7 C 383/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi

I. Návrh žalobkyně na určení, že výpověď z nájmu nebytového prostoru – jednotky [číslo] nacházející se v ul. [ulice], č. p. [číslo], [obec a číslo], ze dne [datum], která byla žalobkyni doručena dne [datum] je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 1 200 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala určení, že výpověď ze dne [datum], která jí byla doručena dne [datum], je neplatná. Mezi žalobkyní, jako nájemkyní a žalovanou, jako pronajímatelkou, byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k nebytovému prostoru – jednotce [číslo] nacházející se v ul. [ulice], č. p. [číslo], [obec a číslo] (dále jen„ smlouva o nájmu“). Žalobkyně obdržela výpověď z nájmu bytu, proti které podala námitky. Tvrdila, že výpověď je neurčitá (špatné označení předmětu nájmu), číslo popisné, kde se má budova nacházet neexistuje, výpovědní důvod není skutkově vymezen a není doloženo, že by byl kdy žalobce vyzván k nápravě dle ust. § 2309 odst. 2 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o. z.“). Žalobkyně uvedla, že žalovaná na výpovědi trvá a považuje ji za důvodnou, proto jí nezbylo než se domáhat určení neplatnosti žalobou u zdejšího soudu. V replice ze dne [datum] pak žalobkyně uvedla, že první výzva k úhradě dluhu byla zaslána až s vyjádřením k námitkám. Číslo jednací nájemní smlouvy k posouzení platnosti výpovědi je nepodstatné, neboť ve výpovědi je nutno specifikovat předmět nájmu.

2. Žalovaná ve svém podání ze dne [datum] uvedla, že nárok žalobkyně neuznává. Tvrdila, že na námitky žalobkyně reagovala dne [datum] a současně byla k reakci připojena výzva k úhradě dluhu za 1. splátku za měsíc červenec 2022 z uzavřené splátkové dohody a uznání dluhu. Ohledně špatného uvedení čísla popisného žalovaná uvedla, že to na výpovědi nic nemění a je nepochybné, že žalobkyně věděla, o jaký prostor se jedná. Pokud by to nyní mělo být považováno za zásadní rozpor, měla na něj žalobkyně upozornit již při podpisu všech dodatků. Ve výpovědi bylo zmíněno číslo jednací smlouvy. Závěrem žalovaná uvedla, že žalobkyně si je nepochybně vědoma dlužného nájemného, když předmětné prostory má v nájmu již více než 20 let a v současné době probíhá u zdejšího soudu řízení o zaplacení dlužného nájemného, ve kterém žalobkyně svůj dluh Uznáním dluhu a dohodou o splátkách ze dne [datum] uznala. Žalovaná v duplice ze dne [datum] uvedla, že žalobkyně byla na svůj dluh mnohokrát upozorňována, zejména jak vyplývá z emailové korespondence ze dne [datum], Uznání dluhu a dohody o splátkách ze dne [datum]. Dále opět uvedla, že předmět nájmu byl dostatečně specifikován, když písmeno V, na které odkazovala žalobkyně, je v označení pouze z důvodu historické administrativy.

3. Jednání se konalo dne [datum] a na tomto jednání účastníci vyjádřili souhlas s rozhodnutím soudu bez dalšího nařizování jednání podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“). Soud tak následně ve věci rozhodl bez nařízení jednání, a to za podmínek § 115a o. s. ř.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou ze dne [datum] ve znění dodatků [číslo] jejímž předmětem je nájem nebytového prostoru – jednotky [číslo] který se nachází v domě ul. [ulice] č.p. [číslo], [územní celek] [anonymizováno]. Důvodem výpovědi je platební nekázeň nájemce, neboť prodlení s placením nájmu je větší než 1 měsíc. Dále bylo uvedeno, že o výpovědi bylo rozhodnuto radou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], a to usnesením [číslo] ze dne [datum]. Žalobkyně byla vyzvána k vyklizení prostor ve lhůtě 1 měsíce od doručení a k úhradě nájemného ve výši 277 096 Kč. Výzva byla doručena do datové schránky žalobkyně dne [datum].

6. Z námitek proti výpovědi o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vznesla proti výpovědi ze dne [datum] námitky. Výpověď z nájmu považuje za neplatnou pro její neurčitost (odchylka ve vymezení předmětu nájmu), špatně uvedeným číslem popisným, absencí skutkového vymezení výpovědního důvodu a absenci doložení výzvy k nápravě.

