27 C 42/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Schütznerovou ve věci Anonymizovaný odstavec proti Anonymizovaný odstavec pro určení existence nájemního vztahu

I. Žaloba na určení, že právní poměr mezi účastníky založený smlouvou o nájmu prostor určeného k podnikání na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , uzavřenou dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem ke dni podání žaloby trval, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalované ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 33 200 Kč, k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se svým návrhem domáhala určení existence nájemního vztahu se žalovanou, kdy uvedla, že žalobkyně se žalovanou uzavřela jako dva podnikatelé dne , datum, smlouvu o nájmu prostoru určeného k podnikání podle § 2302 s násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy přenechala žalobkyně žalované do nájmu kancelářské a výrobní prostory umístěné v sekci , Anonymizováno, v , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, do , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . Žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 163 006, , částka, měsíčně a dále zálohy za služby. Ve smlouvě bylo ujednání o tom, že nájem lze před uplynutím doby nájmu ukončit vzájemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí. Dále bylo sjednáno v článku II. nájemní smlouvy, že skončení nájmu a výpovědní doba se řídí příslušným ustanovením občanského zákoníku. Pro tyto případy byla sjednána povinná písemná forma výpovědi s tím, že bude považována za řádně doručenou, bude-li doručována osobně nebo pět dnů po odeslání doporučenou poštou nebo na doručenku, adresována na adresy uvedené v záhlaví nájemní smlouvy, případě na adresu prokazatelně později sdělenou druhé smluvní straně. Odlišně od zákonné úpravy byla dohodnuta pouze délka výpovědní doby, a to na šest měsíců. Žalovaná poslala žalobkyni přípis nazvaný výpověď smlouvy o nájmu určeného k podnikání, datovaný , datum, . Výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem a uzavřenou nájemní smlouvou, neboť nebyla doručena pronajímateli podle ujednání ve smlouvě a neobsahovala žádné zdůvodnění předpokládané právní úpravou. Žalobkyně jako pronajímatel proto žalované sdělila, že její přípis neuznává jako výpověď z nájemního vztahu. Dopisem z 26. 8. 2024 žalovaná požádala žalobkyni o slevu z nájemného. Žalobkyně v odpovědi na tento dopis mimo jiné opět zopakovala, že žádá žalovanou o dodržování nájemní smlouvy a hrazení nájemného za služby. Žalovaná přestala hradit žalobci od září 2024 nájemné a zálohy za služby. , datum, žalobkyně zaslala žalované předžalobní upomínku týkající se plnění uzavřené nájemní smlouvy. Právní zástupce žalované na to reagoval dopisem z , datum, , kde opětovně zastává názor, že výpověď z nájmu byla platná. Z uvedeného je zřejmé, že mezi stranami vznikla nejistota ohledně trvání nájemního vztahu, na kterém evidentně nemá žalovaná zájem. Žalobkyně zároveň trvá na tom, že nájemní vztah nadále existuje s tím, že žalovaná stále nehradí nájemné a další platby související s užíváním pronajatých prostor, kdy tím každým dnem žalobci narůstá škoda. Vzhledem k právní nejistotě, z nichž by mohly vzniknout v budoucnu problémy, respektive problémy vznikají, je žalobkyně přesvědčena, že je dán naléhavý právní zájem na určovací žalobě ve smyslu § 80 o. s. ř., a proto navrhla, aby soud vydal rozsudek ve znění, že se určuje, že právní poměr mezi účastníky založený smlouvu o nájmu prostor určeného k podnikání ze dne , datum, ke dni podání žaloby stále trvá.