21 C 224/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní PaedDr. Mgr. Ivanou Jarešovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou údaje o zástupci pro zaplacení 60 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 60 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % p.a. z částky 60 000 Kč od 30. 7. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 54 683 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou 22. 7. 2020 po žalovaném domáhala zaplacení částky 60 000 Kč s příslušenstvím s tím, že dne 10. 2. 2016 uzavřeli žalovaný (jako budoucí prodávající) se společností [právnická osoba] (jako budoucím kupujícím) (dále také„ právní předchůdkyně žalobkyně“), smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl mimo jiné závazek uzavřít po splnění tam sjednaných podmínek, kupní smlouvu na prodej nemovitostí uvedených v čl. I. této smlouvy o smlouvě budoucí kupní v k. ú. Choceň, pozemku parc. č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] za sjednanou kupní cenu ve výši 6 000 000 Kč. V souladu s čl. II. této smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl součástí smluvních ujednání i závazek společnosti [právnická osoba], uhradit žalovanému do 20 dnů od podpisu této smlouvy částku 60 000 Kč na uvedený účet, přičemž tato částka měla být dle smluvních ujednání započtena na úhradu kupní ceny, a zbylá část kupní ceny v částce 5 940 000 Kč měla být uhrazena prostřednictvím advokátní úschovy po podpisu kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny. Částka 60 000 Kč byla žalovanému uhrazena na uvedený účet dne 11. 3. 2016. Dne 6. 2. 2017 uzavřela společnost [právnická osoba], jako postupitel a žalobkyně jako postupník, smlouvu o postoupení smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bylo postoupení smlouvy shora uvedené a to všech práv a povinností postupitele z této smlouvy plynoucí. Žalobkyně tak nastoupila do práv a povinností postupitele ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 10. 2. 2016. Až dne 5. 4. 2018 uzavřela žalobkyně jako kupující a žalovaný jako prodávající kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, na základě které žalovaný převedl vlastnické právo k uvedeným nemovitostem na žalobkyni za kupní cenu ve výši 6 000 000 Kč. Kupní cena byla vypořádána prostřednictvím advokátní úschovy u schovatele [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky. Žalobkyně u tohoto schovatele složila do úschovy celou kupní cenu ve výši 6 000 000 Kč. Tato kupní cena byla po provedení vkladu vlastnického práva žalobkyně k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí schovatelem vyplacena na účet žalovaného. Do úschovy žalobkyně kupní cenu složila 17. 4. 2018. Částka 60 000 Kč nebyla žalovanými žalobkyni vrácena a nebyla ani započtena na kupní cenu, tak jak smlouva o smlouvě budoucí kupní předpokládala. Žalobkyně se tedy domáhá vrácení částky 60 000 Kč jako bezdůvodného obohacení žalovaného ve smyslu § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Žalobkyně výzvou ze dne 7. 7. 2018 a dále výzvou zástupce žalobkyně z 26. 7. 2018 žalovaného vyzvala k úhradě částky 60 000 Kč na účet žalobkyně do 29. 7. 2018. Žalovaný ničeho neuhradil a žalobkyně se tedy od 30. 7. 2018 domáhá i zaplacení zákonného úroku z prodlení.

2. Žalovaný s uplatněným nárokem nesouhlasil a navrhl zamítnutí žaloby. Namítal promlčení, neboť uvedená částka byla právní předchůdkyní žalobkyně uhrazena bezhotovostně dne 11. 3. 2016 a žalobkyně podala žalobu až dne 20. 5. 2020. Dále žalovaný namítal, že smlouva o smlouvě budoucí kupní byla uzavřena na dobu určitou do 15. 12. 2017, resp. do 20. 1. 2017 či 1. 3. 2018 dle dodatků ke smlouvě, přičemž takto stanovená doba marně uplynula a kupní smlouva nebyla v uvedené době uzavřena z důvodů na straně žalobkyně. Dále žalovaný tvrdil, že se žalobkyně zavázala k vypořádání odměny za zprostředkování obchodního vztahu vy výši celkem 260 000 Kč ke své tíži dle článku II., odst. 4. dodatku [číslo]. Žalovaný tvrdil, že v kupní smlouvě uzavřené dne 5. 4. 2018 bylo sjednáno zaplacení celé kupní ceny ve výši 6 000 000 Kč prostřednictvím advokátní úschovy a záloha zaplacená dne 11. 3. 2016 byla vypořádána dohodou účastníků započtením na náhradu škody způsobené žalovanému.

3. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Dne 21. 2. 2017 byla mezi žalovaným a [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ], zastoupené na základě plné moci [anonymizováno] [jméno] [příjmení], uzavřena zprostředkovatelská smlouva, na základě které se zprostředkovatel zavázal, že bude aktivně vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaný měl reálnou příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu o převodu shora uvedených nemovitostí v k. ú. Choceň. Minimální cena byla stanovena na 6 000 000 Kč. V článku II.2 bylo uvedeno, že v této minimální ceně je zahrnuta i provize za činnost zprostředkovatele, kterou zprostředkovateli zaplatí prodávající (žalovaný), když ten souhlasí s tím, že předmětné nemovitosti budou nabízeny zprostředkovatelem k prodeji za minimální cenu včetně provize. Tato provize byla sjednána dohodou stran jako 4 % z konečné kupní ceny s tím, že právo zprostředkovatele na zaplacení provize vzniká po podpisu kupní smlouvy o převodu předmětných nemovitostí za splnění podmínky, že třetí osoba uhradí zájemci kupní cenu za předmětné nemovitosti. Žalovaný byl povinen zaplatit provizi do 30 dnů ode dne, kdy budou splněny uvedené podmínky. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to na 9 měsíců ode dne podpisu smlouvy, tedy ode dne 21. 12. 2017 (zjištěno ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi žalovaným a [právnická osoba] [anonymizováno] dne 21. 12. 2017)

5. Dne 10. 2. 2016 byla mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím a společností [právnická osoba], [IČO] jako budoucí kupující uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní. Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní jsou shora specifikované nemovitosti. Budoucí kupující se zavázal uhradit částku 60 000 Kč do 20 dnů ode dne uzavření této smlouvy, přičemž tato částka měla být započtena jako první část na úhradu kupní ceny za předmětné nemovitosti. Dále bylo předpokládáno, že budoucí kupující složí zbývající část kupní ceny 5 940 000 Kč do advokátní úschovy. Tato Smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena na dobu určitou, na 18 měsíců od data jejího uzavření. (zjištěno ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní z 10. 2. 2016)

6. Dne 6. 2. 2017 byla uzavřena smlouva o postoupení smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která byla uzavřena mezi společností [právnická osoba] a žalobkyní. Předmětem postoupení byla práva ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené dne 10. 2. 2016, zejména a výslovně právo a povinnost za podmínek stanovených smlouvou o smlouvě budoucí kupní uzavřít kupní smlouvu. Dne 9. 2. 2017 zaslal jednatel žalobkyně žalovanému dopis, ve kterém jej informoval o zahájení územního řízení a o postoupení smlouvy, tento dopis byl adresován žalovanému i jeho zástupci panu [příjmení] (zjištěno ze smlouvy o postoupení smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 6. 2. 2017 a z dopisu ze dne 9. 2. 2017)

7. Dne 7. 11. 2017 došlo k uzavření dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kterým byla platnost a účinnost smlouvy prodloužena a strany se zavázaly uzavřít smlouvu do 15. 12. 2017, zároveň bylo ujednáno, že daň z nabytí nemovitých věcí bude namísto prodávajícího hradit kupující. Dne 11. 12. 2017 došlo k uzavření dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kterým byla platnost a účinnost smlouvy prodloužena a strany se zavázaly uzavřít smlouvu do 20. 1. 2018 (zjištěno z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze 7. 11. 2017 a z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní z 11. 12. 2017)

8. Dne 19. 1. 2018 došlo k uzavření dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, kterým byla platnost a účinnost smlouvy prodloužena a strany se zavázaly uzavřít smlouvu do 1. 3. 2018. Zároveň bylo ujednáno, že náklady na advokátní úschovu ponese výhradně kupující. Dále bylo ujednáno, že budoucí kupující ke své tíži vypořádá odměnu za zprostředkování obchodního vztahu mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím ve prospěch zprostředkovatele [jméno] [příjmení] z [obec] a jeho společnosti. (zjištěno z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 1. 2018)

9. Dne 14. 2. 2018 zaslala [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalovanému návrhy kupních smluv. Součástí tohoto návrhu smlouvy byl oproti později uzavřené kupní smlouvě § 7 bod 5, který stanovil, že náklady spojené s plněním veškerých případných nepřevzatých závazků a zatížení, nesou prodávající. (zjištěno z e-mailu ze dne 14. 2. 2018 včetně návrhu kupní smlouvy)

