odst. 1 o. z. jsou k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Dle odst. 2 pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

32. Dle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, je vzájemným návrhem i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

33. Dle § 1968 o. z. je dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

34. Dle § 1970 o. z. může věřitel po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

35. Po výše uvedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ustanovení § 132 o. s. ř. dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Skutková zjištění opřel soud o shora provedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností.

36. Mezi účastníky byly v září roku 2021 platně uzavřeny smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání a podnájemní smlouva, v rámci nichž se žalovaná zavázala k pravidelnému hrazení nájemného spojeného s užíváním předmětů nájmů, stejně jako placení záloh, přičemž uvedená povinnost současně vyplývá z příslušných ustanovení občanského zákoníku. Uloženou povinnost žalovaná však prokazatelně neplnila, když opak nebyl ze strany žalované ani tvrzen, natož prokázán. Procesní obrana žalované spočívala v tvrzení zániku nájemního vztahu již ke dni , datum, a dále tvrzení existence rozsáhlých investic do předmětu nájmu (dle smlouvy 1) a jejich uplatnění v rámci vzájemného započtení proti žalobou uplatněným nárokům žalobkyně.

37. Co se tedy týká první námitky žalované, tuto soud neshledal za relevantní. V otázce skončení nájmu soud následně vycházel z tvrzení a listin předložených žalobkyní, kdy shledal, že k vypovězení nájmu došlo s jistotou s doručením výzvy ke změně sídla společnosti ze dne , datum, , případně dříve, a to v souvislosti s neplněním povinnosti hrazení nájemného a s ním spojených plateb v roce 2023. Z dokumentace předložené žalovanou nikterak nevyplývá, že by k ukončení nájmu mělo dojít již ke dni 30. 12. 2022, kdy uvedené nebylo žalovanou nikterak prokázáno a zůstalo tak výlučně v rovině tvrzení. (Případné jednostranné opuštění prostor představujících předmět nájmu nemůže a ani nepředstavuje ukončení nájemního vztahu v právní rovině.)

38. Soud se dále zabýval také námitkou žalované stran existence investic žalované do předmětu nájmu a jejího požadavku na uplatnění kompenzační námitky, kdy tuto soud opět neshledal jako relevantní. Žalovaná vznesla kompenzační námitku, tuto však nadále ani na výzvu soudu nespecifikovala, neuvedla přesnou a konkrétní výši pohledávky (zde spolu s požadovaným „orientačně vypočteným“ úrokem z prodlení z dlužné částky), která by takovým postupem měla být započtena ve vztahu k předmětné pohledávce vůči žalobkyni, neprokázala dostatečně určitě její existenci, výši ani splatnost. Z vyjádření žalované nevyplývá, zda byla žalobkyně ve vztahu k předmětné pohledávce vyzvána k plnění před jednáním ve věci (viz. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 29 Odo 204/2003), nevyplývá ani skutečnost, zda byla žalobkyni taková pohledávka známa. Významně spornou otázkou je v daném případě i samotná existence započitatelné pohledávky, a to s odkazem na ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. Z tohoto následně vyplývá možnost provedení změny věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, přičemž byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Ačkoliv z tvrzení žalované vyplynulo (nadto se nejedná o skutečnost prokázanou), že k udělení takového souhlasu žalobkyní došlo ústní formou, tuto skutečnost sama žalobkyně popřela a ze strany žalované nebyl předložen žádný důkaz o tom, že by souhlas k investicím do předmětných prostor byl žalované řádně udělen. Bez dodatečného schválení ze strany žalobkyně, k němuž nedošlo, tak není možné postupovat žalovanou uplatněným způsobem.

39. S ohledem na uvedené není možné pohledávku žalované shledat jistou a určitou, snadno prokazatelnou, a to jak co do základu, tak i do výše. Jak vyplývá z výše uvedených zákonných ustanovení, pohledávky nejisté nebo neurčité však v takovém případě nejsou k započtení způsobilé. Způsobilá není žalovanou uplatněná námitka ani jako forma procesní obrany žalované proti podané žalobě, a to s ohledem na výši pohledávky uplatněné žalovanou v přibližné výši 414 635 Kč (235 533 Kč + 179 102 Kč). Zde platí, že pokud započítávaná pohledávka přesahuje pohledávku žalovanou, musí být uplatněna jako vzájemná žaloba, což však žalovaná neučinila.

