21 C 323/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudkyní PaedDr. Mgr. Ivanou Jarešovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , narozená Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno pro zaplacení 140 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 140 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p. a. od , datum, do zaplacení, a to do tří od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá ohledně úroku z prodlení z částky 140 000 Kč ve výši 12,75 % p. a. za období , datum, .

III. Žaloba se zamítá ohledně povinnosti žalované uhradit žalobkyni na náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 48 313 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobou podanou , datum, se žalobkyně domáhala zaplacení shora uvedené částky představující bezdůvodné obohacení, které se dostalo žalované tím, že žalobkyně plnila na základě neplatné smlouvy o rezervaci č. , hodnota, , jejímž předmětem byl závazek žalované zprostředkovat žalobkyni příležitost koupit ve smlouvě specifikované nemovitosti, včetně jejich rezervace. Rezervační smlouva byla uzavřena dne , datum, a rezervační lhůta byla do , datum, , žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši , částka, ve prospěch bankovního účtu žalované, ale nakonec k uzavření převodní smlouvy nedošlo, neboť žalovaná nezajistila všechny podklady a dokumenty pro to, aby mohl advokát , jméno FO, , který připravoval uvedené smlouvy, garantovat správnost převodních smluv. Smlouva o rezervaci je neplatná z důvodu neurčité specifikace předmětu převodu s odkazem na § 10 odst. 1 písm. a) zákona o realitním zprostředkování, neboť předmětem převodu nebyl byt, nýbrž podíl v bytovém družstvu, k němuž se váže právo nájmu k dotčenému bytu, přičemž vlastníkem bytu je , právnická osoba, Z důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování přitom vyplývá požadavek na jednoznačné označení předmětu realitního zprostředkování. Žalobkyně žalovanou vyzvala k vrácení rezervační zálohy dopisem ze dne , datum, , neboť žalovaná jednala nedbale, vůbec nedisponovala dokumenty nezbytnými pro zprostředkování reálné možnosti převodní smlouvu uzavřít, což způsobilo i neplatnost rezervační smlouvy jako takové, neboť žalovaná ani nebyla schopna náležitě specifikovat předmět převodu v rezervační smlouvě a svojí nesoučinností způsobila, že nebylo možné vyhotovit bezvadné převodní smlouvy, jak konstatoval , jméno FO, . Navíc žalovaná nárok žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku uznala, což vyplývá z jejího e-mailu ze dne , datum, , kdy přislíbila, že jej vrátí nejpozději do , datum, , avšak tak neučinila. Žalobkyně nereagovala na inzerát žalované, nýbrž na informaci od svého syna, který zjistil, že v domě, kde bydlí, je na prodej bytová jednotka, která je jako jediná ve vlastnictví bytového družstva. Žalovaná ve smlouvě předmět převodu označila jako byt o dispozici , Anonymizováno, a velikosti , Anonymizováno, m² zapsaný na , jméno FO, . To podle žalobkyně způsobuje neplatnost podle § 580 odst. 1 a 2 o. z. , neboť takové právní jednání se příčí dobrým mravům, odporuje zákonu, a navíc má být plněno něco nemožného. Žalobkyně dále odkázala na § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle něhož nelze uložit zájemci povinnost uzavřít smlouvu a nelze pod sankcí propadnutí složené rezervačně zálohy nutit zájemce k uzavření takové smlouvy, neboť takovéto ujednání, pokud je obsaženo v rezervační smlouvě, je neplatné, jak vyplývá z rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Žalobkyně dále tvrdila, že pokud se měla stát rezervační záloha součástí kupní ceny s tím, že za prodávajícího tento poplatek měla hradit žalobkyně jako zájemce, pak měla žalovaná s odkazem na § 19 odst. 2 ZoRZ upozornit a poučit žalobkyni o splatnosti rezervační zálohy, přičemž takovéto poučení smlouva neobsahuje. Žalobkyně byla v pozici spotřebitele, žalovaná je pak profesionálem.

