6 C 353/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Miroslavou Sixtovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 49 050 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 49 050 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 49 050 Kč za dobu od 30. 1. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 98.759,28 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce , Jméno advokáta A, , advokáta se sídlem AK , adresa, .

1. Žalobce se podanou žalobou ze dne 12. 9. 2022 domáhal na žalovaném provedení opravy rozvodů tepla v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, , stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „bytový dům“), které slouží k vytápění bytové jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, která se nachází v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, (dále jen „bytová jednotka“), a to s následujícím odůvodněním. Žalobce je uživatelem a vlastníkem bytové jednotky, jež se nachází v bytovém domě, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedením , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, . , právnická osoba, a pozemku, na kterém bytový dům stojí, vykonává žalovaný. V březnu roku 2022 došlo k havárii na rozvodu tepla, který slouží k vytápění bytu žalobce. V důsledku této havárie došlo k zatečení vody do nebytových prostor a do garáží nacházejících se pod bytem žalobce. Dle technické zprávy, která byla vypracována společností , právnická osoba, , jež zjišťovala příčinu pravděpodobného úniku z topení v bytě žalobce, je topné potrubí v havarijním stavu, na potrubí byla zjištěna rozsáhlá a celoplošná koroze, kdy potrubí se zvenčí „loupe jako cibule“, což je následkem dlouhodobého vystavení potrubí vodě zvenčí. Na základě ohledání na místě bylo doporučena výměna za nové potrubí. Prohlášením vlastníka nemovitosti ze dne 1. 12. 1998 (dále jen „Prohlášení“) byly v bytovém domě vymezeny bytové a nebytové jednotky a společné části budovy. Dle článku III. tohoto Prohlášení společnými částmi budovy jsou mimo jiné rozvody tepla a teplé vody, kanalizace a plynu, elektřiny, společné televizní antény, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací. Vzhledem k tomu, že poškozené rozvody tepla jsou dle Prohlášení společnou částí bytového domu, informoval žalobce prostřednictvím e-mailu ze dne 15. 3. 2022 žalovaného o zjištěné havárii a vyzval ho, aby zajistil a uhradil výměnu či opravu vadného potrubí rozvodu tepla (a tím předešel vzniku dalších škod) a aby uhradil vzniklé škody. Tuto svou výzvu žalobce urgoval e-mailem ze dne 16. 3. 2022. Na tuto výzvu reagoval žalovaný e-mailem ze dne 23. 3. 2022, v němž uvedl, že nebude zajišťovat a hradit opravu rozvodů tepla, ani vzniklou škodu, jelikož dle něj jsou tyto rozvody tepla ve vlastnictví žalobce, s čímž žalobce zásadně nesouhlasil, neboť Prohlášení je platné a jeho interpretací nelze dojít k jinému závěru, než že rozvody tepla jsou společnou částí stavby. Jiné rozvody tepla než ty, které jsou v jednotkách vlastníků, v domě ani nejsou, Prohlášení vlastníka se tedy týká pouze těchto rozvodů. Žalobce se nejprve snažil vyřešit celou záležitost s žalovaným smírně, žalobce byl dokonce dne 22. 6. 2022 prostřednictvím e-mailu informován zástupcem společnosti , právnická osoba, ., která vykonává správu domu na základě smlouvy s žalovaným, že bude provedena oprava rozvodů tepla s tím, že vynaložené náklady na opravu budou následně vyžadovány po žalobci. Žalobce e-mailem ze dne 26. 6. 2022 souhlasil s opravou, nicméně upozornil společnost , právnická osoba, . na skutečnost, že v tomto případě půjde dle Prohlášení o opravu společného majetku a požádal o další informace. Žalobce nebyl do dnešního dne nikým informován o tom, kdy bude oprava ze strany žalovaného provedena. Dle § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je společenství vlastníků právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, na kterém dům stojí. Dle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí. Dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění účinném v roce 1998 (dále jen „ZVB 1998“), vznikalo spoluvlastnictví domu představované spoluvlastnickým podílem na společných částech a vlastnictvím jednotky (bytové spoluvlastnictví) buď prohlášením vlastníka budovy a převodem první jednotky, nebo smlouvou o výstavbě. Dle § 5 odst. 3 písm. c) ZVB 1998 muselo prohlášení vlastníka obsahovat i určení společných částí budovy. Společné části budovy byly v bytovém domě vymezeny na základě Prohlášení, dle kterého, jak bylo uvedeno již výše, jsou společnou částí budovy i rozvody tepla, tudíž za jejich údržbu a opravy odpovídá žalovaný jakožto subjekt vykonávající správu bytového domu. Společné části budovy jsou závazně určovány prohlášením vlastníka, přičemž výčet společných částí je zcela na vůli vlastníka, který toto prohlášení činí, jelikož žádný právní předpis nestanovuje taxativní výčet společných částí a nebylo tomu tak ani v roce 1998, kdy tehdejší vlastník bytového domu učinil své prohlášení.