40. V neposlední řádě vzal soud při posouzení argumentace žalované v potaz rovněž termíny vzniku „započitatelných plnění“, přičemž z předložených listinných důkazů vyplynulo, že předmětné práce ve smyslu údajných investic prostředků žalované do předmětu nájmu byly prováděny již během let 2019-2020, konkrétně v čase od 15. 12. 2019 do 27. 2. 2020. Jak smlouva o nájmu prostor sloužícímu k podnikání, tak podnájemní smlouva, které byly předmětem tohoto řízení, však byly uzavřeny až v průběhu měsíce září roku 2021. Soud proto uzavřel, že obě pohledávky uplatňované žalovanou v rámci kompenzační námitky tak navíc významně předcházely období uzavření předmětných nájemních smluv.

41. Soud dále konstatuje, že v případě, kdy by se žalovaná řádně dostavila k jednání nařízenému na den , datum, , byla by řádně poučena dle ustanovení § 118a odst. 1 a 3, tedy by byla vyzvána k doplnění svých obranných tvrzení, a to jak ohledně tvrzení ukončení nájemního vztahu, tak i ohledně namítaného započtení pohledávek z titulu investic do předmětných prostor, neboť dosavadní tvrzení žalované nebylo možné považovat za dostatečná. Uvedeného se však žalovaná dobrovolně vzdala, když se bez omluvy nedostavila k jednání nařízenému soudem, a to přesto, že byla k jednání řádně a včas předvolána (předvolání doručeno do datové schránky dne , datum, ). V důsledku uvedeného došlo u žalované ve smyslu výše uvedených skutečností k neunesení důkazního břemene ve vztahu k jí tvrzeným a namítaným skutečnostem a následnému neúspěchu ve věci (viz. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 93 Co 234/2014).

42. S ohledem na shora uvedené proto soud uzavřel, že žalobkyně bez jakýchkoliv pochybností unesla své důkazní břemeno ve vztahu k v žalobě předneseným nárokům, stejně jako k otázce ukončení nájemních smluv mezi ní a žalovanou. Na druhé straně žalovaná svá obranná tvrzení neprokázala, a to ve vztahu k žádné z přednesených námitek. Z uvedeného důvodu se proto soud již dalšími vznesenými námitkami blíže nezabýval, když má zato, že tyto na závěru soudu ničeho nemění a dosavadní zjištění jsou dostatečným podkladem pro přiznání žalobkyní požadovaného nároku z titulu dlužného nájemného a souvisejících plateb.

43. Jelikož na straně žalované došlo k prodlení s plněním pohledávky ve smyslu § 1970 o. z. soud žalobkyni přiznal též úrok z prodlení za dobu vždy od následujícího dne po dni splatnosti jednotlivých dílčích pohledávek vždy do zaplacení, a to ve výši, která je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

44. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 17 090 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 341 786,09 Kč sestávající z částky 9 700 Kč za každý z 4 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. kvalifikovaná předžalobní výzva, 3. podání ve věci samé, 4. účast na jednání dne 9. 6. 2025) včetně 3 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění účinném do 31. 12. 2024) a 1 paušální náhrady výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění účinném od 1. 1. 2025) a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 40 150 Kč ve výši 8 431,50 Kč.

45. Spolu s uvedeným žalobkyni dále náleží náhrada cestovních výdajů v celkové výši 7 361,80 Kč podle § 13 odst. 1 a 5 a. t. ve spojení s § 157 a 158 zák. č. 262/2006 Sb., zákoník práce, za účast právního zástupce žalobkyně na jednom jednání soudu, a to konkrétně dne 9. 6. 2025 (cesta Kroměříž – Praha a zpět – 2 x 268 km), a to osobním vozem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, RZ , SPZ, při průměrné spotřebě 11,3 l/100 km ve výši náhrad 5,80 Kč na km a ceny benzínu 40,50 Kč/l, celkem ve výši 5 561,80 Kč to vše spolu s náhradou za promeškaný čas zástupce žalobkyně dle § 14 odst. 3 a.t. ve výši 150 Kč (účinnost od 1. 1. 2025) za každou započatou půlhodinu ve smyslu cesty ze sídla advokátní kanceláře v Kroměříži do Prahy-sídla soudu a zpět (12 půlhodin x 150 Kč) ve výši 1 800 Kč. Současně i zde náleží právnímu zástupci žalobkyně daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 7 361,80 Kč ve výši 1 546 Kč. Celková výše náhrady nákladů řízení přiznaná žalobkyni tak tvoří částku 74 579 Kč.

46. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.