7 C 542/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Hlinkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle I. Žaloba na nahrazení projevu vůle žalované spočívající v uzavření smlouvy s žalobkyní tohoto obsahu: Uzavírá se smlouva o převodu vlastnictví jednotky mezi žalovanou, jako převodcem, a žalobkyní, jako nabyvatelkou, tohoto znění: I. 1.. Žalovaná převádí do výlučného vlastnictví žalobkyně bytovou jednotku [číslo] o podlahové ploše [výměra] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, a s tím související spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], bytový dům, a na pozemku č. parc. [číslo], druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], včetně všech součástí, příslušenství, práv a závazků; bytová jednotka zapsaná na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ předmět převodu“), a žalobkyně tímto od žalované předmět převodu do svého výlučného vlastnictví přijímá. Převod podle této smlouvy je činěn úplatně, výše úplaty je uvedena v čl. II. této smlouvy. [příjmení] 5 (celkem 9) 1.

2. Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a na pozemku je odvozený od vlastnictví jednotky a nemůže být samostatným předmětem koupě a prodeje. 1.

3. Z právních úkonů týkajících se společných částí budovy a pozemku jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. 1.

4. Převáděná bytová jednotka se dle Prohlášení vlastníka skládá z 9 místností, včetně příslušenství, o následující ploše: a) pokoj č . 1 17,50 m2 b) pokoj č . 2 15,50 m2 c) pokoj č . 3 22,10 m2 d) kuchyň 11,90 m2 e) předsíň č . 1 9,80 m2 f) předsíň č . 2 8,80 m2 g) komora 4,00 m2 h) WC 1,70 m2 i) koupelna 4,00 m2 Celkem 95,30 m2 1.

5. Současně žalovaná převádí do výlučného vlastnictví žalobkyně i vybavení převáděné bytové jednotky a žalobkyně tímto od žalované toto vybavení přijímá: a) Kuchyňská linka 1 ks b) Elektrický sporák 1 ks c) Směš. baterie na vodu 3 ks d) Umyvadlo 1 ks e) Vana 1 ks f) WC 1 ks g) Vod. kohout na pračku 1 ks h) Vodoměry 3 ks i) Zvonek, domácí telefon 1 ks j) Listovní schránka 1 ks k ) Společná televizní anténa 1 ks l) Přímotopy 5 ks m) Bojler el. 1 ks Strana 6 (celkem 9) 1.

6. Součástí každé jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubí rozvodu vody, odpadu, elektroinstalace, domovní elektroinstalace/zvonek, domovní telefon/, vedení společné TV antény, telefonní vedení), která je zakončena nebo začínající v jednotce, a to od ohraničení jednotky, včetně uzavíracích ventilů, kohoutů a elektrických jističů, s výjimkou stoupacích rozvodů a vedení vody a kanalizace a elektřiny počínaje místy nepojení na uzavírací ventily, kohouty a elektrické jističe, případně jiných napojení na vnitřní rozvody v jednotce. Ke každé jednotce dále patří podlahová krytina, nenosné příčky celé nacházející se v jednotce, vnitřní dveře, vstupní dveře včetně zámků a zárubní, vnitřní okna, omítka a malba všech vnitřních stěn (tzn. i u hlavních svislých a vodorovných konstrukcí). K jednotkám nepatří zdi a příčky oddělující několik jednotek nebo jednotku od společných částí budovy. Jednotky jsou ohraničeny vstupními dveřmi do bytu, které oddělují jednotku od okolního prostoru, společných částí budovy a jiných jednotek vymezených Prohlášením vlastníka a hlavními uzavíracími ventily přívodu vody a elektrickými jističi pro byt nebo nebytový prostor. 1.

