7 C 314/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 750 000 Kč se smluvní pokutou

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 500 000 Kč se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2022 do dne předcházejícího vyhlášení soudního rozhodnutí a se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2023 do dne předcházejícího vyhlášení soudního rozhodnutí do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 250 000 Kč se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2021 do dne předcházejícího vyhlášení soudního rozhodnutí zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit na soudním poplatku částku 246 938 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 121 638,05 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se návrhem ze dne 16. 10. 2024 ve znění doplnění ze dne 12. 12. 2024, 22. 1. 2025, 7. 5. 2025, 23. 6. 2025, 30. 7. 2025 domáhala zaplacení částky 750 000 Kč se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2021 do dne předcházejícího vyhlášení rozsudku, se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2022 do dne předcházejícího vyhlášení rozsudku a se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2023 do dne předcházejícího vyhlášení rozsudku. Tvrdila, že dne 25. 8. 2020 uzavřela s žalovaným nájemní smlouvu, kterou pronajala žalovanému část pozemku parc. č, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Dle článku III. odst. 5) nájemní smlouvy se žalovaný zavázal vedle nájemného uhradit částku 1 000 000 Kč ve čtyřech splátkách, první splátka ve výši 250 000 Kč byla uhrazena ke dni podpisu smlouvy, a další tři splátky ve výši 250 000 Kč měly být uhrazeny k 1. 3. 2021, 1. 3. 2022 a 1. 3. 2023. Důvodem platby nad rámec nájemného byla kompenzace za užívání větší rozlohy pozemku žalovaným, než bylo sjednáno v původní nájemní smlouvě. Žalovaný splátky splatné v roce 2021, 2022 a 2023 neuhradil ani po předžalobní výzvě ze dne 19. 4. 2023 (výzva k úhradě první splátky) a předžalobní výzvě ze dne 25. 9. 2024 (výzva k platbě celého dluhu). Co se týká námitky promlčení ze strany žalovaného, uvedla, že úhradou první splátky ve výši 250 000 Kč, došlo k uznání dluhu ve smyslu § 2054 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a došlo tak dle § 639 o. z. k prodloužení promlčecí doby na 10 let. Splatnost jednotlivých částek si žalobkyně nemohla sama určit, termín splatnosti byl sjednán v nájemní smlouvě ze dne 25. 8. 2020. K námitce neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu nesprávného údaje o celkové ceně, uvedla, žalobkyně, že údaj v registru odpovídá ročnímu nájmu, smlouva však byla uzavřena pouze od září 2020 do března 2021. Dále uvedla, že sankce neplatnosti se dle § 7 odst. 1 zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv (dále jen „zákon o registru smluv“), týká pouze neuveřejnění smlouvy jako takové, smlouva uveřejněna byla. Článek X nájemní smlouvy obsahoval závazek hradit jednotlivé splátky až do března 2023, tedy strany měly zájem na tom, aby ujednání platilo i po skončení nájemního vztahu. Ke smluvní pokutě žalobkyně uvedla, že smluvní pokuta je sankční, není zde přímo vyčíslitelná škoda. Předmětem plnění byla náhrada za nadužívání pozemků dle předchozí nájemní smlouvy. Jedná se tak o ušlé prostředky, které žalobkyně mola využít jinde. Dle žalobkyně není ani smluvní pokuta ve výši 0,5 % denně nepřiměřená, objevuje se v judikatuře Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Cdo 772/2010, 33 Cdo 2655/2020). Žalovaný za účinnosti předchozí nájemní smlouvy využíval přibližně desetkrát větší pozemek, než bylo sjednáno, to se pak odrazilo ve výši smluvní pokuty. Žalovaný pouze odmítl sjednanou částku uhradit, neuváděl objektivní důvody, proč kompenzaci neuhradil, přitom výši smluvní pokuty znal. V letech po sjednání smluvní pokuty byla vysoká inflace v roce 2022 ve výši 15,1 %, v roce 2023 ve výši 10,7 %. Dále pak poukázala na skutečnost, že stejně vysokou smluvní pokutu měl žalovaný i v předchozí nájemní smlouvě.

2. Žalovaný s žalobou dne 3. 12. 2024 a v doplnění ze dne 9. 1. 2025, 6. 2. 2025, 23. 4. 2025, 30. 7. 2025 nesouhlasil, nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že nárok žalobkyně je promlčený a dále tvrdil, že smluvní pokuta je nepřiměřená a soud by ji měl moderovat. Textaci nájemní smlouvy považoval za neurčitou, není jasné, co je právním titulem platby částek po ukončení platnosti a účinnosti nájemní smlouvy po 15. 4. 2021. Dále uvedl, že v registru smluv byla nájemní smlouva zadána pouze ve výši 661 200 Kč, tedy v hodnotě nájemného, přitom dle § 5 odst. 5 písm. c) zákona o registru smluv ve spojení s § 7 odst. 1 zákona o registru smluv může zaevidování pouze hodnoty nájemného ve výši 661 200 Kč a ne částky 1 000 000 Kč způsobit neplatnost nájemní smlouvy. Pokud žalovaný hradil částku 250 000 Kč dne 10. 9. 2020, bylo to na základě faktury vystavené žalobkyní, kdy platba byla označena jako Kompenzace nájmu za rok 2019 1. splátka dle smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 25. 8. 2020, nejednalo se o uznání zbytku dluhu. Sama žalobkyně nárokovala dopisem ze dne 18. 1. 2021 částku 250 000 Kč ke dni 1. 3. 2021 a zbytek ve výši 500 000 Kč ke dni ukončení nájemní smlouvy ke dni 15 4. 2021. Žalobkyně si tak sama stanovila splatnost ke dni 1. 3. 2021 a ke dni 15. 4. 2021. Nárok žalobkyně je tak promlčen. Samotnou výši smluvní pokuty považuje žalovaný za nepřiměřenou, činí 182,5 % ročně a téměř trojnásobí jistinu a jedná se o desetinásobek zákonného úroku z prodlení. Dále není zřejmé, k jaké částce ve výši 250 000 Kč se smluvní pokuta vztahovala, dle žalovaného se jednalo pouze o splátku splatnou po uzavření nájemní smlouvy. Smluvní pokuta byla koncipována jako sankční, utvrzovala včasné provedení platby. Tuto funkci by v případě příspěvkové organizace dostatečně plnil zákonný úrok z prodlení. Žalovaný rovněž tvrdil, že během uzavírání nájemní smlouvy v srpnu 2020 byl tlakem.

