27 C 252/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Schütznerovou ve věci Anonymizovaný odstavec proti Anonymizovaný odstavec pro určení neoprávněnosti výpovědi

I. Žaloba na určení, že výpověď žalovaného z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , kterou žalovaný vypovídal nájem, jež vznikl mezi žalobcem a žalovaným na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , k rukám právního zástupce žalované ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Předmětem řízení byl návrh žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi žalované z nájmu prostor sloužících podnikání ze dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Uvedenou žalobu odůvodnila tím, že se žalovanou uzavřela dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, nájemní smlouvu, na základě které žalované pronajala nebytové prostory nacházející se v objektu „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “, umístěného na pozemcích parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v ulici , Anonymizováno, , a to konkrétně nebytové prostory v , Anonymizováno, , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, a ve , Anonymizováno, suterénu o výměře , Anonymizováno, včetně prostoru pro otáčku dotačních vozů o výměře , Anonymizováno, . Nájem byl pro žalovanou sjednán za účelem provozování , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, s nezbytným technologickým, zásobovacím a administrativním zázemím. Nájem byl sjednán na dobu určitou 47 let počínaje dnem , datum, , respektive ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dnem , datum, . Smlouva byla uzavřena ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. Mezi stranami bylo v článku VIII. odst. 2 sjednáno, že smlouvu lze vypovědět pouze z důvodů uvedených v zákoně. , datum, doručila žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu těchto prostor, ve které bylo uvedeno, že žalovaná vypovídá nájemní smlouvu s odkazem na ustanovení § 2287 ve spojení s ustanovením § 2311 občanského zákoníku s ohledem na změnu okolností. Žalovaná uvedla, že přestože není její povinností výpověď odůvodnit, tak objektivní podmínky pro provozování trezorového hospodářství na relevantním bankovním trhu se zásadně změnily oproti situaci, která panovala v době uzavření smlouvy, s tím že s ohledem na nové technologie a digitalizaci v procesů u všech bank došlo ke snížení počtu hotovostních operací a celkové změně obsluhy klientů a tyto změny není možné ve stávajících prostorách zabezpečit. Dále žalovaná uvedla, že po ní nelze rozumně požadovat, aby v nájmu nadále pokračovala. Žalobkyně s touto výpovědí nesouhlasila a dopisem z 24. 9. 2024 zaslala žalované námitky ve smyslu ustanovení § 2314/1 o.z., kdy uvedla, že s výpovědi nesouhlasí pro její nedůvodnost, s tím, že nenastaly zákonem předpokládané skutečnosti, za kterých by žalovaná mohla smlouvu vypovědět, když jednak nedošlo k žádné změně okolností, ze kterých by zjevně vycházeli oba účastníci v době kdy nájemní smlouvu uzavírali a také že lze nadále po žalované rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala. Dále uvedla, že žalovaná ve své výpovědi z nájmu ani žádné relevantní okolnosti které by svědčily o důvodnosti její výpovědi neuvedla, neuvedla tedy žádnou konkrétní změnu okolností, ze kterých by obě smluvní strany v době uzavírání nájemní smlouvy vycházely a stejně tak netvrdí, z jakého důvodu by taková změna okolností měla vést k tomu, že by nebylo možné i nadále rozumně požadovat po žalované, aby v nájmu pokračovala. Dále upozornila na to, že předmětné prostory byly konkrétně upravené a zbudované podle požadavků žalované, a to právě pro její potřeby, kdy i s ohledem na náklady spojené s těmito úpravami a přestavbami, byl nájem sjednán na dobu určitou. Dále žalobkyně vyslovila předpoklad, že touto výpovědí žalovaná pouze upřednostňuje jiné své prostory a sleduje pouze své zájmy, bez ohledu na újmu, kterou svým jednáním způsobí žalobkyni. V souladu s ustanovením paragrafu 2314 odst. 3 o.z., vyzvala žalovanou, aby vzala výpověď z nájmu zpět, což žalovaná neučinila a nechala marně uplynout jednoměsíční lhůtu ode dne doručení námitek, jejíž konec připadal na den 25.10.2024. Proto žalobkyně v souladu s ustanovením § 2314/3 o.z. uplatnila právo na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem. V podané žalobě dále žalobkyně odkázala na ustanovení paragrafu 3 zák. č. 116/1996 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ustanovení paragrafu 9 odst. 1,3 uvedeného zákona a dále na ustanovení paragrafu 3074/1 o.z., § 2308 o.z., 2310 odst. 1 o.z., § 2311 o.z., § 2287 o.z., § 2314/1,3 o.z., s tím že žalobkyně jakožto pronajímatel řádně plnila a plní své povinnosti z daného nájemního vztahu, kdy prostory, které byly předány žalované k užívání, může nájemce nadále plně a nerušeně užívat v souladu se smlouvou. Nenastala žádná skutečnost, která by opravňovala žalovanou k výpovědi z nájmu. Pokud žalovaná podala výpověď z nájmu, tak ta je nedůvodná, ale zejména není řádně odůvodněná, takže na ni nelze nahlížet jako na platnou. Žalobkyně má proto za to, že nájemní vztah nadále trvá a výpověď žalované není oprávněná.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí, kdy poukázala zejména na to, že podmínkou úspěšnosti žaloby je existence platného nájemního vztahu, jehož prokázání leží na žalobkyni. Žalobkyně však tuto skutečnost sice tvrdí, ale neprokazuje. Nájem mezi stranami měl vzniknout teprve dnem nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí předmětné stavby. Nájemní smlouva byla uzavřena dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, podle zák. č. 116/1990 Sb., je proto třeba aplikovat ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy, tedy ve znění zákona č. 403/1990 Sb., 529/1990 Sb., 229/1991 Sb. a zákona č. 540/1991 Sb. a rovněž tak ustanovení občanského zákoníku ve znění účinném k tomuto datu. Podle ust. § 3 zák. 116/1990 Sb. platilo, že místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen. Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru nebo neobsahuje náležitosti podle odst. 3, je neplatná. Dále žalovaná odkázala na komentářovou literatura k ust. § 80 o.s.ř., z níž vyplývá, že „Předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není (určovací žaloby), po procesní stránce spočívá v tom, že účastníci mají věcnou legitimaci a že na požadovaném určení je naléhavý právní zájem“. Vzhledem k tomu, že zde není existujícího právního poměru (tedy nájemního vztahu), není tu dán žádný, tím méně naléhavý, právní zájem žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi žalované z nájmu nebytových prostor a není dána ani věcná legitimace žalobkyně. Svou obranu proti žalobě tedy žalovaná shrnula tak, že podle tehdy platného znění zákona byl předchozí souhlas národního výboru, resp. úřadu městské části nezbytným předpokladem platnosti nájemní smlouvy, bez tohoto souhlasu je nájemní smlouva neplatná. K absolutní neplatnosti musí soud přihlédnout a tuto absolutní neplatnost nemohou žádné následné okolnosti zhojit. Poukázala přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v Brně ze dne 20.1.2004, č.j. 31Cdo 1895/2002, dále na nález Ústavního soudu III. ÚS 104/04 ze dne , datum, , dále na rozhodnutí NS v Brně , spisová značka, , , spisová značka, a další rozhodnutí.

