8 C 176/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Andreou Venclíkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro 207 168 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 206 760,60 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 206 760,60 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 168 865,20 Kč k rukám právního zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] ve znění pozdějších změn se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 206 760,60 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení. [příjmení] 200 000 Kč představovala kauci složenou na počátku nájemního vztahu a částka 6 760,60 Kč úhradu elektřiny. Žalobce uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, na jejímž základě si žalobce pronajal od žalované bytovou jednotku. Při uzavření smlouvy složil žalobce kauci ve výši 200 000 Kč. Nájem byl ukončen výpovědí žalobce ze dne [datum] k datu [datum]. Bytová jednotka byla žalované předána dne [datum]. Žalovaná jednotku převzala a o převzetí byl sepsán protokol. Podle nájemní smlouvy byla žalovaná povinna vrátit žalobci kauci do 10 dnů od ukončení nájmu a vyúčtování služeb. Přes opakované upomínky žalovaná kauci žalobci nevrátila. Předžalobní upomínka byla žalované zaslána dne [datum]. V předžalobní výzvě žalobce požadoval uhradit též částku 7 168 Kč za elektřinu spotřebovanou v předmětu nájmu po jeho předání zpět žalované. O tuto částku pak žalobce rozšířil žalobu podáním došlým soudu dne [datum]. Žalobce dále požadoval zákonný úrok z prodlení z částky 207 168 Kč od [datum] do zaplacení.

2. Na základě částečného zpětvzetí žaloby ohledně požadované úhrady elektřiny bylo řízení zastaveno co do částky 407,40 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od [datum] (viz usnesení ze dne 10. 8. 2022, č. j. 8 C 176/2021-239).

3. Žalovaná souhlasila s tím, že účastníci dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to na dobu určitou, 5 let. Učinila nesporným, že žalobce v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou uhradil žalované kauci ve výši 200 000 Kč. Poukázal však na to, že dle této nájemní smlouvy je žalovaná oprávněna použít kauci na úhradu dlužného nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním pronajímaného bytu, nebo na úhradu škod, které nájemce (či třetí osoby) v bytě na vybavení bytu způsobí, případně na úhradu nákladů spojených s uvedením bytu do původního stavu při ukončení nájmu bytu, pokud je nájemce neuhradí dobrovolně. Podle žalované nájem skončil na základě výpovědi žalobce zaslané dne [datum], a to po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, tedy k datu [datum]. Žalovaná kauci započetla na dlužné nájemné za duben 2021 v částce 150 000 Kč a 17 dnů v květnu 2021 po 5 000 Kč za den, tj. celkem 85 000 Kč, celkem tedy započetla částku 235 000 Kč. Započtení nároku na úhradu dlužného nájemného žalovaná učinila podáním došlým soudu dne [datum]. V tomto podání dále žalovaná uvedla, že dopisem ze dne [datum] započetla proti složené kauci svůj nárok na náhradu škody v částce 255 408 Kč, když k úhradě této částky byl žalobce vyzván ve lhůtě do [datum]. Poškození žalovaná konkretizovala následovně: Tři poškozené interiérové dveře, které bude nutné vyměnit (očekávané náklady 40 000 Kč), poškozená dvířka kuchyňských linek nepovoleným umístěním zámků (náklady 51 000 Kč), poškozené sprchové kouty (náklady na opravu 28 000 Kč), vymalování (náklady 17 918 Kč), poškozené podlahové elektrické topení vyvrtáním děr v podlaze (očekávané náklady 108 490 Kč), znehodnocení termoregulátoru (očekávané náklady 10 000 Kč). Proti částce 7 168 Kč požadované za spotřebovanou elektřinu žalovaná započetla částku 6 064 Kč jako přeúčtované náklady od SVJ, které žalobci vyúčtovala fakturou splatnou dne [datum].

4. K obraně žalované žalobce uvedl, že nájem skončil ke dni [datum], neboť se jednalo o okamžitou výpověď z důvodu nemožnosti užívat předmět nájmu řádně, když žalovaná nezajistila dostatečnou kapacitu přívodu elektřiny do jednotky. Žalovaná datum ukončení nájmu [datum] akceptovala a dne [datum] jednotku od žalobce převzala. K dřívějšímu převzetí jednotky nedošlo pouze z důvodu nedostatečných časových možností na straně žalované. Žalobce tedy vznesl námitku neplatnosti tohoto zápočtu. Stejně tak vznesl námitku neplatnosti zápočtu na náhradu škody, neboť bytová jednotka byla žalované předána ve stejném stavu, v němž byla předána žalobci při zahájení nájmu s přihlédnutím k běžnému opotřebení při jejím užívání. Tvrzené vady nebyly uvedeny v předávacím protokolu sepsaném při předání jednotky zpět žalované. Současně poukázal na to, že výzva k úhradě škody nikdy nebyla doručena žalobci ani jeho právnímu zástupci.

