11 C 179/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Pavlíčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 66 695,03 Kč s příslušenstvím a o vzájemné žalobě na zaplacení 70 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 65 859 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 17. 9. 2021 do zaplacení.</b> <b>II. Co do částky 836,03 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 17. 9. 2021 do zaplacení, se žaloba zamítá.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 44 342,32 Kč k rukám zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta.</b> <b>IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 70 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně z této částky od 10. 9. 2021 do zaplacení.</b> V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 11 900 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 66 695,03 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne 20. 7. 2010 byla mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované uzavřena smlouvě o nájmu části boční stěny budovy [adresa] v kat. úz. [část obce] pro umístění reklamního zařízení, která byla změněna dodatkem [číslo] ze dne 5. 11. 2013. Roční nájemné bylo sjednáno ve výši 70 000 Kč, a to v půlročních splátkách po 35 000 Kč. Zároveň byla sjednána tzv. inflační doložka umožňující zvýšení nájemného o míru inflace vyhlášenou ČSÚ za předcházející rok, pro rok 2020 tak půlroční nájemné činilo 36 736 Kč. Mezi žalobkyní a žalovanou docházelo k neshodám zejména o výši nájemného, kdy žalované dokonce vznikl na nájemném dluh. Proto žalobkyně nakonec dle čl. 8 smlouvy dopisem ze dne 29. 6. 2020 vypověděl smlouvu s výpovědní dobou 6 měsíců, která započala běžet dne 1. 8. 2020 a skončila dne 31. 1. 2021. Žalovaná porušila svou povinnost dle čl. 5 .2.8 smlouvy odstranit do 30 dnů od ukončení platnosti smlouvy reklamní zařízení z budovy žalobkyně, ačkoliv na to byla žalobkyní dopisem upozorněna. Žalobkyni tak nezbylo než reklamní plachtu z budovy odborně sejmout prostřednictvím třetí osoby na vlastní náklady ve výši 10 285 Kč. Žalovaná nehradila nájemné, když za nájemné za 1. pololetí 2020 uhradila pouze 35 735 Kč, vznikl jí tedy dluh ve výši 1 001 Kč, za nájemné za 2. pololetí 2020 neuhradila nic, vznikl jí tedy dluh ve výši 36 736 Kč, na poměrnou část nájemného připadajícího na leden 2021 neuhradila nic, vznikl jí tedy dluh ve výši 6 292 Kč, na bezdůvodné obohacení odpovídající výši nájemného za předchozí období vzniklé při užívání reklamní plochy po skončení nájmu dle smlouvy připadající na měsíc únor 2021 ve výši 6 292 Kč a na měsíc březen 2021 ve výši 6 089,03 Kč. Celkový dluh žalované tak činí 66 695,03 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě tohoto dluhu, ta však ani část dluhu neuhradila.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v celém rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Žalovaná ukončila smluvní vztah s žalobkyní dne 21. 5. 2020 odstoupením, neboť vyhlášení nouzového stavu na území ČR a přijetí preventivních opatření pro zabránění šíření nemoci SARS CoV-2 se promítlo do ekonomické situace žalované, kdy o reklamní plochu žalobkyně nebyl ze strany veřejnosti projeven zájem, a smluvní vztah tak zanikl. Projev žalované byl natolik určitý, že z něj bylo zřejmé, že žalovaná si nepřeje pokračovat ve smluvním vztahu, daný vztah tak v případě pochyb o odstoupení musel skončit nejpozději 30. 11. 2020, kdy došlo k zániku vztahu. Žalobkyně není oprávněna se domáhat po žalované zaplacení nákladů na odstranění reklamní plachty, neboť žalobkyně žalované užívání reklamní plochy v roce 2021 neumožnila, plocha budovy je veřejně přístupná, byla užívána i třetími osobami a rovněž žalobkyní a třetí osobou, žalovaná plochu po ukončení vztahu mezi účastníky již nepronajímala, nebyla vlastníkem žádné plachty na budově, plachtu na budovu neumístila a ani ji neprovozovala, dosavadní předmět nájmu nijak neužívala, reklamní zařízení bylo naposledy žalovanou užíváno v květnu 2019. Žalobkyně rovněž nebyla oprávněna odstranit plachtu třetí osoby svépomocí. Žalobkyně navyšuje nájemné o inflaci, aniž by byly splněny smluvní podmínky pro vznik takového nároku. Žalovaná neeviduje žádné písemné oznámení žalobkyně, jak bylo sjednáno. Úprava nájemného je změnou smlouvy a taková změna musí být v souladu s požadavky smlouvy činěna formálně písemně. Pokud docházelo k úpravě smlouvy, vždy tak bylo písemnými dodatky, pokud byly vraceny nějaké faktury, dělo se tak vždy písemně. Jestliže bylo komunikováno e-mailem, jednalo se o doplňkovou formu komunikace, oficiální komunikace probíhala vždy písemně. Inflační doložka je neurčitá a tedy neplatná, není v ní uvedeno, jaký druh inflačního koeficientu má být použit pro výpočet částky navyšující nájemné.

3. K tomu žalobkyně uvedla, že dle žalované důvodem odstoupení měla být ta skutečnost, že nastaly okolnosti, které neovlivnila žádná ze smluvních stran, avšak způsobily, že se předmět smlouvy stal nemožným. Žalobkyně však vůči tomuto odstoupení dopisem ze dne 29. 5. 2020 uplatnila námitky a považuje odstoupení za neplatné. Je připustitelné, že v uvedeném období klienti žalované omezili zájem na realizaci svých reklamních kampaní, to však způsobilo příp. pouze obtížnost v plnění na straně žalované, nikoli naprostou nemožnost. Ostatně žalovaná využívala pronajaté reklamní zařízení na budově žalobkyně bez přerušení až do dne 30. 3. 2021, kdy byla reklamní plachta z budovy žalobkyně sejmuta. Smlouva tak zanikla až výpovědí žalobkyně. O zvýšení nájemného o inflaci byla žalovaná opakovaně informována včetně upomínání dlužných plateb, a to prostřednictvím správní firmy žalobkyně skrze e-mailovou komunikaci mezi touto firmou a žalovanou na e-mailovou adresu, která byla správní firmě žalobkyně sdělena jako adresa, kam další zvýšení nájemného zasílat. Zvýšení nájemného lze přitom v souladu s čl. 7 smlouvy učinit i zpětně.

4. K výzvě soudu žalobkyně doplnila, že nechala plachtu odborně sejmout dne 30. 3. 2021. Za žalobkyni byly na místě přítomny předsedkyně výboru žalobkyně a místopředsedkyně výboru žalobkyně. Na místo dorazil technický ředitel žalované [jméno] [příjmení], který se sejmutí pokoušel zabránit. Celý incident proběhl i za účasti Policie ČR. Při telefonickém hovoru se zástupcem žalobkyně s ním hovořil i přímo pan [příjmení], plachtu se nakonec sejmout podařilo. Reklamní plachta tak byla umístěna na budovu [adresa] se souhlasem nebo z pokynu žalované, neboť pokud by se jednalo o cizí plachtu, neměla by žalovaná v úmyslu jejímu sejmutí bránit, obzvláště proto, že smlouva o nájmu ze dne 20. 7. 2010 již byla vypovězena a výpovědní doba uplynula. Není tedy pravdou, že žalovaná využila reklamní plochu naposledy v květnu 2019, ostatně sama argumentovala tím, že nevyužívala reklamní plochu v důsledku pandemie Covidu-19, která ale vypukla až v březnu 2020, tvrzení žalované si tak odporují.