7. Z vyjádření k námitkám ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná shledala námitky žalobkyně jako irelevantní a výpověď považuje za platnou. V odůvodnění uvedla, že výpověď vychází ze smlouvy o nájmu, kde je specifikován v čl. II předmět smlouvy včetně čísla popisného [číslo]. Důvodem výpovědi je platební nekázeň žalobkyně, která je v prodlení více než 1 měsíc, přičemž mailem ze dne [datum] byla žalobkyně vyzvána k nápravě a tato v odpovědi přislíbila nápravu.

8. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou podle zákona č. 116/1990 Sb., č. j. [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor v domě č.p. [anonymizováno], k. ú. [část obce], [obec a číslo], [ulice a číslo], o celkovém rozměru [výměra]. V čl. X bodu 6. uvedené smlouvy bylo uvedeno, že podpisem této NS se ruší Smlouva o nájmu [anonymizováno] č. j. [spisová značka], uzavřená dne [datum rozhodnutí].

9. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání dle ustanovení § 2302 a násl. Zák. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), [anonymizováno], [číslo], [číslo], [spisová značka] [číslo] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že mezi žalobkyní a žalovanou byl uzavřen v pořadí 4. dodatek, kterým čl. VIII. Měnili tak, že podle bodu 4. b) výpovědní důvod pro pronajímatele: nájemní smlouvu dále možné ukončit písemnou výpovědí s jednoměsíční výpovědní dobou z důvodu, že je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu (záloh či nedoplatku z vyúčtování).

10. Z výpočtového listu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že roční nájem pro dům [anonymizováno] činí částku 1 604 874 Kč a je předepsáno celkem 134 139 Kč.

11. Z oznámení ve věci výpovědi smlouvy o nájmu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně uvědomila žalovanou o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudní cestou a že předmětný nebytový prostor nevyklidí a neodevzdá.

12. Z pozemkové mapy předmětného nebytového prostoru bylo zjištěno, že se nachází na rohu ulic [ulice] a [ulice], jeho číslo je [číslo] a nachází se na pozemku parc. [číslo].

13. Z orientačního výpisu z katastru nemovitostí k předmětné nebytové jednotce ze dnů [datum] a [datum] bylo zjištěno, že správa nemovitosti ve vlastnictví obce je svěřena žalované. Jednotka je v katastru nemovitostí označena [číslo] nachází se na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce].

14. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou podle zákona č. 116/1990 Sb., č. j. [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem nebytových prostor v domě č.p. [anonymizováno], k. ú. [část obce], [obec a číslo], [ulice a číslo], o celkovém rozměru [výměra]. V čl. X bodu 6. uvedené smlouvy bylo uvedeno, že podpisem této NS se ruší Smlouva o nájmu [anonymizováno] č. j. [spisová značka], uzavřená dne [datum rozhodnutí].

15. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor dle zákona č. 116/90 Sb., ul. [ulice a číslo], [obec a číslo], č.p. [anonymizováno] bylo zjištěno, že strany mezi sebou dne [datum] uzavřely druhý dodatek ke specifikované smlouvě.

16. Z výpočtového listu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že roční nájem pro dům [anonymizováno] činí částku 1 222 090 Kč. Čtvrtletní nájem a zálohy na služby činí 305 685 Kč.

17. Z dodatku [číslo] (patrně však v pořadí třetí) ke smlouvě o nájmu nebytových prostor dle zákona č. 116/90 Sb., ul. [ulice a číslo], [obec a číslo], č.p. [anonymizováno] bylo zjištěno, že strany mezi sebou dne [datum] uzavřely dodatek ke specifikované smlouvě.

18. Z výpočtového listu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že roční nájem pro dům [anonymizováno] činí částku 1 131 498 Kč a je předepsáno celkem 283 084 Kč.

19. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání dle ustanovení § 2302 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), [spisová značka], [rok] [číslo], [spisová značka] [číslo] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že strany uzavřely v pořadí pátý dodatek k nadepsané smlouvě. V dodatku bylo sjednáno, že čl. VIII. ohledně ukončení nájemního vztahu se mění tak, že dle bodu č. písm. b), druhé odrážky, je výpovědním důvodem pro výpověď pronajímatele, je-li nájemce po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu.

20. Z výpočtového listu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že roční nájem pro dům [anonymizováno] činí částku 1 655 369 Kč a je předepsáno celkem 138 548 Kč.