10. Ve dnech 26. a 27. 2. 2018 byly žalovanému zaslány e-maily od jednatele žalobkyně a pana [příjmení], které shodně uváděly, že při schůzce ve Vysokém Mýtě konané dne 26. 2. 2018 došlo k dohodě o tom, že žalobkyně uhradí panu [příjmení] odměnu za zprostředkování ve výši 2,5 % z prodejní ceny. Oba odesílatelé zároveň uvedli, že tato dohoda bude v nejbližších dnech převedena do písemné formy. K tomu však nikdy nedošlo. (zjištěno z e-mailů jednatele žalobkyně ze dne 26. 2. 2018 a pana [příjmení] ze dne 27. 2. 2018)

11. Dne 5. 4. 2018, tedy po uplynutí doby sjednané pro uzavření kupní smlouvy dle dodatku č. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní, byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem jsou shora specifikované nemovitosti. Byla sjednána kupní cena ve výši 6 000 000 Kč, která měla být zaplacena složením do advokátní úschovy na úschovní účet advokátky [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na základě smlouvy o úschově, uzavřené mezi kupujícím, coby složitelem, prodávajícím, coby příjemcem, a schovatelem. Bylo sjednáno, že náklady spojené s podáním návrhu na vklad vlastnického práva nese kupující, daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí kupující včetně případných nákladů na zajištění znaleckého posudku a náklady na advokátní úschovu kupní ceny nese taktéž kupující. V kupní smlouvě nebylo sjednáno nic ohledně odměny za zprostředkování [jméno] [příjmení] z [obec] a jeho společnosti. Téhož dne byla uzavřena kupní smlouva také k souvisejícím nemovitostem patřícím do spoluvlastnictví žalovaného a jeho sourozenců. (zjištěno z kupní smlouvy uzavřené dne 5. 4. 2018 ohledně předmětných nemovitostí, ze smlouvy o depozitní úschově advokáta [číslo] ze dne 5. 4. 2018 a z kupní smlouvy uzavřené dne 5. 4. 2018 ohledně nemovitostí ve spoluvlastnictví žalovaného a jeho sourozenců)

12. Dne 17. 4. 2018 došlo k úhradě částky 6 000 000 Kč na úschovní účet advokátky [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z účtu žalobkyně. (zjištěno z výpisu z historie transakcí ze dne 17. 4. 2018 a z výpisu z úschovního účtu z téhož dne)

13. Dne 22. 1. 2018 bylo Městským úřadem Choceň oznámeno zahájení územního řízení. Dne 26. 4. 2018 bylo Městským úřadem Choceň vydáno [právnická osoba] rozhodnutí o umístění stavby Obchodního centra, ulice [ulice] – Choceň (zjištěno z oznámení Městského úřadu Choceň ze dne 22. 1. 2018, rozhodnutí Městského úřadu Choceň, odboru výstavby ze dne 26. 4. 2018)

14. Dne 9. 6. 2017 došlo k předání předmětných nemovitostí žalovaným žalobkyni. (zjištěno z předávacího protokolu ze dne 9. 6. 2017)

15. Dne 7. 7. 2018 žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem k vrácení zálohy na kupní cenu dle smlouvy o smlouvě budoucí z 10. 2. 2016, jednak ohledně smlouvy, která je předmětem tohoto řízení ve výši 60 000 Kč a dále zálohy na kupní cenu ze smlouvy, kde jako prodávající vystupovali vedle žalovaného i jeho sourozenci, ve výši 140 000 Kč. Žalobkyně sdělila žalovanému, že uhradila na kupní ceně za všechny nemovitosti o 200 000 Kč více, než bylo sjednáno a vyzvala k vrácení této částky. (zjištěno z výzvy k vrácení přeplatku kupní ceny ze dne 7. 7. 2018 včetně poštovního podacího archu)

16. Žalovaný dne 5. 4. 2019 uhradil po podání žaloby ke zdejšímu soudu ve věci sp. zn. 7 C 6/2018 [právnická osoba] [anonymizováno], částku 748 000 Kč, která zahrnovala provizi za prodej všech nemovitostí (sníženou o 20 000 Kč, které obdržela tato společnost již v březnu 2016 jako zálohu) i náhradu 20 % soudního poplatku zaplaceného v tomto řízení. Řízení bylo usnesením zdejšího soudu č. j. 7 C 6/2018-43 ze dne 11. 4. 2019 zastaveno pro zpětvzetí žaloby. (zjištěno ze žaloby ze dne 9. 11. 2018, výpisu z účtu žalovaného z dubna 2019, usnesení zdejšího soudu č. j. 7 C 6/2018-43 ze dne 11. 4. 2019)