2. Žalovaný požadoval zamítnutí žaloby s tím, že nárok žalobce neuznává. Namítal zejména nedostatek pasivní věcné legitimace žalovaného s odůvodněním, že jako společenství vlastníků jednotek je servisní a správcovskou společností, která nemá žádná vlastnická práva k objektu, který spravuje, ani k jeho vybavení, které je předmětem tohoto řízení. Nárok, který žalobce svojí žalobou uplatňuje není založen na provozu domu, ale je spojen s vlastnictvím, respektive spoluvlastnictvím jednotlivých částí domu. Jak vyplývá z katastru nemovitostí, spoluvlastníky jsou jednotliví spoluvlastníci jednotek včetně žalobce. Žalobce se sám odvolává na ustanovení §1194 o.z., ovšem pomíjí ustanovení §1208, písm. e) o.z., který jasně určuje pravomoc shromáždění vlastníků k rozhodnutí o opravě společné části nemovitosti, pokud převyšují náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, kterým je Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Dále žalovaný namítal to, že se v daném případě nejedná o společnou část domu, ale o součást bytové jednotky ve výlučném vlastnictví žalobce. Je nepochybné, že rozvody tepla a teplé vody jsou výlučnou součástí bytové jednotky žalobce, neboť spojují jeho kotel a jeho otopná tělesa, přičemž zajišťují obsluhu výlučně jeho jednotky. Žalovaný nezajišťuje ani správu majetku ve vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků a není důvod, aby tak činil v případě žalobce. V daném případě tak nelze mezi účastníky aplikovat žalobcem zmiňovanou vyhlášku č. 194/2007 Sb., neboť žalovaný žalobci teplo ani teplou vodu nedodává. Teplo a teplou vodu si žalobce vyrábí sám ve vlastním zařízení a sám je též výlučně spotřebovává. Mezi výrobním zařízením a potrubní soustavou pak nejsou mezi účastníky nikde zřízeny předávací body a měřící zařízení, jejichž průchodem by se měnilo vlastnictví dodávaného tepla a teplé vody. Žalobce sám porušuje povinnosti člena SVJ a vlastníka jednotky, když pomíjí svou povinnost odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám, a to zaviněným poškozením majetku jak ve společném vlastnictví vlastníků jednotek (garáže v 1NP), tak jednotky , Anonymizováno, a , Anonymizováno3. Podáním ze dne 8.2.2023, žalobce změnil žalobu tak, že nadále požadoval na žalovaném plnění v podobě náhrady škody, která žalobci v souvislosti s havárií potrubí vznikla, respektive kdy provedenou opravou topné soustavy, kterou uhradil žalobce, se žalovaný právě na úkor žalobce bezdůvodně obohatil. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že byl vzhledem k odmítavému postoji žalovaného ve věci provedení opravy topné soustavy (rozvodů vody ), nucen zajistit alespoň provizorní opravu rozvodů tepla tak, aby mohla být otopná soustava užívána. V souvislosti s touto opravou žalobci vznikly náklady jednak na opravu rozvodů tepla ve výší 18 000 Kč, 31 050 Kč za usazení, obezdění a obložení vany, 1 856 Kč za keramickou dlažbu, celkem tedy částka 50 906 Kč. Žalovaný však tuto částku i přes výzvu žalobce odmítá uhradit.

4. Soud usnesením ze dne 6. 4. 2023 změnu žaloby připustil, neboť tato vycházela ze zcela stejných žalobních tvrzení, a žalobce se pouze namísto původně požadovaného odstranění vad a zprovoznění otopné soustavy, nadále na žalovaném domáhal náhrady nákladů, které vynaložil na opravu otopného systému a rozvodů vody. Následně vzal žalobce svou žalobu v části 1856 Kč zpět s tím, že předmětem řízení zůstala celkem částka 49 050 Kč spolu s příslušenstvím pohledávky – úrokem z prodlení ve výši 15 % za dobu od 30.1.2023 do zaplacení.

5. Ke změně žaloby žalovaný namítal, že v prohlášení vlastníka k objektu, ve kterém se nachází předmětná bytová jednotka žalobce, došlo k chybě, kdy v tomto omylem zůstalo prohlášení, že rozvody tepla a vody jsou společnou částí domu, ačkoli se v domě ke každé bytové jednotce nachází etážové topení. Došlo tak k omylu, který nebyl podchycen při vkladu do katastru nemovitostí. V objektu , Anonymizováno, byla provedena rekonstrukce topení, přičemž vlastníci jednotek si uhradili tuto rekonstrukci ze svého. Současný stav je pak v přímém rozporu s platným nařízením vlády č. 366/2013 Sb., které jednoznačně stanoví a vymezuje v §6 co je, a co není společným vlastnictvím domu.

