7 C 217/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o převod nemovité věci <b>I. Žaloba, která žalovanému ukládá povinnost do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku převést, tj. odevzdat žalobkyni jednotku [číslo] byt, zapsanou na [list vlastnictví], vymezenou podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, umístěnou v budově [adresa], bytový dům, postavený na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 509 m², zapsaném na LV [číslo] s ní spojený spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] o výměře 509 m², zastavěná plocha a nádvoří, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], [územní celek] [územní celek], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce], a umožnit jí nabýt vlastnické právo k jednotce za kupní cenu 5 000 000 Kč a dále, která by žalovanému ukládala povinnost uzavřít v uvedené lhůtě s žalobkyní kupní smlouvu ve znění uvedeném v příloze tohoto rozsudku, a dále by žalovanému ukládala povinnost strpět provedení vkladu vlastnického práva k uvedené nemovité věci pro žalobkyni do katastru nemovitostí, eventuálně by bylo rozhodnuto, že soud nahrazuje vůli žalovaného a přijímá za žalovaného návrh žalobkyně na uzavření kupní smlouvy s žalobkyní ve znění uvedeném v kupní smlouvě, která je přílohou tohoto rozsudku, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 207 636 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.</b> Příloha k rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 29. 4. 2021, č.j. 7 C 217/2020 - 155: <b>Kupní smlouva</b> o koupi nemovité věci níže uvedeného dne, měsíce, roku uzavřeli [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa] (ve smlouvě dále jen jako prodávající) a [jméno] [celé jméno žalobkyně], [rodné číslo], bytem [adresa] (ve smlouvě dále jen jako kupující), (ve smlouvě společně dále jen jako smluvní strany) tuto kupní smlouvu.

I. Předmět smlouvy Touto smlouvou se prodávající zavazuje, že kupující odevzdá věc nemovitou, dále specifikovanou, která je předmětem koupě a umožní jí nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že nemovitou věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

II. Předmět koupě (1) Předmětem koupě je jednotka [číslo] byt, zapsaná na [list vlastnictví], vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, umístěná v budově [adresa], bytový dům, postavený na pozemku parc. [číslo] zastavená plocha a nádvoří o výměře 509 m2, zapsané na [list vlastnictví] a s ní spojený spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] o výměře 509 m2, zastavená plocha a nádvoří, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], [územní celek] [územní celek], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen také jen předmět koupě). (2) Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem předmětu koupě.

III. Prodej a koupě Prodávající prodává, odevzdává předmět koupě kupující a převádí na ni své vlastnické právo k předmětu koupě a kupující tento předmět koupě kupuje a do svého výlučného vlastnictví za níže dohodnutou cenu a dalších podmínek dle této smlouvy přijímá.

IV. Kupní smlouva a cena a způsob její úhrady (1) Smluvní strany si sjednaly, že kupní cena, za kterou bude předmět koupě prodán, činí 5 000 000 Kč (slovy: Pět milionů korun českých). (2) Smluvní strany se dohodly, že kupní cena předmětu koupě ve výši 5 000 000 Kč (slovy: Pět milionů korun českých) bude uhrazena na účet prodávajícího č. [bankovní účet] vedený u [právnická osoba] nejpozději do 10 dnů od zápisu vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

V. Prohlášení smluvních stran (1) Kupující prohlašuje, že se podrobně seznámil se stavem předmětu koupě, takto zjištěný stav považuje za stav převáděného předmětu koupě. (2) Prodávající prohlašuje, že převáděný předmět koupě nemá žádné faktické ani právní vady, zejména není zatížen zástavním právem, služebností ani jinými právně opravňující třetí subjekt jakémukoli užívání předmětu koupě či k dispozici s ním.

VI. Nabytí vlastnictví (1) Vlastnické právo k předmětu koupě nabývá kupující zápisem převodu vlastnického právo do veřejného seznamu, tímto veřejným seznamem je katastr nemovitostí vedený příslušným katastrálním úřadem, zápis katastrální úřad provádí na základě návrhu na povolení vkladu vlastnického práva dle úpravy podle jiného předpisu. (2) Smluvní strany se dohodly, že návrh na povolení vkladu vlastnického práva podle této smlouvy podá bezprostředně po podpisu této smlouvy kupující na předepsaném formuláři, právní účinky vznikají na základě rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu, o jeho povolení zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Pokud katastrální úřad odmítne na základě této smlouvy provést vklad vlastnického práva k předmětu koupě, zavazují se smluvní strany ve lhůtě do 15 (slovy: Patnácti) dnů od doručení k rozhodnutí odmítnutí povolení vkladu příslušným katastrálním úřadem sepsat a uzavřít takovou smlouvu, podle které bude možno vklad vlastnického práva k zamýšlenému převodu koupě vložit.