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, kdy uvedla, že považuje za nesporné, že byla mezi stranami dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužícího k podnikání. Dále je nesporné, že v článku II., bod 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno právo obou smluvních stran nájemní smlouvu ukončit před uplynutím doby nájmu výpovědí a v článku II., bod 3 bylo ujednáno, že skončení nájmu se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a výpovědní doba činí šest měsíců. Rovněž žalovaná souhlasí s tím, že ve smlouvě bylo ujednáno, že korespondence bude považována za řádně doručenou, pokud bude doručena osobně nebo pět dní po odeslání doručenou poštou nebo na doručenku na adresu druhé smluvní strany. Z tohoto ujednání však žalovaná nevyvozuje, že by vylučovala možnost doručování oznámení i jiným způsobem, zejména i proto, že sama žalobkyně používala v komunikaci se žalovanou emaily a na emailové oznámení žalované také reagovala. K věci samé pak uvedla, že dopisem z 22. 2. 2024 odeslaným žalobkyni dne 26. 2. 2024 datovou zprávou odeslala žalobkyni výpověď nájemní smlouvy s odkazem na čl. 3 odst. 3 nájemní smlouvy s tím, že nájem skončí , datum, . Žalobkyně tuto výpověď napadla emailem paní , Anonymizováno, ze dne 7. 3. 2024, která žalovanou informovala, že výpověď je neplatná, neboť musí být v ní uveden důvod předčasného ukončení smlouvy a požádala konkrétně pana , Anonymizováno, , jednajícího za žalovanou, ať se na to podívá. Žalovaná námitku žalobkyně akceptovala. Obratem dne , datum, zaslala paní , Anonymizováno, zpět původní výpověď doplněnou o důvod ukončení smlouvy, kterým byl stěhování do nových prostor. Na této druhé výpovědi však zůstalo nedopatřením původní datum 22. 2. 2024 a žalobkyně napadla i tuto výpověď dopisem z , datum, , doručeným žalované formou emailu od paní , Anonymizováno, dne , datum, s odkazem na článek II. odstavec 3 nájemní smlouvy interpretovaný tak, že nájemce může vypovědět nájem před uplynutím ujednané doby jen z důvodu taxativně uvedených v § 2308 občanského zákoníku, přičemž podle žalobkyně ani tato výpověď žádný důvod neobsahovala. Podle názoru žalované druhá výpověď obsahuje výpovědní důvod, nelze ji tedy považovat za neplatnou, i když žalovaná má za to, že z článku II. odst. 2 a 3 nájemní smlouvy vyplývá právo vypovědět nájem s šestiměsíční výpovědní dobou z jakéhokoliv důvodu. Žalobkyně využila včas své právo na vznesení námitek proti druhé výpovědi podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, které uplatnila u žalované dne , datum, . Žalovaná však tuto v pořadí druhou výpověď nevzala zpět. Žalobkyně tedy měla možnost požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, tj. nejpozději do , datum, podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku. Určovací žaloba je tedy podle názoru žalované podána opožděně. Žalobkyně pak mohla žalovat na plnění (tedy dlužné nájemné), které žalovaná v té době již asi půl roku nehradila, žaloba pak byla podána jen zhruba asi tři týdny před ukončením platnosti nájemního vztahu. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Žalovaná pak k tvrzené druhé výpovědi z nájmu prostor uvedla, že poté, co obdržela od žalobkyně námitky proti první výpovědi z 22.2.2024, poslala žalovaná emailem prostřednictvím pana , Anonymizováno, , který komunikoval se zástupkyní žalobkyně, paní , Anonymizováno, , emailem novou výpověď, obsahující důvod výpovědi, kdy k původnímu textu byla připsána věta „z důvodu stěhování do nových prostor“, s tím, že nedopatřením tam zůstalo původní datum , datum, , které zůstalo neopraveno. Žalovaná dále k tomuto uvedla, že o tom svědčí obsah další emailové komunikace, kdy se zástupkyně žalobkyně paní , Anonymizováno, dotazoval, zda je to takto v pořádku a bylo mu sděleno, že se má poradit s právníkem.