7. Společnými částmi budovy, které jsou společné vlastníkům všech jednotek a jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek, jsou zejména: a) Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, b) Střecha, c) Hlavní svislé a vodorovné konstrukce, zdi a příčky oddělující několik jednotek nebo některou z jednotek od ostatních částí budovy, d) Vchody a vchodové dveře, e) Schodiště, f) Všechna okna vnější, okna přímo přístupná z chodeb, schodišť, střešní okénka, g) Dveře oddělující chodbu v 1. nadzemním podlaží, vyjma dveří do bytových jednotek, h) Chodby včetně chodeb v 1. podzemním podlaží, hospodářské lodžie v mezipatrech a prostory označené písmeny A-O v článku III. bod 1 Prohlášení vlastníka, i) Rozvody vody, odpadu, elektroinstalace, domovní elektroinstalace, telefonní vedení, vše i umístěné mimo budovu, vše s výjimkou částí patřících k některé z jednotek vymezených dle článku II. Prohlášení vlastníka, j) Průduchy ventilace k ) Osobní výtah včetně strojovny, výtahové šachty a výtahových dveří, l) Hromosvody. Rozměry společných prostor budovy v 1. podzemním podlaží, které jsou v Prohlášení vlastníka označeny písmeny A-M a v 1. nadzemním podlaží, které jsou v Prohlášení vlastníka označeny písmeny N a O: A-kancelář 14,00 m2 B-kancelář 13,00 m2 C-soc. zařízení 2,00 m2 D-předsíň 5,30 m2 E-sklad nářadí 14,00 m2 F-sklad 14,00 m2 G-sušárna 11,50 m2 H-sklad paliva 55,60 m2 I-provozní místnost 16,20 m2 J-provozní místnost 16,00 m2 K-předsíň 3,70 m2 L-soc. zařízení 5,00 m2 M-prostor p. schody 4,80 m2 N-kočárkárna 2,60 m2 O-telef. místnost 1,50 m2 Rozměry společných prostor budovy v 1. podzemním podlaží v a 1. - 7. nadzemním podlaží: a) Chodba, schodiště, hospodářské lodžie, terasy a balkony 297 m2 b) Společné prostory A-O 179,20 m2 c) Transformační stanice 20,00 m2 Všechny tyto společné části mají právo užívat, vyjma výhradního práva užívání balkónů a teras přístupných pouze z bytových jednotek [číslo] povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. 1.

8. Spolu s vlastnictvím převáděné jednotky přechází na žalobkyni práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a pozemku, a to v rozsahu odpovídajícím jejímu spoluvlastnickému podílu, zejména závazky vyplývající z: a) Příkazní smlouvy o správě domu ve vlastnictví SVJ ze dne [datum] mezi [anonymizováno] – [anonymizována tři slova] a [anonymizována dvě slova] [adresa], [obec a číslo], [část obce] (dále„ Správce“) b) Smlouvy o dílo na servis a opravy zdvihacích zařízení, uzavřené mezi [právnická osoba] a Správcem, c) Smlouvy o provádění úklidových prací společných prostor budovy, uzavřené mezi [právnická osoba] – [anonymizována dvě slova] a Správcem, d) Smlouvy na dodávku a prodej vody z veřejného vodovodu uzavřené mei [právnická osoba] a Správcem, e) Smlouvy o odvádění odpadních vod veřejnou kanalizací, uzavřené mezi [právnická osoba] a Správcem, f) Smlouvy o dodávce elektrické energie, uzavřené mezi [právnická osoba] a Správcem, a to v částech týkajících se budovy. 1.

9. Žalobkyně bere na vědomí, že smlouvou o zřízení věcného břemene je zřízeno ve prospěch [právnická osoba] věcné břemeno – právo zřízení a provozování transformační stanice pro dům [adresa] s pozemkem č. parc. [číslo] v suterénním prostoru bývalého skladu paliva, na dobu určitou do [datum]. [číslo]. Žalobkyni je aktuální právní i faktický stav předmětu převodu znám a jeho aktuálním stavu ho na základě této smlouvy přebírá bez možnosti pozdějších reklamací, a prohlašuje, že je seznámena i s rozsahem předmětu převodu dle čl. I. této smlouvy a souhlasí s ním. II. Úplata za převod vlastnictví Úplata za převod vlastnického práva žalované k bytové jednotce specifikované v čl. I. na žalobkyni činí 166.965 Kč. III. Finanční vypořádání 3.

1. Žalobkyně uhradí úplatu ve výši 166.965 Kč žalované ke dni právní moci rozsudku, kterým se nahrazuje projev vůle žalované k uzavření této smlouvy. 3.

2. Žalobkyně nemá vůči žalované žádné nedoplatky ohledně plateb za služby spojené s nájmem bytu ani jiné nedoplatky. 3.. Žalobkyně je povinna hradit žalované až do konce měsíce, ve kterém dojde k podání návrhu na vklad vlastnických práv dle tohoto rozsudku do katastru nemovitostí, celkovou výši nájemného včetně záloh na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytové jednotky, a to v termínu určeném nájemní smlouvou. 3.

4. Žalobkyně je povinna platit Správci od počátku měsíce následujícího po měsíci, ve které, byl předložen příslušnému katastrálnímu úřadu návrh na vklad vlastnického práva k jednotce, částku zahrnující příspěvek na náklady spojené se správou a provozem domu včetně úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, včetně odměny Správci, podle pravidel uvedených v této smlouvě, v Prohlášení vlastníka a ve Stanovách Správce. 3.

5. Návrh na vklad vlastnického práva zpracuje a podá bez odkladu po právní moci tohoto rozsudku žalobkyně. Náklady spojené s návrhem na vklad práv vyplývajících z této smlouvy do katastru nemovitostí nese žalobkyně. IV. Zajišťování správy domu 4.

