7 C 296/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o 44 623 Kč s příslušenstvím <b>I. Žaloba se co do částky ve výši 17 195 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 17 195 Kč ode dne 8. 9. 2020 do zaplacení a co do částky 860 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 860 Kč ode dne 11. 4. 2019 do zaplacení, zamítá.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 26 568 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 26 568 Kč od 11. 4. 2019 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 7 074,86 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 15. 9. 2020 domáhala zaplacení částky 44 623 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že uzavřela s žalovanou dne 20. 7. 2018 smlouvu o pronájmu bytové jednotky o velikosti 34 m2, rozložení 2 + kk, nacházející se ve třetím podlaží budovy na adrese [adresa žalované] (dle jen„ byt“ a„ smlouva o pronájmu“). Nájem byl sjednaný od 1. 8. 2018 a výše nájmu činila 11 000 Kč měsíčně. Dne 1. 8. 2018 rovněž žalované žalobkyně předala částku 33 000 Kč jako kauci na nájem a dále 3 000 Kč jako kauci na energie. Nájem byl ukončen dohodou ze dne 19. 3. 2019 ke dni 25. 3. 2019. Dle článku VI. odst. 6 nájemní smlouvy měla žalovaná při skončení nájmu do 15 dní vyúčtovat žalobkyni kauční listinu. Dne 17. 4. 2019 dále žalovaná předala žalobkyni vyúčtování, ze kterého vyplývá, že nedoplatek za služby a energie činil nedoplatek ve výši 1 850 Kč, za malířské práce 5 222 Kč, za úklid 1 500 Kč, celkem částku 8 572 Kč. Žalovaná dále odkázala na článek VII odst. 11 písm. c) nájemní smlouvy, dle kterého v případě, že nájemce měl vážné důvody ukončit nájem dříve, než uplyne 12 měsíců, zpětně se zvyšuje nájemné na částku 16 000 Kč namísto 11 000 Kč. Žalovaná tak požadovala doplatek na nájemném ve výši 40 000 Kč za 8 měsíců za měsíce srpen 2018 až březen 2019, odečetla částku 27 428 Kč (33 000 Kč – 8 572 Kč) jako nevypořádané kauce a požadovala po žalované uhradit 12 572 Kč. Žalobkyně považuje toto vyúčtování za nesprávné a požaduje zaplacení částky 27 428 Kč z nevyúčtované kauce. Dále žalobkyně požaduje částku ve výši 6 195 Kč jako náklady řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 19 C 487/2019 a náklady řízení u rozhodčího soudu ve výši 11 000 Kč. Žalovaná jako podnikatelka vložila do smlouvy rozhodčí doložku, která se ukázala jako neplatná a kdyby žalovaná existenci rozhodčí doložky nenamítla, žalobkyni by nevznikly náklady s původním řízením u Obvodního soudu pro Prahu 3 a s rozhodčím řízením.

2. V replice ze dne 14. 12. 2020 žalobkyně dále uvedla, že nájemní vztah neskončil výpovědí, jak tvrdí žalobkyně, ale dohodou stran. Žalobkyně se dále neztotožňuje s výkladem žalované, že mělo být postupováno dle článku VII odst. 11 písm. a) a b) nebo písm. a) a c) smlouvy o pronájmu, takový výklad ze smlouvy nevyplývá. Ustanovení odstavce 11 smlouvy o pronájmu je formulováno nejasně a nemůže jít k tíži nájemce. Dále ustanovení článku VII odst. 11 písm. a) sama žalovaná označila jako smluvní pokutu a nemůže tvrdit, že se o smluvní pokutu nejedná. Žalovaná byla navrhovatelkou smlouvy o pronájmu, sama uvedla, že rozhodčí doložku ve smlouvě standardně používá, přitom tvrzení na podporu platnosti doložky u rozhodce neuvedla. Žalovaná se tak snaží těžit z rozdílných rozhodnutí soudu a rozhodčího soudu.

3. V podání ze dne 19. 5. 2021 žalobkyně dále uvedla, že žalovaná na podpis dohody o ukončení nájmu spěchala, nový zájemce si byt prohlédl už dne 16. 3. 2019. Žalovaná dohodu o ukončení nájmu podepisovat nemusela, bylo to její rozhodnutí, nemůže však požadovat ušlý zisk. Článek VII odst. 9 smlouvy o pronájmu na danou situaci nelze aplikovat, neboť se jedná o situaci, kdy byl nájem ukončen výpovědí.

4. V podání ze dne 14. 6. 2021 na výzvu soudu žalobkyně dále uvedla, že charakter činnosti žalované odpovídá definici podnikatelky, neboť jej vykonává způsobem obdobným živnostenskému podnikání a to soustavně, samostatně, na vlastní účet a odpovědnost se záměrem dosahovat zisku. Žalovaná je jediným vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] a pronajímá vedle bytů rovněž nebytové prostory obchodu„ [anonymizována tři slova]“ a restauraci„ [příjmení] [příjmení]“.

