19 C 74/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr Michalem Průžkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 58 309 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 46 109 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 46 109 Kč od 29. 11. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhá po žalované zaplacení 12 200 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 12 200 Kč od 29. 11. 2018 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 18 437,71 Kč k rukám advokáta [titul]. [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou, podanou soudu dne 16. 9. 2019, domáhal po žalované zaplacení nákladů, které mu vznikly v příčinné souvislosti s neuzavřením předvídané kupní smlouvy žalovanou, ve výši 64 409Kč.

2. Jedná se o náklady, sestávající z -) nákladů za právní služby (související s revizí smluv) v částce 46 132 Kč, -) nákladů na vyřízení úvěru u banky v částce 12 100 Kč, -) úroků z předčasného čerpání úvěru, který žalobce kvůli neuzavření kupní smlouvy nevyužije, v částce 5 957 Kč, -) poplatků za ověření podpisů v částce 120 Kč a -) poplatku za potvrzení zůstatku v bance v částce 100 Kč.

3. Nárok na zaplacení vyplývá z čl. V. odst. 2 dohody o složení blokovacího depozita ze dne 27. 2. 2018, neboť žalovaná, jako prodávající, neuzavřela (odmítla podepsat) dne 24. 7. 2018 s žalobcem, jako kupujícím, kupní smlouvu s předmětem prodeje/koupě jednotkou [číslo] (byt) o velikosti 2+kk v 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] (bytový dům) na pozemku parc. [číslo] se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemcích, v kat. území [obec], [územní celek].

4. Podáním doručeným soudu dne 4. 2. 2021 vzal žalobu co do částky 6 050 Kč, která představuje část nároku nákladů za právní služby (související s revizí smluv) v částce 46 132 Kč, s příslušenstvím zpět. Soud podle ust. § 96 odst. 1,2 o.s.ř. v rozsahu zpětvzetí řízení zastavil.

5. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť -) dohoda o složení blokovacího depozita byla uzavřena na dobu určitou do 30. 7. 2018. Podle ust. § 3 odst. 2 písm. d) o.z. neúčinná smlouva účastníky nezavazuje. Jakýkoliv eventuální nárok žalobce z neúčinné dohody o složení blokovacího depozita tak již dne 30. 7. 2018 zanikl a nemůže být úspěšně vymáhán u soudu, -) žalobce nebyl schopen splnit podmínky dohody o složení blokovacího depozita, neboť nikdy nebyl schopen složit kupní cenu do 30. 7. 2018. Žalovaná nejednala při uzavírání smlouvy nepoctivě, neboť úhrada kupní ceny (získání kupní ceny) je prakticky jediným zájmem prodávajícího (žalované). Skutečnost, že žalobce neměl zajištěno žádné financování, byla důvodem, proč žalovaná nemohla podstoupit riziko, že žalobce nebude schopen svůj závazek z kupní smlouvy splnit. Obava žalované z toho, že kupní cena nebude uhrazena, byla spravedlivým důvodem ve smyslu ust. § 1729 odst. 1 o.z. pro to, aby žalovaná kupní smlouvu neuzavřela (a nejednal atak nepoctivě a není ve smyslu ust. § 1729 odst. 2 povinna nahradit žalobci škodu) a -) žalobcem uplatněný nárok je zřejmě nepřiměřený povaze věci, neboť vyjma poplatků za ověření podpisů jsou ostatní náklady zjevně snahou žalobce se na žalované obohatit. Právní služby jsou evidentně nepřiměřené a náklady na úvěr se jeví jako neopodstatněné, když kupní cena měla být hrazena z vlastních prostředků žalobce. Nadto se jedná o náklady nepředvídatelné. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: 6. [právnická osoba], žalobce (jako zájemce) a žalovaná (jako prodávající) uzavřeli dne 27. 2. 2018 dohodu o složení blokovacího depozita. Obsahem smlouvy je složení blokovacího depozita 100 000 Kč, které bude započteno na kupní cenu 5 390 000 Kč za prodej bytové jednotky [číslo] o velikosti 2+kk v 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] (bytový dům) na pozemku parc. [číslo] se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemcích, v kat. území [obec], [územní celek], žalobcem do 2. 3. 2018, a úhrada plné kupní ceny žalobcem na účet pro úschovu peněz na základě smlouvy o advokátní úschově při současné koupi nemovitosti, tj. při podpisu kupní smlouvy nejpozději do 30. 7. 2018 (čl. I. až IV.). V případě, že žalovaná (prodávající) nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, je pak společnost [právnická osoba] povinna přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět žalobci (zájemci). V takovém případě je žalobkyně (prodávající) povinna nejpozději do pěti pracovních dnů od vyžádání zaplatit žalobci (zájemci) veškeré žalobci prokazatelně vzniklé náklady spojené s neuzavřením předvídané kupní smlouvy (čl. V.2.). Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 30. 7. 2018 (prokázáno dohodou o složení blokovacího depozita ze dne 27. 2. 2018).