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Žalovaný je zapsán jako fyzická podnikající osoba v Živnostenském rejstříku od 9. 9. 1992, předmět podnikání má zapsaný Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách č. 1 a 3 živnostenského zákona (Detailní údaje bez historie, týkající se výpisu z živnostenského rejstříku žalovaného ke dni 18. 10. 2024).

5. Žalobkyně (pod názvem , Anonymizováno, ) a žalovaný uzavřeli dne 25. 8. 2020 Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, na základě které byl žalovaný oprávněn jako nájemce užívat prostor sloužící podnikání v podobě části plochy parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, o velikosti 2755 m2 za účelem provozování podnikatelské činnosti, kdy je oprávněn zřídit si na pozemku mezideponii materiálů používaných při rekonstrukci a opravách komunikací a cest. Dle článku II. byla smlouva uzavřena na dobu určitou od 1. 9. 2020 do 15. 4. 2021 s možností prodloužení. Dle článku III. odst. 1) bylo nájemné sjednáno ve výši 20 Kč/m2/měsíc včetně DPH, roční nájemné bylo ve výši 661 200 Kč. Dle článku III. odst. 2) bylo nájemné splatné měsíčně. Dle článku III. odst. 5) ke dni podpisu nájemní smlouvy, nahrazující v souladu s dohodou smluvních stran v plném rozsahu nájemní smlouvu ze dne 11. 11. 2015, bylo sjednáno, že žalovaný uhradí 250 000 Kč a v následujících třech letech potom splátky 250 000 Kč vždy k 1. 3. příslušného kalendářního roku. Dle článku III. odst. 6) v případě prodlení s úhradou splátky ve výši 250 000 Kč podle této smlouvy, vzniká pronajímateli právo na smluvní pokutu ve výši 0,5 % denně z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Dle článku X. splněním finančních závazků ze smlouvy plynoucích, jsou vyrovnány veškeré finanční závazky smluvních stran, které vznikly v době účinnosti nájemní smlouvy ze dne 11. 11. 2015, a které byly prostřednictvím této smlouvy, na základě dohody smluvních stran, v celém rozsahu přejaty. Dle článku XI. odst. 2) smlouvy bylo dohodnuto, že změny a doplňky smlouvy jsou možné pouze formou písemných dodatků. Součástí smlouvy byly dvě fotografie pozemku., který byl pronajat (Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 25. 8. 2020).

6. Nájemní smlouva ze dne 25. 8. 2020 byla zveřejněna téhož dne v registru smluv. Jako publikující smluvní strana byla uvedena žalobkyně. Předmět smlouvy byl definovaný jako Pronájem části plochy pozemku parc. č. , Anonymizováno, . ú. , adresa, , datum uzavření 25. 8. 2020, číslo smlouvy , Anonymizováno, , hodnota včetně DPH 661 200 Kč (Výpis z registru smluv pod názvem Digitální informační agentura, týkající se smlouvy , Anonymizováno, ).

7. Původně byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena nájemní smlouva č. , Anonymizováno, ze dne 11. 11. 2015, která se týkala pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, o velikosti 915 m2, nájem byl sjednán ve výši 146,14 Kč/m2/rok. V článku XIV. nájemní smlouvy byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5 % denně z dlužného nájemného pro případ prodlení s úhradou nájemného (Nájemní smlouva číslo , Anonymizováno, ze dne 11. 11. 2015).

8. Žalobkyně vystavila dne 25. 8. 2020 fakturu – daňový doklad č. , hodnota, , s datem splatnosti dne 8. 9. 2020, znějící na částku 250 000 Kč. V předmětu faktury bylo uvedeno – Kompenzace nájmu za rok 2019 1. splátka dle smlouvy č. , Anonymizováno, - Na ze dne 25. 8. 2020 (faktura – daňový doklad č. , hodnota, ). Žalovaný uhradil dne 10. 9. 2020 na účet žalobkyně č. , č. účtu, částku ve výši 250 000 Kč, v poznámce bylo napsáno smlouva č. , Anonymizováno, , VS , var. symbol, (Výpis z účtu , Anonymizováno, číslo , č. účtu, , dne 10. 9. 2020).