5. Žalovaná v podání ze dne 18. 11. 2020 s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že dopisem ze dne 7. 3. 2019 žalobkyně nájem vypověděla. Výpověď byla žalované doručena dne 7. 3. 2019, výpovědní doba tak začala běžet dnem 1. 4. 2019 a uplynula dnem 30. 6. 2019. Ke dni 25. 3. 2019 pak žalobkyně byt žalované předala, předávacím protokolu je uvedeno, že je nezbytné vymalovat byt, umýt okna a žaluzie, což byla i povinnost sjednaná dle článku. VII. odst. 7 smlouvy o pronájmu. V článku VII odst. 9 smlouvy o pronájmu bylo sjednáno, že pokud se žalobkyně z bytu odstěhuje před uplynutím sjednané doby nájmu, či před uplynutím výpovědní doby, je povinna žalované uhradit náhradu ušlého zisku ve výši 430 Kč za každý den zbývající do konce výpovědní doby, o který byt opustí dříve před uplynutím výpovědní doby. Dle článku VII odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu účastníci řízení sjednali pro případ ukončení nájmu ze strany žalobkyně před uplynutím 12 měsíců trvání nájmu, povinnost uhradit žalované s tím související nutné režijní a administrativní náklady ve výši 10 000 Kč. Dle čl. VII odst. 11 písm. c) smlouvy o pronájmu účastníci řízení sjednali, že v případě ukončení nájmu ze strany žalobkyně před uplynutím prvních 12 měsíců trvání nájmu, se ke dni předání bytu zpět žalované zpětně zvyšuje nájemné za užívání bytu z částky 11 000 Kč na 16 000 Kč měsíčně. Uvedené ujednání nijak nerozlišuje, zda ke skončení nájmu došlo výpovědí, či dohodu. Důvodem pro předčasné skončení nájmu byly důvody na straně žalobkyně a z její strany podaná výpověď z nájmu bytu. Dle smlouvy pak v případě předčasného skončení nájmu mělo být postupováno dle článku VII odst. 11 písm. a) a b) smlouvy o pronájmu, nebo dle článku. VII odst. 11 písm. a) a c) smlouvy o pronájmu, podle toho, která z variant je pro nájemce příznivější. Žalovaná žalobkyni vyúčtovala složenou jistotu dne 17. 4. 2019. Na složenou jistotu ve výši 36 000 Kč žalovaná započetla nedoplatek z vyúčtování služeb ve výši 1 850 Kč, a dále náklady na provedení výmalby bytu ve výši 5 222 Kč a náklady za provedení úklidu bytu ve výši 1 500 Kč. Žalovaná dále vyčíslila doplatek nájemného ve výši 5 000 Kč za 8 měsíců užívání předmětného bytu, částku 40 000 Kč následně žalovaná započetla na zůstatek složené jistoty ve výši 27 428 Kč. Žalobkyni tak neměla být vrácena žádná část kauce. Žalovaná vznesla námitku započtení svého nároku na zaplacení administrativních nákladů dle čl. VII odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu ve výši 10 000 Kč a nároku na zaplacení doplatku nájemného v celkové výši 40 000 Kč za období měsíců srpna 2018 až března 2019 oproti žalobou uplatněnému nároku, a to až do výše žalobou uplatněného nároku. Co se týká nároku na náhradu škody, tento nárok žalobkyni nikdy nevznikl. Rozhodčí smlouva byla platně mezi účastníky řízení sjednána dne 20. 7. 2018. Rovněž Obvodní soud pro Prahu 3 v řízení sp. zn. 19 C 487/2019 rozhodl, že dle smlouvy mají být všechny spory rozhodovány Rozhodčím soudem při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky a řízení zastavil. Kdyby soud shledal rozhodčí smlouvu neplatnou, takto by nepostupoval, ale naopak by v takovém případě vznesenou námitku nedostatku pravomoci soudu zamítl. Žalobkyně se rovněž měla proti takovému rozhodnutí soudu odvolat, pokud s ním nesouhlasila. Náklady řízení potom byly žalobkyní uhrazeny na základě pravomocného rozhodnutí soudu, tedy na základě exekučního titulu. Žalovaná žádnou zákonnou ani smluvní povinnost neporušila. Stejně tak v případě zaplaceného poplatku za zahájení rozhodčího řízení, žalovaná je přesvědčena o platnosti předmětné rozhodčí doložky. Ani v případě poplatku za zahájení rozhodčího řízení jej nelze považovat za škodu, za kterou by odpovídala žalovaná.

6. Žalovaná v podání ze dne 30. 12. 2020 dále uvedla, že dne 19. 3. 2019 mezi sebou strany uzavřely pouze dohodu o dřívějším předání bytu, nikoli dohodu o dřívějším ukončení nájmu jako takového. Žalovaná rovněž splnila svoji povinnost, pokud vyúčtování kauce provedla dne 17. 4. 2019, neboť tak učinila v rámci 15 denní sjednané lhůty dle článku VI. odst. 6 smlouvy o pronájmu, neboť vymalování bytu došlo dne 2. 4. 2019. Žalovaná dále trvala na výkladu smlouvu, podle kterého mělo být postupováno buď podle článku VII odst. 11 písm. a) a b) smlouvy o pronájmu, nebo dle článku. VII odst. 11 písm. a) a c) smlouvy o pronájmu. Dále uplatnila další námitku započtení na částku 41 710 Kč (97 * 430 Kč) za období od 26. 3. 2019 do 30. 6. 2019 jako ušlého zisku dle článku VII odst. 9 smlouvy o pronájmu.

