19 C 172/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Váchovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro poskytnutí přiměřené slevy z ceny koupě

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku ve výši 510 850 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 18. 6. 2023 do zaplacení, a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 77 755 Kč.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení, 297 420,20 Kč, k rukám právního zástupce žalobců, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobcům se vrací přeplatek na soudním poplatku ve výši 3 150 Kč prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu

4.

IV. Žalobcům se vrací část soudního poplatku ve výši 0 Kč prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 4.

1. Žalobci se svým návrhem, podaným 19. 7. 2023, domáhali poskytnutí přiměřené slevy z ceny koupě nemovitosti – pozemku parc. č. Anonymizováno pozemku parc č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. e. Anonymizováno, a pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., to vše v k. ú. adresa. Návrh odůvodnili tím, že nemovitost byla inzerována jako chata s „možností celoročního bydlení“ a to se stavem objektu „velmi dobrý“. Po převzetí nemovitosti dne 1. 9. 2022 se na nemovitosti vyskytly skryté vady, na něž je žalovaná neupozornila. Za účelem zjištění konkrétních nedostatků nemovitosti si žalobci nechali zpracovat „technický průkaz nemovitosti“, a to 6. 2. 2023. Následně žalovanou dnem 27. 2. 2023 vyzvali k poskytnutí slevy z ceny koupě. Žalovaná nárok žalobců odmítla dopisem ze dne 31. 3. 2023 s tím, že vytčené vady buď nejsou vadami, a pokud ano, pak se nejedná o vady skryté. Žalobci si proto nechali zpracovat znalecký posudek č. č. účtu od společnosti Anonymizováno, který byl vyhotoven 30. 5. 2023 tituly před jménem jméno FO. Tento posudek taktéž identifikoval skryté vady nemovitosti, a vyčíslil náklady na jejich odstranění. Konkrétně se jednalo o vady střechy, u níž absentovala funkční parozábrana a větrání střešní skladby, a v jejichž důsledku dochází k vysokým energetickým ztrátám objektu, a nemovitost tak nelze vytopit. Dále šlo o vady fasády, a to zejména chybějící lepící hmotu pro přilepení tepelné izolace k podkladu v místě pod parapetem, nedostatečnou tloušťku stěrkové hmoty, místy chybějící výztužnou síťovinu, což bude vyžadovat kompletní odstranění fasády a provedení nového kontaktního zateplovacího systému. Pokud jde o vady dalších konstrukcí, pak šlo zejména o degradaci dřevěných pat sloupů terasy, na níž je osazení dřevěného sloupu provedeno chybně, když je pata sloupu dlouhodobě vystavena působení vody a dále o netěsnou připojovací spáru, která je vyplněna pouze PUR pěnou, což způsobuje, že není vzduchotěsná ani parotěsná a navazující dřevěné prvky proto degradují. Dle posudku mohlo být při prohlídce nemovitosti zjistitelné pouze poškození dřevěného sloupu na terase a projev vady na fasádě v podobě trhlin, nebylo však možné určit příčinu těchto vad. Na základě tohoto posudku žalobci opětovně zaslali žalované výzvu k poskytnutí slevy, a to dnem 7. 6. 2023. Žalovaná odmítla i tento nárok, a to dopisem z 30. 6. 2023. Všechny vady musely být přítomny již při předání nemovitosti, jelikož se jedná o vady konstrukční, tedy není možné, aby se objevily až po předání. Vadné plnění je podstatným porušením smlouvy, neboť žalobci by smlouvu nebyli uzavřeli, kdyby si bývali byli vědomi oněch skrytých vad, pročež jim vznikl nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalovaná částka pak představuje přiměřenou slevu z kupní ceny, náklady spojené s uplatněním pohledávky představují součet nákladů vynaložených na znalecká posouzení před podáním žaloby, neboť všechny tyto posudky byly nutné pro uplatnění nároku na přiměřenou slevu z ceny koupě.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že nárok zcela neuznává. Učinila nesporným, že 15. 7. 2022 uzavřela jako prodávající s žalobci jako kupujícími kupní smlouvu, na jejímž základě převedla vlastnické právo k nemovitosti. Žalobci si celou nemovitost před koupí důkladně prohlédli a byli seznámeni s tím, že rekreační chata byla postavena v roce 1951 a tomu také odpovídá její stav. Kupní cena zohledňovala nejen stáří, ale i stav oné nemovitosti. Dle cenového odhadu zprostředkovatele prodeje, tituly před jménem jméno FO, realitního makléře, činila hodnota samotných pozemků téměř 5,8 milionů Kč a samotné chaty pak 2,1 milionů Kč. Kupní cena činila však 4 990 000 Kč, tedy částku o 3 miliony Kč nižší, než činily cenové odhady. Dne 8. 10. 2022 se na žalovanou obrátil žalobce s tím, že přestalo fungovat čerpadlo ve studni, bude třeba udělat nový vrt a požadoval, aby žalovaná uhradila náklady s tím spojené. Pro žalovanou bylo toto překvapivé, když celých sedmdesát let problém se studní nebyl. Žalovaná zajistila společnost s příslušnou odborností, která studnu zkontrolovala, vyčistila a poskytla žalobcům návod, jak se o studnu starat, tedy uplatněnou vadu na vlastní náklady odstranila. Žalobci však nebyli spokojeni, že nezískali žádné finanční prostředky, a proto v březnu roku 2023 zaslali žalované výzvu k poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 1 400 000 Kč, a to na základě technického průkazu, zpracovaného 6. 2. 2023. S jeho závěry se žalovaná neztotožnila, neboť buď se jednalo pouze o nastínění rizika, že nemovitost bude v budoucnu vykazovat určitý typ vady, či se nemohlo jednat o vady skryté, když se jednalo o skutečnosti zcel zjevné již při předání nemovitosti. Proto jejich nárok odmítla dopisem ze 31. 3. 2023. dále se žalobci domáhali na základě znaleckého posudku Anonymizováno zaplacení částky 652 190 Kč. Na tuto žádost žalovaná reagovala přípisem ze 30. 6. 2023, jímž sice nárok odmítla, avšak navrhla společné setkání účastníků a jejich právních zástupců za účelem projednání nároků, k čemuž nedošlo, jelikož žalobci podali rovnou žalobu. Žalovaná nikdy netvrdila, že se jedná o stavbu odpovídající současným standardům. Žalobci tak nemohli očekávat vlastnosti novostavby. Poukázala dále na to, že žalobci financovali koupi prostřednictvím hypotečního úvěru, který by jim banka neposkytla, pokud by znalec, kterého si jistě banka před poskytnutím úvěru k tomuto účelu zajistila, naznal, že kupní cena neodpovídá stavu nemovitosti. Žalovaná nesporuje, že nemovitost inzerovala k celoročnímu užívání, ovšem nelze opomenout, že se jedná o objekt rekreační, nikoli o rodinný dům. Pokud jde o vytápění, žalobci věděli, že se v chatě nachází kamna na tuhá paliva, je nutné často přikládat a nemohli tak očekávat vlastnosti ústředního topení. Žalovaná sporovala závěry učiněné ve znaleckém posudku Anonymizováno. Dále nesouhlasila s výší nákladů na odstranění vad, neboť vynaložení nákladů povede k výraznému zhodnocení nemovitosti, pročež považovala slevu ve výši 605 000 Kč za zcela nepřiměřenou. Navrhla proto, aby soud žalobu s ohledem na jmenované důvody zcela zamítl.

