16 C 80/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudcem Mgr. Michaelem Květem ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Navrátilem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno s.r.o., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, to vše ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů soudního řízení ve výši , částka, , a to ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , advokáta.

1. Žalobkyně podala k soudu návrh, na jehož základě se domáhala na žalované zaplacení shora uvedené částky z titulu uzavřené rezervační smlouvy ze dne , datum, v souvislosti s prodejem nemovitostí, a to pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsané na , právnická osoba, . č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, kde se nachází rozestavěná stavba rodinného domu. Žalobkyně složila jako zájemce o koupi na účet žalované společnosti coby realitního zprostředkovatele rezervační poplatek odpovídající právě částce , částka, .

2. Žalované byl následně žalobkyní zaslán návrh kupní smlouvy, k jejímu uzavření v důsledku vzájemných neshod již nedošlo. Žalovaná tedy byla vyzvána k vrácení složené finanční částky. Došlo však k odmítnutí vrácení s odůvodněním, že částka propadá jako smluvní pokuta.

3. Žalobkyně dovodila, že v uvedené smlouvě není ujednáno nic o tom, co by opravňovalo žalovanou k tomu, aby si zmíněnou částku , částka, mohla ponechat jako „smluvní pokutu“. Žalobkyně nebyla žalovanou společností seznámena ani s žádnými jejími , právnická osoba, podmínkami, ze kterých by byl patrný závazek uzavřít kupní smlouvu a povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši složeného rezervačního poplatku při jeho nedodržení.

4. Žalovaná se k žalobnímu návrhu vyjádřila tak, že jej odmítla a navrhla, aby žalobní návrh byl v plném rozsahu zamítnut s tím, že žalovaná jej zcela neuznává.

5. Uvedla, že žádné žalobkyní tvrzené neshody nenastaly, žalobkyně naopak potvrdila, že má uzavřenou smlouvu o hypotečním úvěru, poskytnutého do výše , částka, s tím, že objekt úvěru byl předmětem prodeje formou elektronické aukce. Žalovaná byla prodávajícím pověřena prodejem jeho nemovitosti na základě zprostředkovatelské smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí. Žalovaná dále uvedla, že v den podpisu rezervační smlouvy (dále již RS) související s prodejem uvedené nemovitosti nebyla známa budoucí odhadnutá cena nemovitosti znalcem banky, vyžádala si žalobkyně v rezervační smlouvě výjimku v podobě bodu 4 článku III rezervační smlouvy, a to vrácení rezervačního poplatku v případě, že by bankovním odhadcem odhadnutá cena byla nižší než kupní cena a žalobkyně by tak neměla dostatečné finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny. Odhadnutá cena bankovním odhadcem byla vyšší než cena „kup teď“ za kterou měla žalobkyně nemovitost koupit. Žalobkyně si také v rezervační smlouvě vymínila zrušení vzájemných smluvních pokut pro prodávajícího v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany kupující a stejně tak kupující, pokud by neuzavřel kupní smlouvu prodávající, které byly v návrhu rezervační smlouvy zaslané žalobkyni a prodávajícímu před jejím podpisem. Prodávající na tuto žádost přistoupil, protože žalobkyně jej měla ubezpečovat, že má o nemovitost vážný zájem. O nemovitost v té době zájem byl, a tak prodávající i žalovaná předpokládali, že v případě odstoupení od rezervační smlouvy ve lhůtě 14 dní pro případ nižší odhadnuté ceny bankovním odhadcem, by se nemovitost obratem prodala jinému zájemci. Situace se ovšem vyvinula tak, že v průběhu následného času se realitní trh začal rychle propadat, a situace tedy byla jiná.

6. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že rezervační smlouva není žádná smlouva spotřebitelská, ale je považována za smlouvu předkupní, tedy za splnění určitých podmínek je zavazující a věc je nutné posuzovat podle ust. § 555/1.2 občanského zákoníku (dále již jen o. z.).