2. Žalovaná potvrdila uzavření rezervační smlouvy dne , datum, , ale nesouhlasila s tím, že uvedená smlouva je neplatná z důvodu nepřesné specifikace předmětu převodu, neboť žalobkyně od samého počátku dobře věděla, že předmětem prodeje inzerovaného žalovanou není byt v osobním vlastnictví, ale že se jedná o byt družstevní a takto byl také byt inzerován k prodeji. Předmět převodu je pak správně označen v návrhu smlouvy o převodu družstevního podílu, z něhož je nezpochybnitelně patrné, že předmětem převodu je družstevní byt, nikoliv byt v osobním vlastnictví. K podpisu této dokumentace mělo dojít v úterý , datum, , avšak žalobkyně ani po obdržení návrhu smluvních dokumentů, ani v den jednání v AK , jméno FO, , kam se dostavila, nenamítala, že by snad do té doby jednala v omylu a domnívala se, že má jít o koupi bytu ve vlastnictví převádějícího. Žalobkyně odmítla připravenou dokumentaci podepsat z důvodu, že není přítomen zprostředkovatel a není pravda, že by , jméno FO, na předmětné schůzce konstatoval, že nemůže garantovat správnost připravené smluvní dokumentace pro nedostatečné doručení podkladů. Žalobkyně nepřesné označení předmětu převodu nezmiňuje ani v e-mailu ze dne , datum, ve své žádosti o prošetření jednání makléře , Anonymizováno, a neplatnost smlouvy o rezervaci nezmiňuje ani ve výzvě o vrácení rezervačního poplatku ze dne , datum, . Veškerá kompletní dokumentace byla připravena k podpisu , datum, .

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující:

4. Žalovaná je obchodní společností, jejímž předmětem podnikání je kromě jiného realitní zprostředkování. Jednatelem žalované je , Anonymizováno, od vzniku společnosti , datum, (zjištěno z výpisu z OR na žalovanou).