3. Z provedeného dokazování soud učinil následující závěry o skutkovém stavu:

4. Žalovaná inzerovala prostřednictvím realitní kanceláře v roce 2022 nemovitost, nacházející se na pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. e. Anonymizováno, a pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č. p. / č. e., to vše v k. ú. adresa, (dále jen „nemovitost“), a to s nadpisem „adresa Anonymizováno Anonymizováno“, popisem „velmi dobrý“, účelem „rekreační“, a „s možností celoročního bydlení“ (inzerátem na webových stránkách). Tento popis nemovitosti zadal makléř jméno FO na základě předchozí konzultace se žalovanou. Před zveřejněním inzerátu si p. jméno FO chatu prohlédl, a to včetně půdiček, do kterých nahlédl, pořídil fotografie, a od žalované získal informaci, že její otec běžně na chatě trávil i zimní období. Pokud jde o v inzerátu deklarovaný stav velmi dobrý, pak realitní kancelář, v níž p. jméno FO působí, toto označení dává stavbám, které jsou ve vizuálně velmi dobré kondici. Bylo vidět, že vlastníci o chatu dobře pečovali, vše bylo obloženo dřevěnými palubkami, chata byla udržovaná, vypadala velmi dobře. Svědek při prohlídce před zveřejněním inzerce nezaznamenal pouhým okem žádné zjevné vady. (výslechem svědka jméno FO). Pokud jde o stav interiéru a exteriéru chaty, k inzerátu byly připojeny i barevné fotografie, z nichž je pouhým okem patrno, že chata je udržovaná, nejsou zde známky viditelného poškození jakéhokoli charakteru (barevnými fotografiemi Anonymizováno).

5. Chata byla postavena v roce 1951 (tvrzeními žalované, nesporovanými žalobci), a to svépomocí. Za dobu předcházející podpisu kupní smlouvy mezi účastníky, jejímž předmětem byla nemovitost, probíhala na chatě a pozemku, na němž se nachází, běžná údržba, přičemž velkou měrou se na této údržbě podílel otec žalované a její manžel mu vypomáhal. Otec žalované dělal novou střechu, a p. jméno FO osobně betonoval terasu s tím, že použil více cementu než písku. Tyto opravy byly provedeny svépomocí. Pokud jde o topení, muselo se přikládat každou třetí až čtvrtou hodinu. Pokud jde o možnost celoročního užívání, k tomuto svědek p. jméno FO uvedl, že na chatu kdysi jezdili i v zimě, pokud jde o zateplení, nepociťoval subjektivně žádné nedostatky. (výslechem svědka pana Anonymizováno). V roce 1998 proběhla kompletní rekonstrukce interiéru i exteriéru včetně zateplení a byla vystavěna přístavba na severní straně objektu. V roce 2002 pak proběhla rekonstrukce. Při ní byla provedena výměna střešní krytiny a zastřešení venkovní verandy, a dále byla instalována nová krbová kamna. Od tohoto roku dále probíhaly pouze udržovací práce (oznámením jméno FO obecnímu úřadu v Anonymizováno z 21. 8. 2002, výsledkem vyhodnocení rizik právnická osoba z 22. 6. 2022, znaleckým posudkem tituly před jménem jméno FO č. č. Anonymizováno se znaleckou doložkou).

6. Žalobci, jako kupující, a Žalovaná, jako vlastník - prodávající, uzavřeli dne 15. 7. 2022 kupní smlouvu (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl prodej nemovité věci – pozemku parc. č. Anonymizováno pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. e. Anonymizováno (dále jen „Nemovitost“) a pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., to vše v k. ú. adresa, obec adresa. Kupní cena činila 4 990 000 Kč. V čl. 8. smlouvy je deklarováno, že žalobci se seznámili s faktickým i právním stavem nemovitosti, v čl. II. odst. 2 pak, že předmět koupě žalobci kupují ve stavu, v jakém se nachází k okamžiku uzavření kupní smlouvy (kupní smlouvou, výpisem z katastru nemovitostí č. LV Anonymizováno z 10. 6. 2022, nespornými tvrzeními účastníků).

7. Cenu nemovitosti odhadla společnost právnická osoba ke dni 15. 7. 2022 na částku 5 757 978 Kč, pokud jde o pozemek, a na částku 2 113 012 Kč, pokud jde o chatu před rekonstrukcí (odhadem ceny společnosti právnická osoba, zpracovaným 29. 3. 2023).

8. V rámci vyhodnocení rizik před poskytnutím hypotečního úvěru ohodnotila právnická osoba nemovitost na částku 4 990 000 Kč (výsledkem vyhodnocení rizik právnická osoba z 22. 6. 2022).