6. Soud ve věci rozhodl rozsudkem , spisová značka, , kdy žalobě v plném rozsahu vyhověl. K podanému odvolání žalovaným, Městský soud v Praze usnesením , spisová značka, , rozsudek Obvodního soudu zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s tím, že soudu prvého stupně uložil, aby nárok žalobce, vzhledem k okolnostem celého případu, v souvislosti s vynaloženými náklady na opravu, posoudil též z hlediska možného rozporu s dobrými mravy, tedy zda není na místě nárok na úhradu žalobci zcela nebo zčásti odepřít. Zároveň soud zavázal k provedení zjištění, kdy došlo k zápisu do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka, což je rozhodné pro posouzení použití úpravy, která se na předmětný spor vztahuje. Dále odkázal na nálezy Ústavního soudu, které se zabývají problematikou rozporu s dobrými mravy. Zároveň odvolací soud vyzval účastníky k tomu, aby jednali o mimosoudním vyřešení sporu či o uzavření soudního smíru, a to zejména vzhledem k jejich vztahu, tj. že jde o spor společenství vlastníků s jedním z jeho členů.

7. Účastníci následně navrhli přerušení řízení ve smyslu ustanovení §110 o.s.ř. s tím, že po dobu třech měsíců jednali o uzavření dohody, následně však soudu sdělili, že k této nedošlo a navrhli pokračování v řízení.

8. Soud vázán právním názorem odvolacího soudu proto věc znovu projednal a po provedeném dokazování zjistil následující skutkový stav:

9. Žalobce provedl opravy rozvodů tepla v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, , stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „bytový dům“), které slouží k vytápění bytové jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, která se nachází v budově v části obce , adresa, , č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, (dále jen „bytová jednotka“),, jakožto vlastník a uživatel b00ytové jednotky, jež se nachází v bytovém domě, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedením, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, . , právnická osoba, a pozemku, na kterém bytový dům stojí, vykonává žalovaný. Důvodem opravy byla skutečnost, že v březnu roku 2022 došlo k havárii na rozvodu tepla, který slouží k vytápění bytu žalobce a došlo k zatečení vody do nebytových prostor a do garáží nacházejících se pod bytem žalobce. (tyto skutečnosti prokazují výpis z KNLV , Anonymizováno, , výpis z rejstříku , Anonymizováno, , emailová komunikace mezi účastníky, shodná tvrzení účastníků).

10. Z technické zprávy společnosti , právnická osoba, , bylo zjištěno, že topné potrubí je v havarijním stavu, na potrubí je rozsáhlá a celoplošná koroze, kdy potrubí se zvenčí „loupe jako cibule“, což je následkem dlouhodobého vystavení potrubí vodě zvenčí, byla doporučena výměna za nové potrubí (viz. obsah znění zprávy).

11. Prohlášením vlastníka nemovitosti ze dne 1. 12. 1998 byly v předmětném bytovém domě vymezeny bytové a nebytové jednotky a společné části budovy. Dle článku III. tohoto Prohlášení, společnými částmi budovy jsou mimo jiné rozvody tepla a teplé vody, kanalizace a plynu, elektřiny, společné televizní antény, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací. (viz. obsah Prohlášení ).

12. Žalobce prostřednictvím e-mailu ze dne 15. 3. 2022 žalovaného informoval o havárii a vyzval ho, aby zajistil a uhradil výměnu či opravu vadného potrubí rozvodu tepla a aby žalobci uhradil vzniklé škody. Tuto svou výzvu žalobce urgoval e-mailem ze dne 16. 3. 2022, na což reagoval žalovaný e-mailem ze dne 23. 3. 2022 tak, že nebude zajišťovat a hradit opravu rozvodů tepla, ani vzniklou škodu, jelikož dle něj jsou tyto rozvody tepla ve vlastnictví žalobce (viz. předmětná e mailová komunikace).

13. Co se týká předmětné opravy otopné soustavy a rozvodů vody, mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce provedl opravu v rozsahu a na své náklady ve výši uplatněné žalobou, po částečném zpětvzetí žaloby, tj. v celkové výši 49050,-Kč. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce vynaložil na vybourání podlahy v koupelně 5 hodin práce 700 Kč/hod tj.3.500 Kč, na vybourání vany a odmontování vanové zástěny 5 hodin práce 700 Kč/hod., tj. 3.500 Kč. Zaslepení trubek včetně materiálu 2 hodiny práce po 700 Kč/hod. tj. 1.400 Kč. 2x mosazná záslepka v ceně 60 Kč/ks, tj.120 Kč, pomocný materiál (šmirgl papír, teflonová páska, lepidlo) v ceně 132,17 Kč, celkem 1.652,17 Kč. Provedení tlakové zkoušky 3 hodiny práce 700 Kč/hod., tj. 2.100 Kč, cesta 400 Kč, celkem 2.500 Kč. Napuštění a odzkoušení topné soustavy 2 hodiny práce 700 Kč/hod tj.1.400 Kč, cesta 100 Kč, celkem 1.500 Kč. Usazení vany a namontování vanové zástěny 4 hodiny práce 700 Kč/hod., tj. 2.800 Kč, pomocný materiál (silikonový čistič, silikon, šrouby, hmoždinky) v ceně 200 Kč, celkem 3.000 Kč. (viz. fotodokumentace, potvrzení o registraci škody ze dne 22. 9. 2022, faktury č,, Anonymizováno, a , Anonymizováno, , položkový rozpočet, potvrzení o úhradě žalobcem z , Anonymizováno, ). Provedení prací a úhradu částek potvrdili jak , jméno FO, , tak pan , jméno FO, , kteří prováděli předmětné opravy.

