16 C 216/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudcem Mgr. Michaelem Květem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu <b>I. Určuje se, že výpověď ze dne [datum] z nájmu bytu č. B [číslo], který se nachází v 6. podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně], [katastrální uzemí], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kterou žalovaná dala žalobkyni, je neoprávněná.</b> <b>II. Žalobkyni se právo na náhradu nákladů soudního řízení nepřiznává.</b> 1. Žalobkyně podala ke zdejšímu soudu návrh, na jehož základě se domáhala vzhledem k žalované určení neoprávněnosti výpovědi ze dne [datum] z nájmu bytu č. B [číslo], který se nachází v 6. podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně], k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu (dále již jen„ sporný byt“).

2. V podrobnostech žalobkyně ve svém návrhu uvedla, že je nájemkyní tohoto bytu a žalovaná je výlučnou vlastnicí domu, ve kterém se sporný byt nachází, a je tedy jeho pronajímatelkou.

3. Účastnice řízení uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu na dobu neurčitou, na základě které se žalovaná zavázala pronajímat žalobkyni předmětný byt. Žalobkyně se touto nájemní smlouvou zavázala zaplatit žalované do tří dnů od podpisu smlouvy částku 1 300 000 Kč, bez jejíhož uhrazení by nájemní smlouva nenabyla účinnosti (čl. 6 nájemní smlouvy). Tuto částku žalobkyně žalované uhradila. Po celou dobu nájemního vztahu žalobkyně řádně plnila své povinnosti, ale přesto v září r. 2019 jí byla doručena výpověď z nájmu předmětného bytu (dne [datum]).

4. Z obsahu výpovědi je zřejmé, že žalovaná chce v předmětném bytě zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně jen přespat, a v tom spatřuje naplnění výpovědního důvodu dle § 2288/2 písm. a) občanského zákoníku (dále již jen „o. z.“).

5. Z průvodního dopisu právního zástupce žalované dále vyplývá, že„ důvodem tohoto postupu vůči Vaší osobě je zejména fakt, že nájemní smlouva, kterou jste uzavřela, je pro pronajímatele značně nevýhodná, když v ní uvedené nájemné činí cca 1/7 v současnosti obvyklého nájemného“.

6. Tento postup považuje žalobkyně za protiprávní, a to především z těchto důvodů: a) výpovědní důvod dle § 2288/2a) o. z. může být dán pouze tehdy, pokud pronajímatel potřebuje byt k uspokojení svých bytových potřeb. Žalovaná dle žalobkyně nutnost uspokojit své bytové potřeby ani netvrdí. b) z průvodního dopisu právního zástupce žalované je zřejmé, že skutečným cílem výpovědi je donutit žalobkyni ke zvýšení nájemného, a to přesto, že původně zaplatila jednorázově 1 300 000 Kč. Takové jednání zjevně směřuje k obcházení smlouvy a je v rozporu s dobrými mravy.

7. Žalobkyně proto podala proti předmětné výpovědi dne [datum] námitky, v nichž navrhovala smírné vyřešení sporu a žalovaná na to žádným způsobem nereagovala.

8. Pokud jde o tvrzení žalované, že sporný byt chce užívat, pak má za to, že smyslem zákonného ustanovení shora uvedeného je řešit situace, kdy se střetne bytová potřeba vlastníka bytu (pronajímatele) a jeho nájemce. V takém případě má být upřednostněno uspokojení bytové potřeby pronajímatele a na jiné než bytové potřeby se předmětný výpovědní důvod nevztahuje. V tomto případě ke střetu dvou bytových potřeba nedošlo. Kancelářská práce přitom zjevně není bytovou potřebou. Bytovou potřebou pak dle judikatury Ústavního soudu není ani příležitostné přespání. Dle žalobkyně tak výpovědní důvod dle § 2288/2a) o. z. není naplněn.

9. Za skutečný důvod žalobkyně považuje skutečnost, že žalovaná hodlá byt pronajmout za výhodnější nájemné, a to přesto, že obdržela od žalobkyně původně částku 1 300 000 Kč; dle žalobkyně výpověď byla použita jako nátlakový nástroj na žalobkyni, aby pod hrozbou ztráty bytu, který obývá téměř 15 let, souhlasila s dramatickým zvýšením nájemného.

10. Žalovaná se k žalobnímu návrhu vyjádřila tak, že navrhla, aby žaloba byla zamítnuta v plném rozsahu.