5. Procesní aktivita žalované zcela ustala poté, co v průběhu řízení nejprve prodala předmětnou jednotku kupní smlouvou ze dne [datum], jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí LV č. [rok] pro [katastrální uzemí], [územní celek], a posléze jediný společník a jednatel žalované [jméno] [příjmení] převedl svůj obchodní podíl na [jméno] [příjmení], bydlištěm ve [země].

6. V řízení bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kterou žalovaná jako pronajímatel přenechala žalobci jako nájemci do užívání pro účely podnikání bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa], na pozemku parcelní [číslo] v kat. území [obec], [územní celek], vše zapsané na LV č. [rok] vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy]. Tato bytová jednotka se skládá z 5 samostatných apartmánů, a to čtyř apartmánů o velikosti 2 + k. k. a jednoho apartmánu o velikosti 1 + k. k., každý se samostatným sociálním zařízením. Nájemné bylo sjednáno v částce 150 000 Kč měsíčně, dále záloha na náklady související s nájemním vztahem v částce 3 500 Kč měsíčně. Do těchto nákladů nebyla zahrnuta elektřina, jejíž dodávku si měl žalobce zajistit sám uzavřením smlouvy s dodavatelem elektrické energie. Žalobce se dále zavázal ve smlouvě uhradit žalované v hotovosti při podpisu této smlouvy kauci ve výši 200 000 Kč s tím, že žalovaná je oprávněna tuto kauci použít na úhradu dlužného nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním pronajímaného bytu, nebo na úhradu škod, které žalobce či třetí osoby v bytě nebo na vybavení bytu způsobí, případně na úhradu nákladů spojených s uvedením bytu do původního stavu při ukončení nájmu bytu, pokud je nájemce neuhradí dobrovolně. [příjmení] měla být vrácena do 10 dnů od ukončení nájmu a vyúčtování služeb. Nájem byl sjednán na dobu 5 let ode dne podpisu smlouvy. Smlouva dále obsahuje ustanovení o oprávnění vypovědět nájem. Oba účastníci byli oprávněni smlouvu vypovědět bez udání důvodu, přičemž výpovědní doba činila jeden rok. Žalovaná též byla oprávněna nájem bytu vypovědět bez výpovědní doby z důvodu hrubého porušení povinností žalobce jako nájemce. Jiná specifická ujednání o způsobu ukončení nájmu smlouva neobsahovala. Ve smlouvě se uvádí, že její přílohou [číslo] je předávací protokol včetně dokumentace vybavení bytu při předání. Uvedené skutečnosti soud zjistil ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne [datum].

7. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že uvedeného dne převzal žalobce bytovou jednotku od žalované. Protokole není popsán stav ani vybavení jednotky, pouze se zde uvádí, že k tomuto protokolu náleží fotodokumentace dokládající aktuální vybavení a stav předávaného prostoru. K tomu žalobce před soudem uvedl, že fotografie nebyly pořizovány při předávání jednotky, ale již dříve pro účely inzerce, a stav jednotky a vybavení tedy odpovídal pouze částečně. Z fotografií, které založila do spisu žalovaná s tím, že zachycují stav jednotky v době jejího předání žalobce, nelze zjistit, kdy byly pořízeny. Stav jednotky v době jejího předání žalobci tedy nebyl prokázán.

8. Dle shodných tvrzení účastníků žalobce na počátku nájmu uhradil žalované sjednanou kauci 200 000 Kč a žalovaná tuto částku po skončení nájmu žalobci nevrátila. Soud ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) vzal tato shodná tvrzení za svá skutková zjištění.

9. Během trvání nájmu se žalobce potýkal s nedostatečným příkonem elektřiny, kvůli kterému bylo nutno omezovat podlahové elektrické vytápění, a také často nefungovaly elektrické spotřebiče. Žalobce opakovaně vyzýval žalovanou, aby tento problém vyřešila (viz zprávy elektronické komunikace ze dne [datum], [datum], [datum]). Žalovaná přislíbila nápravu a až do doby opravy a navýšení výkonu na jističi poskytla slevu na nájemném 30 000 Kč za únor, březen, duben a květen roku 2020 (viz e-mailová komunikace mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] za žalovanou ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum]).

