7 C 157/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni obecným zmocněncem celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání výpovědi z nájmu bytu <b>I. Soud určuje, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházející se v druhém nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně, žalobce a žalované], ze dne [datum], která byla žalobci a) doručena dne [datum] a žalobkyni b) dne [datum] je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) na náhradě nákladů 3 146,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni b) na náhradě nákladů řízení 4 846,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobci se návrhem podaným k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne [datum], doplněným podáními ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a dne [datum] domáhali určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] (dále jen„ byt“), v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně, žalobce a žalované], je neplatná. Tvrdili, že žalobkyni b) byla výpověď doručena dne [datum] z důvodu domnělého dluhu žalobkyně b) na nájemném a službách ve výši 28 064 Kč. Žalobci a) byla výpověď doručena dne [datum]. Dále tvrdili, že nájemné se v průběhu doby měnilo a sjednané nájemné nyní činí 8 100 Kč včetně služeb mimo elektřiny. Žalobkyně a) byla vyzvána k úhradě dlužné částky podáním ze dne [datum] a v dluhu bylo zahrnuto i období, kdy žalovaný byt ještě nevlastnil. Výzvu k úhradě dluhu navíc žalovaný zaslal pouze žalobkyni b) a neobsahovala zmocnění [anonymizována dvě slova] jednat za žalovaného a plná moc nebyla doložena ani při žádosti o zaslání plné moci. Výzva není běžnou záležitostí v nájemním vztahu a je potřeba ji doručovat všem společným nájemcům. Dále žalobci doplnili, že žalovaný nijak neprokázal, že nájemné činí částku 7 364 Kč a že sjednány byly další zálohy za služby. Odkázali na řízení u zdejšího soudu, sp. zn. 21 C 7/2019, kdy ani v tomto řízení žalovaný výši nájmu nedoložil. Dále uvedli, že jim za sledované období nikdy nebylo doručeno vyúčtování záloh za služby. Rovněž tvrdili, že pokud měl obecný zmocněnec dne [datum] u soudu tvrdit, že ve vztahu k žalobci a) nájemní vztah zanikl, jedná se o nepřesnou protokolaci. Žalobce a) byt opustil dočasně, a to z důvodu zdravotního stavu žalobce a), kdy mu špatný stav bytu způsoboval zdravotní obtíže. Dále žalobci nesouhlasili, aby se do trojnásobku dluhu, který žalovaný aplikuje dle ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) zahrnovaly dluhy nájemce vzniklé k předchozímu pronajímateli, neboť dle ustanovení § 2221 citovaného zákona dluhy na nájemném na nového pronajímatele nepřechází.

2. Žalovaný v podání ze dne [datum], doplněném dne [datum], uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhl její zamítnutí. Žalobci jako společní nájemci uzavřeli s právním předchůdcem žalované [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu dne [datum] na dobu určitou a nájemné činilo 9 000 Kč měsíčně, a to včetně ceny služeb. Dne [datum] byla dodatkem uzavřeným s dalším právním předchůdcem žalovaném [jméno] [příjmení] změněno trvání smlouvy na dobu neurčitou. Dne [datum] vyzval tehdejší majitel bytu žalobce ke zvýšení nájemného na částku 8 364 Kč, tato nabídka nebyla z jejich strany přijata. Naopak zaslali tehdejšímu majiteli dne [datum] návrh na snížení nájemného. Dne [datum] zaslala žalobkyně b) žalovanému oznámení o změně počtu nájemníků s informací, že od [datum] užívá byt pouze žalobkyně b), nájemní vztah mezi žalovaným a žalobcem a) tak dle žalovaného skončil. Trvalým opuštěním bytu žalobcem a) došlo k zániku nájemního vztahu. Žalovaný tak nepovažuje žalobce a) za aktivně věcně legitimovaného k podání žaloby. Výzvu k odstranění závadného stavu ze dne [datum] zaslal žalovaný pouze žalobkyni b). Poukázal na komentářovou literaturu, že pronajímatel může své jednostranné jednání adresovat pouze jednomu ze společných nájemců, kromě výpovědi, kterou musí pronajímatel doručit všem nájemcům. Žalovaný proto dne [datum] zaslal žalobkyni b) výpověď nájemní smlouvy a z opatrnosti byla zaslána i žalobci a). Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že žalobce a) předmětný byt zřejmě nikdy neužíval a tvrzení existence nájemního vztahu se žalovanému jeví jako rozporné s dobrými mravy. Na jednání u soudu dne [datum] žalovaný dále uvedl, že považovali nájem žalobce a) za ukončený konkludentně tím, že se v předmětu nájmu žalobce a) nezdržoval, kdy sám tvrdil, že v bytě nebydlí a že žalovaný tuto informaci obdržel jako informaci o změně počtu nájemníků na základě oznámení ze dne [datum].

