28 C 24/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Bártou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované pro určení výše nájemného z bytu

I. Určuje se, že nájemné za nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo], k. ú. [obec], pronajatého žalované nájemní smlouvou ze dne [datum], která je žalovaná povinna hradit žalobkyni činí 105,51 Kč/m2/měsíc, což činí při 27,79 m2 užívané plochy částku 3 143 Kč měsíčně. Žalovaná je povinna platit žalobkyni takto zvýšené nájemné počínaje od [datum].

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 2 600 Kč.

1. Žalobkyně se domáhala určení výše nájemného za pronájem bytu žalované, označeného ve výroku tohoto rozsudku. Nájemcem tohoto bytu je žalovaná. Žalobu odůvodnila žalobkyně tím, že žalovaná užívá bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v ulice [anonymizováno] v [obec a číslo], kat. úz. [obec] (dále jako„ byt“) na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] a jejího dodatku [číslo] ze dne [datum]. Žalobkyně zaslala žalované dne [datum] návrh na zvýšení nájemného v souladu s ust. § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jako„ OZ“), a to s ohledem na skutečnost, že mezi stranami nebyl ujednán způsob zvyšování nájemného, přičemž žalovaná ve stanovené lhůtě sdělila žalobkyni svůj nesouhlas se zvýšením nájemného. Žalobkyně zaslala opětovně žalované návrh na zvýšení nájemného dne [datum]. Žalovaná na tento druhý návrh nereagovala, zůstala nečinná a nájemné nadále hradí v dosavadní výši, tedy bez navrhovaného navýšení. Vzhledem k tomu, že žalovaná dosud žalobkyni nesdělila, že s navrhovanou výší nájemného souhlasí, nájem nevypověděla, ani nezahájila jakékoli jednání o jiném uspořádání právních vztahů, obrátila se žalobkyně s návrhem na určení nájemného ve výši 3 143 Kč měsíčně na zdejší soud.

2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila.

3. Studiem spisu soud zjistil, že ve věci je možné rozhodnout i na základě předložených listinných důkazů, proto dle ustanovení § 115a občanského soudního řádu (o. s. ř.) vyzval usnesením žalobkyni i žalovanou, aby se ve lhůtě 7 dnů vyjádřily, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání a poučil je, že pokud se v této lhůtě nevyjádří, bude mít soud za to, že souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání.

4. Výzva byla žalované doručena dne [datum]. Žalovaná na výzvu nijak nereagovala. Žalobkyni byla výzva doručena do datové schránky dne 18. 1 2022, přičemž svým podáním ze dne [datum] žalobkyně výslovně souhlasila s rozhodnutím věci bez nařízení ústního jednání. Soud tedy uzavřel, že oba účastníci souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání a tímto způsobem ve věci rozhodl. Soud dodává, že usnesením ze dne 18. 1. 2022, č. j. 28 C 24/2022-9, které bylo žalované spolu s žalobou doručeno dne [datum], byla žalovaná vyzvána taktéž k vyjádření k žalobě, která jí byla s tímto usnesením doručována. Žalovaná i přesto zůstala ve věci zcela nečinná a ve stanovené lhůtě, ani později, se k žalobě věcně nevyjádřila.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázány následující skutečnosti.

6. Žalovaná na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a jejího dodatku [číslo] ze dne [datum] užívá bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v ulice [anonymizováno] v [obec a číslo], kat. úz. [obec], přičemž byl povinna hradit žalobkyni nájemné ve výši 2 619 Kč (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] a jejího dodatku [číslo] ze dne [datum]).

7. Žalobkyně zaslala žalované dne [datum] návrh na zvýšení nájemného z dosavadních 2 619 Kč na 3 143 Kč, respektive z dosavadních 87,93 Kč/m2/měsíc na 105,516 Kč/m2/měsíc. Žalovaná s navrhovaným navýšením nájemného vyjádřila nesouhlas (prokázáno návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum] a nedatovaným vyjádřením nájemce k návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného).

8. Žalobkyně zaslala žalované dne [datum] druhý návrh na zvýšení nájemného, navýšení nájemného navrhovala za totožných podmínek jako v předchozím návrhu ze dne [datum]. Žalovaná se k návrhu nijak nevyjádřila, zůstala nečinná a nájem nadále hradila v předchozí, nezvýšené, výši (prokázáno návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum]). Žalovaná ani žalobkyni nekontaktovala ohledně případného návrhu na jiné uspořádání vzájemným vztahů a kontraktační pokusy žalobkyně tak zůstaly zcela bez odezvy.