9. Žalobkyně následně žalovaného dne 18. 1. 2021 informovala, že nájemní smlouva ze dne 25. 8. 2020 nebude prodloužena. Dále byl žalovaný vyzván k úhradě částky 750 000 Kč tak, že částku 250 000 Kč měl uhradit do 1. 3. 2021, částku 500 000 Kč měl uhradit ke dni ukončení nájmu (Informace o ukončení smlouvy o nájmu prostoru sloužící podnikání zaslaného žalobkyní žalovanému ze dne 18. 1. 2021). Žalobkyně dále vystavila dne 12. 4. 2021 fakturu – daňový doklad č. , hodnota, , s datem splatnosti dne 26. 4. 2021, znějící na částku 500 000 Kč, s poznámkou nájemné dle smlouvy 20028 a dále vystavila dne 10. 3. 2021 fakturu – daňový doklad č. , hodnota, , s datem splatnosti dne 24. 3. 2021, znějící na částku 250 000 Kč, s poznámkou kompenzace nájmu 2. splátka dle smlouvy č. , Anonymizováno, (faktura-daňový doklad č. , hodnota, a faktura-daňový doklad č. , hodnota, ). Žalobkyně z obou faktur odvedla DPH ve výši 43 388,43 Kč a 86 776,86 Kč (Kontrolní opisy k faktuře č. , hodnota, a č. , hodnota, ).

10. O textu nové nájemní smlouvy bylo vyjednáváno na schůzce žalovaného s ředitelem odboru , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, . , jméno FO, , vedoucí oddělení zřizovaných organizací, , jméno FO, . , jméno FO, dne 14. 8. 2020 v e-mailu uvedla, že požadavek žalovaného byl, aby v textu nové nájemní smlouvy zaznělo, že jde o kompenzace za rok 2019, nyní požaduje text smlouvy změnit. , jméno FO, . , jméno FO, jej informovala, že vzhledem k opětovným návrhům na úpravu textu smlouvy nejsou schopni garantovat ústní dohodu, že smlouva bude obsahovat text kompenzace za rok 2019. Žalovaný následně e-mailem odpověděl, že se telefonicky dohodl s , tituly před jménem, , jméno FO, , že z kompenzační dohody bude vypuštěna formulace, že se jedná o kompenzaci za rok 2019 (E-mailová komunikace ze dne 14. 8. 2020). V předcházející komunikaci ze dne 10. 8. 2020 pouze mezi žalovaným a , tituly před jménem, , jméno FO, žalovaný žádá o termín schůzky a uvádí, že do 15. 8. 2020 musí být dokončeno daňové přiznání za rok 2019 (E-mailová komunikace ze dne 10. 8. 2020).

11. Ve věci dalšího pokračování nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovaným se , jméno FO, . , jméno FO, obrátila e-mailem dne 1. 7. 2020 na bývalého ředitele žalobkyně , jméno FO, , na základě pověření ředitele odboru , jméno FO, , kdy žádala o sdělení informací ohledně nájemního vztahu, kdy uvedla, že se jedná o velmi citlivou záležitost. Bývalý ředitel žalobkyně , jméno FO, uvedl, že připravuje návrh dodatku, kdy bude mít nájemce v pronájmu přibližně 2 700 m2 a adekvátně vyšší nájemné (E-mailová komunikace ze dne 1. 7. 2020). Dne 21. 8. 2020 , jméno FO, . , jméno FO, požádala bývalého ředitele žalobkyně , jméno FO, o doplnění mapy do smlouvy, , jméno FO, dne 25. 8. 2020 poslal scan smlouvy (E-mailová komunikace ze dne 25. 8. 2020 a 21. 8. 2020). Předtím ohledně smlouvy probíhala komunikace mezi , adresa, , specialistkou pohřebnictví magistrátu, a , jméno FO, , kdy jej dne 29. 7. 2020 informovala o podmínkách magistrátu na další pronájem, jednalo se o podmínky užívání a doplatek nájmu cca ve výši 1 milion/rok, neboť žalovaný měl v minulosti užívat 9 000 m2 (E-mail ze dne 29. 7. 2020 mezi , jméno FO, , jméno FO, ).

12. Dne 29. 10. 2020 proběhla schůzka na ploše u vršovického hřbitova, které se účastnila , jméno FO, , , jméno FO, , , právnická osoba, , , jméno FO, a , jméno FO, , kdy konstatovali, že firma používá větší než sjednanou plochu, činností ruší obyvatele okolních domů, kdy tyto činnosti měly být na základě nové smlouvy omezeny. Následně paní , jméno FO, dne 29. 10. 2020 zaslala e-mail se zápisem ze schůzky zaslala e-mailem (E-mail a zápis ze dne 29. 10. 2020).

13. Dále dne 30. 10. 2020 pan , jméno FO, informoval bývalého ředitele , jméno FO, o odklízení hromad na pronajatém pozemku, uvedl, že pozemek je částečně nadužíván mimo sjednanou plochu, ale obráběcí práce žalovaný již neprovádí, zaslal fotografie za hranicí horizontu (Ee-mail ze dne 30. 10. 2020). , jméno FO, následně fotografie prokazující nadužívání pozemku zaslal magistrátu dne 2. 11. 2020 a ty byly dne 3. 12. 2020 , jméno FO, . , jméno FO, přeposlány , jméno FO, (e-mail ze dne 2. 11. 2020 s fotografiemi a ze dne 3. 12. 2020). , jméno FO, . , jméno FO, pak paní , jméno FO, požádala o vypracování informace o ukončení smlouvy, kdy se v konceptu dokumentu paní , jméno FO, dotazuje, zda existují důkazy, že byl žalovaný upozorněn na porušování smlouvy, odpověď zaslala paní , jméno FO, dne 7. 12. 2020, informaci o ukončení smlouvy následně , jméno FO, . , jméno FO, přeposlala , jméno FO, (E-mail ze dne 11. 12. 2020, ze dne 7. 12. 2020, ze dne 3. 12. 2020 a koncept informace o ukončení smlouvy). , jméno FO, následně dne 9. 2. 2021 zaslal , jméno FO, . , jméno FO, reakci žalovaného, který s ukončením nájemního vztahu nesouhlasil (E-mail ze dne 9. 2. 2021, dopis žalovaného žalobkyni ze dne 8. 2. 2021).

14. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužné částky ve výši 250 000 Kč za rok 2021 dne 19. 4. 2023 (Předžalobní výzva ze dne 19. 4. 2023 včetně dokladu o odeslání) a dále žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení dlužné částky dne 25. 9. 2024 (Opětovná předžalobní výzva ze dne 25. 9. 2024 včetně dokladu o odeslání a doručení).

15. Žalovaný dále v e-mailové komunikaci s paní , jméno FO, , účetní žalobkyně, po obdržení opravené faktury č. , hodnota, , uvedl, že fakturu zasílá zpět, neboť ji hradit z důvodu nedodržení dohodnutých podmínek platit nebude (E-mailová komunikace ze dne 12. 4. 2021 – 23. 4. 2021 mezi právě žalovaným a paní , jméno FO, od žalobkyně).

16. Svědeckou výpovědí , tituly před jménem, . , jméno FO, bylo zjištěno, že žalobkyně byla jako vedoucí oddělení zřizovaných organizací , Anonymizováno, , účastna na vyjednávání nájemní smlouvy v roce 2020. Ohledně předchozího nájemního vztahu evidovali stížnosti na činnost žalovaného, že o víkendu na pozemku provádí práce, které neměl povolené jako nakládku a skládku spojené s velkou prašností. Vyjednávání nové smlouvy se vedle žalovaného účastnil i bývalý ředitel odboru zdravotnictví , tituly před jménem, , jméno FO, . Nová nájemní smlouva měla obsahovat vedle nájemného kompenzační náklady za rok 2019, ale po e-mailové a telefonické komunikaci na návrh žalovaného se to změnilo, že to nebylo rozděleno do položek. Původní smlouva z roku 2015 měla být ukončena, protože žalovaný prováděl činnosti, které neměl. Podmínky nové nájemní smlouvy byly, že na místě pronájmu nebude hluk a o víkendu se nebude nic dělat. Byla jiná i cena nájmu, a zvětšila se výměra pronajímaného území z 900 m² na 2 700 m². Kompenzace měly být ve výši rozdílu mezi nájemným ve staré nájemní smlouvě a ceny užívání většího pozemku, než bylo sjednáno. Důvodem, proč to mělo být v srpnu, bylo, aby náklady, aby byly započitatelné do roku 2019. Svědkyně se účastnila schůzky dne 12. 8. 2020, kde byl vyjednávaný text nové smlouvy. Jednání jí přišlo běžné, , tituly před jménem, , jméno FO, se choval jako právník, jednání nebylo nátlakové. Svědkyně poté zajišťovala i návrh dopisu, kterým bylo žalovanému oznamováno, že se mu nájemní smlouva neobnoví. Na dotaz, zda původní dohoda byla, že nájem bude prodlužován další 4 roky, uvedla, že to někde v těch e-mailech proběhlo, konkrétně si však nevzpomněla.

17. Výpovědí , jméno FO, , který byl poučen dle § 126a o.s.ř., a pro období mimo jeho působení jako statutární orgán jako svědek, bylo prokázáno, že účastnil vyjednávání nájemní smlouvy za žalobkyni s žalovaným v roce 2020. Působil v pozici tlumočníka, kdy žalovanému sděloval požadavky , Anonymizováno, , ty byly vyjadřovány prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, , vedoucího zdravotního odboru. Byli společně s , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaným na prohlídce pronajímaného pozemku a bavili se o možnostech a podmínkách pokračování. On osobně cítil tlak na radikální změnu nájemní smlouvy, na její podmínky nebo ukončení z důvodu, protože na pronajímaném pozemku probíhaly nějaké prašné práce, nebo tam byl umístěný stavební materiál, štěrk a dlažba. Byly tam stížnosti někoho ze sousedství a , Anonymizováno, požadoval, aby došlo buď k extrémnímu narovnání v podobě zvýšení nájmu nebo ukončení smluvního vztahu. Na jak dlouho měla být smlouva uzavřena si nevzpomněl, obvykle to bývalo asi na dva roky. Schůzka vyzněla tak, že žalovaný musí akceptovat podmínky magistrátu, jinak se nájem prodlužovat nebude. Článku III. odst. 5) a 6) nájemní smlouvy porozuměl tak, že v okamžiku podpisu by se mělo zaplatit 250 000 Kč a následně dalších 250 000 Kč po dobu dalších tří let. Vnímal to jako kompenzaci nájemného. Odstavec 6 vnímal tak, že pokud žalovaný nezaplatí, má platit penále, na upřesnění uvedl, že by se musel zeptat právníka. Skutečnost, zda nájemní smlouva měla být uzavřena na 4 roky, si nevzpomínal. Vzpomínal si, že žalovaný porušoval nájemní smlouvu jen krátkodobě, po nějaké stížnosti, na druhou stranu vždy žalovaný vyhověl, když potřebovali od jeho firmy provést nějaké práce. Dále si nevzpomněl, že by docházelo k dohodě o změně splatnosti jednotlivých splátek 250 000 Kč.