17. Žalovaný byl po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí několikrát kontaktován panem [příjmení]. Žalovaný věděl, že i přes odkládání uzavření kupní smlouvy má žalobkyně o uzavření smlouvy zájem a vyjednával si tedy lepší podmínky pro uzavření kupní smlouvy, na které žalobkyně přistoupila a dne 31. 1. 2018 tak byl ke smlouvě uzavřen dodatek [číslo]. Dle žalovaného bylo za přítomnosti pana [příjmení] a pana [příjmení] (jednatel žalobkyně) nad rámec dodatku ústně sjednáno, že povinnost platit odměnu panu [příjmení] jako zprostředkovateli se přesouvá ze žalovaného na žalobkyni. V době podpisu kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2018 si byl žalovaný vědom, že již uplynula doba pro uzavření smlouvy dle dodatku [číslo] že touto smlouvou není nadále vázaný, předpokládal však, že žalobkyně je nadále vázaná předešlými dohodami, o čemž měl být ujišťován i panem [příjmení], jinak by kupní smlouvu nepodepsal. Žalovaný měl tedy za to, že obdrží sjednanou kupní cenu 6 000 000 Kč, všechny další náklady ponese žalobkyně a on nebude muset vracet zálohu 60 000 Kč (zjištěno z účastnické výpovědi žalovaného [celé jméno žalovaného])

18. Pan [anonymizováno] osobně inzeroval pro žalovaného prodej předmětných nemovitostí. Jako kupec se objevil pan [příjmení] a následně s ním pan [příjmení], kteří jednali za právní předchůdkyni žalobkyně, která měla o koupi vážný zájem, což pana [příjmení] vedlo k urychlenému uzavření zprostředkovatelské smlouvy se žalovaným se sjednanou odměnou 4 % z ceny nemovitostí, která byla později žalovaným skutečně zaplacena. Na schůzce s panem [příjmení] a panem [příjmení] konané dne 26. 2. 2018 ve Vysokém Mýtě bylo dle pana [příjmení] domluveno, že provizi sníženou na 2,5 % bude platit žalobkyně jako kupující. Na pozdější schůzce v Pardubicích za přítomnosti advokátů pana [příjmení] a žalobkyně však bylo žalobkyní sděleno, že ta žádnou provizi platit nebude, jelikož zprostředkovatelská smlouva sjednaná se žalovaným zůstává platná. Se žalovaným následně ohledně zaplacení provize komunikoval advokát pana [příjmení] a ta byla žalovaným zaplacena po podání žaloby v jiném řízení u zdejšího soudu. (zjištěno ze svědecké výpovědi pana [příjmení] [jméno] [příjmení])

19. Pan [anonymizováno] kontaktoval žalovaného s úmyslem zajistit koupi předmětné nemovitosti panem [příjmení], přímo však nezastupoval pana [příjmení], právní předchůdkyni žalobkyně ani žalobkyni. Se žalovaným již v minulosti obchodoval a znal celkové místní poměry v Chocni. Věděl, že chce žalovaný objekt prodat poté, co tam ukončil svou podnikatelskou činnosti. V rámci uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí s žalovaným řešil uzavírání dodatků na prodloužení platnosti smlouvy, protože celý proces se kvůli čekání na vydání územního rozhodnutí prodlužoval. Nic dalšího pan [příjmení] žalovanému dle svého tvrzení nesliboval, žalovaný se pouze dotazoval, zda by za něj pan [příjmení] s panem [příjmení] nezaplatili odměnu za zprostředkování pro pana [příjmení]. S panem [příjmení] byl však pan [příjmení] pouze několikrát v kontaktu a k ničemu jej nepotřeboval vzhledem k tomu, že žalovaného znal osobně. Pan [anonymizováno] se pana [příjmení] pouze dotázal, zda by nemohl žalovanému provizi snížit, ten tak však neučinil. Ohledně setkání ve Vysokém Mýtě pan [příjmení] uvedl, že na něm s panem [příjmení] nic nedomluvili, na pozdější schůzce v Pardubicích pan [příjmení] se svým advokátem uvedli, že provizi vyřídí se žalovaným. Vzhledem k tomu, že po vypršení platnosti dodatku [číslo] neměl žalovaný zájem podepsat další dodatek, rozhodl pan [příjmení] uzavřít za žalobkyni kupní smlouvu i bez vydaného územního rozhodnutí. (zjištěno ze svědecké výpovědi pana [jméno] [příjmení])