9. Nájemné obvyklé v místě a čase činilo na území městské části [obec a číslo] v roce 2017 částku 201 Kč až 278 Kč za 1m2 měsíčně. Vzhledem k výraznému navyšování cen nemovitostí a potažmo i nájemného je nepochybné, že aktuální cena nájemného za 1m2 je vyšší než v roce 2017 (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] 2017 Ing. [jméno] [příjmení] o obvyklé ceně měsíčního nájemného za užívání bytů v majetku hl. m. [obec] svěřených městské části [obec a číslo]).

10. Žalobkyně dokládá výši nájemného obvyklého v místě a čase též třemi evidenčními listy pro výpočet nájemného, které se týkají nájemců obdobných bytů ve stejné lokalitě s nájemným ve výši 108 Kč/m2 měsíčně, 102,42 Kč/m2 měsíčně a 101,98 Kč/m2 měsíčně (prokázáno evidenčním listem [příjmení] [jméno] [číslo], evidenčním listem [příjmení] [jméno] [číslo] a evidenčním listem [příjmení] [jméno] [číslo]). Nájemné v bytě žalovaného bylo zvýšeno v návaznosti na usnesení Rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], č. usn. [číslo].

11. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

12. Dle § 2249 odst. 1 OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dále dle § 2249 odst. 3 OZ platí, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

13. Dle § 2249 odst. 2 OZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt zjistit na základě pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanovit na základě na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

14. V dané věci byly splněny podmínky pro to, aby se žalobkyně domáhala rozhodnutí soudu o nájemném v místě a čase obvyklém, neboť řádně a v zákonných lhůtách nejdříve oslovila žalovanou, přičemž k odsouhlasení zvýšeného nájemného v zákonem stanovené lhůtě nedošlo a ani následně nedošlo k jeho hrazení. Žalovaná i posléze hradila nájemné v dosavadní výši a žalobkyně se tak za splnění zákonné lhůty obrátila na zdejší soud.

15. Soud shledal, že žalobkyně a žalovaná spolu dne [datum] uzavřely smlouvu o nájmu bytu. Žalovaná je na jejím základě povinna platit nájemné ve výši 87,93 Kč/m2/měsíc, respektive 2 619 Kč měsíčně. Žalobkyně doručila žalované dne [datum] návrh na zvýšení nájemného (na výši 105,516 Kč/m2/měsíc, respektive 3 143 Kč měsíčně) ve smyslu § 2249 odst. 1 OZ, žalovaná se sice k prvnímu návrhu na zvýšení nájemného vyjádřila nesouhlasně, ale následně však již zůstala nečinná, jak bylo uvedeno. Dle § 2249 odst. 3 OZ platí, že pokud nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli nesdělí, že se zvýšením nájmu souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Dle § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., lze ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pořídit znalecký posudek. Podle znaleckého posudku [číslo] 2017 vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] činilo srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v roce 2017 částku 201 Kč až 278 za 1m2 měsíčně. Vzhledem k vývoji cen nemovitostí a potažmo i jejich nájmů je nepochybné, že aktuální hodnota srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je vyšší než v roce 2017. Podle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě stanovit též na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Žalobkyně doložila tři evidenční listy, ze kterých vyplývá, že srovnatelné nájemné v daném místě činí 105,5 Kč za 1m2 měsíčně. Nájemné bylo mj. v bytě žalované zvýšeno na žalovanou výši usnesením Rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], č. usn. [číslo].

16. Návrh je důvodný, žalovaná na druhý návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum] nijak nereagovala a zůstala nečinná, zvýšené nájemné pak platit nezačala. Kontraktační proces předpokládaný ust. § 2249 OZ tak žalobkyně opakovaně iniciovala, avšak bezúspěšně – žalovaná se nejprve vyjádřila nesouhlasně a na druhý kontraktační návrh nijak nereagovala a byla pro žalobkyni nekontaktní. Výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je minimálně 105,5 Kč za 1m2 měsíčně, toto obdobné nájemné je v podobných bytech placeno. Citovaným usnesením Rady Městské části [obec a číslo] pak bylo nájemné v bytě žalované účinně zvýšeno na žalovanou úroveň. Soud proto návrhu na stanovení výše nájemného vyhověl, a to s účinkem od prvního dne měsíce následujícího po měsíci podání návrhu ke zdejšímu soud, tedy od ledna 2022.

17. Podle § 142 odst. 1 a § 142a odst. 1 o. s. ř. vzniklo plně úspěšné žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšné žalované, které ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním žaloby zaslala výzvu k plnění. Žalobkyni vznikly náklady řízení v celkové výši 2 600 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a nákladů za 2 úkony právní služby ve výši 600 Kč (dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle §89a exekučního řádu, dále jen„ vyhl.“), 2× 300 Kč za následující úkony: výzva k plnění dle § 1 odst. 3 písm. a) vyhl., návrh ve věci samé dle § 1 odst. 3 písm. a) vyhl.