7. Žalovaná v podání ze dne 3. 5. 2021 dále doplnila, že vznáší námitku započtení podle článku VII odstavce 7 smlouvy o pronájmu na ušlý zisk ve výši 430 Kč za období od 26. 3. 2019 do 2. 4. 2019 ve výši 3 440 Kč. Dále vznesla námitku započtení ušlého nájmu za období od 1. 4. 2019 do 30. 6. 2019 na částku 33 000 Kč, neboť byt pronajala dalšímu nájemci až ode dne 1. 7. 2019.

8. Na jednání u soudu účastníci učinili nesporným, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 20. 7. 2018 uzavřena smlouva o pronájmu prostor o velikosti 34 m2, [číslo] ve druhém patře domu [ulice] [číslo] [obec a číslo], vlevo od schodiště, skládající se ze dvou neprůchozích místností, koupelny, WC a předsíně. Nájem byl sjednán od 1 8. 2018 na jeden rok. Žalobkyně složila k rukám žalované ke dni 1. 8. 2018 částku 33 000 Kč jako kauci. Po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh na službách a energiích ve výši 1 850 Kč, za malířské práce ve výši 5 222 Kč a za úklid 1500 Kč. Autorkou smlouvy o pronájmu prostor ze dne 20. 7. 2018 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou je žalovaná, žalobkyně neměla proti návrhu smlouvy žádných námitek.

9. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav:

10. Ze smlouvy o pronájmu prostoru ve druhém patře/třetím podlaží, vpravo od schodiště, domu [adresa], v [obec a číslo], [část obce], v ulici [ulice], uzavřené dne 20. 7. 2018 mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní bylo zjištěno, že měsíční nájem činil 11 000 Kč dle článku III odst. 1 smlouvy a byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku (článek VII. bod 1. smlouvy). Dále nejpozději v den nastěhování měla být u pronajímatelky uhrazena záloha ve výši 3 000 Kč na služby a energii. V článku V. odst. 21 smlouvy je dále uvedeno, že v případě, že nájemnice bude muset z jakéhokoliv důvodu ukončit smlouvu dříve, než uplyne jeden rok nebo řádná tříměsíční lhůta, je nájemnice sankcionována tím, že bude hradit platby za ušlý zisk do doby, než budou prostory řádně pronajaty. Dle článku VI. smlouvy pod názvem Jistota (kauce) a její užití, je uvedeno, že jistota je ve výši 33 000 Kč a musí být uhrazena nejpozději v den nastěhování. V odstavci 2 se uvádí, že jistota je určena k zajištění povinnosti nájemce nahradit majitelce škody vzniklé na pronajatých prostorách, za které odpovídá nájemkyně po celou dobu užívání a trvání smlouvy, až do protokolárního předání prostor. Dle odstavce 4 je pronajímatelka oprávněna použít jistotu, jestliže nebude prostor po ukončení pronájmu předán čistý a vymalovaný. V takovém případě může pronajímatelka využít služby odborných firem. Dle odstavce 6 do patnácti dní po skončení po skončení nájmu (vyklizení prostor a ukončení výpovědní lhůty) pronajímatelka je povinna jistotu nájemci vyúčtovat. Dle článku VII. smlouvy pod názvem Zánik smlouvy o pronájmu bylo zjištěno, že pronájem zaniká písemnou výpovědí nájemkyně nebo pronajímatelky s tříměsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu, písemnou dohodou, úmrtím nájemkyně, zánikem prostor, okamžitým odstoupením nebo zrušením z důvodu hrubého porušení smlouvy oběma stranami, písemnou výpovědí pronajímatelky nebo nájemkyně z důvodu hrubého porušení povinností nájemkyní s třicetidenní výpovědní lhůtou. Dle článku VII odstavce 4 není nutný souhlas soudu k odstoupení od smlouvy pronajímatelkou a v případě sporu bude určen rozhodce. Ve stejném odstavci je pak sjednána rozhodčí doložka, že veškeré spory z této smlouvy a pronájmu rozhodne jediný rozhodce, který bude určený v souladu se zákonem a rozhodovat bude rozhodčí soud zřízený při Hospodářské komoře a Agrární komoře České republiky v Praze podle řádu jedním rozhodcem jmenovaným předsedou soudu. Rozhodování bude svěřeno do stálého rozhodčího soudu s odkazem na jeho statuty a řády. Dle článku VII odstavce 7 v případě, že prostor nebude předán v řádném stavu – uklizen, vymalován, má pronajímatelka právo na ušlý zisk ve výši 430 Kč za každý den, kdy nebude moci prostory předat dalšímu nájemci. Ušlý zisk je splatný do 15 dní po obdržení vyúčtování. Podle článku VII odstavce 9 smlouvy jestliže se nájemkyně vystěhuje z pronajatých prostor před uplynutím doby sjednané ve smlouvě nebo vyklidí prostory před uplynutím výpovědní doby, je povinna zaplatit pronajímatelce 430 Kč za každý den do uplynutí výpovědní doby nebo do doby, která zbývá do ukončení smlouvy, pokud se s pronajímatelkou nedohodne jinak. Podle článku VII odstavce 11 v případě, že nájemkyně ukončí řádnou výpovědí nebo dohodu o ukončení pronájmu dříve, než uplyne doba jednoho roku od nastěhování, souhlasí s mimořádnou platbou na nutné režijní a administrativní výdaje ve výši 10 000 Kč, tato částka je splatná v okamžiku podání výpovědi nebo ukončení dohodou, jinak bude účtována smluvní pokuta dle článku III. odst. 3 smlouvy. V případě, že nájemkyně zpochybní platnost smluvní pokuty uvedené v tomto odstavci, bude povinna uhradit nájem za všechny měsíce zbývající do konce 12 měsíců užívání. V případě, že měla nájemkyně vážné důvody ukončení nájmu dříve, než uplyne prvních 12 měsíců, mění se zpětnou platností od předání bytu výše nájmu z 11 000 Kč na 16 000 Kč měsíčně. Pod odstavcem (pod písmenem c) je dodatek, že tento odstavec a.) b.) + c.) se uplatní dle dohody smluvních stran, jinak vybere pro nájemkyni nejpříznivější variantu pronajímatelka. Podle písm. d.) platí, že pokud by nájemkyně nedodržela řádnou výpovědní lhůtu tří měsíců, která je daná zákonem, pokud pronajímatelka převezme byt dříve, než lhůta uplyne, je nájemkyně povinna hradit ušlý zisk ve výši 430 Kč denně do skončení výpovědní lhůty.