21. Z Uznání dluhu a dohody o jeho splátkách ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně jako dlužník a žalovaná jako věřitel uzavřely dohodu, v jejímž čl. I. bodu 4. žalobkyně uznala dluh ve výši 1 069 821 Kč, který se dle čl. II. bodu 1. zavázala splatit do [datum] v pravidelných měsíčních splátkách 17 x po 60 000 Kč a 1 x po 49 821 Kč, přičemž první splátka byla splatná dne [datum].

22. Z emailu adresovaného paní [jméno] [příjmení] paní [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, ž označení„ V“ má čistě administrativní charakter, a to z důvodu, že se jedná o rohový dům, kde jsou vstupy ze dvou vchodů - z ulice [příjmení] (č. o. [anonymizováno]) a ulice [příjmení] (č.o. [anonymizováno]).

23. Z emailové konverzace mezi dny [datum] a [datum] bylo zjištěno, že vedoucí oddělení žalované kontaktovala tehdejšího jednatele žalobkyně ohledně dlužného nájmu s upozorněním, ať je doplatí dříve než bude jednání, ať nemusí být řešena výpověď. Tehdejší jednatel žalobkyně odpověděl, že se omlouvá za komplikace a dluh uhradí nyní a dále v průběhu června.

24. Z výzvy [číslo] k zaplacení dluhu ze dne [datum] včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná kontaktovala žalobkyni s úhradou dlužné částky ve výši 420 153,99 Kč za období od [datum] do [datum] a částky 60 000 Kč dle splátkového kalendáře za období od [datum] do [datum] nejpozději do 15 dnů ode dne odeslání výzvy. Výzva byla podána k přepravě dne [datum] a doručena téhož dne.

25. Z výpisu z konta nájemce ze dne [datum] bylo zjištěno, že ke dni [datum] činily dluhy žalobkyně za předmětný nebytový prostor částku 813 979 Kč dle řádného předpisu, 120 000 Kč ze splátkového kalendáře a 1 546 Kč z ročního vyúčtování.

26. Z výzvy [číslo] k zaplacení dluhu ze dne [datum] včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná kontaktovala žalobkyni s úhradou dlužné částky ve výši 279 111,02 Kč za období od [datum] do [datum] a částky 120 000 Kč dle splátkového kalendáře za období od [datum] do [datum] nejpozději do 15 dnů ode dne odeslání výzvy. Výzva byla podána k přepravě dne [datum] a doručena téhož dne.

27. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, ve znění pěti dodatků, na dobu neurčitou k nebytovému prostoru – jednotce [číslo] nacházející se v budově [část obce], č. p. [číslo], ul. [ulice], k. ú. [část obce], [obec a číslo]. Žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor, která jí byla doručena dne [datum]. Žalobkyně reagovala vyjádřením ze dne [datum] (mylně označeno datem [datum]) podáním námitek. Žalovaná ve vyjádření ze dne [datum] uvedla, že námitky neshledává relevantní a výpověď považuje za platnou.

28. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím právním závěrům ve věci.

29. Dle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

30. Dle ust. § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

31. Dle § 2990 o. z. má nájemce právo podat návrhu soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

32. Dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dle ust. § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Dle ust. § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

33. Po zhodnocení všech důkazů ve vzájemných souvislostech a po právním zhodnocení soud došel k závěru, že žaloba není důvodná.

34. Soud předně konstatuje, že žalobkyně podala žalobu ve dvouměsíční lhůtě, neboť žaloba soudu došla dne [datum], přičemž výpověď jí byla doručená dne [datum].

