21 C 297/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudkyní PaedDr. Mgr. Ivanou Jarešovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 proti žalovanému: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro zaplacení částky 1 035 480 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s tím, aby bylo žalovanému uloženo zaplatit žalobkyni částku 1 035 480 Kč s úrokem z prodlení 15 % p.a. od 16. 6. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 61 758,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobu podanou , datum, se žalobkyně domáhala zaplacení uvedené částky 1 035 480 Kč s příslušenstvím, neboť je vlastníkem pozemku , Anonymizováno, druh pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , přičemž tento pozemek užíval a užívá žalovaný jako zahradu u bytového domu , Anonymizováno, pod jednotným oplocením, jako zpevněnou plochu sloužící k příjezdu a parkování k uvedenému bytovému domu a garážím na jiném pozemku , Anonymizováno, . Zbylá část pozemku je částečně užívána pro udržované porosty a jako stanoviště pro nádoby na komunální odpad. Předmětný pozemek je přístupný vrátky a vraty. Žalovaný pozemek užíval od ledna 2020 do dubna 2023 a užívá jej doposud. Žalobkyně je příslušná k hospodaření s předmětným pozemkem od , datum, a domáhá se vydání bezdůvodného obohacení za roky 2020, 2021, 2022 a od ledna do dubna 2023, přičemž výše náhrady za bezdůvodné obohacení odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase a byla stanovena v souladu s oceňovací vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. Žalovaný byl vyzván k úhradě bezdůvodného obohacení dopisem ze dne , datum, , neuhradil však ničeho.

2. Žalovaný předně namítal nedostatek své pasivní legitimace, neboť žalovaný je právnická osoba sui generis s omezenou právní způsobilostí a není za žádných okolností zodpovědný za případné užívání cizího pozemku jakýmikoliv fyzickými osobami. Právní způsobilost žalovaného je vymezena v zákoně. Současně žalovaný odkázal na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, zejména na usnesení sp. zn. 28 Cdo 2467/2015. Dále žalovaný namítal žalobkyní stanovenou výši bezdůvodného obohacení, když bezdůvodné obohacení představuje prospěch, který se dostal obohacenému, nikoli újma ochuzeného. Současně uvedl, že probíhala mimosoudní jednání ohledně odkoupení předmětného pozemku, která však nebyla úspěšná. Žalovaný rovněž namítal promlčení za období 1. 1. 2020 - 14. 11. 2020.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující:4. , Anonymizováno, je vlastníkem a , Anonymizováno, je příslušný hospodařit s pozemkem , Anonymizováno, , druh pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Tento pozemek je oplocen. Žalovaný je registrován v rejstříku společenství vlastníků jednotek od , datum, a byl založen za účelem správy budovy , Anonymizováno, . (zjištěno z výpisu katastru nemovitostí , Anonymizováno, , tvrzení žalobkyně, z výpisu rejstříku SVJ a tvrzení žalovaného)

5. Pozemek , Anonymizováno, se nachází okolo bytového domu , Anonymizováno, v němž je , Anonymizováno, jednotek, na pozemku je zeleň a také zpevněná plocha sloužící k příjezdu a parkování k uvedenému bytovému domu a garážím umístěným na pozemku , Anonymizováno, , jehož spoluvlastníky (v poměru 1/3) jsou , jméno FO, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (členové , Anonymizováno, ). (zjištěno z výpisu z KN – informace o stavbě , Anonymizováno, , informace o pozemku , Anonymizováno, , ortofotomapy, 12 fotografií zachycujících pozemek, vjezd, garáže, zpevněnou plochu)

6. Žalobkyně jednak provedla místní šetření dne , datum, , provedla fotodokumentaci, a následně provedla vyhodnocení výše bezdůvodného obohacení za užívání pozemku o výměře , Anonymizováno, a to ve výši 20 770 Kč měsíčně v roce 2020, 23 970 Kč měsíčně v roce 2021, 29 530 Kč měsíčně v roce 2022, 36 070 Kč měsíčně v roce 2023. (zjištěno z tvrzení žalobkyně o místním šetření, ze záznamu o stanovení výše BO ze dne , datum, )

7. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovaného k úhradě, avšak žalovaný plnění odmítl. Žalovaný projevil zájem o odkoupení pozemku a předložil znalecký posudek na ocenění pozemku obvyklou cenou. Tento návrh žalobkyně odmítla. (zjištěno z dopisů žalobkyně ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , datum, , znaleckého posudku , Anonymizováno, a vyhodnocení ZP ze dne , datum, )

8. Provedené důkazy soud hodnotil ve smyslu § 132 o.s.ř. a po právní stránce věc posoudil v podle zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) následovně:

9. Bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem předmětného pozemku, tedy je aktivně legitimována požadovat vydání bezdůvodného obohacení. Nesporným bylo i to, že pozemek se nachází okolo domu , Anonymizováno, . Sporným bylo, zda žalovaný je pasivně legitimovaný k vydání bezdůvodného obohacení.