11. Z předávacího protokolu ze dne 1. 8. 2018 k bytu ve druhém patře/třetím podlaží, vlevo od schodiště, o velikosti 34m2, 2 + kk v domě na adrese [adresa], na základě smlouvy o pronajmu uzavřené dne 20. 7. 2018, bylo zjištěno, že došlo k předání předmětného bytu žalobkyni.

12. Z rozhodčí smlouvy k nájemní smlouvě bytových prostor ze dne 20. 7. 2018 s platností od 1. 8. 2018 v [obec a číslo], [ulice a číslo], byt 2 + kk [číslo] o velikosti 34m2, ve druhém patře vlevo od schodiště, bylo zjištěno, že všechny spory vznikající z této smlouvy a v souvislosti s ní budou rozhodovány s konečnou platností s vyloučením pravomoci obecních soudů u Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky podle řádu jedním rozhodcem jmenovaným předsedou Rozhodčího soudu. Rozhodování bude svěřeno stálému rozhodčímu soudu s odkazem na statuty a řády.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 22. 1. 2014 k [list vlastnictví] v k. ú. [část obce] bylo zjištěno, že parcela 984 o výměře 391 m2 a stavba na této parcele [adresa] je ve vlastnictví žalované. Nabývacím titulem bylo usnesení soudu ve věci projednání dědictví [spisová značka].

14. Z dohody o dřívějším předání bytu dle nájemní smlouvy s uvedenými podmínkami předání bytu zpět majitelce ze dne 19. 3. 2019 bylo zjištěno, že se žalobkyně s žalovanou dohodly na ukončení užívání bytu 2+kk [číslo] ve druhém patře vlevo od schodiště na adrese v [obec a číslo], [ulice a číslo] ke dni 25. 3. 2019 a tentýž den jej žalobkyně měla předat formou předávacího protokolu vyklizený. Kauční listina měla být vyúčtována a zaslána na účet žalobkyně.

15. Z výpovědi o nájmu bytu ze dne 7. 3. 2019, kterou učinila žalobkyně, bylo zjištěno, že došlo k výpovědi nájmu z bytu, který byl uzavřený účastníky na základě smlouvy o pronájmu ze dne 20. 7. 2018.

16. Z vyúčtování služeb za 1 osobu a energie v [obec a číslo], [ulice a číslo] za byt 2+kk [číslo] za měsíc [číslo] bylo zjištěno, že po odečtení nákladů ve výši 1 850 Kč za služby a energie, 5 222 Kč za malířské služby, 1 500 Kč za úklid po malířích z žalobkyní ze složené kauční listiny ve výši 36 000 Kč mělo být žalobkyni vráceno 27 428 Kč. Žalobkyně však žalované dala výpověď s tříměsíční výpovědní dobou dne 7. 3. 2019, která měla uplynout dne 30. 6. 2019. Nájemné a nutné výdaje na energie je nutné hradit do konce výpovědní doby. Žalobkyně užívala byt pouze 8 měsíců namísto sjednaných 12 měsíců a žalované tak náleží zpětně zvýšené nájemné za 8 měsíců, které se navýšilo o 5 000 Kč. Žalovaná tak po žalobkyni požadovala uhrazení částky 12 572 Kč.