VII. Převzetí předmětu koupě Smluvní strany se dohodly, že kupující předmět koupě převezme od prodávajícího pátý den po podpisu kupní smlouvy, ten den na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci.

VIII. Závěrečná ustanovení (1) Tato smlouva nabývá účinnosti okamžikem jejího podpisu, smluvní strany prohlašují, že se s obsahem smlouvy řádně seznámily, že byla sepsána dle jejich svobodné a vážné vůle a nebyla sjednána v tísni. (2) Tato smlouva se řídí právním řádem České republiky a to zejména ust. § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. (3) Tato smlouva je vyhotovena ve 3 stejnopisem, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom a jeden stejnopis s úředními podpisy bude předložen katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického a předkupního práva. V [obec] dne ……………… V [obec] dne ……………. [celé jméno žalovaného] [celé jméno žalobkyně] prodávající kupující 1. Žalobkyně se žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne 8. 7. 2020 domáhala, aby soud žalovanému uložil povinnost převést na žalobkyni jednotku [číslo] vymezenou dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, umístěnou v 5. a 6. nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] s ní spojený spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovité věci a na pozemku parc. [číslo] í, vše v [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen„ jednotka“). Jednotka vznikla rozdělením vlastnického práva k budově [adresa] na vlastnická práva k jednotlivým jednotkám, jež provedl původní vlastník budovy a poté i jednotky, pan [jméno] [příjmení]. Žalovaný nabyl vlastnické právo k jednotce kupní smlouvou ze dne 16. 5. 2019 uzavřenou s panem [příjmení] za kupní cenu 5 000 000 Kč. Žalobkyně je nájemkyní jednotky od roku 1989, kdy jí a jejímu zesnulému manželovi byla jednotka přidělena rozhodnutím o přidělení náhradního bytu vydaného tehdejším Obvodním národním výborem v [obec a číslo], čj. OBH [číslo] ze dne 12. 6. 1989, a rovněž uzavřeli Dohodu o užívání bytu ze dne 16. 6. 1989. Dne 1. 7. 1996 dále uzavřela žalobkyně spolu se svým manželem jako nájemci a panem [příjmení] jako pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu podle § 685 a násl. starého občanského zákoníku, s žalovaným žádnou smlouvu neuzavřela. Žalobkyně se z kupní smlouvy dne 16. 5. 2019 uzavřené mezi panem [příjmení] a žalovaným dověděla, že kupní smlouvou uzavřenou dne 10. 1. 2017 prodal pan [příjmení] jednotku [jméno] [příjmení] Pan [příjmení] však dne 5. 9. 2018 od kupní smlouvy odstoupil a závazek z kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2017 byl tak zrušen od svého počátku. Žalobkyně o existenci kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2017 v době jejího trvání nevěděla. Její účastníci ji o jejím sjednání neinformovali a platila nájemné dál panu [příjmení]. S ohledem na zánik závazku z kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2017 je titulem pro první převod jednotky kupní smlouva mezi žalovaným a panem [příjmení] ze dne 16. 5. 2019. S ohledem na naplnění podmínek ustanovení § 1187 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) má žalobkyně k jednotce předkupní právo při jejím prvním převodu. V souladu s ustanovením § 2143 občanského zákoníku dospěla povinnost pana [příjmení] nabídnout jednotku žalobkyni uzavřením kupní smlouvy mezi ním a žalovaným. Pan [příjmení] nabídkovou povinnost však nesplnil, a žalovaný má povinnost dle § 2144 občanského zákoníku a dle judikatury Nejvyššího soudu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2015 sp. zn. č. j.: 26 Cdo 3862/2015, usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 2247/2017-103) za příslušnou úplatu jednotku převést na žalobkyni. Žalobkyně má zajištěno financován jednotky. Žalobkyně dopisem svého právního zástupce ze dne 12. 2. 2020 vyzvala žalovaného, aby jí vlastnictví k jednotce převedl za stejných podmínek, za kterých k ní nabyl vlastnictví od pana [příjmení] nejpozději do 31. 3. 2020, ani po opětovné výzvě žalovaný této žádosti nevyhověl.