5. Dne , datum, uzavřela žalobkyně, jak slovy označena, jako nabyvatel se žalovanou ve smlouvě označené, jako zprostředkovatel smlouvu o rezervaci číslo , hodnota, . V článku 11/1 je popsána nemovitost, kterou si žalobkyně vybrala z nabídky zprostředkovatele, a to bytová jednotka dispozice , Anonymizováno, , velikost , Anonymizováno, m² v budově , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , a dále garáž – , Anonymizováno, (, Anonymizováno, m²) na , Anonymizováno, a podíl , Anonymizováno, na pozemku , Anonymizováno, v bytovém domu zapsáno na , Anonymizováno, , přičemž nemovitost byla do nabídky zprostředkovatele zařazena na základě dohody s vlastníkem (převádějícím) a s informacemi vlastníkem poskytnutými. Uzavření rezervační smlouvy navazuje na předchozí činnost zprostředkovatele. Zprostředkovatel ve smyslu § 12, odst. 1 zákona o realitním zprostředkování informoval nabyvatele o těchto závadách a omezeních váznoucí na nemovitosti: bez zápisu. V článku I., III. je uvedeno: předmětem této smlouvy je zprostředkování příležitosti zprostředkovatelem nabyvateli koupit nemovitost včetně rezervace této nemovitosti. Článek II. obsahuje ujednání o výši rezervačního poplatku ve výši 140 000 Kč včetně DPH, přičemž tato výše odpovídá výši odměny zprostředkovatele sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené mezi převádějícím a zprostředkovatelem. Vypořádání rezervačního poplatku upravuje článek V. Podle článku V. rezervační poplatek bude součástí kupní ceny nemovitosti dle V/I) v den podpisu smlouvy o převodu bude uhrazený rezervační poplatek zprostředkovatelem předán převádějícímu k úhradě části kupní ceny, s čímž nabyvatel výslovně souhlasí, nedojde-li k uzavření smlouvy o převodu, bude rezervační poplatek vypořádán dle odst. 3 nebo 4 v článek V. (článek V.) Pokud nabyvatel nevyužije zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu nebo pokud smlouvu o převodu odmítne uzavřít, vzniká zprostředkovateli nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku (článek V/4). Pokud nemovitost koupí nabyvatel, zprostředkovatel nebude vůči nabyvateli nárokovat žádnou odměnu, neboť tato bude hrazena převádějícím (článek V/5) V článku VI/3 je citace § 19 odst. 2 zákona o realitní zprostředkování: Splatnost odměny zprostředkovatele může nastat dříve než účinnost kupní smlouvy, a to uzavřením smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně nabyvatele dle článku V. odst. 4 této smlouvy. Rezervační lhůta byla sjednána dohodou smluvních stran do , datum, a zprostředkovatel se zavázal po dobu rezervační lhůty nemovitost nenabízet dalším zájemcům a rezervovat ji pro nabyvatele a současně se zprostředkovatel zavázal vykonávat činnost směřující k tomu, aby nabyvatel mohl uzavřít smlouvu o převodu, zejména bude poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu (kupní smlouva) nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy a nabyvatel se zavazuje poskytnout zprostředkovateli součinnost a na vyzvání se dostavit na určené místo za účelem sjednání podmínek převodu tak, aby mohla být smlouva uzavřena do konce rezervační lhůty (články III., IV.) Dne , datum, zasílala žalobkyně jednateli žalované SMS ohledně termínů pro uzavření smlouvy a z odpovědi jednatele žalované vyplývá, že advokát, který smlouvy připravuje, by je mu měl předložit ke kontrole 20. 8. dopoledne (zjištěno z SMS zpráv žalobkyně a jednatele žalované ze dne , datum, a rezervační smlouvy)

6. Na LV , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, je zapsáno vlastnické právo k bytovým jednotkám nacházejících se v domě , adresa, , přičemž tam není zapsáno vlastnické právo , adresa, k bytové jednotce číslo , Anonymizováno, . Toto je zapsáno na LV , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , respektive vlastnické právo k této bytové jednotce pro , právnická osoba, tam bylo zapsáno ke dni , datum, , když ke dni rozhodnutí vlastnické právo k této bytové jednotce , Anonymizováno, na LV , Anonymizováno, je zapsáno již pro jinou osobu (, jméno FO, ) (zjištěno ze seznamu nemovitostí na LV , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a informace o stavbě č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, ).

7. Z inzerátu na prodej družstevního bytu , Anonymizováno, v panelovém domě s vlastní garáží , adresa, , který předložila žalovaná, nevyplývají žádné relevantní skutečnosti, není uvedeno, jaká realitní kancelář byt nabízí, poslední aktualizace byla ke dni , datum, . (zjištěno z inzerátu).

8. Dne , datum, píše žalobkyně SMS zprávou jednateli žalované, aby jí byly zaslány e-mailem všechny dokumenty, které bude v úterý podepisovat a jednatel žalované odpovídá, že budou připraveny nejpozději do pátku (zjištěno z SMS komunikace ze dne , datum, ).

9. Dne , datum, . zaslal jednatel žalované žalobkyni e-mail v němž sdělil žalobkyni, že posílá ke kontrole smluvní dokumentaci, kterou by podepisovali v úterý , Anonymizováno, v advokátní kanceláři , jméno FO, na , adresa, , když pan , jméno FO, byl vyzván k doplnění identifikace bytu, evidenční listu a nájemní smlouvy. Tento e-mail obsahuje rovněž e-mail od , jméno FO, adresovaný jednateli žalované ze dne , datum, , jímž , jméno FO, zaslal koncept smluv a v e-mailu výslovně uvedl: „Znovu připomínám, že jsme neobdrželi ani nájemní smlouvu k bytu, ani potvrzení z družstva, že pan , jméno FO, je členem družstva. Bez těchto dokumentů, nevím, jestli jsou smlouvy správně“. (zjištěno z emailu jednatele žalované ze dne , datum, a e-mailu , jméno FO, ze dne , datum, ).