17. Z předávacího protokolu ze dne 25. 3. 2019 k bytu ve druhém patře/třetím podlaží, vlevo od schodiště, o velikosti 34m2, 2 + kk v domě na adrese [adresa], na základě smlouvy o pronajmu uzavřené dne 20. 7. 2018, bylo zjištěno, že došlo k předání bytu.

18. Z předžalobní výzvy ze dne 30. 5. 2019 zaslané žalobkyní žalované bylo zjištěno, že žalobkyně si nárokuje vrácení částky 27 428 Kč, je ochotná akceptovat smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč uvedenou v článku VII odst. 11 písm. a) smlouvy o pronájmu, vyzvala proto žalovanou ke vrácení částky 17 428 Kč.

19. Z předžalobní výzvy ze dne 31. 8. 2020 včetně podacího lístku zaslané žalobkyní žalované bylo zjištěno, že žalobkyně si nárokuje částku 46 123 Kč a to vedle částku 28 928 Kč z nevypořádané kauce rovněž částku 11 000 Kč a 6 195 Kč jako náklady soudního s rozhodčího řízení, neboť vznikly v souvislosti s formulací neplatné doložky.

20. Z vyjádření žalované ze dne 14. 9. 2020 zaslaného v reakci na předžalobní výzvu ze dne 31. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalovaná nárok žalobkyně vyplývající ze smlouvy o pronájmu či z titulu náhrady škody ve výši 17 195 Kč neuznává.

21. Z výpisu z živnostenského rejstříku žalované ze dne 15. 9. 2020 bylo zjištěno, že žalovaná má od 9. 2. 2010 do 8. 2. 2023 přerušenou živnostenskou činnost k předmětu činnosti hostinská činnost a výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona.

22. Z vyjádření k předžalobní výzvě zaslané žalovanou na e-mail zástupkyně žalobkyně bylo zjištěno, že nesouhlasí s žalobkyní požadovanou částkou, že nájemní poměr žalobkyně bylo ukončený výpovědí z nájmu bytu ze dne 7. 3. 2019 a nájem tak měl skončit ke dni 30. 6. 2019. Jako vstřícný krok navrhla, že nebude požadovat částku ve výši 12 572 Kč.

23. Zástupkyně žalobkyni v e-mailové odpovědi žalované na reakci na předžalobní výzvu uvedla, že nájemní vztah skončil dohodou ke dni 25. 3. 2019, nic na to nemění ani dříve zaslaná výpověď žalobkyní.

24. Ze„ sms“ komunikace mezi žalobkyní a žalovanou z března 2019 na č.l. 35 a 36 spisu bylo zjištěno, že žalovaná se žalobkyně dotázala, zda chtěla podepsat dohodu o dřívějším ukončení nájmu, žalovaná nabídla, že je to možné do konce„ tohoto“ týdne. Dále zaslala zprávu, že žalobkyně má v e-mailu dohodu o dřívějším ukončení nájmu. Dále je ze strany žalované nabízeno okamžité ukončení smlouvy.

25. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovanou ze dne 15. 3. 2019, 16. 3. 2019 a 18. 3. 2019 bylo zjištěno, že žalobkyně nabízela odkup věcí z bytu novému nájemci. Žalovaná dne 16. 3. 2019 nabízela dohodu o ukončení nájmu, dále uvedla, že si byt prohlédl nový zájemce. V e-mailu ze dne 18. 3. 2019 žalobkyně nabídla, že byt vyklidí ke dni 25. 3. 2019, požádala rovněž o zařízení malířské firmy. Žalovaná pak v e-mailu ze dne 18. 3. 2019 zopakovala, že potřebuje podepsat dohodu o dřívějším ukončení nájmu. Dále uvedla, že cenu malířských prací nezná dopředu, bude nutné je uhradit po vymalování. Malíře rovněž objedná, až bude znát závazný termín vyklizení bytu.

26. Z potvrzení o provedení transakce ze dne 25. 11. 2019 bylo zjištěno, že z účtu odesílatele„ [jméno] [příjmení]“ došla na účet příjemce„ [titul] [příjmení]“ částka ve výši 6 195 Kč.

27. Ze zápisu o ústním jednání dne 20. 5. 2020 v [obec] před Rozhodčím soudem při HK ČR a AK ČR v [obec] ve sporu žalobkyně a žalované o částku 28 928 Kč bylo zjištěno, že rozhodce JUDr. [jméno] [příjmení] provedl k důkazu smlouvu o pronájmu. Rozhodce nechal účastníky vyjádřit k otázce pravomoci rozhodčího soudu. Žalobkyně odkázala na rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 5. 11. 2019, č.j. 19 C 487/2019 – 67. Žalovaná ponechala otázku rozhodnutí o pravomoci na rozhodci, nemůže však posoudit, zda je podnikatelkou či nikoliv. Rozhodce, že o věci ještě rozhodce.