7. Žalovaná dále poukázala na skutečnost, že žalobkyně je sama podnikající osobou, byla tedy od počátku jistě schopna pochopit proces prodeje a koupě nemovitosti formou aukce. Vyvolávací cena zveřejněná v inzerci nabídky byla jasně označena vysvětlením, že se jedná o vyvolávací cenu v aukci a činila , částka, , byla tedy téměř o , částka, nižší než cena „kup teď“. Žalovaná dovodila, že jednání žalobkyně mohlo být i jednání, které poškozuje realitního zprostředkovatele či prodávajícího, neboť jednání žalobkyně takovémuto způsobu odpovídá. Tedy dle žalované lze mít důvodně zato, že sankce za zmaření aukce, tedy zmaření prodeje jsou ochranným prvkem proti zneužívání postavení kupující vůči třetím stranám. I podnikatelé v realitním odvětví musí právo na náhradu škod vzniklých neodpovědným chováním nebo špatným rozhodnutím zájemců o nabytí nemovitosti.

8. Pravdivému tvrzení neodpovídá ani tvrzení žalobkyně, že vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, a že žalovaná toto odmítla, když žalobkyně měla poprvé požádat o vrácení rezervačního poplatku, respektive aukční jistoty až na základě žalovanou zaslané opakované výzvy k uzavření kupní smlouvy, a to zasláním výzvy k zaplacení, předžalobní upomínky prostřednictvím právního zástupce žalobkyně.

9. Pokud jde o seznámení žalobkyně s , právnická osoba, podmínkami, pak žalobkyně dostala při prohlídce nemovitosti dokumenty v papírové podobě, což potvrdila podpisem „potvrzení o převzetí informací v souvislosti s prodejem“, byla upozorněna na to, že prodej nemovitosti formou elektronických aukcí probíhá v souladu s aukční vyhláškou, a právě , právnická osoba, podmínkami, které je nutné si dobře prostudovat, protože není možné obsáhnout všechny eventuality v jednotlivých smlouvách.

10. Kdyby žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy, nebo kdyby požádala o vrácení aukční jistoty (rezervačního poplatku) ve lhůtě 14 dnů od podpisu rezervační smlouvy, nebo uvedla vážné nebo faktické důvody pro odstoupení od smlouvy, žalovaná by tak učinila, protože v té době by ještě mohla vypsat novou aukci, tak se ale nestalo, když žalobkyně od rezervační smlouvy neodstoupila, ale nechala ji marně propadnout. Žalobkyně však i po skončení platnosti rezervační smlouvy projevovala zájem o koupi nemovitosti s tím, že musí vyřešit podmínky banky pro možnost čerpání hypotečního úvěru. Za žalobkyni následně jednal zástupce (pan , Anonymizováno, ), přičemž žalovaná tuto osobu informovala o tom, že pokud žalobkyně nedodrží podmínky aukce, tedy pokud neuzavře kupní smlouvu na předmětnou nemovitost bez udání vážných důvodů, vystavuje se nebezpečí uplatnění sankcí ze strany žalované, protože rezervační smlouva již vypršela. Zástupce žalobkyně pak měl sdělit, že žalobkyně bude mít finanční prostředky nejdříve v listopadu, ale spíš v prosinci roku 2022, a protože žalovaná neměla v té době již jiného kupce, a realitní trh se fakticky zhroutil, vycházela žalovaná žalobkyni vstříc. Žalovaná má proto zato, že kdyby žalobkyně informovala zprostředkovatele hypotečního úvěru o tom, že nemá v úmyslu předmětnou nemovitost koupit, tak by žalovanou informovala o tom, že žalobkyně např. změnila svůj záměr, ale nic z toho nenastalo.

11. Mezi účastníky řízení nebylo sporu v tom, že skutečně rezervační smlouva byla uzavřena, ani důvody proč byla uzavřena, jakož nebylo sporu ani o tom, že k žádné koupi nemovitosti nakonec nedošlo, jedinou spornou skutečností mezi účastníky bylo to, zda složená rezervační částka odpovídající žalobou uplatněnému nároku , částka, může (nemůže) po právu připadnout žalované, pokud žalobkyně následnou kupní smlouvu na prodej nemovitosti neuzavřela. Zejména k těmto skutečnostem bylo prováděno dokazování.