3. S námitkami žalované žalobkyně nesouhlasila, kdy uvedla, že obdržela pouze jednu výpověď označenou dnem 22. 2. 2024, na kterou reagovala přípisem z , datum, . Podle žalobkyně se v případě výpovědi žalované z , datum, jedná o nulitní právní jednání, ke kterému se nepřihlíží, neboť neobsahuje odůvodnění výpovědi předpokládané právní úpravou. Žalobkyně nesouhlasila s tím, že by v nájemní smlouvě bylo ujednáno, že smluvní strany mohou dát výpověď z nájmu bez uvedení důvodu. Setrvala proto na podané žalobě. Poukazovala dále mimo jiné na to, že je zřejmé, že ztížení možnosti stran podat výpověď z nájmu musela být vůlí smluvních stran při uzavírání nájemní smlouvy a z toho důvodu byla uzavřena smlouva na dobu neurčitou.

4. Po provedeném prokazování vzal soud za prokázaný následující skutečnosti.

5. Mezi stranami nebylo sporným, že byla mezi nimi dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako mezi podnikateli uzavřena smlouva o nájmu prostor určeného k podnikání, a to prostor umístěných v budově č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , Anonymizováno, , kdy žalobkyně vystupovala jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce (smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, vč. dodatku č.1, informace z KN). Nájem byl sjednán na dobu od 1.10.2021 do 31.3.2025. Žalovaná měla hradit nájemné a úhrady za služby spojené s nájmem ve výši 286 404,25 Kč bez DPH měsíčně, a to vždy do 15. dne v daném kalendářním měsíci za daný kalendářní měsíc. Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, byla dohodnuta změna výše měsíčního nájemného na částku ve výši , částka, bez DPH měsíčně.

6. V článku II. Doba a skončení nájmu, odst. 2 bylo ujednáno, že nájem lze před uplynutím doby nájmu ukončit vzájemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí. V článku II. Doba a skončení nájmu, odst. 3 je ujednáno, že skončení nájmu a výpovědní doba se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Smluvní strany se výslovně dohodly na výpovědní době 6 měsíců. Výpovědní doba se počítá od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. V článku VIII. Závěrečná ustanovení, odst. 7 bylo ujednáno, že veškerá oznámení nebo jiná korespondence, která je požadována nebo dovolena na základě této smlouvy, bude prováděna písemně a bude považována za řádně doručenou, pokud bude doručována osobně, nebo 5 dnů po odeslání doporučenou poštou nebo na doručenku a adresována na adresy uvedené v záhlaví této smlouvy nebo na adresu prokazatelně později sdělenou druhé smluvní straně (nesporná skutečnost, smlouva).

7. Žalovaná podala výpověď z nájmu prostor, a to přípisem z 22. 2. 2024, doručeným žalobkyni do datové schránky dne , datum, (přípis, doručenka), s tím že nájem skončí , datum, . Žalovaná odkázala na článek II. odst. 3 smlouvy.

8. Přípisem ze dne , datum, žalobkyně sdělila žalované, že výpověď o nájmu prostor, doručená společnosti , datum, , je neplatná, protože v ní není dle § 2308 o.z. uveden důvod (přípis z , datum, ).

9. Výzvou k plnění smlouvy ze dne , datum, žalovaná žalobkyni uvedla, že má nárok na slevu z nájemného za každý rok, po který nájemní vztah trval, a to v podobě neúčtování jednoho měsíčního nájmu za daný rok. Žalobkyně s tímto nárokem nesouhlasila, což sdělila žalované dopisem ze dne , datum, , s tím, že uvedla, že v roce 2023 byla sleva uplatněna, v roce 2022 sleva uplatněna nebyla, a tudíž bude tato částka započtena na fakturu. Výpověď smlouvy o nájmu doručená žalobkyni , datum, je neplatná, jelikož pro ni nebyl zákonný důvod, současně vyzvala žalovanou k hrazení nájemného dle smlouvy (výzva, odpověď na výzvu).

10. Předžalobní výzvou ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dlužného nájemného, v této výzvě žalobkyně opět uvedla, že výpověď z nájmu ze dne , datum, je neplatná a k ukončení nájemní vztahu tak nedošlo. Žalovaná s tím nesouhlasila, s tím, že žalovaná podala výpověď ze dne , datum, , odeslanou žalobkyni dne , datum, . Tato výpověď byla žalobkyní napadena dne , datum, e-mailem s tím, že výpověď je neplatná, jelikož neobsahuje důvod předčasného ukončení smlouvy. Žalovaná uvedené akceptovala a dne , datum, zaslala žalované zpět původní výpověď doplněnou o důvod, kterým bylo stěhování do nových prostor. Žalobkyně napadla i tuto výpověď dopisem z , datum, s tím, že nájem může být vypověděn jen z důvodů uvedených v § 2308 o.z.. Dle názoru žalované výpověď výpovědní důvod obsahuje (předžalobní upomínka, stanovisko žalované ze dne , datum, k předžalobní upomínce).