5. Dále žalovaná vzájemným návrhem uplatnila vůči žalobkyni nárok na zaplacení částky 70 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně porušovala své smluvní povinnosti, když za dobu platnosti nájemní smlouvy v rozporu s čl. 5 odst. 5.1.8 nájemní smlouvy umožnila třetí osobě pod prostor sloužící k umístění reklamní plochy žalované umístit cizí reklamní plochu propagující restauraci [anonymizována dvě slova] i reklamu supermarketu [anonymizována dvě slova]. Tímto vznikl žalované nárok na smluvní pokutu ve výši ročního nájemného, tj. ve výši 70 000 Kč. Žalovaná opakovaně vůči žalobkyni svůj nárok uplatnila, dokonce nabízela započtení smluvní pokuty proti nájemnému za další období nájmu, pokud by bylo žalované umožněno nové užívání předmětu nájmu, žalobkyně však na toto nepřistoupila. Výjimky ze zákazu jiné reklamy do smlouvy pravděpodobně začlenila žalobkyně, neboť zájmem žalované je, aby na nemovitosti nebyly jiné reklamy, než které tam umístila žalovaná, při posouzení smluvní pokuty je nutno přihlížet k účelu nájemní smlouvy. To, že žalovaná porušování smlouvy o nájmu zjistila až v roce 2020, nemůže být vykládáno jako zneužití práva a žalovanou nemůže zbavovat práva na uplatnění nároku na zaplacení sjednané smluvní pokuty.

6. Žalobkyně se k vzájemné žalobě vyjádřila tak, že navrhla tento vzájemný návrh zcela zamítnout, neboť žalobkyně ujednání čl. 5 .1.8 smlouvy neporušila. Zákaz umístit na budově reklamní plochy se nevztahuje na 1 ks reklamního zařízení o rozměrech cca 3 x 1,5 m a na 1 ks reklamního zařízení o rozměrech 5,1 x 2,4 m. Tato reklamní zařízení v současné době propagující supermarket [anonymizována dvě slova] a restauraci [anonymizována dvě slova] jsou právě těmito reklamními zařízeními. Ve smlouvě není uvedeno, že nemůže dojít ke změně obsahu propagovaného místa, zboží nebo služby. K porušení tak nemohlo dojít. Smlouvu připravoval nájemce, ke změně reklamy došlo několikrát a nikdy na to nebylo reagováno. Tato reakce nastala až po požadavku na zaplacení plného nájemného poté, co žalobkyně nepřijala návrh žalované. Jednání žalované je tak v rozporu s dobrými mravy, tím spíše, že to byla žalovaná, která celou dobu porušovala nájemní smlouvu tím, že umísťovala na předmět nájmu reklamní zařízení jiných osob než svých klientů, a to klientů agentury, od níž pouze pobírala provizi.

7. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav:

8. Žalobkyně je společenstvím vlastníků jednotek, spravuje dům a pozemek domů na adrese [adresa], [IČO], a je její nástupnickou společností na základě fúze sloučením (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku ze dne 31. 5. 2022 na žalovanou). Spol. [právnická osoba], [IČO] (dále jen jako„ [anonymizováno]“), jako nájemce a žalobkyně jako pronajímatel uzavřely dne 20. 7. 2010 smlouvu, v níž si sjednaly pronájem části boční stěny při komunikaci [ulice] [ulice a číslo], [obec a číslo], o výměře 56 m2 za účelem dočasného užívání předmětu nájmu pro instalaci a provozování 1 kusu reklamního zařízení – reklamní plachty o rozměru 4,3 x 13 m. Dále bylo sjednáno nájemné ve výši 212 000 Kč ročně se splátkovým obdobím, a to kalendářní pololetí, se splatností 15. den třetího měsíce splátkového období a základní výpovědní doba 6 měsíců. V čl. 5 .1.8 smlouvy bylo ujednáno, že žalobkyně je povinna neuzavřít se třetí osobou smlouvu o nájmu okolních nemovitostí se stejným nebo podobným účelem ani neumožnit na okolních nemovitostech, které žalobkyně vlastní, nebo k nimž má jiné právo, instalovat jiná zařízení s výjimkou zařízení [anonymizováno], přičemž toto se nevztahuje„ na 1 ks reklamního zařízení (billboard o rozměrech 5,1 x 2,4 m) umístěného na Předmětné nemovitosti [právnická osoba] [obec] [anonymizována tři slova] a 1 ks reklamního zařízení o rozměrech ca 3 x 1,5 m umístěné na Předmětné nemovitosti propagující„ [anonymizováno] [příjmení]““ a za porušení této povinnosti je žalobkyně povinna zaplatit [anonymizováno] smluvní pokutu ve výši nájemného do 14 kalendářních dnů ode dne porušení. [anonymizováno] byla rovněž povinna odstranit reklamní zařízení z pronajaté plochy do 30 dnů od ukončení platnosti smlouvy. Dále bylo v čl. 7 smlouvy sjednáno, že výše nájemného může být žalobkyní každoročně v závislosti na průběhu inflace upravována, a to na základě písemného oznámení žalobkyně doručeného [anonymizováno] s tím, že nová výše nájemného bude platná od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bylo písemné oznámení žalobkyně o úpravě nájemného doručeno [anonymizováno], a v případě, že se bude zvýšení týkat měsíců, za které již bylo nájemné zaplaceno, byla [anonymizováno] povinna doplatit rozdíl mezi zaplaceným nájemným za tyto měsíce a zvýšením nájemným do 15 dnů od doručení písemného oznámení žalobkyně o úpravě nájemného. Smlouvu bylo možno ukončit předčasně jen z důvodů uvedených v bodech 8.4 až 8.7 smlouvy, přičemž strany byly oprávněny od smlouvy odstoupit, jestliže nastanou okolnosti neovlivnitelné žádnou ze stran a tyto okolnosti učiní předmět smlouvy nemožným, těmito okolnostmi se rozuměly i události, které měly vliv na nemožnost plnění povinností podle smlouvy a které se vymykaly kontrole stran, nebo které bránily z jiných důvodů provozu reklamního zařízení. Každá ze stran byla oprávněna smlouvu písemně vypovědět i bez uvedení důvodu s výpovědní dobou 6 měsíců, která počínala běžet 1. dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně smlouvy (zjištěno ze smlouvy o nájmu části boční stěny domu ze dne 20. 7. 2010 včetně přílohy č. 1 – definice). Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne 5. 11. 2013 bylo roční nájemné od 1. 11. 2013 sníženo na 70 000 Kč a splátka na 35 000 Kč (zjištěno z dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu boční stěny ze dne 5. 11. 2013).