10. Podle § 2991 odst. 1 o. z. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil, a dle odst. 2 téhož ustanovení, že se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

11. Podle § 1189 o. z. (1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. (2) Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

12. Podle § 1190 o. z. Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

13. Podle § 1194 o. z. (1) Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. (2)Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

14. Podle § 1195 odst. 1 o. z. společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Toto ustanovení vychází z obecného pojetí SVJ jako právnické osoby, jejímž účelem je zajišťovat správu domu a pozemku způsobem a v rozsahu danými v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví v občanském zákoníku a podrobněji stanovenými (na základě zmocňovacího ustanovení v § 1222) v prováděcím nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Vychází také ze skutečnosti, že každý člen ručí v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech za dluhy SVJ. Omezení SVJ při nabývání majetku a při nakládání s tímto majetkem pouze pro účely správy domu a pozemku podle odstavce 1 v podstatě odpovídá obdobnému omezení SVJ v § 9 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů.

15. Nález sp. zn. I. ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005, se týkal pouze vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky, a to správy domu, respektive jeho společných částí. Nevztahoval se na vztah všech spoluvlastníků ke třetím osobám ohledně společné věci, přičemž sem spadá i problematika bezdůvodného obohacení (např. užívání cizího pozemku zastavěného obytným domem ve spoluvlastnictví členů SVJ bez nájemní smlouvy). Tuto problematiku však řešil a vyřešil Nejvyšší soud. V rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 3630/2010 ze dne 11. 4. 2012, se uvádí, že „v případě stavby stojící na cizím pozemku se - není-li zde právní důvod takového užití pozemku - na úkor vlastníka pozemku obohatí vlastník stavby. Je-li pak taková stavba budovou, v níž byly vyčleněny jednotky ve smyslu ustanovení § 4 zákona o vlastnictví bytů, jsou těmito osobami (jež se bezdůvodně obohacují užíváním cizího pozemku) vlastníci jednotek.“ Nikoliv tedy společenství vlastníků, jak je někdy dovozováno. Tentýž závěr je beze změny zopakován v rozsudku sp. zn. 28 Cdo 728/2012 ze dne 5. 12. 2012, v němž je uvedeno, že „ze žádného ustanovení zákona o vlastnictví bytů dále neplyne, že by povinnost vydat bezdůvodné obohacení přecházela z vlastníků jednotek na osobu vykonávající správu budovy. Takový závěr nelze činit ani výkladem pojmu správa budovy ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Úkolem správce je starat se o společné části domu, jež ovšem náleží nikoliv správci (z titulu výkonu správy), ale vlastníkům jednotek.“. Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí rovněž konstatoval, „že mu není známo, že by ohledně této otázky existovala v rámci Nejvyššího soudu rozporná judikatura“.

16. Z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2467/2015, jímž soud zrušil rozhodnutí Městského soudu v Praze č.j. 17 Co 230/2014-55, který pasivní legitimaci SVJ k vydání bezdůvodného shledal, vyplývá, že o tom, že pokud SVJ není odpovědné za případné užívání cizího pozemku zastavěného předmětným domem s byty, pak tedy nelze vůbec uvažovat o pasivní legitimaci žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku mimo samotný dům. (…. „Povinnost žalovaného společenství vlastníků jednotek k vydání bezdůvodného obohacení vzniklého vlastníkům jednotek (coby současně spoluvlastníkům společných části domu) neplyne ani z novelizovaného ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, vymezujícího předmět činnosti společenství coby právnické osoby svého druhu a stanovícího omezenou způsobilost společenství k právním úkonům na stanovený předmět činnosti (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. června 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015). K argumentaci odvolacího soudu negociací žalované s žalobcem sluší se uvést, že v případě budovy postavené na pozemku jiného vlastníka je věcí jednání mezi vlastníkem pozemku a vlastníky jednotek, jakým způsobem budou práva k pozemku upravena (při dodržení principu velikosti spoluvlastnického podílu na tomto právu, ať vlastnickém či jiném. Tedy i z toho lze dovodit, že není-li zde prozatím takové dohody, vzniká bezdůvodné obohacení právě vlastníkům bytových jednotek (spoluvlastníkům společných částí domu), jejichž majetek se nezmenšil, ač by se tak v případě smlouvy uzavřené s vlastníkem pozemku (nájemní, kupní či jiné - např. o zřízení věcného břemene) stalo. Z uvedeného vyplývá, že povinným (pasivně legitimovaným) subjektem k vydání bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním pozemku pod budovou (tím spíše i dalších sousedních, budovou nezastavěných pozemků) mohou být vlastníci bytových jednotek v domě, nikoliv společenství vlastníků jednotek (žalovaný). Uvedené závěry nejsou v kolizi s judikaturou, jíž dále argumentuje odvolací soud a jež řeší otázky jiné, ať už jde o určení pasivně legitimovaného subjektu ve sporech podle ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. srpna 2007, sp. zn. 28 Cdo 2618/2007; nález Ústavního soudu ze dne 8. března 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04), nebo o otázku bezdůvodného obohacení, jež vzniklo podle § 454 obč. zák. přímo společenství vlastníků jednotek, za něž jiný subjekt plnil povinnosti spojené se správou společných částí domu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. července 2010, sp. zn. 22 Cdo 5330/2008).