20. Pan [anonymizováno] se zabývá činností, která směřuje k výstavbě obdobných komplexů, jako je ten na místě sporných nemovitostí. Při své cestě do [obec] si všiml, že tam je na prodej areál. Proto se obrátil na pana [příjmení], o kterém věděl, že odtud pochází a zná místní poměry, zda by bylo možno zjistit, o co se jedná nebo nějak se o ty nemovitosti ucházet. Prvořadým zájmem žalobkyně bylo získání územního rozhodnutí k tomu, aby mohlo být naloženo s tím pozemkem podle záměru žalobkyně. Proto původně byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí se [právnická osoba] a bylo to i z konkurenčních důvodů, protože žalobkyně věděla, že by mohlo dojít k tomu, že konkurenční společnost, pokud by věděla, že žalobkyně chce být stavebníkem, tak by mohla zmařit záměr žalobkyně, což se jí stalo na jiném místě. Následně bylo zřejmé, že nebude třeba měnit územní plán, že bude možno požádat, nebo zahájit řízení o vydání územního rozhodnutí a bylo potřeba dělat další kroky, které se týkaly přípravy projektu a další činnosti. V té fázi byla uzavřena smlouva o postoupení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí z právní předchůdkyně žalobkyně na žalobkyni a probíhala další jednání směřující k vydání územního rozhodnutí. Pan [anonymizováno] původně s osobou pana [příjmení] žádným způsobem nejednal, v průběhu tohoto procesu se však dozvěděl od žalovaného, že ten s ním má uzavřenu zprostředkovatelkou smlouvu. Pan [anonymizováno] potvrdil, že se účastnil schůzky ve [obec], kterou zřejmě inicioval pan [příjmení] a byl tam přítomen i žalovaný. Pan [anonymizováno] tam vyslovil přání, že by i žalobkyně měla platit nějakou zprostředkovatelskou odměnu. K tomu pan [příjmení] uváděl, že tam cítil nějaký tlak v tom smyslu, že žalovaný zřejmě tu zprostředkovatelskou odměnu platit nechce. Toto bylo jednání v obecné rovině a pan [příjmení] se tam vyjádřil tak, že pokud by tam byla nějaká zprostředkovatelská služba ze strany této realitní kanceláře, mohlo by se uvažovat třeba o 1 %, ale s tím, že jednatel žalobkyně by si pak představoval, že by ta kupní cena za všechny nemovitosti nebyla 18 000 000 Kč, ale třeba jen 15 000 000 Kč Pan [anonymizováno] také připustil, že bylo vedeno jednání, jehož výsledkem byl e-mail z 26. nebo 27. 2. 2018, kde bylo uvedeno, že bude předložena nějaká písemná smlouva, ale žádná písemná smlouva ze strany pana [příjmení] žalobkyni předložena nebyla. Na jednání v Pardubicích sdělil pan [příjmení], že se s někým radil a že nemůže chtít odměnu zprostředkovatelskou z obou stran a žádnou písemnou smlouvu na toto téma žalobkyni nikdy nezaslal. Z výpovědi pana [příjmení] dále bylo zjištěno, že pokud v té písemné kupní smlouvě záloha není uvedena vůbec, tak si to vysvětloval tak, že při uzavírání kupní smlouvy na tuto částku zřejmě zapomněl, až účetním byl po vyřízení celé té zakázky upozorněn, že tam je ze strany žalobkyně přeplatek v částce 200 000 Kč, tedy 140 000 Kč ohledně smlouvy na 12 000 000 Kč a 60 000 Kč ohledně smlouvy řešené v tomto řízení. Třetí dodatek připravoval sám pan [příjmení], nepamatuje si však, kde byl podepsán, a popřel, že by mezi ním a žalovaným byla uzavřena nějaká písemná nebo ústní smlouva v tom smyslu, že žalobkyně zaplatí odměnu za zprostředkování za žalovaného a uvedl, že pokud toto žalovaný tvrdí, tak při posledním jednání v advokátní kanceláři mu nic nebránilo, aby toto nechal do písemné kupní smlouvy uvést výslovně. Pokud žalovaný uvedl, že při uzavírání kupní smlouvy se dotazoval pana [příjmení], zda už je kupní smlouva očištěna od všech dalších poplatků a ten měl na to odpovědět, že ano, pan [příjmení] si to přesně nepamatoval, ale vykládal by si to tak, že již byla složena celá kupní cena do úschovy, rozhodně však žalovaný v tu dobu neudělal žádný úkon, který by směřoval k započtení jakékoli částky. (zjištěno z protokolu o účastnické výpovědi jednatele žalobkyně [jméno] [příjmení] podané v řízení sp. zn. 43 C 212/2020)

21. Další provedené důkazy, zejména plánek s označením nemovitostí, návrh smlouvy o advokátní úschově ze srpna 2017, soud nehodnotil, neboť pro řízení v této věci nemají význam.