10. Žalovaná v průběhu řízení tvrdila, že elektřina fungovala bez problémů. K tomuto tvrzení doložila zprávy o revizi jednotlivých elektrických zařízení a doklad o úhradě elektroinstalace. Z těchto listin však soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro posouzení věci, neboť z nich pouze vyplývá, že ke dni [datum] byla jednotlivá kontrolovaná elektrická zařízení schopná bezpečného provozu (viz zprávy o revizi elektrického zařízení ze dne [datum], provedené v jednotlivých částech bytové jednotky, které jsou ve zprávách nazvány jako rodinné byty [číslo] 5, faktura [číslo] vystavená dodavatelem [právnická osoba] za provedenou elektroinstalaci v bytovém domě v [obec a číslo], [ulice]).

11. Dále žalovaná tvrdila, že k občasným výpadkům elektrického proudu začalo docházet až poté, co žalobce nechal v bytové jednotce nainstalovat několik klimatizačních jednotek a neprofesionálně zasáhl do regulace tepla. Sleva z nájmu v řádu 50 % byla sjednána z důvodu covidové pandemie v zájmu udržení nájemního vztahu. Díky slevě na nájmu mohl žalobce čerpat kompenzační dotace a žádné problémy s elektřinou nebyly. Tato tvrzení žalované byla zcela vyvrácena výše uvedenou elektronickou korespondencí účastníků a dále dohodou o slevě na nájemném, z níž soud zjistil, že dne [datum] za žalovanou podepsal pan [příjmení] (za žalobce zůstala nepodepsaná), v níž se uvádí, že pronajímatel a nájemce došli k dohodě o tom, že z důvodu poruchy hlavního jističe, potřeby snížit spotřebu elektřiny v apartmánech a nutnosti vypnutí jističů v jednom z pěti apartmánů, jako náhradu nájemci, bude měsíční nájemné činit 120 000 Kč od [datum] do [datum]. V dohodě se též pronajímatel zavázal odstranit závady na vlastní náklady. Tvrzení žalobce o problémech s elektřinou nevyvrací ani účtenka za opravu provedenou elektrikářem ze dne [datum] na částku 1 694 Kč, kterou zaslal žalobce žalované. Z faktury vyplývá pouze tolik, že se jednalo o pohotovostní výjezd. Nelze z ní však dovodit, že problémy s elektřinou nastaly až v té době, jak dovozuje žalovaná v podání ze dne [datum]. Uvedená zjištění týkající se problémů s elektřinou sama o sobě nemají vliv na právní posouzení věci, nicméně značně snižují obecnou věrohodnost obrany žalované, neboť v této části byla shledána nepravdivou.

12. Žalobce dal žalované výpověď z předmětného nájmu z důvodu hrubého porušení smlouvy. Ve výpovědi uvedl, že od července roku 2019 začaly problémy s elektřinou v pronajatém prostoru a žalovaná slíbila opravy hlavního jističe do konce května roku 2020. Ke dni výpovědi problém nebyl odstraněn, přičemž tento problém neumožňuje používat prostory za účelem stanoveným ve smlouvě. Žalobce požadoval ukončení nájmu ke dni [datum]. Uvedené skutečnosti soud zjistil z předmětné výpovědi. Výpověď byla doručena do datové schránky žalované dne [datum] (viz doručenka datové zprávy). Dle shodného tvrzení účastníků žalovaná proti této výpovědi nepodala námitky.