2. V podání ze dne 21. 9. 2020 žalobkyně dále uvedla, že o převodu jednotky na základě kupní smlouvy mezi panem [příjmení] a panem [příjmení] ze dne 10. 1. 2017 neměla žádnou vědomost. Pan [příjmení] nenabídnul jednotku žalobkyni ke koupi jako předkupníkovi a dál nájemné hradila k jeho rukám. Do katastru nemovitostí nenahlížela. Převod jednotky panu [příjmení] považuje za ryze účelový převod, simulované jednání, aby mohlo být považované za první převod věci. Takové jednání je pouze zdánlivé a proto za první převod jednotky považuje převod realizovaný na základě kupní smlouvy ze dne 16. 5. 2019. K námitce nedostatku její aktivní věcné legitimace uvedla, že je nájemkyní bytu a nic na tom nemění ani výpověď z nájmu bytu ze dne 19. 9. 2019, která byla jako spis Obvodního soudu pro Prahu 3 sp. zn. 17 C 282/2019 připojena ke spisu sp. zn. 17 C 263/2019 projednávaném u zdejšího soudu.

3. V podání ze dne 24. 3. 2021 na výzvu soudu se žalobkyně vyjádřila ke vzniku jednotky. Uvedla, že ke vzniku jednotky [číslo] došlo na základě Prohlášení vlastníka budovy [adresa], k. ú. [část obce], kterým byl pan [jméno] [příjmení] ze dne 21. 3. 2011, které bylo podáno na [stát. instituce], [stát. instituce] dne 22. 3. 2011 a bylo uvedeným úřadem vloženo do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 22. 3. 2011.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil dne 3. 9. 2020, uvedl, že žaloba není důvodná a navrhl její zamítnutí. Uváděl, že prvním převodem jednotky je kupní smlouva ze dne 10. 1. 2017 uzavřená mezi panem [příjmení] a panem [příjmení], návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch pana [příjmení] s účinky vkladu dne 30. 1. 2017 a dne 28. 2. 2017 byl převod zveřejněn v katastru nemovitostí. Nejpozději od tohoto data začala žalobkyni běžet promlčecí lhůta k uplatnění předkupního práva. Přestože předkupní právo dle § 1187 občanského zákoníku má charakter předkupního práva věcného, začne se právo promlčovat jako právo majetkové v tříleté promlčecí lhůtě. Počátek běží nejpozději od porušení předkupního práva, což je datum 28. 2. 2017, kdy byl převod jednotky seznatelný z katastru nemovitostí. S ohledem na materiální publicitu katastru nemovitostí se právo žalobkyně na uplatnění předkupního práva promlčelo, neboť žalobu žalobkyně podala až v červenci 2020 O převodu bytu však žalobkyni informoval pan [příjmení] i pan [příjmení] ústně a oba ji vyzvali, aby nájemné hradila nadále k rukám pana [příjmení]. Žalovaný dále zpochybnil aktivní věcnou legitimaci žalobkyně, neboť není nájemkyní bytu, neboť žalobce dne 19. 9. 2019 jí dal výpověď z nájmu bytu, výpovědní doba již uplynula a žalobkyně v něm setrvává protiprávně. Pro dokreslení žalovaný uvedl, že žalovaný s žalobkyní vedou u Obvodního soudu pro Prahu 3 několik sporů – na určení oprávněnosti výpovědi z bytu, žaloba na vyklizení bytu a žaloba zaplacení dlužného nájemného (17 C 263/2019, 7 C 68/2019 a 17 C 282/2019). V podání ze dne 8. 10. 2020 žalovaný dále zopakoval výše uvedená plnění, uvedl, že svědek [příjmení] byl v katastru nemovitostí evidován jako vlastník jednotky až do 4. 6. 2019.

5. Žalovaný v podání ze dne 19. 4. 2021 uvedl, že ohledně koupě bytové jednotky [číslo] v k.ú. [část obce], že [jméno] [příjmení] si ve stejném domě koupil jednotku [číslo] v roce 2016 a dále měl zájem i koupi dalších jednotek, proto s tím oslovil [jméno] [příjmení]. V jednotce [číslo] svědek [jméno] [příjmení] bydlí. S ohledem na užívání bytu žalobkyní při koupi bytu [číslo] dohodli si, že kupní cenu ve výši 4 600 000 Kč [jméno] [příjmení] splatí ve čtyřech splátkách, první splátka byla splatná po odstranění všech faktických a právních vad bytu [číslo]. Dále bylo sjednáno, že pokud pan [jméno] [příjmení] neodstraní vady bytu do 10. 7. 2017, má [jméno] [příjmení] právo od smlouvy odstoupit. Žalobkyně však nikdy [jméno] [příjmení] do bytu nevpustila, [jméno] [příjmení] se nepodařilo nájem s žalobkyní ukončit ani od ní získat klíče od bytu, proto nikdy nenastala splatnost žádné ze čtyř splátek. [jméno] [příjmení] nabízel koupi bytu žalobkyni ústně předtím, než byt nabídnul [jméno] [příjmení]. [příjmení] bytovou jednotku [číslo] [číslo] nabyl [jméno] [příjmení] nebytový prostor č 102 a dále by se měl stát výlučným vlastníkem bytu [číslo]. [jméno] [příjmení] má proto trvalý zájem na koupi bytových jednotek v domě. Co se týká odstoupení od smlouvy, od té odstoupil [jméno] [příjmení] dne 5. 9. 2018 a právě z důvodu neodstranění právních a faktických vad [jméno] [příjmení].

6. Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav:

7. Z kupní smlouvy uzavřené dne 10. 1. 2017 mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] jako kupujícím týkající se jednotky bylo zjištěno, že pan [příjmení] prohlásil dle článku I písm. c), že bytovou jednotku přestaví na kancelářský prostor. Kupní cena byla uvedena v článku III. smlouvy na částku 4 600 000 Kč, hrazena měla být ve čtyřech splátkách. První splátka byla stanovena do deseti dní od splnění všech povinností uvedených v článku V. smlouvy, další tři splátky měly následovat po třech, šesti a devíti měsících od první splátky. V prohlášení v článku IV. je uvedeno, že jednotka není zatížena vadami mimo nájemního práva žalobkyně. V článku V. smlouvy byly sjednány zvláštní závazky prodávajícího, kdy se pan [příjmení] zavázal do šesti měsíců ode dne uzavření smlouvy zajistit výmaz zástavního práva, ukončit nájemní vztah s žalobkyní, vyvložkovat kouřovou cestu, nahradit poškozená střešní okna a okna do vnitrobloku, nahradit poškozený plynový kotel, opravit zatékání do střešního pláště, opravit protékání stropu v koupelně, vyměnit poškozené parapety a nevhodné vstupní dveře. Jednotka měla být dle článku VI. smlouvy vyklizena do sedmi dní od odstranění vad uvedených v článku V. smlouvy. Dle článku VII. odstavce 6. 5. smlouvy má kupující právo od této smlouvy odstoupit, pokud vady uvedené v článku V. smlouvy nebudou odstraněné v uvedené lhůtě.

8. Z kupní smlouvy uzavřené dne 16. 5. 2019 mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím bylo zjištěno, že smlouvou je převáděno vlastnické právo k jednotce. V úvodních ustanoveních je uvedeno (článek I. 2 smlouvy), že původně jednotku prodal panu [příjmení], který dne 5. 9. 2018 od kupní smlouvy odstoupil, v katastru nemovitostí se uvedené promítlo s účinností od dne 29. 4. 2019. V článku I. 7 smlouvy se pak uvádí, že prodávající prohlašuje, že nájemce jednotky na dobu neurčitou je žalobkyně. V článku I. odst. 8 písm. o) smlouvy se uvádí, že jednotka není zatížena mimo jiné předkupním právem. Kupní cena byla ve výši 5 000 000 Kč (článek III. smlouvy). První část kupní ceny ve výši 3 000 000 Kč byla splatná započtením pohledávky pana [příjmení] na pohledávku žalovaného u pana [příjmení], kdy měl žalovaný poskytnout panu [příjmení] zápůjčku dne 8. 4. 2019 na základě smlouvy zápůjčce. Druhá část kupní ceny ve výši 2 000 000 Kč měla být uhrazena do úschovy ke dni uzavření smlouvy, peníze z úschovy měly být uvolněny po zápisu transakce do katastru nemovitostí. V článku IV smlouvy bylo dohodnuto, že pan [příjmení] nebude byt žalovanému předávat, protože je v něm nájemce. V článku VII odst. 6 smlouvy bylo sjednáno, že pokud žalobkyně nevyklidí jednotku do 31. 12. 2020, poskytne pan [příjmení] žalovanému slevu ve výši 1 000 000 Kč, kterou vyplatí do 31. 1. 2021.

9. Z kopie listiny Odstoupení od kupní smlouvy k bytové jednotce [číslo] ze dne 5. 9. 2018 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] odstoupil od kupní smlouvy uzavřené s [jméno] [příjmení] dne 10. 1. 2017, neboť pan [příjmení] nedodržel závazky vyplývající z článku V. kupní smlouvy, neboť do šesti měsíců od uzavření kupní smlouvy neodstranil poškozená střešní okna a nenahradil je novými, nezajistil nový kotel, nové parapety oken, neukončil nájemní vztah s dosavadní nájemnicí a neprovedl výmaz zástavního práva k jednotce. Listina obsahuje podpisy pana [příjmení] i [příjmení], které jsou úředně ověřeny.

10. Z prohlášení vlastníka budovy dle zákona [číslo] v platném znění, V - [číslo], ze dne 21. 3. 2011, bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], vymezil jednotky [číslo].

