18 C 245/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem, JUDr. Ladislavem Nevole, v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastupování státu ve věcech majetkových, IČO , sídlem adresa žalované , o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, <b>I. Určuje se, že výpověď, ze dne 2. 5. 2022, z nájmu prostor 3+1, v prvním nadzemním podlaží domu [adresa], který je součástí pozemku - číslo parcelní [číslo], a garáže v tomto domě, na adrese [adresa žalobkyně], [katastrální uzemí], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro [obec] [část obce], je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni, na náhradě nákladů řízení, k rukám právní zástupkyně žalobkyně, JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky, částku ve výši 18 000 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se, vůči žalovanému ([anonymizováno] – [název žalované]), svou žalobou, podanou ke zdejšímu soudu, dnem 8. 8. 2022, domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu části nemovitosti, označované jako„ prostory 3+1“ anebo jakožto„ byt 3+1“ (v 1. nadzemním podlaží –„ NP“).

2. Žalovaný však se žalobou nesouhlasil a požadoval její zamítnutí, jelikož tvrdil, že udělení dotyčné výpovědi z nájmu bylo učiněno platně.

3. Podepsaný soud, sice, zcela původně, žalobu zamítnul, a to rozsudkem, vydaným dne 21. 3. 2023, pod č. j.: 18 C 245/2022-31, když žalobkyně svou žalobu podala proti [anonymizováno] – [anonymizováno], takže žalovaná strana, v této souvislosti, zpochybňovala existenci své pasivní věcné legitimace, v rámci tohoto řízení, jelikož dotyčnou výpověď z nájmu žalobkyni nedalo [anonymizováno], nýbrž přímo sám [název žalované].

4. Onen předchozí rozsudek zdejšího soudu byl tedy zrušen, a to usnesením Městského soudu v Praze, vydaným pod čj. 7 Co 242/2023 – 52, s tím, že zdejší soud byl poučen o tom, že, pokud se jedná o stranu žalovanou, tak je lhostejno, zda za [anonymizována dvě slova] vystupuje buď [anonymizováno] anebo [žalovaný] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], jelikož se tedy jedná o stále stejný subjekt, což je [anonymizováno], která tak může jednat prostřednictvím různých organizačních složek [anonymizováno], což může být jak [anonymizováno], tak i [název žalované], s tím, že dotčenou výpověď dával žalobkyni [žalovaný] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], takže, na straně žalované, je nyní [anonymizováno] – [název žalované].

5. Obsah předmětné výpovědi z nájmu se ovšem, nakonec, dle názoru soudu, jevil natolik nevyhovujícím zákonným požadavkům na náležitosti takové výpovědi, že podepsanému soudu opravdu nezbylo, nežli žalobě vyhovět.

6. Předmětná výpověď tedy byla žalobkyni dána přímo [anonymizováno] - [žalovaný] [anonymizováno 6 slov] když, z listiny, označené hlavičkou [žalovnaný] [anonymizováno 6 slov], [ulice a číslo], [obec a číslo] - [část obce], obsahující onu výpověď z nájmu prostor 3+1, v prvním nadzemním podlaží domu [adresa], zapsaného na [list vlastnictví], pro [katastrální uzemí], včetně garážového stání, a tedy z dopisu ze dne [datum], kterýžto dopis podepsala Mgr. [jméno] [příjmení], ředitelka Odboru [žalovaný] [anonymizováno 6 slov], územní pracoviště v [obec] [anonymizováno] [obec], Odbor [označení žalovaného] [anonymizována tři slova], podepsaný soud zjistil, že tedy pasivní věcná legitimace, v rámci tohoto řízení, opravdu svědčí přímo samotnému [žalovaný] [anonymizováno 6 slov], s tím, že existence onoho nájemního vztahu, jakož i doručení předmětné výpovědi žalobkyni, jakožto nájemci, byly skutečnostmi mezi oběma stranami zcela nespornými.

7. Předmětná výpověď z nájmu je datována dnem 2. 5. 2022 (zjištěno z textu výpovědi z nájmu, jakož i z nesporných tvrzení účastníků).

8. Dále pak bylo mezi oběma stranami učiněno nesporným to, že žalobkyně obdržela, od žalovaného, tuto výpověď z nájmu dnem 8. 6. 2022.