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: Vlastníkem bytu je žalovaný (shodná tvrzení účastníků, výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum]), žalovaný je družstvem (výpis z obchodního rejstříku žalovaného ze dne [datum]). Žalobci nájemní smlouvu k užívání bytu uzavřeli dne [datum] s [jméno] [příjmení] na dobu určitou s měsíčním nájemným ve výši 9 000 Kč (Smlouva o pronájmu ze dne [datum]). Dodatkem ze dne [datum] byl nájem změněn na domu neurčitou (Dodatek ke smlouvě o pronájmu bytu uzavřené mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a žalobci). Žalobkyně b) potvrdila vědomost o tom, že žalovaná je vlastníkem a pronajímatelem bytu dne [datum] (Příloha k oznámená o změně vlastníka domu a pronajímatele jednotek v domě [ulice], [obec a číslo]). Žalobkyně b) dále podáním ze dne [datum] informovala žalovaného, že žalobce a) od počátku nájemního vztahu byt trvale neužíval k trvalému bydlení (podání Věc: Předání oznámení změny v počtu nájemníků z [datum]). V průběhu nájemního vztahu se žalobkyně b) snažila dosáhnout snížení nájemného (podání žalobkyně b) ze dne [datum]). Právní předchůdce žalovaného navrhoval zvýšení nájemného (listina Návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum]). Právní předchůdce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] postoupil pohledávky dlužného nájemného a záloh na služby vůči žalobcům ve výši 62 269,11 Kč za část roku 2017, 2018 a 2019 na žalovaného (Smlouva o postoupení pohledávky ze dne [datum]). Žalovaný vyzval podáním ze dne [datum] žalobkyni b) k úhradě částky 28 264 Kč jako dluhu, který na nájemném a zálohách na služby převyšuje částku tří měsíčních nájmů, jinak jí bude dána výpověď podle ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (podání ze dne [datum] včetně doručenky datové zprávy ze dne [datum] a přílohy, jak žalovaný došel k výpočtu výše dluhu). Žalobkyně b) reagovala na zaslanou výzvu dne [datum], uvedla, že zaslaný výpis trpí vadami, neboť nájemné za byt je jiné a vyzvala, aby jí byla doložena plná moc zástupce žalovaného (podání žalobkyně b) ze dne [datum] včetně detailu odeslané zprávy ze dne [datum]). Výpověď žalovaného ze dne [datum] obsahovala výpovědní důvod dle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, byla adresovaná oběma žalobcům (Výpověď ze dne [datum]). Výpověď byla doručena žalobci a) dne [datum] (detail přijaté zprávy ze dne [datum]) a žalobkyni b) dne [datum] (detail přijaté zprávy ze dne [datum]). Účastníci vedli další spory, na jednání v řízení vedeném u zdejšího soudu, sp. zn. 21 C 64/2019, dne 13. 7. 2021 obecný zmocněnec žalobce a) prohlásil, že od února 2021 nájem žalobce a) netrvá (Protokol z jednání ze dne 13. 7. 2021 ve spise 21 C 64/2019). Žalobkyně b) podala námitky proti výpovědi podáním ze dne [datum] (podání Námitky proti výpovědi z nájmu bytu doručené nájemkyni dne [datum] a dodejka datové zprávy ze dne [datum]) a žalobce a) podal námitka podáním ze dne [datum] (podání Námitky proti výpovědi z nájmu bytu doručené nájemkyni dne [datum] a doručenka datové zprávy ze dne [datum]).