14. Výčet společných částí domu je vyjmenován v Prohlášení vlastníka nemovitostí ze dne 1. 12. 1998, v němž jsou v čl. III. rozvody tepla zahrnuty do společných částí budovy. Vklad byl proveden rozhodnutím č.j. , Anonymizováno, a vklad práva byl zapsán do katastru nemovitostí dne 18.01.1999, s právními účinky vkladu ke dni 01.12.1998.

15. Z odborného vyjádření číslo , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že toto si nechal vyhotovit žalovaný za účelem zjištění ohledně způsobu výroby a rozvodu teplé vody v bytovém domě , Anonymizováno, . Závěr tohoto vyjádření hovoří o tom, že potrubí tvoří jeden technologický celek a není užíván jinou bytovou jednotkou, přičemž demontáž potrubí by neměla vliv na společné části domu a není nějakým způsobem navázána na ostatní rozvody potrubí ve společných částech domu, přičemž potrubí je užíváno pouze v jedné bytové jednotce a pouze uživatelem této jednotky. Dále bylo konstatováno, že se v domě nenachází například prádelna, prostory, kotelny a podobně, které jsou specifikovány v článku III. Prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 1. 12. 1998.

16. Ačkoli v kupní smlouvě ze dne 14. 2. 2007 je pod bodem č. , hodnota, vymezeno, co vše je součástí předmětné bytové jednotky, tj. že součástí jednotky je i její veškerá vnitřní instalace, tedy zejména potrubí, rozvody vody, ohraničené hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody pro jednotku, potrubí elektroinstalace, ohraničený elektrickými pojistkami pro jednotku, odpady ohraničené jejich napojením do hlavního odpadního potrubí, hodnotil soud tento důkaz tak, že je v rozporu s Prohlášením vlastníka a nelze ho proto považovat za stěžejní, pro toto řízení.

17. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že tento je předseda výboru SVJ sousedního domu, a že v tomto domě mají centrální kotelnu, která vytápí všechny byty, takže rozvody se nachází na chodbách. Dále uvedl, že když došlo k prasknutí stoupaček, tak tyto se opravovaly na náklady celého domu, jednalo se však o opravu, která se týkala společné šachty. Zároveň tento soudu předložil Prohlášení vlastníka týkající se jejich bytového domu, kde jsou vymezeny společné části domu v článku III..

18. Z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , (které soud vyslýchal ve smyslu ust. § 126a o.s.ř.) soud žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení věci nezjistil, když tito byli bývalí členové výboru SVJ a z těchto důvodů proto oba považují za přirozené, že by si měl každý z vlastníků provádět opravy rozvodů v bytě na své vlastní náklady, neboť v Prohlášení vlastníka došlo k chybě při vymezení společných částí domu. Opravy, které si prováděl pan , jméno FO, na své náklady, byly provedeny zhruba před 19 lety a v této souvislosti se jednalo pouze o nepatrné výdaje.

19. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že tato si vzhledem k dlouhému časovému odstupu již nepamatuje, jak to bylo s centrálním vytápěním v předmětných objektech, když se domnívala, že ve všech mělo být vytápění přes plynovou centrální kotelnu. Zároveň uvedla, že technické otázky celého projektu, měl na starosti pan , jméno FO, .

20. Z výpovědi svědka pana , jméno FO, soud však žádné rozhodné skutečnosti ke zjištění ohledně záměru při vymezení společných částí domu v souvislosti s technickým provedením budov, včetně rozvodu tepla nezjistil, když svědek mylně uvedl, že o prohlášení vlastníka hlasovali sami noví vlastníci na schůzi SVJ, což nebyla pravda a z těchto důvodů ani nebylo možně objektivně zjistit, jaký byl záměr či projev vůle ohledně vymezení společných částí domu.

21. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , jedné ze spoluvlastnic další bytové jednotky v domě, soud zjistil, že tato nepovažuje v postoji žalobce nic nemorálního s tím, že v případě, že byly rozvody vymezeny v prohlášení vlastníka způsobem, který dává žalobci právo na náhradu škody, nelze mu toto upřít, a to i přesto, že si sama svědkyně této možnosti nebyla vědoma. Zároveň svědkyně poukázala na to, že osobně s výborem SVJ řeší záležitosti ohledně zatékání terasy, kdy byla výborem vyzvána k tomu, aby si část nákladů souvisejících s opravou uhradila sama.