12. K otázce skutkových zjištění soudu.

13. Mezi účastníky byla uzavřena rezervační smlouva č. , hodnota, , jejímž účastníkem byl také prodávající , jméno FO, , přičemž k uzavření smlouvy došlo dne , datum, . Na základě této smlouvy žalobkyně dle článku III odst. 1 složila částku , částka, , označenou jako rezervační poplatek, ohledně záměru koupě nemovitostí označených v rezervační smlouvě, konkrétně příslušného pozemku s rozestavěnou stavbou ve vlastnictví , jméno FO, , který je prodávajícím. Předmětná částka byla složena právě za účelem rezervace těchto nemovitostí, účelem rezervace byla skutečnost, aby realitní zprostředkovatel ani prodávající nenabízeli po dobu účinnosti smlouvy nemovitosti jinému zájemci. Ust. o složení předmětné kauce je dle smlouvy platné po dobu 14 dnů od podpisu smlouvy, tedy 14 dnů od data , datum, . V článku III odst. 3 rezervační smlouvy je dále uvedeno, že v případě uzavření realitní smlouvy bude rezervační poplatek v plné výši započten na cenu nemovitostí. Dále bylo ujednáno (článek III bod 4), že pokud dojde ke zrušení smlouvy z důvodu nízkého odhadu ze strany bankovního odhadce a zájemce o nabytí by tak neměl dostatečné finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny, bude vrácen rezervační poplatek celý zájemci zpět. Dle článku IV bod 1 zájemce o nabytí se zavázal bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím realitní smlouvu, a to nejpozději poslední den účinnosti smlouvy. Z uvedené smlouvy je dále zřejmé, že neobsahuje žádné smluvní pokuty (rezervační smlouva ze dne , datum, ).

14. Právní subjektivita žalované společnosti , právnická osoba, vyplývá z výpisu z obchodního rejstříku Městského soudu v Praze oddíl c) vložka , Anonymizováno, ze dne , datum, (výpis obchodního rejstříku).

15. Žalovaná byla vyzvána předžalobní upomínkou k zaplacení částky , částka, , respektive k vrácení složeného rezervačního poplatku, a to prostřednictvím právního zástupce žalobkyně, dle výzvy ze dne , datum, . Žalovaná uvedla, že předžalobní upomínku obdržela (předžalobní upomínka, nesporná tvrzení účastníků).

16. Žalovaná reagovala na výzvu žalobkyně odmítnutím jejího nároku z důvodů, které později prezentovala i v průběhu řízení (dopis žalované k rukám právního zástupce žalobkyně ze dne , datum, ).

17. Mezi žalovanou a prodávajícím , jméno FO, byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti, o kterou původně žalobkyně měla zájem, a to dne , datum, na dobu určitou do , datum, , což je důvodem, proč prodávající , jméno FO, byl i jednou ze stran shora uvedené rezervační smlouvy (zprostředkovatelská smlouva ze dne , datum, ).

18. Pokud jde o nemovitosti, o které měla žalobkyně zájem, pak ty jsou evidovány v katastru nemovitostí k. ú. , adresa, , , právnická osoba, . , Anonymizováno, a jsou ve vlastnictví zmiňovaného , jméno FO, (výpis z katastru nemovitostí).

19. Žalobkyně uzavřela se společností , právnická osoba, . smlouvu o hypotečním úvěru, jejíž prostřednictvím chtěla realizovat koupi shora uvedených nemovitostí. Celková výše úvěru byla , částka, , šlo o tzv. pružnou hypotéku s fixní sazbou (smlouva o hypotečním úvěru).