10. Jako přílohy e-mailu jednatele žalované ze dne , datum, byly uvedeny návrhy smluv – dohoda o advokátní úschově, kupní smlouva a dohoda o převodu družstevního podílu. V návrzích není řádně specifikován družstevní byt č. , Anonymizováno, , když chybí uvedení nadzemního podlaží, nejsou uvedena čísla účtu, nejsou uvedeny termíny, v případě smlouvy o advokátní úschově v článku III. bod 2, v případě dohody o převodu družstevního podílu v článku IV. bod 3. Nejsou ani doloženy smlouva o nájmu s panem , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a potvrzení , Anonymizováno, o členství pana , Anonymizováno, . (zjištěno z e-mailu a návrhu smluvní dokumentace).

11. Dne , datum, se konala v advokátní kanceláři , jméno FO, schůzka za účelem podpisu smluvní dokumentace. Ke schůzce se dostavila žalobkyně převádějící pan , jméno FO, , pracovníci advokátní kanceláře , jméno FO, , avšak nedostavil se jednatel žalované a žalobkyně odmítla smluvní dokumentaci podepsat. (zjištěno z tvrzení účastníků)

12. Žalobkyně následně , datum, zaslala stížnost – žádost o prošetření na , Anonymizováno, , a to prošetření jednání , jméno FO, z pobočky , adresa, s tím, že z důvodu nečinnosti nebylo možno podepsat smlouvu v termínu do , datum, a bylo makléři telefonicky sděleno, že obě strany odstupují od smlouvy a žalobkyně žádá o vrácení zaplacené zálohy z důvodu nekomunikace makléře (zjištěno z tvrzení žalobkyně a e-mailu ze dne , datum, ).

13. Dne , datum, zaslal jednatel žalované žalobkyni SMS s tímto textem: Dobré ráno, pošlu vám do 10 hodin včera domluvený mail rovnou s dohodou o narovnání se včerejším datem (zjištěno z SMS zprávy).

14. Dne , datum, . zaslal jednatel žalované žalobkyni e-mail, který neobsahoval žádné přílohy, a tedy ani dohodu o narovnání. Potvrdil jím včerejší telefonickou dohodu s tím, že do příštího pátku , datum, bude žalobkyni vrácena rezervační záloha v plné výši. Součástí e-mailu bylo i sdělení, že během víkendu zašle žalobkyni dohodu o narovnání, kterou by následně vzájemně podepsali (zjištěno z e-mailu ze dne do , datum, ).

15. Dopisem ze dne , datum, vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k vrácení rezervačního poplatku v plné výši do 3 pracovních dnů ode dne doručení výzvy s odůvodněním, že došlo k porušení smluvních povinností zprostředkovatele vyplývajících z článku IV. odst. 2 smlouvy, když zprostředkovatel řádně a včas nevykonával činnost směřující k uzavření smlouvy o převodu. Tato výzva byla doručena žalované , datum, (zjištěno z dopisu a doručenky datové zprávy – doručeno bylo v pátek , Anonymizováno, ., plněno mělo být do středy , datum, ).

16. Žalovaná dopisem ze dne , datum, nárok žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku odmítla s tím, že smluvní dokumentace byla připravena , datum, a byla to žalobkyně, která , datum, v kanceláři , jméno FO, smluvní dokumentaci bezdůvodně odmítla podepsat (zjištěno z dopisu ze dne , datum, ).