13. Žalobce předal bytovou jednotku zpět žalované dne [datum], jak vyplývá z protokolu o předání bytu. Dle tvrzení žalobce, které nebylo sporováno, k předání jednotky došlo až uvedeného dne z důvodů na straně žalované, neboť pan [příjmení] převzetí několikrát odložil. Protokol o předání bytu má částečně vytištěný text, do něhož jsou konkrétní údaje doplňovány rukou. Je zde uvedeno, že nájemní smlouva byla ukončena na základě výpovědi podané [datum]. Jednotlivé části bytové jednotky jsou nazvány jako apartmány [číslo] – 5. Jsou zde uvedeny počty klíčů, které byly odevzdány od jednotlivých apartmánů a od domu. Současně je zde uvedeno, že dva klíče od apartmánů [číslo] dva klíče od domu si ponechal pan [příjmení]. Dle žalobce to byl nájemce žalované, který v apartmánu [číslo] zůstal bydlet i po [datum]. V protokole jsou uvedeny stavy vodoměrů a elektroměrů. Dále je zde vyjmenováno vybavení bytu po jednotlivých apartmánech s poznámkou, že žádné vybavení nechybí. Pod bodem 6 je předtištěno slovo„ závady“, které je rukou škrtnuté a místo něj napsáno„ zjištěné nedostatky“, a to u apartmánu [číslo]:„ V ložnici odlepená zeď, zvednutá podlaha u koupelny, mezi koupelnou a kuchyní odštípnutá podlaha, obývák fleky na zdech“, u apartmánu [číslo]:„ Pod oknem na zdi s koupelnou flek, mokrý, vlhkost, dveře odštípnuté“, u apartmánu [číslo]:„ Podlaha odštípnutá, při otvírání dveří drhnou – zkřížení“, u apartmánu [číslo]:„ Fleky na zdi, při vstupu odštípnutá podlaha“, u apartmánu [číslo]:„ Odštípnutá podlaha pod oknem obýváku“.

14. Právní zástupce žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu k vrácení kauce v částce 200 000 Kč a náhradě za spotřebovanou elektřinu v částce 7 168 Kč do [datum]. Předžalobní výzva byla podána na poštu dne [datum] (viz dopis z [datum], poštovní podací lístek).

15. Žalovaná vyzvala žalobce k náhradě škody ve výši 235 000 Kč dopisem svého právního zástupce ze dne [datum], adresovaným právnímu zástupci žalobce. Škoda je v tomto dopise popsána následovně: tři poškozené interiérové dveře, které bude nutné vyměnit, očekávané náklady 40 000 Kč; poškozená dvířka kuchyňských linek (provrtané zámky), které bude nutné vyměnit, očekávané náklady 50 000 Kč; zničené sprchové kouty – opraveno nákladem 28 500 Kč; vymalování všech pěti samostatných místností nákladem 36 800 Kč; poškozené podlahové elektrické topení (vyvrtané díry v podlaze), očekávané náklady na opravu 70 000 Kč až 90 000 Kč; znehodnocený termoregulátor, očekávané náklady 10 000 Kč. Škodu žalovaná požadovala uhradit do [datum]. Následně právní zástupce žalované dopisem adresovaným žalobci a na vědomí též právnímu zástupci žalobce započetl částku 235 300 Kč požadovanou jako náhradu škody oproti svému závazku vůči žalobci ve výši 200 000 Kč (viz dopis ze dne [datum]). Tento dopis adresovaný žalobci byl podán na poštu dne [datum] (viz poštovní podací arch). Právní zástupce žalobce dopisem ze dne [datum] sdělil právnímu zástupci žalované, že žalobce ani on neobdrželi žádný dopis s vyčíslením škody a žádné vyčíslení škody nebylo ani přílohou dopisu z [datum], ačkoli je v dopise uvedeno. Dále uvedl, že předmět nájmu byl odevzdán zpět žalované ve stavu, v jakém jej žalobce převzal, tedy bez jakéhokoli poškození.

16. Žalovaná tvrdila v podání ze dne [datum] (čl. 148 spisu) rozsáhlá poškození jednotky, za něž je dle ní odpovědný žalobce, a to následovně:

17. Apartmán [číslo]: poškození zdí a omítek, přesádrování, neodborné instalování elektrických rozvodů – 800 Kč; poškození komody – provrtání a osazení zámků na dvířkách, zničení prostředí části, zničené sklo a šuplíky nahrazeny dřevěnou poličkou – 4 000 Kč; poškození kuchyňské linky – provrtání a osazení zámků na dvířkách – 4 800 Kč; zničení – znehodnocení termostatu vytápění (provrtání, zaaretování na max. teplotu) – 1 600 Kč; poškozená plovoucí laminátová podlaha v chodbě (detail [číslo] [číslo] – demontáž, montáž nové, doprava) – 9 000 Kč; poškození plovoucí podlahy u vstupu do koupelny – zvlnění, promočení (detail [číslo] [číslo] – demontáž, montáž nové, doprava) - 14 000 Kč; provrtaná podlaha až na elektrické podlahové topné kabely (detail [číslo] – demontáž plovoucí podlahy, demontáž samonivelační vrstvy, výměna topných kabelů, opětovná montáž samonivelační vrstvy a plovoucí podlahy vč. dopravy a likvidace odpadů) – 92 000 Kč; náklady na opravu celkem: 124 600 Kč.