9. E-mailem ze dne 19. 2. 2019 se zástupce správní firmy [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. [jméno] [příjmení] obrátil na žalovanou na adresu [email] ve věci úpravy sjednaného nájemného o míru inflace za kalendářní rok 2019 s tím, že průměrná roční míra inflace činila 2,1 %, nová výše nájemného tak činí 71 470 Kč a bude uhrazena ve dvou splátkách po 35 735 Kč, splatných dne 15. 3. a 15. 9. 2019. Zároveň požádal o potvrzení přijetí e-mailu (zjištěno z e-mailové komunikace z 19. 2. 2019, 13. 5. 2019 a 13. 5. 2019). E-mailem ze dne 9. 5. 2019 zaslala žalobkyně prostřednictvím správní firmy žalované na adresu [email] upomínku na doplacení částky 735 Kč dle předpisu za březen 2019 (zjištěno z dokumentu odeslaná pošta [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. – přehled za rok 2019 pro příjemce [právnická osoba] a první upomínky ze dne 9. 5. 2019 od [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. pro [právnická osoba]). Dne 13. 5. 2019 zástupkyně žalované [jméno] [příjmení] reagovala tak, že jim byla doručena upomínka na zaplacení dlužného nájemného ve výši 735 Kč, kdy se pravděpodobně jedná o zvýšení nájemného o inflaci za rok 2018, které žalovaná obratem doplatí. Paní [příjmení] proto požádala správní firmu, aby jim stanovené zvýšení o inflaci oznamovali písemně, přičemž stačí na tento e-mail paní [příjmení]. Na to zástupce správní firmy odpověděl tak, že oznámení o zvýšení základního nájmu o míru roční inflace za kalendářní rok 2018 zasílal dne 19. 2. 2019 na e-mailovou adresu [email], tedy na stejnou adresu, kam směřovalo upozornění na evidovaný nedoplatek (zjištěno z e-mailové komunikace z 19. 2. 2019, 13. 5. 2019 a 13. 5. 2019). E-mailem ze dne 3. 2. 2020 zaslala žalobkyně prostřednictvím správní firmy žalované na adresu [email] evidenční list s výší nájemného pro rok 2020, kdy platba od 3/ 2020 měla za pololetí činit 36 736 Kč (zjištěno přehledu odeslané pošty [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. pro rok 2019 pro příjemce [žalovaná] a evidenčního listu [číslo] ze dne 3. 2. 2020), opakovaně pak žalovanou upomínala o doplatek 1 001 Kč, když 35 735 Kč bylo žalovanou uhrazeno (zjištěno z 1. upomínky ze dne 2. 4. 2020, 2. upomínky ze dne 17. 6. 2020, 3. upomínky a posledního pokusu o smír ze dne 6. 7. 2020, 3. upomínky a posledního pokusu o smír ze dne 4. 8. 2020 a 3. upomínky a posledního pokusu o smír ze dne 3. 9. 2020). Žalovaná dopisem ze dne 23. 6. 2020 informovala žalobkyni, že upomínky zaslané žalobkyní jsou vystavené v rozporu se smlouvou o nájmu (zjištěno z dopisu ze dne 23. 6. 2020 včetně podacího archu). E-mailem ze dne 5. 8. 2021 žalobkyně prostřednictvím správní firmy zaslala žalované na adresu [email] upomínku na zaplacení doplatku z předpisu 3/ 2020 ve výši 1 001 Kč, doplatku z předpisu 9/ 2020 ve výši 36 736 Kč, doplatku z předpisu 1/ 2021 a 2/ 2021 vždy ve výši 6 292 Kč a doplatku z předpisu 3/ 2021 ve výši 6 089,03 Kč (zjištěno z přehledu odeslané pošty 2021 od [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. pro [žalovanáu] a 3. upomínky a posledního pokusu o smír ze dne 5. 8. 2021).

10. Dopisem ze dne 30. 3. 2020 požádala žalovaná žalobkyni s ohledem na vyhlášení nouzového stavu usnesením vlády ČR č. 194 ze dne 12. 3. 2020 a s ohledem na v souvislosti s nouzovým stavem přijatá další usnesení vlády ČR ve smyslu § 1765 občanského zákoníku o jednání o změně podmínek smlouvy v části nájemného, neboť došlo k podstatné změně okolností, což založilo v právech a povinnostech stran smlouvy zvlášť hrubý nepoměr neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění. Žalovaná uvedla, že pociťuje zcela zásadní propad zájmu o reklamní a mediální služby napříč všemi odvětvími a lze předpokládat, že tento pokles potrvá ještě řadu měsíců. Proto žalovaná navrhla odpuštění nájemného po dobu nouzového stavu či jiného krizového stavu, případně snížení nájemného pro tuto dobu na manipulační nákladové nájemné ve výši 10 % nájmu dle smlouvy, a snížení nájemného na 50 % nájmu sjednaného ve smlouvě po dobu 1 roku od skončení nouzového stavu, a to z důvodu téměř úplného zastavení všech reklamních kampaní a příjmů z nich a následného zotavování ekonomiky po skončení krizových a mimořádných opatření. Zároveň žalovaná uvedla, že má nárok na přiměřenou slevu z nájemného dle § 2212 odst. 3 občanského zákoníku, neboť je dotčena v komerčním užívání předmětu nájmu k reklamním účelům jednáním třetí osoby, a to státu (zjištěno z oznámení podstatné změny okolností v důsledku vyhlášeného nouzového stavu na území ČR a návrhu na dočasné prominutí a snížení nájemného ze dne 30. 3. 2020). Na to žalobkyně reagovala dopisem ze dne 29. 4. 2020 tak, že žalovaná plochu cca rok nevyužívá, tato skutečnost tedy nijak nesouvisí s výskytem nemoci Covid-19 a hodnota plochy se nemohla pro žalovanou změnit, ta se pouze cítí být dotčena opatřeními české vlády v nouzovém stavu, s nárokem by se však měla obrátit na orgány státu. Požadavky žalované proto žalobkyně považovala za neoprávněné, pouze navrhla odklad splatnosti nájemného za druhé pololetí roku 2020 a upozornila na zvýšení nájemného dle odst. 7.4 smlouvy a dluh žalované ve výši 1 001 Kč (zjištěno z odpovědi na dopis ze dne 29. 4. 2020). Žalovaná odpověděla, že navrhované opatření její problém neřeší, neboť došlo k nárazovému zrušení většiny objednaných reklamních kampaní a tím příjmů, o něž se žalovaná dělí s pronajímateli. Žalovaná proto požádala o přehodnocení postoje a zvážení snížení nájmu o 70 % na období od 1. 7. 2020 do 31. 12. 2020, v opačném případě nebude možné ve spolupráci pokračovat (zjištěno z dopisu žalované ze dne 30. 4. 2020). Na to žalobkyně reagovala tak, že tento návrh je pro ni nepřijatelný, pokud je konečný návrh žalobkyně pro žalovanou neakceptovatelný, má možnost v souladu s uzavřenou smlouvou o nájmu smluvní vztah ukončit (zjištěno z dopisu zástupce žalobkyně pro žalovanou ze dne 15. 5. 2020). Dopisem ze dne 21. 5. 2020 žalovaná sdělila žalobkyni, že z důvodu vzniklé situace ohledně propuknutí pandemie Covid-19 a vyhlášení stavu nouze vládou ČR není možné zajistit klienta, který by v této době projevil zájem o reklamní plochu, jejíž užívání je předmětem nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2010, a zároveň není možné z důvodu žalovanou nezaviněného a neovlivnitelného ekonomického propadu společnosti žalované a nucené změny chování klientů nést nemalé náklady na základě nájemní smlouvy. Žalovaná uvedla, že situace tak učinila plnění smlouvy nemožným, a proto odstupuje od smlouvy dle čl. 8 odst. 8.6.1 smlouvy (zjištěno z odstoupení od smlouvy o nájmu části boční stěny domu ze dne 21. 5. 2020), vůči čemuž žalobkyně dopisem ze dne 29. 5. 2020 uplatnila námitky, neboť odstoupení bylo dle žalobkyně učiněno v rozporu se smlouvou a je tudíž neplatné (zjištěno z odpovědi na dopis ze dne 29. 5. 2020). Dopisem ze dne 4. 6. 2020 pak žalovaná sdělila žalobkyni, že bylo zjištěno, že na boční stěně budovy, kde je umístěn i předmět nájmu dle nájemní smlouvy, je umístěna plachta s reklamou restaurace [anonymizována dvě slova], jedná se tedy o porušení smluvních povinností pronajímatele. Z důvodu porušení povinností dle čl. 5 bodu 5.8 smlouvy proto vyzvala žalovaná žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši ročního nájemného, tj. 70 000 Kč, do 14 kalendářních dnů ode dne doručení výzvy a požádala žalobkyni o napravení závadného stavu a odstranění reklamní plachty z boční stěny budovy. Na přiložených fotografiích je patrné, že na boční stěně budovy se nachází dlouhá reklamní plachta sahající od 2. do 5. patra domu s reklamou na [anonymizováno] [ulice], a to v místě označené ve smlouvě o nájmu ze dne 20. 7. 2010 jako plocha reklamního zařízení žalované, a pod ní malá reklamní plachta s reklamou na [anonymizována dvě slova] (zjištěno z výzvy k odstranění závadného stavu a zaplacení smluvní pokuty ze dne 4. 6. 2020 včetně připojených fotografií). Dopisem ze dne 29. 6. 2020, doručeným žalované dne 1. 7. 2020, sdělila žalobkyně žalované, že na reklamní zařízení o rozměrech cca 3 x 1,5 m, nyní s reklamou [anonymizována dvě slova], se nevztahuje povinnost neuzavřít se třetí osobou smlouvu o nájmu, stejně jako na reklamní zařízení o rozměrech 5,1 x 2,4 m. Zároveň žalobkyně oznámila žalované, že vypovídá smlouvu o nájmu v souladu s čl. 8 odst. 8.7 smlouvy s výpovědní dobou 6 měsíců (zjištěno z odpovědi na dopis ze dne 4. 6. 2020 a výpovědi smlouvy ze strany pronajímatele ze dne 29. 6. 2020 včetně doručenky datové zprávy). Dopisem ze dne 28. 7. 2020 žalobkyně opět odmítla nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty (zjištěno z odpovědi na dopis ze dne 28. 7. 2020), ta však na něm trvala a opět vyzvala žalobkyni k odstranění reklamní plachty restaurace [anonymizována dvě slova], aby nedocházelo k dalšímu snižování hodnoty reklamy klienta žalované (zjištěno z reakce na odpověď ze dne 5. 8. 2020). Dopisem ze dne 1. 2. 2021, doručeným žalované dne 2. 2. 2021, vyzvala žalobkyně žalovanou v návaznosti na uplynutí výpovědní doby k odstranění reklamní plachty v souladu s čl. 5 odst. 5.2, bodem 5.2.8 smlouvy do 30 dnů od ukončení platnosti smlouvy, tj. nejpozději do 2. 3. 2021 (zjištěno ze sdělení pronajímatele v souvislosti s uplynutím výpovědní doby ze dne 1. 2. 2021 včetně doručenky datové zprávy). [právnická osoba] [právnická osoba] vyúčtovala žalobkyni za deinstalaci plachty dne 30. 3. 2021 částku 10 285 Kč vč. DPH (zjištěno z faktury č. 2021 [právnická osoba] pro žalobkyni ze dne 31. 3. 2021), což žalobkyně uhradila dne 27. 5. 2021 (zjištěno z výpisu z účtu žalobkyně u [právnická osoba] [příjmení] ze dne 31. 5. 2021 – transakce ze dne 27. 5. 2021). Žalovaná poté opětovně vyzvala žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty nejpozději do 10 dnů od doručení této výzvy, jinak bude nucena podat žalobu, přičemž výzva byla zástupci žalobkyně doručena dne 31. 8. 2021 (zjištěno z opakované výzvy k zaplacení smluvní pokuty – předžalobní výzvy ze dne 27. 8. 2021 včetně podacího archu a Sledování zásilek České pošty), žalobkyně však požadavek žalované opětovně odmítla a vyzvala žalovanou k zaplacení škody ve výši 10 285 Kč za sejmutí reklamní plachty prostřednictvím odborné firmy dne 30. 3. 2021 a dluhu ve výši 56 410,03 Kč v souvislosti s ukončením nájemního poměru, a to do 7 dnů od doručení tohoto dopisu, k čemuž došlo dne 9. 9. 2021 (zjištěno z odpovědi na dopis ze dne 27. 8. 2021 a předžalobní výzvy k zaplacení dlužné částky ze dne 8. 9. 2021 včetně doručenky datové zprávy).

11. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že byl u žalované zaměstnán do roku 2021 jako technický ředitel a měl na starosti tisíce reklamních ploch, takže si okolnosti této konkrétní věci zcela nepamatuje. Byla zde nájemní smlouva štítové stěny, když byla Covid pandemie, žádali o slevu na nájemném, jelikož nebyli úplně schopni plochu poskytnout nějakému klientovi, protože ti zrušili na rok 2020 zakázky, u všech ploch se žádalo o slevu, ale zde dostali zápornou odpověď, takže se snažili smlouvu ukončit, odstoupili od ní z důvodu vyšší moci. Dále komunikovali ohledně možnosti další spolupráce a také toho, že pronajímatel porušil své povinnosti neoprávněným umístěním dalšího reklamního zařízení. Tato plocha nebyla využívána, reklamní zařízení žalované bylo umístěno v horní části podle fotografie z dopisu z 4. 6. 2020, ale svědek neví, zda banner [anonymizováno] [ulice] byl jejich, když žádali o slevu, žádná plachta tam už dlouho předtím nebyla. Komunikovalo se písemně doporučenými dopisy. Paní [příjmení] pracovala u žalované jako administrativní síla, snad kontrolovala třeba faktury. S pronajímateli se komunikovalo prostřednictvím dopisů nebo datové schránky, v méně důležitých věcech obyčejným dopisem, v důležitějších doporučeně. Svědek byl na místě jednou, když svědka někdo od nich po odstoupení od smlouvy v teplejším období informoval, že zřejmě na místě došlo k nějakému konfliktu, zdali by se tam nemohl zastavit, nepamatuje si však, kdo to byl. Když tam pak po cca 45 minutách přijel, tak tam byla Policie ČR, dále zástupce společnosti, která tam měla umístěnu plachtu, která byla částečně sundaná, jméno společnosti si nepamatuje, plachta byla v místě, kde je na fotkách banner [anonymizováno] [ulice], jednalo se o reklamu na nějaký prodej aut. Svědek zjistil, že to není nikdo od nich, že to s nimi nemá žádnou souvislost a že není plachta jejich, na místo jel, protože si nebyl jist, zda se nestala nějaká chyba, zda tam plachtu neumístili, jelikož kolega, který měl danou oblast na starost, měl dovolenou. Žalovaná nemá žádné klienty, neprodává plochy, jen je provozuje, vede pouze evidenci platných a vypovězených nájemních smluv, tedy zajišťuje dané plochy, to ostatní řeší agentura, která prodává plochy koncovým klientům, byla to dříve asi BigMedia, ale svědek to neví přesně, tyto společnosti se mění. Pronájem ploch jde tedy přes třetí stranu, ta funguje na bázi jako zprostředkovatel, je zde mezi žalovanou a touto třetí stranou nějaký smluvní vztah, ale detaily svědek nezná, žalovaná získává z realizace reklamy provizi, pokud tedy plocha není pronajata, žalované žádná provize nenáleží.