20. Z obsahu , právnická osoba, podmínek-společnost , právnická osoba, vyplývá, že upravují pravidla užívání internetového aukčního portálu www.prodáno123-aukce.cz jeho návštěvníky a uživateli a zároveň podmínky účasti jednotlivých účastníků a elektronických aukcí uskutečňovaných prostřednictvím portálu. Svojí registraci na aukčním portálu poskytuje zájemce o účast o aukci svůj souhlas se zněním , právnická osoba, podmínek. Žalobkyně uvedla, že s , právnická osoba, podmínkami nebyla náležitě srozuměna (Všeobecné obchodní podmínky).

21. Pokud jde o předmětnou nemovitost, o kterou měla žalobkyně původně zájem, tato byla nabízena na internetu, tedy pozemek s rodinným domem v obci , adresa, (výpis z portálu prodáno123.cz).

22. Jak žalovaná uvedla, žalobkyně je skutečně podnikatelkou, je evidována v živnostenském rejstříku s identifikačním číslem , hodnota, s předmětem živnostenského oprávnění velkoobchod a maloobchod a výroba obchod a služby s datem zápisu , datum, , koncesovaná živnost na dobu neurčitou (údaje z veřejné části živnostenského rejstříku).

23. Pokud jde o zájemce o předmětnou nemovitost, tedy žalobkyni, pak ta převzala konkrétní informace od žalované ohledně prodejní ceny nemovitostí na částku , částka, s poučením, že v případě realit hradí provizi realitnímu zprostředkovateli prodávající (nikoliv žalobkyně) na základě uzavřené zprostředkovatelské smlouvy (potvrzení o převzetí informací ze dne , datum, ).

24. Žalobkyně nabídla výslechy svědků, a to , jméno FO, a , jméno FO, s tím, že pokud jde o , jméno FO, , pak se mělo jednat o jednatelku žalované, , jméno FO, naproti tomu měla být finanční poradkyní žalobkyně. Taktéž žalobkyně nabídla výslech , tituly před jménem, , adresa, , který měl žalobkyni zastupovat a koupi nemovitosti nakonec nedoporučit. Soud tyto svědky nevyslýchal, neboť nepotřeboval zjišťovat faktické důvody, proč žalobkyně nakonec nemovitost nekoupila, zda to bylo proto, že neměla nakonec finanční prostředky, či z důvodů jiných, a taktéž nepotřeboval zajišťovat výslech zmiňované jednatelky či finanční poradkyně, neboť žalobkyně nabízela její výslech v souvislosti s e-mailovou komunikací mezi žalobkyní a jednatelkou žalované či svou finanční poradkyní ať už ohledně návrhu rezervační smlouvy, který byl zachycen v e-mailové komunikaci či ohledně jiných věcí. Prostřednictvím těchto výslechů také mělo být zjišťováno, že nikdy nebyla uzavřena mezi účastníky smlouva, která by obsahovala ujednání o smluvní pokutě, ať už ve výši , částka, či jiné částce, neboť je nespornou skutečností, že žádná smlouva o výslovné smluvní pokutě uzavřena nebyla a nic takového ani žalovaná netvrdí. Z těchto důvodů také nebylo prováděno dokazování e-mailovou komunikací, neboť rozhodné skutečnosti jsou zjištěny ze shora uvedených listinných důkazů. Nebyl prováděn ani výslech označeného svědka ze strany žalované, , jméno FO, , zaměstnance společnosti , právnická osoba, ., tedy stejné firmy, jejímž zaměstnancem je i zmiňovaná , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť ani slyšení tohoto svědka soud nepovažoval za nezbytné, když rozhodné skutečnosti byly zjištěny z jiných důkazů a nebylo potřeba, aby se svědek vyjadřoval k věcem, které žalovaná uvádí ve svém podání z , datum, , neboť je nesporné, že rezervační záloha , částka, složena byla a žádná smluvní pokuta , částka, ujednána nebyla.