3. Žalobkyně k vyjádření žalované v replice uvedla, že trvá na tom, že mezi stranami byla uzavřena platná nájemní smlouva dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , kdy bylo sjednáno, že nájemní smlouva se uzavírá počínaje dnem právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu. Kolaudační rozhodnutí městské části , adresa, odboru stavebně dopravního nabylo právní moci dne , datum, . Žalobkyně má za to, že případná absence souhlasu nemá vliv na platnost nájemní smlouvy, a to s ohledem na specifické okolnosti, za kterých byla nájemní smlouva uzavírána a dále s ohledem na sjednání okamžiku vzniku nájemního vztahu. Žalobkyně požádala ve smyslu ustanovení § 3 odstavec 2 věta druhá zák. č. 116/1990 Sb. o udělení souhlasu národního výboru, resp. příslušného obecního úřadu, a to úřadu městské části , Anonymizováno, , Anonymizováno, a to bezprostředně po právní moci daného kolaudačního rozhodnutí. Dle žalobkyně se jednalo o pouhý formální úkon, a to z toho důvodu, že úřad MČ , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve svém kolaudačním rozhodnutí povolil užívání novostavby objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v rozsahu provozní jednotky pak přímo určené pro žalovanou. Žalovaná požadovala předmět nájmu stavebně technicky upravit pro své potřeby a účel nájmu tak, jak byl sjednán v nájemní smlouvě, tyto stavební úpravy prováděla přímo žalovaná na své náklady, a proto byl sjednán nájem ke dni právní moci kolaudačního rozhodnutí. Užívání celé stavby bylo povoleno na dobu 49 let, nájemní smlouvy byla sjednána na dobu 47 let, tedy fakticky na celou dobu, po kterou bylo městskou částí , Anonymizováno, , Anonymizováno, povoleno užívání samotné stavby objektu nákupního centra. Podle žalobkyně nájemní smlouva splňuje zákonné náležitosti. Soudy po roce 1999, kdy bylo zrušeno ustanovení zákona o souhlasu národního výboru s nájmem nebytových prostor, posuzovaly platnost či neplatnost takových nájemních smluv a docházely k závěrům, že je potřeba na takové nájemní smlouvy nahlížet jako na platné. Oba účastníci při uzavírání nájemní smlouvy jednali v dobré víře. Jednání žalované, která se aktuálně dovolává neplatnosti nájemní smlouvy z formálních důvodů poté, co 28 let jí nájemní vztah vyhovoval, není jednáním poctivým, které by mělo požívat právní ochrany.