28. Z usnesení Rozhodčího soudu při [příjmení] komoře České republiky a Agrární komoře České republiky ze dne 19. 6. 2020, sp. zn. Rsp 14 [číslo], vydaného jediným rozhodcem JUDr. [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že pravomoc Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky není dána a žalobkyně si nese náklady spojené se soudním poplatkem ze svého. V odůvodnění rozhodnutí rozhodce uvedl, že se domnívá, že se jedná o spor, u kterého nelze platně uzavřít rozhodčí doložku, neboť žalovaná je v postavení podnikatelky, neboť nájemní smlouvy žalovaná uzavírá pravidelně a činí tak za účelem dosažení zisku. Stejně tak v textu smlouvy o pronájmu se objevují slova„ ušlý zisk“. Žalobkyně má dle rozhodce postavení spotřebitelky a rozhodčí řízení není možné uplatnit ve vztazích mezi spotřebitelem a podnikatelem.

29. Ze smlouvy o pronájmu bytu mezi žalovanou jako pronajímatelkou a [jméno] [příjmení] jako nájemcem bylo zjištěno, že předmětný byl pronajatý od 1. 7. 2019. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, že byt byl nájemci [jméno] [příjmení] předán dne 1. 7. 2019.

30. Z usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 5. 11. 2019, č.j. 19 C 487/2019 – 67, bylo zjištěno, že řízení o částce 28 928 Kč z titulu vypořádání vztahu dle smlouvy o pronájmu ze dne 20. 7. 2018 bylo zastaveno, neboť věc měla být projednána před rozhodcem dle § 106 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“).

31. Z„ printscreenu“ obrazovky webových stránek [webová adresa] na adrese [adresa žalované] byl zjištěn vzhled domu a že se tam nachází podnikatelské prostory.

32. Z„ printscreenu“ obrazovky webových stránek [webová adresa] ohledně obchodu„ [anonymizována tři slova]“ a„ restaurace u [příjmení]“ nebyly zjištěny žádné podstatné skutečnosti pro rozhodnutí sporu.

33. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

34. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 20. 7. 2018 smlouvu o pronájmu prostor o velikosti 34 m2, [číslo] ve druhém patře domu [ulice] [číslo] [obec a číslo], vlevo od schodiště, skládající se ze dvou neprůchozích místností, koupelny, WC a předsíně. Nájem byl sjednán od 1 8. 2018 na jeden rok. Žalobkyně složila k rukám žalované ke dni 1. 8. 2018 částku 36 000 Kč jako kauci a zálohy na energie. Po skončení nájmu vznikl žalobkyni dluh na službách a energiích ve výši 1 850 Kč, za malířské práce ve výši 5 222 Kč a za úklid 1500 Kč. Autorkou smlouvy o pronájmu prostor ze dne 20. 7. 2018 je žalovaná, žalobkyně neměla proti návrhu smlouvy žádných námitek. Dne 7. 3. 2019 doručila žalobkyně žalované výpověď z nájmu bytu, dne 19. 3. 2019 žalobkyně a žalovaná uzavřely dohodu o dřívějším předání bytu dle nájemní smlouvy s uvedenými podmínkami předání bytu zpět majitelce a dne 25. 3. 2019 došlo k protokolárnímu předání bytu.

35. Soud posuzoval předmětný právní vztah podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění platném do 30. 6. 2020 (dále jen„ o. z.“), neboť smlouva o pronájmu byla uzavřena dne 20. 7. 2018.

36. Podle ustanovení § 420 odst. 1 o. z. kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. Podle odstavce 2 pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele.

37. Podle ustanovení § 421odst. 1 o. z. za podnikatele se považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Za jakých podmínek se osoby zapisují do obchodního rejstříku, stanoví jiný zákon. Podle odstavce 2 má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

38. Podle ustanovení § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odstavce 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

39. Podle ustanovení § 579 odstavce 1 o.z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Podle odstavce 2 kdo způsobil neplatnost právního jednání, nahradí škodu z toho vzniklou straně, která o neplatnosti nevěděla.

40. Podle ustanovení § 2239 o.z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

41. Podle ustanovení § 2246 odst. 1 strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

42. Podle ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, ve znění platném do 31. 12. 2021, strany se mohou dohodnout, že o majetkových sporech mezi nimi, s výjimkou sporů ze smluv, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel, sporů vzniklých v souvislosti s výkonem rozhodnutí a incidenčních sporů, k jejichž projednání a rozhodnutí by jinak byla dána pravomoc soudu nebo o nichž to stanoví zvláštní zákon, má rozhodovat jeden nebo více rozhodců anebo stálý rozhodčí soud (rozhodčí smlouva).

43. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná a to v části vypořádání kauce ze smlouvy o pronájmu. Soud se nejdříve zabýval otázkou ukončení smlouvy o pronájmu, neboť v tomto ohledu tvrzení stran v rozporu, a bylo to rozhodné námitky započtení zaplacením dlužného nájemného. Z dohody o dřívějším předání bytu majitelce dle nájemní smlouvy ze dne 19. 3. 2019 strany výslovně dohodly, že žalobkyně„ ukončí užívání“ bytu a byt předá. Bylo rovněž dohodnuto, že kauční jistina bude vyúčtována. Jednalo se o ukončení nájemního vztahu jako takového. Vyplývá to jednak z komunikace stran, která uzavření dohody ze dne 19. 3. 2019 předcházela. Žalovaná jasně v „ sms komunikaci“, ale i v e-mailové komunikaci vyjádřila zájem na ukončení nájemního vztahu jako takového a to slovy„ dohoda o dřívějším ukončení nájmu“. Z e-mailové komunikace mezi stranami pak vyplynulo, že měla i nového nájemce, který by mohl v bytě bydlet, a který si i byt prohlédl. Strany mezi sebou jednaly o případném odkupu vybavení bytu. Dle výkladových pravidel ustanovení § 556 o. z., kdy se má přihlížet i k tomu, co jednání předcházelo, lze bezpochyby dovodit, že došlo k ukončení nájemního vztahu založeného smlouvou o pronájmu ze dne 20. 7. 2019 dohodou ze dne 19. 3. 2019 a nikoli výpovědí, kterou žalobkyně zaslala žalované dne 7. 3. 2019, neboť účinky dohody nastaly dříve, než účinky výpovědi a to ke dni 25. 3. 2019 O ukončení dohodou svědčí i skutečnost, že žalobkyně byt fakticky dne 25. 3. 2019 opustila, nechala vymalovat na vlastní náklady a rovněž v dohodě ze dne 19. 3. 2019 se řešilo i vypořádání kauce, přitom obojí patří k fázi ukončení nájemního vztahu jako takového. Jaký by byl zájem žalobkyně opustit byt už 25. 3. 2019, když by nájemní vztah měl trvat až do 30. 6. 2019 a ona by po celou dobu hradila nájemné.

44. Co se týká aplikace ustanovení článku VII odst. 11 smlouvy o pronájmu, to má soud za nepřiměřené a rozporné ustanoveními občanského zákoníku, soud tak k němu nepřihlédl. Jednak soud souhlasí s žalobkyní, že z dikce„ tento odstavec pod bodem a.) b.) + c.) se uplatní dle dohody smluvních stran, v případě, že se strany nedohodnou, variantu pro nájemce nejpříznivější vybere pronajímatel“, nelze dovodit, že by se aplikovalo ustanovení a.) + b.) nebo b.) + c) a v tomto ohledu je ustanovení neurčité. Nadto písm. a) předmětného ustanovení ukládá zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč, která je nazvána jako mimořádná platba na nutné režijní a administrativní výdaje (v předposlední větě se však již nazývá jako smluvní pokuta, neboť se má z 10 000 Kč snížit na 5 000 Kč). A v případě jejího neuhrazení je dále odkazováno na další smluvní pokutu v článku III smlouvy o pronájmu. K ustanovení o smluvní pokutě se dle občanského zákoníku účinného do 30. 6. 2020 nepřihlíží. Zmatečně dále působí písmeno c), kdy se má zvýšení nájemného dle jazykového znění týkat pouze případů, pokud měl nájemce vážné důvody pro ukončení nájmu. Dá se proto vyvodit, že pokud důvody měl„ nevážné“, nájemné se zpětně nezvyšuje. Soud rovněž nepřihlédl k ustanovení o zpětném zvyšování nájemného obecně. Jednak je to v rozporu s ustanovením § 2246 odst. 1 o. z., kdy nájemné má být stanovenou pevnou částkou (komentářová literatura k § 2246, Hulmák a kol., Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014), 1. vydání, 2014, C.H.Beck) a i tak zvýšení nájemného téměř o polovinu částky z 11 000 Kč na 16 000 Kč soud hodnotí jako nepřiměřené. Jako nepřiměřenou soud hodnotí i jednostrannou možnost pronajímatele vybírat, která z variant je pro nájemce výhodnější. Dá se konstatovat, že jednotlivé odstavce článku 11 samy o sobě zakládají nerovné postavení nájemce ve vztahu k pronajímateli, o to spíš jsou nepřiměřené, mají – li být aplikovány společně. Písmeno d) se pak aplikuje pouze na ukončení nájmu uplatněním výpovědi, což není daný případ.

45. S ohledem na výše uvedené nebylo možné aplikovat námitku započtení dle článku VII odst. 11 smlouvy o pronájmu. Rovněž soud neaplikoval námitku započtení dle článku VII odst. 9 smlouvy o pronájmu, neboť se vztahuje na situace, kdy došlo k ukončení nájmu výpovědí. V daném případě došlo k ukončení nájemního vztahu dohodou. Rovněž soud nepřistoupil na námitku započtení ušlým nájmem za měsíce duben, květen a červen roku 2019, neboť měl za to, že nájem skončil dohodou stran ke dni 25. 3. 2019.