25. K otázce právního posouzení věci konečný závěr soudu.

26. Pokud jde o osobu žalobkyně, pak by soud z hlediska jejího postavení, kdy žalovaná tvrdí, že žalobkyně je podnikatelem, soud konstatoval, že sice z výpisu živnostenského rejstříku vyplývá podnikatelská činnost žalobkyně, a to v oblasti pohostinství, případně i dalších činností, avšak vzhledem ke smluvnímu vztahu mezi účastníky je zřejmé, že žalobkyně měla v úmyslu koupit pozemek s rozestavěnou stavbou a není zde zřejmá žádná souvislost s její podnikatelskou činností, tedy nelze se domnívat, že by žalobkyně měla být v jiném vztahu k žalované v rámci smluvního ujednání, než jakákoliv jiná fyzická osoba, která by v tomto postavení byla spotřebitelem. Že by snad žalobkyně neměla být spotřebitelkou v daném sporném případě nebylo ani tvrzeno ani prokazováno.

27. Mezi účastníky byla uzavřena tzv. realitní smlouva označená jako rezervační smlouva-v souvislosti s prodejem věcí nemovitých, přičemž realitní smlouvou se ve smyslu § 2 zák. č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování rozumí zejména smlouva kupní, smlouva o nájmu či smlouva o podnájmu nemovitosti. Uzavření realitní smlouvy je cílem a účelem zprostředkovatelské činnosti realitních kanceláří. Předtím než realitní kancelář začne vykonávat zprostředkovatelskou činnost, uzavře se zájemcem smlouvu o zprostředkování. Touto smlouvou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, začeš mu náleží předem ujednaná provize.

28. V daném případě je zřejmé, že žalovaná se zájemcem uzavřela tzv. trojstrannou dohodu, jejímž účastníkem je prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel. V daném případě tedy byla uzavřena trojstranná rezervační smlouva označená jako smlouva o rezervaci, respektive rezervační smlouva. Z dokazování je zřejmé a je to i zřejmé z jednoznačného vyjádření sporných stran, že rezervační poplatek byl odmítnut k vrácení z důvodu nedodržení sjednaných podmínek žalobkyní, kdy dle žalované neměla jednat včas, a nakonec neuzavřela smlouvu, ke které rezervační smlouva směřovala. V daném případě je tedy nepochybné, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) zák. č. 39/2020 Sb.,) přičemž je třeba poukázat na ust. § 14 zmiňovaného zákona, který zapovídá možnost uložení povinnosti zájemci, jeli spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Jeli tedy výslovně zákonem zapovězeno jednání, ke kterému se nakonec žalovaná uchýlila, a v případě neuzavření smlouvy si ponechala rezervační poplatek, pak je to v rozporu s uvedeným zákonem a je povinností žalované tuto částku žalobkyni vydat. Uvedený závěr je zcela související s judikaturou NS (, spisová značka, , , spisová značka, ). Proto z uvedených důvodů soud žalobnímu návrhu v plném rozsahu vyhověl.

29. Ohledně náhrady nákladů soudního řízení soud rozhodoval podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., a přiznal na náhradu nákladů právo žalobkyni, která měla proti žalované ve věci plný úspěch. Náhrada nákladů řízení žalobkyně spočívá v zaplaceném soudním poplatku v částce , částka, , a dále v nákladech právního zastoupení advokátem. Advokát žalobkyně vykonal tyto úkony právní pomoci:- převzetí věci dle plné moci z , datum- sepis žalobního návrhu s datem , datum- předžalobní upomínka- účast na jednání soudu , datum- podání žalobkyně ve věci samé ze dne , datum- účast zástupce žalobkyně na jednání soudu , datumKonkrétně jde o částky, kdy jeden úkon právní pomoci představuje částku , částka, , tedy šest úkonů právní pomoci je částka , částka, . Dále soud započítal šest režijních paušálů k jednotlivým úkonům právní pomoci po , částka, , tj. , částka, , součet obou částek představuje , částka, , z toho soud počítal 21 % DPH, které představuje částku , částka, . Celkově náklady zastoupení představují částku , částka, a po započtení zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, tvoří náklady soudního řízení v případě žalobkyně souhrnně , částka, .