18 C 554/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem JUDr. Ladislavem Nevole ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa , o: přezkum oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy, <b>I. Určuje se, že výpověď z nájmu, ze dne 26. 8. 2021, daná žalovaným žalobci, a doručená žalobci dnem 17. 9. 2021, není oprávněná.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci, na náhradě nákladů řízení, k rukám právního zástupce žalobce, Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta, částku ve výši 15 552 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se domáhal, svým návrhem, doručeným ke zdejšímu soudu, dnem 30. 11. 2021, toho, aby bylo určeno, že Výpověď z nájmu, ze dne 26. 8. 2021, daná ze strany žalovaného, jakožto pronajímatele, a to žalobci, jakožto nájemci, a doručená žalobci dnem 17. 9. 2021, není oprávněná.

2. Žalovaný však se žalobou nesouhlasil, jelikož tvrdil, že předmětná Výpověď byla dána žalobci důvodně, když žalovaný se dopustil zásadního porušení podmínek, sjednaných nájemní smlouvou, která byla mezi oběma účastníky tohoto sporu předtím uzavřena.

3. Podepsaný soud ve věci provedl dokazování řadou listinných důkazů, přičemž, na základě toho, zjistil následující skutečnosti:

4. Mezi oběma stranami, jejichž právní subjektivitu má soud za zjištěnou z veřejných rejstříků, všeobecně dostupných prostřednictvím internetu, bylo nesporné, že žalovaný je výhradním vlastníkem nemovitostí, a to, mj., pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], na adrese [adresa žalované], vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, a to na [list vlastnictví], pro katastrální území Chodov, obec hl. m. [obec] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí – na [list vlastnictví] - pro katastrální území Chodov a též i z nesporných tvrzení účastníků).

5. Dnem 22. 4. 2016 žalovaný, na straně pronajímatele, uzavřel se žalobcem, na straně nájemce, Smlouvu o nájmu, na základě které vznikl, mezi oběma stranami tohoto sporu, nájemní poměr k předmětu nájmu, o celkové výměře cca 444 m2, který se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného objektu. Dle článku [číslo], zmiňované nájemní smlouvy, byl předmětný nájemní poměr, s účinností od 1. 5. 2016, sjednán na dobu určitou, a to v délce trvání čtyřiceti let, počínaje dnem uzavření zmiňované Smlouvy o nájmu. S ohledem na sjednaný účel nájmu, a rovněž i vzhledem k povaze předmětu nájmu, je smlouvou založený právní vztah nájmem prostor sloužících k podnikání. V době uzavření předmětné nájemní smlouvy zněl název žalobce jakožto Kancelář pro ochranu práv poškozených s.r.o. (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku, dále ze Smlouvy o nájmu – ze dne 22. 4. 2016 a rovněž zjištěno i z nesporných tvrzení účastníků).

6. Dne 17. 8. 2021 byla žalobci doručena listina, od právního zástupce žalovaného, ze dne 26. 8. 2021, nazvaná jako„ Výpověď smlouvy o nájmu ze dne 22. 4. 2016“, když, v této listině, žalovaný, prostřednictvím svého právního zástupce, který zastupoval žalovaného i v tomto řízení, vedeném u zdejšího soudu, uvedl, že důvodem k takto předčasnému jednostrannému ukončení nájemního vztahu, ze strany žalovaného, bylo to, že, ode dne 2. 8. 2021, docházelo, ze strany žalobce, ke kontinuálnímu porušení dané Smlouvy, neboť žalobce, v pronajatých prostorách, neprovozuje restauraci, čímž tedy danou Smlouvu porušuje (zjištěno z textu Výpovědi, datované dnem 26. 8. 2021). Tato výpověď z nájmu byla žalobci doručena dnem 17. 9. 2021 (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků).

7. Vzhledem k tomu, co bylo uvedeno shora, tedy soud zaměřil své zkoumání na charakteristiku onoho výpovědního důvodu, specifikovaného v předmětné Výpovědi, když tento důvod zde byl charakterizován tak, že tedy žalobce porušuje dotyčnou Smlouvu o nájmu, a to tím, že předmětné prostory neužívá tak, jak bylo sjednáno dotyčnou Smlouvou, a tedy za účelem provozu restaurace, když žalovaný, poté, tvrdil rovněž i to, že předmětná restaurace byla delší dobu uzavřena, a byť tedy byla, mezitím, byť jen krátce, žalobcem provozována, tak, ale, nyní provozována není, i když její provoz je pro žalovaného velmi důležitý, a to kvůli různým akcím či seminářům. V této souvislosti ovšem žalobce zase tvrdil, že k přerušení provozu restaurace došlo kvůli restrikcím, souvisejícím s pandemií Covid-19.