4. Žalovaná v reakci uvedla, že je-li žalobkyní poukazováno na kolaudační rozhodnutí, jeho existence nic nemění na závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu absence předchozího souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy. Řízení kolaudační (které se týká stavebně technického souladu stavby) pak nelze zaměňovat s řízením o udělení souhlasu, protože mají zcela odlišný účel a předmět řízení. O souhlas s pronájmem měl požádat pronajímatel, tedy žalobkyně. Pokud tak neučinila a způsobila neplatnost smlouvy, nemůže se dovolávat vlastní dobré víry a rozporu jednání žalované s dobrými mravy. Případné negativní následky absolutní neplatnosti, včetně případné odpovědnosti za škodu tím vzniklou, jdou k tíži žalobkyně. Vzhledem k absolutně neplatné nájemní smlouvě tak žalobkyně není aktivně legitimována v tomto sporu. Dále uvedla, že kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 13.11.1996, dne 28.3.1997 pak byla doručena žádost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dne , datum, , která je neurčitá, když obsahuje toliko výčet nájemců, nemovitost ani pronajímaný prostor nejsou vymezeny aspoň tak, jak jsou vymezeny ve smlouvě, žádost pak ani neobsahuje odkaz na smlouvu. Úřad vydal dne , datum, stanovisko „souhlasí“ vyznačené na žádosti. Dle názoru žalované žádost ani rozhodnutí nesplňují náležitosti správního řádu v tehdy platném znění.

5. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané následující skutečnosti:

6. Mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně jako pronajímatel pronajala žalované nebytové prostory nacházející se v objektu „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “. Nájem byl pro sjednán za účelem provozování , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, s nezbytným technologickým, zásobovacím a administrativním zázemím, a to na dobu 47 let, počínaje dnem , datum, , respektive ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dnem , datum, (smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem dne, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ). Uzavření smlouvy bylo mezi stranami nesporné.

7. Smlouva byla uzavřena dne , datum, , tedy ještě před tím, než byl prostor zkolaudován, čehož si byly obě strany vědomy, jak vyplývá i z textu nájemní smlouvy (článek III. bod 2 smlouvy), z něhož vyplývá, že strany si byly vědomy toho, že o souhlas s pronájmem bude žádáno až po kolaudaci (rovněž nesporné).