18. Apartmán [číslo]: poškození vstupních dveří – provrtání, osazení nevhodného kování – 9 800 Kč; poškození koupelnových dveří – kování + vrchní část dveří – 6 500 Kč; poškození kuchyňské linky – provrtání a osazení zámků na dvířkách – 3 900 Kč; poškození komody – provrtání a osázení zámků na dvířkách, prasklý jeden úchyt, zničení prostřední části a její nahrazení deskou z kuchyňské sestavy – 4 200 Kč; poškození hydroizolačních betonových stěrek v koupelně - 2 500 Kč; poškození zdí a omítek, přesádrování, neodborné instalování elektrických rozvodů rozvedených z vypínače – 1 500 Kč; zničení – znehodnocení termostatu vytápění (provrtání, zaaretování na max. teplotu) – 1 600 Kč; náklady na opravu celkem: 30 000 Kč.

19. Apartmán [číslo]: poškození vstupních dveří – provrtání, osazení nevhodného kování, odřené – 9 800 Kč; poškození koupelny – vytržená sprchová baterie ze zdi – 4 800 Kč; poškození kuchyňské linky – provrtání a osazení zámků na dvířkách – 3 900 Kč; zničení – znehodnocení termostatu vytápění (provrtání, zaaretování na max. teplotu) – 1 600 Kč; poškození zdí a omítek, přesádrování, neodborné instalování elektrických rozvodů rozvedených z vypínače, větší rozsah – 2 900 Kč; náklady na opravu celkem: 23 000 Kč.

20. Apartmán [číslo]: poškození dveří do koupelny – proražení – 7 000 Kč; poškození komody – provrtání a osazení zámků na dvířkách – 4 600 Kč; poškození kuchyňské linky – provrtání a osazení zámků na dvířkách, vyfrézování otvorů pro kabeláž – 8 000 Kč; zničení – znehodnocení termostatu vytápění (provrtání, zaaretování na max. teplotu) – 1 600 Kč; chybějící rozkládací sedací souprava - 6 200 Kč; náklady na opravu celkem: 27 000 Kč.

21. Apartmán [číslo]: poškození kuchyňské linky – utržení pantů – 2 900 Kč; poškození vstupních a vnitřních dveří – 5 400 Kč; zničení – znehodnocení termostatu vytápění (provrtání, zaaretování na max. teplotu) – 1 600 Kč; proražená podlaha – 5 000 Kč; poškození zdí vedením kabeláže – 4 200 Kč; poškození zdí – kabeláž, sádrování – 1 600 Kč; náklady na opravu celkem: 20 700 Kč.

22. Celkem se tedy jednalo o částku 245 300 Kč.

23. Specifikace poškození učiněná v podání žalované ze dne [datum] neodpovídá specifikaci učiněné v dopise ze dne [datum], neboť v dopise z [datum] řada položek chybí a položky, které se překrývají, jsou v jiných výsledných cenách (např. poškozená dvířka nábytku, provrtané termoregulátory).

24. Ani jedno z výše uvedených poškození není zmíněno v předávacím protokole z [datum]. Přitom u většiny z tvrzených poškození je takřka vyloučené, aby byla přehlédnuta při přebírání jednotky, byť by nebylo prováděno s maximální pečlivostí. Například zámky ve dvířkách kuchyňských linek jsou i na fotografiích velmi výrazné, chybějící baterii ve sprchovém koutě či poškození kování vstupních dveří by bylo také těžké přehlédnout. Jednotlivá poškození zdí a podlah zachycená na předložených fotografiích, jsou evidentně způsobena vadami jednotky či zatékáním z vnějšku, nikoli pouhým jejím užíváním (odprýskané omítky a mapy po pronikající vlhkosti, vlhkostí poškozené dveře koupelny a podlahové lamely), případně se jedná o stopy po opravách omítek, o nichž žalovaná neprokázala, že byly provedeny žalobcem.

25. Pokud jde o prošroubované termostatické ovladače podlahového vytápění, v rámci běžné prohlídky by rovněž bylo velmi obtížné je přehlédnout. Jeví se naopak býti pravdivé tvrzení žalobce, že prošroubování bylo provedeno se souhlasem, resp. na pokyn žalované, a z toho důvodu nebylo zmíněno jako vada v předávacím protokole.