18. Další účastníky navržené důkazy – svědecké výpovědi paní , jméno FO, a zřizovací listinu žalobkyně soud pro nadbytečnost zamítl, neboť má za to, že již provedenými důkazy byl skutkový stav potřebný pro rozhodnutí ve věci dostatečně zjištěn a prokázán.

19. Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2020, dále jen „o. z.“20. Podle ustanovení § 623 o. z. při dílčích plněních dluhu počne promlčecí lhůta běžet u každého dílčího plnění ode dne jeho dospělosti. Dospěje-li pro nesplnění některého dílčího plnění celý dluh, počne pro celý dluh běžet promlčecí lhůta ode dne dospělosti nesplněného dílčího plnění.

21. Podle ustanovení § 629 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

22. Podle ustanovení § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

23. Podle ustanovení § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

24. Podle ustanovení § 2054 odst. 2 o. z. plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.

25. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

26. Dále po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv, ve znění účinném do 31. 12. 2021, dále jen „zákon o registru smluv“.

27. Podle ustanovení § 2 odst. 1 zákona o registru smluv prostřednictvím registru smluv se povinně uveřejňuje soukromoprávní smlouva, jejíž stranou je h) příspěvková organizace územního samosprávného celku.

28. Podle ustanovení § 5 odst. 1 zákona o registru smluv uveřejněním smlouvy prostřednictvím registru smluv se rozumí vložení elektronického obrazu textového obsahu smlouvy v otevřeném a strojově čitelném formátu a rovněž metadat podle odstavce 5 do registru smluv. Podle odstavce 2 osoba uvedená v § 2 odst. 1 nebo smluvní strana smlouvy zašle smlouvu správci registru smluv k uveřejnění prostřednictvím registru smluv bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 30 dnů od uzavření smlouvy. Správce registru smluv uveřejní smlouvu prostřednictvím registru smluv bezodkladně po jejím doručení; uveřejnění smlouvy prostřednictvím registru smluv se provádí zpravidla automatizovaně. Podle odstavce 5 smlouva, která nebyla uveřejněna způsobem uvedeným v odstavci 1 nebo jejíž metadata neobsahují a) identifikaci smluvních stran, b) vymezení předmětu smlouvy, c) cenu, a pokud ji smlouva neobsahuje, hodnotu předmětu smlouvy, lze-li ji určit, d) datum uzavření smlouvy, se nepovažuje za uveřejněnou prostřednictvím registru smluv. Podle odstavce 6 z uveřejnění prostřednictvím registru smluv lze vyloučit metadata uvedená v odstavci 5 písm. a) nebo c), jsou-li tato metadata obchodním tajemstvím osoby uvedené v § 2 odst. 1 písm. e), k), l), m) nebo n), a to také tehdy, pokud by obchodním tajemstvím bylo až více takto uveřejněných informací zároveň.

29. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona o registru smluv nebyla-li smlouva, na niž se vztahuje povinnost uveřejnění prostřednictvím registru smluv, uveřejněna prostřednictvím registru smluv ani do tří měsíců ode dne, kdy byla uzavřena, platí, že je zrušena od počátku.

30. Podle ustanovení § 8 odst. 3 zákona o registru smluv byla-li smlouva, na niž se vztahuje povinnost uveřejnění prostřednictvím registru smluv, uzavřena přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a po nabytí účinnosti tohoto zákona byla uzavřena dohoda, kterou se taková smlouva doplňuje, mění, nahrazuje nebo ruší, uveřejní se prostřednictvím registru smluv spolu s touto dohodou i dotčená smlouva.

31. Soud se nejprve zabýval námitkou žalovaného ohledně určitosti a platnosti nájemní smlouvy ze dne 25. 8. 2020, a to zejména jejího článku III. odst. 5) a 6), resp. nedostatku právního důvodu k platbě částky 1 000 000 Kč. Žalovaný se v odst. 5) zavázal uhradit nad rámec nájemného částku 1 000 000 Kč ve čtyřech splátkách, první splatnou ke dni podpisu nájemní smlouvy a další tři vždy k 1. 3. následujících let. Z textu samotné smlouvy, že první splátka má být uhrazena ke dni podpisu této nájemní smlouvy „nahrazující v souladu s dohodou smluvních stran v plné rozsahu nájemní smlouvu ze dne 11. 11. 2015“, dle článku X. nájemní smlouvy „Splněním finanční závazků z této smlouvy plynoucích jsou vyrovnány veškeré finanční závazky smluvních stran, které vznikly v době účinnosti nájemní smlouvy ze dne 11. 11. 2015“, ze svědecké výpovědi , jméno FO, . , jméno FO, a rovněž z e-mailové komunikace mezi žalovaným a , jméno FO, . , jméno FO, ze dne 14. 8. 2020 soud došel k závěru, že částka 1 000 000 Kč je kompenzací za rok 2019, kdy žalovaný měl užívat větší výměru pozemku, než bylo sjednáno v nájemní smlouvě z roku 2015 a právě čtyři splátky, každá ve výši 250 000 Kč, měly uspokojit nárok žalobkyně na ušlé nájemné. Žalovaný první splátku uhradil v souladu se smlouvou a na základě faktury vystavené žalobkyní - č. , hodnota, s textací Kompenzace nájmu za rok 2019 1. splátka dle smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 25. 8. 2020, do platby žalovaný zapsal variabilní symbol , var. symbol, a že se jedná platbu na smlouvu č. , Anonymizováno, , tedy odkázal na smluvní ustanovení. Dle soudu byla vůle stran vyjádřena jednoznačně a kompenzace nájemného za rok 2019 nebyla jakkoliv navázána na trvání nájemního vztahu v následujícím období, jak tvrdí žalovaný. I přes poučení soudu žalovaný neprokázal, že mimo text samotné nájemní smlouvy existovala dohoda, že zbývající splátky kompenzace za rok 2019 se budou hradit jen v případě, že nájem pozemku bude trvat nejméně čtyři roky po uzavření smlouvy v roce 2020. , jméno FO, . , jméno FO, při svědecké výpovědi zmínila, že se toto tvrzení žalovaného v e-mailové komunikaci někde objevuje, nic takového z předložené komunikace nevyplynulo, přitom soudu byla , Anonymizováno, předložena veškerá komunikace mezi , jméno FO, . , jméno FO, a dalšími zúčastněnými osobami. Tedy i po skončení nájemního vztahu byl žalovaný povinen zaplatit žalobkyni kompenzaci nájemného za předchozí kalendářní rok, splátky byly definovány ve smlouvě určitě.