22. Z podání ze dne 12.11.2024 , Anonymizováno, soud zjistil, že vlastníci jednotek v bytovém domě č.p. , Anonymizováno, většinově rozhodli o změně Prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 01.12.1998, a to konkrétně článku III. kdy nově vymezili společné části budovy a rozvody tepla v jednotlivých bytových jednotkách tak, že tyto mezi ně již nepatří23. Z ostatních provedených důkazů soud žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení věci nezjistil a důkazy soud pro nadbytečnost neprováděl a tyto návrhy zamítl, vše s odůvodněním, že se v daném případě jedná zejména o právní posouzení věci. Co se týká důkazního návrhu ohledně poslechu nahrávek z jednání schůze SVJ a stavební dokumentace a kolaudačního rozhodnutí předmětného objektu, vyhodnotil soud jejich provedení za nadbytečné s tím, že tyto důkazy by nemohly ničeho změnit na skutkovém závěru soudu. ( viz, odůvodnění níže ).

24. Podle § 1194 odst. 1) o.z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

25. Dle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí. Dle odst. 2) se má za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

26. Podle § 2951 odst. 1 o.z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

27. Podle § 2952 odst. 2 o.z. nemajetková újma se odčiní přiměřeným zadostiučiněním. Zadostiučinění musí být poskytnuto v penězích, nezajistí-li jeho jiný způsob skutečné a dostatečně účinné odčinění způsobené újmy.

28. Podle § 2969 odst. 1 o.z. při určení výše škody na věci se vychází z její obvyklé ceny v době poškození a zohlední se, co poškozený musí k obnovení nebo nahrazení funkce věci účelně vynaložit.

29. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

30. Podle § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

31. Podle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. ve znění platném ke dni provedení vkladu Prohlášení vlastníka, tj. ke dni 01.12.1998 ( tj. ve znění platném a účinném v období od 01.11.1997 do 24.05.1997 ), se pro účely tohoto zákona rozumí společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

32. Dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ve znění účinném ke dni 1.12.1998 vznikalo spoluvlastnictví domu představované spoluvlastnickým podílem na společných částech a vlastnictvím jednotky (bytové spoluvlastnictví) buď prohlášením vlastníka budovy a převodem první jednotky, nebo smlouvou o výstavbě. Dle § 5 odst. 3 písm. c) muselo prohlášení vlastníka obsahovat i určení společných částí budovy.

33. Dle § 1 o.z. nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

34. Dle § 2 odst. 1) o.z. každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit.Dle odst. 2) zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.Dle odst. 3) výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

35. Dle § 580 odst.1) je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

36. Judikatura k rozporu s dobrými mravy definuje dobré mravy jako soubor etických a morálních zásad, jejichž porušení vede k neplatnosti právního jednání dle §580 odst. 1 o.z., nebo k nepřípustnému výkonu práva. Soudy pak posuzují každý případ individuálně.

37. Dle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 3542/20, základní práva a svobody, jako je i právo na ochranu majetku podle čl. 11 LZPS, působí i v horizontálních vztazí ch (mezi soukromými osobami) tak, že prozařují normami podústavního práva, zvláště při aplikaci korektivu dobrých mravů a funkčně obdobných ustanovení, je třeba toto působení zohledňovat. Přitom není vyloučeno, že i výkon práva, který odpovídá zákonům, může být shledán v rozporu s dobrými mravy, a že mu proto bude soudem odepřena právní ochrana, a to zejména tehdy, je-li zřejmé, že výkon práva vede k nepřijatelným následkům projevujícím se, jak mezi účastníky, tak na postavení některého z nich navenek.

38. Soud se nejdříve zabýval vznesenou námitkou nedostatku pasivní věcné legitimace s tím, že s odkazem na shora citované ustanovení § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) ve spojení s § 1189 odstavec 1 o.z. dospěl jednoznačně k závěru, že žalovaný je ve sporu pasivně věcně legitimován, neboť ze zákona je žalovanému svěřena správa majetku SVJ, která zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu, nástavbou, přístavbou, stavební úpravu nebo v užívání, udržování nebo zlepšení zařízení v domě nebo na pozemcích, sloužících všem spoluvlastníkům domu, včetně údržby, opravy, provozních, technických, revizně technických a dalších činností.