9. V rámci své obrany ovšem žalovaný namítal, že v předmětném domě nedošlo k jeho rozdělení na jednotky, a to formou Prohlášení vlastníka. Tato námitka je však, dle názoru podepsaného soudu, nepodstatná, když obsah předmětné výpovědi, jak již bylo řečeno výše, opravdu nevyhovuje zákonným požadavkům 10. Dotyčný dům [č.p.], ve kterém se nacházejí předmětné prostory, v nájemní smlouvě označované i jako„ byt“, je součástí pozemku - parc. [číslo] na adrese [adresa] [spisová značka], v k. ú. [obec]. Jedná se tak o rodinný dům, jehož část byla pronajata, když ony prostory v 1. NP využívá žalobkyně, a to na základě Nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 2018, když součástí takto specifikovaného předmětu nájmu je i garáž. A i když se jedná, v tomto případě, o jakousi nejednotnou terminologii, když někdy je předmět nájmu označován jakožto„ prostory 3+1“ anebo jakožto„ byt 3+1“ (v 1. NP), tak je ovšem nutno poukázat na to, že, např., v ust. čl. II., předmětné nájemní smlouvy, věta druhá, je uvedeno, že:„ Byt se nachází na …“, a proto tedy, i když žalobkyně hovořila o„ bytu“ či o„ prostorách“ nebo i když žalovaný tvrdil, že se zde o byt nejedná, když předmětný dům není rozdělen na jednotky, tak je však nepochybné, že se, v tomto případě, stále jedná o pronajatou část nemovitosti, s tím, že žalovaný tento nájem vypověděl, takže bylo nutno zaměřit se, především, na platnost takové výpovědi.

11. Žalobkyně ve své žalobě, ostatně, předmět onoho nájmu ani neoznačuje jakožto bytovou jednotku, ale uvádí, že se jedná buď o nájem bytu anebo o nájem prostor (viz výše).

12. Dále bylo mezi oběma účastníky nesporné i to, že na žalovaného přešla práva a povinnosti pronajímatele, ze zmíněné nájemní smlouvy - ze dne 11. 1. 2018, a to nabytím vlastnického práva k předmětným nemovitostem (k čemuž došlo na základě rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 8. 7. 2019, vydaného pod č. j.: 2 T 11/2014-7864, jenž nabyl právní moci dnem 6. 2. 2020). Žalovaný se tedy stal vlastníkem pozemku - parc. [číslo] v kat. území [část obce], [obec], jehož součástí je i stavba onoho rodinného domu [č.p.], jenž je součástí pozemku - parc. [číslo] v k. ú. [obec] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí - ze dne 12. 10. 2022).

13. Pokud jde o obsah shora zmíněné výpovědi, ze dne 2. 5. 2022, udělené ze strany žalovaného vůči žalobkyni, tak ta se nepochybně týkala onoho prostoru v 1. NP, ve výše uvedeném rodinném domu - [adresa], k. ú. [obec], o rozsahu 3+1, a současně i garáže. Původním pronajímatelem, dle shora zmíněné nájemní smlouvy (ze dne 11. 1. 2018), byla společnost [právnická osoba], přičemž nájemkyní byla, od počátku, [celé jméno žalobkyně] (zde v postavení žalobkyně – zjištěno z nájemní smlouvy i z nesporných tvrzení účastníků).

14. Na žalovaného přešla práva a povinnosti pronajímatele, z výše uvedené nájemní smlouvy (ze dne 11. 1. 2018), a to ke dni 6. 2. 2020, tj., ke dni vzniku vlastnického práva žalovaného k výše uvedeným nemovitostem (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků).

15. Ve shora popsaných souvislostech pak žalovaný tvrdil, že, ode dne převzetí jeho vlastnických práv, k výše uvedeným nemovitým věcem (a tedy ode dne 6. 2. 2020), žalobkyně však, v těchto nemovitostech, neprováděla žádný výkon správy, kterážto námitka je ovšem povýtce bezpředmětná, když, jak ostatně, z textu předmětné výpovědi, jasně vyplývá, tak žalovaný žalobkyni vůbec nepoučil, dle ust. § 2286, odst. 2, o. z. (zák. č. 89/2012 Sb.), a to o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a též i o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti takové výpovědi soudem.

16. A i když žalovaný setrvával na svém stanovisku, předestřeném v tom smyslu, že takové poučení v dotyčné výpovědi obsaženo být vůbec nemuselo, když předmětný dům nebyl (a stále ani není) rozdělen na jednotky, tak, ale, podepsaný soud toto stanovisko nesdílí, jelikož, dle názoru soudu, se takové poučení vztahuje jak k nájmu bytu, tak i k nájmu domu, a proto tedy, nepochybně, i k nájmu části domu.

17. Podle ust. § 2202, o. z., lze pronajmout jak věc nemovitou, tak i movitou (nezuživatelnou), když pronajmout lze i část nemovité věci, s tím, že pokud zmíněný zákon hovoří o věci, použije se to i pro nájem její části.