7. Žalovaná chtěla prodat předmětný byt. O koupi bytu projevil zájem žalobce s tím, že menší část kupní ceny uhradí z vlastních prostředků a větší část kupní ceny uhradí z prostředků, které získá prodejem svého bytu na [anonymizováno] [obec]. Žalovaná s tímto způsobem úhrady kupní ceny souhlasila. Poté byla uzavřena rezervační smlouva s nadstandardně dlouhou rezervační lhůtou 5 měsíců. Protože prodej bytu žalobce na [anonymizováno] [obec] se zkomplikoval, žalovaná, kterou o tom informovala realitní makléřka, chtěla, nechť žalobce prokáže, že má finanční prostředky na úhradu kupní ceny. Žalobce toto odmítl, že nic prokazovat nebude. Ačkoliv žalobce po celou dobu tvrdil, že nemá finanční prostředky na složení kupní ceny do úschovy, v posledním týdnu, poté, co byl cca 1 týden předem vyzván k podpisu kupní smlouvy, uvedl, že kupní smlouvu podepíše a že má finanční prostředky na úhradu kupní ceny. K dotazu realitní makléřky na původ uvedl, ať to neřeší, že to je jeho starost. Poté, po dohodě realitní makléřky se žalovanou, jej realitní makléřka vyzvala e-mailem k prokázání toho, že má finanční prostředky na složení kupní ceny. Žalobce toto odmítl prokazovat. K žádosti žalované, která měla obavu, že žalobce kupní cenu do úschovy nesloží, byla nejspíš do kupní smlouvy zapracována dost vysoká sankce pro případ jejího neuhrazení. Poté měli účastníci podepsat kupní smlouvu. Následně žalovaná napsala realitní makléřce a jejímu nadřízenému e-mail ze dne 24. 7. 2018 7:4 8:19 hod., ve kterém uvádí, že kupní smlouvu nepodepíše a sděluje důvody proč (prokázáno svědeckou výpovědí [titul]. [jméno] [příjmení]).