17. Pokud jednou ze zásad, na níž občanský zákoník stojí, je zásada superficies solo cedit, tak lze jen těžko připustit situaci, kdy by se měl zákon aplikovat tím způsobem, že vlastníkem pozemku pod budovou, která je ve spoluvlastnictví majitelů jednotek, nejsou tito, nýbrž společenství vlastníků jako zvláštní právnická osoba, v níž jsou však zastoupeni titíž spoluvlastníci. Souhlasit nelze ani s názorem, že společenství vlastníků je pouhým zástupcem všech spoluvlastníků jednotek.

18. Významným pro posouzení pasivní legitimace žalovaného bylo rovněž to, zda žalovaný odpovídá za jednání každého svého člena jako vlastníka jednotek, a za to, v jakém rozsahu každý z nich pozemek žalobkyně užívá. Žalovaný nepopíral, že pozemek žalobkyně je členy žalovaného užíván, přičemž z tvrzení i důkazů vyplynulo, že v domě je více jednotek, tedy žalobce má mnoho členů, ale jsou tam jen 3 garáže, k nimž má být přes pozemek žalobkyně používán průjezd/průchod. To tedy nejspíš znamená, že někteří členové žalovaného se užíváním cizího pozemku obohacují v menším rozsahu (nemají garáž a nechodí/nejezdí k ní, užívají pozemek žalobkyně pouze za účelem průchodu k domu), a někteří (vlastníci garáží) se obohacují ve větším rozsahu. Je tedy otázka, jak by se případně přiznané bezdůvodné obohacení rozpočítávalo mezi členy žalovaného (jak takovou možnost uváděla žalobkyně s odkazem na rozhodnutí NS, kde ale byla řešena aktivní legitimace SVJ). Podle soudu nelze připustit, že by to bylo podle jejich podílu na společných částech budovy a pozemku, na němž stojí budova, protože to rozhodně neodpovídá rozsahu užívání cizího pozemku každým jednotlivým členem žalovaného a tedy ani výpočtu výše bezdůvodného obohacení. Pokud by ve sporu o zaplacení bezdůvodného obohacení zapříčiněného užíváním pozemku v okolí domu, jehož správu vykonává společenství vlastníků, bez právního důvodu, mělo být pasivně legitimováno společenství vlastníků, byla by tím popřena samotná podstata (spolu)vlastnického práva a s ním související princip odpovědnosti (spolu)vlastníka.

19. Rozhodnutí, na která odkazovala žalobkyně, řeší jinou problematiku, zejména aktivní legitimaci SVJ, a vzhledem k závěru Nejvyššího soudu ČR, že ohledně řešení otázky pasivní legitimace SVJ neexistuje u Nejvyššího soudu rozporná judikatura, má soud za to, že „důkaz opaku“, jak tvrdila žalobkyně, nelze u těchto rozhodnutí pro posouzení pasivní legitimace žalovaného použít. Soud tedy žalobu zamítl, neboť žalovaný není pasivně legitimován k vydání bezdůvodného obohacení. Dalšími námitkami žalovaného (promlčení, výše bezdůvodného obohacení) se soud vzhledem k závěru, že žalovaný není pasivně legitimován, již nezabýval, a důkazy k tomu provedené nehodnotil.

20. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy přiznal plně úspěšnému žalovanému náhradu nákladů ve výši 61 758,40 Kč, sestávající se z odměny advokáta za zastupování ve výši 49 840 Kč za 4 úkony právní služby uvedené v § 11 odst. 1 a.t. (převzetí zastoupení a seznámení s věcí, vyjádření z , datum, a z , datum, , účast u jednání dne , datum, ) po 12 460 Kč podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif v platném znění, (dále jen a.t.) z tarifní hodnoty ve výši 1 035 480 Kč, dále z částky 1 200 Kč za 4 paušální náhrady výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 3 a.t., z částky 10 718,40 Kč představující 21 % DPH podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. a §§ 37 a 47 zák. č. 235/2004 Sb. o DPH z částky 51 040 Kč.

21. O povinnosti žalobkyně k úhradě nákladů řízení k rukám advokáta žalovaného rozhodl soud v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. Lhůtu ke splnění peněžité povinnosti pak soud stanovil dle § 160 odst. 1 o.s.ř.