17. Dopisem ze dne , datum, právní zástupce žalobkyně sdělil žalované, že namítá neplatnost dotčené rezervační smlouvy pro absenci podstatné náležitosti rezervační smlouvy, a to nedostatečného označení předmětu převodu (viz § 10 odst. 1 písm. a) zákona o realitním zprostředkování), neboť předmětem převodu nebyl byt, ale podíl v bytovém družstvu a dále proto, že takové plnění, které je uvedeno v rezervační smlouvě je nemožné ve smyslu ustanovení § 580 odst. 2 občanského zákoníku. (zjištěno z dopisu ze dne , datum, a doručenky datové zprávy).

18. Soud neprovedl důkaz výslechem , jméno FO, a jeho asistentky , Anonymizováno, , jak navrhovala žalovaná k prokázání svého tvrzení, že smluvní dokumentace byla kompletní, neboť vzhledem k níže uvedeným závěrům soudu ohledně neplatnosti ujednání obsažených ve smlouvě ohledně propadnutí rezervačního poplatku formou jeho přeměny na odměnu v případě neuzavření realitní, by výslech , jméno FO, neměl pro rozhodnutí soudu význam, když pro rozhodnutí soudu nemá význam ani to, proč žalobkyně realitní smlouvu uzavřít odmítla. Podstatné je totiž to, že žalobkyně jako spotřebitel nemůže být nucena uzavřít realitní smlouvu pod sankcí propadnutí rezervační zálohy formou zastřené smluvní pokuty.

19. Provedené důkazy soud hodnotil ve smyslu § 132 o.s.ř. a po právní stránce věc posoudil následovně:

20. Podle § 9 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jen ZoRZ) realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

21. Podle § 10 ZoRZ odst. (1) smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také: a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení. (2) Není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem. (3) Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

22. V § 12 ZoRZ je stanovena informační povinnost realitního zprostředkovatele: (1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. (2) Obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání podle § 10 odst. 2, poskytne realitní zprostředkovatel zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání podle odstavce 1 a předá mu výpis z veřejného seznamu podle § 11 odst. 1 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám. (3) Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání. (4) Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

23. Předmětná smlouva uzavřená účastníky dne , datum, je sice označena jako „Smlouva o rezervaci“, ale v čl. I/3 je výslovně uvedeno, že předmětem je zprostředkování příležitosti koupit ve smlouvě specifikované nemovitosti. Podle soudu jde tedy o smlouvu o realitním zprostředkování. Smlouva o rezervaci jako zákonem přímo neupravený typ smlouvy by totiž podle soudu měla být buď dvojstranná – tedy mezi převádějícím a zájemcem, a pokud je obchod zprostředkováván realitní kanceláří, pak by měla být smlouva o rezervaci třístranná a musela by obsahovat přímo závazek zájemce vůči převádějícímu uzavřít spolu smlouvu (kupní, převodní, budoucí) s možnou sankcí pro zájemce za neuzavření definované smlouvy. V tomto případě však převádějící pan , jméno FO, není účastníkem této smlouvy, když se žalovanou uzavřel samostatnou smlouvu o zprostředkování, v níž byla mezi ním a žalovanou sjednána odměna za zprostředkování (jak vyplývá z čl. II smlouvy). Navíc aby skutečně šlo o smlouvu rezervační, musel by být předmět převodu určený k rezervaci označen zcela přesně, neboť rezervační smlouva ze své podstaty obsahuje přímo závazek zájemce vůči prodávajícímu/převádějícímu uzavřít spolu kupní/převodní smlouvu. Takto určitě však předmět převodu označen rozhodně nebyl (§ 10 odst. 2), přičemž žalovaná správné označení předmětu převodu uvedla teprve ke dni , datum, , kdy byl žalobkyni zaslán návrh převodních smluv, ale ani poté nepředložila potřebné doklady žalobkyni, a ostatně ani advokátovi , jméno FO, , který smlouvy koncipoval, a z jehož sdělení ze dne , datum, vyplývá, že mu nebyly předloženy všechny potřebné podklady a že za správnost smluvní dokumentace nemůže ručit. Žalovaná nedoložila, že by žalobkyni po , datum, zaslala doplněnou smluvní dokumentaci ani že ji vyzývala, aby se dostavila k uzavření smlouvy.