11. Soud dále provedl dokazování emailovou komunikací stran (konkrétně paní , Anonymizováno, , Anonymizováno, za žalobkyni a panem , Anonymizováno, za žalovanou), kdy spolu strany komunikovaly ve dnech 4 a 5.3. ohledně výšky stropů, poté dne , datum, žalobkyně v rámci této komunikace sdělila žalované, že výpověď zaslala právní zástupkyni, která ji informovala, že v této formě je výpověď neplatná, podle zákona musí být uveden důvod předčasného ukončení smlouvy, s tím, ať se na to podívá. Následně emailem ze dne , datum, posílá žalovaná (prostřednictvím p. , Anonymizováno, ) email společně s přílohou se sdělením, zda p. , Anonymizováno, dá vědět, zda je to takto ok. Poté žalobkyně emailem ze dne 26.3.2024 sděluje žalované (s tím, že v předmětu konverzace je uvedena “výpověď“), že zasílá přílohou vyjádření od právní zástupkyně k výpovědi, asi by bylo lepší, kdyby se poradili s právníkem, případně může dát kontakt na jejich právní zástupkyni. Přílohou uvedené konverzace byl dopis žalobkyně ze dne , datum, , kde žalobkyně sděluje, že výpověď z nájmu je neplatná.

12. Žalovaná pak doložila znalecký posudek, vypracovaný , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , znaleckým ústavem v oboru , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, s rozsahem oprávnění , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, pod č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , z něhož vyplynulo, že žalovaná znalci poskytla přístup do notebooku zaměstnance , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jehož přijaté i odeslané emaily jsou archivovány programem MS Outlook, kdy znalci zkoumáním nalezli mj. obsah přílohy emailu získaného z emailového serveru, týkající se obsahu přílohy emailové komunikace zasílané panem , Anonymizováno, žalobkyni (konkrétně paní , Anonymizováno, , a to na emailovou adresu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, @, Anonymizováno, ., Anonymizováno, dne , datum, a na tuto adresu byl odeslán, s tím, že údaje o doručení nebylo možné na serveru příchozí pošty ověřit, neboť k nim neměl znalec přístup. Obsahem této přílohy byla výpověď ze dne , datum, se sdělením výpovědního důvodu-stěhování do nových prostor (znalecký posudek). Za uvedený posudek žalovaná znalci uhradila částku , částka, (faktura č. , Anonymizováno, , potvrzení o úhradě).

13. Po takto provedeném dokazování měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný a další dokazování jako nadbytečné neprováděl, a za prokázaný vzal následující skutkový stav. Žalobkyně se žalovanou uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužícího k podnikání dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, , a to na dobu určitou do 31.3.2025. Žalovaná posléze dne , datum, podala výpověď z nájmu prostor, žalobkyně s podanou výpovědí nesouhlasila, a to s odkazem na ustanovení nájemní smlouvy, s tím, že výpověď nebyla po právu, tedy v souladu se zákonem a uzavřenou nájemní smlouvou, a to jednak z toho důvodu, že nebyla doručena pronajímateli podle ujednání ve smlouvě a dále neobsahovala žádné zdůvodnění předpokládané právní úpravou. Žalovaná měla za to, že podaná výpověď je platná a došlo ke skončení nájemního vztahu, kdy od září 2024 přestala hradit nájemné a zálohy za služby, předžalobní upomínkou byla vyzvána k zaplacení. První výpověď z nájmu prostor ze dne , datum, byla doručena do datové schránky žalobkyně dne , datum, . Výpověď ze dne , datum, neobsahovala zdůvodnění a nebyla proto žalobkyní přijata, o čemž žalobkyně žalovanou informovala dne , datum, prostřednictvím emailu, zaslaném paní , Anonymizováno, . Žalovaná na toto reagovala tím, že poslala rovněž emailem (jako přílohu) druhou výpověď dne , datum, , kde uvedla, že vypovídá smlouvu z důvodu stěhování do nových prostor. Na této druhé výpovědi zůstalo datum první výpovědi, tedy dne , datum, . Žalovaná tuto výpověď poslala v rámci emailové komunikace jako přílohu, s tím, že z označení předmětu komunikace nevyplývá, že žalovaná zasílá výpověď z nájemní smlouvy, že tomu tak bylo, prokazovala žalovaná zpracovaným znaleckým posudkem. Žalobkyně dne , datum, rovněž emailem sdělila žalované, že nájem lze vypovědět před uplynutím ujednané doby jen z důvodů taxativně uvedených v ust. § 2308 o.z., kdy dle žalobkyně podaná výpověď žádný důvod neobsahovala. Bylo prokázáno, že byť si strany sjednaly ve smlouvě způsob doručování, komunikovaly spolu emailem, vyjma první výpovědi, kterou žalovaná zaslala prostřednictvím datové schránky. S ohledem na níže uvedené právní posouzení však uvedené nakonec nebylo pro posouzení soudu a pro jeho rozhodnutí určující, stejně jako to, zda žalovaná poslala žalobkyni jednu či dvě výpovědi z nájmu.