26. Žalovaná soudu předložila doklady o opravách a nákupu materiálu na opravy. Z faktury vystavené [jméno] [příjmení] pro žalovanou dne [datum] na částku 28 2000 Kč soud zjistil, že byla účtována oprava pěti sprchových koutů, konkrétně za odstranění poškození sádrokartonových desek, zaizolování sprchových koutů a stavební materiály, včetně dopravy a přesunu hmot. V předávacím protokole ze dne [datum] žádné vady ve sprchových koutech zmíněny nejsou a ve výše uvedené specifikaci vad učiněné žalovanou nikde není zmíněn typ poškození, jehož oprava byla vyúčtována.

27. Z faktur vystavených společností [právnická osoba] pro žalovanou dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] soud zjistil, že jsou za drobný stavební a malířský materiál, odběratelem byla přímo žalovaná (viz faktury [číslo] na částku 2 916,54 Kč, [číslo] na částku 546,10 Kč, [číslo] na částku 1 218,36 Kč, [číslo] na částku 513 Kč, [číslo] na částku 724,83 Kč). Z uvedených faktur není zjistitelné, kde měl být zakoupený materiál použit.

28. Ohledně děr v podlaze žalovaná nepředložila žádný důkaz o tom, že vznikly v době, kdy jednotku užíval žalobce.

29. Nebylo prokázáno ani tvrzení o chybějící sedací soupravě v apartmánu [číslo] neboť v předávacím protokole ze dne [datum] je výslovně uvedeno, že žádné vybavení nechybí.

30. Žalovaná k prokázání tvrzené škody navrhla výslech svědka [jméno] [příjmení] staršího, otce bývalého jednatele žalované [jméno] [příjmení]. Svědek se ani na opakované předvolání k soudu nedostavil. Soud z důvodu hospodárnosti od provedení tohoto důkazu upustil, neboť žalobce soudu sdělil, že s ním osobně nikdy nejednal, [jméno] [příjmení] starší ani nebyl u předání jednotky žalované.

31. Žalovaná tedy neprokázala tvrzená poškození jednotky způsobená žalobcem.

32. Žalovaná předložila cenovou nabídku, údajně vystavenou [právnická osoba] [anonymizováno] dne [datum] (cenová nabídka není nikým podepsána). Z nabídce je zahrnuta oprava vinylové podlahy včetně podlahového topení, oprava malby pokojů, oprava poškozených dvířek na kuchyňských skříňkách a likvidace odpadu, přesun hmot a doprava, vše v celkové částce 233 036 Kč. Dále předložila cenové nabídky ze dne [datum] pro nákup kuchyňských sestav [anonymizováno]. Těmito listinami se soud v rámci hodnocení důkazů již nezabýval, neboť nebylo prokázáno, že by tvrzená poškození způsobil žalobce, resp. osoby, které s jeho souhlasem jednotku užívaly.

33. Žalobce požadoval po žalované úhradu elektřiny, která byla spotřebována po vrácení jednotky žalované, a to na základě vyúčtování, která obdržel od dodavatele [právnická osoba] za období od [datum] do [datum] v částce 82 287,94 Kč (viz faktura [číslo]) a za období od [datum] do [datum] v částce 1 181,40 Kč (viz faktura [číslo]). [příjmení] elektroměru uvedená ve fakturách odpovídají číslům elektroměrů v předávacím protokole ze dne [datum]. [příjmení] těchto elektroměrů zachycené v předávacím protokole jsou T1 [číslo] a T2 [číslo] kWh. [příjmení] k [datum] činí T1 (VT) [číslo] kWh a T2 (NT) [číslo] kWh. Je tedy zřejmé, že elektřina byla v jednotce spotřebovávána i po jejím předání žalované. S tímto zjištěním koresponduje tvrzení žalobce, že po předání jednotky zpět žalované v jednotce zůstal bydlet nájemce žalované, pan [příjmení], který je v předávacím protokole také zmíněn u klíčů od apartmánu [číslo] od domu.