1. Správu, provoz a opravy společných částí domu zajišťuje Správce. 4.

2. Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, opravami a údržbou společných částí domu, popř. domu jako celku, jsou součástí Prohlášení vlastníka, stejně jako pravidla pro správu společných částí domu, popř. domu jako celku. Podrobnosti týkající se správy, oprav a údržby společných částí domu jsou upraveny ve Stanovách Správce. 4.

3. Žalobkyně se zavazuje přispívat podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na pojištění domu podle uzavřených pojistných smluv. V. Závěrečná ustanovení 5.

1. Vzhledem k tomu, že nabyvatelka nabude vlastnictví k předmětu převodu vkladem do katastru nemovitostí, zavazují se obě smluvní strany, že se do doby rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva zdrží jakéhokoliv jednání, které by mohlo toto rozhodnutí ovlivnit a zmařit převod vlastnického práva na žalobkyni. Pro případ vkladových potíží se smluvní strany zavazují ve vzájemné součinnosti zajistit nápravu vad bránících vkladu, a to případně i sepsáním nové smlouvy, která by nahradila tuto smlouvu a vystříhala by se katastrálním úřadem vytknutých vad, bránících vkladu. 5.

2. Nedílnou součástí této smlouvy je jako její příloha schéma určující polohu jednotek a společných částí domu. [celé jméno žalované] [celé jméno žalobkyně] (Převodce - žalovaná) (Nabyvatelka – žalobkyně) <b>se zamítá.</b> II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na náhradě nákladů řízení částku 25 200 Kč do tří dnů od právní moci toho rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se návrhem podaným k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne [datum] domáhala nahrazení projevu vůle žalované, kterým by vlastnické právo žalované k bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa žalobkyně], v domě [adresa] postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] (dále jen„ bytová jednotka“). Tvrdila, že na ni ke dni [datum] přešlo nájemní právo k bytové jednotce. Dále dne [datum] uzavřela nájemní smlouvu s [anonymizována dvě slova] [ulice a číslo], [obec a číslo] [IČO] (dále jen„ družstvo“). Žalovaná se stala vlastníkem bytové jednotky na základě Smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené dne [datum] s právními účinky vkladu vlastnického práva dne [datum]. Tímto převodem došlo k porušení předkupního práva žalobkyně, které jí plyne z ustanovení § 1187 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl rozdělen na jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“), s právními účinky vkladu dne [datum] Smlouva o převodu bytové jednotky v sobě obsahuje nepravdivé údaje, neboť tvrdí, že žalovaná je členkou družstva, se kterým je spojeno právo nájmu bytové jednotky. Žalované ale nikdy nesvědčilo právo nájmu k jakémukoliv bytu v předmětném domě. Byt byl zatížen nájemním právem žalobkyně. Nájemní právo bylo potvrzeno i rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3, sp. zn. 6 C 130/96. Žalobkyni nebyla koupě bytové jednotky ze strany družstva nabídnuta. Ve smlouvě byla sjednána kupní cena ve výši 166 965 Kč, která byla z větší části uhrazena před podpisem smlouvy. Žalovaná po nabytí bytové jednotky vypověděla nájemní právo žalobkyně a vyzvala ji k vyklizení bytu. Žalobkyně následně vyzvala žalovanou k převodu bytové jednotky, žalobkyně však žádosti nevyhověla.

2. V podání ze dne [datum] žalobkyně uvedla, že není pravdivé tvrzení, že součástí členského podílu je i nájem bytu. Byt byl od počátku obsazen nájemcem a žalovaná věděla, že není právně volný. S členstvím v družstvu nevzniklo automaticky nájemní právo. To, že stanovy s bydlícími nečleny družstva počítaly, o tom svědčí i žalovanou citované ustanovení stanov o výměně bytů.

3. Žalovaná v podání ze dne [datum] navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že žalovaná je členkou družstva od [datum]. Bytová jednotka byla do roku majetkem státu, následně byl celý dům privatizovaný a došlo ke vzniku družstva. První členkou družstva byla [jméno] [příjmení], matka žalobkyně. Ona ani žalobkyně neměly o byt zájem a družstevní podíl vztahující se k družstvu byl prodaný paní [jméno] [příjmení], tetě žalované. [jméno] [příjmení] byl vrácen členský vklad. Dohodou o převodu členského podílu ze dne [datum] paní [jméno] [příjmení] převedla byt na otce žalované pana [jméno] [příjmení]. Otec následně byt převedl na žalovanou. Poté, co se rodiče žalované rozvedli, proběhly soudní spory žalované s paní [jméno] [příjmení] (vedená u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 75 Cm 185/2009) a následně s [jméno] [příjmení] (vedená u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 75 Cm 128/2013). Po skončení sporů žalovaná uzavřela převodní smlouvu k bytové jednotce. V bytové jednotce žije žalobkyně, nájemné si sama stanovila na částku 6 000 Kč měsíčně. Žalovaná proto žalobkyni dala výpověď, protože byt potřebuje pro vlastní potřebu. Žalovaná byla nájemnicí bytu jako jeho čtvrtá nabyvatelka již dříve, žalobkyně se však odmítala z bytové jednotky vystěhovat.