9. Před podpisem kupní smlouvy si žalobci prohlédli nemovitost. Při prohlídce měli žalobci možnost nahlédnout do všech přístupných prostor nemovitosti, což učinili. Charakter prohlídky nikterak nevybočoval z běžného standardu prohlídek nemovitostí, kterých se účastní jiní klienti realitní kanceláře. Uskutečnila se jedna prohlídka před předáním nemovitosti, a pak druhá, při předání nemovitosti. První prohlídka trvala 45 minut, s tím, že žalobci si prohléhli zahradu, kůlnu, chatu, veškeré místnosti, pokoje. Druhá prohlídka trvala rovněž přibližně 45 minut, s tím, že se opětovně prošly veškeré prostory (výslechem svědka jméno FO).

10. Nemovitost byla předána 1. 9. 2022 (předávacím protokolem). Předání nemovitosti se účastnili žalobci, žalovaná, manžel žalované, tedy svědek pan jméno FO, právnická osoba žalobců (výslechem svědka jméno FO).

11. Žalobci si při předání nemovitost prohlédli, dle slov svědka pana Anonymizováno, manžela žalované, „skrznaskrz“, s tím, že prohlídka trvala zhruba hodinu a půl, ovšem v tomto směru svědek sdělil pouze informace, které získal zprostředkovaně od žalované, u prohlídek před předáním nemovitosti nebyl osobně přítomen. P. Anonymizováno si při prohlídce nevšiml viditelného vizuálního poškození chaty.

12. Žalobci vytkli dopisem ze dne 27. 2. 2023, mimo jiné, následující vady. Promrzání zeminy a vznik trhlin, nejasné řešení a stav nosné konstrukce stěn i krovu, které mohou být poškozeny vlhkostí či škůdci, poškození paty rohového dřevěného sloupu, chybějící drenáž kolem objektu a s tím spojenou možnost hromadění vody v zásypech kolem podsklepené části, nevhodné provedení hydroizolace objektu, zatékání do konstrukce terasy před vstupem v rohu kolem dřevěného sloupu, pronikání vody přes krytinu střechy a chybějící doplňková hydroizolační vrstva, absence hydroizolace u dřevěné podlahy v koupelně, nedostatečná dimenze tepelné izolace v půdním prostoru a chybějící ochranná folie tepelné izolace, nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, chybějící zateplení soklu a chybějící tepelná izolace podlah na terénu, kondenzace uvnitř konstrukcí vlivem chybějící parozábrany, přehřívání podkroví vlivem chybějícího zateplení štítových stěn, absence zateplení rozvodů vody, chybějící revize otopné soustavy. Současně žalovanou vyzvali k poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny, a to ve výši 1 400 000 Kč. Vytknuté vady a výši požadované slevy opřeli o technický průkaz budovy, vyhotovený 6. 2. 2023, který prezentuje technický stav nemovitosti a detekuje rizika, a výzva k poskytnutí slevy výstup technického průkazu v podstatě kopíruje (výzvou k poskytnutí slevy z kupní ceny z 27. 2. 2023, technickým průkazem ze 6. 2. 2023).

13. Žalovaná odmítla poskytnout slevu z kupní ceny, a to výslovně dopisem z 31. 3. 2023. Uvedla, že u vytčených vad se buď nejedná o vady, a pokud ano, pak nikoli o vady skryté, a ne takové, které zde byly v době přechodu nebezpečí škody na věci (reakcí na výzvu k poskytnutí slevy z kupní ceny ze dne 27. 2. 2023).

14. Posudek Anonymizováno č. č. účtu, zpracovaný 30. 5. 2023, posuzoval střešní plášť, zateplení fasády a vybraných dřevěných prvků nemovitosti. Z posudku ve spojení s výslechem znalce soud zjistil následující. Znalec provedl místní šetření dne 25. 4. 2023, a zjistil, že střecha nemovitosti vykazuje vady střechy, konkrétně absentující parozábranu a vrstvu tepelné izolace. Důsledkem těchto vad je pronikání vlhkosti do skladby střechy, následná biologická degradace dřevěných prvků a dále vysoké energetické ztráty objektu, jež způsobují nemožnost objekt vytopit v zimním období. Dále zjistil neodkorněné dřevěné prvky, které společně s vlhkostí střechy vytváří prostor pro napadení škůdci, a chybné oplechování komínu. V tomto ohledu shledal, že střecha nesplňuje základní požadavky předpisů kladených na výrobce obdobných krytin, a odkázal v tomto směru na vyhlášku č. 137/1998 Sb., ČSN 73 0540-2, a ČSN 73 1901. Pokud jde o další konstrukce, posudek shledal degradaci pat dřevěných sloupů, která je důsledkem chybného osazení dřevěného sloupu do skladby podlahy terasy. Rohový sloup je zabudován do konstrukce obvodové stěny, a to tak, že je uložen takřka na úrovni okolního terénu, prostor kolem něj je vyplněn PUR pěnou, pata sloupu je vlhká a poškozená hnilobou, což může ovlivnit i statickou funkci prvku a tím i celého objektu. Hnilobu způsobuje vlhkost, která do uzavřeného prostoru prostupuje z venkovního prostředí vlivem chybějící funkční hydroizolace, tak z prostoru vnitřního vlivem účinné parozábrany. Další zjištěnou vadou je netěsná připojovací spára u výplní otvorů, vyplněná pouze PUR pěnou. Spára tak není vzduchotěsná ani parotěsná, a může tka docházet ke kondenzaci vnitřní vlhkosti ve spáře a degradaci na ni navazujících dřevěných prvků. Uvedené vady shledal rovněž rozpornými s obecně platnými technickými požadavky, a to s vyhláškou č. 137/1998 Sb., a normou ČSN 73 0540-2. Zjištěné vady shledal odstranitelnými, s tím, že navrhl komplexní odstranění. Pokud jde o střešní plášť, navrhl demontáž původní střešní skladby a provedení nové bez výměny poškozených dřevěných prvků. U fasádního zateplení navrhl demontáž původního zateplení a provedení nového z EPS tloušťky 100 mm. Pokud jde o připojovací spáry, tyto dle posudku mohou být opraveny utěsněním ze strany interiéru. U dřevěných prvků jako sanační řešení uvedl opravu poškozené paty sloupu na terase, osazení do ocelové sloupové patky, opravu terasy (bez opravy zabudovaných dřevěných prvků ve stěně). Souhrnně náklady na takto navrženou sanaci zjištěných vad vyčíslil hrubým cenovým odhadem na 500 000 Kč bez DPH. Náklady oprav vyčíslil následovně. Demontáž původní skladby střešního pláště s kompletním provedením střešní skladby, kdy není uvažováno o výměně poškozených dřevěných prvků, vyčíslil na 350 000 Kč. Demontáž původního zateplení a provedení nového na částku 100 000 Kč. Utěsnění připojovací spáry z interiéru na 20 000 Kč. Opravu poškozených pat sloupku na terase, osazení do ocelové sloupové patky, opravu terasy, přičemž není uvažováno s opravou zabudovaných dřevěných prvků ve stěně, vyčíslil na 30 000 Kč. Posudek se dále vyjádřil k možnosti odhalit vady laikem. V tomto ohledu uvedl, že laik neměl možnost při prohlídce nemovitosti tyto vady zjistit, mohl pouze vidět zřetelné poškození sloupu na terase a projev vady na fasádě v podobě trhlin, nemohl však seznat příčinu tohoto poškození. Za vyhotovení tohoto posudku, žalobci zaplatili dne 5. 4. 2023 částku 23 595 Kč, dne 2. 6. 2023 částku 23 595 Kč, celkem tedy částku 47 190 Kč, a to na základě vyúčtování – faktury znalce, splatné 14. 6. 2023 (potvrzeními o platbě právnická osoba, fakturou č. hodnota, daňovým dokladem k přijaté platbě).