34. Žalobce vypočetl část nákladů na elektřinu odpovídající období po vrácení jednotky žalované následovně: Spotřeba elektřiny v tarifu VT za období po předání bytu činí [číslo] kWh - [číslo] kWh = 148,3 kWh. Při ceně elektřiny v tarifu VT dle vyúčtování ve výši 2,1 Kč/kWh + DPH tak spotřeba připadající na žalovanou vychází na 376,83 Kč. Spotřeba elektřiny v tarifu NT za období po předání bytu činí [číslo] kWh – 118 020,7 kWh = 766,3 kWh. Při ceně elektřiny v tarifu NT dle vyúčtování ve výši 1,79 Kč/kWh + DPH tak spotřeba připadající na žalovanou vychází na 1 659,73 Kč Celkem tedy žalobce uhradil za žalovanou za elektřinu částku 1 181,40 Kč + 3 542,64 Kč + 376,83 Kč + 1 659,73 Kč = 6 760,60 Kč. S tímto výpočtem se soud ztotožnil.

35. Žalovaná dále tvrdila, že pohledávka žalobce za odebranou elektřinu zanikla v důsledku započtení žalované částky 6 064 Kč, splatné dne [datum], představující náklady související s nájemním vztahem a vyúčtované společenstvím vlastníků jednotek. Z vyúčtování Společenství vlastníků [ulice a číslo], [obec a číslo] za rok 2020 ve spojení z fakturou č. 2021, kterou vystavila žalovaná pro žalobce, vyplývá, že žalovaná přenesla na žalobce mimo jiné též náklady související s vlastnictvím jednotky, a to pojištění 1 716,42 Kč, správa nemovitosti 5 172,75 Kč, odměna členů statutárního orgánu 3 000 Kč. Z vyúčtování je současně zřejmé, že žalobce již uhradil částku 42 000 Kč a žalovaná k úhradě požaduje částku 6 064 Kč. Tato částka přesahuje součet výše uvedených nákladů, které souvisí s vlastnictvím jednotky a žalovaná přes výzvu soudu neoznačila důkazy, z nichž by vyplývala povinnost žalobce k úhradě i těchto nákladů, když ze smlouvy o nájmu taková povinnost nevyplývá. K zániku pohledávky žalobce započtením tedy nemohlo dojít.

36. Právní zástupce žalované k prokázání tvrzení, že právnímu zástupci žalované zaslal dne [datum] vyjádření k předžalobní výzvě z [datum], předložil o tom soudu e-mail z [datum], z něhož tato skutečnost vyplývá. Právní zástupce žalované též předložil e-mail od právního zástupce žalobce ze dne [datum], jímž mu zaslal odpověď na dopis z [datum], přičemž e-mail byl odeslán z téže adresy, na niž právní zástupce žalované zaslal dopis z [datum].

37. Z podací knihy právního zástupce žalované za rok 2021 vyplývá, že dne [datum] odeslal právnímu zástupci žalobce dopis týkající se žalobce. Zásilka od právního zástupce žalované adresovaná žalobci a podaná na poště dne [datum] se právnímu zástupci žalované vrátila jako nevyzvednutá (viz kopie poštovní obálky se sdělením pošty).

38. Zjištění o odeslání dopisů právním zástupcem žalované jsou bez významu pro posouzení věci, neboť nebyla prokázána existence tvrzených nároků žalované na náhradu škody a nákladů vyúčtovaných společenstvím vlastníků jednotek.

39. Z předávacího protokolu o předání smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] od žalované soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro posouzení věci.

40. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav: Účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kterou žalovaná jako pronajímatel přenechala žalobci jako nájemci do užívání pro účely podnikání bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa], na pozemku parcelní [číslo] v kat. území [obec], [územní celek], vše zapsané na LV č. [rok] vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy]. Nájem byl sjednán na dobu určitou v trvání pěti let od podpisu smlouvy. Nájemné bylo sjednáno v částce 150 000 Kč měsíčně, dále záloha na náklady související s nájemním vztahem v částce 3 500 Kč měsíčně. Do těchto nákladů nebyla zahrnuta elektřina, jejíž dodávku si měl žalobce zajistit sám uzavřením smlouvy s dodavatelem elektrické energie. Žalobce se dále ve smlouvě zavázal uhradit žalované v hotovosti při podpisu této smlouvy kauci ve výši 200 000 Kč, kterou skutečně uhradil. Dle smlouvy měla být kauce vrácena do 10 dnů od skončení nájmu a vyúčtování služeb. Žalobce dal žalované výpověď z předmětného nájmu z důvodu hrubého porušení smlouvy, konkrétně z důvodu trvajících problémů s elektřinou v pronajatém prostoru. Žalobce požadoval ukončení nájmu ke dni [datum]. Výpověď byla doručena do datové schránky žalované dne [datum]. Žalovaná proti výpovědi nepodala námitky. Jednotka byla předána zpět žalované až dne [datum], a to z důvodu na straně žalované. Žalovaná nevrátila žalobci kauci 200 000 Kč. Dodavatel elektřiny vyúčtoval žalobci dodávku za období až do [datum]. [příjmení] odpovídající spotřebě elektřiny za období po vrácení jednotky žalované ([datum] až [datum]) činí 6.760,60 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky 200 000 Kč a částky 7 168 Kč do [datum]. Výzva byla podána na poštu dne [datum]. Nebylo prokázáno, že by žalobce, resp. osoby užívající předmětnou jednotku v době trvání předmětného nájmu, způsobily tvrzená poškození.