8. Při prozkoumání dotyčného výpovědního důvodu ovšem soud dospěl k závěru, že, byť tedy žalovaný tvrdil, že žalobce neprovozuje, či neprovozoval, v dotčených prostorech, restauraci, tak, ale, žalovaný vůbec netvrdil to, jakou jinou činnost, jež by byla v rozporu se sjednaným účelem předmětného nájemního vztahu, tam tedy žalobce vlastně provozuje, či provozoval, a čím tedy taková jiná činnost, nežli provozování restaurace, konkrétně, zájmy žalovaného ohrožuje či narušuje. Naopak, žalovaný, totiž, ovšem nikdy netvrdil, a též ani nikterak nespecifikoval, že by žalobce provozoval, v pronajatých prostorách, nějakou jinou činnost, a tedy takovou, která by byla v rozporu se Smlouvou o nájmu. Je tudíž otázkou, zda se žalobce, a to tím, že, po určitý čas, v dotčených prostorech, restauraci neprovozoval, dopustil porušení předmětné Smlouvy o nájmu, když ovšem nebylo prokázáno, a žalovaný to ostatně ani netvrdil, že by tedy žalobce, v dotčených prostorech, provozoval nějakou onu jinou činnost, jež by byla v rozporu se sjednanými podmínkami předmětného nájemního vztahu, natož aby se to tedy snažil prokazovat.

9. Žalovaný totiž tvrdil pouze to, jak již bylo shora naznačeno, že žalobce, v určených prostorech, restauraci neprovozuje, ale, protože žalovaný, v této souvislosti, tvrdil rovněž i to, že žalovaný tam vlastně neprovozuje vůbec nic, když tam má pouze složen jakýsi nábytek, či vybavení, a to od svého bývalého podnájemce, s nímž se i soudí, a to kvůli údajnému dluhu na platbách za podnájem (s kterýmžto podnájmem žalovaný, jakožto pronajímatel, předtím souhlasil, což bylo mezi oběma účastníky tohoto řízení rovněž nesporným), pak tedy soud dospěl k závěru, že ono„ nic“, tedy ono neprovozování restaurace, vlastně nemůže být porušením dotyčné Smlouvy, když zde zjevně onen jiný účel, a tedy nějaká jiná činnost, nežli provoz restaurace, zcela absentuje. Žalovaný tedy, dle názoru soudu, zaměňuje onen jiný účel za jakousi nečinnost žalobce, při (ne) provozu restaurace, když ovšem, z logiky věci, vyplývá, že nečinnost, sama o sobě, ono naplnění nějakého konkrétního (jiného) účelu, k němuž by dotčený prostor mohl být použit, a to v rozporu s danou Smlouvou, nepředstavuje. Nečinnost je prostě nečinnost, a pokud tedy žalobce řádně hradí nájemné, pak tedy není zcela zřejmé, čím předmětnou Smlouvu o nájmu vlastně porušuje (zjištěno z obsahu Výpovědi – ze dne 26. 8. 2021), když, dle sdělení samotného žalovaného, žádnou jinou (další) činnost, v dotčených prostorech, neprovozuje.

10. Přípisem, ze dne 20. 9. 2021, žalobce odmítl onu Výpověď nájemní smlouvy, když namítl, že nebyla podána oprávněně, nicméně, žalovaný však podanou Výpověď zpět nevzal (zjištěno z listiny, obsahující Námitky proti Výpovědi - ze dne 20. 9. 2021).

11. Na základě provedeného dokazování dospěl tedy soud k závěru, že ona Výpověď žalovaného, jakožto pronajímatele, ze dne 26. 8. 2021, není oprávněná, takže onen nájemní poměr, založený mezi účastníky, shora zmiňovanou Smlouvou, ze dne 22. 4. 2021, trvá i nadále, neboť žalovaným uváděný výpovědní důvod není nejen zákonným důvodem předčasného jednostranného ukončení nájmu, jenž by dopadal na tento konkrétní případ, nýbrž není ani smluvním důvodem předčasného (jednostranného) ukončení nájmu, když oba účastníci, svým ujednáním, obsaženým v čl. 9, odst. 9.1, předmětné Smlouvy o nájmu, ze dne 22. 4. 2016, výslovně vyloučili zákonné důvody výpovědi a zároveň je nahradili důvody smluvně sjednanými, které jsou následující: a) - pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného, a to po dobu delší nežli čtyři týdny po dni doručení písemné upomínky k úhradě nájemného, b) - pokud nájemce či jeho pracovníci či smluvní partneři nebo jejich zákazníci způsobí vážné poškození předmětu nájmu či budovy, ve které se předmět nájmu nachází, a toto poškození není odstraněno v přiměřené lhůtě, stanovené pronajímatelem, a konečně, c) - v případě, že je nájemce v úpadku. Jak je zřejmé, tak žalovaným tvrzený výpovědní důvod však není ani jedním z taxativně uvedených výpovědních důvodů, obsažených v předmětné nájemní smlouvě, a tedy tak, jak se na těchto důvodech její účastníci výslovně dohodli.