12. Předsedkyně výboru žalobkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že do funkce byla jmenována v roce 2017, to už byla smlouva se [žalovaná]. [právnická osoba], tedy žalovanou, původní smlouva se řešila na shromáždění žalobkyně, kde se upřesňovaly velikosti, hovořilo se o jedné velké, jedné menší a jedné z boku. Po jejím zvolení dál ve smluvním vztahu pokračovali, a když pak začaly vznikat dluhy, začali se žalovanou komunikovat, předsedkyně výboru osobně volala s panem [příjmení], který jí řekl, že se na to podívá, ale nic se nezměnilo, řešilo se to písemně, e-maily. V době Covidu žádala žalovaná o úlevu, ale plachty tam byly pověšené, tak si řekli, že když žalovaná dostala zaplaceno, tak jim mohou ulevit pouze částečně, nebo na omezenou dobu, toto ale žalovaná nepřijala. Byla doba, kdy na ploše žádná plachta nebyla, ale žalobkyně to po dobu nájemního vztahu neřešila, nezajímalo je to, zda je plocha skutečně využívána, měli sjednané paušální nájemné a smlouvu na dobu neurčitou, určitě tam plachta visela za Covidu a pak na konci nájemního vztahu, že by tam ale nebyla po dobu dvou let, to si předsedkyně výboru nevybavuje. O tom, že by snad ty reklamní plochy měla pronajímat třetí strana, nevěděli, to poprvé zaznělo až zde u jednání soudu. Inflační zvýšení řešila správní firma, to bylo žalovanou potvrzeno, byl jí zaslán nový předpis, ale přesto to neuhradili. Plachta na ploše visela i v lednu 2021, musela se proto sejmout. Jinému nájemci, spol. [právnická osoba], byla plocha pronajata až po skončení nájemního vztahu s žalovanou, v dubnu 2021. Při snímání plachty byl právě i ten nástupce, jednatel spol. pan [jméno], který měl mít plochu pronajatu od dubna a samozřejmě ji potřeboval sundat, přivezl takovou plošinu, pomocí níž tu plachtu snímal, dohodli se, že jim to naúčtují a oni to následně přeúčtují žalované. Při snímání plachty se pořizoval protokol, zaznamenali, kdo ji sejmul a kdo tam byl z výboru. V průběhu snímání přijel pan [příjmení], byl pouze v košili, a diskutoval o tom sejmutí, protestoval proti tomu, takže pak byla přítomna i Policie ČR a právní zástupce žalobkyně se do toho rovněž vložil. Policie ČR byla na místě dvakrát, nejprve řekli, že je to občanskoprávní spor, pak když bylo panem [jméno] a právním zástupcem žalobkyně [titul] [příjmení] řečeno, že to není takový spor, volali ji ještě jednou, ale policisté věc opětovně neřešili, jen tam postávali. Následně pan [příjmení] hovořil telefonicky s právním zástupcem žalobkyně, na něčem se dohadovali, pak odjel a plachta byla poté celá sejmuta až v době, když už byl pryč. Na místě ale nevisela ta plachta, co je na fotografiích z dopisu z 4. 6. 2020, ale nějaké klenoty, tuto plachtu má žalobkyně i nadále uloženou v prádelně, nikdo si ji nevyzvedl.

13. Při hodnocení důkazů výslechem svědka a účastnickým výslechem předsedkyně výboru soud vyšel zejména z toho, že přestože byl nájemní vztah ukončen, tehdejší zástupce žalované, svědek [příjmení], se na místo dostavil, ačkoliv žalovaná setrvale tvrdila, že na místě její nebo jí zajištěná plachta nevisela a považovala nájemní vztah již dlouho za ukončený. Ani to, že svědek měl být údajně bez bundy, nesvědčí o tom, že by se snad mělo jednat o dvě různé události, jak tvrdila žalovaná, neboť plachta byla sejmuta dne 30. 3. 2021 a toto roční období nevylučuje, aby bylo výjimečně tepleji. Svědek přitom nebyl schopen soudu sdělit, zda reklamní plachta [anonymizováno] [ulice] byla zajištěna prostřednictvím žalované, lze však jen obtížně předpokládat, že i když byla plocha„ veřejně přístupná“, mohl by kdokoli na místo umístit reklamní plachtu bez vědomí a pozornosti žalované nebo žalobkyně, a to tím spíše, že když započalo snímání plachty v březnu 2021, žalovaná to ihned zaznamenala a technický ředitel žalované pan [příjmení] byl na místo vyslán, aby věc prověřil. Soud proto považoval za věrohodnou verzi přednesenou předsedkyní výboru žalobkyně, neboť odpovídá i dalším provedeným (listinným) důkazům, zatímco tuto část svědecké výpovědi svědka [příjmení] vyhodnotil jako nevěrohodnou, a proto z ní nevycházel. Zároveň však neměl důvod pochybovat o popisu obchodního modelu žalované, který svědek ve své svědecké výpovědi popsal a na základě něhož žalovaná poskytovala pronajatou plochu za provizi agentuře, která najímala klienty, kteří měli zájem na této ploše umístit reklamní plachtu se svou reklamou.

14. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o pravosti a pravdivosti zbývajících důkazů neměl důvod pochybovat. Soud provedl dokazování dalšími listinnými důkazy, zejména pak přehledem pohledávek a závazků za vlastníky od [anonymizováno 6 slov] pro [anonymizována tři slova] [ulice a číslo], [anonymizováno] a [ulice a číslo], avšak tyto důkazy soud nehodnotí, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu. Dále soud neprovedl navrhovaný důkaz protokolem o sejmutí reklamní plachty [žalovaná]. [anonymizována tři slova] fasády domu [ulice a číslo] ze dne 30. 3. 2021, neboť tento byl navržen na jednání dne 23. 2. 2023, tedy až po uplynutí koncentrační lhůty poskytnuté na jednání dne 9. 11. 2022, a daný důkaz nebyl takovým důkazem, na nějž by se vztahovaly výjimky z koncentrace řízení dle § 118b odst. 1 o. s. ř.

15. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.

16. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

17. Žalobkyně jako pronajímatel a právní předchůdce žalované spol. [anonymizováno] jako nájemce uzavřely dne 20. 7. 2010 smlouvu na pronájem části boční stěny domu ve správě žalobkyně za účelem dočasného užívání předmětu nájmu pro instalaci a provozování 1 kusu reklamního zařízení – reklamní plachty o rozměru 4,3 x 13 m za sjednané nájemné, které bylo od r. 2013 upraveno na 70 000 Kč ročně, hrazené v půlročních splátkách vždy třetí měsíc daného pololetí. Ve smlouvě byl sjednán zákaz pronájmu okolních nemovitostí žalobkyně k obdobnému účelu s výjimkou reklamního zařízení spol. [právnická osoba] [obec] [anonymizována tři slova] a reklamního zařízení propagujícího [anonymizováno] [příjmení] pod smluvní pokutou ve výši ročního nájemného, nájemné bylo možné zvýšit o inflaci na základě písemného oznámení zaslaného nájemci, a to od měsíce následujícího po měsíci, kdy bylo oznámení nájemci doručeno. Od smlouvy bylo možné odstoupit jen z důvodů v ní uvedených, mj. že předmět smlouvy se stane nemožným, nebo ji bylo možno vypovědět v 6měsíční lhůtě, do 30 dnů od skončení smlouvy pak byl nájemce povinen odstranit reklamní zařízení. Správní firma žalobkyně oznamovala inflační zvýšení žalované e-mailem, neboť první takové oznámení v roce 2019 bylo žalovanou akceptováno a zvýšení bylo uhrazeno, oznámení o inflačním zvýšení na rok 2020 bylo zasláno v únoru 2020, žalovaná však ani po urgencích doplatek neuhradila. Žalovaná v březnu 2020 požádala žalobkyni o prominutí nájemného v souvislosti s pandemií Covidu-19 a opadnutí zájmu o pronájem reklamní plochy, to však žalobkyně odmítla, dopisem ze dne 21. 5. 2020 pak žalovaná oznámila žalobkyni odstoupení od smlouvy z důvodu nemožnosti plnění smlouvy v důsledku ekonomického propadu žalované a nemožnosti zajistit klienta, který by měl o plochu zájem, proti tomuto odstoupení vznesla žalobkyně námitky z důvodu jeho neplatnosti. Na to žalovaná uplatnila u žalobkyně smluvní pokutu za umístěny plachty s reklamou restaurace [anonymizována dvě slova] ve výši 70 000 Kč, toto však žalobkyně odmítla a dopisem doručeným žalované dne 1. 7. 2020 smlouvu o nájmu vypověděl a následně v únoru 2021 vyzvala žalovanou k sejmutí plachty, která byla zajištěna na domě prostřednictvím žalované, která inkasovala provize od agentury, která přímo plochu nabízela konkrétním klientům. Dne 30. 3. 2021 došlo k sejmutí plachty zajištěné žalovanou zástupcem spol. která měla mít plochu v pronájmu od dubna 2021, za přítomnosti členů výboru žalobkyně, na místo se dostavil i tehdejší technický ředitel žalované, který protestoval proti sejmutí plachty, ale nakonec odjel a plachta byla poté sejmuta. Žalovaná opětovně vyzvala žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty do 10 dnů od doručení výzvy, která byla doručena dne 31. 8. 2021, žalobkyně na to vyzvala žalovanou k zaplacení škody ve výši 10 285 Kč za sejmutí reklamní plachty prostřednictvím odborné firmy [právnická osoba] a dluhu ve výši 56 410,03 Kč v souvislosti s ukončením nájemního poměru do 7 dnů od doručení tohoto dopisu, k čemuž došlo dne 9. 9. 2021.