15. Dne 6. 11. 2023 byl na základě objednávky žalobce z 27. 9. 2023 vypracován znalecký posudek, jehož zpracovatelem byl tituly před jménem právnická osoba, tituly za jménem Znalec při tvorbě posudku provedl vlastní šetření na místě dne 8. 10. 2023. Jeho závěry jsou následující. Chata je v udržovaném stavu, výjimkou je stav hydroizolace a nosné konstrukce. Hydroizolace je silně degradovaná, za hranou plánované životnosti a je tak nezpůsobilá zajišťovat ochranu před vzlínající zemní vlhkostí. Stavba nesplňuje požadavky vyhlášky 268/2009 Sb., týkající se šíření vlhkosti. Hydroizolace je nefunkční dlouhodobě, což se projevuje pokročilým biologickým napadením, a to hnilobou dřevní hmoty a napadením dřevokazným hmyzem. S ohledem na vážné narušení nosné konstrukce objekt nelze bezpečně užívat, neboť nesplňuje požadavky jmenované v § 9 vyhlášky č. 268/2009 Sb. Posudek odkázal, pokud jde o napadení dřevokazným hmyzem, na znalecké vyjádření jméno FO, Anonymizováno., znalce z oboru chemie, odvětví mykologie, podané 3. 11. 2023, které je součástí posudku a z nějž vyplynul rozpad dřevní hmoty a ztráta únosnosti obnažených nosných prvků, a byl konstatován podíl hub a dalších organismů, roztočů a bezobratlých, na rozkladu dřevěných sloupků. Pata rohového sloupku na verandě je poškozená mravenci a je tak narušena její nosná funkce. Ze znaleckého vyjádření rovněž vyplynulo, že v podkroví jsou použita prkna kvality výřezů z krajinového dřeva, s vysokým podílem bělového dřeva s výskytem kůry na okrajích, přičemž ve všech prvcích, kde se ona kůra vyskytla, došlo k rozvoji dřevokazných brouků. V době podání znaleckého vyjádření znalkyně deklarovala nutnost očištění veškerého dřeva v podkroví, výměny záklopů a ošetření proti dřevokaznému hmyzu, a to s ohledem na detekci infekce prken záklopu dřevokaznými brouky, které jsou z důvodu napadení hmyzem potenciálním zdrojem infekce pro veškeré nosné stavební prvky v dosahu, a to především podkroví. Dále tu je riziko, že při provedených rekonstrukcích objektu nebyly vyměněny všechny poškozené prvky, a tedy za určitých podmínek, především vlivem změny vlhkostního režimu objektu, hromaděním vlhkosti v nedostatečně větrané konstrukci, chybnou hydroizolací nebo vznikem kondenzačních míst, toto může vyvolat oživení infekce a obnovu růstu hub v těchto ložiscích, kdy zdrojem výskytu hub se mohou stát i jejich výtrusy, jež se běžně šíří vzduchem z okolí objektu (znaleckým posudkem č. Anonymizováno se znaleckou doložkou). Za vyhotovení tohoto posudku, žalobci zaplatili dne 9. 10. 2023 částku 8 000 Kč, vyfakturované za místní šetření, dále částku 15 000 Kč za samotný posudek tituly před jménem jméno FO, a to v hotovosti, a částku 7 565 Kč za znalecké vyjádření jméno FO, jež bylo součástí posudku tituly před jménem jméno FO. Celkem zaplatili částku 30 565 Kč (fakturou č. hodnota a fakturou č. hodnota, dokladem o zaplacení).

16. Žalobci žalovanou vyzvali opětovně dne 7. 6. 2023 k poskytnutí slevy z kupní ceny, tentokrát ve výši 605 000 Kč a k zaplacení nákladů na uplatnění pohledávky ve výši 47 190 Kč, vynaložených na posudek Anonymizováno, a vytkli žalované vady v něm zjištěné, a to vady střechy (absence větrání střešní skladby a absence účinné parozábrany, což bude vyžadovat kompletní odstranění střešní skladby), vady fasády nemovitosti (vady zateplovacího systému, chybějící lepicí hmota pro přilepení tepelné izolace pod parapetem, nedostatečná tloušťka stěrkové hmoty, místy chybějící výztužná síťovina, v jejichž důsledku dochází ke vzniku trhlin omítky a její oddělení od tepelného izolantu, což bude vyžadovat kompletní odstranění zateplení fasády a provedení nového zateplovacího systému), a vady dalších konstrukcí (degradace pat dřevěných sloupků terasy, chybné provedení zabudování rohového sloupu chaty do konstrukce obvodové stěny, což vede k poškození sloupu vlhkostí a uhnívání, což bude vyžadovat odříznutí poškozené paty sloupu a nahrazení novým řezivem, a dále netěsnou konstrukci připojovací spáry, která je u výplní otvorů vyplněna pouze pěnou PUR, pročež spára není vzduchotěsná ani parotěsná může docházet ke kondenzaci vnitřní vlhkosti a degradaci navazujících dřevěných prvků, a bude nutno ji dodatečně utěsnit). Na tuto výzvu žalovaná reagovala opětovným odmítnutím dnem 30. 6. 2023, s tím, že chata je stavbou z roku 1951 a tudíž nelze očekávat stavební řešení moderními postupy, a byť v inzerátu uvedla, že objekt lze užívat celoročně, žalobci věděli, že se nejedná o objekt k trvalému bydlení, čemuž odpovídají i jeho vlastnosti (opětovnou výzvou k poskytnutí slevy, reakcí na výzvu k poskytnutí slevy z kupní ceny ze dne 7. 6. 2023). Žalovaná neuhradila ničeho ani na výzvu předžalobní (výzvou, nespornými tvrzeními účastníků).