35. Na základě provedeného dokazování a zhodnocení všech důkazů soud dospěl k závěru, že nezbývá, než žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], doručenou dne [datum] zamítnout. Žalobkyně uváděla, že neplatnost výpovědi spatřuje ve špatnému vymezení jednotky jak v katastru nemovitostí, tak v identifikaci budovy ve výpovědi, není vymezeno, z čeho se dlužná částka skládá a není doloženo, že byla žalobkyně vyzvána k nápravě. Na rozdíl od žalobkyně zdejší soud poznamenává, že se s názorem nedostatečné určitosti výpovědi neztotožňuje. Z předložených důkazů, zejm. z e-mailové korespondence ze dne [datum] vyplynulo, že žalobkyně si byla vědoma svého dluhu u žalované, tedy z jaké částky se skládá a za jaké období dlužné nájemné požaduje. Dle níže citované komentářové literatury je podstatné, zda adresát musel znát skutečnou vůli druhé strany z jiného jeho jednání, přihlíží se i k předchozímu jednání stran (§ 556 o. z.). V e-mailové komunikaci ze dne [datum] jednatel žalované výslovně potvrdil, že je si vědom konkrétní výše dluhu a hrozby výpovědi, žalovaná jej rovněž vyzvala k nápravě závadného stavu. K tvrzené nedostatečné identifikaci předmětu nájmu pak soud uvádí, že žalobkyně bezpochyby věděla, jakého předmětu se výpověď z nájmu týká. Prostor užívala od roku [rok], opakovaně podepisovala dodatky k nájemní smlouvě. Prostor byl [adresa] označen v samotné nájemní smlouvě a žalobkyně neměla s takovým vymezením více než 20 let problém, žalovaná rovněž v komunikaci s žalobkyní osvětlila, že písmeno„ V“ značí vstup z ulice [ulice]. Rovněž si žalobkyně byla vědoma své platební nekázně, o čemž svědčí uznání dluhu a dohoda o jeho splátkách uzavřená mezi účastníky dne [datum]. Soud má za to, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor je formulována dostatečně určitě tak, aby z ní bylo možno vyvodit, zda žalovaná dostatečně projevila vůli vypovědět smlouvu a zda tato vůle byla žalobkyni známa (a to i s přihlédnutím k tomu, že žalovaná mylně označila smlouvu jako smlouvu o nájmu ze dne [datum] ve znění dodatků, která však byla zrušena a nahrazena smlouvou o nájmu ze dne [datum] ve znění dodatků).

36. Ohledně vymezení, z čeho se dlužná částka skládá odkazuje zdejší soud na závěr Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019 v řízení vedeném pod sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, dle kterého„ Dlužná částka nemusí být specifikována toliko v samotném textu výpovědi z nájmu. Požadavku určitosti vymezení předmětu písemného právního právního jednání vyhovuje i písemný odkaz na jinou listinu, z níž je předmět jednání objektivně seznatelný, tj. za předpokladu, že je v této listině označen zcela nezaměnitelným způsobem. Požadavku určitosti nepřekáží, je-li dlužná částka specifikována i zprostředkovaně, např. odkazem na předchozí výzvu k její úhradě.“ 37. Soud dále odkazuje na komentář k výpovědi nájmu, dle kterého„ Odůvodněním výpovědi je skutkové vymezení důvodu, proč je výpověď podávána, jakým jednáním byl naplněn výpovědní důvod. Výpověď přitom stejně jako jiné právní jednání podléhá výkladu (§ 555 a násl.). Je podstatné, pokud takové důvody z výpovědi vyplývají, např. adresát musel znát skutečnou vůli druhé strany z jiného jeho jednání, přihlíží se i k předchozímu jednání stran (§ 556). Svůj význam zde proto má i předchozí výzva k ukončení protiprávního jednání, která obsahovala hrozbu výpovědí.“ (Hulmák, Občanský zákoník, KI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014), 1. vydání, 2014, s. 510 - 513, komentář k § 2310).

38. S ohledem na výše uvedené soud žalobu zamítl. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, upravil žalobní petit a vyslovil, že se zamítá návrh žalobkyně, která se domáhá určení, že výpověď je neoprávněná.

39. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 900 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 200 Kč představující 300 Kč za každý ze čtyř úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření k žalobě, duplika, účast na jednání dne [datum] a [datum]). Soud nepovažuje právní zastoupení v případě žaloby na určení neplatnosti (neoprávněnosti) výpovědi za účelně vynaložený náklad u městských částí. V případě statutárních měst a jejich městských částí se podle ustálené judikatury presumuje, že jejich personální vybavení je dostatečné k tomu, aby byly schopny kvalifikovaně hájit své zájmy, aniž by musely vyhledávat právní pomoc advokátů, jejichž náklady pak nelze mít za účelně vynaložené, není-li v řízení prokázán opak (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2596/2015, usnesení téhož soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 25 Cdo 3381/2012, či ze dne 26. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 366/2013, popř. nálezy Ústavního soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09, ze dne 13. 8. 2012, sp. zn. II. ÚS 2396/09, či ze dne 13. 3. 2014, sp. zn. I. ÚS 2310/13). Ústavní soud sice zároveň zdůraznil význam okolností konkrétního případu a připustil účelnost zastoupení advokátem v případech, kdy se jedná o právní problematiku specializovanou, obtížnou, dosud neřešenou, či s mezinárodním prvkem, o takový případ však v dané věci nejde. Otázky spojené s užíváním bytu naopak patří mezi ustálenou agendu městských částí a daný případ tak nelze podřadit pod uvedenou výjimku.