11 C 49/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Pavlíčkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 819 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 819 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 819 000 Kč od 2. 10. 2023 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 35 640 Kč k rukám zástupce žalované , Jméno advokáta B, , advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřela jako pronajímatel s žalovanou jako nájemcem Smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 18. 5. 2023, kterou pronajala žalované do užívání nebytové prostory v 3. NP a 4. NP budovy a prostor archivu v 1. PP budovy na adrese , adresa, , a to na dobu určitou 5 let ode dne zahájení plného provozu, s možností prodloužení. Dle čl. 5 odst. 5.1. smlouvy se žalovaná zavázala hradit žalobkyni smluvené nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry dle čl. 2 odst. 2.2. smlouvy. Dle čl. 7. odst. 7.1. smlouvy se žalovaná zavázala složit na účet žalobkyně jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, zaokrouhlenou na celé tisíce korun českých nahoru, se splatností do 30 dnů od uzavření smlouvy, tedy dnem 17. 6. 2023. Dodatkem č. 1 z 2. 10. 2023 ke smlouvě byla upřesněna skutečně pronajatá plocha ve výměře 909,46 m2. Měsíční nájemné tak činí 272 838 Kč a trojnásobek pak 818 514 Kč, po zaokrouhlení 819 000 Kč. Ačkoliv žalobkyně žalovanou předžalobní výzvou ze dne 27. 12. 2023 upomenula o uhrazení jistoty, žalovaná dosud neuhradila ničeho. Žalobkyně požaduje úrok z prodlení až od upřesnění skutečné podlahové plochy dodatkem č. 1 ze dne 2. 10. 2023.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v plném rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Předpokladem vzniku a trvání práva žalované na úhradu jistoty je existence platného a účinného závazku z nájemní smlouvy ze dne 22. 5. 2023. Žalovaná však smlouvu ukončila jednostranně výpovědí ze dne 14. 11. 2023 z důvodu nezpůsobilosti prostor k užívání pro účely zdravotnického zařízení. Pro tento případ byla ujednána dvouměsíční výpovědní lhůta, výpověď byla doručena dne 15. 11. 2023, nájemní smlouva tak skončila ke dni 31. 1. 2024. Nájemní smlouva nikdy ani nenabyla účinnosti, jelikož tato byla ujednána ode dne 1. 1. 2024, pokud nedojde k jejímu posunutí v souladu s ustanoveními smlouvy. K posunu účinnosti mělo dojít, pokud do 31. 12. 2023 nedojde k vydání kolaudačního souhlasu s užíváním předmětných prostor ke sjednanému účelu, a to na den kolaudačního souhlasu, nejpozději na den 31. 12. 2024. Smlouva tak až do jejího ukončení výpovědí nenabyla účinnosti. Je nesprávně tvrzena výše a splatnost jistoty. Základní proměnná pro výši jistoty byla známa nejdříve dnem 2. 10. 2023. Byla sjednána sleva na nájemném ve výši 1/3 výše nájemného na dobu prvních tří let trvání nájmu, proto je třeba pro potřeby určení výše jistoty vycházet z nájemného po slevě. Ujednání o splatnosti jistoty je nesrozumitelné, a proto nicotné. Žalobkyně však nikdy nevyzvala žalovanou ke složení jistoty, ani neupozornila na tvrzené prodlení. Žalobkyně nevyužila své právo vypovědět smlouvu pro prodlení žalované s peněžitým závazkem.

3. K tomu žalobkyně uvedla, že z hlediska nároku na jistotu je nepodstatné, zda smlouva nabyla účinnosti, či nikoli, splatnost jistoty je vázána na uzavření smlouvy. Výpověď z nájemní smlouvy je neplatná, jelikož tvrzený důvod nenastal. Nájemní smlouva přímo počítá s tím, že pronajaté prostory nebyly při jejím uzavření způsobilé ke sjednanému účelu, jímž je poskytování zdravotních služeb. Proto byly sjednány stavební úpravy ve formě kompletního přebudování pronajatých prostor do stavu, aby v něm nájemce mohl provozovat zdravotní služby, a to na vlastní náklady nájemce. Nájemce – žalovaná má i nadále povinnost rekonstrukci provést, mezní datum je 31. 12. 2024, v tomto mu ničeho nebrání, žalobkyně ostatně bourací práce již provedla. Výpovědní důvod nelze použít, pokud byl již prostor odevzdán v nezpůsobilém stavu a smluvní strany o tom věděli, pak lze uplatnit pouze právo z vad. Žalovaná dobře věděla, jaké prostory má zájem si pronajmout, prostory přebírané žalovanou – nájemcem k datu uzavření smlouvy nebyly způsobilé pro provoz zdravotních služeb za současné povinnosti kompletní rekonstrukce. Žalobkyně trvá na svém výpočtu jistoty, sjednaná sleva nemá na výpočet výše jistoty vliv. V době splatnosti jistoty nebylo smluvním stranám známo upřesnění metrů dle projektu zpracovaného žalovanou a nemohlo mít vliv na výši jistoty, žalobkyně přesto požaduje pouze jistotu vypočtenou z upřesněných pronajatých prostor.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav:

5. Žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce podepsaly dne 18. 5. 2023 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání, v níž se žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání – prostory v 3. NP a 4. NP a prostor k archivaci dokumentů v 1. PP budovy na adrese , adresa, , za účelem výkonu podnikatelské činnosti, k jejímuž provádění je žalovaná oprávněna, a to poskytování zdravotních služeb, žalovaná tímto prostory převzala a zavázala se za užívání hradit nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry, určené po uzavření smlouvy na základě provedení konečné verze projektové dokumentace k rekonstrukci prostor. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 5 let ode dne zahájení plného provozu s právem opce a dnem zahájení nejdříve dne 1. 1. 2024, prostory měly být předány na základě písemného předávacího protokolu podepsaného oběma smluvními stranami. Účinnost smlouvy byla sjednána od 1. 1. 2024, nedojde-li k posunutí účinnosti v souladu s ustanoveními smlouvy. Mj. tak bylo sjednáno, že nedojde-li k vydání kolaudačního souhlasu na užívání předmětu nájmu a získání povolení pro poskytování zdravotních služeb v daném místě do 31. 12. 2023, posouvá se účinnost smlouvy na den, kdy rozhodnutí o udělení oprávnění nabude právní moci, nejpozději však na den 31. 12. 2024, který je mezním datem pro nabytí účinnosti smlouvy. Mezi účastníky bylo dále sjednáno, že k zajištění jakýchkoli pohledávek žalobkyně k žalované, které vzniknou z nájemního vztahu na základě smlouvy a v souvislosti s ní, složí žalovaná na bankovní účet žalobkyně zřízený výhradně za tímto účelem jistotu ve výši trojnásobku měsíčného nájemného, zaokrouhleného na celé tisíce korun českých nahoru, zároveň složení jistoty je podmínkou nabytí účinnosti smlouvy a splatnost jistoty činí 30 dnů ode dne uzavření smlouvy. Dále bylo ujednáno provedení stavebních úprav, kdy žalobkyně měla zajistit na svůj náklad a odpovědnost vybourání stávajících příček a umožnění rekonstrukce žalované a žalovaná byla oprávněna provést kompletní vybudování prostor podle projektu na základě projektové dokumentace odsouhlasené žalobkyní, a to nejpozději do 31. 12. 2024 (zjištěno ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 18. 5. 2023). Tyto nájemní podmínky, zejména ohledně jistoty, byly mezi účastníky navrženy již dne 16. 3. 2023 (zjištěno z potvrzení nájemních podmínek ze dne 16. 3. 2023). Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne 2. 10. 2023 si účastníci stanovili skutečnou výměru prostor na základě konečné verze projektové dokumentace k rekonstrukci prostor, a to ve výměře 909,46 m2 (zjištěno z dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 2. 10. 2023). Dne 15. 11. 2023 zaslala žalovaná žalobkyni výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 14. 11. 2023, kterou odůvodnila tím, že nájemní prostory nejsou způsobilé k provozování zdravotnického zařízení (zjištěno z výpovědi smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 14. 11. 2023 včetně doručenky datové zprávy). Dopisem ze dne 27. 12. 2023, doručeným žalované téhož dne, vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné jistoty ve výši 819 000 Kč nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy, jinak bude podána žaloba (zjištěno z předžalobní výzvy k úhradě dlužné částky ze dne 27. 12. 2023 včetně doručenky datové zprávy), na to právní zástupce žalované dne 3. 1. 2024 odpověděl tak, že smlouvu o nájmu prostor žalovaná řádně vypověděla dne 15. 11. 2023, proto považuje předžalobní výzvu za bezpředmětnou (zjištěno z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 3. 1. 2024 včetně doručenky datové zprávy).

6. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností.

7. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.

8. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

9. Žalobkyně jako pronajímatel se dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání v budově na adrese , adresa, , za účelem poskytování zdravotních služeb a žalovaná se za užívání zavázala hradit sjednané nájemné ve výši 300 Kč/m2 včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry, na dobu určitou v trvání 5 let ode dne zahájení plného provozu, nejdříve však ode dne 1. 1. 2024, s tím, že účinnost smlouvy nastane nejdříve od 1. 1. 2024, nedojde-li k posunutí účinnosti v souladu s ustanoveními smlouvy. Dále si účastníci ujednali, že žalovaná složí jistotu ve výši trojnásobku měsíčného nájemného, zaokrouhleného na celé tisíce korun českých nahoru, s tím, že složení jistoty je podmínkou nabytí účinnosti smlouvy a splatnost jistoty činí 30 dnů ode dne uzavření smlouvy. Žalovaná zaslala žalobkyni dne 15. 11. 2023 výpověď smlouvy. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné jistoty, ta to však odmítla s odkazem na výpověď smlouvy.

10. Soud po důkladném prostudování provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně:

11. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Dle § 2302 odst. 1 o. z., se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

13. Mezi účastníky bylo nesporné, že byla sepsána a podepsána smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání, kterou se žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory sloužící k podnikání v budově na adrese , adresa, , a žalovaná se zavázala za jejich užívání hradit nájemné. Účastníci si ujednali odchylně účinnost smlouvy o nájmu, která měla nastat nejdříve 1. 1. 2024, nejpozději 31. 12. 2024.

14. Rovněž si účastníci ujednali, že žalovaná zaplatí žalobkyni jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného s tím, že složení jistoty je podmínkou účinnosti smlouvy. S ohledem na toto ujednání pak soud dospěl k závěru, že žalobkyně není oprávněna se jistoty po žalované domáhat, neboť mezi účastníky tak byla tímto ujednána odkládací podmínka účinnosti smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání do složení předmětné jistoty. Pokud jistota složena nebyla, není smlouva o nájmu i nadále mezi účastníky vůbec účinná a nelze se na jejím základě této jistoty domáhat.

15. Vedle toho pak lze poukázat rovněž na rozpornost ujednání o účinnosti smlouvy a splatnosti jistoty do 30 dnů od uzavření smlouvy. Je pak otázkou, zda lze výkladem odstranit tento rozpor a zda tedy tento rozpor nezpůsobuje fakticky zdánlivost předmětného ujednání o jistotě ve smyslu § 553 o. z.

16. Nad rámec uvedeného pak soud podotýká, že žalovaná zaslala dne 15. 11. 2023 žalobkyni výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání. Pokud žalobkyně nevznesla písemně námitky proti této výpovědi do jednoho měsíce od doručení výpovědi a zejména následně ve lhůtě dvou měsíců od uplynutí lhůty ke zpětvzetí výpovědi žalovanou (jeden měsíc od podání námitek) nepodala žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu (tj. nejpozději do 4 měsíců od doručení výpovědi), výpověď se presumuje jako platná a právo na podání žaloby a tím na jakýkoli další přezkum oprávněnosti výpovědi (i jako předběžnou otázku v jiných řízeních) prekludovalo (srov. HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 517–520; ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2024-8-30]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Komentář k § 2314.) Pokud tedy platí to, co žalobkyně uvedla na jednání dne 27. 8. 2024, tedy že se jedná o jediné soudní řízení dosud mezi účastníky vedené, nelze se již odvolávat na neplatnost této výpovědi z 14. 11. 2023 a smlouva o nájmu a tím i ujednání o jistotě pozbyly své účinnosti zánikem smlouvy její výpovědí ve sjednané lhůtě 2 měsíců, tedy ke dni 31. 1. 2024.

17. Na základě výše uvedeného pak soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, a rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy žalobu v plném rozsahu zamítl.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 35 640 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 819 000 Kč sestávající z částky 11 580 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 11 580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 11 580 Kč za účast na jednání soudu (dne 27. 8. 2024) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.