11. Učinila nesporným, že v srpnu 2005 byla uzavřena nájemní smlouva předmětného bytu s tím, že žalovaná byla v době uzavření smlouvy zastoupena manželem tety, o uzavření smlouvy a o podmínkách v ní obsažených nevěděla, nicméně je si vědoma, že to není předmětem řízení a nemůže to jít k tíži nájemce. Nicméně vedle toho, že v dané smlouvě byla ujednána jednorázová úhrada ve výši 1 300 000 Kč, bylo ujednáno také nájemné v částce 3 760 Kč. Za dobu trvání nájmu bylo nájemné několikrát navýšeno na základě inflační doložky obsažené ve smlouvě a od [datum] činí částku 4 304 Kč. Za 14 let užívání předmětného bytu (do doby dání výpovědi) tak žalobkyně za byt o rozloze 94 m2 v půdní vestavbě hradila měsíční nájemné v částce cca 12 000 Kč, pokud se částky rozpočítají. Dalším užíváním bytu a hrazením měsíčního nájemného dle smlouvy, se tato průměrná částka měsíčního nájemného ponižuje.

12. Žalovaná má za to, že v daném případě jde o výkon vlastnického práva, nikoliv pouze o výkon práva na bydlení. Jde o vůli pronajímatele, jako vlastníka, užívat část svého vlastnictví. Je potom lhostejno, zda byt bude pronajímatel užívat k bydlení ve smyslu trvalého uspokojení své bytové potřeby, k víkendovým pobytům, jako místo k umístění svých věcí či jako kancelář a k občasnému přespání při potřebě faktické správy nemovitosti. Užití bytu je možné mnoha různými způsoby, pokud neodporují stavebnětechnickému uspořádání nemovitosti, a jediné zásadní je, zda bude daný byt užívat pronajímatel sám. I proto zákon neobsahuje požadavek potřeby bytu dle dřívější právní úpravy, kterou by pronajímatel musel prokazovat.

13. V současné době je žalovaná nucena veškerá formální jednání a provozně-administrativní činnost uskutečňovat buď ve společných prostorách domu či v bytě 89leté domovnice. Ani v jednom případě se nejedná o uspokojivé, v případě domovnice navíc ohleduplné, řešení. I dle judikatury Nejvyššího soudu ČR lze dovodit, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatel, je výpovědní důvod dle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího. Jde tedy o užívání, nikoliv o potřebu trvalého bydlení.

14. K otázce skutkových zjištění soudu:

15. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dne [datum] týkající se předmětného bytu popsaného v žalobním návrhu, jehož vlastnicí (jakož i celého domu [adresa]) je žalovaná [celé jméno žalované] (dříve [příjmení]). Doba nájmu byla sjednána od [datum] na dobu neurčitou s tím, že nájemné bylo stanoveno na částku 3 760 Kč měsíčně a účastníci se dohodli, že nájemné bude upraveno každoročně o výši inflace dle Českého statistického úřadu. V závěru nájemní smlouvy bylo ujednáno pod rubrikou 6.4, že smlouva nabývá platnosti dnem podpisu obou smluvních stran a účinnosti dnem, kdy dojde nájemcem k zaplacení částky ve výši 1 300 000 Kč s tím, že tato částka představuje náklady vynaložené pronajímatelem na provedení stavebních úprav předmětné bytové jednotky s tím, že pokud by nedošlo k zaplacení výše uvedené částky do tří dnů od data podpisu smlouvy, nájemní smlouva zaniká (nájemní smlouva ze dne [datum]).

16. Pokud jde o předmětný byt, tento byl protokolárně předán dne [datum] a žalobkyně jej převzala (protokol o předání bytu ze dne [datum]).

17. Mezi účastníky řízení nebylo žádného sporu v tom, že žalovaná je vlastnicí domu, ve kterém se sporný byt nachází, navíc tato skutečnost vychází i z výpisu z Katastru nemovitostí [list vlastnictví], kde žalovaná je evidována jako vlastník budovy [adresa], k.ú. [část obce], na parc. [číslo] v [obec a číslo] (výpis z Katastru nemovitostí).

18. Žalobkyně obdržela z předmětného bytu výpověď z nájmu bytu prostřednictvím právního zástupce žalované s tím, že byt žalovaná hodlá využívat pro vlastní potřebu a důvodem tohoto postupu je zejména fakt, že nájemní smlouva, která byla v minulosti uzavřena, je pro pronajímatele značně nevýhodná, když v ní uvedené nájemné činí cca 1/7 ze současnosti obvyklého nájemného. Z ekonomického hlediska by tedy bylo nejvýhodnější ukončit nájemní vztah se žalobkyní a nikoliv s jiným nájemcem bytu v domě, tedy žalovaná dala výpověď žalobkyni z bytu, který užívá právě proto, že tam platí nízké nájemné a nedávala výpověď nikomu jinému z domu, který platí nájemné standardní (výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], výpověď z nájmu bytu z téhož dne podepsaná žalovanou).