32. Ani ustanovení článku III. odst. 6) nájemní smlouvy soud neshledává neurčitým, je zde stanoveno pravidlo, že pokud bude žalovaný v prodlení s úhradou splátky ve výši 250 000 Kč, je povinen žalobkyni uhradit smluvní pokutu ve výši 0,5 % z dlužné částky. Splátky byly popsány v článku III. odst. 5) nájemní smlouvy, kdy všechny splátky byly v identické výši, smluvní pokuta se proto vztahovala na každou z dílčích splátek. Splatnost jednotlivých splátek byla jasně stanovena v ustanovení článku III. odst. 5) a od data splatnosti se odvíjela i povinnost žalovaného uhradit smluvní pokutu. Není pravda, že ani , jméno FO, nerozuměl textaci smlouvy, sám uvedl, že pokud povinný nezaplatí 250 000 Kč, pak naskakuje penále, tedy bylo zřejmé, že smluvní pokuta se vztahuje ke každé ze splátek.

33. Soud dále nesouhlasil s výkladem žalobkyně ohledně promlčení jednotlivých splátek, tedy že uhrazením první splátky došlo k uznání dluhu a k prodloužení promlčecí lhůty o 10 let. V případě čtyř splátek se nejednalo o částečné plnění, ale o plnění dílčí, kdy se na tom strany výslovně dohodly a rozdělily částku 1 000 000 Kč do čtyř splátek, Jedná se o samostatná, zřetelně oddělená plnění, která samostatně dospívají (komentář Petrov a kolektiv, Občanský zákoník, 2. vydání, 3. aktualizace, 2024, komentář § 2054 přístupný z beckonline). V takovém případě počne běžet promlčecí lhůta dle ustanovení § 623 o. z. u každého dílčího plnění zvlášť ode dne jeho dospělosti, tedy promlčecí lhůty začaly běžet dne 2. 3. 2021, 2. 3. 2022 a 2. 3. 2023. Pokud žalobkyně podala žalobu až dne 16. 10. 2024 byla druhá splátka ve výši 250 000 Kč promlčená (v kapitalizované výši 2 102 500 Kč), soud proto žalobu co do jistiny včetně smluvní pokuty z ní zamítl.

34. Nic na tom nemění ani skutečnost, že dne 18. 1. 2021 vyzvala žalobkyně k úhradě částky 750 000 Kč a následně vystavila dvě faktury (č. , hodnota, , s datem splatnosti dne 26. 4. 2021, znějící na částku 500 000 Kč a č. , hodnota, , s datem splatnosti dne 24. 3. 2021, znějící na částku 250 000 Kč), tímto jednostranným jednáním nemohla změnit ujednání mezi stranami, které mělo pro změnu vyhrazenu písemnou formu. Žalovaný nijak neprokázal, že by se třeba i konkludentně strany dohodly na změně termínu splatnosti, tedy že ustupují od písemných změn nájemní smlouvy a zrovna termín splatnosti pění ústně. Žalovaný se ani podle jím tvrzené nové dohody nezachoval. Nadto nebylo dohodnuto, že prodlením s úhradou jedné splátky se stávají všechny zbylé splátky splatnými. Soud proto neměl dvě splátky splatné dne 2. 3. 2022 a 2. 3. 2023 za promlčené.