8. Dne 24. 7. 2018 v 7:48 hod. zaslal žalovaná realitní makléřce [jméno] [celé jméno žalované] e-mail, ve kterém uvádí, že po dlouhé úvaze se rozhodla nepodepsat níže uvedenou kupní smlouvu. Důvodů je několik: vyjednávání na poslední chvíli, kdy kupující do poslední chvíle mlží, zda podepíše nebo ne. Vyjednávání o smlouvě začalo před 14 dny. Měla informace, že kupující nemá prostředky na úhradu kupní ceny, a důvodně se domnívala, že nakonec smlouva podepsána nebude. V tuto chvíli se již cítí být pod tlakem, kdy koupi místo 5 měsíců řeší ve 14 dnech. Ve smlouvě je též uvedeno, na její přání, aby kupující doložil před podpisem smlouvy dostatek prostředků. Není nijak specifikováno, jak se bude posuzovat. Včerejší vyhrožování žalobou je pro ni poslední kapka. Poslední týdny byly pro ni z těchto důvodů stresující a i ze zdravotních důvodů se rozhodla nepokračovat v jednání. Z její strany na základě výše uvedeného převážil její osobní spravedlivý důvod a to je podstatná změna její finanční situace. V současnosti je bez zaměstnání. Vzhledem k tomu, že je samoživitelka a má 20 měsíční dítě, nepředpokládá, že se jí podaří najít takové zaměstnání, aby pokryla dlouhodobé náklady na její druhý byt, kam se plánovala stěhovat. Jedná se o výši splátky (která bude po skončení fixace mnohem vyšší). Rozhodla se tedy pro prodej svého druhého bytu po ukončení první fixace a tento druhý byt si ponechat, aby se nedostala do tíživé finanční situace. Prosí tedy o informování zájemce. Její právní zástupce je připraven prověřit výši případných nákladů spojených s neuzavřením smlouvy ze strany zájemce (prokázáno e-mailem žalované zaslaným [jméno] [příjmení] dne 27. 7. 2018 v 7:4 8:19 hod). 9. [jméno] [příjmení] zaslala dne 24. 7. 2018 v 9:17 hod. žalobci e-mail, ve kterém uvádí, že dostala nyní informaci od žalované, že smlouvu podepisovat nebude z mnoha důvodů, které uvedla. Je jí to velice líto, ale celá transakce tímto padá. Prosí tedy o vyčíslení prokazatelně vzniklých nákladů spojených s tímto případem. Předá to žalované (prokázáno e-mailem od [jméno] [příjmení] zaslaným žalobci dne 24. 7. 2018 v 9: 17:16 hod.). 10. [právnická osoba] poté vrátila žalobci složenou rezervační zálohu 100 000 Kč (prokázáno svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], e-mailem [jméno] [příjmení] zaslaným žalobci dne 24. 7. 2018 v 9: 17:16 hod.).

11. Žalobce měl dne 24. 7. 2018 v čase 12: 02:00 hod. na jeho účtu č. [bankovní účet] zůstatek ve výši 5 319 699,62 Kč (prokázáno potvrzením o výši zůstatku na bankovním účtu ze dne 24. 7. 2018 vydaném [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba]).

12. Žalobce zaplatil dne 23. 7. 2018 120 Kč (dvakrát 60 Kč) za legalizaci (ověření podpisu) (prokázáno příjmovým pokladním dokladem č. P18260955 a P18260956).

13. Žalobce zaplatil [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] dne 6. 8. 2018 částku 46 132 Kč (prokázáno potvrzením o provedení platby ze dne 5. 12. 2018 vydaném [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba]). Jednalo se o platbu faktury [číslo] (prokázáno fakturou [číslo] ze dne 27. 7. 2018), která obsahuje tyto právní služby: (dne 26. 2. 2016) studium rezervační smlouvy 30 min., připomínky k rezervační smlouvě 15 min., studium upravené verze rezervační smlouvy 15 min., komunikace s klientem 15 min., (12. 6. 2018) studium návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově 60 min., komunikace s klientem 15 min., (14. 6. 2018) připomínky ke kupní smlouvě a smlouvě o advokátní úschově 15 min., komunikace s RK 15 min., (15. 6. 2018) komunikace s RK 15 min., (2. 7. 2018) e-mailová komunikace od RK – průběh obchodu 15 min., (16. 7. 2018) jednání s klientem 60 min., komunikace s RK 15 min., (17. 7. 2018) komunikace s RK 30 min., komunikace s klientem 15 min., (18. 7. 2018) studium upravené kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově 30 min., připomínky k upravené smluvní dokumentaci 30 min., e-mailová komunikace s RK 15 min., jednání s bankou ve věci úvěru 90 min., (19. 7. 2018) telefonická komunikace s RK 15 min., e-mailová komunikace s RK 15 min., (20. 7. 2018) jednání s bankou 15 min., komunikace s klientem 15 min., (23. 7. 2018) studium upravené kupní smlouvy 15 min. a smlouvy o advokátní úschově 30 min., dohledání neúplnosti předmětu prodeje 15 min., připomínky ke smluvní dokumentaci 15 min., jednání s klientem 60 min., komunikace s RK 15 min. a (24. 7. 2018) studium upravené kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově 15 min., jednání s klientem 60 min. a e-mailová komunikace s RK 15 min. (prokázáno fakturou [číslo] včetně přílohy faktury). Tyto právní služby poskytla advokátní kancelář žalobci v souvislosti s koupí předmětné jednotky žalobcem (prokázáno potvrzením o poskytnutých právních službách ze dne 12. 5. 2020 vystavených advokátem [titul]. [jméno] [příjmení]).