11. Z rozhodnutí o přidělení náhradního bytu č. OBH [číslo], ZH [číslo], čp [číslo] ze dne 12. 6. 1989 vydaného v [obec] ONV [obec a číslo] bylo zjištěno, že [jméno] a [jméno] [příjmení] byl přidělen náhradní byt sestávající se ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, na adrese [adresa] poschodí, byt [číslo].

12. Z dohody o užívání bytu mezi ONV [obec a číslo] a [jméno] a [jméno] [příjmení] ze dne 16. 6. 1989 bylo zjištěno, že [obec] a [jméno] [příjmení] jsou oprávněni užívat byt na základě rozhodnutí č. OBH [číslo], v době [adresa], [adresa] [anonymizována čtyři slova] na [obec a číslo]. [příjmení] se zavázali hradit stanovené úhrady.

13. Ze smlouvy o nájmu bytu podle § 685 a následující občanského zákoníku ze dne 1. 7. 1996 uzavřené mezi Ing. [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení] s manželkou jako nájemci bylo zjištěno, že uzavřeli nájemní smlouvu k jednotce na dobu neurčitou. Výše nájemného společně se službami byla sjednána na 1 397 Kč měsíčně.

14. Z výzvy k převodu jednotky ze dne 12. 2. 2020 adresované zástupcem žalobkyně zástupci žalované bylo zjištěno, že žalobkyně nárokuje převod jednotky, neboť jí svědčí předkupní právo, protože v době uzavření kupní smlouvy mezi žalovaným a panem [příjmení] byla nájemnicí bytu (výzva byla převzata dne 13. 2. 2020, viz tvrzení zástupce žalovaného).

15. Z výzvy zástupce žalobkyně k převodu jednotky - upomínky před žalobou ze dne ze dne 22. 6. 2020 adresované žalovanému, včetně podacího lístku, bylo zjištěno, že se jedná o výzvu k převodu jednotky před podáním žaloby.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18. 4. 2021 týkající se listu vlastnictví [číslo] v k.ú. [část obce] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] je vlastníkem bytu [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo] a nebytového prostoru [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo] v bytovém domě [adresa]. Uvedené nemovité věci nabyl kupními smlouvami ze dne 10. 10. 2016 a 25. 5. 2017.

17. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18. 3. 2019 týkající se listu vlastnictví [číslo] v k.ú. [část obce] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] byl vlastníkem bytu [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo], bytu [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo] a nebytového prostoru [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo] v bytovém domě [adresa]

18. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18. 4. 2021 týkající se listu vlastnictví [číslo] v k.ú. [část obce] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] je spoluvlastníkem bytu [číslo] podílu na společných částech domu ve výši [číslo], vlastní [číslo] bytu. Dalšími spoluvlastníky jsou [jméno] [příjmení] ([číslo]) a [jméno] [příjmení] (1/2). Uvedený spoluvlastnický podíl nabyl kupním smlouvou ze dne 4. 2. 2021.

19. Z oznámení o postoupení pohledávek ze dne 20. 6. 2019 od [jméno] [příjmení] adresovaném žalobkyni bylo zjištěno, že jí sděluje, že pohledávky spojené s nájmem jednotky včetně dlužného nájemného za období od 1. 10. 2012 do 30. 6. 2019 v celkové výši 216 695,25 Kč, byly postoupeny na žalovaného.

20. Z výzvy k úhradě dlužného nájemného ze dne 25. 6. 2019 včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaný vyzývá žalovanou k úhradě postoupeného dlužného nájemného ve výši 216 695,25 Kč, dále ji informuje o tom, že nájem a zálohy na služby činí 13 186,25 Kč měsíčně.

21. Z výpovědi z nájmu bytu - jednotky včetně podacího lístku a dodejky ze dne 11. 9. 2019, bylo zjištěno, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu – jednotky pro neplacení nájemného. Z žalob vedených u zdejšího soudu pod sp.zn. 17 C 263/2019 a 17 C 282/2019, bylo zjištěno, že se týkají hrazení dlužného nájemného a oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu.

22. Z prohlášení předsedy výboru Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pan [příjmení] jej měl v roce 2016 informovat, že žalobkyně odmítla nabízenou koupi jednotky a proto ji pan [příjmení] prodává panu [příjmení]. V roce 2015 se společenství dostalo do špatné finanční situace vlivem neuhrazených dluhů ze strany většinového vlastníka pana [příjmení], Ing. [příjmení] se snažil získat dlužné částky po žalobkyni, ta to však odmítla. Žalobkyně odmítá do jednotky pustit vlastníka, jakékoliv revizní techniky, blokuje řešení rekonstrukce střechy. Za služby společenství vlastníků jednotek platí přímo vlastník nikoli žalobkyně.

23. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že předmětný dům vlastní přibližně od roku 1992 [číslo] a postupně se snažil vypořádat se všemi nájemníky, tedy ukončit s nimi nájemní vztahy. To se mu však nepodařilo u bytu [číslo]. [příjmení] se rovněž snažil nabídnout prodej bytu, ale myslí si, že neměli dost finančních prostředků a k prodeji nedošlo. Takovou nabídku jim učinil ústně, minimálně 2 – 3 krát. Proto se obrátil na svědka [příjmení], protože si prostě myslel, že jako advokát to vyřeší, v kupní smlouvě v roce 2016 byl závazek, že se byt, který obývá žalobkyně, uvolní. Situaci poté zkomplikoval žalobkyně. Svědek do bytu řadu let nevstoupil, když mělo dojít k výměně oken, byla vyměněna okna jen v části bytu. Co se týká předkupního práva, uvedl, že nevěděl, že to musí být nabídka doručena předkupníkovi, určitě nabídku neučinili písemně, spíše ústně sdělil, že byt bude prodávat. Svědek [příjmení] uváděl, že si chce z jednotky [číslo] udělat kancelář, v té době již vlastnil jednotku [číslo]. Co se týká převodů ostatních jednotek, u bytu [číslo] žádný nájemník nebyl. [ulice], pro vyplacení kupní smlouvy pro jednotku [číslo] mezi ním a panem [příjmení] bylo, aby došlo k uvolnění té bytové jednotky. Nakonec svědek [příjmení] řekl, že se jedná o problematickou bytovou jednotku a byt převedl zpět svědkovi [příjmení]. Se svědkem [příjmení] měli přátelský vztah, byl k němu a i k žalobkyni finančně velkorysý. Stejně tak se svědkem [příjmení] neřešili převádění nájemného a nechali žalobkyni dále nájemné platit svědkovi. Svědek si nevybavil, zda o prodeji jednotky [číslo] panu [příjmení] či [celé jméno žalovaného] žalobkyni informoval telefonicky či jinak. Možná ji před uzavřením smlouvy se svědkem [příjmení] kontaktoval, protože chtěl zjistit, jestli se s ní pan [příjmení] případně dohodl o ukončení nájmu. Dále uvedl, že dosud žalovanému nevrátil podle čl. 7 odst. 7 kupní smlouvy s panem [celé jméno žalovaného] 1 mil. Kč jako slevu za to, že žalobkyně nadále obývá ten byt.

24. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že nabýval nemovité věci v domě, kde bydlí žalobkyně a žalovaný přibližně od léta roku 2016. Na podzim roku 2016 uzavřeli s panem [příjmení] kupní smlouvu k jednotce [číslo] ve kterém svědek dosud bydlí, dále ve stejném roce koupil garsonku [číslo] která přiléhá k bytu [číslo]. Co se týká jednotky [číslo] tu nabyl v roce 2017, stejně tak jednotku [číslo] která je sice kolaudována jako bytová jednotka, ale on sám ji považuje spíše za sklep, protože se nachází v podzemí. Pamatuje si, že v jednotce [číslo] byli nějací nájemníci, popřípadě je obývaly nějaké osoby. Žádná překupní práva ale neřešil, nebyly uvedené v katastru nemovitostí, jako vlastník byl v katastru nemovitostí uvedený svědek [příjmení] a svědek [příjmení] nic dalšího neřešil. Že je novým vlastníkem bytu, o tom žalovanou informoval, když se jednou potkali na chodbě, byla překvapená. Do jednotky ho pustila až o dva roky později, před prodejem v jednotce nebyl. Za jednotku [číslo] svědek nic nezaplatil, z předchozí zkušenosti s panem [příjmení] ohledně koupě bytu [číslo] byl obezřetný a odsunul si platbu kupní ceny až do okamžiku, kdy bude vyřešena situace s žalobkyní. Žalobkyni nesdělil, že je novým vlastníkem bytu, protože v té době zařizoval jiné věci. Smlouvy s panem [příjmení] k převodu jednotky [číslo] připravoval pravděpodobně on sám.

25. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

26. Žalobkyně se stala uživatelkou jednotky v roce 1989 společně s jejím manželem na základě rozhodnutí Obvodního národního výboru v [obec a číslo]. Dne 1. 7. 1996 žalobkyně uzavřela spolu se svým manželem jako nájemci a [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu podle § 685 a násl. starého občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb.), kterou jí byla jednotka pronajata k užívání. Ke vzniku jednotky jako samostatné nemovité věci došlo na základě Prohlášení vlastníka budovy [adresa], k. ú. ze dne 21. 3. 2011. [příjmení] [jméno] [příjmení] prodal na základě kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2017 [jméno] [příjmení], převod vlastnického práva byl v katastru nemovitostí zveřejněn dne 28. 2. 2017. [jméno] [příjmení] následně dne 5. 9. 2018 od kupní smlouvy odstoupil, účinky odstoupení v katastru nemovitostí nebyly do katastru nemovitostí promítnuty nejméně do dne 18. 3. 2019. [jméno] [příjmení] poté jednotku na základě kupní smlouvy ze dne 16. 5. 2019 uzavřené mezi ním jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím převedl.