17. Ze znaleckého posudku právnická osoba, č. Anonymizováno ve spojení s výslechem znalce, soud zjistil následující. Znalec provedl vlastní šetření nemovitosti in situ a ztotožnil se se závěry v posudcích tituly před jménem jméno FO a společnosti Anonymizováno v tom smyslu, že posuzované konstrukce nejsou v souladu se současnými ani minulými technickými požadavky. Vyjádřil se ke kvalitě obou posudků s tím, že k ní ani v jednom případě neměl výhrad. Normy pro dané konstrukce v době jejich postavení byly sice nepochybně volnější, kupříkladu u požadavku na tepelný odpor obvodových stěn, současně však nemohly odporovat základním fyzikálním skutečnostem, a to příkladmo nutnosti odvětrávat střešní skladbu či nutnosti izolace dřevěných sloupků proti zemní vlhkosti. Má-li sokl v přízemí chaty teplotu téměř rovnající se teplotě vzduchu venkovního, pak toto by bylo považováno za vadu i ve středověkém domě, protože to znamená, že stavba v tomto místě není vůbec tepelně izolována. Znalec zdůraznil, že z hlediska stavebních předpisů není podstatné, zda je stavba zhotovena profesionálem v oboru či svépomocí, protože stavební předpisy nerozlišují požadavky na kvalitu provedení stavby dle kritéria způsobu zhotovení či osoby zhotovitele. Stavebník byl proto povinen příslušné předpisy dodržet. Znalec zároveň neshledal zřejmou neprofesionalitu provedení u konstrukcí nezakrytých. Hrubý cenový odhad na opravu vad v podstatě ztotožnil s odhadem uvedeným v posudku Anonymizováno, v zájmu větší přesnosti tohoto odhadu by však bylo nutné zpracovat sanační projekt. Při výpočtu nákladů na opravu znalec zohlednil i to, že žalobci nekupovali chatu jako novostavbu, pročež náklady na opravu v tomto ohledu ponížil tak, aby tato reflektovala právě tuto skutečnost, jinak by náklady na opravu zjištěných vad odpovídaly zhodnocení nemovitosti právě ve výši opotřebení nemovitosti. Výpočet tedy provedl tak, že při přibližných nákladech na opravy vad ve výši 500 000 Kč a koordinační přirážky ve výši 50 000 Kč, a zohlednění třicetileté životnosti konstrukcí, které byly předmětem oprav v roce 2002, tedy v roce 2022 bylo jejich stáří 20 let a zbytková životnost odpovídala 33,33 %, činí znehodnocení chaty vadami identifikovanými v posudcích tituly před jménem jméno FO a společnosti Anonymizováno částku 210 812 Kč včetně DPH (bod 134 posudku). Náklady na opravu hydroizolace, s přihlédnutím ke konci její životnosti, tedy její zbytkové životnosti odpovídající 33,33 %, činí 125 235 Kč včetně DPH. Souhrnným závěrem posudku pak je výše nákladů na opravy vad při zohlednění opotřebení konstrukcí ve výši 336 047 Kč, a znehodnocení nemovitosti danými vadami k datu prodeje 510 850 Kč. Znehodnocení nemovitosti vypočetl jako rozdíl kupní ceny 4 990 000 Kč a snížené obvyklé ceny v důsledku vad ve výši 4 479 150 Kč. Pokud jde o možnost odhalení vad laikem, pak veškeré zjištěné vady není dle názoru znalce schopen běžný kupující, laik, rozeznat, a to i v případě konstrukcí nezakrytých. Všechny vady jsou odstranitelné, a to nejlépe způsobem, již navrženým v posudku Anonymizováno. Degradaci dřevěných prvků střechy a terasy nelze přičítat opotřebení časem, příčina vad je dána konstrukčními vadami, které nebyly provedeny v souladu se soudobou běžnou praxí. Pokud jde o vytopitelnost chaty v zimním období, pak toto možné je, avšak při stávajícím provedení zateplení nikoli za rozumné náklady.

18. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné pro věc rozhodné skutečnosti.

19. Na shora zjištěný skutkový stav soud aplikoval níže citovanou právní úpravu a po zhodnocení provedených důkazů dospěl k následujícím právním závěrům.

20. Podle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

21. Podle ust. § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

22. Podle ust. § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

23. Podle ust. § 2099 odst. 1 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

24. Podle ust. § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

25. Podle ust. § 2082 o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva. Nabude-li kupující vlastnické právo před odevzdáním věci, má prodávající až do odevzdání věci práva a povinnosti schovatele.

26. Podle ust. § 2121 o. z. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

27. Podle ust. § 1105 o. z., převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

28. Podle ust. § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

29. Podle ust. § 2107 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

30. Podle ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

31. Podle ust. § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

32. Podle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

33. Pro právní posouzení je třeba postavit najisto, zda předmět byl koupě odevzdán v ujednané jakosti a účelu vhodném pro účel patrný ze smlouvy. Bylo-li plněno vadně, pak zda žalovaná o některých z těchto vad věděla, a pokud ano, zda na ně žalobce upozornila. Dále je třeba zhodnotit povahu vad, za něž žalobkyně uplatňuje právo z vadného plnění, včasnost oznámení oněch vad žalované, tedy zda tak žalobci učinili bez zbytečného odkladu poté, co ji mohli při dostatečné odborné péči zjistit, a zda jsou vady podstatným porušením smlouvy. Pokud jde o příslušenství pohledávky, je třeba posoudit, zda jejich vynaložení bylo nutné k uplatnění práva.