8. Ke kolaudaci objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , v němž se nachází předmět nájmu, byl následně zkolaudován (kolaudační rozhodnutí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , odboru stavebně dopravního ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, –, Anonymizováno, ), které nabylo právní moci dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, . Žalovaná v této souvislosti upozornila, že z tohoto rozhodnutí vyplývá, že teprve dne 18. 10. 1996 bylo zahájeno řízení o změně stavby. V době uzavření nájemní smlouvy tyto prostory tedy nemohly sloužit ke sjednanému účelu užívání.

9. Pronajímatelem byla dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, podána žádost o udělení souhlasu s pronájmem prostor k určenému účelu dle kolaudačního rozhodnutí (žádost o udělení souhlasu obvodního úřadu ve smyslu zákona č. 116/90 Sb. ze dne , datum, doručená , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ), kdy souhlas byl následně udělen dne , datum, . Poukazovala-li žalovaná k uvedenému rozhodnutí a žádosti na to, že tyto nesplňují náležitosti správního řádu a dále na to, že osoba, jež za pronajímatele žádost podala, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nebyl oprávněn za společnost jednat, neboť nebyl zapsán v OR, kdy žalobkyně k tomu uvedla, že byl vzhledem ke svému pracovnímu zařazení oprávněn tuto žádost podepsat, se soud blížeji nezabýval, neboť to pro rozhodnutí soudu ve věci nebylo nijak určující a podstatné (jak uvedeno níže).

10. Dne , datum, doručila žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu těchto prostor, a to z důvodu změny okolností, kdy objektivní podmínky pro provozování trezorového hospodářství na relevantním bankovním trhu se zásadně změnily oproti situaci, která panovala v době uzavření smlouvy, s tím že s ohledem na nové technologie a digitalizaci v procesů u všech bank došlo ke snížení počtu hotovostních , podezřelý výraz, a celkové změně obsluhy klientů a tyto změny není možné ve stávajících prostorách zabezpečit. Dále žalovaná ve výpovědi uvedla, že po ní nelze rozumně požadovat, aby v nájmu nadále pokračovala (výpověď z nájemní smlouvy z , datum, ). Podání výpovědi žalovanou bylo rovněž nespornou skutečností.

11. Žalobkyně s touto výpovědí z nájmu nebytových prostor nesouhlasila, a proto dopisem z , datum, zaslala žalované námitky ve smyslu ustanovení § 2314/1 o.z. (námitky žalobkyně proti podané výpovědi, uvedené v dopise žalobkyně z , datum, , detail odeslané zprávy do datové schránky žalované), což rovněž bylo mezi stranami nesporným.

12. S ohledem na to, že žalovaná námitky žalobkyně proti výpovědi z nájmu neakceptovala a nevzala výpověď zpět, podala žalobkyně žalobu o určení neoprávněnosti dané výpovědi u soudu, a to dne , datum, , tedy v zákonné lhůtě.

13. Soud ve věci dále provedl důkaz listinou (dopis žalované adresovaný žalobkyni ve věci nájemní smlouvy ze dne , datum, ), z níž však pro rozhodnutí soudu žádnou podstatnou okolnost nezjistil, vyjma toho, že žalovaná chtěla se žalobkyní z důvodu nevyužívání daných prostor a nezájmu je ani v budoucnu nadále užívat před podáním písemné výpovědi situaci řešit. Ze shodných důvodů, tedy nepodstatnosti pro rozhodnutí soudu v této věci, pak neprováděl další dokazování a zamítl návrh žalobkyně na provedení dokazování účastnickou výpovědí pana , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, výpovědí , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, a spisem vedeným u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. j. OSD , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – , Anonymizováno, .

14. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky byla dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, uzavřena smlouva o nájmu prostor v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, na dobu , Anonymizováno, let, počínaje od dnem , datum, , respektive ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dnem , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . O vydání souhlasu příslušného úřadu s uzavřením smlouvy bylo ze strany pronajímatele (žalobkyně) zažádáno až dne , datum, a souhlasné stanovisko úřadu bylo vydáno dne , datum, . Žalovaná dne , datum, písemně vypověděla smlouvu o nájmu pronajatých prostor (z důvodů shora specifikovaných), přičemž žalobkyně jako pronajímatel s podanou výpovědí nesouhlasila a v souladu se zákonem zaslala žalované písemně námitky a vyzvala ji ke zpětvzetí výpovědi z nájmu. Žalovaná na podané výpovědi přes vznesené námitky setrvala, tuto nevzala zpět a žalobkyně se tak v zákonem stanovené lhůtě domáhá u soudu jejího přezkumu, resp. určení její neoprávněnosti.

14. Zjištěný závěr o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

15. Podle § 3074 OZ se s účinností ode dne , datum, řídí nájem ustanoveními OZ, a to i v případě, že ke vzniku nájmu došlo před tímto datem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před , datum, , se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

16. Podle ust. § 39 zák. 40/1964 Sb. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Podle ust. § 40 zák. 40/1964 Sb. Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.17. zák. č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor v § 3 stanovil:(1) Pronajímatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen "nájemce") smlouvou o nájmu (dále jen "smlouva").(2) Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny.3) Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen.(3) Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.(4) Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.“18. Podle ust. § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či nění, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

19. Závěr, že smlouvy uzavřené bez předchozího souhlasu národního výboru (obecního úřadu), jsou absolutně neplatné, a tato neplatnost trvá i poté, co došlo ke zrušení či změně obecně závazného právního předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, vyplývá i z judikatury kupříkladu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR , spisová značka, , , spisová značka, , Ústavního soudu III. ÚS 104/04.

20. Na základě zjištěného skutkového stavu a posouzení dle příslušných zákonných ustanovení dospěl soud k závěru o neoprávněnosti žaloby, proto rozhodl o jejím zamítnutí. Důvodem je skutečnost, že žalobkyně se nemůže dle názoru soudu účinně domáhat žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor za situace, kdy bylo zjištěno, že předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná, a to z důvodu absence předchozího, zákonem vyžadovaného souhlasu úřadu. Bylo zcela nepochybně zjištěno, a stranami nebylo sporováno, že smlouva byla uzavřena v roce , datum, , s tím, že její účinnost byla stranami vázána na právní moc kolaudačního rozhodnutí, k němž došlo v polovině listopadu 1996. Žalobkyně jako pronajímatel pak požádala o souhlas příslušný úřad městské části , Anonymizováno, , Anonymizováno, až v březnu následujícího roku, kdy tento souhlas byl následně udělen. Považovala-li žalobkyně uvedenou žádost za pouze formální úkon, s tím, že souhlas byl již udělen kolaudačním rozhodnutím, nelze s tímto souhlasit a je třeba přisvědčit žalované, že se jedná o rozdílná řízení s rozdílným předmětem řízení. I kdyby však soud této argumentaci žalobkyně přisvědčil, ničeho to nezmění na základní vadě smlouvy, respektive postupu pronajímatele v této věci, kdy nebyl vyžádán předchozí, zákonný souhlas příslušného úřadu. Je proto zcela nerozhodné, zda dodatečná žádost byla podána v listopadu či až v březnu následujícího roku, v každém případě se jednalo o pozdní úkon, způsobující absolutní neplatnost uzavřené nájemní smlouvy. Rozhodné je, že za tuto situaci, tedy absenci předchozího souhlasu, nese odpovědnost žalobkyně jako pronajímatel, neboť podání žádosti o souhlas bylo její povinností. Argumentu žalobkyně spočívající v tom, že obrana žalované, která se brání podané žalobě o určení neoprávněnosti výpovědi je jednáním proti dobrým mravům, pokud nájem x let užívala, soud nemůže přisvědčit. Je-li pak dána absolutní neplatnost nájemní smlouvy, nemůže se žalobkyně účinně domáhat požadovaného určení, že výpověď žalované z nájmu je neoprávněná, z uvedených důvodů proto soud rozhodl o zamítnutí žaloby.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, , sestávající z částky , částka, za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, 4x písemné podání soudu, 2x účast při ú.j.) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.