4. Soud k důkazu neprovedl fotografie bytu založené ve spise na č. l. 110-112, č. l. 116-117, č. l. 127-132, neboť uvedené fotografie nebyly rozhodné pro posouzení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Z vyjádření žalované ze dne [datum], které patřilo do spisu sp. zn. 21 C 64/2019, soud nezjistil žádné skutečnosti důležité pro rozhodnutí sporu.

5. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu právnímu posouzení věci, kdy postupoval podle o. z. účinného do 4. 1. 2023, protože výpověď byla doručena v dubnu 2022.

6. Podle ust. § [číslo] odst. 1 změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

7. Podle ust. § [číslo] odst. 1 uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.

8. Dle ust. § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

9. Dle ust. § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dle ust. § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Dle ust. § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

11. Po zhodnocení všech důkazů ve vzájemných souvislostech a po právním zhodnocení soud došel k závěru, že žaloba je důvodná.

12. Soud nejprve zkoumal, zda byla zachována dvouměsíční lhůta k podání žaloby podle ustanovení § 2290 o. z., výpověď byla žalobci a) doručená dne [datum] a žalobkyni b) dne [datum], žalobu žalobci podali dne [datum], tedy v rámci zákonné lhůty.

13. Soud se dále zabýval námitkou žalovaného, že není dána aktivní věcná legitimace žalobce a), neboť dle tvrzení žalovaného, měl jeho nájemní poměr skončit trvalým opuštěním bytu. V řízení nebylo prokázáno, že by se na ukončení nájemního vztahu žalobce a) a žalovaný konkludentně dohodli, není možné to ani vyvozovat z oznámení žalobkyně b) ze dne [datum]. Žalobce a) setrvale tvrdil, že pro špatný stav bytu byt dočasně opustil. V rozsudku ze dne 19. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2105/2017, Nejvyšší soud judikoval, že ustanovení § 2292 věty třetí o. z. neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Ustanovení § 2292 věty první a druhé o. z. upravují institut odevzdání bytu pronajímateli, stejné upravuje také třetí věta citovaného ustanovení, jedná se vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit).

14. Soud proto vyzval žalovaného, aby doplnil svá tvrzení, jakým způsobem s žalobcem a) ukončili nájemní vztah, žalovaný však nad rámec tvrzení o konkludentní dohodě o ukončení nájemního vztahu opuštěním bytu nedoplnil. Jak bylo uvedeno výše, opuštění bytu není způsob ukončení nájemního vztahu a nebyla prokázána ani existence konkludentní dohody. Nájemní vztah žalobce tedy ke dni zaslání výpovědi trval a je dána aktivní věcná legitimace žalobce a).

15. Žalobce a) je tak dále společným nájemcem žalobkyně b) a měla mu tak být zaslána i výzva k odstranění závadného stavu. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1502/2021, lze i pro poměry současné právní úpravy použít rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2140/2011, že společní nájemci mají stejná práva a povinnosti a že zánik práva jednoho ze společných nájemců vede (pouze) k rozšíření práv ostatních společných nájemců. K zániku nájmu výpovědí může dojít i jen vůči jednomu ze společných nájemců; to neplatí u společného nájmu manželů, kteří mají v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ani postavení nerozlučných společníků.