14. Advokátní kancelář [právnická osoba] vystavila dne 27. 7. 2018 žalobci fakturu nákladů spojených se zajištěním úvěru na 12 100 Kč (prokázáno fakturou [číslo] ze dne 27. 7. 2018).

15. Žalobce zaplatil dne 2. 7. 2018 poplatek za rezervaci finančních prostředků 750 Kč, dne 1. 8. 2018 poplatek za rezervaci finančních prostředků 550 Kč, dne 20. 8. 2018 splátku úroku z úvěru 2 686,50 Kč a dne 20. 9. 2019 splátku úroku z úvěru 2 825,10 Kč (prokázáno výpisem k úvěru [číslo] z 31. 7. 2018, 31. 8. 2018 a 31. 9. 2019).

16. Zástupce žalobce vyzval žalovanou před podáním žaloby k zaplacení žalované částky (prokázáno výzvou k náhradě nákladů vzniklých v souvislosti s neuzavřením kupní smlouvy ze dne 19. 11. 2018).

17. K dalším provedeným důkazům soud pro nadbytečnost nepřihlédl a další navržené důkazy soud vzhledem k níže uvedenému právnímu závěru pro nadbytečnost neprovedl. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

18. Nárok žalobce vychází z ust. § 1746 odst. 2 o.z. a ust. č.l. V.3. dohody o složení blokovacího depozita ze dne 27. 2. 2018. Tím, že žalobkyně kupní smlouvu nepodepsala, je zavázána uhradit žalobci ve lhůtě 5 dnů od uplatnění tohoto nároku, veškeré žalobci prokazatelně vzniklé náklady spojené s neuzavřením kupní smlouvy.

19. Soud proto žalobci přiznal jím prokázané nálady s výjimkou položky 12 100 Kč (advokátní služby související s vyřízením úvěru u banky), neboť žalobce neprokázal, že je vynaložil v souvislosti s koupí předmětného bytu a částky 100 Kč (poplatek za potvrzení zůstatku v bance), neboť žalobce neprokázal úhradu této částky.

20. Ve zbytku v rozsahu nároku po jeho částečném zpětvzetí žalobě vyhověl.

21. Ačkoliv dohoda o složení blokovacího depozita byla uzavřena na dobu do 30. 7. 2018, jelikož žalobou uplatněný nárok vznikl z jejího porušení v době její platnosti a účinnosti, žalobci svědčí právo na úhradu nákladů, které v souvislosti s tímto porušením vznikly i v době po 30. 7. 2018.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal částečně úspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení 30 346,80 Kč sestávajících z -) Náhrady za SOP 7 408,80 Kč -) odměny advokáta stanovené dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 64 900 Kč ve výši 3 700 Kč za 6 úkonů – za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., za sepsání předžalobní výzvy, sepsání žaloby, účast u jednání dne 20. 11. 2020 (2 úkony) a sepsání vyjádření dne 2. 2. 2021, uz tarifní hodnoty 58 309 Kč ve výši 3 460 Kč za účast u jednání dne 5. 2. 2021 (2 úkony) a dne 14. 5. 2021, -) náhrady paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. za 3 výše uvedené úkony právní služby -) daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 7 408,80 Kč. Celková náhrada nákladů řízení činí 45 265,80 Kč. Při částečném úspěchu žalobce 71,60% činí náhrada nákladů řízení 33,20% v případě náhrady za SOP a prvních 6 úkonů, v případě zbylých 3 úkonů činí 58,18% (úspěšnost 79,09%). Náhrada nákladů řízení tak činí 31 617 Kč krát 0,332 plus 13 648,80 Kč krát 0, [číslo]; tedy 18 437,71 Kč.

23. Třídenní lhůta splatnosti vychází z ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. Náhrada nákladů řízení přiznaná žalované je podle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. splatná k rukám advokáta.