22. Provedené důkazy soud hodnotil ve smyslu § 132 o. s. ř. a po právní stránce věc posoudil následovně:

23. Ke smlouvě o smlouvě budoucí:

24. Dle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

25. Dle § 1807 o. z. má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.

26. Dle § 2991 (1) o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

27. Dle § 3000 o. z. poctivý příjemce vydá, co nabyl, nanejvýš však v rozsahu, v jakém obohacení při uplatnění práva trvá.

28. V tomto případě uzavřel žalovaný s právní předchůdkyní žalobkyně smlouvu o smlouvě budoucí kupní a právní předchůdkyně žalobkyně zaplatil žalovanému zálohu ve výši 60 000 Kč. Následně došlo k převedení smlouvy na žalobkyni, na kterou tak přešlo i právo na vrácení této částky. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla prodloužena naposledy třetím dodatkem do 1. 3. 2018. Do tohoto data však kupní smlouva nebyla uzavřena, když k tomu došlo až 5. 4. 2018. Proto tedy dne 1. 3. 2018 pozbyla smlouva o smlouvě budoucí své závaznosti a účinnosti. Tím odpadl také právní důvod pro poskytnutí zálohy ve výši 60 000 Kč.

29. Jestliže žalovaná částka nebyla na nic zaúčtována, tak se stala bezdůvodným obohacením na straně žalovaného, které je povinen vrátit. Soud se neztotožnil s názorem žalovaného, že k jeho obohacení svědčil spravedlivý důvod, když žalovaný odkazoval důvodovou zprávu k zákonu č. 89/2012 Sb., a judikaturu senátu 28 Cdo Nejvyššího soudu ČR.

30. Na danou věc naopak dopadá například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, ve věci 28 Cdo 2570/2012, podle kterého žalovaná částka byla vymezena jako záloha, kterou žalobce zaplatil žalované jako zálohu na budoucí koupi dle smlouvy o smlouvě budoucí, právním důvodem poskytnutí plnění byla tedy zamýšlená koupě. Záloha byla tudíž důvodnou platbou, a to až do okamžiku, v němž bylo zřejmé, že zamýšlená smlouva nebude uzavřena. Tímto okamžikem odpadá důvod, na jehož základě bylo plněno, záloha se stává bezdůvodným obohacením získaným jako plnění, jehož právní důvod dodatečně odpadl, a ten, kdo zálohu poskytl, se může domáhat jejího vrácení.

31. K námitce započtení, kterou žalovaný vznesl proti požadované částce:

32. Žalovaný uplatňoval započtení domnělé pohledávky ve výši 260 000 Kč za zprostředkování obchodního případu prodeje předmětných věcí zaplacenou v plné výši zprostředkovateli žalovaným, ačkoliv se k jejímu zaplacení podle ujednání článku II. odst. 4 dodatku č. 3 ze dne 31. 1. 2018 zavázala žalobkyně.

33. Dle § 1982 odst. 1, o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

34. Námitka započtení zprostředkovatelské odměny vůči nároku žalobkyně se opírá o ujednání článku II. odst. 4 dodatku č. 3 ze dne 31. 1. 2018. Tento dodatek byl však sjednán na dobu určitou a to pouze do 1. 3. 2018. V řízení bylo prokázáno, že k uzavření kupní smlouvy došlo až po uplynutí takto určené doby a další dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní již nebyl sjednán, když o toto žalovaný neměl zájem. S uplynutím doby, na kterou byla smlouva o smlouvě budoucí kupní sjednána, pozbyla tato smlouva jako celek právních účinků a žalovaný se tak nemůže dovolávat v ní sjednaných podmínek, ale pouze podmínek sjednaných v kupní smlouvě ze dne 5. 4. 2018, která však v § 7 řeší pouze náklady spojené s podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, daň z nabytí nemovitých věcí a náklady na advokátní úschovu. Ohledně zprostředkovatelské odměny tato kupní smlouva mlčí a žalovanému se v řízení nepodařilo prokázat, že by mezi účastníky bylo ujednáno hrazení této odměny žalobkyní. Naopak bylo prokázáno, že mezi žalobkyní a [právnická osoba] s.r.o. ani panem [příjmení] nebyla uzavřena žádná smlouva o zprostředkování, na jejímž základě by měla odměnu hradit žalobkyně. Pokud pak [právnická osoba] s.r.o. musela podat proti žalovanému žalobu na zaplacení zprostředkovatelské odměny, tak byť v tomto řízení žalovaný tvrdí, že v daném sporu nebyl pasivně legitimován, tak nenechal soud tyto jeho námitky přezkoumat a částku žalovanou [právnická osoba] s.r.o. zaplatil dříve, než bylo jednáno ve věci samé.