27. Po právní stránce soud věc posoudil v souladu s § 3028 odst. 2 dle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) ve znění účinném do 31. 12. 2017, neboť účinky porušení předkupního práva nastaly dne 10. 1. 2017.

28. Podle ustanovení § 619 odst. 1 o.z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Podle odstavce 2 právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

29. Podle ustanovení § 629 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky. Podle odstavce 2 majetkové právo se promlčí nejpozději uplynutím deseti let ode dne, kdy dospělo, ledaže zákon zvlášť stanoví jinou promlčecí lhůtu.

30. Podle ustanovení § 980 odst. 1 o.z. je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky. Podle odstavce 2 je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

31. Podle ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

32. Podle ustanovení § 2144 odst. 1 o.z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Podle odst. 2 nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. Podle odstavce 3 nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

33. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2247/2017, je jediným účinným (byť až„ následným“) prostředkem ochrany nájemce, kterému svědčí předkupní právo podle § 1187 o. z., postup podle § 2144 odst. 1 o. z., tj. oprávnění nájemce jako předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany (nástupci původního vlastníka jednotky), jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 odst. 1 o. z.).

34. Soud nejprve posuzoval, zda žalobkyni svědčí v souladu s ustanovením § 1187 o. z. zákonné předkupní právo k jednotce z titulu nájemce bytu při jejím prvním převodu. Bez ohledu na předchozí užívací práva k jednotce, se žalobkyně společně se zesnulým manželem stala nájemnicí bytu v roce 1996 a zůstala jí minimálně do září roku 2019, kdy jí žalovaný dal výpověď z nájmu bytu – jednotky; řízení o žalobě oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu není dosud pravomocně skončeno. V roce 2011 pak došlo k rozdělení bytového domu na jednotky včetně sporné jednotky [číslo]. Zákonné předkupní právo žalobkyni svědčilo.

35. Stěžejní otázkou celého sporu pak bylo posouzení, který ze dvou převodů vlastnického práva k jednotce je prvním převodem vlastnického práva – zda převod na základě kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] dne 10. 1. 2017 nebo převod na základě kupní smlouvy mezi [jméno] [příjmení] a žalovaným uzavřené dne 16. 5. 2019. Soud se přiklonil k výkladu, že prvním převodem je ten, který uskutečnil [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Uzavření kupní smlouvy je právní jednání, které má účinky pouze„ inter partes“, a následně i odstoupení od smlouvy má účinky pouze mezi těmito stranami smlouvy. Z textu ustanovení § 1187 o. z., popř. navazujících § 2144 a násl. o. z., nijak nevyplývá, že by se zákonné předkupní právo znovu obnovovalo v původní podobě, pokud dojde ke zrušení převodního titulu. A to i v případě odstoupení od smlouvy, které účinky kupní smlouvy od počátku ruší. Smlouva z roku 2017 byla platně uzavřena, její účinky se promítly v katastru nemovitostí, ač [jméno] [příjmení] odstoupil od kupní smlouvy dne 5. 9. 2018, ještě v březnu roku 2019 byl jako vlastník jednotky [číslo] v katastru nemovitostí zapsaný právě on. S ohledem na materiální publicitu katastru nemovitostí, neznalost jeho údajů nikoho neomlouvá, a žalobkyně více než dva roky mohla zjistit, že může uplatnit své předkupní právo, přestože nájemci bytů obvykle do katastru nemovitostí nenahlíží. Žalobkyně tak měla a mohla zjistit, že došlo k převodu jednotky bez ohledu na její předkupní právo.

36. K námitce žalobkyně ohledně simulace jednání mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, (R 21/2017 civ.) kde bylo judikováno, že pokud má oprávněný nájemce v zákoně upraven způsob, jak se v případě porušení předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty první o. z. domoci vlastnictví jednotky, je vyloučena úvaha o neplatnosti (zdánlivosti) smlouvy porušující jeho předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.

37. Soud uznává, že může nastat situace, kdy si prodávající a koupěchtivý nastaví účelově podmínky tak, aby předkupník na předkupní právo nedosáhl, a to například stanovením vysoké kupní ceny. Poté může se strany prodávajícího dojít k odstoupení od smlouvy pro nezaplacení kupní ceny koupěchtivým, a k zrušení celé kupní smlouvy, kdy však by bylo předkupní právo předkupníka vyčerpáno. Pak by soud k takovému jednání nemusel přihlížet. Tato situace však v posuzovaném případě nenastala.