41. Mezi účastníky tedy byla uzavřena smlouva o nájmu dle § 2201 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Vzhledem k tomu že se jednalo o prostor sloužící podnikání, je třeba na daný vztah aplikovat též zvláštní ustanovení § 2302 a následující o. z.

42. Dle § 2227 o. z., stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

43. Dle § 2314 odst. 1 o. z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle § 2314 odst. 2 o. z., nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

44. Žalobce nájem vypověděl ke dni [datum] a žalovaná nevznesla proti výpovědi námitky. V rámci tohoto řízení jsou proto její výhrady vůči výpovědi bez právního významu. Nájem žalobce tak skončil ke dni [datum]. Na tomto závěru ničeho nemění ani skutečnost, že prostor byl předán zpět až dne [datum], neboť k prodlení s předáním došlo z důvodu na straně žalované.

45. Nárok žalované na úhradu nájemného za období od [datum] do [datum] je neoprávněný, neboť v té době již nájem netrval.

46. Jak je uvedeno výše, soud shledal neoprávněnými rovněž nárok žalované na náhradu škody 235 300 Kč a na úhradu nákladů vlastníka jednotky 6 064 Kč. Zápočty provedené žalovanou proti nárokům žalobce jsou proto neúčinné.

47. Žalobce má nárok na vrácení jistoty 200 000 Kč, neboť žalovaná nesplnila svou smluvní povinnost tuto jistotu vrátit po ukončení nájmu. Dále má žalobce nárok na úhradu částky 6.760,60 Kč za elektřinu spotřebovanou v době, kdy jednotka již byla zpět v dispozici žalované.

48. Žalovaná je v prodlení s úhradou peněžitého dluhu. Žalobce má proto dle § 1970 o. z. nárok též na úrok z prodlení ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 3551/2013 Sb.

49. Žalobce úrok z prodlení požadoval ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění stanovené v předžalobní výzvě, tj. od [datum]. Předžalobní výzva byla žalované odeslána dne [datum] (středa). V souladu s § 573 o. z., který stanoví, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla třetí pracovní den po odeslání, soud považuje předžalobní výzvu za doručenou dne [datum] (pondělí).

50. Soud žalobě jako důvodné zcela vyhověl.

51. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), a přiznal jejich plnou náhradu žalobci. Náklady řízení spočívají v zaplaceném soudním poplatku 9 000 Kč (8 000 Kč za návrh na elektronický platební rozkaz a 1 000 Kč za rozšíření žaloby) a dále odměně za právní zastoupení advokátem určené dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Konkrétně soud přiznal odměnu za 14 hlavních úkonů právní pomoci dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (převzetí zastoupení, předžalobní upomínka, žaloba, vyjádření z [datum], vyjádření z [datum], jednání soudu [datum] přesahující 2 hodiny, vyjádření [datum], vyjádření 1 9. 2022, jednání soudu [datum] přesahující 2 hodiny, jednání soudu [datum] přesahující 2 hodiny, jednání soudu [datum]). Dle § 8 odst. 1 a § 7 činí odměna za jeden úkon vypočítaný z tarifní hodnoty 200 000 Kč (původní žaloba) částku 9 100 Kč a z tarifní hodnoty 209 718 Kč, resp. 206 760,60 Kč (všechny ostatní úkony) částku 9 140 Kč. Náhrada hotových výloh advokáta za jeden úkon dle § 13 činí 300 Kč. Dále byl přiznán nárok na 21% DPH v částce 27 745,20 Kč Náklady řízení celkem činí 168 865,20 Kč.