35. K uzavření dohody o použití zaplacené zálohy na úhradu náhrady škody vzniklé žalovanému jako prodávajícímu v důsledku prodlužování kontrakčního procesu:

36. Existence žalovaným tvrzené dohody ohledně započtení zálohy na náhradu škody nebyla v řízení nijak prokázána. Soud tedy nemohl takovou dohodu o náhradě škody považovat za právní důvod pro plnění částky 60 000 Kč.

37. Stejně tak nebylo prokázáno, že by žalovaný kdykoliv před zahájení tohoto řízení uplatňoval vůči žalobkyni nárok na náhradu škody a jakýmkoliv způsobem ji specifikoval. Nebyly tedy splněny alespoň základní předpoklady odpovědnosti za škodu způsobenou žalobkyní. Soud tedy nemohl připustit ani započtení případného nároku na náhradu škody vůči předmětné pohledávce, když pohledávka nejistá, nebo neurčitá není dle § 1987 odst. 2 o. z. způsobilá k započtení.

38. K tomu soud odkazuje na rozhodnutí Velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 31 Cdo 684/2020, dle kterého je smyslem a účelem § 1987 odst. 2 o. z. ochrana věřitele pasivní pohledávky před tím, aby dlužník pasivní pohledávky zabránil jejímu uspokojení či toto uspokojení oddálil jednostranným započtením své sporné, nejisté, či neurčité pohledávky za věřitelem pasivní pohledávky, tzv. aktivní pohledávky, tj. pohledávky použité k započtení a dosáhl toho, že místo uspokojení pasivní pohledávky, bude mezi stranami veden spor o existenci a výši aktivní pohledávky. Nejistou, nebo neurčitou ve smyslu vykládaného ustanovení je tudíž zásadně právě pohledávka, která je co do základu nebo výše sporná, nejistá a jejíž uplatnění vůči dlužníku formou námitky započtení vyvolá namísto jednoznačného, tj. oběma dotčenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí, spory o existenci či výši aktivní pohledávky. Míru nejistoty ohledně aktivní pohledávky je přitom nutné posuzovat relativně ve vztahu k pohledávce pasivní, za nejistou či neurčitou lze aktivní pohledávku považovat zpravidla toliko tehdy, je-li míra nejistoty ohledně ní vyšší, než je tomu v případě pasivní pohledávky.

39. K námitce zneužití postavení silnější strany:

40. Dle § 433 odst. 1 o. z., kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran.

41. Žalovaný tvrdil, že žalobkyně ve smyslu § 433 o. z. při sjednávání smluv zneužila svou kvalitu odborníka a své hospodářské postavení k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran.

42. V daném případě šlo o prodej nemovitostí sloužících k jinému než bytovému účelu a to žalovaným, který sám dané nemovitosti využíval ke svému podnikání, zejména ke zpracování dřeva a část objektu také pronajímal. Ačkoliv je tedy pravdou, že žalobkyně je zkušeným developerem, nezakládá to ještě závislost žalovaného, který daný objekt taktéž využíval k podnikání. Není navíc zřejmé, v čem mělo spočívat zneužití postavení žalobkyně, když nebylo prokázáno, že by žalobkyně na žalovaného činila nějaký nátlak, aby uzavřel kupní smlouvu poté, co uplynula doba sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí. K prodlužování kontrakčního procesu přitom nedocházelo z důvodu svévole žalobkyně, ale z důvodu územní řízení u Městského úřadu Choceň a kupní smlouva byla uzavřena hned, jakmile bylo zřejmé, že není třeba měnit územní plán a to dokonce dříve, než bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby. Byl to navíc žalovaný, který si byl, jak sám připustil ve své účastnické výpovědi, vědom velkého zájmu žalobkyně o dané nemovitosti a vyjednával si pro sebe výhodnější podmínky ohledně daně z nabytí nemovitých věcí, hrazení advokátní úschovy nebo zápisu do katastru nemovitostí. Žalovaný se následně sám rozhodl, že již nebude akceptovat nabídku na podpis čtvrtého dodatku k této smlouvě a stejně tak se sám rozhodl, že podepíše kupní smlouvu v době, kdy již smlouvou o smlouvě budoucí kupní nebyl vázán, čehož si byl, jak sám uvedl, vědom.