19. Žalobkyně podala námitky proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] s tím, že důvodem výpovědi má být skutečnost, že žalovaná hodlá v předmětném bytě si zřídit kancelář, užívat jej ke správě domu a příležitostně v něm přespat, čímž ale dle názoru žalobkyně není naplněn výpovědní důvod, který je tvrzen ve smyslu § 2288/2a) o. z. Naopak lze mít za to, že skutečným cílem výpovědi je„ donutit“ nájemkyni ke zvýšení nájemného, a to přesto, že uhradila dříve částku 1 300 000 Kč (dopis – námitky proti výpovědi ze dne [datum]). 20. [ulice] část [obec a číslo], odbor tajemníka, vyrozuměla žalobkyni dopisem z [datum] – na základě žádosti žalobkyně o poskytnutí informací dle zákona 106/99 Sb. o svobodném přístupu k informacím, k dotazu kolik jednotek se nachází v domě [adresa] na adrese [adresa žalobkyně], že by mělo jít o 34 bytů. Pokud jde o otázku, jaká konkrétní podání byla realizována ve vazbě na shora uvedenou budovu, popř. jednotlivé jednotky, které se v budově nacházejí, tj. ohlášení, žádost o vydání stavebního povolení od r. 2019 do současné doby, pak bylo potvrzeno podání anonymizovaného žadatele ze dne [datum] týkající se nebytové jednotky v 1. nadzemním podlaží uvedené budovy. Dále šlo o podání ze dne [datum] týkající se nebytového prostoru v uvedeném domě, a to v přízemí s tím, že šlo o zřízení [anonymizováno] v tomto domě (dopis MČ [obec a číslo] z [datum]).

21. Úřad MČ [obec a číslo], odbor stavební, konstatoval ohledně žádosti o vyjádření k provedení změny v užívání nebytové jednotky v části 1. nadzemního podlaží bytového domu [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] [část obce], na bytovou jednotku, že k žádosti je třeba připojit doklady prokazující vlastnické právo ke stavbě, popř. souhlas vlastníka se změnou užívání, potřebnou dokumentaci, stanovisko vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury a dalších orgánů (dopis ÚMČ [obec a číslo] z [datum]).

22. Z inzerce na pronájem bytu 2+1 o 75m2 na adrese [adresa žalobkyně], je zjištěno, že byl podán inzerát na pronájem bytu v tomto domě za částku 14 800 Kč měsíčně, jde o dům, ve kterém se nachází předmětný byt (kopie inzerce pořízené z internetu).

23. Z inzerce z internetu bylo zjištěno, že na shora uvedené adrese se pronajímá i byt 2+1 v 3. nadzemním podlaží o výměře 70 m2 za 15 000 Kč měsíčně (další inzerce).

24. K právnímu posouzení věci:

25. Podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době v případě, že má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl-li podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno.

26. Podle ust. § 2288 odst. 3 o. z., vypoví-li pronajímatel nájem ze shora uvedeného důvodu, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

27. Podle ust. § 2289 o. z., dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 o. z., je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

28. Podle ust. § 2290 o. z., nájemce má právo podat návrh u soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

29. V daném případě soud nejprve zkoumal, zda žaloba byla podána včas ve smyslu ust. § 2290 o. z. v taxativně stanovené lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď byla žalobkyni doručeno. Výpověď je datována dne [datum], žalobní návrh byl podán k soudu dne [datum], tedy jakkoliv žalobkyně výslovně nekonstatovala, kterého dne výpověď obdržela, pak nesporovala skutečnost, že výpověď obdržela (zmiňuje se o tom také v žalobním návrhu) po [datum]. Byl-li žalobní návrh podán k soudu dne [datum], pak je nepochybné, že se tak stalo v zákonné dvouměsíční lhůtě (nebylo mezi účastníky předmětem sporu to, že by snad výpověď doručena nebyla, či že by snad byla doručena po zákonné lhůtě dle § 2290 o. z.).