34. Mezi účastníky vznikl dne 15. 7. 2022 ve smyslu ust. § 2079 a násl. o. z. závazek z kupní smlouvy na prodej nemovité věci - pozemku parc. č. Anonymizováno, pozemku parc. č. st. Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. e. Anonymizováno (dále jen „Nemovitost“) a pozemku parc. č. hodnota, jehož součástí je stavba bez č. p./č. e., to vše v k. ú. adresa, obec adresa, na jehož základě se žalovaná zavázala převést nemovitost do vlastnictví žalobců a tito se zavázali uhradit žalované kupní cenu ve výši 4 990 000 Kč, což učinili.

35. Ve věci se jedná o právo na přiměřenou slevu z ceny koupě, tedy o právo z vadného plnění, které podle ust. § 2100 o. z. kupujícímu zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Žalovaná ve smyslu tohoto ustanovení o vadách, které byly následně zjištěny znaleckými zkoumáními, nevěděla, a to obdobně jako žalobci, neb ze skutkových zjištění soud učinil jednoznačný závěr, že žádná z později zjištěných a vytčených vad nemohla být zřetelná laikovi pouhým okem. Byla-li žalovaná zvyklá chatu navštěvovat s manželem celoročně, s tím, že byli zvyklí na úniky tepla, které řešili pravidelným vytápěním, nelze žalované přičítat k tíži, že v tomto nespatřovala vadu. Rovněž pak jí nelze klást k tíži skutečnost, že nevěděla o jiných vadách, respektive nezjistila je a logicky pak na ně nemohla ani upozornit, neboť chata byla udržovaná, údržbu prováděl její otec s pomocí manžela. To, že si vady žalovaná nebyla vědoma, však neznamená, že vada neexistovala, jak bylo potvrzeno znaleckými posudky.

36. Podle ust. § 2082 o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva, které žalobci nabyli podle ust. § 1105 o. z., dle nějž převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do veřejného seznamu. Žalobci tak měli nejpozději po převzetí nemovitosti dne 1. 9. 2022 ve smyslu ust. § 2104 o. z. možnost nemovitost prohlédnout co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci, tedy zápisu do veřejného seznamu, a přesvědčit se o jejích vlastnostech.

37. Vytkli-li poprvé dopisem ze dne 27. 2. 2023 žalované vady,  a to mimo jiné vady střechy (chybějící parozábrana, vadná tepelná izolace)  vady fasády (vadné zateplení)  vady dalších konstrukcí (degradace dřevěných sloupků terasy), v jejichž důsledku došlo ke ztrátě nosných funkcí, jinými slovy v základu veškeré vady, které byly zjištěny rovněž znaleckými posudky, učinili tak v souladu s ust. § 2112 odst. 1 o. z. bez zbytečného odkladu, když vycházeli z technického průkazu ze dne 6. 2. 2023. S přihlédnutím k tomu, že zpracování technického průkazu muselo být zadáno již před koncem roku 2022, tedy necelé tři měsíce po převzetí nemovitosti, a zadání jeho zpracování muselo předcházet zjištění nikoli vad samotných, avšak projevů možných vad samotnými žalobci, lze konstatovat, že žalobci tak skutečně učinili bez zbytečného odkladu poté, kdy měli možnost věc prohlédnout a vadu zjistit. Další znalecká posouzení pouze směřovala k tomu, aby bylo postaveno najisto, zda se na nemovitosti vady vyskytují a jaký je jejich původ a rozsah, což odborně sami žalobci zjišťovat nemohli.

38. Pokud jde o povahu vytýkaných vad, má soud za prokázané, že tyto představují zcela zjevně vady skryté ve smyslu ust. § 2100 o. z., a nikoli o vady zjevné dle § 2103, tedy nejedná se o vady, které museli žalobci s vynaložením dostatečné péče zjistit, když zejména posudek znalce právnická osoba, zcela ve shodě s posudkem Anonymizováno, potvrdil nemožnost rozeznání vad laikem, a to i v případě, že se jedná o nezakryté konstrukce. Nelze tak žalobcům vyčíst nedostatečnou pečlivost při převzetí Nemovitosti, když soud zohlednil to, že žalobci se o stav nemovitosti při prohlídce zajímali jako jakýkoli běžný kupující v obdobných případech. Soud vzal rovněž v potaz to, že žalobci byli informování o tom, že v roce 2002 byla provedena rekonstrukce, a to celková, a mohli tedy důvodně očekávat absenci takto závažných vad. Na tom ničeho nemění fakt, že chata byla postavena v roce 1951, neboť existují stavby, které byly postaveny před sty, dvěma sty lety, které, při náležité péči o ně a řádných rekonstrukcích, mohou splňovat stávající technické normy. Rekreační chata byla ve stavu nevyhovujícím pro účely rekreace, stav neodpovídal stavu deklarovanému jako velmi dobrý ani vhodný k celoročnímu užívání, neboť nesplňovala normy, respektive základní zásady provádění staveb, které byly platné již ve středověku, a tedy nemohla splňovat ani normy moderní doby, lhostejno, jaké konkrétní, neb nesplňuje-li stavba základní principy stavebnictví, platné po staletí, pak je nutno konstatovat, že logicky nemůže naplňovat podmínky stanovené soudobými technickými normami. Předmět koupě tak nebyl žalovanou odevzdán v ujednané jakosti a účelu vhodném pro účel patrný ze smlouvy, jímž je rekreace, a dokonce celoroční bydlení, přinejmenším však celoroční užívání. Z pohledu soudu je chata, byť pro laika zcela neseznatelně i při prohlídce, v podstatě v dezolátním stavu, ač se tak pohledem zvenčí ani zevnitř nemusí jevit, když je chata skutečně v rámci možností udržovaná a vlastník běžnou údržbu nezanedbává. Nesplňuje-li nejen soudobé stavební předpisy, ale i všeobecně platné principy platné již ve středověku, lze situaci přirovnat k jakýmsi Potěmkinovým vesnicím, kdy navenek se vše jeví v nejlepším pořádku, avšak při bližším, důkladnějším průzkumu lze zjistit, v tomto případě nicméně pouze profesionálem ve stavebnictví, že konstrukce se fakticky postupně rozpadají, včetně střešní, jsou napadeny dřevokazným hmyzem, vlhkostí, interiér nelze efektivně vytápět. Toto jsou vady natolik zásadního charakteru. Všechny žalobci vytknuté vady navíc mají původ ve způsobu provedení konstrukcí, tedy je jisté, že zde byly při přechodu nebezpečí škody na věci, ač si jich samotná žalovaná vědoma nebyla. Jedná se tak o vady skryté.