43. K námitce promlčení uplatněné žalovaným:

44. Dle § 619 odst. 1 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Dle odst. 2 právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

45. Dle § 621 o. z., okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo a o osobě povinné k jeho vydání.

46. Dle § 629 odst. 1 o. z., promlčecí lhůta trvá tři roky.

47. Dle § 638 odst. 1, právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo. Dle odst. 2 bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně, promlčí se právo na jeho vydání nejpozději za patnáct let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo.

48. Smlouva o smlouvě budoucí kupní byla v tomto případě uzavřena na dobu určitou. Tato doba byla následně prodlužována, naposledy však dodatkem č. 3 a to do 1. 3. 2018, přičemž do tohoto data kupní smlouva uzavřena nebyla a smlouva tak pozbyla své závaznosti. K tomuto datu také poprvé vzniklo bezdůvodné obohacení na straně žalovaného ve výši 60 000 Kč, když právní důvod pro poskytnutí této zálohy odpadl. Žalobkyně tuto zálohu mohla požadovat zpět od následujícího dne, tedy od 2. 3. 2018, kdy také počala běžet promlčecí doba v délce tří let. Pokud tedy byla žaloba podána ke zdejšímu soudu dne 20. 5. 2020, nemůže být pohledávka žalobkyně promlčena.

49. Soud proto ze všech shora uvedených důvodů žalobě vyhověl a to včetně úroku z prodlení, neboť žalovaný se dostal podle § 1970 o. z. do prodlení s vrácením žalované částky ve vazbě na výzvy žalobkyně k vrácení žalované částky, tedy od 30. 7. 2018 do zaplacení. Výše úroku z prodlení pak odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

50. Soud přiznal žalobkyni, která byla zcela úspěšná, náhradu nákladů řízení v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. v celkové výši 54 683 Kč. Tato se sestává a) z odměny advokáta za zastupování ve výši 31 500 Kč za 9 úkonů právní služby při hodnotě úkonu dle § 7 vyhlášky 177/1996 Sb. (dále a. t.) ve výši 3 500 Kč dle § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva ze dne 26. 7. 2018, podání žaloby dne 20. 5. 2020, vyjádření ze dne 22. 11. 2020, účast na jednání konaném dne 15. 2. 2021, účast na jednání konaném dne 5. 5. 2021 v délce 3 hodiny (2 úkony), závěrečný návrh ze dne 28. 6. 2021 a účast na jednání konaném dne 30. 6. 2021) b) z částky 2 700 Kč za 9 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 3 a.t., c) z částky 5 809 Kč za cestovné automobilem dle § 157 zákona č. 262/2006 Sb., zákoníku práce, na cestě Pardubice – Praha a zpět k celkem čtyřem jednáním. K jednání konanému dne 18. 11. 2020 (nekonalo se z důvodu omluvy žalobkyně, o čemž byla advokát žalobkyně telefonicky informována, již však byl na cestě) cestoval advokát žalobkyně automobilem Volkswagen Multivan, [registrační značka] s průměrnou spotřebou dle velkého technického průkazu 6 l /100 km a vyhláškové ceně nafty 31,80 Kč, vzdálenost 2 x 120 km a náleží mu tedy náhrada ve výši 1 466 Kč. K dalším třem jednáním cestoval advokát totožným vozem stejnou vzdálenost, v roce 2021 již však vyhlášková cena nafty činí 27,20 Kč a advokátovi žalobkyně tak náleží náhrada 1 447,70 Kč za každé ze tří jednání. d) z částky 3 200 Kč jako náhrady za ztrátu času při cestě k jednáním za 4 x 8 půlhodin po 100 Kč, dle § 14 odst. 3 a. t. e) z částky 9 074 Kč představující 21 % DPH z částky 43 209 Kč podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. a §§ 37 a 47 zák. č. 235/2004 Sb. o DPH, f) z částky 2 400 Kč za zaplacený soudní poplatek 51. Platební místo pro náklady řízení bylo stanoveno dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

52. Lhůty k plnění byly určeny dle § 160 odst. 1 o. s. ř.