39. Sporným mezi účastníky pak bylo zejména to, zda rozvody vody a otopná soustava jsou společnou částí domu. Při tomto ryze právním posouzení věci, soud vyšel z toho, že společné části budovy byly v bytovém domě vymezeny na základě Prohlášení, dle kterého, jak bylo uvedeno již výše, jsou společnou částí budovy i rozvody tepla, tudíž za jejich údržbu a opravy odpovídá žalovaný, který vykonává správu bytového domu. Soud se přiklonil k argumentaci žalobce, že společné části budovy jsou závazně určovány Prohlášením vlastníka, přičemž § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. stanovil výčet toho, co vše lze považovat za společné části domu (viz. citace shora), mimo jiné též rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody atd, a to i když jsou umístěny mimo dům. Tím, že toto ustanovení do společných částí domu řadí též rozvody tepla a rozvody teplé a studené vody, a to bez možnosti odchýlení se od této úpravy, (například v rámci dohody všech vlastníků jednotek), určuje kogentním způsobem tyto společné části domu (srovnej například rozhodnutí Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 232/2014). Jelikož Prohlášení vlastníka k předmětnému objektu ze dne 1. 12. 1998 převzalo do čl. III. vymezení společných části domu tak, že tímto jsou i rozvody tepla, je zcela nerozhodné, jaký je faktický stav rozvodů tepla, či zda tyto tvoří ucelený celek v rámci každé samotné bytové jednotky a nejsou tak napojeny na celou domovní soustavu. Soud je dále toho názoru, že je třeba vycházet z právní úpravy patné v době učinění Prohlášení z 1. 12. 1998, kdy vlastnictví jednotek vzniklo podle zákona č.72/1994 Sb. a problematika společných částí domu se tak řídí tímto zákonem i po 1. 1. 2014. Proto námitka žalovaného, že současný stav je v přímém rozporu s patným nařízením vlády č.366/2013 Sb., účinným od 1. 1. 2014, které v § 6 jednoznačně vymezuje, co je a co není společným vlastnictvím domu, nemůže, vzhledem ke shora uvedenému, obstát.. Z tohoto pohledu je zcela irelevantní, že si ostatní vlastníci bytových jednotek provedli opravu rozvodů na vlastní náklady. Slyšení svědci navíc rozhodně nepotvrdili, že by se v daném případě jednalo o takové náklady, které by dosahovaly míry poškození vzniklé žalobci. Jednalo se spíš o menší opravy a výdaje, které navíc proběhly povětšině s velkým časovým odstupem. K argumentaci žalovaného, že kupní smlouva, na základě které se stal žalobce vlastníkem bytové jednotky, vymezuje, co je součást bytové jednotky odlišně od Prohlášení vlastníka, je třeba uvést, že vzhledem k rozporu s vymezením společných částí domu v Prohlášení vlastníka, které lze v tomto ohledu považovat nadřazené a určující, hodnotil soud toto ustanovení smlouvy jako neplatné. V celkovém kontextu, pak soud neshledal v postoji a postupu žalobce žádný rozpor s dobrými mravy, ve smyslu shora citovaného výkladu rozporu dobrých mravů, když se tento domáhá zcela legitimního nároku, stanoveného předpisem, který je v zásadě samou podstatou existence Společenství vlastníků jednotek. V tomto ohledu nelze přehlédnout ani dobu ( více než 20 let ), po kterou si SVJ a potažmo i jeho výbor, museli být vědomi nesouladu stavebně technického řešení tepelných rozvodů či otopného sytému v souvislosti s obsahem jejich vymezení v prohlášení vlastníka a v případě, že záměrem a projevem vůle nebylo jejich zahrnutí do společných částí, měl žalovaný dostatečný čas k řešení. Dle názoru soud navíc samotný nesoulad s technickým řešením budovy, nemůže nijak ovlivnit to, že si spoluvlastníci bytových jednotek mohli vymezit společné části domu způsobem, který převyšuje či neodpovídá technologickému řešení rozvodů v bytových jednotkách. Tento závěr soudu následně žalovaný stvrdil tím, že koncem roku 2024 přistoupil ke změně Prohlášení vlastníka tak, aby rozvody teplé a studené vody v jednotlivých bytových jednotkách již do společných částí domu nebyly zahrnuty. V tomto ohledu má soud zato, že tyto závěry nemůže jakkoli zvrátit ani stavební dokumentace či kolaudační rozhodnutí předmětného objektu, pročež tyto důkazy soud z důvodu jejich nadbytečnosti již neprováděl. Soud je toho názoru, že tyto podklady nemohou žádným způsobem zvrátit obsah Prohlášení vlastníka, stejně jako legitimní očekávání platnosti jeho obsahu, na základě kterého se žalobce svého nároku domáhá.