18. Soud po důkladném prostudování provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně:

19. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako„ o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2217 odst. 1 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

20. Dle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Dle § 558 odst. 1 o. z. se v právním styku s podnikatelem výrazu připouštějícímu různý výklad přisoudí význam, jaký má v takovém styku pravidelně. Není-li však druhá strana podnikatelem, musí ten, kdo se toho dovolává, prokázat, že druhé straně musel být takový význam znám.

21. Dle § 561 odst. 1 o. z. se k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat. Dle § 562 odst. 1 o. z. písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

22. Dle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

23. Dle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle § 2991 odst. 2 o. z. se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

24. Dle § 2913 odst. 1 o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

25. Mezi účastníky bylo nesporné, že byla mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované uzavřena smlouva o nájmu části boční stěny budovy ve vlastnictví členů žalobkyně, tedy ve správě žalobkyně jako společenství vlastníků jednotek, a to na dobu neurčitou. Předmět nájmu byl výslovně pronajat za účelem instalace a provozování 1 kusu reklamního zařízení – reklamní plachty o rozměru 4,3 x 13 m. Z obsahu nájemní smlouvě je tedy nepochybné, že to byla boční stěna budovy, která byla žalované pronajata, k příslušnému účelu, nebylo tak nezbytně nutné, aby byla na dané stěně umístěna reklamní plachta, neboť bylo jen na žalované, zda k sjednanému účelu stěnu domu využije. Ostatně ačkoliv byly doby, kdy nebyla reklamní plachta na pronajaté stěně domu umístěna, žalovaná i nadále hradila žalobkyni nájemné za její pronájem, aniž by uplatnila jakékoli námitky.

26. Soud se nejprve zabýval nárokem žalobkyně uplatněným žalobou.

27. Mezi účastníky bylo sjednáno inflační zvýšení nájemného, a to na základě písemného oznámení žalobkyně zaslaného žalované. Soud přitom dospěl k závěru, že žalobkyně řádně oznámila žalované inflační zvýšení nájemného, neboť zaslané e-maily lze posuzovat jako písemné oznámení ve smyslu § 562 odst. 1 o. z., když z nich jasně plyne jejich obsah a kdo za žalobkyni jednal, a to zástupce správní firmy [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova], tedy je splněna jak podmínka písemnosti, tak podpisu stanovená v příslušném ustanovení o. z. Tento výklad je i v souladu s čl. 3 odst. 10 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014, tzv. eIDAS. Zároveň nelze dané inflační zvýšení považovat za změnu smlouvy, jak namítala žalovaná, nebylo tedy nutné měnit výši nájemného písemnými dodatky, neboť se jedná o úpravu výše nájemného předpokládaného smlouvou, a to konkrétním zakotveným postupem. Ačkoliv lze přisvědčit žalované, že ČSÚ zveřejňuje různé inflační indexy, dle nichž lze postupovat, text nájemní smlouvy byl formulován zejména žalovanou a ta použití konkrétního inflačního indexu, který aplikovala žalobkyně, nijak nerozporovala a postupovala podle něj, když za rok 2019 nájemné i s tímto zvýšením uhradila. Nemohla tak namítat neplatnost daného ujednání, pokud podle něj účastníci v předchozí době bez větších pochybností postupovali. Pokud tedy žalobkyně zastoupená správní firmou zaslala v únoru 2020 žalované oznámení o inflačním zvýšení nájemného podle inflace za rok 2019, bylo toto oznámení učiněné e-mailem na dříve potvrzenou e-mailovou adresu provedeno řádně.

28. Zároveň však nelze přisvědčit výkladu žalobkyně, že žalovaná byla povinna hradit zvýšené nájemné i za měsíce předcházející měsíci po doručení oznámení. Mezi účastníky bylo v čl. 7 smlouvy zcela jasně ujednáno, že zvýšené nájemné bude hrazeno od měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bylo písemné oznámení pronajímatele doručeno. Pokud bylo tedy doručeno v únoru 2020, zvýšené nájemné byla žalobkyně povinna hradit až od března 2020. To, že budou doplaceny měsíce, za něž už bylo nájemné zaplaceno, vyplývalo ze splatnosti nájemného do 15. dne třetího měsíce kalendářního pololetí, pokud by tedy bylo doručeno oznámení o inflačním zvýšení po termínu splatnosti splátky nájemného, např. na konci března, vztahovalo by se na nájemné za měsíce, za které bylo již nájemné uhrazeno, např. duben až červen, a žalovaná by pak byla povinna zvýšení nájemného za tyto měsíce doplatit.

29. Za rok 2021 nebylo inflační zvýšení oznámeno, výše nájemného tak odpovídala zvýšení platnému od března 2020, jak je uvedeno výše.

30. V souvislosti s tím se dále soud musel zabýval otázkou, kdy došlo ke skončení nájmu, neboť mezi účastníky bylo sporné, zda se tak stalo na základě odstoupení od smlouvy, učiněného žalovanou v květnu 2020, nebo na základě výpovědi smlouvy žalobkyní, tedy až uplynutím 6měsíční výpovědní doby koncem ledna 2021.

31. Soud přitom dospěl k závěru, že nebyl naplněn důvod pro odstoupení od smlouvy žalovanou. Žalovaná v odstoupení ze dne 21. 5. 2020 uvedla, že odstupuje od smlouvy z důvodu vzniklé situace ohledně propuknutí pandemie Covid-19 a vyhlášení stavu nouze vládou ČR není možné zajistit klienta, který by v této době projevil zájem o reklamní plochu, jejíž užívání je předmětem nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2010, čímž se stalo plnění smlouvy nemožným. Mezi účastníky bylo v čl. 8 .6.1 smlouvy ujednáno, že pokud nastanou okolnosti, které činí plnění předmětu smlouvy nemožným, může kterákoli ze stran od smlouvy odstoupit. Zároveň bylo upřesněno, že se tak stane i tehdy, pokud okolnosti z jiného důvodu brání provozu reklamního zařízení. Takové okolnosti však v daném případě nenastaly. Pandemie Covidu-19 jistě mohla ovlivnit ochotu klientů žalované pronajímat si reklamní plochy pro umístění reklam na své služby a produkty, zároveň ale propagace umístěním reklamních plachet nebyla žádným opatřením vlády ani jiným předpisem zakázána a žalovaná tedy mohla nechat na předmět nájmu reklamní plachtu bez obav umístit a k tomuto účelu část boční stěny budovy dále pronajmout (což také následně činila). Je tak nepochybné, že ačkoliv žalovaná mohla mít obtíže se sháněním klientů, nic jí nebránilo reklamní zařízení v podobě plachty na stěnu budovy umístit, pokud by nalezla klienta, který by měl o takové umístění reklamy zájem. Nejednalo se tedy o nemožnost plnění ve smyslu daného smluvního ustanovení. Proto soud neshledal toto odstoupení od smlouvy učiněné žalovanou řádným a účinným.