4. V podání ze dne [datum] žalovaná dále uvedla, že nájemní smlouva žalobkyně ze dne [datum] je neplatná, neboť bytová jednotka byla v družstevním vlastnictví, se kterým souviselo právo nájmu bytu. Ke každému vlastnickému podílu na družstvu byl přiřazený konkrétní byt. Dle § 714 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, zánikem členství v bytovém družstvu zanikne i její nájem bytu. Velikost podílu odpovídala práce poměrně velikosti bytu. Pokud by družstvo bylo povinno nabídnout byt žalobkyni v odkupu, mělo to být za běžnou tržní cenu. Žalovaná jako členka družstva splácela po celou dobu členství v družstvu anuitu a byt jí byl převeden za zbytkovou cenu. Žalobkyně se na splácení bytové jednotky nijak nepodílela. Členství žalobkyně v družstvu zaniklo před mnohými lety.

5. V podání ze dne [datum] žalovaná dále uvedla, že dne [datum] zaslala výzvu k uzavření nájemní smlouvy k bytové jednotce předsedovi družstva [anonymizováno] [jméno] [příjmení], předsedovi představenstva družstva.

6. V podání ze dne [datum] žalovaná dále uvedla, že od počátku byla v dobré víře, že jí svědčí i nájemní právo k bytu [číslo]. Nejdřív v tom utvrzována tetou a následně otcem, matkou i ostatními družstevníky. U bytu [číslo] týkající se bratra [jméno] byla nájemní smlouva uzavřena. Dále odkázala na stanovy družstva ze dne [datum], kde je uvedeno, že o výměně bytu mezi členem a nečlenem družstva nebo výměny mezi členy podléhají souhlasu představenstva družstva. S výměnou přechází i členský podíl.

7. Po provedeném dokazování vzal soud za zjištěný následující skutkový stav:

8. Z výpisu z obchodního rejstříku družstva bylo zjištěno, že vzniklo a bylo zapsáno dne [datum], dne [datum] vstoupilo do likvidace.

9. Ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne [datum] uzavřené mezi družstvem jako převodcem a žalovanou jako nabyvatelkou bylo zjištěno, že jí družstvo převedlo bytovou jednotku. V textu je uvedeno, že družstvo rozhodlo o převodu bytové jednotky do vlastnictví jeho členů dne [datum] na základě hlasování členské schůze družstva ze dne [datum]. V článku II. odst. [číslo] smlouvy o převodu je dále uvedeno, že bytová jednotka je fakticky obsazena a právně zatížena nájemním právem na dobu neurčitou, které vzniklo z titulu přechodu nájmu dle zákona č. 40/1964 Sb. Dle článku III. odst. 3.1 smlouvy o převodu měla žalovaná složit za alikvotní část ceny budovy a pozemku částku ve výši 166 965 Kč, nyní má doplatit částku 9 355 Kč, neboť dodatečnou část členského vkladu ve výši 157 610 Kč již splatila. Dále je uvedeno, že převodce bylo založeno jako družstvo k nabytí převáděného majetku s tím, že tento bude nadále převáděn do vlastnictví jeho členů, tedy do vlastnictví nabyvatelky. Dále je uvedeno v článku IV. odst. 4. 3. smlouvy o převodu, že družstvo si ponechá nevyčerpané prostředky z nájemného určeného na financování oprav a údržby. V článku 4. 5 smlouvy o převodu je uvedeno, že žalovaná je povinna hradit družstvu do konce měsíce, ve kterém dojde k podání návrhu na provedení vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí nájemné včetně záloh za služby poskytované v souvislosti s užíváním bytové jednotky.

10. Z e-mailu žalované ze dne [datum] adresovaného na e-mailovou adresu [email] bylo zjištěno, že žalovaná žádá o vystavení nájemní smlouvy, stejně jako bylo vystaveno jejímu bratrovi [jméno] [příjmení].

11. Z podání [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žádá o převod vlastnictví k předmětné bytové jednotce na žalovanou.

12. Z podání [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žádá o převod vlastnictví k předmětné bytové jednotce na žalovanou do [datum].

13. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne 23. 3. 2020, č.j. 75 Cm 128/2013 – 104, bylo zjištěno, že dohodu o převodu členských práv mezi žalovanou a jejím otcem ze dne [datum] neschválil opatrovnický soud a tato je tak absolutně neplatná. Žalovaná však nabyla předmětná členská práva vydržením.

14. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] bylo zjištěno, že družstvo uzavřelo nájemní smlouvu k bytové jednotce s žalobkyní. Z evidenčního listu nájemníka ze dne [datum] bylo zjištěno, že měsíční zálohy včetně nájmu byly stanoveny celkem na částku 4 602 Kč.

15. Z prohlášení vlastníka dle § 4 zákona č. 2/1994 Sb., v platném znění pro dům [ulice a číslo] [číslo], [obec a číslo] – [část obce] včetně návrhu na vklad prohlášení vlastníka nemovitosti bylo zjištěno, že návrh na vklad byl podán dne [datum] a ke zavkladování došlo dne [datum]. Jako jednotka [číslo] byla vymezena sporná bytová jednotka.

16. Ze zápisu ze schůzí předsednictva družstva za účasti členů kontrolní komise konaných ve dnech 10. 5. – [datum], bylo zjištěno, že byt [číslo] o který nikdo neprojevil zájem je určen paní [příjmení]. [příjmení] [příjmení] po odsouhlasení družstevníky se stane členkou družstva a zaplatí 200 Kč členský vklad a 5 000 Kč členský podíl, který bude využit na vrácení paní [příjmení] (vystoupení z družstva). Dále se uvádí, že všichni tito noví majitelé bytu mají různé platební povinnosti ve vztahu k bytu.

17. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 3. 12. 1997, sp. zn. 6 C 130/96, bylo zjištěno, že žalobkyni svědčilo nájemní právo k bytové jednotce na základě přechodu bytu dle § 706 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Usnesením Městského soudu v Praze ze dne 20. 11. 2001, č.j. 15 Co 213/2001, 15 Co 214/2001 – 121.

18. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně se obrací na družstvo s oznámení, že její matka paní [jméno] [příjmení] dne [datum] zemřela a na ni přešel nájem bytu.

19. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] včetně námitek ze dne [datum], z nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi Dr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] nebyly zjištěny žádné skutečnosti důležité pro rozhodnutí sporu.

20. Ze stanov Družstva nájemníků domu [ulice a číslo] [obec a číslo], ve kterých je stanoveno, nabývají účinnosti dne [datum], bylo zjištěno, že předmětem činnosti družstva je především provoz bytových a nebytových prostor v domě, péče o společné vnitřní a vnější prostory, péče o provoz společných technologických zařízení a zabezpečování služeb spojených s bydlením. Členem družstva se dle článku 4 může stát stávající nájemce bytu, dále v rámci dědického řízení ten, na něhož podíl přechází, fyzická osoba, která získala byt výměnou, osoba bydlící v domě, která převezme závazek splacení členského vkladu.

21. Ze stanov Družstva nájemníků domu [ulice a číslo] [obec a číslo], ve kterých je stanoveno, nabývají účinnosti dne [datum], bylo zjištěno, že předmětem činnosti družstva je především provoz bytových a nebytových prostor v domě, péče o společné vnitřní a vnější prostory, péče o provoz společných technologických zařízení a zabezpečování služeb spojených s bydlením. Členem družstva se může stát nezletilý občan dle článku 4 odst. 3 na základě dědění nebo převodu členského podílu. Členem družstva se mimo dědění po členovi družstva a převodu nezletilému nemohla stát jiná než bydlící osoba dle článku 4 odst. 4 stanov nebo stávající nájemce. Dle článku 16 člen družstva mohl se souhlasem družstva byt dočasně pronajmout. Podmínky, za kterých mohl být nájem realizován, stanovilo družstvo. Družstvo dále dbá, aby byl využíván členem k bydlení nebo k pronájmu.

22. Z dohody o převodu členského podílu podle článku 14 Stanov Družstva nájemníků [ulice a číslo] uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako převodkyní a [jméno] [příjmení] jako nabyvatelem ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl převeden členský podíl ve výši 89 296 Kč včetně vstupního členského vkladu ve výši 5 000 Kč a zápisného 200 Kč za byt [číslo] v prvním patře domu [ulice a číslo], [obec a číslo]. Z dohody o převodu členského podílu podle článku 14 Stanov Družstva nájemníků [ulice a číslo] uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako převoditelem a žalovanou jako nabyvatelkou ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl převeden členský podíl ve výši 84 447,41 Kč včetně vstupního členského vkladu ve výši 5 000 Kč a zápisného 200 Kč za byt [číslo] v prvním patře domu [ulice a číslo], [obec a číslo].

23. Ze zápisu z členské schůze družstva ze dne [datum], a to zejména bod 5b, bylo zjištěno, že družstvo přijalo usnesení, že družstvo umožňuje převody družstevních bytů do osobního vlastnictví.

24. Ze spisu sp. zn. 19 C 169/2021 vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 3, bylo zjištěno, že dosud nebylo skončeno řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené mezi stejnými účastnicemi.

25. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne 23. 11. 2010, č. j. 75 Cm 180/2009-71, bylo zjištěno, že soud zamítl žalobu, že paní [jméno] [příjmení] je vlastníkem členského podílu v družstvu. Dále soud dospěl k závěru, že paní [jméno] [příjmení] uzavřela platnou smlouvu na převod členského podílu na otce žalované. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 20. 6. 2012, č. j. 14 Cmo 47/2011 – 107, bylo zjištěno, že rozsudek Městského soudu v Praze potvrdili.

26. Z pozvánky na členskou schůzi ze dne [datum] bylo zjištěno, že u položky [číslo] je uveden podpis [příjmení].

27. Z e-mailu ze dne [datum] od pisatele [anonymizováno] adresované většímu počtu osob, bylo zjištěno, že [anonymizováno] [příjmení] uvádí, že pokud soud nerozhodne jinak, je vlastníkem družstevního podílu žalovaná a pokud bude trvat nájem žalobkyně a [jméno] [příjmení], nemůže žalovaná své nájemní právo využívat.

28. Z prohlášení vlastníka dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění, pro dům [ulice a číslo] [číslo], [obec a číslo] – [část obce] bylo zjištěno, že družstvo jako výlučný vlastník budovy číslo popisné [číslo] vystavené v k.ú. [část obce] na čísle parcely [číslo] a pozemku na této parcele vymezil 20 jednotek. Vklad práva byl zapsán v katastru nemovitostí ke dni [datum] s účinky vkladu dne [datum].

29. Ze spisu Městského soudu v Praze, sp. zn. 75 Cm 128/2013, bylo zjištěno, že rozsudkem Městského soudu v Praze, byla zamítnuta žaloba proti žalované, že její otec je vlastníkem členských práv a povinností v družstvu týkající se bytové jednotky. V rámci řízení byla dne [datum] vyslechnuta matka žalované paní [jméno] [příjmení], která uvedla, že od [datum] do [datum] vykonávala žalovaná členská práva k bytu paní [příjmení], neboť žalovaná byla nezletilá. Žalovaná při svém výslechu uvedla, že si myslí, že se o členských právech a povinnostech dozvěděla v roce 1994, neboť jí to řekla teta paní [příjmení] a matka. Dne [datum] byla vyslechnuta [jméno] [příjmení], která uvedla, že ona členská práva převedla nejprve na otce žalované a poté na žalovanou, na členských schůzích někdy žalovanou zastupovala. V rozsudku ze dne [datum] soud dále zjistil, že z Dohody o převodu členského podílu podle článku 14 stanov družstva byla dne [datum] podepsána dohoda mezi zákonnou zástupkyní žalované [jméno] [příjmení] jako nabyvatelkou a otcem žalované jako převoditelem. Dále je uvedeno, že žalovaná přijímá část členského podílu ve výši 84 447,41 Kč, včetně vstupního vkladu ve výši 5 000 Kč, který byl v té době splacen za byt [číslo] Dohoda došla do dispozice družstva dne [datum]. Soud prováděl k důkazu i stanovy družstva přijaté dne [datum], kromě úpravy převodu členského podílu nebo vkladu bylo zjištěno, že předmětem činnosti družstva je především provoz bytových a nebytových prostor v domě, péče o společné vnitřní a vnější prostory, péče o provoz společných technologických zařízení. Soud dále uvedl, že žalovaná vydržela členská práva a povinnosti v družstvu, neboť po dobu 3 let počínaje nejpozději do konce roku 1998 byla prokázána dobrá víra žalobkyně, že nabyla členská práva a povinnosti v družstvu. Jak soud uvedl, že obsah předmětné dohody nevykazoval takové nedostatky, aby u nezletilé žalované vyvolal důvodné pochybnosti, že nenabývá předmětná členská práva a povinnosti včetně práva na užívání bytu. Nebylo teda rozhodné, že žalovaná byt do konce roku 1998 fakticky neužívala, neboť postačí, že byt byl užíván s jejím souhlasem třetí osobou. Dle soudu tedy nejpozději do konce roku 1998 byla žalovaná v dobré víře, že je majitelkou členských práv a povinností včetně práva bytovou jednotku užívat.

30. Po provedeném dokazování a zhodnocení všech důkazů dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

31. Právní předchůdkyně žalobkyně měla sjednanou nájemní smlouvu k bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa žalobkyně], v domě [adresa] postaveném na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], ke dni [datum] na žalobkyni přešlo nájemní právo k bytové jednotce. Dále dne [datum] uzavřela žalobkyně nájemní smlouvu s Družstvem nájemníků [ulice a číslo], [obec a číslo] [IČO]. Žalovaná se stala vlastníkem bytové jednotky na základě Smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené dne [datum] mezi ní a Družstvem nájemníků [ulice a číslo] s právními účinky vkladu vlastnického práva dne [datum].