39. V projednávaném případě není rozhodné, jak byla nemovitost postavena, zda svépomocí či odborně, v každém případě však nesplňuje obecné principy stavby budov, z nichž se vycházelo již ve středověku, ani soudobé praxe, jak bylo nastíněno shora. Není ani rozhodné, že si účastníci v kupní smlouvě sjednali, že žalobci se seznámili s faktickým i právním stavem nemovitosti, a že předmět koupě žalobci kupují ve stavu, v jakém se nachází k okamžiku uzavření kupní smlouvy. Se skrytými vadami se seznámit nemohli.

40. Žalovaná tak nedostála její povinnosti předat nemovitost v souladu s ust. § 2095 v jakosti a provedení vhodných pro účel obvyklý a plnila tak ve smyslu ust. § 2099 vadně, a to ve smyslu pro skryté vady již zmíněné, a to nejen právními předpisy k tomu určenými, ale především žalovanou samou, která inzerovala chatu jako „ve velmi dobrém stavu coby krásnou dřevěnou chatu určenou k rodinné rekreaci“, pod kterýmžto označením by si osoba průměrného rozumu jistě nepředstavila chatu, která vykazuje tak zásadní nedostatky, jaké byly shora popsány. S ohledem na skrytost vad a jejich charakter a s tím spojené podstatné porušení smlouvy žalovanou, tak žalobcům vzniklo dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. právo z vadného plnění v podobě jimi zvolené a včas uplatněného práva na přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť veškeré vytčené vady jsou vadami skrytými, s tím, že při vědomí těchto vad by žalobci smlouvu nebyli uzavřeli, když chatu poptávali za účelem pravidelné rodinné rekreace a nemovitost není způsobilá tento účel v současném stavu naplnit, pročež se jedná o podstatné porušení smlouvy žalovanou. Volbou žalobců ve smyslu výše citovaného ustanovení se tímto právem stalo právo na slevu z kupní ceny. Za přiměřenou soud považuje slevu vyčíslenou znaleckým posudkem právnická osoba, neboť ten kvalitně zrevidoval závěry posudků předložených žalobci, a komplexně zhodnotil nejen znehodnocení nemovitosti, ale i opotřebení tak, aby výsledná hodnota nemovitost fakticky nezhodnocovala nad míru přiměřené slevy. Pro úplnost soud doplňuje, že kterou žalobci vyčíslili prostřednictvím o znalecký posudek právnická osoba, který soud, i ve spojení s dalšími znaleckými posouzeními předloženými žalobci, považuje i po znaleckých výsleších za kvalitní a věrohodný, ač se znalec místy dopustil právních úvah, pokud jde o stav chaty či legitimní očekávání žalobců, což namítala žalovaná. K těmto úvahám soud nepřihlížel a učinil si vlastní úsudek, a dodává, že znalcem provedené právní úvahy jdoucí nad rámec jeho odbornosti mu nelze klást k tíži, neboť i znalec hodnotil souladnost se stavebními předpisy, tedy předpisy právními, jejichž výklad přísluší soudu, tato činnost je však nutná pro znalecké zkoumání jako takové, a dopustil-li se snad právního hodnocení nad rámec jeho odbornosti, ničeho to nemění na jeho závěrech, naopak, v tomto směru lze říci, že právě zohlednění opotřebení příslušných vadných konstrukcí vedlo k ponížení žalobci původně požadované slevy, které nebylo k dispozici v posudku Anonymizováno, a následnému částečnému zpětvzetí žaloby, což žalované bylo procesně ku prospěchu co do výše žalobcům přiznané částky. Nadto tyto znalecké úvahy nezatěžují jinak precizně zpracovaný posudek žádnou vadou.

41. V důsledku skrytých vad nebylo možné nemovitost užívat k účelu patrnému ze smlouvy, tedy rekreaci, žalovaná plnila vadně dle § 2095, přičemž nelze v tomto směru činit rozdíly v tom, zda se jedná o nemovitost určenou k užívání každodennímu či víkendovému, a není rozhodné, zda žalobci mají děti a zda mají astma, neb vady jsou natolik závažného charakteru, že i víkendový pobyt může být zdraví nebezpečný zejména pro nadměrnou vlhkost a nekvalitní zateplení, a žalobcům tak vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. ve výši 510 850 Kč.

42. V tomto směru soud doplňuje, že rozdíl hodnoty předmětu koupě bez vad a s vadami k datu plnění je pouze výchozím parametrem pro určení přiléhavé výše oné slevy. Soud posuzoval zejména rozsah vadnosti předmětu koupě, závažnost vad, popř. jak vady omezují či komplikují užívání nebo snižují životnost věci. Výši slevy stanovil s ohledem na rozhodné okolnosti projednávaného případu, proto slevu neztotožnil pouze s náklady spojenými s odstraněním vad. Soud v tomto směru odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu 23 Cdo 1299/2008, z 26. 5. 2010, jež se zabývá slevou z ceny díla, není však důvodu ji analogicky nevztáhnout i na projednávaný případ. Základním požadavkem, který je třeba respektovat, je, aby byla objednateli – tedy kupujícím - prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena (zejména ekonomická) situace blížící se stavu, kdyby mu bylo plněno bez vad, což dle názoru soudu plně reflektuje právě posudek právnická osoba, který jen komplexněji rozvíjí závěry učiněné v předchozích posudcích. Soud doplňuje, že námitka žalované směřující k rozdílu hodnoty pozemku s chatou a chaty samotné je irelevantní, neboť stavba je součástí pozemku ve smyslu § 506 o. z., pročež nelze chatu oceňovat samostatně a z toho dovozovat případnou přiměřenost slevy z kupní ceny.

43. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku řádně a včas, ocitla se v prodlení s placením dluhu, a to 18. 6. 2023, tj. 11. dnem od doručení druhé výzvy k poskytnutí přiměřené slevy, a žalobcům tak vznikl rovněž nárok na zaplacení úroků z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené § 2 nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Vzhledem ke všem výše uvedeným skutečnostem, soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení žalobě v plném rozsahu vyhověl.

44. Pokud jde o náklady spojené s uplatněním pohledávky, tyto sestávají z nákladů vynaložených na posudek Anonymizováno ve výši 47 190 Kč, nákladů na posudek jméno FO v souhrnné výši 23 000 Kč, jež sestává z ceny prohlídky na místě ve výši 8 000 Kč, posudku v ceně 15 000 Kč a zprávy znalkyně z oboru chemie, odvětví mykologie ve výši 7 565 Kč. Z pohledu soudu veškeré zmíněné náklady byly vynaloženy účelně, neboť první znalecký posudek od společnosti Anonymizováno si nechávali žalobci zpracovat před podáním žaloby pro orientační stanovení požadované slevy z kupní ceny (od níž odvodili původně žalovanou částku), posléze na doporučení tohoto znalce nechali zpracovat druhý znalecký posudek z oboru statika a mykologie (tituly před jménem jméno FO), a byť tyto nebyly k dispozici před zahájením řízení, žalobci je označili k důkazu před jeho koncentrací řízení, s tím, že dílčí znalecké posudky byly vyhotovovány později, nejedná se o situaci, v níž by žalobci zadávali již v probíhajícím řízení další a další posudky, nadto pak lze říci, že posudek z oboru mykologie, byl nezbytný ke zjištění úplného rozsahu vad, o něž žalobci svůj nárok opírají, tzn. tyto posudky a hodnocení dokreslují povahu vad již zjištěných posudkem Anonymizováno v tom smyslu, že blíže odhalují další příčiny biologické degradace nosných konstrukcí, která nastala v důsledku stavebních vad a izolace, ohledně nichž byl např. vypracován revizní znalecký posudek zadaný soudem, a tedy všechny tyto náklady soud považuje za vynaložené účelně, když bez jejich vynaložení by nezískali ani základní představu o tom, jakou výši slevy lze považovat za přiměřenou, proto žalobcům nárok na jejich zaplacení přiznal.

45. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl ve smyslu § 142 odst. 3 o. s. ř., i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Soud přiznal náhradu plnou. Zohlednil i částečné zastavení řízení pro zpětvzetí žalobců, v němž však nelze spatřovat procesní zavinění na straně žalobců, a to zejména proto, že původně žalovaná částka 605 000 Kč s příslušenstvím se nikterak výrazně neodchyluje od výše částky, k jejímuž zaplacení soud stanovil povinnost žalované ve výroku I. tohoto rozsudku, a nelze klást žalobcům k tíži, že na základě hodnoty přiměřené slevy, vyčíslené znaleckým posudkem, který byl ke zpracování zadán zdejším soudem, upravili žalobní petit tak, že vzali žalobu částečně zpět. Rozhodnutí o výši plnění totiž záviselo na znaleckém posudku a rovněž úvaze soudu, pročež i s přihlédnutím k původně žalované částce a výsledně soudem přiznané částce soud neměl důvodu na věc použít § 146 odst. 2 o. s. ř. a vinu za částečné zastavení přičíst žalobcům a náhradu nákladů řízení jim nepřiznat. Soud proto přiznal žalobcům nárok na náhradu nákladů řízení v částce 297 420,20 Kč. Tyto náklady sestávají ze soudního poplatku ve výši 30 250 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 510 850 Kč sestávající z částky 10 380 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 10 380 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 18. 9. 2023, z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 18. 9. 2024 (jednání přesahující dvě hodiny), z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k výzvě soudu a doplnění otázek na znalce) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 26. 9. 2023, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (replika k vyjádření žalované z 5. 9. 2023 - 16.10. 2023) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (replika k vyjádření žalované z 18. 10. 2023 - 27.10. 2023) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 8. 11. 2023, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření (posudek statika a mykoložky)) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 16. 11. 2023, z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 29. 1. 2024, z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 8. 4. 2024, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 24. 4. 2024, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k výzvě soudu) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 29. 4. 2024, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (replika k vyjádření žalované ze 7. 5. 2024 - 20.5.2024) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 12. 6. 2024, z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 7. 2024, z částky 10 380 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (závěrečný návrh) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 10 380 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 18. 9. 2024 včetně osmnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 202 620 Kč ve výši 42 550,20 Kč. K takto vynaloženým nákladům soud přičetl zálohu ve výši 22 000 Kč, složenou žalobci za účelem zpracování znaleckého posudku právnická osoba.

46. Lhůty k plnění jsou odůvodněny § 160 odst. 1 věty prvé o. s. ř.

47. Povinnost žalované zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalobců je odůvodněna § 149 odst. 1 o. s. ř.

48. O vrácení přeplatku soudního poplatku ve výroku III. soud rozhodl na základě § 10 odst. 1 ve spojení s § 6a odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, (dále jen „z. o. s. p.“), dle nějž bylo-li na poplatku zaplaceno více, než činila poplatková povinnost, vrátí soud přeplatek. Žalobci na soudním poplatku zaplatili nejprve částku 30 250 Kč, následně na základě dodatečné výzvy soudu doplatili částku 3 510 Kč, celkem tedy zaplatili částku 33 760 Kč. Soudní poplatek za řízení na zaplacení částky 605 000 Kč činí dle zákona o soudních poplatcích 30 250 Kč, pročež soud vrátil žalobcům rozdíl mezi částkou 33 760 Kč a částkou 30 250 Kč coby přeplatek na soudním poplatku ve výši 3 510 Kč.

49. Výše soudního poplatku, která bude vrácena dle výroku IV., činí 0 Kč, neboť k vyhlášení tohoto výroku došlo nedopatřením soudu. Žalobcům nelze soudní poplatek ani jeho část vrátit, když ke částečnému zpětvzetí došlo až po prvním jednání ve věci samé, a contrario § 10 odst. 3 z. o. s. p. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 4. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, mohou se žalobci domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.