30. Dále je možné konstatovat, že nebylo sporu ani o tom, že žalovaná je vlastníkem domu, ve kterém se sporný byt nachází, že žalobkyně je nájemkyní tohoto bytu, a to od okamžiku uzavření nájemní smlouvy v r. 2005, nájemní smlouva také byla doložena. Vyplývá z ní také, že žalobkyně zaplatila žalované částku 1,3 milionu korun a pokud by se tak nestalo, nedošlo by k účinkům uzavření nájemní smlouvy, ani tato okolnost nebyla mezi účastníky sporná.

31. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně v r. 2005 při uzavření nájemní smlouvy zaplatila částku 1,3 milionu korun, soud nepovažuje tuto skutečnost za nějaké jednání, které by snad mělo zkracovat nájemcova práva či že by se snad mělo jednat o nepřiměřené ujednání. Tato částka byla kompenzována tím, že žalobkyně měla uzavřenou nájemní smlouvu na byt se sjednaným nájemným, které ani zhruba neodpovídalo výši nájmu v dané době, bylo nižší, když byla sjednaná částka 3 760 Kč. Soudu je známo z úřední činnosti, že v r. 2005 se takové byty za částku 3 760 Kč rozhodně nepronajímaly. V nájemní smlouvě byla sjednána doložka o navyšování nájemného, ovšem za pozornost stojí, že ještě dne [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 4 304 Kč, tedy hrubě neodpovídající reálnému nájemnému v daném místě a čase až po současnou dobu. Pokud jde o částku 1,3 miliony korun, která měla představovat„ náklady vynaložené pronajímatelem na provedení stavebních úprav předmětné bytové jednotky“, pak nebylo prokázáno, že by taková částka byla fakticky vynaložená na„ provedení stavebních úprav“. Je tedy evidentní, že faktickým smyslem složení této částky byla sjednaná smluvní výhoda pro vlastníka nemovitosti, který přijetím této částky přistoupil na sjednání nižšího nájemného. Nic jiného z hlediska logiky z toho nemůže vycházet.

32. Je třeba přitom konstatovat, že z rozhodovací činnosti soudu jsou v obecné rovině dobře známé nájmy bytů v [obec], a to zejména v [obec a číslo]. Je to také zřejmé z doložené inzerce na byty v tomto domě z poslední doby, kde byt v o něco menší výměře (75 m2), je nabízen za zhruba 15 000 Kč měsíčně. To je také částka, která běžně odpovídá takovým bytům v současné době, je to zřejmé z celé řady jiných soudních sporů. Hrubou kalkulací bylo zjištěno, že od okamžiku podpisu nájemní smlouvy až po současnou dobu, pokud by bylo bráno v úvahu, že žalobkyně si„ odbydlela“ v tomto bytě 15 let, pak při kalkulovaném nájmu ve výši 13 000 Kč měsíčně (nižším nájmu než by byl reálný u nájmu v současné době), by nájemné za celou dobu představovalo 1 530 000 Kč. Pokud žalobkyně poskytla žalované částku 1 300 000 Kč, je evidentní, že vzhledem k rozdílu cen si fakticky tuto cenu„ odbydlela“ – za celou dobu, kterou žalobkyně jako nájemkyně sporný byt užívá, pak rozdíl v nájemném, které platí vzhledem k tržnímu nájemnému, již více než vyčerpala částku 1,3 milionu korun. Z hlediska spravedlivého uspořádání vztahů mezi účastníky lze toto považovat za významné.

33. Dále je třeba konstatovat k § 2288/2a) o. z. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, kde je konstatováno, že má-li být byt užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod bez dalšího. Z uvedeného je zřejmé, že nemusí jít v případě pronajímatele o vlastní bydlení v takovém bytě, podstatné je, že pronajímatel by měl takový byt užívat a užívání takového bytu může být pro nejrůznější účely, vč. účelů, které žalovaná tvrdí, tj. byt používat fakticky jako kancelář k vyřizování nejrůznějších souvisejících se provozem domu, který je v jejím vlastnictví, kde je řada bytových jednotek a i nebytových prostor, vlastnice nemovitosti také uvádí, že v takovém bytě by chtěla i občas přespat. V takovém případě se nepochybně jedná o užívání bytu a nelze vyloučit, že vlastnice nemovitosti může zčásti užívat i jiný byt, kde třeba bude vést svou rodinnou domácnost, ale o užívání bytu ve smyslu shora uvedeném půjde.