24. Ve smlouvě je předmět převodu sice označen nepřesně, když nešlo o převod bytové jednotky , Anonymizováno, , ale podílu v bytovém družstvu spojeným s právem nájmu bytu , Anonymizováno, , je tam chybně označen i list vlastnictví u této bytové jednotky, není uveden vlastník bytové jednotky , právnická osoba, , ale soud souhlasí se žalovanou, že tato nepřesnost nemůže způsobit neplatnost smlouvy dle § 10, jak tvrdila žalobkyně, neboť žalobkyně věděla, co je předmětem převodu - tedy, Anonymizováno, podíl v bytovém družstvu (což potvrdila sama žalobkyně, když uvedla, že věděla, že jde o poslední byt v domě, který není v osobním vlastnictví, ale ve vlastnictví bytového družstva). Žalobkyně tuto nepřesnost v označení předmětu převodu (a tedy neplatnost smlouvy) v době trvání smluvního vztahu nenamítala, a začala ji namítat až žalobou.

25. Byl to převádějící, kdo vyhledal žalovanou (viz čl. I/1 smlouvy o rezervaci) a žalovaná pro převádějícího činila úkony směřující ke zprostředkování převodu (inzerce) a byla mezi nimi ujednána odměna 140 000 Kč, přičemž právě v této výši pak byl sjednán rezervační poplatek (viz čl. II.), který měl být součástí kupní ceny nemovitosti (čl. V.1.)

26. Podle § 14 ZoRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

27. Podle § 580 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) (1) Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. (2) Neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

28. Podle § 1812 o.z. (1) Lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. (2) K ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

29. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, s odkazy na právní teorii připomněl, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“30. Podle soudu je tedy předmětná smlouva smlouvou o realitním zprostředkování, do níž je začleněn jakýsi pokus o smlouvu o rezervaci, když o rezervační smlouvu nemůže jít, jak bylo popsáno shora. Byla to žalovaná, která smlouvu tvořila, přičemž nesprávně a neurčitě (a podle soudu zcela úmyslně vědoma si aktuální judikatury, z níž plyne nemožnost sjednat jako sankci za neuzavření realitní smlouvy smluvní pokutu) používá v různých článcích smlouvy pojmy „rezervační poplatek“ a rovněž „odměna“.

31. Jak vyplývá z důvodové zprávy § 2 písm. a) ZoRZ, realitním zprostředkováním se pro účely tohoto zákona rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b), přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“. Poměrně široké vymezení činnosti slovy „jejímž účelem“ je zvoleno zcela záměrně, a to s ohledem na specifický charakter realitního zprostředkování. Tím je pokryt široký rozsah činností realizovaných v rámci realitního zprostředkování a je minimalizován prostor pro případné obcházení zákona (...).

32. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od , datum, úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018).

33. Jak vyplývá z čl. V bod 4 smlouvy, žalobkyně byla v podstatě nucena uzavřít realitní smlouvu pod sankcí propadnutí rezervační zálohy, která je 140 000 Kč, přičemž tato částka je jednou označována za odměnu sjednanou mezi RK a převádějícím (panem , Anonymizováno, ) (čl. II), a je součástí kupní ceny (tedy hradí ji kupující za prodávajícího), jednou je označena jako rezervační poplatek (čl. II), a jednou za odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti pro kupujícího (čl. V bod 4), když k uzavření realitní smlouvy nedojde. Je tedy otázka, čím tedy měla částka 140 000 Kč skutečně být? Odměnou (provizí), kterou si sjednal převádějící se žalovanou? Nebo odměnou, kterou měla platit žalobkyně za zprostředkování, ale jen v případě, že k převodu nedojde? Nebo rezervačním poplatkem? Nebo dokonce zastřenou smluvní pokutou?