32. Po právní stránce soud věc dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ o. z.“). a podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ obč.zák.“).

33. Podle ustanovení § 1187 o. z. vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

34. Podle ustanovení § 1188 o. z. vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena.

35. Podle ustanovení § 130 odst. 1 obč. zák. je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná. Podle odstavce 2 nestanoví-li zákon jinak, má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník, zejména má též právo na plody a užitky z věci po dobu oprávněné držby.

36. Podle ustanovení § 134 odst. 1 obč. zák. oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.

37. Po skutkovém a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Soud nejprve pro posouzení postavení žalované jako členky družstva a aplikaci předkupního práva žalobkyně zvažoval aplikaci zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, neboť bytová jednotka vznikla za jeho účinnosti. Dle výkladového stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 16. 1. 2014 bylo vyloženo, že budou-li tedy jednotky vymezeny prohlášením, které bylo zapsáno vkladem do katastru nemovitostí do [datum], pak bude mít nájemce bytu po 1. lednu 2014 jen předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu podle § 1187 odst. 1 o. z., a to s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 o. z. a § 3080 zejm. bod 60 o. z. Stejně tak komentářová literatura u převodu družstevní jednotky družstev vzniklých po [datum] uvádí, že se nepoužije jiný předpis než zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, družstvo v projednávaném případě vzniklo dne [datum] (srovnej komentář k ustanovení § 1188 přístupný z ASPI, JUDr. Zdeněk Čáp, nakladatelství Wolters Kluwer, stav ke dni 31. 12. 2021).

38. Jak zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v § 23, tak § 1188 o. z. přiznává absolutní ochranu člena nebo společníka právnické osoby, který se majetkovou účastí podílel na pořízení nemovité věci a je zároveň nájemcem jednotky. Toto právo má přednost před předkupním právem nájemce dle § 1187 o. z. (srovnej komentář k ustanovení § 1188 přístupný z ASPI, JUDr. Zdeněk Čáp, nakladatelství Wolters Kluwer, stav ke dni 31. 12. 2021).

39. Žalobkyně nijak nesporovala, že žalovaná byla členkou družstva, sporovala však, že by jí svědčilo nájemní právo k bytu, resp. že by obsahem členských práv a povinností bylo právo ke konkrétnímu bytu. Členové rodiny paní [příjmení] dle vyjádření žalobkyně byli v pozici nebydlících členů družstva, kteří čekali na uvolnění bytu.

40. V řízení u Městského soudu v Praze a v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23. 3. 2020, č. j. 75 Cm 128/2013, byl soudem přijat závěr, že žalovaná vydržela členská práva k bytové jednotce včetně užívacího práva nejpozději do konce roku 1998, neboť po dobu 3 let počínaje [datum] byla prokázána dobrá víra žalobkyně, že nabyla členská práva a povinnosti v družstvu. Jak soud uvedl, že obsah předmětné převodné dohody nevykazoval takové nedostatky, aby u nezletilé žalované vyvolal důvodné pochybnosti, že nenabývá předmětná členská práva a povinnosti včetně práva na užívání bytu. Soud je s tímto hodnocením Městského soudu Praze ve shodě, dle ustanovení § 130 odst. 1 a § 134 odst. 1 obč. zák. bylo možné členská práva a povinnosti v družstvu vydržet. Dohoda o převodu členských práv a povinností byla sjednána dne [datum], a ač byla pro nedostatek schválení soudem neplatná, žalovaná byla v dobré víře, že jí členská práva a povinnosti svědčí. Z jednání žalované po celou dobu po převodu, ale i družstva vyplynulo, že žalovanou považovalo nejen za svoji členku, ale i osobu s nájemním právem.

41. Ze stanov ze dne [datum], platných v době převodu družstevního podílu žalované bylo stanoveno, že družstvo má zabezpečovat bytové potřeby svých členů a mimo bydlící členy se nezletilý mohl stát členem družstva jen děděním a převodem. Stanovy rovněž uváděly, že člen družstva může dát bytovou jednotku do pronájmu, ač se právně jednalo již o podnájem.