38. Žalovaný spolehlivě vysvětlil okolnosti, za kterých došlo k uzavření smlouvy v roce 2017 a následnému odstoupení od smlouvy [jméno] [příjmení]. Ten nabyl v bytovém domě, kde se nachází jednotka, několik dalších jednotek, v jedné z nich i bydlí. V rámci kupní smlouvy si sjednal, že v případě, že pan [příjmení] nezajistí ukončení nájemního poměru s žalobkyní, může odstoupit. Nájemní poměr s žalobkyní pan [příjmení] neukončil, a proto [jméno] [příjmení] od smlouvy odstoupil. Výpovědi obou svědků [příjmení] a [příjmení] se v tomto ohledu soudu jevily jako pravdivé.

39. Co se týká nabídky výkonu předkupního práva, tam bylo prokázáno, že jí prodávající pan [příjmení] ve vztahu k žalobkyni neučil v podobě, jakou vyžaduje zákon. Pan [příjmení] uváděl, že žalobkyni ústně sděloval, že byt bude prodávat, dle zákona a komentářové literatury (komentář k § 2147 o.z., Hulmák a kol., Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část, § 2055 [číslo], 1. Vydání, rok 2014, nakladatelství C. H. Beck) nabídka k výkonu předkupního práva musí být učiněna písemně a by měla obsahovat oznámení obsahu kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Tento požadavek v sobě zahrnuje především oznámení kupních podmínek – ceny, splatnosti, podmínek plnění atd. – mezi stranami. V řízení nebylo prokázáno, že by nabídku pan [příjmení] učinil písemně.

40. Konečně se soud zabýval námitkou promlčení uplatnění výkonu předkupního práva. Právo domáhat se na právním nástupci dlužníka za příslušnou úplatu se jako majetkové právo promlčí, a to v obecné promlčecí lhůtě (§ 629 o. z.) Počátek běhu promlčecí lhůty (§ 619 odst. 2 o. z.) nastane v okamžiku porušení předkupního práva, tedy v okamžiku, kdy dojde k nesplnění nabídkové povinnosti a předkupník se o tomto porušení dozví (nebo dozvědět měl a mohl). Nesplnění nabídkové povinnosti bude najisto postaveno v okamžiku, kdy koupěchtivý získá vlastnictví věci. Tehdy již dlužník nemá fakticky žádnou možnost dodatečně splnit svou povinnost (komentář k § 2144 o. z., Hulmák a kol., Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část, § 2055 –3014, 1. vydání, rok 2014, nakladatelství C. H. Beck). Jednotku [jméno] [příjmení] prodal na základě kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2017 [jméno] [příjmení], převod vlastnického práva byl v katastru nemovitostí zveřejněn dne 28. 2. 2017. Soud má proto za to, že nejpozději uplynutím tří let po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (§ 984 odst. 1 poslední věta o. z) na základě kupní smlouvy mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bylo předkupní právo žalobkyně promlčeno (viz rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3371/2008 - tříletá promlčecí doba k uplatnění práva podílového spoluvlastníka, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat se na nabyvateli, aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi, začíná běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno).

41. Soud závěrem dodává, že usnesením Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 18. 3. 2020, č.j. 7 C 217/2020 – 98, připustil změnu žaloby v podobě přidání eventuálního petitu. Obsahově jsou však oba petity stejné, byl to spíše jeden petit řečený dvěma způsoby.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 207 636 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 5 000 000 Kč sestávající z částky 28 300 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 3. 9. 2020, další vyjádření ze dne 7. 10. 2020, vyjádření ze dne 19. 4. 2021) účast na jednání u soudu dne 18. 3. 2021 a dne 29. 4. 2020) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 171 600 Kč ve výši 36 036 Kč. Volba tarifní hodnoty byla učiněna v souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 809/2015-I, který uvedl, že i v řízeních v němž se spoluvlastník domáhá, aby mu spoluvlastník, který nabyl podíl při porušení předkupního práva, nabídl spoluvlastnický podíl ke koupi, se při určení tarifní hodnoty vychází z kupní ceny, za níž má být předmět smlouvy prodán stejně jako v řízeních o nahrazení projevu vůle.

43. Soud nepřiznal odměnu za vyjádření žalovaného ze dne 5. 2. 2021, protože žalovaný neuvádí nové skutečnosti oproti vyjádření ze dne 7. 10. 2020, v podstatě pouze rekapituluje již řečené. Soud takový náklad na úkon právní služby nepovažoval za účelně vynaložený.