46. Ohledně námitky započtení dle článku VII odst. 7 smlouvy o pronájmu, tu má soud uplatněnou správně a to co dnů 1. 4. 2019 a 2. 4. 2019, neboť od 3. 4. 2019 mohl být byt znovu pronajat. Za celý březen roku 2019 bylo nájemné však uhrazeno a žalované nevznikl nárok na uhrazení ušlého zisku. Soud proto zamítl žalobu v části nároku na vypořádání nájemního vztahu co do částky 860 Kč.

47. Žalobkyně tedy žalované uhradila kauční jistinu 33 000 Kč a zálohy a energie ve výši 3 000 Kč. V částce 8 572 Kč uznala odečtení nedoplatku na energie ve výši 1 850 Kč, náklady malířských prací ve výši 5 222 Kč a nákladů na úklid ve výši 1 500 Kč (36 000 – 1 850 – 5 222 – 1 500 = 27 428). Z částky 27 428 Kč pak soud odečetl částku 860 Kč za výše uvedený ušlý zisk a přiznal žalobkyni částku 26 568 Kč.

48. Úrok z prodlení pak přiznal dle článku VI. odstavce 6 smlouvy o pronájmu, kdy složená jistota měla být vrácena do 15 dní po skončení pronájmu, resp. po předání předmětu smlouvy. K tomu došlo dle předávacího protokolu dne 25. 3. 2019. Žalobkyně pak oprávněně nárokuje úrok z prodlení od 11. 4. 2019.

49. Další nárok uplatněný žalobkyní na náhradu škodu soud zcela zamítl. Co se týká nároku na zaplacení nákladů řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 3, sp. zn. 19 C 487/2019, sama žalobkyně přiznala, že rozhodčí doložku přehlédla. Proti usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 5. 11. 2019, č.j. 19 C 487/2019 – 67, se neodvolala a postup žalobkyně tak nelze klást k tíži žalované.

50. V případě nároku na náhradu škody spočívající ve výši poplatku za rozhodčí řízení, kterou měla žalovaná způsobit tím, že jako předkladatelka – autorka smlouvy do smlouvy vložila, resp. ke smlouvě přiložila neplatnou rozhodčí smlouvu (doložka byla jednak ve smlouvě, jednak tvořila samostatný dokument), soud právně posuzoval jako nárok jako náhradu škody podle ustanovení § 579 odst. 2 o. z. Dle komentářové literatury, předpoklady odpovědnosti za náhradu škody nezahrnují zavinění (doc. JUDr. Michaela Zuklínová, CSc., komentář ASPI k § 579, Občanský zákoník: komentář, svazek 1, stav k 1. 1. 2020, nakladatelství Wolters Kluwer). Dle ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, není možné uzavřít rozhodčí smlouvu ve vztahu podnikatel a spotřebitel. Soud proto vyzval žalobkyni, aby soudu předložila důkazy k prokázání svého tvrzení, že žalovaná jako podnikatelka způsobila neplatnost rozhodčí smlouvy (doložky), následkem čehož rozhodl rozhodce, že neměl pravomoc k rozhodnutí sporu. Žalobkyně tvrdila, že činnost žalované naplňuje znaky podnikání dle § 420 odst. 1 o.z. a jako důkaz předložila printscreeny profilů restaurace a obchodu na Facebooku, které se v prostorech domu nacházejí, a které jako nebytové prostory žalovaná pronajímá. Uvedené mělo prokazovat, že vedle dlouhodobého pronájmu bytů rovněž žalovaná pronajímá i nebytové prostory, kdy tak činí se záměrem mít z uvedených činností zisk. Žalovaná se bránila, že se jedná o správu vlastního majetku, rovněž tvrdila, že soudem posuzovanou smlouvu o pronájmu má uzavřenou i s jinými nájemníky. Žalovaná tedy pronajímá prostory v domě více osobám. Dům na adrese [adresa žalované], žalovaná nabyla v dědickém řízení, v živnostenském rejstříku má žalovaná živnost přerušenou. Provedené důkazy tak nebyly postačující k prokázání, že pronájem prostor v domě žalovanou naplňuje definiční znaky podnikání jako samostatné a soustavné činnosti, provozované na vlastní účet a odpovědnost, se záměrem mít zisk a to ani dle ustanovení § 420 odst. 2 o. z. Dle soudu žalovaná v domě spravuje vlastní majetek, který nabyla dědictvím a nejedná se tak o podnikání. Žalovaná tak nezpůsobila neplatnost rozhodčí smlouvy tím, že by byla v postavení podnikatele, a není proto pasivně věcně legitimovaná v řízení o náhradu škody způsobené neplatnou rozhodčí doložkou.

51. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 7 074,86 Kč, přičemž tato částka představuje 19,08 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 59,54 % a úspěchu žalované v rozsahu 40,46 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 232 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 44 623 Kč sestávající z částky 2 900 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva ze dne 30. 5. 2019, žaloba, podání ze dne 14. 12. 2020, účast na jednání u soudu dne 12. 4. 2021, podání ze dne 19. 5. 2021, účast na jednání u soudu dne 3. 6. 2021, podání ze dne 14. 6. 2021 a účast na jednání u soudu dne 24. 6. 2021) včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 28 800 Kč ve výši 6 048 Kč.