34. Smyslem a účelem § 14 ZoRZ byla ochrana zájemců o realitní zprostředkování, kteří jsou v postavení spotřebitele. Právě toto rozporuplné ujednání obsažené ve smlouvě vede soud k závěru, že jde o obcházení zákona, kdy žalovaná, vědoma si nemožnosti po zájemci uplatňovat smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy, formulovala znění čl. V. bod 4 tak, že propadnutí rezervační zálohy není smluvní pokutou, ale z rezervačního poplatku transformovanou odměnou. Přitom složená rezervační záloha měla být součástí kupní ceny (viz čl. V bod. 1). Podle soudu tedy nejde o odměnu za zprostředkování, jak tvrdila žalovaná, ale právě hrozba propadnutí složené rezervační zálohy v případě neuzavření smlouvy je vlastně donucováním k uzavření a vlastně pokutou pro zájemce, který realitní smlouvu neuzavře. Podle čl. II rezervační poplatek odpovídá výši odměny zprostředkovatele sjednané ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené mezi převádějícím a zprostředkovatelem (tato informace odpovídá § 12 odst. 3 ZoRZ) - tedy odměnu/provizi měl platit převádějící pan , jméno FO, , ale povinnost ji zaplatit byla převedena na zájemce/žalobkyni tak, že se stane součástí kupní ceny. Podle soudu by mohlo dojít k situaci, že kdyby takových zastřených „rezervačních smluv“ bylo uzavřeno postupně několik, a vždy si zájemce uzavření kupní smlouvy rozmyslel, znamenalo by to, že realitní společnost vždy dostane „svoji odměnu“ a to i opakovaně, ale nikoli od prodávajícího, pro kterého prvotně obchod zprostředkovávala, ale od zájemců, pro které vlastně nic nezprostředkovávala, neboť činnost vyvíjela pro převádějícího. Navíc žalobkyně nebyla poučena dostatečně o splatnosti odměny zprostředkovatele – čl. VI. bod 3 je pouhou citací zákona.

35. V této souvislosti soud odkazuje na rozhodnutí NS sp. zn. 33 Odo 330/2002 ze dne 31. 5 2004, na rozsudek NS ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, a na rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 53 Co 388/2021 ze dne 3. 2. 2022, které sice řešily otázku smluvní pokuty v podobě propadnutí rezervační zálohy, když smluvní pokuta byla výslovně sjednána ve smlouvě jako sankce za neuzavření realitní smlouvy, ale závěry vyslovené v tomto rozhodnutí jsou použitelné i pro tento případ, a to vzhledem k závěru soudu o obcházení zákona a jednání v rozporu s dobrými mravy ze strany žalované, pokud se totiž na posuzovanou smlouvu vztahuje ustanovení § 14 ZoRZ, které výslovně zapovídá uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu.

36. Ujednání obsažené v čl. V bod 4 o propadnutí rezervační zálohy – tedy přeměně rezervačního poplatku na „odměnu za rezervaci a zprostředkování“ v případě neuzavření smlouvy, je podle soudu v rozporu s dobrými mravy, jde o obcházení zákona, vyhnutí se zařazení ujednání o smluvní pokutě za neuzavření smlouvy do smlouvy, přičemž propadnutí rezervační zálohy (respektive přeměna složené rezervační zálohy na „odměnu“, kterou bude platit zájemce v případě neuzavření realitní smlouvy) je v podstatě totéž jako smluvní pokuta, i když to žalovaná nazývá „odměnou“ za rezervaci a zprostředkování. Vzhledem k tomu, že obsah smlouvy lze vyložit různým způsobem, je třeba použít ve smyslu § 1812 o. z. výklad pro spotřebitele nejpříznivější a k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlížet.