40. Co se týká samotného požadovaného plnění, vyšel soud z toho, že žalovaný nakonec výši vynaložených nákladů na provedení opravy rozvodů (zaslepení trubek, provedení tlakové zkoušky, napuštění a odzkoušení topné soustavy, materiál) nijak nesporoval, vyúčtování žalobcem na základě provedeného dokazování akceptoval, a z těchto důvodů soud neměl důvod pochybovat o tom, že by se nejednalo, a to i vzhledem k výši vyfakturované částky, o neúčelně vynaložené náklady. Soud proto uzavřel, že šlo o obvyklou cenu v době poškození, přičemž v části, která se týkala samotné opravy rozvodů tepla, tento nárok posoudil ve smyslu ustanovení o bezdůvodném obohacení (srovnej judikát NS ČR 22 Cdo 5330/2008), když povinností žalovaného je obstarat nutné opravy společných částí domu a pokud tyto opravy provede a zaplatí vlastník jednotky, může se jednat o plnění, které vlastník jednotky vynaložil na místo žalovaného. V části, která se týkala vynaložených nákladů na opravu vnitřní části koupelny žalobce (obklady, vybourání a osazení vany, namontování vanové zástěny, nákup materiálu atd.), tyto posuzoval soud ve smyslu ustanovení o náhradě škody, která žalobci vznikla v důsledku závady na společných částech domu. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud žalobě vyhověl.

41. Jelikož žalovaný byl s peněžitým plněním v prodlení, přiznal soud žalobci rovněž požadované příslušenství pohledávky, zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % za dobu od 30. 01. 2023 dle § 1970 o.z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v části před prvním rozhodnutím zdejšího soudu ve věci podle § 142 odst. 3 o. s. ř., dle kterého i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části. Tu v daném případě představovala částka částečného zpětvzetí ve výši 1 856 Kč. Soud proto přiznal žalobci, jenž byl v řízení ve zbytku žalované částky zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku, nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna za každý z úkonů uvedených v § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) včetně paušálních náhrad výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty, přičemž odměna je stanovená následovně:Ve věci splnění povinnosti v prvním stupni odměna počítaná z tarifní hodnoty 10 000Kč u následujících úkonů (dle § 6 odst. 1 a § 7 bod. 4, § 9 odst. 1 a. t.převzetí a příprava zastoupení 1 500 Kčžaloba ze dne 9. 9. 2022 1 500 KčDále odměna počítaná z tarifní hodnoty předmětu sporu 49 050Kč u následujících úkonů (dle § 6 odst. 1 a § 7 bod. 4, § 8 odst. 1 a. t.)účast na jednání dne 15. 6. 2023 3 100 Kčvyjádření žalobce ze dne 23. 8. 2023, 3 100 Kčúčast na jednání dne 28. 8. 2023, 3 100 Kčúčast na jednání dne 2. 10. 2023, 3 100 Kčúčast na jednání dne 16. 11. 2023 3 100 Kčcelkem 18.500 Kč7 x režijní paušál ( á 300 Kč ) 2 100 KčPo prvním rozhodnutí soudu 1. stupně soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1) o.s.ř. za tyto úkony :vyjádření žalobce k odvolání žalované ze dne 28. 3. 2024účast na jednání před odvolacím soudem dne 1. 8. 2024vyjádření žalobce ze dne 28. 8. 2024účast na jednání dne 28. 4. 2025účast na jednání dne 12. 6. 2025účast na jednání dne 25. 8. 2025účast na jednání dne 4. 9. 2025 vyhlášení rozsudku poloviční úkon právní služby, bez nároku na náhradu cestovného.6,5 x 1 úkon á 3.100 Kč ............................. 20 150 KčRežijní paušál 3x300 Kč a 4x 450 Kč, celkem 2700 KčCelkem náklady řízení: 43 450 KčCestovní výdaje advokáta vynaložené na cestu z místa sídla advokáta do místa konání soudního jednání před Obvodním soudem pro Prahu 3 dne 15. 6. 2023, 28. 8. 2023, 2. 10. 2023 a 16. 11. 2023.Výše náhrady cestovních výdajů za cestu na soudní jednání konané 15. 6. 2023 automobilem , jméno FO, , reg. zn. , SPZ, vychází s následujících údajů:. vzdálenost z , Anonymizováno, k soudu a zpět 420 km. průměrná spotřeba vozidla dle TP na 100 km 6 l. cena 1 l motorové nafty dle vyhl. č. 467/2022 Sb. 44,10 Kč. sazba náhrady za používání silničního vozidla 5,20 KčVýše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání a zpět činí: (420 * 6 * 44,10 / 100) + (420 * 5,20) = 3 295,32 Kč.Výše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání konané v roce 2023 po 1. 7. 