35. Co se týká námitky žalovaného, že smlouva nebyla řádně evidována v registru smluv, ani tuto námitku soud neshledal jako relevantní. Nájemní smlouva včetně kompenzace za rok 2019 spadala do věcného rámce registru smluv, žalobkyně jako příspěvková organice , anonymizováno, odst. 1 písm. h) zákona o registru smluv) ji byla povinna zveřejnit, což učinila. Ač je dodatečné nájemné za rok 2019 druhem novace smlouvy z roku 2015, u které ještě povinnost uveřejnění v registru smluv neexistovala (zákon o registru smluv nabyl účinnosti dne 1. 7. 2016), dle ustanovení § 8 odst. 3 zákona o registru smluv se jednalo o doplnění smlouvy, a to se již v registru smluv zveřejnit mělo. Žalobkyně sice celou smlouvou zveřejnila v registru smluv, ale opomněla v části informace o smlouvě – v metadatech uvést správnou cenu, tedy že jejím předmětem je nejenom nájemné ve výši 661 200 Kč ročně, ale rovněž kompenzace za rok 2019 ve výši 1 000 000 Kč. Dle soudu takové opomenutí nezpůsobuje neplatnost nájemní smlouvy. Údaj o ceně je možné podřídit režimu obchodního tajemství a zákon registru smluv tak umožňuje utajení této informace. Jedná se tedy ze zveřejňovaných údajů o údaj, na kterém zákon o registru smluv nelpí v každém případě. Dle soudu se žalobkyni nedá vytknout, že by dle ustanovení § 5 odst. 5 zákona o registru smluv úplně chyběla informace o ceně, nebyla pouze kompletní. Nadto soud poukazuje, že pokud cílem registru smluv je všeobecný přístup k informacím ohledně užívání veřejného majetku, pak je dodatek vedoucí k doplacení nájemného žádoucí, neboť do veřejného rozpočtu přináší více prostředků, než bylo původně sjednáno, přitom užívání pozemku se již nedá zpětně vrátit. Výklad zákona o registru smluv, kterým by soud zrušil celou smlouvu, by se tak soudu jevil jako formalistický.

36. Ohledně smluvní pokuty, obě strany shodně uvedly, že se jedná o pokutu sankčního charakteru. Soud s tímto souhlasí, porušením povinnosti žalovaným nehrozí žalobkyni žádná škoda, kterou by byl žalovaný povinen uhradit dle § 2913 o. z. Škoda nespočívá ani ve skutečnosti, že žalobkyně by mohla pronajmout pozemek jinému subjektu, ale nemohla tak učinit, protože byl obsazený žalovaným. Žalobkyně netvrdila, že by takovou vůli vůbec měla a zpětně nikomu pozemek pronajmout nemohla. Kdyby žalovaný neužíval větší díl, neužíval by tu část pozemku nikdo. U sankční smluvní pokuty není výše škody významnou okolností. Při posuzování přiměřenosti sankční pokuty má soud zkoumat, zda byla pro dlužníka předvídatelná a překonatelná překážka, která mu zabránila ve splnění povinnosti, a jaké bylo zavinění na jeho straně (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1424/2023). Skutečnost, že jsou naplněny liberační důvody vedoucí k tomu, že dlužník by za způsobenou škodu neodpovídal, nemůže ještě vést k odepření nároku na smluvní pokutu, nýbrž představovat okolnost svědčící o nepřiměřenosti smluvní pokuty, a tedy vést (nanejvýš) k její moderaci na přiměřenou výši. U sankční pokuty půjde zásadně o zájmy věřitele, které jsou jejím prostřednictvím chráněny (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1424/2023). Jak vyplynulo z výpovědi , tituly za jménem, . , jméno FO, , jméno FO, , jméno FO, , žalovaný užíval několikanásobně větší pozemek (v e-mailu ze dne 29. 7. 2020 mezi , jméno FO, , jméno FO, se uvádí, že téměř desetinásobně oproti sjednanému v nájemní smlouvě), žalobkyně si tak chtěla utvrdit uhrazení doplatku za rok 2019, o který přišla, kdyby předchozí nájemní smlouva upravovala užívání skutečné velikosti pozemku.

37. Soud uznává, že smluvní pokuta ve výši 0,5 % denně z dlužné částky, je vysoká, neboť v kapitalizované výši činí 4 938 750 Kč (co do částky 2 102 500 Kč je však promlčená, jak uvedeno v odstavci 33). Vysoká je však zejména proto, že žalovaný byl v prodlení postupně od 2. 3. 2021. Jednalo se ale o vztah mezi subjekty na úrovni podnikatelů, kdy výše pokuty 0,5 % denně je i judikatorně připuštěna (Hulmák, M., a kol. Občanský zákoník. Závazkové právo, 2. vydání, rok 2025, Vydavatel C. H. Beck, Občanské právo, komentář k § 2051, a odkazy na rozhodnutí Nejvyššího soudu 29 Cdo 1583/2000, 33 Odo 447/2005, 33 Odo 810/2006 a 33 Odo 438/2005). Žalovaný ani neprokázal žádnou relevantní skutečnost, pro kterou zbývající tři splátky po 250 000 Kč nezaplatil. Pouze v e-mailové komunikaci s , jméno FO, , účetní žalobkyně, uvedl, že fakturu č. , hodnota, zasílá zpět, neboť ji hradit z důvodu nedodržení dohodnutých podmínek nebude. Nájemní smlouva ze dne 25. 8. 2020 byla uzavřena na dobu určitou, z textu smlouvy ani z jiných jednání stran nevyplynulo, že by byla účinnost článku III. odst. 5 podmíněna počtem prodloužení smlouvy, jak tvrdil žalovaný. Soud v neposlední řadě má zohlednit i následné chování stran (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022), a nelze přehlédnout, že žalobkyně žalovanému nabízela v rámci smíru pouze úhradu částky 250 000 Kč a částku 250 000 Kč vyrovnat prostřednictvím provedených prací, smluvní pokutu by v případě smíru nepožadovala. S tím žalovaný nesouhlasil.