18. Podle ust. § 2286, odst. 2, o. z., musí pronajímatel poučit ve výpovědi nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a též i o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti takové výpovědi soudem, jinak je osud takové výpovědi stižen sankcí její neplatnosti, což je právě tento případ.

19. Podle ust. § 2236, o. z., se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu. I z tohoto pohledu jsou tedy obranná tvrzení žalovaného lichá.

20. Navíc bylo nesporné i to, že žalobkyně dotčené prostory jakožto byt užívala, přičemž žalovaný ovšem nesouhlasil s tím, že by žalobkyně neměla hradit nájemné, když byla předtím pověřena onou správou dotčených nemovitostí, kteroužto činnost však, dle tvrzení žalovaného (viz výše – bod č. 15), žalobkyně vůbec nevykonávala, a což ovšem měla být, vlastně, dle zmíněné nájemní smlouvy (ze dne 11. 1. 2018), jakási kompenzace, a to namísto platby nájemného.

21. Ani těmito podrobnostmi se však podepsaný soud již poté nezabýval, když bylo zjištěno, že ono poučení, dle ust. § 2286, o. z., v textu dotyčné výpovědi zjevně chybí.

22. Ve shora popsaných souvislostech je též tedy nepodstatné i to, zda dotyčný dům je či není rozdělen na jednotky, a proto tedy podepsaný soud vyhodnotil jakožto nadbytečný i návrh žalovaného na to, aby se soud obrátil na [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] (Odbor stavební), a to se žádostí o sdělení, zda dotyčný dům je či není rozdělen na jednotky.

23. V této souvislosti podepsaný soud ještě konstatuje, že žalovaný, ostatně, ani netvrdil, že by, vůbec, v dotyčné výpovědi, bylo ono zákonem vyžadované poučení obsaženo, natož aby se to snažil prokazovat, takže soud dospěl k závěru, že k platnému vypovězení nájmu zde evidentně nedošlo, a proto tedy veškeré ostatní otázky, shora nastíněné, jsou tak již bez významu.

24. O nákladech tohoto řízení pak rozhodl podepsaný soud podle ust. § 142, odst. 1, o. s. ř., když takové náklady náleží procesně úspěšné žalobkyni, přičemž tyto náklady jsou tvořeny soudním poplatkem, za podaný žalobní návrh, ve výši 2 000 Kč, a též pak i soudním poplatkem za podané odvolání, rovněž ve výši 2 000 Kč, a dále jsou tyto náklady tvořeny i odměnou advokátky žalobkyně, dle § 9, odst. 3, písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. (Advokátního tarifu), za celkem pět úkonů právní služby, po částce 2 500 Kč, za každý jednotlivý úkon, dle § 7, odst. 5, a dle § 11, odst. 1 písm. a) a d) Advokátního tarifu (1x příprava a převzetí právního zastoupení, dále 1x písemné vyjádření žalobkyně ve věci samé – k podání žalovaného - ze dne 23. 11. 2022, dále 1x účast při jednání u podepsaného soudu – dne 21. 3. 2023, dále 1x sepis odvolání – dne 10. 5. 2023, jakož i 1x účast na dalším jednání u podepsaného soudu – dne 19. 12. 2023), a celkem tedy ve výši 12 500 Kč, a dále též i pět režijních paušálů, po částce 300 Kč, dle § 13, Advokátního tarifu, jež se vztahují k uvedeným pěti úkonům právní služby, a celkem tedy ve výši 1 500 Kč, s tím, že advokátka žalobkyně však soudu nedoložila, že by byla plátcem DPH, a proto soud, do celkové částky, připadající na náhradu nákladů tohoto řízení, již nepromítnul onu položku, spočívající v částce, připadající na 21 % DPH, z odměny advokáta a z paušálních náhrad, a v důsledku čehož tedy náklady právního zastoupení zde celkem činí 14 000 Kč, k čemuž je ovšem ještě nutno připočíst i onu částku v celkové výši 4 000 Kč, což tak představuje ony dva žalobkyní uhrazené soudní poplatky, a to každý po částce 2 000 Kč.

25. O povinnosti žalovaného, uhradit takto vypočtené náklady tohoto řízení, v celkové výši 18 000 Kč, k rukám právní zástupkyně žalobkyně, bylo rozhodnuto podle § 149, odst. 1, o. s. ř., s tím, že soud tedy stanovil žalovanému, pro splnění této jeho povinnosti, zákonnou, a tedy 3 - denní lhůtu (dle § 160, odst. 1, o. s. ř.).