37. Podle § 2991 o. z. (1) Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

38. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

39. Neplatnost takového ujednání obsaženého v čl. V odst. 4 smlouvy tedy vyplývá z § 14 ZoRZ, § 580 o. z. a § 1812 o. z. Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek (a soud se rozhodně neztotožňuje s tvrzením žalované, že jde o odměnu) jako sankci za nesplnění povinnosti, která nemohla vzniknout, dostalo se jí bezdůvodného obohacení, které je povinna žalobkyni vydat.

40. Pokud jde o žalovanou předložený inzerát na prodej družstevního bytu, tak tento byl aktualizován , datum, a není tedy možno zjistit, v jaké podobě byl v červnu , Anonymizováno, před uzavřením rezervační smlouvy. Navíc žalobkyně tvrdila, že o byt projevila zájem nikoli na základě inzerátu, ale na základě informace od syna, že se v domě prodává byt. Veškerou činnost, kterou žalovaná vyvíjela v souvislosti nabízením prodeje družstevního bytu, činila pro pana , Anonymizováno, jako toho, kdo ji vyhledal, aby byt nabízela k prodeji. Předmětný družstevní byt již ke dni rozhodnutí soud nevlastnilo , Anonymizováno, , ale nový majitel.

41. Nelze ani pominout uznání závazku jednatelem žalované učiněným dne , datum, (SMS zprávou a e-mailem) a příslib, že žalobkyni do , datum, rezervační poplatek žalobkyni vrátí. Nynější tvrzení žalované, že tento slib učinil „pod nátlakem“ ze strany , Anonymizováno, , aby bylo zachováno, ale že vlastně byl uznán nedluh, soud považuje za účelové.

42. Soud proto ze všech shora uvedených důvodů žalobě vyhověl v plném rozsahu pokud jde o dlužnou jistinu.

43. Paušalizovaná minimální výše nákladů spojených s uplatněním pohledávky je pro závazkové vztahy mezi podnikateli nebo mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem stanovena na částku 1 200 Kč, přičemž tato výše je spojena s uplatněním každé jednotlivé pohledávky. Tato minimální částka je aktuálně stanovena stejně jako zákonný úrok z prodlení nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Ohledně žalobkyní požadované náhrady nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč soud tedy žalobu zamítl, neboť žalobkyně není podnikatel a nejde tedy o vzájemný závazek podnikatelů a na takovouto paušální úhradu nemá nárok. (viz § 513 o. z. a § 3 zák. č. 351/2013 Sb.)

44. Úrok z prodlení z prodlení pak žalobkyni přiznal v souladu s § 1968 a § 1970 o. z. ve výši vyplývající z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. až od , datum, do zaplacení., neboť výzva k vrácení byla žalované doručena v pátek , datum, a žalobkyní byla stanovena lhůta 3 pracovních dnů – tedy do středy , datum, , a žalovaná se dostala do prodlení teprve od , Anonymizováno, . Proto soud žalobu ohledně úroku z prodlení za období , datum, - , datum, zamítl,45. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen o.s.ř.) a uložil žalované povinnost nahradit náklady řízení vzniklé jen v nepatrném rozsahu neúspěšné žalobkyni a to ve výši 48 313 Kč sestávající se z- částky 35 300 Kč jako odměny advokáta za 5 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření k výzvě soudu , datum, , účast u jednání dne , datum, ) po 6 700 Kč dle podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif v platném znění (dále jen a.t.)- částky 900 Kč za 3 režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. v platném znění- částky 900 Kč za 2 režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. v platném znění ke dni úkonu- částky 7 413 Kč představující 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř. a §§ 37 a 47 zák. č. 235/2004 Sb. o DPH z částky 35 300 Kč,- částky za zaplacený soudní poplatek ve výši 5 600 Kč.

46. O povinnosti žalované zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalobkyně soud rozhodl v souladu s § 149 o.s.ř. Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 odst. 1 o.s.ř.