32. Zároveň však nebylo možno jej posoudit jako výpověď smlouvy, neboť z textu daného dopisu ze dne 21. 5. 2020 je zcela nepochybné, jakého výsledku chce žalovaná dosáhnout, tedy okamžitě ukončit smluvní vztah se žalobkyní v důsledku tvrzené nemožnosti plnění předmětu nájmu. K takovému výsledku by jistě výpověď smlouvy dle příslušných ujednání nevedla. Ani podle obsahu tak nemohl soud posoudit dopis ze dne 21. 5. 2020 jako výpověď, neboť z textu bylo zcela zřejmé a nepochybné, že žalovaná se domáhá odstoupení, nikoli výpovědi.

33. Z tohoto důvodu tak soud posoudil jako platně a řádně učiněnou až výpověď smlouvy žalobkyní dopisem ze dne 29. 6. 2020, který byl žalované doručen dne 1. 7. 2020, a závazkový právní vztah mezi účastníky tak skončil dne 31. 1. 2021, tedy uplynutím 6měsíční výpovědní lhůty, která začala běžet v měsíci následujícím po měsíci, kdy byla výpověď doručena, tedy v srpnu 2020. Nájem mezi účastníky tak trval až do 31. 1. 2021 a do tohoto data také měla žalobkyně právo na nájemné za pronájem části boční stěny žalované a žalovaná povinnost nájemné v plné výši žalobkyni hradit (bez ohledu na to, zda stěnu skutečně k sjednanému účelu užívala, či nikoli).

34. Žalovaná nezaplatila inflační zvýšení nájemného za měsíce březen 2020 až červen 2020 a dále nájemné za druhé kalendářní pololetí roku 2020 a leden 2021.

35. Nájemné za rok 2019 činilo 71 470 Kč, za pololetí 35 736 Kč. Za leden a únor 2020 tak činilo poměrné nájemné 11 911,60 Kč (5 955,80 Kč za každý měsíc). Od března 2020 bylo nájemné zvýšeno na 36 736 Kč za pololetí, tedy poměrně za každý měsíc na 6 122,70 Kč. Za měsíce březen až červen 2020 to činilo celkem 24 490,80 Kč. Za první kalendářní pololetí roku 2020 tak měla žalovaná uhradit 36 402,40 Kč, přitom uhradila pouze 35 736 Kč. Nedoplatek na nájemném za toto pololetí tak činil 667,40 Kč, nikoli 1 101 Kč, jak požadovala žalobkyně. Za druhé kalendářní pololetí pak žalovaná byla povinna uhradit částku 36 736 Kč, tuto však neuhradila ani zčásti, vznikl jí tedy dluh na nájemném v této výši. Jelikož v roce 2021 žalobkyně neoznámila inflační zvýšení, za leden 2021 měla žalovaná uhradit nájemné ve výši 6 122,70 Kč, toto však ani zčásti neuhradila, v této výši jí tedy vznikl dluh na nájemném.

36. Soud na základě provedeného dokazování rovněž dospěl k závěru, že se žalovaná na úkor žalobkyně v souladu s § 2991 odst. 1 a 2 o. z. bezdůvodně obohatila, a to ve výši dříve sjednaného nájemného za měsíce únor a část března 2021 (1. až 30. 3.), tedy do doby, kdy byla reklamní plachta z budovy ve správě žalobkyně nuceně sejmuta. Jak vyplynulo z výslechu svědka [příjmení], žalovaná přímo plochu pro reklamní plachtu nepronajímala, měla smluvní vztah s agenturou, která plochu pronajímala a za pronájem platila žalované provizi. Rovněž bylo prokázáno, že na dříve pronajaté části boční stěny budovy, tedy ploše pro reklamní plachtu, byla umístěna plachta zprostředkovaná skrze žalovanou, resp. její vztah s agenturou, neboť to byl zástupce žalované, který se dostavil na místo při snímání plachty z dřívějšího předmětu nájmu a protestoval proti tomuto postupu. Nedávalo by pak ekonomický smysl, aby žalovaná inkasovala od agentury provizi, která by byla nižší než sjednané nájemné s žalobkyní, neboť za těchto okolností by se pronájem části boční stěny finančně nemohl vyplácet a nebylo by smysluplné, aby žalovaná ve smluvním vztahu v předchozí době setrvávala. Soud proto za těchto okolností, kdy žalovaná inkasovala za umístění plachty provizi, ačkoliv nájem plochy již skončil, dospěl k závěru, že při přihlédnutí ke spravedlivému uspořádání věci je nutno danou věc posuzovat tak, že žalovaná se přijetím takového plnění v podobě provize bezdůvodně obohatila na úkor žalobkyně, neboť umožnila užívání předmětu nájmu bez právního důvodu, tedy platné nájemní smlouvy. Takové obohacení pak muselo dosahovat nejméně výše nájemného, které měla žalovaná hradit do skončení nájemního vztahu s žalobkyní. Proto soud uzavírá, že žalobkyní vznikl rovněž nárok na vydání bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 odst. 1 a 2 o. z. ve výši 6 122,70 Kč za měsíc únor 2021 a v poměrné výši 5 925,20 Kč za období od 1. do 30. 3. 2021, tedy do dne, kdy byla plachta sejmuta.

37. Z výše naznačených východisek pak soud rovněž posoudil nárok žalobkyně na úhradu částky 10 285 Kč, přičemž jej shledal důvodným. Žalovaná umožnila na předmětu nájmu umístění reklamní plachty, aniž by tuto řádně odstranila do 30 dnů od ukončení nájmu, jak jí ukládala smlouva o nájmu ze dne 20. 7. 2010. Porušila tím své smluvní povinnosti (zákonem upravené mj. v § 2225 odst. 1 o. z.), které (stejně jako případné ujednání o smluvní pokutě, prorogační doložce apod.) přetrvaly zánik smluvního vztahu. Pokud tedy předmět nájmu neodevzdala řádně žalobkyni a žalobkyně v důsledku toho byla nucena najmout odbornou firmu, která plachtu sejmula a které žalobkyně uhradila částku jako náklad na toto sejmutí, vznikla tím na straně žalobkyně škoda v podobě této uhrazené částky, neboť je v příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalované sejmout po skončení nájmu umístěné reklamní zařízení ve stanovené lhůtě. Žalobkyni tak rovněž vznikl nárok na náhradu škody dle § 2913 o. z., a to ve výši uhrazené částky 10 285 Kč včetně DPH.

38. O příslušenství pohledávky bylo rozhodnuto dle § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po uplynutí lhůty, kterou žalobkyně stanovila v dopise ze dne 8. 9. 2021, který byl žalované doručen dne 9. 9. 2021 Lhůta tak uplynula dne 16. 9. a ode dne 17. 9. 2021 byla žalovaná v prodlení s úhradou shora uvedeného dluhu.