14. Po právní stránce soud věc posoudil podle následujícíh ustanovení.

15. Podle ust. § 80 o.s.ř., určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

16. Dle § 2201 o.z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Dle § 2229 o.z., nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

18. Dle § 2286 odst. 1 o.z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

19. Dle § 2308 o.z., nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

20. Dle § 2310 odst. 1,2 o.z., ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

21. Dle § 2314 odst. , právnická osoba, o.z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

22. Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání.

23. Dle ust. § 2302 o.z. (1) Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. (2) Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

24. Dle ust. § 2308 o.z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby,a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, neboc) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

25. Dle ust. § 2312 o.z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

26. Soud podanou žalobu posoudil dále dle judikatury Nejvyššího soudu ČR, konkrétně rozhodnutí 26Cdo 1811/2018, 26 Cdo 2076/2009, 26Cdo 188/2021 či 26Cdo 1509/2019, z nichž vyplynulo, že uplatněný petit má znít na oprávněnost výpovědi z nájmu, nemá tedy být žalováno dle obecných ustanovení (§ 80o.s.ř. na určení, zda tu právní vztah je či není).

27. Na základě posouzení zjištěného skutkového stavu a posouzení dle citovaných právních ustanovení dospěl soud k závěru, že žalobě nelze vyhovět, rozhodl proto o jejím zamítnutí. Důvodem je skutečnost, že žalobkyně se svého nároku, požadovaného určení platnosti (existence) nájemního vztahu domáhala obecnou určovací žalobou dle ust. § 80 o.s.ř., byť zákon stanoví jiný postup, a to postup ve smyslu ust. § 2314 odst. 3 o.z., tedy žalobou na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, která je zákonem v těchto případech pro případ nesouhlasu pronajímatele s výpovědí nájemce předvídána (kdy tento postup vyplývá rovněž ze shora citované judikatury NS). Z uvedených důvodů proto soud žalobu žalobkyně podanou jako obecnou určovací žalobu zamítl. Pro úplnost soud podotýká, že obecná určovací žaloba dle ust. § 80 o.s.ř. má zejména preventivní charakter, nezbytnou podmínkou je naléhavý právní zájem na požadovaném určení, a tato je obecně dána tam, kde nelze žalovat na plnění, v daném případě by se žalobkyně mohla domáhat zaplacení dlužného nájemného.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 33 200 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6, 9/3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč sestávající z částky 3 700 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, 3x účast při jednání soudu, 3x písemné vyjádření-závěrečný návrh a vyjádření ze dne 4. a 20.11.2025, včetně 8 paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t Soud nepřiznal žalované náhradu za úkony, vynaložené náklady na znalecký posudek, který byl žalovanou zadán bez výzvy soudu, a dle názoru soudu se jednalo o předčasně vyžádaný důkaz a není proto důvodné, aby náklady na jeho pořízení byla hrazeny žalující stranou, rovněž nepřiznal za úkon-účast při jednání dne 18.2.2025, kdy k odročení jednání došlo z důvodu na straně žalované, která neměla k dispozici doklady dosvědčující, že došlo k úhradě doložené faktury.