42. Dále z dohody o převodu členských práv a povinností ze dne [datum] bylo zjevné, že kromě základního členského vkladu ve výši 5 000 Kč k bytu [číslo] byl převeden i členský podíl ve výši 84 447,41 Kč. Pokud by žalovaná byla pouze členkou družstva bez jeho vazby na konkrétní byt [číslo] není zřejmé, proč by spolu s podílem měl předcházet i členský podíl v částce 84 447,41 Kč. V rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 51/2010, uveřejněném pod číslem 62/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen„ R 62/2012“), Nejvyšší soud ČR rovněž zdůraznil, že je nutno mít na zřeteli, že převod bytové jednotky do vlastnictví nájemce a člena družstva ve svém důsledku představuje – z pohledu člena družstva –„ transformaci“ jedné majetkové hodnoty (členských práv a povinností člena bytového družstva) do vlastnictví převáděné bytové jednotky. Byť totiž členu družstva i po převodu bytové jednotky obvykle zůstane zachováno členství v bytovém družstvu (a s tím spojená práva a povinnosti), cena této majetkové hodnoty v důsledku převodu bytové jednotky (kdy již s členskými právy a povinnostmi nebude spojeno právo nájmu bytu) výrazně poklesne; místo toho získává člen družstva hodnotu jinou – vlastnické právo k převáděné bytové jednotce.

43. Je tedy možné být členem družstva a nemít právo k bytové jednotce na družstevní úrovni, taková situace však u žalované nenastala. Ona byla členkou družstva, které nájemní právo svědčilo, a měla nárok na provedení transformace jedné majetkové hodnoty na druhou po doplacení části anuity ve výši 166 965 Kč. S tím souvisí i skutečnost, že pokud žalobkyně navrhuje, aby nabyla vlastnické právo k bytové jednotce za stejných podmínek jako žalovaná z titulu předkupního práva, potom je zřejmé, že cena 166 965 Kč není kupní cenou, která by blížila ceně, za kterou je možné pořídit byt o 95 m2 v [obec] na [část obce] a to ani z majetku bytového družstva.

44. Ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou a družstvem vyplynulo, že ji jako nájemnici považovalo i družstvo (z formulace převodce byl založen jako družstvo k nabytí převáděného majetku s tím, že tento bude nadále převáděn do vlastnictví jeho členů, tedy do vlastnictví nabyvatelky), družstvo rovněž počítalo s tím, že žalovaná bude hradit nájemné (v článku 4. 5 je uvedeno, že žalovaná je povinna hradit družstvu do konce měsíce, ve kterém dojde k podání návrhu na provedení vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí nájemné včetně záloh za služby poskytované v souvislosti s užíváním bytové jednotky). Uvedené potvrdil i v e-mailu [anonymizováno] [příjmení] ze dne [datum], kdy jako právník družstva považoval nájemní právo žalované za nesporné, dočasně však obsazené nájemním právem žalobkyně.

45. Pokud družstvo bylo založeno za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů, nebyl důvod, proč by žalovaná byla pouze členkou, která by splácela anuitu, a zároveň by jí nesvědčilo nájemní právo k bytu [číslo] na základě kterého by měla později nabýt bytovou jednotku. Rovněž by žalobkyně nepodstupovala spory na Městském soudě v Praze, resp. nepodstupovali by je ani její teta a otec, pokud by součástí členských práv nebyla následně zmiňovaná transformace majetkové hodnoty, ale pouze prázdné členství v družstvu. Soud tak má ve shodě s Městským soudem v Praze za to, že žalovaný vydržela členská práva včetně práva nájemního k bytu [číslo].

46. Družstvo uzavřelo v mezidobí nájemní smlouvu s žalobkyní, neboť členství žalované v družstvu bylo soudně napadáno. Soud nájemní smlouvu uzavřenou mezi družstvem a žalobkyní ze dne [datum] považuje za neplatnou, protože nájemní právo svědčilo žalované a družstvo nebylo oprávněno takovou nájemní smlouvu s žalobkyní uzavřít. Co se týká přechodu nájmu po smrti matky žalobkyně, který byl potvrzen i rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 3. 12. 1997, sp. zn. 6 C 130/96, ustanovení § 1188 o. z. poskytuje silnější ochranu členovi právnické osoby, který je rovněž nájemcem. Žalovaná sice neměla nájemní smlouvu s družstvem uzavřenou, nicméně družstvo o nájemní smlouvu žádala (viz obě žádosti [anonymizováno] [příjmení] nebo e-mail žalované ze dne [datum] adresovaný na adresu [email]). Nemůže jí být kladeno k tíži, že družstvo v mezidobí uzavřelo nájemní smlouvu s žalobkyní proto, aby vyčkalo na výsledek soudního jednání. A následně již nechala řešení nájemního vztahu žalobkyně ve vztahu k bytu [číslo] na žalované.

47. S ohledem na výše uvedené má soud za to, že žalované svědčí silnější ochrana člena právnické osoby – nájemce, který se svou majetkovou účastí podílel na pořízení nemovitého majetku, oproti žalobkyně jako„ pouhé“ nájemnici, a proto soud žalobu o nahrazení projevu vůle zamítl.

48. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 25 200 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne [datum], účast na soudním jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na soudním jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na soudním jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na soudním jednání dne [datum]) včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t..