39. Soud tedy na základě výše uvedeného posoudil žalobu jako z většiny důvodnou, proto výrokem I. rozsudku uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 65 859 Kč (doplatek nájemného za leden až červen 2020 ve výši 667,40 Kč + nájemné za 2. pololetí roku 2020 ve výši 36 736 Kč + nájemné za leden 2021 ve výši 6 122,70 Kč + bezdůvodné obohacení za únor a část března 2021 ve výši 12 047,90 Kč + náhrada škody ve výši 10 285 Kč) s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 17. 9. 2021 do zaplacení, výrokem II. rozsudku žalobu co do částky 836,03 Kč s příslušenstvím zamítl.

40. O náhradě nákladů řízení o žalobě rozhodl soud výrokem III. rozsudku podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byl v řízení o žalobě převážně úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 44 342,32 Kč, přičemž tato částka představuje 97,5 % z jejich celkové výše 45 479,30 Kč (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 98,75 % a úspěchu žalované v rozsahu 1,25 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 335 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve výši 3 780 Kč, tedy ve výši 3 780 Kč za každý z osmi úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení, za 4x písemné podání nebo návrh ve věci samé – žalobu, repliku žalobkyně ze dne 23. 8. 2022, vyjádření žalobkyně – doplnění tvrzení a důkazů ze dne 5. 12. 2022 a závěrečný návrh, a za 3x účast na jednání soudu – 9. 11. 2022, 23. 2. 2023 a 14. 3. 2023) a ve výši 3 780 Kč snížená o 50 % za jeden úkon právní služby (za jednoduchou výzvu k plnění), dále paušální náhrada hotových výdajů stanovená dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 300 Kč za každý ze shora uvedených devíti úkonů právní služby a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 34 830 Kč ve výši 7 314,30 Kč.

41. Dále se soud zabýval nárokem žalované uplatněným vzájemným návrhem.

42. Dle § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

43. V nájemní smlouvě mezi účastníky v čl. 5 .1.8 bylo mj. sjednáno, že žalobkyně je povinna neuzavřít se třetí osobou smlouvu o nájmu okolních nemovitostí se stejným nebo podobným účelem ani neumožnit na okolních nemovitostech, které žalobkyně vlastní, nebo k nimž má jiné právo, instalovat jiná zařízení s výjimkou zařízení nájemce, přičemž toto se nevztahuje„ na 1 ks reklamního zařízení (billboard o rozměrech 5,1 x 2,4 m) umístěného na Předmětné nemovitosti [právnická osoba] [obec] [anonymizována tři slova] a 1 ks reklamního zařízení o rozměrech ca 3 x 1,5 m umístěné na Předmětné nemovitosti propagující„ [anonymizováno] [příjmení]““. Za porušení této povinnosti žalované vznikal nárok na smluvní pokutu ve výši ročního nájemného.

44. Z provedeného dokazování pak bylo zjištěno, a žalobkyně to ani nepopírala, že v červnu 2020, kdy se žalovaná obrátila s dopisem na žalobkyni, visela na budově reklamní plachta o velikosti cca 3 x 1,5 m propagující restauraci [anonymizována dvě slova], a to pod reklamní plachtou [anonymizováno] [ulice]. Z obsahu ujednání v nájemní smlouvě je přitom zcela nepochybné, že na budově mohly kromě reklamní plachty nájemce viset pouze dvě další reklamní zařízení, a to [právnická osoba] [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] a propagující [právnická osoba] [příjmení]. Z textace daného ujednání neplyne, že by označení daného banneru konkrétními zadavateli nebo zprostředkovateli reklamy mělo nějaký jiný účel než přesně vymezit, které konkrétní reklamy se mohou na budově objevit. Text odpovídá i smyslu a účelu smlouvy, neboť část boční stěny byla žalované pronajata pro umístění reklamního zařízení a další reklamní zařízení, které by bylo na budově umístěno, by znehodnocovalo obsah sdělení reklamy umístěné nebo zprostředkované žalovanou, lze rovněž předpokládat, že to byla žalobkyně, která požádala žalovanou o vtělení příslušné výjimky do nájemní smlouvy, neboť pro žalovanou bylo takové ujednání spíše nevýhodné, jelikož narušovalo jistou exkluzivitu reklamy umístěné na dané nemovitosti prostřednictvím ní. Nelze tedy dané ujednání zcela jistě vykládat tak, jak to činí žalobkyně, že se jednalo pouze o výjimku pro reklamní zařízení konkrétního rozměru, ale jednalo se o výjimku pro reklamní zařízení konkrétního subjektu. Nerozhodné přitom je, kdy a zda vůbec žalovaná uplatnila u žalobkyně smluvní pokutu za toto porušení, neboť bylo pouze na žalované, zda se bude svého práva na smluvní pokutu domáhat a kdy se tak stane. Pokud žalovaná danou skutečnost zjistila v roce 2020 a u žalobkyně uplatnila, nelze to považovat za nemravné jednání, ačkoliv se tak stalo v blízké souvislosti se snahou žalované o snížení nebo prominutí nájemného a odstoupení od smlouvy o nájmu. Soud rovněž neshledal smluvní pokutu odporující dobrým mravům v tom, že snad žalovaná měla porušovat smlouvu o nájmu tím, že na boční stěnu budovy nechala umístit reklamní zařízení, které nepropagovalo její klienty, ale měla smluvní vztah s agenturou, která tuto plochu klientům pronajímala a za poskytnutí plochy platila žalované provizi. Soud na rozdíl od žalobkyně dospěl k závěru, že smlouva o nájmu ze dne 20. 7. 2010 takové jednání nevylučovala, toto nevyplývá ani z ustanovení čl. 5 .2.4 smlouvy, neboť ujednání se týká umístění zákonem přípustné a žalobkyni hospodářsky ani obchodně nepoškozující reklamy a inzerce.

45. Soud tedy uzavírá, že jelikož žalobkyně porušila své povinnosti předpokládané čl. 5 .1.8 smlouvy, vznikl žalované nárok na smluvní pokutu dle čl. 5 .1.9 smlouvy ve výši ročního nájemného. Žalovaná uplatnila u žalobkyně smluvní pokutu ve výši 70 000 Kč, tímto je soud vázán. Soud zároveň neshledal tento postup žalované v rozporu s dobrými mravy tak, aby bylo možno smluvní pokutu bez dalšího nepřiznat, neboť dané ujednání o smluvní pokutě není s dobrými mravy rozporné a ani další postup žalované při jejím uplatnění nemohl založit nemravnost smluvní pokuty. Konkrétní jednání a uplatnění smluvní pokuty žalovanou by případně mohlo založit nárok žalobkyně na snížení smluvní pokuty prostřednictvím moderace soudem dle § 2051 o. z., žalobkyně však toto nenavrhla.

46. O příslušenství pohledávky bylo rozhodnuto dle § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po uplynutí lhůty, kterou žalovaná stanovila v dopise ze dne 27. 8. 2021, který byl žalobkyni, resp. jejímu právnímu zástupci doručen dne 31. 8. 2021 Lhůta tak uplynula dne 9. 9. a ode dne 10. 9. 2021 byla žalobkyně v prodlení s úhradou shora uvedeného dluhu.

47. Soud tedy dospěl k závěru, že vzájemný návrh je důvodný, a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku IV. tohoto rozsudku.

48. O náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu rozhodl soud výrokem V. rozsudku podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení o vzájemném návrhu zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 11 900 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 500 Kč a nákladů již ukončeného zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve výši 3 900 Kč a paušální náhrada hotových výdajů stanovená dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 300 Kč za každý ze dvou úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení a za účast na jednání soudu dne 23. 2. 2023).