12. Pokud tedy žalobce tvrdil, že nenastal ani jeden ze Smlouvou vymezených výpovědních důvodů, pak se s tímto jeho tvrzením podepsaný soud ztotožňuje, neboť žalobce neučinil nic, co by naplňovalo smluvené atributy porušení předmětné Smlouvy o nájmu (tedy není v prodlení s úhradou nájemného, nezpůsobil vážné poškození předmětu nájmu a též ani není v úpadku).

13. Z výše popsaných důvodů tedy žalobci nezbylo, nežli se, na základě ust. § 2314, odst. 3) obč. zák. (zák. č. 89/2012 Sb., v platném znění), obrátit s návrhem na přezkoumání oprávněnosti předmětné výpovědi na soud, přičemž soud, tedy, vzhledem ke shora uvedeným důvodům, žalobě vyhověl.

14. V předmětném textu Výpovědi (viz výše – bod [číslo]) se totiž hovoří pouze o tom, že dotyčná Výpověď byla žalobci dána v souladu s ust. § 2311, obč. zák., a to v návaznosti na ust. § 2288, odst. 1, písm. a) obč. zák., což se však, dle názoru podepsaného soudu, vztahuje, primárně, k nájmu bytu, nicméně, v tomto konkrétním případě se však nepochybně jedná o prostor, určený k podnikání, na něž ustanovení o nájmu bytu nedopadají.

15. Podle ust. § [číslo], obč. zák, se ustanovení o skončení nájmu bytu, sjednaného na dobu určitou, totiž, použijí obdobně, jako tomu je u nájmu na dobu určitou, který je specifikován v ust. § 2308 a § 2309, obč. zák., čili jde o takový nájem, sjednaný na dobu určitou, který lze vypovědět i před uplynutím sjednané doby, pokud nájemce ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor, určený k podnikání, určen, přičemž takovou výpověď může podat nájemce (zde žalobce) a nikoliv tedy pronajímatel (zde žalovaný). Dále může, opět jen nájemce, vypovědět nájem, sjednaný na dobu určitou, před uplynutím sjednané doby, i pokud dotyčný prostor přestane být způsobilým, z objektivních důvodů, k výkonu té činnosti, k němuž byl určen, a když pronajímatel přitom nájemci nezajistí náhradní prostor, anebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Nic z toho ovšem není tento případ.

16. Dle ust. § 2309, obč. zák., má, naopak, pronajímatel právo vypovědět nájem, sjednaný na dobu určitou, i před uplynutím sjednané doby, pokud má být dotyčná nemovitá věc odstraněna anebo pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti, zejména tím, že se chová v rozporu s ust. § 2305, obč. zák., anebo je, po dobu delší nežli jeden měsíc, v prodlení s placením nájemného anebo služeb, s nájmem spojených. Nic z toho opět není tento případ, přičemž, pokud jde o ust. § 2305, obč. zák., takto pojednává o právu nájemce opatřit dotyčnou nemovitou věc, v níž se předmět nájmu nachází, se souhlasem pronajímatele, různými štíty, návěstími či podobnými znameními, což opět není tento případ.

17. Podle ust. § [číslo], obč. zák, činí výpovědní doba tři měsíce a ve výpovědi musí být uveden její důvod, jinak je výpověď neplatná, což je ovšem všeobecně známo. Jak již bylo řečeno výše, tak, dle ust. § 2311, obč. zák. (viz výše – bod [číslo]), se tato ustanovení o skončení nájmu prostoru, sloužícího k podnikání (viz body [číslo]), použijí obdobně i v případě nájmu bytu.