38. Dokazováním nebylo rovněž prokázáno, že by před uzavřením smlouvy bylo na žalovaného nepřiměřeně vyvíjen nátlak. , tituly před jménem, . , jméno FO, to popřela zcela, , jméno FO, uvedl, že zde byl tlak na výměnu nájemníka z důvodu prací rušících uživatele okolních nemovitostí a nadužívání pozemku, popřípadě a že zde byl tlak na zásadní změnu podmínek, za kterých bude pozemek pronajat stejnému nájemníkovi. Soud má za to, že to patří mezi přípustnou míru uvážení pronajímatele, komu pozemek pronajme. Pronajímatel si může klást podmínky, za kterých pozemek pronajme, trvat na nájemním vztahu na dobu určitou s možností prodloužení, vyžadovat určitý druh činností na pronajatém pozemku a jiné zakázat apod. Nájemník, který pozemek užívá dlouhodobě a který fungoval na přátelské spolupráci s vedením příspěvkové organizace, nemusí dohlédnout k zájmům zřizovatele příspěvkové organizace a požadavky nést nelibě, ale pořád jednání pronajímatele nevybočilo z rámce právem přípustného právního jednání. O nátlaku nesvědčí ani dotaz právničky , jméno FO, v rámci interní komunikace s , jméno FO, . , jméno FO, , zda existuje důkaz, že byl žalobce upozorněn na porušování smlouvy, právnička , jméno FO, se pouze ujišťovala, že jsou splněny podmínky pro neprodloužení nájemní smlouvy.

39. Soud proto žalobu co do promlčené splátky ve výši 250 000 Kč se smluvního pokutou ve výši 0,5 % denně z této částky od 2. 3. 2021 do dne předcházejícího vyhlášení rozsudku zamítl výrokem II., co do zbytku žalované částky soud výrokem I. žalobě vyhověl.

40. Výrokem III. soud vyměřil žalobkyni soudní poplatek za smluvní pokuty, vycházel přitom z kapitalizované výše smluvní pokuty ke dni předcházejícímu vyhlášení rozsudku, smluvní pokutu z částky 250 000 Kč ve výši 0,5 % denně za období od 2. 3. 2021 do 8. 10. 2025 kapitalizoval částkou 2 102 500 Kč, smluvní pokutu z částky 250 000 Kč ve výši 0,5 % denně za období od 2. 3. 2022 do 8. 10. 2025 kapitalizoval částkou 1 646 250 Kč a smluvní pokutu z částky 250 000 Kč ve výši 0,5 % denně za období od 2. 3. 2023 do 8. 10. 2025 kapitalizoval částkou 1 190 000 Kč, soudní poplatek tak vyměřoval z částky 4 938 750 Kč, což činilo částku dle Položky 1 odst. 1 písm. b) Sazebníku poplatků částku 246 938 Kč.

41. Výrokem IV. soud rozhodoval o náhradě nákladů řízení náhradě podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 121 638,05 Kč. Úspěch žalobkyně spočíval v částce 500 000 Kč se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2022 do 8. 10. 2025 a se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2023 do 8. 10. 2025, kapitalizované částkami 1 646 250 Kč a 1 190 000 Kč a neúspěch žalobkyně byl co do částky 250 000 Kč se smluvní pokutou ve výši 0,5 % denně z částky 250 000 Kč od 2. 3. 2021 do 8. 10. 2025, kapitalizovanou částkou 2 102 500 Kč. Celkem předmět sporu tvoří částka 5 688 750 Kč, úspěch žalobkyně je 58,65 % (3 336 250 Kč), úspěch žalované 41,35 % (2 352 500 Kč), žalobkyni tak náleží 17,3 % nákladů řízení z celkových 703 110,10 Kč., tedy celkově částka 121 638,05 Kč. Náklady žalobkyně se skládají ze soudních poplatků ve výši 37 500 Kč a 246 938 Kč a dále nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 5 688 750 Kč sestávající z částky 31 060 Kč (převzetí a příprava zastoupení ze dne 17. 4. 2023, předžalobní výzva ze dne 25. 9. 2024, žaloba ze dne 16. 10. 2024, vyjádření ze dne 12. 12. 2024, vyjádření ze dne 22. 1. 2025, účast na jednání soudu dne 24. 3. 2025, vyjádření ze dne 23. 6. 2025, účast na jednání u soudu dne 30. 6. 2025, vyjádření ze dne 30. 7. 2025, účast na jednání soudu dne 25. 8. 2025 a účast na jednání soudu dne 9. 10. 2025) za každý z jedenácti úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. účinného do 31. 12. 2024 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 346 010 Kč ve výši 72 662,10 Kč. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

42. Soud nepřiznal odměnu za první předžalobní výzvu ze dne 17. 4. 2023, nenásledovala po ní žaloba k přiznání splátky ve výši 250 000 kč se smluvní pokutou, ta následovala až po druhé předžalobní výzvě, soud považuje jednak zasílání více předžalobních výzev za neúčelně provedený úkon právní služby, když po ní nenásledovala žaloba, jednak předžalobní výzva se netýkala celého předmětu sporu a jednak ani zákon neumožňuje přiznat odměnu za více předžalobních výzev.

43. O lhůtě k plnění rozhodl soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř. tak, že stanovené povinnosti uložil splnit ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, soud takto rozhodl vzhledem k tomu, že neshledal podmínky pro stanovení lhůty delší.