34. Pokud jde o smlouvu o nájmu bytu uzavřenou dle ještě původního občanského zákoníku (účinného do 31. 12. 2013), pak soud konstatuje, že smlouva byla uzavřena platně a jak je shora uvedeno, jednalo se o obrovský bonus pro vlastníka nemovitosti v jednorázově složené částce výrazně převyšující 1 milion korun. Každý účastník smluvního ujednání (žalobkyně i žalovaná) musel rozumně a logicky předpokládat růst inflace i cen nájmů byť nelze patrně jednoznačně dovodit, že mohli předvídat růst cen nájmu tak výrazně, jak k tomu došlo.

35. S ohledem na složenou částku a výši nájmu s inflační doložkou až dosud je tedy zřejmé, že žalobkyně si nájemné ve vazbě na tržní nájem složenou částkou 1,3 milionu korun již dávno„ odbydlela“ a dnes je oproti vlastníkovi nemovitosti značně zvýhodněna. Na druhou stranu je třeba konstatovat, že na tuto skutečnost vlastnice nemovitosti mohla myslet a jistě nebyla nucena v r. 2005 nájemní smlouvu se žalobkyní uzavírat.

36. S ohledem na provedené dokazování je zřejmé, že v domě žalované jsou k pronájmu nabízeny jiné byty, a to ve 2. a ve 3. nadzemním podlaží, o velikosti 70- 75 m2, což pro potřeby, které žalovaná tvrdí, by jí nepochybně muselo postačovat. Přesto takové byty nabízí k pronájmu a žalobkyni dala výpověď z nájmu bytu, neboť dle svých slov potřebuje byt, který žalobkyně užívá. Je tedy fakticky prokázán ekonomický kalkul žalované, nikoliv její faktická potřeba bydlení či užívání bytu, a to právě toho, který užívá žalobkyně. Ekonomický kalkul je patrný a vyplývá především z nevýhodnosti nájemného, které žalobkyně platí a které dávno hrubě neodpovídá faktickým cenám, a také tomu, co je uvedeno shora – tím, že kdyby žalovaná pro svou potřebu byt opravdu někdy potřebovala, pak takový byt měla v domě jiný, mohla spor ukončit a vzít si kterýkoliv z bytů, který po září 2019 pronajala, ale je jasné, že to tak není a že jí jde o peníze.

37. Skutečnost, že byla dána výpověď pro potřebu užívání sporného bytu pro vlastníka, který této možnosti opakovaně nevyužil a pronajal po září 2019 byty v domě, by se mohlo jednat o jednání v rozporu s dobrými mravy, ale s ohledem na skutečnost, že žalobkyně si složenou částku ve výši 1,3 milionu korun dávno„ odbydlela“, o jednání v rozporu s dobrými mravy dle názoru soudu nejde, je-li zřejmé, že v současné době a i v době výpovědi z nájmu bytu, došlo k neúměrnému snížení hodnoty plnění a jedna strana je již v hrubém nepoměru zvýhodněna.

38. Je tedy zřejmé, že výpověď byla motivována finančně, neboť smlouva, kterou žalovaná v minulosti uzavřela, již pro ni není výhodná, jakkoliv minulosti výhodná byla. Výpověď není platná, neboť faktickým důvodem výpovědi je jiný důvod než ten, který je ve výpovědi tvrzen.

39. Žalovaná může uplatnit kompenzaci finančních nároků dle ust. § 1765 o. z., neboť došlo k neúměrnému snížení hodnoty plnění, změnu nebylo možné s ohledem na délku doby a nepředvídatelnost finančních trhů dlouhodobě předvídat, natož jakkoliv ovlivnit.

40. Žalobkyně a žalovaná se mohou dohodnout na nové smlouvě, anebo žalovaná může uplatnit shora uvedenou kompenzaci finančních nároků.

41. Pokud jde o otázku náhrady nákladů soudního řízení soud výjimečně postupoval dle ustanovení § 150 o.s.ř. a jinak úspěšné žalované (byla-li proti ní žaloba v plném rozsahu zamítnuta) nepřiznal právo na náhradu nákladů soudního řízení dle standardního postupu dle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť za důvod vhodný zvláštního zřetele považoval především velmi specifické okolnosti této projednávané věci, kde při původně sjednaném nájmu byla složena neobvykle vysoká částka, která fakticky kompenzovala sjednání nižšího nájemného, což byla oboustranná vůle účastníků tehdejší nájemní smlouvy a tato okolnost pak měla podstatný vliv na dění, jež následovalo a jež se nakonec promítlo do podání výpovědi, kdy žalovaná musela zjistit, že výhoda složené částky 1,3 mil. korun již pominula a dala žalobkyni výpověď. Právě tato okolnost, dle názoru soudu, nepodporuje aplikaci § 142 odst. 1 o.s.ř..