16. V případě porušení povinnosti spočívající v nehrazení nájemného však mají oba společní nájemci postavení nerozlučných společníků, protože v případě hrazení nájemného u společného nájmu bytu jsou povinni hradit nájemné společně a nerozdílně, pronajímatel může požadovat celé plnění po kterémkoliv z nájemců (komentář Petrov, J., Beran V. a kol., Občanský zákoník. Komentář 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, k § 2271 strana 2447, § 2286 strana 2458, komentář Hulmák a kol., Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014), 1. vydání, 2014, C. H. Beck, s. 423–425, komentář k § 2271 o. z.). Pro porušení takové povinnosti mají nájemci postavení jako manželé – společní nájemci a výzva jako hmotněprávní podmínka k výpovědi dle § 2291 o. z. musí být doručena oběma, pokud doručena nebyla, k výpovědi se nepřihlíží a výpověď nebyla důvodná (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021). V případě výzvy k odstranění závadného stavu se se nejedná jen o běžné jednostranné jednání pronajímatele ve vztahu k nájemcům, ale výjimečnou záležitost s významným dopadem na nájemní vztah (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021).

17. Jako nesprávnou pak soud považuje námitku žalobců, že pokud se žalovaný neprokázal zástupčím oprávněním při zaslání výzvy k nápravě závadného stavu, nemohli si být jistí, že jej činí žalovaný, a jednání je, resp. žalobkyni b), nijak nezavazovalo. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2335/2003, plná moc nemusí být součástí právního jednání a z jednání zmocněnce vzniknou práva a povinnosti zmocniteli v případě, že zmocněnec jedná jménem zmocnitele a v mezích plné moci, která objektivně existuje. Soud se však domnívá, že v rámci hladkého průběhu právního jednání mohl žalovaný, resp. jeho zástupce dokument prokazující existenci zastoupení žalobkyni b) předložit, když ho o to sama požádala.

18. S ohledem na výše uvedené soud žalobě na určení neoprávněnosti vyhověl. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, upravil žalobní petit a vyslovil, že výpověď je neoprávněná.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal žalobci a), jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 3 146,50 Kč Tyto náklady sestávají nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 2 700 Kč představující 300 Kč za každý z devíti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], příprava jednání de [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], podání ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], vyjádření ze dne [datum], nahlížení do spisu dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum]). Dále náklady řízení tvořily cestovné ve výši 111 Kč za cestu dne [datum], 99 Kč za cestu dne [datum], 127 Kč za cestu dne [datum], 96 Kč za cestu dne [datum], 96 Kč za cestu dne [datum], 127 Kč za cestu dne [datum], 28 Kč za cestu dne [datum], 82 Kč za cestu dne [datum] a 127 Kč za cestu dne [datum] Celkem 893 Kč soud rozdělil na polovinu s ohledem na zastupování dvou účastníků a přiznal částku 446,50 Kč, všechny cesty byly soudu doloženy kopiemi jízdenek.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl dále soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni b), jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 4 846,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 2 400 Kč představující 300 Kč za každý z osmi úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání u soudu dne [datum], nahlížení do spisu dne [datum], konzultace dne [datum]). Dále soud přiznal cestovné ve výši 446,50 Kč.

21. Lhůtu k zaplacení náhrady nákladů řízení soud určil v zákonné třídenní lhůtě, protože k jinému postupu soudu neshledal důvody.

22. Soud dále nepřiznal náhradu nákladů řízení za opravu závěrů repliky ze dne [datum] (oprava předchozího podání, mělo být zasláno správně hned napoprvé), podání ze dne [datum] (mezitím nebylo žádné jednání ani vyjádření žalované, nebyl důvod se znovu vyjadřovat), doplnění souhrnného stanoviska ze dne [datum] (nebylo nutné se znovu vyjadřovat, mezitím nebylo jednání ani vyjádření žalované), vyjádření ze dne [datum] (vytýká nedoručení vzájemného návrhu, ten však doručen byl), vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum] (nebyl důvod posílat další vyjádření, nebylo jednání ani vyjádření protistrany).