18. Podle ust. § 2288, odst. 1, písm. a), obč. zák., poruší-li nájemce hrubě svou povinnost, vyplývající z nájmu, pak může pronajímatel vypovědět nájem, sjednaný na dobu určitou či neurčitou, v tříměsíční výpovědní době, takže, pokud by tedy mělo jít o výpověď, danou z toho důvodu, že, např., určitý byt je nájemcem užíván k jinému účelu, nežli k bydlení (a tedy, např., jako kancelář), pak by ovšem musel být v takové výpovědi tento jiný účel jasně konkretizován a též by zde muselo být konkretizováno i ono zásadní porušení povinností nájemce. Dle dikce zmiňovaného zákonného ustanovení se zde hovoří primárně o nájmu bytu, když tato zákonná ustanovení navazují, zcela logicky, na ust. § 2259 a násl., obč. zák., jež pojednávají o úpravách či o změnách bytu nebo domu, též i o společném nájmu bytu, o podnájmu, o členech nájemcovy domácnosti, o následcích smrti nájemce a rovněž pak i o skončení nájmu, když všechna tato zákonná ustanovení, jak již bylo shora naznačeno, se ovšem týkají nájmu bytu.

19. Z výše popsaných důvodů tedy, dle názoru podepsaného soudu, předmětné ustanovení § 2288, odst. 1, písm. a), obč. zák., na jednostranné skončení nájmu prostoru, sloužícího k podnikání, nedopadá, a to rovněž i vzhledem k faktu autonomie vůle obou účastníků, kterou je třeba respektovat, a na základě čehož se účastníci tohoto sporu výslovně spolu dohodli tak, že, expressis verbis, vyloučili zákonné důvody výpovědi a zároveň je nahradili důvody smluvně sjednanými, které jsou, jak již bylo shora uvedeno (viz bod [číslo]) následující: a) - pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného, a to po dobu delší nežli čtyři týdny po dni doručení písemné upomínky k úhradě nájemného, b) - pokud nájemce či jeho pracovníci či smluvní partneři nebo jejich zákazníci způsobí vážné poškození předmětu nájmu či budovy, ve které se předmět nájmu nachází, a toto poškození není odstraněno v přiměřené lhůtě, stanovené pronajímatelem, a konečně, c) - v případě, že je nájemce v úpadku. Nic z toho ovšem není tento případ, neboť v předmětné Výpovědi (viz výše – bod [číslo]), doručené žalobci, ze strany žalovaného, se pouze hovoří o porušení dané Smlouvy z toho důvodu, že nájemce (zde žalobce) tam restauraci neprovozuje, ale, opravdu v textu předmětné Výpovědi naprosto chybí určení toho, jakou tedy onu jinou činnost, sloužící nějakému jinému účelu, tam žalobce vlastně provozuje, a proto tedy podepsanému soudu nezbylo, nežli rozhodnout tak, jak je shora uvedeno.

20. O nákladech řízení pak bylo rozhodnuto dle § 142, odst. 1, o. s. ř., když žalobce měl ve věci plný úspěch.

21. Žalobci, který byl v tomto řízení právně zastoupen, tedy vznikly náklady řízení, a to v celkové výši 15 552 Kč, představující, jednak, soudní poplatek, ve výši 2 000 Kč, a jednak i náklady právního zastoupení žalobce advokátem, dle vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátního tarifu – AT), a to za čtyři úkony právní služby, dle ust. § 9, odst. 3, AT, a tedy po částce 2 500 Kč, za každý jednotlivý úkon (1x převzetí a příprava právního zastoupení, 1x sepis žaloby, 1x sepis repliky k vyjádření žalovaného, 1x účast u soudního jednání), a celkem tedy ve výši 10 000 Kč, a dále též i 4x režijní paušál, dle § 13, odst. 4, zmiňované vyhlášky č. 177/1996 Sb. (4 x 300 Kč), k uvedeným čtyřem úkonům právní služby, a celkem tedy ve výši 1 200 Kč, s tím, že právní zástupce žalobce soudu doložil i to, že je plátcem DPH, a proto soud, do celkové částky, připadající na náhradu nákladů tohoto řízení, musel promítnout rovněž i položku, spočívající v částce, připadající na 21% DPH, z odměny advokáta a z paušálních náhrad, kterážto DPH tak činí částku ve výši 2 352 Kč, a v důsledku čehož tedy celkové náklady tohoto řízení činí částku ve výši 15 552 Kč.

22. O povinnosti žalovaného, uhradit tyto náklady řízení žalobci, v celkové výši 15 552 Kč, k rukám jeho právního zástupce, rozhodl soud tak, že stanovil žalovanému, pro splnění této jeho povinnosti, zákonnou, tedy 3 - denní lhůtu (§ 160, odst. 1, o. s. ř.).