2023 automobilem , jméno FO, , reg. zn. , SPZ, vychází s následujících údajů:. vzdálenost z , Anonymizováno, k soudu a zpět 420 km. průměrná spotřeba vozidla dle TP na 100 km 6 l. cena 1 l motorové nafty dle vyhl. č. 467/2022 Sb. 34,40 Kč. sazba náhrady za používání silničního vozidla 5,20 KčVýše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání a zpět činí: (420 * 6 * 34,40 / 100) + (420 * 5,20) = 3.050,88 KčCelková výše náhrady cestovních výdajů advokáta ve výše uvedené věci za 3 soudní jednání před soudem prvního stupně, tj. 28. 8. 2023, 2. 10. 2023 a 16. 11. 2023, tak činí 9 152,64 Kč.Výše náhrady cestovních výdajů za cestu na soudní jednání před odvolacím soudem konané 1. 8. 2024 automobilem , jméno FO, , reg. zn. , SPZ, vychází s následujících údajů:. vzdálenost z , Anonymizováno, k soudu a zpět 418 km. průměrná spotřeba vozidla dle TP na 100 km 6 l. cena 1 l motorové nafty dle vyhl. č. 467/2022 Sb. 38,70 Kč. sazba náhrady za používání silničního vozidla 5,60 KčVýše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání a zpět činí: (418 * 6 * 38,70 / 100) + (418 * 5,60) = 3 311,39 Kč.Výše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání konané v roce 2025 automobilem , Anonymizováno, , reg. zn. , SPZ, vychází s následujících údajů:. vzdálenost z , Anonymizováno, k soudu a zpět 420 km. průměrná spotřeba vozidla dle prohlášení o shodě na 100 km 8,0 l. cena 1 l motorové nafty dle vyhl. č. 467/2022 Sb. 34,70 Kč. sazba náhrady za používání silničního vozidla 5,80 KčVýše náhrady cestovních výdajů za cestu na jedno soudní jednání a zpět činí: (420 * 8,0 * 34,70 / 100) + (420 * 5,80) = 3.601,92 KčCelková výše náhrady cestovních výdajů advokáta ve výše uvedené věci za 3 soudní jednání před soudem prvního stupně v roce 2025, tj. 28. 4. 2025, 12. 6. 2025 a 25. 8. 2025, tak činí 10805,76 Kč.Celkem cestovní výdaje: ............................. 26 565,11 KčNáhrada za promeškaný čas dle ustanovení § 14 ve spojení s § 15 advokátního tarifu činí do 31. 12. 2024 100 Kč za každou i jen započatou půlhodinu při úkonech prováděných v místě, které není sídlem nebo bydlištěm advokáta, za čas strávený cestou do tohoto místa a zpět. Od 1. 1. 2025 pak dle ust. § 14 advokátního tarifu je to pak částka 150 Kč za každou i jen započatou půlhodinu.Na náhradě za promeškaný čas vznikl nárok na částku 5.000 Kč za celkem 50 započatých půlhodin ve smyslu ustanovení § 14 odst. 3 advokátního tarifu, což odpovídá době strávené 4x cestou z , Anonymizováno, na jednání před Obvodním soudem pro Prahu 3 a zpět a jednu cestu z , Anonymizováno, na jednání před Městským soudem v Praze a zpět a to:1) 135 minut, tj. 5 započatých půlhodin cesty na jedno soudní jednání (5x)2) 135 minut, tj. 5 započatých půlhodin cesty z jednoho soudního jednání (5x)Dále na náhradě za promeškaný čas vznikl advokátovi nárok na částku 4 500 Kč za celkem 30 započatých půlhodin ve smyslu ustanovení § 14 odst. 3 advokátního tarifu od 1. 1. 2025, tj. 150 Kč á každá půlhodina, což odpovídá době strávené 4x cestou z , Anonymizováno, na jednání před Obvodním soudem pro Prahu 3 a zpět1) 135 minut, tj. 5 započatých půlhodin cesty na jedno soudní jednání (3x)2) 135 minut, tj. 5 započatých půlhodin cesty z jednoho soudního jednání (3x)Tj. celkem 9 500 Kč .Náklady tedy celkem představují částku 79 515,11 Kč, z čehož 21% DPH je 16.698,17 Kč, celkově se tedy jedná o částku 96.213,28 Kč. Spolu se soudním poplatkem ve výši 2546 Kč, je tedy žalovaný povinen žalobci zaplatit částku 98 759,28 Kč.

43. Soud žalobci nepřiznal náklady za tyto úkony: vyjádření žalobce a návrh na změnu žaloby ze dne 8. 2. 2023, neboť změna žaloby byla zcela na vůli žalobce a nelze jeho rozhodnutí o změně přičítat v neprospěch žalovaného, dále za vyjádření ze dne 8. 6. 2023, 31. 7. 2023, 1. 11. 2023 a 14. 11. 2023, vyjádření žalobce ze dne 10.09.2024, vyjádření žalobce ze dne 24.01.2025, ze dne 04.03.2025, 30.05.2025, 15.07.2025 s tím, že v daném případě se jednalo o vyjádření, které žalobce učinil buďto sám na základě svého uvážení, nikoliv na výzvy soudu, nebo se jednalo o úkony oznamovacího charakteru, respektive úkony, které nepředstavovaly žádnou vysokou míru odbornosti a nelze je proto považovat za kvalifikované vyjádření, které by do sporu vnesly nové skutečnosti či právní argumentaci, tudíž je nelze považovat za odůvodněný náklad.